COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 JUIN 2023
N° RG 21/01216 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UKXD
AFFAIRE :
S.A.S. CABINET [T] & CIE
C/
[T] [R]
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Novembre 2020 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 17/00148
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philomène CONRAD
Me Cécile JOULLAIN
Me Judith BOURQUELOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CABINET [T] & CIE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Philomène CONRAD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1958
APPELANTE
****************
Monsieur [T] [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Cécile JOULLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D502
Madame [U] [X] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Cécile JOULLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D502
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR, dont le siège est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Judith BOURQUELOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P586
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
M. et Mme [R] sont propriétaires occupant d'un appartement au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 3]) soumis au statut de la copropriété administrée par la société Cabinet [T] & Cie (ci-après Cabinet [T]) jusqu'à son remplacement par le Cabinet SAFAR décidé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2019.
Suite à un dégât des eaux survenu dans les parties communes du bâtiment B en février 2012, le plombier de la copropriété a procédé à des travaux au niveau de la baignoire des époux [R].
En octobre 2012, suite à de nouvelles infiltrations, le plombier de la copropriété est intervenu à nouveau et a constaté que le tuyau qu'il avait posé précédemment avait été sectionné par les rats, selon son diagnostic.
Compte tenu de suspicion de la présence des rats, la mort aux rats a été déposée sous la baignoire de M. et Mme [R].
En avril 2013 le plombier de l'immeuble a procédé au démantèlement de la baignoire des époux [R] et au rebouchage du mur par des carreaux en plâtre.
En novembre 2013, les époux [R] ont fait appel à un huissier aux fins de constater la présence d'une odeur nauséabonde dans leur appartement.
Par ordonnance du 7 juillet 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a missionné un expert, Monsieur [I] [V], lequel a déposé son rapport le 10 août 2016.
Le 8 septembre 2015 la société SPIE BATIGNOLLES ENERGIE, missionnée par le syndic le 6 juillet 2015, a procédé au remplacement de la descente en fonte de la salle de bains des époux [R], sur une longueur d'un mètre.
Par acte d'huissier du 20 octobre 2016, les époux [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ainsi que son syndic la société cabinet [T] ET CIE aux fins de les voir déclarés responsables de désordres dans leur appartement, condamnés à exécuter les travaux et à indemniser leurs préjudices.
Par ordonnance du 5 octobre 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande des défendeurs tendant à obtenir un complément d'expertise.
Le 12 décembre 2017, le syndic a informé les époux de sa décision de faire effectuer les travaux ayant été validés par l'expert et objets des devis de la société SPIE BATIGNOLLES précédemment établis.
Le 18 décembre 2017, les époux [R] ont adressé un courrier de relance au Cabinet [T].
Le 20 mars 2018, le syndic a informé les époux [R] de la décision de la société SPIE BATIGNOLLES de ne pas donner suite à son ordre de service au motif que les personnes ayant géré le dossier ne faisaient plus partie de l'entreprise et que la date des devis était dépassée.
En avril 2018, le syndic a missionné un architecte, M. [O], qui s'est rendu sur place en juin 2018.
Le 13 juillet 2018, les époux [R] ont fait établir par la société MDK des devis correspondant aux travaux requis par l'expert lesquels étaient transmis aux défendeurs le 22 août 2018.
Le 19 octobre 2018, les époux [R] ont saisi le juge de la mise en état en vue d'obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires et du Cabinet [T] à faire réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise.
Estimant avoir obtenu la réalisation partielle des travaux les époux [R] ont sollicité la radiation de l'incident.
Par jugement du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre, a :
-Fait injonction au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de faire effectuer sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 8 mois, à compter du 1er jour du 4ème mois suivant le prononcé du jugement les travaux selon les devis suivants :
*Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935904-1502-40 du 18/02/2015 de 1.767 € TTC au titre du coffrage et rebouchage de l'ouverture entre l'appartement de M. et Mme [R]
et le rez-de-chaussée,
*Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935903-1503-22 du 23/03/2015 de 3.536,03 € TTC relatif à la ventilation basse avec deux options 1. Pose de gaines coupe-feu ; 2. Pose d'un clapet coupe-feu,
-Dit et jugé que les travaux qui seront réalisés par le syndicat des copropriétaires conformément aux devis susvisés devront être réceptionnés avec le concours d'un Architecte indépendant, inscrit sur la liste de l'ordre des architectes, en présence de M. et Mme [R], aux frais du syndicat des copropriétaires ;
-Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) ainsi que la SAS CABINET [T] & CIE au paiement des sommes suivantes :
Au titre du préjudice de jouissance : 41.400 euros.
Au titre du préjudice matériel :
*6.443,13 euros au titre de la réfection de la baignoire le montant du devis étant par ailleurs augmenté du taux de TVA en vigueur au jour des travaux réparatoires et réévalué en rapprochant l'indice BT01 du coût de la construction connu et publié à la date du dépôt du rapport de l'expert de celui qui sera connu et publié à la date du présent jugement ;
*808,82 euros au titre de la dépose de la baignoire ;
Au titre de la résistance abusive : 4.000 euros.
Au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 5.000 euros.
-Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) ainsi que la SAS CABINET [T] & CIE aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise et du constat d'huissier du 8 novembre 2013 ;
-Dit que le Cabinet [T] devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre ;
-Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
-Ordonné l'exécution provisoire.
La SAS Cabinet [T] & Cie a interjeté appel suivant déclaration du 23 février 2021, à l'encontre de M. [T] [R], Mme [U] [X] épouse [R] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3].
Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 544, 1103, 1104 et 1240 du code civil, 9, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'ordonnance du 7 juillet 2014, de :
-Dire et juger le Cabinet [T] recevable et bien fondé en ses conclusions,
-Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2020 (N° RG 17/00148)
STATUANT A NOUVEAU
-Juger qu'aucune faute du Cabinet [T] dans l'exercice de son mandat de syndic n'a été caractérisée de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [R] copropriétaires ou contractuelle vis-à-vis du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3],
-Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [R] de toutes leurs demandes à l'encontre du Cabinet [T] formulées en qualité d'appelants incidents,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
-Juger que les époux [R] ne caractérisent ni l'existence ni l'étendue du préjudice de jouissance et du préjudice matériel qu'ils invoquent,
-Débouter les époux [R] de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l'encontre du Cabinet [T],
-Rappeler que la condamnation à garantie du Cabinet [T] au profit du syndicat est strictement limitée aux condamnations pécuniaires prononcées au profit des époux [R],
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa nouvelle demande au titre du remboursement des travaux communs de la somme de 15 994 euros TTC dirigée contre le Cabinet [T],
-Condamner in solidum les époux [R] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer au Cabinet [T] la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par Maître Philomène CONRAD,
M. [T] [R] et Mme [U] [X] épouse [R], demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 544, 1103, 1104 et 1240 du code civil, 9, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Débouter le cabinet [T] & Cie ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions ;
-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- « Fait injonction au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de faire effectuer sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant 8 mois, à compter du 1er jour du 4ème mois suivant le prononcé du jugement les travaux selon les devis suivants :
*Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935904-1502-40 du 18/02/2015 de 1.767 € TTC au titre du coffrage et rebouchage de l'ouverture entre l'appartement de M. et Mme [R] et le rez-de-chaussée,
*Devis de SPIE BATIGNOLLES n°935903-1503-22 du 23/03/2015 de 3.536,03 € TTC relatif à la ventilation basse avec deux options 1 pose de gaines coupe-feu ; 2. Pose d'un clapet coupe-feu ;
-Dit et juger que les travaux qui seront réalisés par le Syndicat des copropriétaires
conformément aux devis susvisés devront être réceptionnés avec le concours d'un architecte indépendant inscrit sur la liste de l'ordre des architectes, en présence de M. et Mme [R], aux frais du Syndicat des copropriétaires ;
-Prendre acte que les travaux préconisés par le rapport d'expertise de M. [V] ont été réceptionnés par M. et Mme [R], le 16 décembre 2022 ;
-Prendre acte que la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise de M. [V] est devenue sans objet du fait de leur réalisation en date du XX ;
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ainsi que le cabinet [T] & Cie, responsables des préjudices subis par les époux [R] ;
Mais,
-Infirmer le jugement entrepris s'agissant du calcul du quantum des préjudices.
Statuant à nouveau,
-Dire et juger que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a engagé sa responsabilité à l'endroit des époux [R] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
-Dire et juger que la SAS CABINET [T] & CIE a engagé sa responsabilité à l'endroit des époux [R] sur le fondement de l'article 1382 ancien du Code civil et sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En conséquence,
-Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]
[Adresse 3]) ainsi que la SAS CABINET [T] & CIE au paiement des sommes suivantes
- Au titre du préjudice de jouissance,
A titre principal,
*la somme de 62.962,50 € écoulé entre le 21 octobre 2012 et le 7 novembre 2018 ;
*la somme de 8.252 € au titre du remboursement des charges de copropriété entre le 21 octobre 2012 et le 7 novembre 2018 ;
*la somme de 11.040 € écoulé entre le 8 novembre 2018 et le mois de juillet 2021, préjudice à parfaire au jour de la réalisation des travaux, la somme de 590 € au titre du remboursement des charges de copropriété entre le 8 novembre 2018 et le mois de décembre 2019, préjudice à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;
- Au titre du préjudice moral,
*La somme de 21.000 € arrêtée au mois de juillet 2021, préjudice à parfaire au jour de la réalisation intégrale des travaux,
- Au titre du préjudice matériel,
Au titre de la réfection de la salle de bains, à titre principal, la somme de 15.259,95 € et à titre subsidiaire, la somme de 6.443,13 € ; le devis sera à actualiser au regard de l'indice BT 01 ainsi que de la TVA en vigueur au jour de la réalisation des travaux,
Au titre de la dépose de la baignoire, la somme de 808,82 €, suivant la facture n°0299 du 23 avril 2013 de l'entreprise P. POISSON BAT.
- Au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
La somme de 10.000 €
-Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) ainsi que la SAS CABINET [T] & CIE d'avoir à régler aux époux [R] la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens qui comprendront les frais d'expertise ainsi que le coût du procès-verbal de constat dressé le 8 novembre 2013 par la SCP LEBAILLY-NADJAR & Associés Huissier de justice à NEUILLY S/SEINE.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2023 de :
-Infirmer le jugement en ce qu'il a fait injonction au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de réaliser des travaux, sous astreinte ;
-Condamner in solidum Monsieur [T] [R] et Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 15 994 € TTC en remboursement desdits travaux ;
-Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à indemniser les époux [R] ;
Subsidiairement,
-Infirmer le jugement sur le quantum des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Ce faisant,
-Débouter Monsieur [T] [R] et Madame [U] [R] de toutes demandes excédant :
- la somme de 1.669,80 € au titre du préjudice de jouissance ;
- la somme de 4.408,41 € au titre des travaux de remplacement de la baignoire ;
-Débouter le cabinet [T] ET CIE de ses demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
-Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le cabinet [T] ET CIE in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes condamnations prononcées à son encontre ; (sic) ;
-Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le cabinet [T] ET CIE à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
En conséquence,
-Condamner le cabinet [T] ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :
- la somme de 64.046,03 € en remboursement des condamnations pécuniaires acquittées par le syndicat des copropriétaires (pièce [R] n° 69),
- la somme de 15.994 € TTC au titre des travaux réceptionnés en juillet 2021, en exécution du jugement dont appel ;
-Condamner solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
-Condamner le cabinet [T] ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 3] la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
-Condamner solidairement Monsieur [T] [R], Madame [U] [R] et le cabinet [T] ET CIE aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1- Sur la responsabilité du Cabinet [T], ancien syndic
Ce dernier, appelant sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité délictuelle, alors que les désordres intervenus avaient une origine privative et qu'il n'a commis aucune faute de négligence dans la mise en oeuvre des travaux nécessaires.
