COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 74Z
DU 23 MAI 2023
N° RG 21/04426
N° Portalis DBV3-V-B7F-UUHC
AFFAIRE :
[E] [O]
C/
Epoux [Z]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2021 par le Tribunal de proximité d'ANTONY
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1120000427
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-Me Aurélie GONTHIER,
-La SELARL JANEAU AVOCAT,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [E] [O]
née le 20 Janvier 1961 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Aurélie GONTHIER, avocat - barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 373 - N° du dossier BAR/LAG
APPELANTE
****************
Monsieur [I] [Z]
né le 26 Décembre 1983 à [Localité 6] ([Localité 6])
de nationalité Française
et
Madame [M] [F] épouse [Z]
née le 21 Juin 1983 à [Localité 4] (LIBAN)
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Me Aurélie JANEAU de la SELARL JANEAU AVOCAT, avocat postulant - barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 385
Me François MARCEL, avocat - barreau de PARIS
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme [Z] ont acquis en 2018 un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Hauts de Seine) et y ont fait construire une maison qui a été réceptionnée le 11 décembre 2019.
Rencontrant des infiltrations sur le mur pignon situé en limite de leur propriété avec celle de Mme [O], ils ont souhaité faire procéder à l'imperméabilisation de ce mur extérieur en passant par la propriété de leur voisine, laquelle a refusé de leur accorder ' le tour d'échelle ' et de les laisser poser un échafaudage sur son terrain.
Le conciliateur de justice a été saisi et a rendu une décision d'absence d'accord le 26 janvier 2020.
Par acte du 21 avril 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner Mme [O] devant le tribunal de proximité d'Antony.
Par un jugement contradictoire rendu le 27 mai 2021, ce tribunal a :
- Autorisé M. et Mme [Z] et l'entreprise par eux mandatée de réaliser les travaux de ravalement sur le mur pignon de leur maison sis [Adresse 2] à [Localité 3] et donc à pénétrer dans la propriété de Mme [E] [O] sise [Adresse 1] pour installer un échafaudage prenant appui sur le terrain ainsi que sur la toiture du pavillon de Mme [O], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en cas de refus de sa part de respecter l'autorisation,
- Dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte provisoire.
- Dit que les travaux seront réalisés selon les modalités et la méthodologie résultant du
courrier de la société Orca du 4 décembre 2019,
- Condamné Mme [O] à payer a M. et Mme [Z] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Débouté Mme [O] de toutes ses demandes,
- Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,
- Rappelé l'exception provisoire de la décision.
- Condamné Mme [O] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros au
titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Mme [O] aux entiers dépens.
Mme [O] a interjeté appel de ce jugement le 9 juillet 2021 à l'encontre de M. et Mme [Z].
Par dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, Mme [O] demande à la cour de :
Vu l'article 908 du code de procédure civile,
Vu les articles 544, 671 et 1240 du code civil,
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces au soutien des demandes de l'appelante,
- Déclarer M. et Mme [Z] mal fondés en leur appel incident tendant à ce qu'elle soit condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice subi,
- Déclarer M. et Mme [Z] mal fondés en leur demande tendant à ce qu'elle soit condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Infirmer le jugement entrepris en ce que :
*le tribunal de première instance a l'a condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de :
o 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
o 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
o 158,65 € au titre des dépens
Statuer à nouveau et y ajoutant :
A titre principal :
- Constater l'absence d'abus de droit dans son refus d'accorder aux époux [Z] le bénéfice du droit d'échelle pour procéder à des travaux de ravalement en passant par sa parcelle,
- Ordonner par conséquent le remboursement des sommes qu'elle a dû verser en exécution du jugement entrepris,
- Constater l'existence d'un trouble anormal excédant les inconvénients normaux de voisinage tiré des opérations de construction des époux [Z] à savoir :
o De la détérioration de son mur de séparation par le constructeur des époux [Z] et non réparé à ce jour,
o De la poussière et des coulures de mortier générés par le chantier de démolition-construction sur sa parcelle (en ce compris les travaux de ravalement achevés le 7 septembre 2021),
o De la perte de vue, perte d'ensoleillement et perte de valeur de son pavillon du fait de la construction des époux [Z],
o Des désagréments inhérents au chantier de ravalement (dégradation des végétaux, de la toiture, perte de temps, privation de jouissance du jardin)
Par conséquent, condamner les consorts [Z] à lui régler à titre de dommages et intérêts :
