COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JUIN 2023
N° RG 22/06626 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VP5R
AFFAIRE :
SCI CCB
...
C/
S.D.C.DE LA [Adresse 3]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE
N° RG : 21/00997
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 15.06.2023
à :
Me Monique TARDY, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Martine DUPUIS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI CCB
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N°Siret 452 569 635 (Rcs Pontoise)
[Adresse 3]
[Localité 5]
SCI UNIX IMMOBILIERS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° Siret 411 082 639 (Rcs Pontoise)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005411
Ayant pour avocat plaidant Me Deborah ITTAH, du barreau du Val de Marne
APPELANTES
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE
POINC ARE
représenté par son syndic en exercice, la société d'Etudes et de Gestion Immobilière du Nord-Est (SEIGNE)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2370854
Ayant pour avocat pladiant Me Philippe FIELOUX, au barreau de Paris
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Avril 2023, Madame Marietta CHAUMET, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI et en présence de Elisa VECCHIE, greffière stagiaire
EXPOSE DU LITIGE
La SCI CCB est propriétaire des lots 256, 266, 267, 268 dans un immeuble sis à [Adresse 3]', soumis au statut de la copropriété.
La SCI Unix Immobiliers est propriétaire des lots 264, 265, 272 et 273 dans le même immeuble.
Depuis plusieurs années des litiges relatifs aux charges de chauffage opposent les deux sociétés au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3].
Par acte d'huissier de justice délivré le 26 octobre 2021, les SCI CCB et Unix Immobiliers ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] aux fins d'obtenir principalement la désignation d'un expert judiciaire appelé notamment à donner son avis sur l'état de raccordement de leur lots au réseau de chauffage.
Par ordonnance contradictoire rendue le 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté les SCI CCB et Unix Immobiliers de leur demande d'expertise ;
- condamné in solidum les SCI CCB et Unix Immobiliers aux dépens ;
-condamné in solidum les SCI CCB et Unix Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) dénommée '[Adresse 3]' la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2022, la SCI CCB et la SCI Unix Immobiliers ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la SCI CCB et la SCI Unix Immobiliers demandent à la cour, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :
'- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission de :
- se rendre sur place sis [Adresse 3] ;
-se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les plans et descriptifs des immeubles et des raccordements aux sous-stations de la copropriété assurant le lien de connexion avec le réseau de chaleur urbain de [Localité 5] énergie ;
- indiquer l'état du raccordement des lots appartenant aux sociétés Unix Immobiliers et CCB aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain ;
- décrire les travaux nécessaires audit raccordement ;
- en l'absence de raccordement desdits lots aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain, donner son avis sur les appels des charges de la copropriété liées au chauffage des lots appartenant aux SCI Unix Immobiliers et CCB, qui devraient être remboursés par le SDC du 5 à [Adresse 3], en application de l'accord du 3 mars 2004 ;
- donner son avis sur les appels de charges qui devraient être facturés aux sociétés Unix Immobiliers et CCB jusqu'au raccordement desdits lots aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain ;
- dresser un état descriptif et un constat des travaux de constructions de fermeture des loggias et balcons ; indiquer la date de ces fermetures ;
- donner son avis sur la modification de la répartition des charges qui devrait résulter de la privatisation des balcons et loggias ;
- dire s'il convient, en cas d'urgence constatée et de réel danger, de procéder à la mise en place de mesure de sauvegarde ou de travaux particuliers sur les balcons et loggias de nature à éviter toute aggravation de leur état, et permettre la poursuite des travaux entrepris;
- constater plus généralement tout dommage immatériel qui pourrait advenir aux lots des requérantes, donner son avis et chiffrer les préjudices invoqués par les SCI Unix Immobiliers et CCB en rapport direct avec les travaux de construction entrepris sur les loggias et balcons par les copropriétaires concernés dont s'agit ;
- décrire les travaux de remise en état et en fixer le coût ;
- entendre tous sachants ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer s'il y a des responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis ;