Les époux [R] soutiennent que ce syndic n'a pas accompli les diligences requises dans le traitement des désordres ayant pour origine les parties communes et sollicitent la confirmation du jugement entrepris ayant retenu sa responsabilité délictuelle.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement critiqué ayant retenu la responsabilité du Cabinet [T].
1.1 Sur l'origine des désordres
Le Cabinet [T] fait valoir que le sinistre initial intervenu le 6 février 2012 dans les parties communes du bâtiments B, ayant pour origine le raccordement de la baignoire des époux [R] sans rapport avec un éventuel vice de construction ni défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires, il était dans l'impossibilité de passer un ordre de service en dehors soit de l'accord du conseil syndical soit du vote favorable des copropriétaires, s'agissant d'un désordre strictement privatif.
Les époux [R] exposent que le rapport d'expertise établi par M. [V] le 10 août 2016 relève deux causes de la présence des rats sous leur baignoire, à savoir, un défaut d'étanchéité des canalisation et la liaison directe entre le faux plafond du rez-de-chaussée servant de gaine aux arrivées d'air des ventilations basses des pièces d'eau, écartant ainsi toute origine privative des désordres.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres intervenus ont une origine privative.
La cour retient ce qui suit
Selon le règlement de la copropriété, sont (pièce 64 des intimés):
- des parties communes générales: les tuyaux de tout l'égout, les drains et les branchements d'égouts, les conduites, prises d'eau, canalisations principales d' eau, de gaz, d'électricité, avec tous les accessoires (robinets, ventouses, bouches de puisage. bouches à clé, poteaux, compteurs, coffrets, transformateurs, regards sur conduites, bouches d'égoûts etc...) à exception des branchements, gaines ou canalisations secondaires, particuliers à un immeuble détérminé;
- des parties communes propres à chaque batiment collectif: toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particluier d'un local détérminé et de ses dépendances et notamment, les canalisations et prises d'eau, de gaz, d'éléctricité, du chauffage central, les vides ordures, les tuyaux de chute, découlement des eaux pluviales, ménagères et usées, à l'exclusion de ces canalisations comprises à l'intérieur des locaux, affectées à l'usage exclusif et particulier de ceux-ci;
- des parties privatives en propriété exclusive et particulière: toutes les canalisations intérieurs des locaux, les placards, les installations sanitaires, les installations des cuisines, des salles de bains et des cabinets de toilettes.
L'expert judiciaire M. [V] indique dans son rapport: "Les conseils du SDC et du syndic se retranchent derrière une origine privative des désordres. L'avis de l'expert est que ceci est valable pour les dégats des eaux, mais pas pour la présence des rats, venant par un plafond, une canalisation verticale ou une gaine."( pièce appelant 35)
Le rapport précise que la présence des rats sous la baignoire et sous la gaine technique a pour cause un défaut d'étanchéité des canalisations verticales de l'immeuble, un défaut d'étanchéité entre le faux plafond du couloir niveau inférieur qui dessert les chambres de service, provoquant un contact direct entre gaine avec ses tuyaux et le plénium du faux plafond, ce qui facilite le passage des rats entre le faux plafond et la gaine, celle-ci étant une partie commune.
Si le sinistre initial intervenu en février 2012 provenait bien de la baignoire des époux [R], partie privative, force est de constater que le deuxième dégat des eaux survenu le 10 octobre 2012 s'est produit suite au passage des rats qui ont sectionné le tuyau précédemment posé.
Or, au vu des constatations de l'expert judiciaire, ce sont bien les anomalies des parties communes qui ont rendu possible le passage des animaux sous la baignoire des époux [R] et ont aggravé sur la durée le sinistre initial, ce qui conduit au rejet de l'argument de l'appelant fondé sur le caractère privatif de l'origine des désordres.
1.2 Sur les diligences accomplies
Le Cabinet [T] soutient avoir accompli les diligences nécessaires dans le cadre de traitement des désordres et reproche aux époux [R] d'avoir, à l'inverse, fait preuve d'inertie.
Il relate, notamment, les éléments suivants :
- lors du sinistre initial, le plombier de la copropriété, mandaté par ses soins, a procédé à la dépose du tablier de la baignoire afin de réparer le raccord cuivre cassé et a posé une trappe, une vidange et une manchette d'évacuation en plastique ;
- informé en décembre 2012 de la présence éventuelle de rats et, il a immédiatement missionné l'entreprise OTH en vue d'une mission ponctuelle de dératisation ;
- les époux [R] ont attendu le mois de novembre 2013 avant de l'alerter des constants effectués lors de la dépose de la baignoire intervenue en avril 2013, à savoir la présence de déjections de rats en quantité importante sur le fond de la baignoire et l'absence de dalle de séparation dans la colonne de passage des tuyaux d'évacuation entre le sol de l'appartement et le faux plafond du res-de-chaussée ;
- après s'être rendu chez les époux [R] le 20 novembre 2023, il a de nouveau immédiatement contacté l'entreprise OTH afin d'effectuer un curage et une inspection vidéo de la canalisation des eaux usées, ainsi que le contrôle et la dératisation du faux plafond du couloir d'accès aux chambres de service du rez-de-chaussée ;
- les époux [R] ont attendu le 23 avril 2013 pour procéder à la dépose de leur baignoire afin de retirer des rats morts sous la baignoire, alors que la découverte de leur présence date d'octobre 2013
Il souligne que c'est sans aucune justification ni recherche technique que l'expert M. [V] a soulevé dans son rapport l'absence d'éléments démontrant l'existence du contrat de dératisation et le manque d'efficacité des interventions de dératisation, étant donné que ni l'expert lui-même ni les époux [R] n'ont remis en cause la qualité des prestations de la société OTH, dont le représentant a assisté à l'ensemble de réunions d'expertise.