o 500 euros au titre du préjudice résultant de la poussière et des coulures de mortier générés par le chantier de démolition- construction (en ce compris les travaux de ravalement achevés le 7 septembre 2021),
o 6.000 euros pour le trouble de jouissance du fait du manque de lumière et d'ensoleillement du fait de la construction du mur des époux [Z],
o 20.000 euros pour la diminution de la valeur vénale de la maison de Mme [O] du fait de la construction du mur des époux [Z],
o 1500 euros pour les désagréments tirés des dégradations causés aux végétaux et à la toiture du fait des travaux de ravalement, en ce compris la somme de 569 euros pour le temps passé à remettre en état ses plantations,
o 1500 euros pour les désagréments tirés de la perte de temps et de la privation de jouissance du jardin du fait des travaux de ravalement,
- Condamner les époux [Z] à faire exécuter, à leurs frais, sous astreinte journalière de 200 euros par jour de retard, les travaux de réparation du mur de séparation selon devis n°2010188 du 18/10/2020 de Sobek Renovation,
A titre subsidiaire sur le fondement des articles 143,144, 563,565,566 du code de procédure civile, si la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée pour apprécier le quantum du préjudice tiré de la perte d'ensoleillement et perte de vue ayant entraîné la diminution de la valeur vénale de la maison de Mme [O], du fait de l'opération de construction du mur pignon des époux [Z],
- Ordonner une expertise,
- Désigner pour y procéder un expert, avec pour mission de :
o se rendre sur place,
o convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant de leurs conseils et recueillir
leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
o se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment
les marchés des entreprises,
o relever et décrire les désordres allégués dans les conclusions d'appelant ainsi que les dommages,
o rechercher si ces désordres sont de nature à créer un trouble anormal de voisinage,
o en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments techniques
permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les
préjudices subis,
o indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la cessation du trouble et
le cas échéant en chiffrer le coût,
o donner son avis sur les comptes présentés par les parties,
o dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux articles 263 du code de
procédure civile et que sauf, conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de cette cour dans les 12 mois de sa saisine,
o dire qu'il en sera référé en cas de difficultés,
o fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert
dans le délai qui sera imparti dans l'ordonnance à intervenir,
En tout état de cause :
- Condamner les consorts [Z] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner les consorts [Z] aux dépens d'appel et de première instance,
Par d'uniques conclusions notifiées le 23 décembre 2021, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :
Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile
Sur l'appel principal de Mme [O],
- Le Dire mal fondé.
- Le rejeter.
- Débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a limité leur demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de Mme [O] à la somme de 4 000 euros ;
Sur leur appel incident,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a limité leur demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de Mme [O] à la somme de 4 000 euros,
- Condamner Mme [O] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice subi.
- Condamner Mme [O] à leur payer la somme de 6 000 en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner Mme [O] en tous les dépens.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 5 janvier 2023.
SUR CE, LA COUR,
Sur les limites de l'appel
Le jugement n'est, au terme des dernières écritures, plus critiqué en ce qu'il a :
- Autorisé M. et Mme [Z] et l'entreprise par eux mandatée de réaliser les travaux de ravalement sur le mur pignon de leur maison sis [Adresse 2] à [Localité 3] et donc à pénétrer dans la propriété de Mme [E] [O] sise [Adresse 1] pour installer un échafaudage prenant appui sur le terrain ainsi que sur la toiture du pavillon de Mme [O], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en cas de refus de sa part de respecter l'autorisation,
- Dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte provisoire.
- Dit que les travaux seront réalisés selon les modalités et la méthodologie résultant du
courrier de la société Orca du 4 décembre 2019,
Il est précisé à cet égard que les travaux ont finalement été réalisés les 6 et 7 septembre 2021.
Ces dispositions sont devenues irrévocables.
L'appel porte donc sur les autres dispositions du jugement entrepris.
Sur l'abus de droit de Mme [O] d'accorder le tour d'échelle
Le tribunal a retenu qu'en s'opposant sans réel motif pendant deux ans à la finition des travaux de la maison des époux [Z], Mme [O] a causé un préjudice à ces derniers évalué à la somme de 4 000 euros.