- dire qu'en cas de besoin ou de travaux estimés indispensables par l'expert, les sociétés Unix Immobiliers et CCB pourront éventuellement faire passer sur la propriété voisine leurs architectes et entrepreneurs;
- dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de la Cour d'appel dans tel délai de sa saisine;
- dire qu'il en sera référé en cas de difficulté;
- fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les frais et honoraires de l'expert, dans tel délai de l'ordonnance à intervenir;
- condamner le syndicat des copropriétaires du 5 à [Adresse 3] à payer aux sociétés Unix Immobiliers et CCB une somme de 10 000 euros chacune à titre de provision pour résistance abusive;
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer aux sociétés Unix Immobiliers et CCB une somme de 5 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SEGINE, demande à la cour, au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile, de :
'- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Pontoise du 8 juillet 2022 ;
- débouter les sociétés CCB et Unix Immobiliers de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner les sociétés CCB et Unix Immobiliers in solidum au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive;
- condamner les sociétés CCB et Unix Immobiliers au paiement d'une somme de
15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les sociétés CCB et Unix Immobiliers en tous les dépens'.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur les demandes d'expertise
Les sociétés CCB et Unix sollicitent l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté leur demande d'expertise retenant d'une part qu'elles ne justifiaient pas d'un fondement juridique précis de leur future action et d'autre part qu'elles ne démontraient pas la crédibilité de leurs allégations dès lors que leur demande reposait sur l'éventualité d'une absence de raccordement de leurs lots au réseau de chauffage alors que l'existence de ce raccordement avait été établie aux termes de leurs propres conclusions signifiées le 24 octobre 2011 dans le cadre d'une instance devant la cour d'appel de Versailles.
Les appelantes indiquent que leur future action portera sur le remboursement des charges de chauffage facturées à tort, dans les limites de la prescription quinquennale et sera fondée sur l'inexécution par le syndicat des copropriétaires d'un accord conclu le 3 mars 2004.
Elles exposent qu'aux termes de l'accord précité, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires s'était engagé à faire établir un devis et une étude de faisabilité en vue de réaliser des travaux de raccordement des lots dont elles sont propriétaires au réseau de chauffage, seules les sociétés chargées des réseaux primaires et secondaires mandatées par l'intimé étant habilitées à intervenir pour les effectuer.
Elles ajoutent que ce même accord prévoit que les charges de consommation de chauffage ne leur seront pas facturées jusqu'au raccordement effectif de leurs lots et que les sommes déjà facturées leur seront remboursées ou remises au crédit de leurs comptes de copropriétaires.
Les appelantes soutiennent que le syndicat des copropriétaires n'a jamais procédé à la réalisation des travaux et en tiennent pour preuve les attestations établies les 29 juin 2016, 5 octobre 2017, 28 septembre 2018 et 24 octobre 2018, par les sociétés [Localité 5] Energie et Idex en charge des réseaux primaires et secondaires de chauffage.
En réponse aux affirmations de l'intimé sur le caractère irrégulier des attestation ci-dessus mentionnées du fait de 'l'absence des faits personnellement constatés et de mention suivant laquelle ces documents sont destinés à être produits en justice', elles rétorquent qu'en qualité de prestataires qui entretiennent les réseaux de chauffage de la copropriété ayant pour unique client le syndicat des copropriétaires, elles sont nécessairement informées de la situation et que deux des attestations indiquent bien qu'elles sont destinées à être produites en justice.
Les appelantes font encore valoir que la déclaration de leur conseil dans leurs conclusions signifiées les 2 février et 24 octobre 2011 suivant laquelle elles auraient reconnu être raccordées aux sous-stations de chauffage de la copropriété, qualifiée d'aveu judiciaire dans l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles en date du 30 avril 2018, résulte d'une erreur matérielle ayant fait l'objet d'une rectification par l'avocat auteur de ces écritures et devant conduire à la révocation de cet aveu.
Les sociétés CCB et Unix Immobiliers contestent par ailleurs l'argumentation du syndicat des copropriétaires selon laquelle leur demande d'expertise ne serait pas recevable en raison de décisions antérieures qui auraient autorité de la chose jugée.
Elles soutiennent que si les décisions visées concernent bien les mêmes parties au litige, aucune d'elle n'a porté sur une demande d'expertise du raccordement de leurs lots au réseau de chauffage ni sur les travaux de fermeture des loggia et des balcons.