L'appelant réfute avoir été négligeant dans la mise en oeuvre des travaux, faisant valoir qu'il était dans l'impossibilité d'en obtenir l'exécution au regard des éléments suivants :
- après le dépôt du rapport d'expertise, les époux [R] ont refusé tout accès à leur appartement, alors qu'il était nécessaire de reprendre le devis et de s'assurer que les travaux commandés seraient de nature à mettre fin aux désordres dénoncés ;
- la société SPIE a refusé d'intervenir dans le cadre de son devis initial établi le 26 janvier 2015, compte tenu de ses constats postérieurs, de même qu'une autre société contactée, la société MDK ;
- M. [C], architecte sollicité dans le cadre des travaux a indiqué 'qu'il n'avait pas d'autre entreprise sous la main pour ce type de travaux'
Il en conclut que les refus successifs de ces professionnels sont significatifs d'un problème technique au regard du caractère inadapté des travaux envisagés et en tient pour preuve leur achèvement en date du 16 décembre 2022, soit deux ans après la désignation du cabinet SAFAR en qualité de nouveau syndic.
Les époux [R] font d'abord valoir que les interventions du plombier de l'immeuble de février 2012 à avril 2013 ont eu lieu à la demande de Mme [R] qui a procédé au règlement des factures concernées.
Ils réfutent l'affirmation du Cabinet [T] selon laquelle Mme [R] aurait été à l'origine de l'intervention de l'entreprise de dératisation et indiquent que c'est Mme [Y], la gardienne de l'immeuble, qui a déposé la mort aux rats sous leur baignoire, ce qui a provoqué quelques jours plus tard le dégagement d'une odeur pestilentielle.
Ils relatent, notamment, les événements suivants :
- l'entreprise de dératisation est intervenue dans un deuxième temps à la demande du Cabinet [T], a conclu à la présence des rats morts sous la baignoire et a suggéré le dépôt du tablier de la baignoire ;
- le 21 octobre 2012, Mme [R] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au Cabinet [T] afin de l'alerter sur la situation et solliciter une intervention rapide ;
- en l'absence de la réponse du Cabinet [T], les époux [R] ont été contraints de condamner leur salle de bain avant de faire à nouveau appel, le 23 avril 2013, au plombier de la copropriété pour démanteler la baignoire, à leurs frais ;
- au regard des constats du plombier et des odeurs persistantes, ils ont formé une nouvelle demande d'intervention auprès du Cabinet [T] en date du 5 novembre 2013, appuyée par le témoignage de Mme [F], membre du conseil syndical qui a adressé un mail au syndic le 7 novembre 2013, après s'être rendue dans l'appartement des époux [R]
- une nouvelle intervention de la société de dératisation s'étant avérée inefficace, ils ont à nouveau sollicité le syndic qui s'est rendu dans leur appartement le 20 novembre 2013 pour y constater l'odeur et la présence d'excréments de rats, actées par ailleurs dans un procès-verbal établi par un huissier de justice en date du 8 novembre 2013 ;
- face à l'inexécution par le Cabinet [T] des engagements pris lors de sa visite du 20 novembre 2013, ils ont été contraints de procéder à des relances, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2014, restée sans réponse ;
Ils exposent enfin que la seule initiative prise par le Cabinet [T] a consisté à mandater l'entreprise de dératisation OTH le 12 octobre 2012, mesure inadaptée à la situation qui a aggravé leur préjudice.
Ils précisent que l'expert a:
- préconisé une réalisation urgente des travaux et a constaté que le devis établi par la société SPIE BATIGNOLLES le 26 janvier 2015 n'a pas été suivi de travaux adaptés, ceux effectués par la copropriété en septembre 2015 n'étant pas suffisants;
- relevé la totale négligence tant du syndicat des copropriétaires que de son syndic au regard du retard pris dans la commande des travaux et au refus de s'adjoindre les services d'un architecte
-conclu à l'inefficacité des prestations de dératisation de la société OTH;
S'agissant des travaux litigieux, les époux [R] soutiennent que le refus de la société SPIE BATIGNOLLES de donner suite à l'ordre de service émis par le syndic, plus de trois ans après le chiffrage initial des travaux, résulte de la tardiveté des démarches des appelants.
Ils réfutent l'argument du Cabinet [T] selon lequel 'aucune entreprise ou maître d'oeuvre en l'état du rapport de l'expert judiciaire et des devis retenus par ce dernier et de l'objectif des travaux ne veulent plus intervenir pour leur réalisation', arguant avoir obtenu de leur propre chef dès le 13 juillet 2018, un devis de la société MDK relatifs aux travaux préconisés par l'expert, ayant donné lieu à une nouvelle réunion à leur domicile en présence de M. [O] en date du 18 septembre 2018 à la demande du syndic.
Les époux [R] soutiennent encore que les travaux prétendument complexes selon les affirmations du Cabinet [T] ont été en réalité rapidement pris en main par un architecte saisi par le nouveau syndic, le Cabinet SAFAR et que le Cabinet [T] avait le pouvoir d'engager lesdits travaux compte tenu du montant des devis.
Ils font valoir que c'est à juste titre qu'ils ont été dans un premier temps réticents à l'intervention de M. [O], architecte nouvellement désigné en avril 2018, chargé d'expertiser la situation, alors que le Cabinet [T] et le syndicat des copropriétaires ont été déboutés de leur demande d'un complément d'expertise par ordonnance rendue le 5 octobre 2017 par le TGI de Nanterre, et précisent qu'ils ont finalement accepté ce rendez-vous qui a eu lieu le 19 juin 2018.
Le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a failli à son devoir d'administration et de conservation de l'immeuble.
La cour retient ce qui suit.
