COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 JUIN 2023
N° RG 22/06869 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQRJ
AFFAIRE :
[B] [D]
C/
[W] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHARTRES
N° RG : 22/00323
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 22.06.2023
à :
Me Bruno GALY, avocat au barreau de CHARTRES
Me Magali VERTEL, avocat au barreau de CHARTRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [B] [D]
né le 01 Septembre 1953 à [Localité 8] (Congo)
de nationalité Congolaise
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentant : Me Bruno GALY de l'AARPI BEZARD GALY COUZINET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000002
APPELANT
****************
Madame [W] [Y]
née le 19 Mai 1980 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentant : Me Magali VERTEL, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T54
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2023, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [Y] a acquis une maison en 2005, parcelle BO [Cadastre 6], voisine de celle de M. [B] [D] et Mme [R] [F] épouse [D] qui ont acquis leur maison en 2013, parcelle BO [Cadastre 7], dans la ville de [Localité 10].
Souhaitant effectuer des travaux d'isolation du pignon de sa maison, Mme [Y] a sollicité l'autorisation de M. [D] pour passer sur sa parcelle afin que l'entreprise puisse intervenir et installer ses échafaudages.
M. [D] s'est opposé à cette demande.
Par acte d'huissier de justice délivré le 12 mai 2022, Mme [Y] a fait assigner en référé M. [D] aux fins d'obtenir principalement un droit d'accès à la propriété de M. et Mme [D] en vue de réaliser des travaux ainsi que la désignation d'un expert.
Par ordonnance contradictoire rendue le 26 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :
- accordé à Mme [W] [Y] un droit de tour d'échelle sur le fonds appartenant à M et Mme [B] [D] consistant en la mise en place d'un échafaudage le long du pignon en aplomb du fonds de [B] [D] et un droit de passage des ouvriers et intervenants sur le chantier sur le fonds durant une durée maximale de 30 jours ;
- dit que cette durée pourra être prolongée en cas d'intempéries empêchant la réalisation des travaux ;
- dit que Mme [W] [Y] devra informer [B] [D] des dates, durée et horaires de l'intervention de la société par lettre recommandée avec avis de réception huit jours avant son intervention ;
- rejeté la demande d'astreinte ;
- dit que Mme [W] [Y] devra nettoyer le fonds et le remettre en état conformément à l'état dans lequel elle l'aura trouvé ;
- dit qu'un état des lieux devra être réalisé avant et après les travaux à l'initiative et à la charge de Mme [W] [Y] ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommage-intérêts à titre provisionnel formulée par Mme [W] [Y] ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M [B] [D] ;
- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [B] [D] aux dépens ;
- rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.
Par déclaration reçue au greffe le 16 novembre 2022, M. [B] [D] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommage-intérêts à titre provisionnel formulée par Mme [W] [Y].
Dans ses dernières conclusions déposées le 1er février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [B] [D] demande à la cour de :
'réformant l'ordonnance entreprise en ses dispositions suivantes :
- accordons à Mme [W] [Y] un droit de tour d'échelle sur le fonds appartenant à M et Mme [B] [D] consistant en la mise en place d'un échafaudage le long du pignon en aplomb du fonds de [B] [D] et un droit de passage des ouvriers et intervenants sur le chantier sur le fonds durant une durée maximale de 30 jours ;
- disons que cette durée pourra être prolongée en cas d'intempéries empêchant la réalisation des travaux ;
- disons que Mme [W] [Y] devra informer [B] [D] des dates, durée et horaires de l'intervention de la société par lettre recommandée avec avis de réception huit jours avant son intervention ;
- disons que Mme [W] [Y] devra nettoyer le fonds et le remettre en état conformément à l'état dans lequel elle l'aura trouvé ;
- disons qu'un état des lieux devra être réalisé avant et après les travaux à l'initiative et à la charge de Mme [W] [Y] ;
- disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M [B] [D]
- condamné M. [B] [D] aux dépens,
et statuant à nouveau de :
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par Mme [Y] [W],
reconventionnellement, avant dire droit :
- ordonner une expertise confiée à un géomètre-expert, selon mission habituelle en pareille matière, afin de déterminer les limites séparatives entre les parcelles BO [Cadastre 7] appartenant à M. et Mme [D] et BO [Cadastre 3] appartenant à Mme [Y] et de dire si des parties d'immeuble empiètent d'un fonds sur l'autre, ou seraient susceptibles de le faire en cas de pose d'une couche isolante sur le mur pignon de la maison de Mme [Y],
- condamner Mme [Y] à payer à M. [D] la somme 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- et les entiers dépens'.
Mme [W] [Y], qui a constitué avocat, n'a pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
M. [D] expose au soutien de son appel que la demande de Mme [Y] ne correspond pas à une servitude de tour d'échelle mais à un empiétement sur son terrain, alors que les conditions de l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.
Il demande en conséquence la réformation de l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a accordé un droit de passage à sa voisine.
Il sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise afin de délimiter la limite séparative des deux fonds, faisant valoir que les deux parties étaient d'accord sur ce principe en première instance.