Moyens des parties
Mme [O] conteste s'être opposée à toutes les tentatives amiables de règlement du litige et soutient que celui-ci aurait pu être résolu rapidement si les époux [Z] avaient dès le départ renoncé à prendre appui sur sa toiture en choisissant une solution alternative à celle proposée par le constructeur ou avaient fait le choix de construire en fond de parcelle.
M. et Mme [Z] font valoir que tout a été mis en oeuvre pour apporter à Mme [O] des réponses à ses questions et qu'aucun autre solution que la pose d'un échafaudage dans son jardin n'était possible. Ils soulignent que les travaux ont été réalisés et qu'il n'y a eu aucun dommage sur la propriété de leur voisine.
Appréciation de la cour
Ainsi que l'a exactement rappelé le tribunal, le tour d'échelle est une servitude soumise à certaines conditions qui étaient réunies, à savoir :
- des travaux indispensables, en l'espèce la réalisation d'un ravalement dont le but était d'assurer l'étanchéité du mur ;
- l'impossibilité de toute autre solution, même au prix d'un surcoût.
A cet égard, Mme [O] ne démontre pas que les solutions alternatives qu'elle proposait, notamment le recours à un échafaudage volant, étaient adaptées à la configuration des lieux.
S'il est incontestable que le tour d'échelle qui était réclamé par M. et Mme [Z] était nécessairement de nature à entraîner des désagréments pour Mme [O], il n'est pas démontré que ces désagréments aient été disproportionnés par rapport à l'utilité des travaux de ravalement.
Par ailleurs, Mme [O] a pu recevoir du constructeur lui-même toutes les explications sur la nécessité de poser un échafaudage et toutes garanties sur les précautions qui seraient prises lors des travaux, notamment pour préserver ses plantations.
Enfin, c'est exactement que le tribunal a relevé que le risque allégué d'une atteinte à la toiture du pavillon était incertain et hypothétique ne pouvant justifier le refus du tour d'échelle.
C'est donc bien abusivement que Mme [O] s'est opposée pendant plus de deux ans au tour d'échelle sollicité par M. et Mme [Z], retardant d'autant les travaux d'étanchéité du mur pignon.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné Mme [O] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Mme [O] sera dès lors déboutée de sa demande de remboursement des sommes versées en exécution du jugement entrepris.
Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage
Sur le mur de séparation endommagé
Comme en première instance, Mme [O] soutient que le constructeur des époux [Z], la société Orca, a endommagé avec une pelleteuse son mur de séparation sur rue.
Toutefois, pas plus que devant les premiers juges, Mme [O] ne démontre que les dommages présentés par son mur sont imputables à la société Orca.
En effet, ni la lettre adressée par Mme [O] à la société Orca le 10 août 2019 relatant l'endommagement du mur attribué au constructeur, ni le courrier des époux [Z] faisant état de leur accord pour prendre en charge la réparation du mur sous condition de réalisation des travaux de ravalement ne démontrent avec toute la certitude requise que c'est bien la société Orca qui serait à l'origine des dommages dénoncés.
En outre, il convient de constater que la société Orca n'est partie à la procédure et que Mme [O] ne développe aucun fondement juridique au soutien de sa demande de condamnation des époux [Z] à ce titre.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de cette demande.
Sur l'indemnisation au titre des travaux et de la perte d'ensoleillement
C'est par des motifs exacts, adoptés par la cour, que le tribunal a débouté Mme [O] de ses demandes indemnitaires au titre d'un trouble anormal du voisinage découlant tant des travaux de construction que de la nouvelle construction elle-même, rappelant que les troubles allégués sont la conséquence de l'urbanisation croissante en région parisienne.
Devant la cour, Mme [O] n'apporte aucun élément probant permettant de retenir que les troubles qu'elle invoque, qu'il s'agisse de ceux provoqués par les travaux de construction ( poussière, coulures de mortier..) ou qui résultent de la construction elle-même ( perte d'ensoleillement et de vue) excèdent ce que l'on peut raisonnablement supporter dans un contexte urbain dense et en plein développement).
S'agissant de la perte d'ensoleillement, Mme [O] ne verse aucun élément objectif, autre que de simples photographies, évaluant cette perte d'ensoleillement. Ni le constat d'un huissier de justice, ni l'évaluation d'un seul agent immobilier ne sont de nature à établir cette preuve.
Surtout, la cour ignore tout de la construction qui pré-existait à celle des époux [Z] et qui a été démolie. Il n'est donc pas démontré que la nouvelle construction prive Mme [O] d'une vue et d'un ensoleillement dont elle bénéficiait auparavant.