Les parties versent aux débats, notamment, les pièces suivantes:
-facture du plombier datée du 6 février 2012 adressée à Mme [R] ( pièce 1 intimés) ;
-lettre du 21 ocotbre 2012 adressée par Mme [R] au Cabinet [T] faisant état du 2ème dégat des eaux intervenu les 10 ocotbre 2012, du constat de tuyau sectionné par un rat fait par le plombier et du dépôt de la mort aux rats dans la trappe d'accès à la baignoire par Mme [Y] et de la forte odeur qui s'en est suivie ;
-une demande d'intervention auprès de la société OTH formée le 11 octobre 2012( pièce appelant 25) ;
-un contrat de dératisation conclu avec la société OTH, demande de dératisation adressée à cette même société le 12 décembre 2012, devis de l'inspection vidéo de colonne de la salle de bain du 4 novembre 2013, devis de curage daté du même jour, demande d'intervention auprès de la societé OTH du 7 novembre 2013( pièces appelants 1, 3, 4, 5,10) ;
-une facture de dépot de la baignoire du 23 avril 2013 au nom de Mme [R] ( pièce 3 intimés);
-un courrier du 5 novembre 2013 adressé par M. [R] au Cabinet [T] ( pièce 4 intimés);
-mail de M. [R] adressé au Cabinet [T] le 26 novembre 2013 faisant état des engagements pris par le syndic suite à sa visite de l'appartement des époux [R] en date du 20 novembre 2013 ( pièce 8 intimés ) ;
- un mail de relance du 6 novembre 2013, suivi d'une mise en demeure adressés par les intimés au syndic ( pièces 10 et 11 intimés) ;
-le rapport d'expert judiciaire établi le 10 août 2016 ( pièce 35 intimés) ;
-un courrier adressé aux époux [R] en date du 12 décembre 2017 par le Cabinet [T] les informant de la validation des devis de la société SPIE BATIGNOLLES (pièces 44 intimés);
-une lettre de relance des époux [R] du 6 février 2018 (pièce 46 intimés) ;
-une courrier du 20 mars 2018 du Cabinet [T] informant les époux [R] du refus de la société SPIE BAITGNOLLES de donner suite à son ordre de service(pièce 47 intimés) ;
-un courriel de la société SPIE BATIGNOLLES du 26 février 2018 (pièce 14 appelant) ;
-une note de M. [C] du 19 décembre 2016(pièce 11 appelant) ;
-un courrier des époux [R] du 3 mars 2017(pièce 12 appelant).
Il ressort de l'examen de ces pièces que:
-contrairement aux affirmations du Cabinet [T], l'intervention du plombier a eu lieu à la demande de Mme [R] ;
- la demande d'intervention de la société OTH mentionne la possible présence des rats et précise l'existence d'odeurs intolérables, ce qui démontre qu'à la date du 11 octobre le syndic était informé de la situation ;
-la société OTH est intervenue à plusieurs reprises sur ordre du Cabinet [T] afin de procéder à des opérations de dératisation ;
La chronologie des faits relatés conduit à constater d'une part, que le Cabinet [T] démontre avoir accompli certaines dilligences, principalement celles qui consistent à faire appel à la société de dératisation OTH et d'autre part, que l'action des époux [R] a été espacée de plusieurs mois sur certaines périodes données.
Cependant, force est de constater que le Cabinet [T], syndic professionnel ayant pour mission l'administration de la copropriété, a réagi de façon irrégulière et inadaptée à l'évolution de la situation qui se dégradait.
Ainsi, il échoue à démontrer que ses engagements pris en date du 20 novembre 2013 ont été suivis d'actions concrètes, malgré des relances effectuées par les époux [R], auxquelles il n'a donné aucune suite.
Outre l'absence de diligences pertinentes ayant conduit les époux [R] à entamer une action en justice, il ressort du rapport d'expertise précité que pendant le déroulement des opérations de celle-ci entre juillet 2014 et août 2016, l'expert a suggéré à plusieurs reprises que le syndicat des copropriétaires et son syndic fassent appel à un maître d'oeuvre qualifié.
Ce même rapport établit que les travaux mis en oeuvre ne correspondaient pas aux préconisations formulées par l'expert.
La circonstance selon laquelle les époux [R], après avoir effectué de multiples démarches, et postérieurement à une expertise judiciaire qui a duré plus de deux ans et donnant lieu à de nombreux constats et interventions, s'oppose à de nouvelles investigations sollicitées par le syndic, alors que la procédure judiciaire est en cours, ne saurait être retenue comme argument permettant au Cabinet [T] de s'exonérer de sa responsabilité.
Il sera par ailleurs relevé que le rapport précité a été jugé suffisamment clair et complet par le juge de la mise en état qui a débouté le syndicat des copropriétaires et son syndic de leur demande de complément d'expertise par ordonnance du 5 octobre 2017 et que ce même rapport a non seulement déterminé les causes des désordres survenus, mais a également préconisé des travaux urgents conformément aux devis établis.
Or, c'est seulement fin 2017, soit plus d'un an après le dépôt du rapport d'expertise, que le Cabinet [T] a procédé à la validation des devis de la société SPIE BATIGNOLLES établis les 26 janvier, 18 février et 23 mars 2015.
Ainsi, c'est à juste titre que les époux [R] soulèvent que le refus de la société SPIE BATIGNOLLES d'exécuter ces travaux résulte non pas de l'impossibilité de les réaliser, mais du temps qui s'est écoulé entre leur chiffrage et la décision tardive du syndic de les engager.
1.3 Sur l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 mai 2014
Le Cabinet [T] soutient que le conseil syndical a suivi toutes les étapes de la procédure, en assistant notamment à l'ensemble de réunions d'expertise, et qu'il avait une parfaite connaissance de la difficulté des travaux dont il a bloqué la réalisation.
Il affirme n'avoir commis aucune faute, le conseil syndical n'ayant donné son accord pour les premiers travaux seulement en septembre 2015 et ajoute qu'au regard de l'opposition de ce dernier, il n'était pas utile de porter la question de travaux à effectuer à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 mai 2014 car les copropriétaires n'auraient pas émis de vote favorale dans un contexte d'opposition de leur conseil syndical.
Il souligne avoir passé un ordre de service à l'entreprise MDK début juillet 2018, malgré le refus de validation du conseil syndical.
