COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2023
N° RG 21/05893 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UX63
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SERGIC
C/
[R] [G] [J]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1120001601
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA
Me Michelle DERVIEUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS SERGIC, dont le siège social est [Adresse 2]-[Localité 1] (Nord), agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 et Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 62
APPELANTE
****************
Monsieur [R] [G] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276
Madame [S] [F] [I] épouse [G] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
******************
M. [G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I] sont copropriétaires des lots 37, 7 et 19 au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4].
Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal de proximité de Gonesse, a :
-Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 3], [Localité 4] de ses demandes,
-Laissé au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 3], [Localité 4] la charge des entiers dépens de la présente instance,
-Rappelé que la présence décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 3], [Localité 4] a interjeté appel suivant déclaration du 26 septembre 2021, à l'encontre de M [R] [G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I].
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 février 2023, au visa des dispositions des articles 565 et suivants du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 18 du décret du 11 mars 2015, 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
En premier lieu, sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles contenues dans l'appel incident,
-Déclarer Monsieur [G] [J] et Madame [S] [F] [I] épouse [G] [J] tant irrecevables que mal fondées en leur demandes nouvelles tendant :
1) A voir ordonner au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC de supprimer du décompte individuel de copropriétaires les postes suivants :
-Intérêts résiduels commandement de saisie immobilière 1 277,79 €
-26062020 Renvoi dossier en procédure 175,00 €
-11122020 Assign- Fact TRISTANT du 27/08/2020 175,87 €
-15122020 Assign-Fact TRISTANT du 1/12/2020 124,39 €
-LC- Fac LAFAIX du 7/7/2020 96,00 €.
2) A voir ordonner la transmission de la copie de la décision à intervenir en annexe à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire suivant le délibéré
-Débouter Monsieur [G] [J] et Madame [S] [F] [I] épouse [G] [J] de leurs demandes nouvelles.
En tout état de cause
-Infirmer le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le tribunal de proximité de Gonesse,
Par conséquent, statuant à nouveau,
-Condamner solidairement Monsieur [G] [J] (sans prénom connu) et Madame [S] [F] [I] épouse [G] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la S.A.S. SERGIC, une somme de 7 290,22 euros, pour la période comprenant l'appel de fond du 2ème trimestre 2018 au premier trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020, date de la mise en demeure.
-Les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la S.A.S SERGIC, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
-Déclarer Monsieur [G] [J] sans prénom connu et Madame [S] [G] [J] mal fondés en leur appel incident et les en débouter.
-Condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [S] [F] [I] épouse [G] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic la S.A.S SERGIC, la somme de 960 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile exposés en première instance et à une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles devant la Cour d'Appel de Versailles.
-Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation du 11 septembre 2020.
-A toutes fins utiles débouter les époux [G] [J] de toutes leurs demandes.
-Les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle DELORME-MUNEGLIA, avocate au Barreau de Versailles.
M [R] [G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I], demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 13 février 2023, au visa des dispositions des articles 564 du code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, de :
-Recevoir monsieur et madame [G] [J] en leurs conclusions et les déclarer bien fondés,
-Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :
*Débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] de ses demandes
*Laissé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4]
-Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté monsieur et madame [G] [J] de leurs demandes reconventionnelles
Et statuant à nouveau sur ces chefs du dispositif,
-Condamner LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] à payer à monsieur et madame [G] [J] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts
Y ajoutant,
-Ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] de supprimer du décompte individuel de copropriétaires les postes suivants :
' Intérêts résiduels commandement saisie 1.277,79
' 26062020 Renvoi dossier en procédure 175,00
' 11122020 Assign ' Fac TRISTANT du 27/8/20 175,87
' 15122020 Assign ' Fac TRISTANT du 1/12/20 124,39
' 7082021 LC ' Fac LAFAIX du 7/7/2020 96,00
-Ordonner la transmission de la copie de la décision intervenir en annexe à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ordinaire suivant le délibéré
-Condamner LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 4] à payer à monsieur et madame [G] [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entier dépens de première instance et d'appel
-Juger que monsieur et madame [G] [J] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
Les intimés demandent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leurs demandes reconventionnelles mais ne soutiennent que celles de ces demandes relatives aux dommages et intérêts pour procédure abusive et à l'indemnité de procédure. Les autres, dont ils ne fournissent d'ailleurs pas le détail, ne peuvent donc qu'être rejetées.
Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
Les demandes reconventionnelles des intimés s'analysent comme des moyens de défense au fond et seront donc jugées comme telles, sans qu'il y ait lieu de statuer sur leur recevabilité.
Le jugement entrepris a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires après avoir retenu qu'il était dans l'impossibilité de déterminer le point de départ de la dette et le montant effectivement porté au débit du compte au titre d'intérêts débiteurs déjà acquittés tout en retenant que le compte des intimés étaient créditeurs.
Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance au premier trimestre 2023 et fait valoir que le premier juge n'a pas tenu compte de l'imputation de paiements sur la dette antérieure de frais et intérêts de saisie immobilière et qu'il avait en sa possession le décompte des sommes dues à compter du deuxième trimestre 2018 inclus, correspondant à sa pièce 21 produite en appel, qu'il a demandé en délibéré et qu'il a cru devoir écarté.
Au vu des justificatifs produits (notamment procès verbaux d'assemblées générales 2018-2022, appels de fonds depuis le quatrième trimestre 2018, régularisation d'eau, décomptes)et compte tenu de l'imputation conforme des paiements sur la dette la plus ancienne, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance actualisée de charges impayées, hors frais ou intérêts, à hauteur de 7.019,22 euros, pour la période du 1er avril 2018 au premier trimestre 2023.
Pour le surplus, les moyens des intimés ne peuvent prospérer en ce que :
- ils ne fournissent aucune demande d'imputation de leurs paiements ni décompte de créance de l'ensemble de leur dette depuis l'origine de leurs impayées alors même qu'ils avaient intérêt à régler en priorité les somme dues au titre de la saisie immobilière pour éviter la vente de leur bien,
- ils invoquent vaguement, sans décompte détaillé des sommes querellées ou dues, une contestation de consommation dont ils reconnaissent pourtant qu'elle a été régularisée et que cette régularisation est due à la vigilance du syndic (pièces SDC 58 in fine)
- ils ne produisent pas leur pièce 11 justifiant de leurs prétendus réglements des montants appelés au décompte produit en pièce adverse 49 , ainsi qu'il a été acté à l'audience, ni aucun justificatif de leur prétendue saisine judiciaire pour les contester, alors même que la présente procédure le leur permet (conclusions p. 7)
- ils pouvaient porter eux mêmes le jugement entrepris à la connaissance des copropriétaires
lors du vote de la résolution querellée de l'assemblée générale du 21 décembre 2021 autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière de leur lot, étant observé que l'appel est antérieur à la convocation à cette assemblée générale et qu'au vu de ce qui précède, il ne peut être sérieusement reproché au syndicat des copropriétaires, tenu de veiller à la bonne tenue des comptes de la copropriété, d'en anticiper à toute fin le résultat.
Les intimés doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.019,22 euros à titre de charges impayées pour la période du 1er avril 2018 au premier trimestre 2023.
Le jugement entrepris doit donc être infirmé de ce chef.
Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires, qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet pas de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.
En revanche, la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil est fondée et il y sera donc fait droit.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de la somme de 271 euros, que les intimés doivent être condamnés solidairement à lui payer.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.
Compte tenu de l'importance et de l'ancienneté de ces impayés ayant conduit à une précédente procédure de saisie immobilière, les intimés doivent être condamnés à payer la somme de 3.000 euros à ce titre.
Sur la demande des intimés au titre des dommages et intérêts
Le sens de l'arrêt conduit au rejet de cette demande.
Sur les demandes accessoires
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement entrepris du chef des dépens et de l'indemnité de procédure.
Les intimés, partie perdante, doivent être solidairement condamnés aux dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de les condamner de même au paiement de l'indemnité de procédure indiquée ci-dessous.
Le sens de l'arrêt conduit enfin au rejet de la demande formée au visa de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de la saisine,
Infirme le jugement entrepris ;
Condamne solidairement M.[G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 3], [Localité 4] :
- la somme de 7.019,22 euros à titre de charges impayées pour la période du 1er avril 2018 au premier trimestre 2023 ;
- la somme de 271 euros à titre de frais nécessaires ;
- la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne solidairement M.[G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I] aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement M.[G] [J] et Mme [S] [G] [J] née [F] [I] à payer une indemnité de procédure de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 3], [Localité 4];
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