Il ne saurait, par ailleurs, pas être fait droit à la demande d'expertise, qui apparaît tardive et être présentée dans le but de pallier à la carence de Mme [O] dans l'administration de la preuve.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté Mme [O] de ses demandes au titre du trouble anormal de voisinage.
Mme [O] sera déboutée de sa demande subsidiaire d'expertise.
Sur les demandes en lien avec les travaux de ravalement
Mme [O] présente des demandes nouvelles par rapport à celles présentées en première instance.
Ces prétentions sont toutefois recevables dans la mesure où elles découlent de faits survenus postérieurement au jugement, en l'espèce les travaux de ravalement réalisés en septembre 2021.
Sur la demande au titre des dommages causés à la toiture de sa véranda
Mme [O] a fait réaliser un constat par un huissier de justice avant les travaux de ravalement (le 6 septembre 2021) qui mentionne ' La couverture de la véranda est ancienne, en état d'usage, sans désordre ' et après ( le 7 septembre 2021) ' Présence de poussière et de quelques rayures sur le toit de la véranda '.
Mme [O] sollicite une somme de 500 euros au titre de ces rayures sur le toit en polycarbonate de sa véranda.
Néanmoins, le constat de l'huissier de justice ne permet pas de vérifier que ces rayures, effectivement visibles sur les photos prises le 7 septembre 2021, n'existaient pas auparavant.
Les photos communiquées sont de piètre qualité, leur angle de prise de vue n'est pas le même. Ainsi, la photo en page 9 du constat du 7 septembre 2021 qui montre les rayures n'a pas d'équivalent dans le constat réalisé la veille.
De plus, l'huissier de justice ne souligne pas que ces rayures sont apparues après les travaux.
La demande sera en conséquence rejetée.
Sur la demande au titre de la dégradation des végétaux
Moyens des parties
Mme [O] soutient que ses plates-bandes ont été endommagées, que la pelouse est à refaire, que quatre branches du pommier ont été cassées et que le grand laurier et le noisetier ont été élagués.
Elle sollicite à ce titre une somme de 1 000 euros.
M. et Mme [Z], qui contestent la réalité du préjudice allégué, font valoir que la société Orca n'a pas été appelée à la cause et que Mme [O] ne fournit aucun devis.
Appréciation de la cour
Les dommages causés à la végétation (branches cassées) ne sont pas réellement contestés par les époux [Z].
Néanmoins, l'huissier de justice ne relate pas dans son constat établi le 7 septembre 2021 après la réalisation du ravalement les dégâts invoqués par Mme [O], notamment, la nécessité de refaire la pelouse ne ressort nullement du constat du 7 septembre 2021 ou les dommages causés aux plates-bandes, l'huissier de justice ayant seulement relevé la présence de poussière et de deux branches de pommier cassées.
Les photos versées dans le dossier de plaidoiries sont de mauvaise qualité (couleur non naturelle) et ne permettent pas à la cour de s'assurer de la réalité des dommages allégués notamment sur la nécessité de refaire la pelouse ou la dégradation des plates-bandes.
La demande au titre de la dégradation des végétaux sera donc rejetée.
Sur la demande au titre des désagréments tirés de la perte de temps liée au ravalement et privation du jardin
Les travaux ont duré deux jours au cours desquels Mme [O] a effectivement été privée de la jouissance d'une partie de son jardin. Un tel inconvénient n'excède pas les inconvénients normaux d'un tour d'échelle.
Elle revendique également un préjudice découlant du report des travaux prévus le 2 juillet au mois de septembre.
Elle ne démontre toutefois pas que ce report a eu des répercussions sur son activité professionnelle comme elle l'allègue.
La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.
Sur l'appel incident
M. et Mme [Z] demandent à la cour de porter l'indemnité qui leur a été allouée par le tribunal au titre de la résistance abusive de 4 000 à 5 000 euros.
Il apparaît toutefois que le tribunal a fait une juste appréciation du préjudice invoqué et le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Mme [O] qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à verser aux époux [Z] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux intimés.
Mme [O] sera déboutée de sa propre demande sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, et mis à disposition,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
DÉBOUTE Mme [O] de ses demandes indemnitaires consécutives au ravalement,
DÉBOUTE Mme [O] de sa demande subsidiaire d'expertise,
CONDAMNE Mme [O] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [O] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