Elles font valoir que les précédentes procédures ont porté sur le redressement judiciaire ouvert à leur encontre, les charges de chauffage pour la période de 2003 à 2007, le remplacement des fontes, les charges de copropriété du 1er trimestre 2011 au 4 ème trimestre 2019 et celles arrêtées au 2ème trimestre 2021, ainsi que sur l'opposabilité d'un prêt à usage et l'annulation de résolution de l'assemblée générale.
Les appelantes reprochent par ailleurs au premier juge d'avoir rejeté leur demande d'expertise relative à la fermeture des balcons et des loggias en retenant qu'elle était fondée sur une augmentation des charges de chauffage, alors qu'il s'agit d'apprécier plus généralement les conséquences de l'appropriation des parties communes sur la répartition des charges de copropriété.
Elles développent sur les notions des parties privatives et communes, arguant de l'illégalité des travaux de fermeture réalisés sans autorisation préalable de la copropriété établis par un constat d'huissier effectué le 16 décembre 2022 permettant de relever que sur 317 loggias environ inscrites en façade, 138 sont ouvertes et 179 sont fermées par des baies vitrées.
Estimant qu'elles apportent ainsi la preuve de la fermeture des loggias et des balcons, les appelantes contestent l'argument du syndicat des copropriétaires selon lequel, leur demande d'expertise vise à suppléer leur carence probatoire.
Elles font valoir que l'architecte de l'immeuble a attesté en date du 15 octobre 2018 de la fermeture de nombreuses loggias ' générant des surfaces complémentaires aux pièces à vivre situées en façade' et soutiennent que la création de nouveaux locaux privatifs justifie la correction des parts indivises et de la répartition des tantièmes des charges de la copropriété.
Les sociétés CCB et Unix Immobiliers ajoutent que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 leur confère un intérêt à agir afin de permettre au syndicat des copropriétaires de prendre toute disposition visant la sauvegarde de l'immeuble et de se substituer à ce dernier dans l'hypothèse où il serait défaillant.
Elles concluent que face à la carence du syndic dans la réalisation de la modification du descriptif des lots concernés, pourtant préconisée par un géomètre-expert mandaté par l'ancien syndic, il est nécessaire de désigner un expert aux fins de déterminer la date et la nature des travaux et leur conséquences tant en terme de dangerosité qu'en terme de répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires quant à lui dénie toute existence d'un motif légitime à la demande formulée par les appelantes et sollicite la confirmation de l'ordonnance critiquée.
Il entend démontrer le caractère illégitime et inutile des mesures d'expertise sollicitées par les sociétés CCB et Unix Immobiliers au regard de l'irrecevabilité de leurs contestations relatives aux charges de chauffage, de l'autorité de la chose jugée attachée à la question du raccordement au chauffage collectif et à la répartition des millièmes et de la prescription de l'action en contestation des charges.
En premier lieu, il conteste la régularité de l'accord du 3 mars 2004 conclu entre les appelantes, l'ancien syndicat et le conseil syndical de l'immeuble, faute de régularisation par l'assemblée générale des copropriétaires de la modification de la répartition des charges prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il soulève en deuxième lieu que le délai de prescription de 5 ans fait obstacle à toute contestation relative à la répartition des charges dès lors que:
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les charges à compter de l'exercice 2003 n'ont fait l'objet d'aucun recours ;
-les arrêts de la cour d'appel de Versailles des 30 avril 2018 et 4 novembre 2020 se prononcent définitivement sur les charges des exercices 2013 et 2014 ;
- une instance est pendante devant le tribunal judiciaire de Pontoise s'agissant de l'exercice 2021 ayant pour objet l'annulation de l'assemblée générale du 14 juin 2022 et la désignation d'un expert judiciaire avec les mêmes missions que dans le cadre de la présente procédure, ce qui induit l'existence d'une litispendance ou l'irrecevabilité de la demande des appelantes.
Il soutient ensuite qu'une instance au fond pouvant être engagée par les appelantes est vouée à l'échec au regard de plusieurs décisions devenues définitives ayant tranché les litiges opposant les mêmes parties aux causes et objets identiques, à savoir, la contestation des charges de chauffage du fait du défaut de raccordement au réseau et d'une mauvaise répartition des millièmes.