Les époux [R] font grief à l'appelant de ne pas avoir conseillé et raisonné le conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'aucune mise en garde sur les éventuelles erreurs d'appréciation du conseil syndical n'a été formulée par le Cabient [T], qui en sa qualité de syndic professionnel auraît dû accomplir les diligences nécessaires nonobstant l'opposition du conseil syndical.
La cour retient que c'est par des motifs pertinents qu'elle adopte que le premier juge a retenu que d'une part, le syndic dispose sur le fondement de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 de pouvoirs lui permettant de sa propre initiative de procéder aux travaux nécessaires requis par l'urgence et que d'autre part, il lui appartenait de faire inscrire la question des désordres à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 mai 2014.
Il suffira de préciser qu'il n'appartenait pas au Cabinet [T] de préjuger des résultats du vote des copropriétaires, la position du conseil syndical dont le rôle est purement consultatif ne pouvant être retenue comme une raison suffisantes pour s'abstenir d'agir.
Il découle de ce qui précède que le Cabinet [T] a commis une faute délictuelle engageant sa responsabilité.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.
2- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu sa responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que les désordres proviennent des parties communes de l'immeuble sus-visé, alors que l'origine des désordres allégués est privative et qu'aucun vice de construction ni défaut d'entretien ne pouvaient lui être imputés.
Il entend démontrer que les désordres ont pour origine le défaut d'étanchéité des canalisations privatives, particulièrement du dispositif de vidange de la baignoire, conformément aux constations du rapport d'expert, et que les rats ont été attirés par l'humidité stagnante sous la baignoire des époux [R], sous leur responsabilité et éventuellement celle des entreprises de plomberie intervenues à leur demande sur le réseau privatif devenu fuyard du fait de sa vétusté ou d'un défaut d'entretien.
Il soutient que les époux [R] sont seuls responsables de l'impossibilité pour eux d'utiliser leur salle de bain à compter du 24 avril 2013, ayant fait le choix de la faire déposer à leur frais, refusant ensuite la pose d'une baignoire provisoire, et que leur choix d'utiliser la mort aux rats sans mettre en place au préalable un dispositif empêchant leur passage, a provoqué la survenance des odeurs nauséabondes.
Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir que la copropriété a assumé ses obligations d'entretien des ouvrages communs, notamment:
- en souscrivant le 21 novembre 2008 un contrat de dératisation auprès de la société OTH ;
- en faisant réaliser un curage biologique des canalisations EU/EV de la résidence les 12 mars 2012, 19 mars 2012, et 10 avril 2012 pour un coût de 10 600 € ;
- en procédant à un test d'étanchéité de colonne le 30 décembre 2014.
Il précise que les travaux réalisés par la société SPIE BATIGNOLLES sous la maîtrise d'ouvrage de la copropriété en septembre 2015 ont permis d'établir que la colonne EU et la culotte en fonte étaient en parfait état, seule la reprise des anomalies en parties privatives a été faite, le coût des travaux réalisés à la demande insistante des époux [R] devant leur incomber.
Les époux [R] exposent que le rapport d'expert judiciaire conclut à un défaut caractérisé d'entretien des parties communes de l'immeuble s'agissant du passage des rats et au caractère inadapté des travaux réalisés par la société SPIE BATIGNOLLES en septembre 2015 qui ne correspondaient pas aux préconisations de l'expert.
Ils font valoir que l'expert a par ailleurs conclu à l'inefficacité des prestations de dératisation effetuées par la société OTH.
La cour retient ce qui suit.
En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, "la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires "
Comme il a été ci-dessus jugé, la cause des désordres trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble.
En outre, la cour a répondu dans les points précédents sur les moyens des parties s'agissant de leur interventions respectives dans le traitement des désordres survenus.
Le rapport d'expert judiciaire conclut à un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble ayant permis le passage des rats.
S'il n'est pas contestable que la société OTH est intervenue à plusieurs reprises pour procéder à des opérations de dératisation, Il ressort des termes du rapport d'expertise judiciaire précité que ces opérations ont été inéfficaces.
De même, si le syndicat des copropriétaires justifie avoir formalisé leur accord dans le cadre du devis n° 935904-D1501-15 établi par la société SPIE BATIGNOLLES pour un montat de 2.543, 48 euros (sa pièce H), force est de constater que l'expert judiciaire relève la non-conformité à ses préscriptions des travaux effectués.
Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée sur le fondement du texte précité.
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
3- Sur la garantie par le Cabinet [T]
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu la garantie des condamnations par le Cabinet [T].
Il reproche au syndic de s'être abstenu de déclarer le sinistre à l'assureur de la copropriété.
Le Cabinet [T] sollicite le rejet de la demande du syndicat des copropritéaires au titre de remboursement des travaux à hauteur de 15. 994 euros.
Il soutient que si le défaut de déclaration d'un sinistre par un syndic ouvre au syndicat des copropriétaires une action en responsabilité contre ledit syndic pour la perte de chance de pouvoir mobiliser les garanties, il est nécessaire que le sinistre concerné soit prévu par celles-ci, ce qui n'est pas le cas dans le présent litige portant sur la réparation et la prévention du risque de la venue des rats et non pas sur le dégât des eaux.
La cour retient que c'est par de justes motifs qu'elle adopte que le jugement entrepris a retenu que l'abstention du syndic de déclarer le sinistre est de nature à avoir fait perdre une chance au syndicat des copropriétaires d'être couvert des dommages subis par les époux [R].
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé de ce chef.
3- Sur la réparation du préjudice
Les époux [R] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris s'agissant du quantum du préjudice retenu.
3.1 Sur le préjudice de jouissance
Les époux [R] soutiennent en premier lieu que les travaux effectués le 7 novembre 2018 n'ont pas mis fin à l'intégralité du préjudice subi au regard des odeurs de cuisine provenant des chambres de service au rez-de-chaussée du fait de l'absence d'isolation de leur appartement et de remise en état de la ventilation qui ont pérduré jusqu'au mois de juillet 2021 , affectant 10% de la surface de l'appartement.
