COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2023
N° RG 21/06377 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZMB
AFFAIRE :
[F] [B]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA LACOMBES VAUCELLE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 19/06108
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF,
Me Katell FERCHAUX-
[T]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [F] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Benoît ROBINET de la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236
APPELANT
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA LACOMBES VAUCELLE, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
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Mr [F] [B] est propriétaire des lots 72 et 312 dans l'immeuble [Adresse 1]) situé [Adresse 1]
Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise, a :
-Condamné Mr [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], les sommes de :
*7 703,77 €, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2018 au 2ème trimestre 2021 inclus ;
*500 € à titre de dommages et intérêts ;
*1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
-S'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de mainlevée d'hypothèque ;
-Condamné Monsieur [F] [B] aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
-Ordonné l'exécution provisoire.
M. [F] [B] a interjeté appel suivant déclaration du 19 octobre 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 juin 2022, au visa des dispositions des articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, L 111-1, L 121-1 et L 122-3 du code de la consommation, R 123-237 du code de commerce, 1128 du code civil, l'arrêté du 24 janvier 2017 relatif à la publicité des prix des prestations de dépannage, de réparation et d'entretien dans le secteur du bâtiment et de l'équipement de la maison, de l'infirmer sauf du chef de la mainlevée d'hypothèque :
Et statuant à nouveau :
-Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme lui ayant été indûment versée lors de la vente de l'appartement, pour un montant total de 8.592,60 € ;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner le Syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 mars 2022, au visa des dispositions des articles 9, 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, l'article liminaire du code de la consommation, de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déduit le montant des frais engagés par le syndicat des copropriétaires de 507,82 € et il n'a pas condamné M. [B] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2019,
-Débouter M. [B] de toutes ses demandes,
Statuant à nouveau sur les frais et les intérêts,
-Condamner M. [B] à lui payer la somme de 8.211,59 € dont 1013,48 € engagés pour recouvrer sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2019,
-Condamner M. [B] à lui payer une indemnité de procédure de 5000 € et aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
Mr [F] [B] conteste devoir les sommes appelées au titre des travaux de réfection des fenêtres qu'il prétend avoir fait réaliser à ses frais, sans en avoir ni passé commande à la copropriété ni avoir validé la fiche individuelle litigieuse qui s'analyserait en un bon de commande non conforme aux exigences des codes de commerce et de la consommation.
Le syndicat des copropriétaires soutient, qu'à supposer qu'il en soit ainsi, il n'en a été informé qu'en décembre 2019 alors que les copropriétaires avaient jusque fin 2018 impérativement pour réaliser eux-mêmes ces travaux votés par l'assemblée générale du 9 novembre 2017.
La cour adopte les motifs circonstanciés du jugement entrepris - tirés de l'absence de réalisation des travaux prétendus dans les délais requis, soit avant le 31 décembre 2018 et du manque de caractère probant des factures produites en pièce 2 - dont il déduit à bon droit que la contestation de Mr [F] [B] n'est pas justifiée.
Il suffira d'ajouter ce qui suit.
Il n'est pas contesté que les travaux litigieux de remplacement d'huisseries privatives ont été votés lors de l'assemblée générale du 9 novembre 2017 et que les copropriétaires désireux de réaliser ce remplacement eux mêmes en lieu et place de la copropriété devaient en informer le syndic et justifier de la réalisation de ce remplacement avant le 31 décembre 2018.
Or, tous les courriers produits pas Mr [F] [B] pour justifier du refus de toute commande, sont datés de 2019 donc postérieurement à cette date butoir du 31 décembre 2018, que le syndic lui rappelait le 16 mars 2018 (pièce 3 appelant). Et Mr [F] [B] n'étaye pas sa contestation de la date du 27 novembre 2018, apposée sur le document du syndicat des copropriétaires intitulé 'confirmation de commande' (pièce 10 appelant) dont il dit n'avoir eu connaissance que le 3 juin 2019. Enfin, il n'étaye pas non plus utilement ses allégations de pratiques commerciales déloyales et forcées des sociétés Rénova et Lorillard, avec la complicité du syndic, qui ne sont d'ailleurs pas dans la cause.
En tout état de cause, Mr [F] [B] n'établit pas que la signature de la fiche individuelle remplie à l'occasion du passage chez lui de la société Renova et Lorillard le 9 juillet 2018 (sa pièce 5), qui porte ses initiales et qu'il a validée par ajout d'une commande supplémentaire de pose de stores électriques, n'est pas signée par lui mais par son locataire prétendu M. [M] [O], par ailleurs également son oncle (sa pièce 6). En effet, aucun élément en débat ne justifie de cette location, l'attestation de M. [M] [O], son oncle, qui n'est pas accompagnée de sa pièce d'identité, est en conséquence dénuée de valeur probante et les signatures figurant sur les deux documents précitées n'apparaissent pas manifestement identiques.
Enfin, il est constant que le syndicat des copropriétaires, pour le compte duquel le syndic a passé commande des éléments qui sont repris sur la fiche individuelle précitée et qui est intervenu en qualité de maître d'ouvrage pour les parties privatives n'est pas un consommateur. Cette fiche individuelle ne s'analyse donc pas en un bon de commande pour Mr [F] [B] qui ne justifie d'aucune contestation des résolutions de l'assemblée générale ayant voté les travaux de remplacement de fenêtres litigieux.
Mr [F] [B] échoue donc à établir la faute alléguée de prudence et de contrôle du syndic, qui n'est d'ailleurs pas mis en cause.
Le jugement entrepris sera donc confirmé du chef des charges impayées, étant observé que Mr [F] [B] ne conteste pas le détail de la somme à laquelle il a été condamné, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2019, date de la mise en demeure.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Le jugement entrepris a donc exactement déduit des sommes dues les frais de constitution et de suivi de dossier. Il sera confirmé de ce chef.
Sur la demande en dommages et intérêts fondée sur l'article 1231-6 du code civil,
Mr [F] [B] ne soutient pas sa demande d'infirmation de ce chef du jugement entrepris qui doit donc être confirmé ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande en remboursement de Mr [F] [B]
Mr [F] [B] demande le remboursement de la somme de 8.592,60 euros payée au titre des charges impayées, à l'occasion de la vente de son appartement le 14 septembre 2021, soit postérieurement au jugement entrepris.
Le sens de l'arrêt conduit au rejet de cette demande, étant au demeurant observé que le décompte de cette somme n'est nullement discuté en détail et qu'il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes de restitution des sommes payées au titre de l'exécution provisoire, cette restitution étant de droit en cas d'infirmation du jugement entrepris.
Sur les demandes accessoires
Mr [F] [B] ne soutient pas sa contestation du chef du jugement entrepris qui ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil . Elle ne peut donc être acceuillie.
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Mr [F] [B] dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine,
Confirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la somme de 7.703,77 euros portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2019 ;
Condamne Mr [F] [B] aux dépens d'appel ;
Condamne Mr [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) une indemnité de procédure de 2.000 euros et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