A l'appui de son argumentation, le syndicat des copropriétaires évoque l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 11 mars 2013 ayant retenu qu'il ressortait du procès-verbal de constat daté du 8 février 2012 produit par les sociétés CCB et Unix Immobiliers qu'il ' était démontré la présence de radiateurs reliés au chauffage collectif dans la coursive et également dans les bureaux desservis par cette coursive' et ayant ajouté'qu'il n'est pas démontré que les locaux litigieux n'étaient pas raccordés au chauffage collectif.'
Contestant le caractère révocable de l'aveu judiciaire quant à l'existence du raccordement litigieux depuis le 1er janvier 2007, l'intimé fait également référence à l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 30 avril 2018 qui, selon lui, a entériné l'aveu judiciaire considérant que les sociétés CCB et Unix Immobiliers ne démontraient pas l'erreur de fait alléguée.
Il critique par ailleurs la régularité des attestations établies par les sociétés Idex et Sarcelle Energie en ce qu'elles ne répondent pas aux conditions de l'article 202 du code de procédure civile, faute de mentionner les prescriptions requises par ce texte.
S'agissant de la répartition des millièmes relatives aux charges de chauffage, le syndicat des copropriétaires affirme que cette question a déjà été tranchée dans la décision ayant force de chose jugée de la cour d'appel de Versailles en date du 11 mars 2013.
Rappelant les termes du règlement de copropriété, l'intimé affirme que si les dalles de loggias et terrasses sont réputées partie commune, leur usage reste privatif, de la même manière que si les murs de façade et les sols sont parties communes, l'usage des locaux à usage commercial ou d'habitation restent privatifs.
Il ajoute que les sociétés CCB et Unix Immobiliers se sont pas fondées à soutenir que la fermeture de certains balcons constituerait une appropriation d'une partie commune alors que seule la dalle des balcons constitue une partie commune au même titre que les sols et plafonds de la copropriété.
Il précise que les loggias et les balcons qui auraient pu être fermés ne sont pas chauffés par le chauffage collectif, aucune modification sur l'installation de chauffage collectif n'ayant été autorisée par la copropriété, les copropriétaires concernés utilisant des radiateurs électriques individuels dont ils paient eux-mêmes la consommation en électricité, ce qui exclut toute conséquence sur la répartition des charges collectives à ce titre.
Il considère que les appelantes échouent à démontrer ne serait-ce que le caractère plausible de la matérialité de leur grief et conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise, compte tenu de l'absence de légitimité et de l'utilité des mesures de l'expertise sollicitée.
Sur ce,
Sur la demande d'expertise
Selon l'article 145 du code de procédure civile, 's'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.
L'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe un procès non manifestement voué à l'échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.
Il sera rappelé que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque au soutien de sa demande d'expertise puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais il doit toutefois justifier d'éléments rendant crédibles les griefs allégués.
L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l'application de l'article n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
Par ailleurs, l'existence du motif légitime s'apprécie à la lumière des éléments de preuve produits mais aussi de l'utilité des mesures d'instruction sollicitées.
Sur la demande relative au raccordement aux réseaux de chauffage
Les sociétés CCB et Unix Immobiliers indiquent que le litige en germe porte sur le remboursement des charges de copropriété indûment perçues par le syndicat des copropriétaires, alors que l'accord du 3 mars 2004 prévoit d'une part que l'exécution des travaux de raccordement au réseau de chauffage incombe au syndic et d'autre part qu'elles ne seraient redevables de charges y afférentes tant que ce raccordement ne serait pas effectif.
