COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 22 JUIN 2023
N° RG 22/06808 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VQMF
AFFAIRE :
[D] [K] [H]
...
C/
S.A.R.L. NIRMALA'S PUB
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 22/01267
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 22.06.2023
à :
Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [D] [K] veuve [H]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 8]
Monsieur [Z] [H]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
Monsieur [I] [H]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 8]
Madame [W] [H]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 7]
Monsieur [C] [H]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 8]
Monsieur [E] [H]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 8]
Ayant pour avocat plaidant Me Aqdas MOHAMMAD de la SELEURL ASPEN AVOCATS, au barreau de PARIS, vestiaire : T06 - Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637
APPELANTS
****************
S.A.R.L. NIRMALA'S PUB
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 478 70 0 5 60
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 22078214
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane MILLAT, au barreau de PARIS, vestiaire : C1033
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marietta CHAUMET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur [A] EL GOUZI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 22 février 1999, [A] [H] et son épouse, Mme [D] [K], ont donné à bail un local commercial situé [Adresse 4] à M. [A] [B] à usage exclusif de 'marchand de vins hôtel restaurant'.
Par acte du 7 juin 2003, le fonds de commerce a été cédé à la société Nounours, puis par acte sous-seing privé du 5 octobre 2004, cette dernière a elle-même cédé ledit fonds à la société Nirmala's Pub.
Suite au décès de [A] [H] le 6 juin 2005, le local est devenu la propriété, outre de Mme [K] veuve [H], des héritiers dont [Z], [I], [W], [C] et [E] [H].
Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2011 pour une durée de 9 années.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2016, la commune de Boulogne-Billancourt a informé l'indivision [H] de la mise en 'uvre d'une procédure de péril non imminent.
Par exploit du 16 novembre 2016, l'indivision [H] a fait délivrer à la société Nirmala's Pub un commandement visant la clause résolutoire et contenant mise en demeure au vu de l'article L. 145-17 du code de commerce.
Par actes d'huissier de justice délivrés les 13 et 15 décembre 2016, la société Nirmala's Pub a fait assigner au fond les consorts [H] aux fins d'obtenir principalement de voir juger la sommation du 16 novembre 2016 nulle et de nul effet et de les voir condamner solidairement à effectuer les travaux de réparation.
Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a, en substance :
- débouté la société Nirmala's Pub de l'ensemble de ses demandes,
- constaté la résiliation du bail opérée de plein droit,
- dit que la société Nirmala's Pub devait libérer les lieux dans un délai d'un mois.
Par un arrêt contradictoire du 25 mars 2021 la cour d'appel de Versailles a :
- infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Nirmala's Pub aux frais irrépétibles et dépens,
statuant à nouveau,
- dit que le diagnostic et l'éventuelle remise en état du réseau d'assainissement enterré privatif est à la charge de l'indivision [H],
- accordé un délai de 6 mois à la société Nirmala's Pub pour se conformer au commandement délivré et suspendu les effets de la clause résolutoire durant ce délai,
- constaté que l'enseigne a été retirée avant l'expiration du délai imparti,
- dit en conséquence que la clause résolutoire est réputé n'avoir pas jouée,
- condamné in solidum chaque membre de l'indivision [H] à faire diagnostiquer et faire remettre en état si nécessaire le réseau d'assainissement enterré privatif,
- rejeté toute autre demande.
Le 19 juillet 2021, l'indivision [H] a fait délivrer à la société Nirmala's Pub une sommation de produire ses attestations d'assurance pour les années 2004 à 2020.
Le 17 août 2021, la société Nirmala's Pub a reçu une lettre de résiliation de son contrat d'assurance avec la société Groupama au motif de l'aggravation de risque assuré.
Les consorts [H] ont fait délivrer à la société Nirmala's Pub trois commandements d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du bail commercial:
- le 1er octobre 2021 pour l'année en cours,
- le 12 janvier 2022 pour la période de 2004 à 2022,
- le 8 avril 2022 pour l'année en cours s'agissant du sous-locataire Lerclerc Tapisserie.