Ils critiquent en deuxième lieu le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que seuls 20% de la surface de l'appartement a été impactée, alors que selon eux, 25 % doivent être comptabilisés.
Ils font ainsi valoir que le fait d'utiliser des produits chimiques désodorisants et devoir ouvrir la fenêtre de la chambre en hiver pour en conserver l'usage constitue une réelle atteinte à la jouissance de celle-ci et qu'ils n'ont pas pu dormir dans leur chambre à coucher pendant plusieurs semaines entre 2012 et 2013.
Ils sollicitent par ailleurs, que la valeur locative de leur appartemet soit fixé à 30 euros le mètre carré.
Enfin, ils soutiennent être bien fondés à solliciter le remboursement d'un quart de leur quote-part des charges de la copropriété pour un montant de 8. 252 euros.
Le Cabinet [T] conteste les demandes des époux [R], soutenant que tout passage des rats a été empêché à compter du 21 ocotbre 2012, date de la pose des carreaux de plâtre et réitère son argumenation concernant les démarches des époux [R] et leur responsabilité dans le traitement des désordres survenus.
Ils soutiennent par ailleurs que la surface impactée par les désordres ne saurait être supérieure à 11% et que la valeur locative de l'appartement des époux [R] doit être fixée maximum à 22 euros/mètre carré.
Le syndicat des copropriétaires développe la même argumentation au soutien de leur demande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant du quantum du préjudice retenu.
La cour retient ce qui suit.
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que le préjudice principal des époux [R] a duré 72 mois, soit entre le 21 ocotbre 2012 et le 7 novembre 2018, dès lors qu'il ressort des pièces versées aux débats que la circulation des rats a perduré au-delà des travaux effectués en avril 2013 et que c'est l'intervention du 7 novembre 2018 correspondants à l'essentiel des travaux préconisés par l'expert judiciaire, qui a permis d'y mettre fin.
La cour ajoute que le préjudice de jouissance a toutefois effectivement continué à courir entre novembre 2018 et juillet 2021 dès lors que les courriers de Me [K] et M. [R], ainsi que le procès-verbal de réception des travaux dressé le 16 décembre 2022, attestent de la persistence des odeurs de cuisine et des cigarettes dans l'appartement des époux [R] en l'absence, non contestée par les parties, des travaux de "coffrage" et de " création d'un ventilateur pour gaine coupe feu" préconisés par l'expert judiciaire( pièces des époux [R] 70, 71 et 74).
Comme soutenu par les époux [R], le prorata de la surface impactée par cette deuxième période sera fixée à 10%.
S'agissant de la valeur locative de l'appartement, sont versées aux débats les pièces suivantes:
- trois annonces immobilières dont il ressort une moyenne de valeur locative de 32,54 euros (pièce 66 époux [R]) ;
-une nouvelle attesation fixant le prix moyen de la valeur locative entre 30,5 et 33 euros ( pièce 76 époux [R] ) ;
-des références d'appartements similaires issues de l'Observatoire des Loyers (OLAP), et de CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), situant la valeur locative entre 17,6 et 28 euros le mètre carré ( pièce I syndicat des copropriétaires).
Au regard de la période concernée, il convient de fixer la valeur locative à 29 euros/mètre carré, correspondant à la moyenne des données ci-dessus indiquées.
L'expert a évalué le préjudice de jouissance à 11% de la surface de l'appartement des époux [R] et de la valeur locative mensuelle et le premier juge a exactement apprécié la situation en retenant un coefficient de 20% , tenant compte de la propagation des odeurs en dehors de la salle de bain.
En l'absence d'éléments nouveaux, il y a lieu de confirmer cette analyse.
Les époux [R] ne justifiant pas de leur demande de remboursement partiel de la quote-part au titre des charges impayées, celle-ci sera rejetée.
Compte tenu de ce qui précède, le préjudice de jouissance des époux [R] sera ainsi établi:
-la période entre 21 octobre 2012 et 7 novembre 2018: 73 mois X 115 ( surface de l'appartement) X29(valeur locative) X20%=48.691 euros ;
-la période entre novembre 2018 et juillet 2021: 32 mois X115X29X10%= 10. 672 euros
Le jugement déféré sera infirmé quant au quantum de ce poste de préjudice, le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [T] seront condamnés in solidum à verser aux époux [R] une somme de 59. 363 euros au titre du préjudice de jouissance.
3.2 Sur le préjudice moral
Les époux [R] sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice moral.
Ils soutiennent que le fait de devoir supporter la présence des rats sous leur baignoire mais également dans le faux-plafond non étanche dont une trappe d'accès se situe dans un placard de leur chambre à coucher constitue un préjudice distinct, dont ils demandent réparation sur une durée de 105 mois, jusqu'au mois de juillet 2021.
Ils font valoir que l'expert judiciaire a établi l'existence d'un tel préjudice dans son rapport et l'a chiffré à 200 euros par mois.
Le Cabinet [T] soutient que cette demande n'est pas justifiée au regard, notamment, de l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance.
La cour retient l'existence d'un préjudice moral distinct dès lors que le fait de "cohabiter"sur une période prolongée avec des rats constitue, comme l'a relevé l'expert judiciaire dans son rapport, "une grande contrainte journalière", non comprise dans le préjudice de jouissance de l'appartement.
Toutefois, il n'est pas contesté par les parties que les travaux réalisés par la société MDK le 7 novembre 2018 ont mis fin à la circulation des rats.
Partant, il convient de fixer la période d'indemnisation du 21 octobre 2012 au 7 novembre 2018, le montant retenu étant ainsi établi à la somme arrondie de 1.500 euros.
Le jugement déféré sera infirmé de ce chef et le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [T] seront condamnés in solidum à verser aux époux [R] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral.
3.3 Sur le préjudice matériel
Les époux [R] critiquent le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le coût de remplacement de la seule baignoire et sollicitent le versement de la somme de 15.259,95 euros correspondant au coût de la remise en état de la salle de bain, outre le remboursement des frais de dépose qui s'élèvent à 808,82 euros.