Aux termes de l'accord conclu en date du 3 mars 2004 entre le syndic SOGIS du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et les appelantes versé aux débats :' Aucun raccordement au réseau chauffage de l'immeuble n'est fait et aucun point de raccordement au réseau chauffage de l'immeuble n'existe dans les lots 273, 264,265 pour permettre un raccordement à la SCI Unix Immobilier lors de l'aménagement de ses locaux. Les colonnes du réseau de chauffage sont rouillées et apparentes, il faut enlever la rouille et appliquer de la peinture antirouille pour chauffage. Pour le raccordement au réseau de chauffage de l'immeuble un devis et une étude de faisabilité sera demandée par le syndic SOGIS aux sociétés chargées du réseau primaire et secondaire seul habilité à intervenir dans la copropriété (société IDEX réseau secondaire et [Localité 5] ENERGIES réseau primaire). Les travaux seront à la charge de la SCI UNIX IMMOBILIERS conformément au règlement de la copropriété. Pour le raccordement au réseau de chauffage, le devis sera demandé par le SYNDIC au seul prestataire habilité à intervenir sur le réseau primaire et secondaire de l'immeuble afin de garantir le bon fonctionnement du chauffage dans les futurs locaux que la SCI UNIX IMMOBILIER sans perturber le fonctionnement du chauffage des autres appartements aux étages supérieur. La facture du raccordement au réseau de chauffage sera réglée par le syndic et inclus dans les charges privatives due par la SCI UNIX IMMOBILIER une copie du devis sera communiqué à la société UNIX IMMOBILIER avant acceptation et travaux.
Aucun raccordement au réseau de chauffage de l'immeuble n'est fait et aucun point de raccordement au réseau chauffage de l'immeuble existe dans les lots 273, 264, 265 pour permettre un raccordement à la SCI CCB lors de l'aménagement de ses locaux. Les colonnes du réseau de chauffage sont rouillées et apparentes, il faut enlever la rouille et appliquer de la peinture antirouille pour chauffage. Pour le raccordement au réseau de chauffage de l'immeuble un devis et une étude de faisabilité sera demandé par le syndic SOGIS aux sociétés chargées du réseau primaire et secondaire seul habilité à intervenir dans la copropriété (société IDEX réseau secondaire et [Localité 5] ENERGIES réseau primaire). Les travaux seront à la charge de la CCB conformément au règlement de copropriété. pour le raccordement au réseau de chauffage, le devis sera demandé par le SYNDIC au seul prestataire habilité à intervenir sur le réseau primaire et secondaire de l'immeuble afin de garantir le bon fonctionnement du chauffage dans les futurs locaux que la SCI CCB sans perturber le fonctionnement du chauffage des autres appartements aux étages supérieur. La facture du raccordement au réseau de chauffage sera réglée par le syndic et inclus dans les charges privatives due par la SCI CCB une copie du devis sera communiqué à la société CCB avant acceptation et travaux.
M. [Z] demande pour la SCI CCB et la SCI UNIX IMMOBILIERS que les charges de chauffage R1 = fourniture d'énergie, R2 = entretien réseau secondaire chauffage et R3 = contrat total des radiateurs, ne lui soit pas facturé et ceux déjà facturé depuis leur acquisition soit remboursé ou remise au crédit de leurs comptes de copropriétaires. Le syndic et les membres du conseil syndical lors de leur réunion de travail du 07/03/2004 ont approuvé cette réclamation et demande au syndic de faire le nécessaire pour régulariser les comptes des copropriétaires SCI UNIX IMMOBILIERS et SCI CCB en mettant à leurs crédits toutes les sommes trop perçues jusqu'au raccordement effectif au réseau de chauffage de l'immeuble ainsi cela évitera le changement des clés de répartition. '
Contrairement à ce qui est affirmé par l'intimé, l'absence de régularisation par l'assemblée générale des copropriétaires ne fait pas obstacle à la validité des constats effectués et des engagements pris, dès lors que cet accord ne porte pas sur la modification de la répartition des charges, mais sur la définition des modalités de raccordement au réseau de chauffage et sur les mesures provisoires relatives.
Il résulte des termes de l'accord précité qu'à la date de sa signature les lots dont les sociétés CCB et Unix Immobiliers sont propriétaires n'étaient raccordés à aucun réseau de chauffage, qu'il appartenait au syndic d'effectuer les démarches nécessaires à la réalisation des travaux de raccordement auprès des sociétés Idex et [Localité 5] Energies, seules habilitées à intervenir et que tant que les locaux concernés ne bénéficiaient pas de ces installations, les charges perçues à ce titre leur seraient remboursées, évitant ainsi le changement des clés de répartition.