Par ordonnance contradictoire rendue le 23 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a fait droit à la demande de la société Nirmala's Pub de désignation d'un expert judiciaire aux fins de procéder à l'examen des désordres affectant l'immeuble.
Par arrêt contradictoire du 6 avril 2023 la cour d'appel de Versailles a confirmé l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, suite à l'appel interjeté par les consorts [H].
Par actes des 26 avril 2022 et 1er décembre 2022 l'indivision bailleresse a assigné la société Nirmala's Pub aux fins principalement de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail dans le cadre de trois procédures distinctes correspondantes aux commandements délivrés.
Par trois ordonnances de référés du 20 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- rejeté la jonction des procédures enrôlées sous les n° de RG 21/03272, 22/02167 et
22/02168;
- dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande des consorts [H] tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à Nirmala's Pub ainsi que sur leurs demandes subséquentes;
- condamné les consorts [H] aux dépens ;
- dit qu'il n'y avait lieu à référé sur la demande des consorts [H] sur le fondement de
l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné les consorts [H] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du
code de procédure civile.
Par trois déclarations reçues au greffe 13 novembre 2022 les consorts [H] ont interjeté appel des trois ordonnances en tous leurs chefs de disposition.
Par ordonnance du 13 décembre 2022 les trois procédures ont fait l'objet d'une jonction.
Dans ses dernières conclusions déposées le 5 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'indivision [H] demande à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civil et 1355 du code civil de:
'-infirmer les trois ordonnances de référé du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre du 20 octobre 2022 dans toutes ses dispositions;
-dire que la société Nirmala's Pub devra produire au plus tard au 3 mai l'original de la lettre de résiliation de la compagnie Chubb ainsi que la lettre ou le courriel de transmission de la précitée;
statuant à nouveau
-prononcer l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 22 février1999;
-prononcer la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2021, faute pour la société Nirmala's Pub d'avoir apuré les causes des commandements visant la clause résolutoire respectivement des 1 er juillet 2021, 1 er octobre 2021 et 8 avril 2022 dans le délai d'un mois suivant leur signification;
-condamner la société Nirmala's Pub à verser à l'indivision [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
-condamner la société Nirmala's Pub aux entiers dépens de l'instance.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 7 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Nirmala's Pub demande à la cour au visa des articles 1104 du code civil et L. 145-41 du code de commerce :
'-confirmer les trois ordonnances de référé rendues le 20/10/2022 par le président du Tribunal judiciaire de Nanterre à savoir RG n° 22/01267, RG n° 22/01268 et RG n° 22/03272 en ce qu'elles ont :
- dit qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande des consorts [H] tendant à
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à
Nirmala's Pub ainsi que sur leurs demandes subséquentes;
- condamné les consorts [H] aux dépens;
- dit qu'il n'y avait lieu à référé sur la demande des consorts [H] sur le fondement
de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamné les consorts [H] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700
du code de procédure civile;
- y ajoutant :
- condamner solidairement les consorts [H] à payer en cause d'appel à la société Nirmala's Pub la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner les consorts [H] aux entiers dépens.
- subsidiairement, si la cour venait à considérer que la société Nirmala's n'a pas produit son attestation d'assurance dans les délais du commandement,
- accorder à la société Nirmala's Pub les plus larges délais pour justifier de l'assurance
visée dans les commandements du 1 er octobre 2021 et suspendre en conséquence les
effets de la clause résolutoire.
- constater que la société Nirmala's Pub justifie de ladite assurance dans le délai accordé;
- dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais jouée.'
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Les appelants entendent obtenir la réformation des ordonnances querellées en qu'elles les ont déboutées de leur demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société Nirmala's Pub et de leurs demandes subséquentes.
Ils entendent se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail faute pour la locataire d'avoir produit les attestations d'assurance pour les périodes visées par les commandement des 1er octobre 2021, 12 janvier 2022 et 8 avril 2022, à savoir les années 2004-2022 dans le délai d'un mois après la délivrance de ces actes et sollicitent le prononcé de la résiliation du bail à compter du 1er septembre 2021.
Ils précisent que la société locataire a fini par communiquer une attestation d'assurance établie par la compagnie Chubb couvrant la période du 3 septembre 2021 au 2 septembre 2022, avant de voir résilier ce contrat par l'assuré en date du 7 mars 2022 à effet au 12 mars 2022.