Sur ce,
A titre préliminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de passage sur le fonds de M. [D]
Sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés, sur le fondement de cet article, est habilité à autoriser le propriétaire d'un mur à passer sur le fonds voisin, au regard des obligations normales de voisinage, en cas de nécessité et pour une période temporaire, afin d'effectuer les travaux indispensables.
En vertu des dispositions de l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation, 'le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en 'uvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.
II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en 'uvre de ce droit.
III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.'.
Le premier juge indique dans sa décision que Mme [Y] a bénéficié d'une convention de subventionnement pour engager des travaux de rénovation énergétique et que les travaux envisagés'consistent en une isolation extérieure de 12 cm soit en deçà des limites fixées par l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation invoqué par M. [D]'.
La demande de Mme [Y] s'inscrit donc nécessairement dans le cadre de l'article susmentionné qui prévoit des conditions spécifiques, l'isolation qu'elle souhaite mettre en oeuvre ayant vocation à empiéter sur le fonds voisin, ce qu'elle ne contestait pas devant le premier juge. Dès lors, ses prétentions ne pouvaient être fondées sur les règles habituelles d'exercice d'une servitude de tour d'échelle.
Aucune pièce n'est produite par M. [D] permettant de connaître les modalités selon lesquelles, avant l'audience, Mme [Y] a sollicité l'exercice de son droit de surplomb, mais il convient de constater que ses demandes telles que mentionnées dans son assignation ne correspondent pas aux exigences du texte rappelé :
- il n'est pas mentionné que l'ouvrage d'isolation sera réalisé à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol,
- il n'est pas allégué, ni donc a fortiori justifié, qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs,
- aucune indemnité préalable accordée au propriétaire du fonds surplombé n'est mentionnée,
- il n'est pas démontré que le propriétaire du bâtiment à isoler ait notifié au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit d'indemnisation.
En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur la régularité des travaux demandés par Mme [Y] et il sera donc dit n'y avoir lieu à référé à ce titre. L'ordonnance attaquée sera infirmée.
Sur la demande d'expertise
L'article 12 du code de procédure civile impose au juge de doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Si M. [D] sollicite d'ordonner une expertise 'confiée à un géomètre-expert afin de déterminer les limites séparatives entre les parcelles BO [Cadastre 7] appartenant à M. et Mme [D] et BO [Cadastre 3] appartenant à Mme [Y] et de dire si des parties d'immeuble empiètent d'un fonds sur l'autre, ou seraient susceptibles de le faire en cas de pose d'une couche isolante sur le mur pignon de la maison de Mme [Y]', il convient de dire que la première partie de cette demande s'analyse en un bornage.
Saisie par l'effet dévolutif de l'appel et investie de la plénitude de juridiction, la cour d'appel qui connaît des appels des décisions tant de la juridiction de premier instance ayant statué que de celle estimée compétente, est compétente pour statuer sur le fond.
En application des dispositions de l'article 646 du code civil, 'tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.'
M. [D] justifie par la production de photographies qu'il existe un doute sur le respect par Mme [Y] de la limite séparative lors de l'érection d'un mur de parpaings en lisière de sa propriété, dès lors que ce mur n'a pas été réalisé dans le prolongement du pignon de sa maison.
Il ressort par ailleurs de la décision déférée que Mme [Y] avait elle-même sollicité subsidiairement devant le premier juge l'organisation d'une expertise confiée à un géomètre-expert.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l'appelant de désignation d'un géomètre-expert selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt. M. [D] étant demandeur à la mesure, et afin d'en assurer son effectivité, il y a lieu de prévoir qu'il versera seul la consignation.
Sur les demandes accessoires
M. [D] étant accueilli en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, Mme [Y] devra supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [D] la charge des frais irrépétibles exposés. L'intimée sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Infirme l'ordonnance attaquée,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de passage sur le fonds voisin formée par Mme [W] [Y] ;
Ordonne une expertise judiciaire,
Désigne pour y procéder :
[S] [L]
[Adresse 9]
Tél. [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
Mél. [Courriel 11]
avec mission de :
- se rendre sur les lieux ;
- déterminer les limites séparatives entre les parcelles BO [Cadastre 7] appartenant à M. et Mme [D] et BO [Cadastre 3] appartenant à Mme [Y] ;
- dire si des parties d'immeuble empiètent d'un fonds sur l'autre, ou seraient susceptibles de le faire en cas de pose d'une couche isolante sur le mur pignon de la maison de Mme [Y].
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Chartres service du contrôle des expertises, dans le délai de quatre mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,
Dit que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise,
Dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,
Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,
Dit que le magistrat chargé du contrôle des expertise au tribunal judiciaire de Chartres suivra la mesure d'instruction et statuera sur les incidents,
Dit que l'expert devra rendre compte à ce juge de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,
Dit que par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions du tribunal judiciaire de Versailles,
Fixe à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. [B] [D] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Chartres dans le délai de six semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis,
Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme [W] [Y] à verser à M. [B] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [W] [Y] aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