En conséquence, c'est à juste titre que les appelantes considèrent que l'accord du 3 mars 2004 lie valablement les parties.
L'intimé soulève par ailleurs que la prescription quinquennale fait obstacle à toute future action des appelantes au titre de remboursement des charges.
Si le moyen tiré de la prescription de l'action peut devant le juge des référés, et la cour à sa suite, être examiné sur le point de savoir s'il fait manifestement obstacle à toute chance de succès du futur litige au fond envisagé, force est de constater que les appelantes précisent qu'elles entendent engager une action devant le juge du fond dans la limite de la prescription quinquennale, rendant inopérant le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires excipe de l'irrecevabilité des demandes au fond des sociétés appelantes eu égard de l'autorité de la chose jugée de nombreuses décisions étant intervenues entre les parties.
Sont ainsi versées aux débats les décisions concernant:
- une procédure relative aux charges de chauffage pour la période du 2 ème trimestre 2009 au 4 ème trimestre 2010 ayant donné lieu à un arrêt de la 4 ème chambre de la cour d'appel de Versailles du 25 juin 2012, désormais définitif, confirmant le jugement de première instance ayant condamné la société Unix Immobiliers à payer la somme de 5 224,41 euros au titre des charges de copropriété impayées ;
- une procédure relative aux charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2011 au 4ème trimestre 2019 inclus ayant donné lieu à un arrêt de la 4ème chambre de la cour d'appel de Versailles du 4 novembre 2020 condamnant la société Unix Immobiliers à payer au SDC la somme de 48 037,07 euros, 9 000 euros pour résistance abusive et 10 000 euros d'indemnité de procédure ;
- une procédure à l'encontre de la société CCB relative aux charges de chauffage pour la période du 3ème trimestre 2006 au 1er trimestre 2007 qui a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 12 novembre 2007, désormais définitif, condamnant la société CCB à payer la somme de 22 676,78 euros au titre des charges de copropriétés impayées ;
-une procédure relative aux charges de copropriété de la société CCB arrêtées au 2ème trimestre 2021 inclus qui a donné lieu à un arrêt de la 4ème chambre de la cour d'appel de Versailles du 6 octobre 2021 condamnant la société CCB à payer au SDC la somme de 86 124,85 euros et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- l'arrêt de la cour de cassation ayant rejeté le pourvoi des sociétés CCB et Unix Immobiliers formé à l'encontre de la décision de la cour d'appel de Versailles du 11 mars 2013.
Il n'est pas contesté par les parties que toutes ces décisions tranchent des litiges entre les sociétés CCB et Unix Immobiliers et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et qu'elles sont revêtues de l'autorité de la chose jugée.
Cependant, il n'est pas davantage contestable que les appelantes pourraient engager une action en remboursement des charges éventuellement perçues à tort et postérieures à celles qui sont concernées par les litiges ayant fait l'objet des décisions ci-dessus indiquées.
Il sera par ailleurs relevé, qu'à la date de saisine du juge des référés, aucun procès n'était en cours, l'instance devant le tribunal judiciaire de Pontoise ayant été mise en oeuvre par les appelantes en date du 17 août 2022, étant par ailleurs observé qu'en cas de litispendance, il n'appartient pas à la cour de se dessaisir au profit d'une juridiction du premier degrés.
Les appelantes soutiennent que les travaux de raccordement n'ont jamais été réalisés par le syndicat des copropriétaires et entendent démontrer que l'aveu judiciaire qui leur est opposé doit être révoqué compte tenu de l'erreur matérielle dont il résulte.
L'intimé argue de l'autorité de la force de chose jugé rendant irrévocable l'aveu contenu dans lesdites conclusions au regard des décisions de justice intervenues.
A l'appui de leur démonstration, les appelantes produisent une attestation de leur ancien conseil maître [T] datée du 1er octobre 2018 qui déclare que c'est par erreur manifeste d'écriture qu'il a indiqué dans l'acte introductif d'instance et dans ses écritures que les lots appartenant aux SCI Unix Immobiliers et CCB étaient raccordés au chauffage collectif de la copropriété depuis le 1er janvier 2007, souhaitant en réalité préciser que ces locaux pouvaient y être accordés eu égard aux travaux réalisés par ces dernières.