Ils admettent qu'au regard de ces éléments, la société Nirmala's Pub a bien bénéficié de l'assurance obligatoire prévue par le contrat de bail jusqu'à la date du 12 mars 2022 dont elle doit en revanche justifier s'agissant de la période postérieure à la résiliation.
Les appelants affirment que l'obligation d'assurance s'étendant sur toute la durée du bail, une période quelconque où elle fait défaut est susceptible d'être invoquée à l'appui d'une demande d'acquisition d'une clause résolutoire.
Les consorts [H] réfutent toute allégation de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, soutenant que les résiliations des contrats d'assurance de l'intimé par les sociétés Groupama et Chubb ne lui est aucunement imputable.
Ainsi, ils font tout d'abord valoir que la résiliation mise en oeuvre par Groupama au motif de 'l'aggravation du risque assuré' est imputable exclusivement à la locataire ayant déclaré exercer une activité d'hôtel alors qu'en réalité celle-ci portait sur l'exploitation d'un hôtel de préfecture.
Ils font ensuite valoir que l'intimée ne produisant pas la lettre de résiliation de Chubb, il n'est pas possible de démontrer leur implication dans les faits, arguant par ailleurs que le bailleur a tout intérêt à ce que son locataire soit assuré afin de lui garantir une remise en état des lieux en cas de sinistre et que c'est en souhaitant vérifier l'effectivité de l'assurance souscrite par la société Nirmala's Pub auprès de Chubb qu'elle a appris que le contrat avait en réalité été résilié.
Les appelants affirment que les attestations produites par l'intimée concernent l'année 2021 et la période du 17 mars 2023 au 16 mars 2024, qu'elle ne justifie pas d'avoir souscrit des contrats d'assurance couvrant l'ensemble des périodes visés par les trois commandements et qu'il est impossible dans ces conditions de suspendre les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais supplémentaires.
En réponse aux arguments de l'intimée, ils contestent avoir renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire invoquée suite à la prolongation tacite du bail depuis le 1er janvier 2020.
L'intimée quant à elle sollicite la confirmation des ordonnances entreprises en ce qu'elles ont débouté les consorts [H] de leur demandes.
Elle reproche aux appelants de vouloir se soustraire à leurs obligations de réaliser d'importants travaux dans les locaux loués et d'agir dans le but d'obtenir son départ des lieux.
Elle explique qu'en date du 19 juillet 2021, après avoir reçu une sommation de produire des attestations d'assurance pour la période de 2004 à 2020, elle a communiqué l'attestation réclamée à son bailleur, qui en informant son assureur la société Groupama de l'arrêté de péril non-imminent pris par la commune de Boulogne en date du 16 juin 2016 a provoqué la résiliation du contrat d'assurance pour aggravation de risques, avant de délivrer, peu de temps après, à savoir le 7 septembre 2021 une nouvelle sommation suivie d'un commandement visant la clause résolutoire délivré le 1er octobre 2021.
Elle ajoute avoir produit en cours de l'instance de référé devant la juridiction de Nanterre une attestation d'assurance de la compagnie Chubb, qui a également procédé à la résiliation peu de temps après.
Soutenant que les consorts [H] agissent de mauvaise foi pour provoquer son départ des lieux, l'intimée établit une chronologie de nombreux actes qui lui ont été délivrés par les appelants entre le 21 juin 2021 et 13 mai 2022 portant sur la communication des attestations d'assurance, ce qui, selon elle, justifie que les commandements délivrés soient déclarés nuls et que les demandes formées à son encontre soient rejetées car se heurtant à l'existence de contestations sérieuses.
Elle fait valoir que son bailleur qui provoque la résiliation des assurances de son locataire en informant les assureurs de risques dont il est de surcroît lui-même responsable met en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi.
La société Nirmala's Pub réfute par ailleurs toute allégation de fausse déclaration indiquant d'une part que la lettre de résiliation de Groupama ne mentionne pas la nullité du contrat mais l'aggravation du risque et que d'autre part, les attestations délivrées par les sociétés Chubb et Aviva démontrent qu'elle n'a aucunement dissimulé la nature de son activité.