Ils soutiennent avoir été contraints de faire déposer leur baignoire sur les conseils de la société de dératisation et font valoir l'impossibilité de retrouver une baignoire de la même teinte que les autres éléments d'origine, ce qui nécéssite la reprise totale de la salle de bain afin de retrouver son unité esthétique antérieure aux désordres.
Le Cabinet [T] demande l'infirmation du jugement entrepris dans son principe de condamnation, exposant que le dépôt de la baignoire résultait de la propre initiative des époux [R] dans le cadre de la gestion d'un sinistre privatif.
Il souligne par ailleurs que le coût de remplacement est manifestement excessif au vu, notamment de la vétusté de la salle de bain dont l'expert n'a pas tenu compte dans son évaluation.
Le syndicat des copropriétaires soulève des moyens identiques.
La cour retient ce qui suit.
Il découle de ce qui a été ci-dessus jugé, que le dommage matériel évoqué résulte directement des désordres survenus et qu'il doit recevoir réparation.
L'expert a chiffré ce poste de préjudice à 6.443,13 euros pour le remplacement de la baignoire seule et à 15. 259,95 euros s'agissant du remplacement de tous les équipements sanitaires de la même couleur que la baignoire.
La réparation du préjudice doit permettre de replacer celui qui a subi le dommage dans la situation antérieure à sa survenance.
En l'espèce, avant l'apparition des désordres, les équipements d'origine de la salle de bain des époux [R] étaient de la même couleur, présentant ainsi un caractère d'unicité et d'harmonie.
De sorte que le remplacement de l'ensemble des équipements concernés, et non pas de la bagnoire seule, apparait comme étant l'unique moyen de parvenir à nouveau à cet équilibre, sans que soit appliqué un coefficient de vétusté, au demeurant non évoqué par l'expert judiciaire.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum de préjudice matériel, le Cabinet [T] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser aux époux [R] la somme de 15.259,95 euros, réévaluée en rapprochant l'indice BT01 du coût de la construction connu et publié à la date du dépôt du rapport de l'expert de celui qui sera connu et publié à la date du présent arrêt, ainsi que la somme de 808,82 euros au titre des frais de dépose de la baignoire.
3.4 Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
Les époux [R] sollicitent la condamnation du Cabinet [T] et du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10. 000 euros en raison de leur attitude dolosive.
Ils critiquent leurs inaction, silence et mauvaise foi pour échapper, notamment, à la réalisation des travaux.
Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement entrepris au motif qu'il n'est pas démontré qu'il ait fait montre d'une résistance fautive dans le traitement des désordres et réalisation des travaux.
La cour retient que le premier juge a fait une exacte appréciation de la situation en ce qu'il a considéré que l'inertie du syndicat des copropriétaires et du cabinet [T] était établie au regard de la chronologie des faits et qu'il en résulte un préjudice distinct pour les époux [R] fixé à 4.000 euros.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.
3.5 -Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il lui a fait injonction de faire réaliser des travaux sous astreinte et demande que les époux [R] et le Cabinet [T] soient condamnés à lui rembourser la somme de 15.994 euros au titre des travaux réceptionnés en juillet 2021 en exécution du jugement déféré, outre, pour le Cabinet [T], le remboursement des condamnations précuniaires acquittées auprès des époux [R].
Il fait valoir que la condamnation à réaliser les travaux est devenue sans objet compte tenu des travaux effectués.
Les époux [R] demandent à la cour de constater que les travaux ayant fait l'objet de condamnation par le premier juge ont été réalisés et que leur demande à ce titre est devenue sans objet.
Le Cabinet [T] expose que la réalisation des travaux d'entretien et de conservation incombe au syndicat des copropriétaires, sans qu'il puisse être tenu à en garantir la réalisation et le coût.
La cour retient que si les parties ne contestent pas la réalisation des travaux litigieux, il n'est pas davantage contestable qu'ils l'ont été postérieurement au prononcé du jugement déféré, ce qui justifie parfaitement la condamnation initiale.
Le jugement sera ainsi confirmé de ce chef et il sera constaté que la demande tendant à la réalisation desdits travaux est devenue sans objet.
La cour retient par ailleurs, que le syndicat des copropriétaires n'expliquant pas dans ses écritures en quoi il serait fondé à obtenir la condamnation des époux [R] et du Cabinet [T] à lui rembourser le coût des travaux, se contentant de décrire le processus de leur réception, ses demandes seront rejetées.
3.6 Sur les demandes accessoires
Il n'appartient pas à la cour de se prononcer sur les sommes payées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris, notamment en l'espèce quant à la garantie du SDC par le syndic, étant rappelé que l'arrêt constitue un titre à cet égard en cas de confirmation.
Le premier juge ayant fait une exacte appréciation de la charge des dépens et d'indemnité de procédure, le jugement entrepris sers confirmé en ses dispositions.
Parties perdantes, le Cabinet [T] et le syndicat des copropriétaires devront supporter les dépens d'appel, l'équité commande à les condamner comme suit en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le quantum du préjudice de M. et Mme [R] et sauf à rappeler que la condamnation à garantie du Cabinet [T] & CIE au profit du syndicat est limitée aux condamnations pécuniaires prononcées au profit des époux [R];
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire est devenue sans objet du fait leur réalisation;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) et la SAS Cabinet [T] & CIE au paiement des sommes suivantes:
- 59.363 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 1.500 euros au titre du préjudice moral ;
- 15.259,95 euros au titre du préjudice matériel, réévaluée en rapprochant l'indice BT01 du coût de la construction connu et publié à la date du dépôt du rapport de l'expert de celui qui sera connu et publié à la date du présent arrêt;
- 808,82 euros au titre de la dépose de la baignoire ;
- 4.000 euros au titre de la résistance abusive;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) et la SAS Cabinet [T] & CIE aux dépens d'appel;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]) et la SAS Cabinet [T] & CIE à verser à M. et Mme [R] une indemnité de procédure totale de 3.000 euros et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