La qualification d'aveu judiciaire retenue dans le corps de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 30 avril 2018 ne fait pas obstacle à la révocation de cet aveu compte tenu de l'attestation de maître [T] qui permet d'établir l'erreur de fait requise par les dispositions de l'article 1383-2 du code civil.
Afin de démontrer l'absence de tout raccordement au chauffage, les appelantes versent également aux débats, notamment, une attestation établie le 24 octobre 2018 par M. [O] [R], responsable d'exploitation de la société Idex depuis 2008 aux termes de laquelle, il déclare: ' « Je me suis déplacé pour la 3ème fois sur site et j'atteste par la présente ce qui suit: il n'existe aucune installation, aucun raccordement ancien et/ou nouveau de la distribution de l'immeuble qui peuvent permettre un raccordement des commerces et bureaux en mezzanine des SCI UNIX IMMOBILIER lots 264, 265, 272 et de la SCI CBB lots 256, 266, 267 et 268. Les lots correspondant aux locaux commerciaux sont chauffés par des pompes à chaleur et avec des radiateurs électriques muraux. A ma connaissance, les SCI UNIX IMMOBILIERS et SCI CCB n'ont jamais bénéficié d'aucun service ou prestation de chauffage R1, R2 ou R3.'
Elles produisent par ailleurs une attestation du 28 septembre 2018 établie par de M. [C] [X], salarié chauffagiste de la société [Localité 5] Energie depuis 2006, qui atteste que: ' Je suis en tant que responsable d'exploitation Réseau et de la distribution de l'énergie calorique sur l'ensemble de Sarcelles depuis 1989, ce qui me permet parfaitement de connaître les installations et les bâtiments sur l'ensemble de Sarcelles. A la demande de mon responsable hiérarchique M [W] [K], je me suis rendu sur les lieux du bâtiment 146 147 148 du 5 au [Adresse 3], afin de constater à nouveau les éventuels piquages ou raccordements qui alimenteraient les lots immobiliers SCI CCB 5Unix immobilier. Je confirme donc par la présente qu'il n'existe aucun piquage ni raccordement à notre réseau primaire qui permettrait à ce jour d'alimenter les commerces bureaux en mezzanine des SCI Immobiliers lots 264-265272-273 et de la SCI CBB lots 256-266-267-268. A ma connaissance, les différents lots cités n'ont jamais pu être chauffés étant donné qu'il n'y a aucun raccordement ou prestation de chauffage R1-R2-R3. Afin de faire valoir ce que de droit et corroborant les précédentes attestations remises par mon responsable en date du 5/10/2017. »
Il sera précisé que ces attestations sont rédigées sur un formulaire dédié comportant la mention selon laquelle les auteurs ont connaissance de leur production en justice et des sanctions encourues en cas de fausse déclaration.
Ainsi, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, ces attestations sont parfaitement conformes aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, la circonstance selon laquelle l'intimé est le client direct et seul abonné des sociétés Sarcelle Energie et Idex, dont M. [R] et M. [X] sont salariés, étant par ailleurs indifférente à la valeur probatoire de leurs déclarations.
Il sera par ailleurs relevé que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 146 du même code selon lequel : 'En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve', relatives aux mesures d'instruction ordonnées au cours d'un procès, ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande formée sur le fondement de l'article précédent.
Au regard de la nature de l'action au fond envisagée par les appelantes, il apparaît indispensable de déterminer si les lots concernés sont effectivement raccordés aux réseaux de chauffage existants, de sorte que la mesure d'instruction sollicitée à ce titre est incontestablement utile.
L'ordonnance querellée sera en conséquence infirmée et un expert missionné comme il sera dit au dispositif du présent arrêt.
Il sera aussi précisé au dispositif que, par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions du tribunal judiciaire de Versailles.
Sur la demande relative à la fermeture des loggias et des balcons
Il ressort du procès-verbal du constat d'huissier du 16 décembre 2022 versé aux débats que sur 317 loggias environ inscrites en façade, 138 sont ouvertes et 179 sont fermées par des baies vitrées de facture hétérogènes.