A titre subsidiaire, l'intimée soutient avoir justifié de l'existence des contrats d'assurance, rappelant que compte tenu des circonstances dans lesquelles sont intervenues les résiliations de deux contrats, elle craignait désormais de communiquer ces informations aux consorts [H] et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi des délais pour produire les pièces justificatives éventuellement manquantes.
A titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que le courrier adressé par les appelants en date du 25 novembre 2022 relatif à la mise en place de nouvelles conditions contractuelles valant acceptation tacite de la poursuite du bail, ne fait nullement référence à l'acquisition d'une clause résolutoire et doit par conséquent s'analyser en son abandon.
Sur ce,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.
En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le défaut d'assurance à la date du commandement et dans le mois qui a suivi doit être apprécié en fonction des éléments produits par les parties, y compris à hauteur de cour.
Aux termes de l'article 6 du contrat de bail du 22 février 1999 produit aux débats, le preneur s'engage 'de faire assurer par une compagnie française solvable contre l'incendie et toutes explosions, dégât des eaux, le mobilier, le matériel, les marchandises ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins, et d'en justifier ainsi que de l'acquit régulier des primes, à toutes réquisitions du bailleur.
Selon l'article 11 du même bail, ' Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d'un seul terme du loyer ou accessoire à son échéance, ou en cas d'inexécution constatée d'une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter fait à personne ou à son domicile élu, contenant mention de la présente clause restée dans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus, et l'expulsion aura lieu immédiatement (...)'
Les parties ne contestent pas être liées par les termes du bail sus-visé.
L'indivision bailleresse a délivré à la société Nirmala's Pub trois commandements visant la clause résolutoire d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs les 1er octobre 2021, 12 janvier et 8 avril 2022 pour l'année 2021, les années 2004-2022 et l'année 2022 s'agissant du sous-locataire Leclerc Tapisserie.
La société Nirmala's Pub verse aux débats une attestation d'assurance de la société Chubb datée du 15 décembre 2021 pour la période du 3 septembre 2021 au 2 septembre 2022 et une attestation Aviva du 18 mars 2022 qui couvre la période du 17 mars 2022 au 16 mars 2023.
Il résulte de ces éléments que la locataire ne justifie pas de l'existence d'un contrat d'assurance sur l'ensemble de la période exigée par l'indivision bailleresse.
Cependant, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que les commandements ci-dessus indiqués ont été délivrés dans des circonstances susceptibles de caractériser un usage de mauvaise foi par le bailleur de ses prérogatives contractuelles, dès lors qu'il ressort de la chronologie des faits et des éléments versés aux débats que l'indivision bailleresse a été à l'origine de la résolution du contrat d'assurance de sa locataire par la société Groupama, qu'elle a délivré un commandement de produire une attestation justifiant d'une couverture peu de temps après la résiliation intervenue par sa faute et que le schéma similaire a pu être observé s'agissant du contrat d'assurance résilié par la compagnie Chubb, après avoir été porté à la connaissance des consorts [H] dans un contexte de litige relatif aux désordres affectant les locaux objets du contrat de bail dans lequel la responsabilité du bailleur pourrait être cherchée.
Partant, les demandes des appelants se heurtent à une contestation sérieuse faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.
Les ordonnances querellées seront en conséquence confirmées en ce qu'elles ont dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ainsi que sur les demandes subséquentes.
Sur les demandes accessoires
Les ordonnances seront confirmées en leurs dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdantes, les consorts [H] ne seraient en outre prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens de première instance et d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Nirmala's Pub la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
Confirme les trois ordonnances rendues les 20 octobre 2022 en toutes leurs dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [D] [K] [H], M.[Z] [H], M.[I] [H], Mme.[W] [H], M.[C] [H], M.[E] [H] à verser à la société Nirmala's Pub une somme de 5 000 euros d'indemnité de procédure;
Rejette le surplus des demandes,
Condamne Mme [D] [K] [H], M.[Z] [H], M.[I] [H], Mme.[W] [H], M.[C] [H], M.[E] [H] aux dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