Comme l'indiquent les appelantes dans leurs conclusions pages 16, elles apportent ainsi la preuve de la fermeture des loggias et des balcons.
Partant, elles ne sont pas fondées à solliciter la désignation d'un expert qui aurait pour mission de ' dresser un état descriptif et un constat des travaux de constructions de fermeture des loggias et balcons, indiquer la date de ces fermetures', pas davantage qu'elles ne parviennent pas à caractériser l'urgence et/ou un réel danger qui nécessiteraient de 'dire qu'il convient, en cas d'urgence constatée et de réel danger, de procéder à la mise en place de mesure de sauvegarde ou de travaux particuliers sur les balcons et loggias de nature à éviter toute aggravation de leur état, et permettre la poursuite des travaux entrepris'.
Il sera au surplus relevé que les sociétés CCB et Unix Immobiliers ne justifient pas avoir saisi de cette question l'assemblée des copropriétaires, se contentant d'affirmer que les travaux ont été exécutés sans autorisation de la copropriété.
Les appelantes échouent ainsi à démontrer l'utilité de la mesure d'instruction sollicitée et de caractériser l'existence d'un motif légitime, leur demande à ce titre sera rejetée, sans qu'il y ait lieu d'examiner les fondements juridiques d'un éventuel litige en germe.
La demande d'expertise formée à ce titre sera en conséquence rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les appelantes soutiennent que l'opposition systématique du syndicat des copropriétaires aux demandes qu'elles formulent les contraint à diligenter des procédure judiciaires et caractérise un comportement fautif qui justifie un octroi de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.
Pour les mêmes motifs elles sollicitent que l'intimé soit débouté de ses propres demandes à ce titre.
Le syndicat des copropriétaires sollicite quant à lui la condamnation in solidum des appelantes au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive, arguant que celles-ci instrumentalisent les voies de droit qui leur sont offertes dans l'unique but de se voir exonérées du paiement des charges de copropriété.
Sur ce,
Aux termes de l'article 32-1 du code de la procédure civile, le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.
En l'espèce, les demandes d'expertise des appelantes étant partiellement accueillies, il y a lieu de considérer que l'abus de droit n'est caractérisé par aucune des parties.
Les demandes formées à ce titre seront en conséquence rejetées.
Sur les demandes accessoires
S'agissant d'une demande d'expertise, l'ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.
Aucune des parties ne pouvant être considérée comme perdante, chacune d'elles conservera la charge de ses dépens d'appel.
En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la décision déférée sera infirmée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Infirme l'ordonnance du 8 juillet 2022, sauf en ce qui concerne les dépens,
Statuant à nouveau,
Ordonne une expertise judiciaire,
Désigne pour y procéder
M. [Y] [F]
[Adresse 2]
tél. [XXXXXXXX01]
Mél. [Courriel 4]
Avec pour mission de:
- se rendre sur place sis [Adresse 3] ;
-se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment les plans et descriptifs des immeubles et des raccordements aux sous-stations de la copropriété assurant le lien de connexion avec le réseau de chaleur urbain de [Localité 5] énergie ;
- indiquer l'état du raccordement des lots appartenant aux sociétés Unix Immobiliers et CCB aux sous-stations de la copropriété et au réseau de chaleur urbain ;
- décrire les travaux nécessaires audit raccordement ;
Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
Dit que par application des dispositions de l'article 281 du code de procédure civile, si en cours d'expertise, les parties viennent à se concilier d'elles-mêmes, l'expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge délégué aux mesures d'instructions de ce tribunal,
Dit qu'après avoir rédigé un document de synthèse, l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport définitif en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Versailles dans le délai de six mois à compter de la date de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises,
Dit que le magistrat chargé du contrôle des expertise au tribunal judiciaire de Versailles suivra la mesure d'instruction et statuera sur les incidents,
Dit que l'expert devra rendre compte à ce juge de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission, conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,
Fixe à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, à la charge des sociétés CCB et Unix Immobiliers qui devra être consignée par ces dernières entre les mains du Régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Versailles dans le délai de 4 semaines à compter du prononcé de l'arrêt, sans autre avis,
Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
