COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 MAI 2023
N° RG 20/04762 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UCPQ
AFFAIRE :
Maître [C] [G] pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de l'Association ANEF IDF OUEST
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CENTURY 21 - l'Ami Immobilier Conseil - NEOSYNDIC
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Septembre 2020 par le Tribunal de proximité de Courbevoie
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-18-1256
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie TERIITEHAU
Me Franck LAFON
Me Martine DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Maître [C] [G] pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de l'Association ANEF IDF OUEST
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et Me Isilde QUENAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1515
APPELANT
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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL CENTURY 21 - l'Ami Immobilier Conseil - NEOSYNDIC - dont le siège est [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0070
Fédération ANEF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, vestiaire : 91
INTIMÉS
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
L'immeuble situé [Adresse 2]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et son syndicat des copropriétaires est confronté au retard de paiement des charges et travaux des lots 10 et 34 de cet immeuble.
Par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal de proximité de Courbevoie, a :
-Rejeté l'exception d'incompétence et le sursis à statuer soulevés par Maître [G] ès-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST
-Condamné solidairement Maître [G] ès-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST et la FEDERATION ANEF à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]), représenté par son Syndic la SARL CENTURY 21 L'AMI IMMOBILIER CONSEIL-NEOSYNDIC les sommes suivantes :
*HUIT MILLE DEUX CENT TRENTE NEUF EUROS SOIXANTE DIX CENTIMES (8 239,70 €) en principal, au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2016 au 1er avril 2020, appel du 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure réceptionnée le 11 février 2019,
*SEPT CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS CINQUANTE NEUF CENTIMES (799,59 €) au titre des frais exposés
*MILLE EUROS (1 000 €) au titre de |'article 700 du Code de Procédure Civile
-Ordonné la capitalisation des intérêts
-Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties
-Dit que l'exécution provisoire est de droit
-Condamné solidairement Maître [G] ès-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST et la FEDERATION ANEF aux entiers dépens, en ce compris les coûts des assignations soit la somme de 437,65 €.
[C] [G], es-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST (ci-après le liquidateur judiciaire, es qualité) , a interjeté appel suivant déclaration du 2 octobre 2020, à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la fédération ANEF.
A l'audience du 16 novembre 2022 à laquelle l'affaire a d'abord été appelée, l'appelant a sollicité le renvoi de l'affaire pour prendre connaissance et éventuellement conclure au vu de la cause grave constituée par l'arrêt rendu par cette cour le 2 novembre 2022 dans l'affaire connexe 21/7537, de nature à influer sur les termes du litige.
Il a été fait droit à cette demande, acceptée par les autres parties, la nouvelle clôture étant fixée au 14 février 2023 et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoirie du 1er mars 2023.
Le liquidateur judiciaire, es qualité, demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2022 de :
-Infirmer le jugement rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'il a condamné solidairement Maître [G] ès-qualités de liquidateur de l'ANEF IDFO et la FEDERATION ANEF à payer la somme de 8 239.70€ en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, outre la somme de 799.59€ au titre des frais, 1000€ au titre de l'article 700 du CPC et 437.65€ au titre des dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
-Déclarer irrecevable toute demande de condamnation au paiement formulée à l'encontre de Maître [G] ès-qualités ;
-Prononcer sa mise hors de cause;
-Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes à l'encontre de Maître [G] ès-qualités ;
-Débouter la FEDERATION ANEF de toutes ses demandes à l'encontre Maître [G] ès-qualités;
-Condamner la partie succombant à payer la somme de 5000€ à Maître [G], ès-qualités, sur le fondement de l'article 700 et aux dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC ;
Subsidiairement,
-Condamner la FEDERATION ANEF à garantir Maître [G] ès-qualités de toute somme qui serait mise à sa charge au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] constitutive du préjudice subi par la liquidation judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 25 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1343-2 du code civil, 559 du code de procédure civile, de :
-Juger le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
-Confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
-Condamner solidairement Maître [C] [G], ès-qualités de liquidateur judiciaire de l'association ANEF IDF OUEST et la Fédération ANEF :
* au paiement de la somme 1 166,46 Euros au titre des charges appelées entre le 12 mai 2020 et le 1er février 2023 déductions faites des condamnations exécutées au titre jugement attaqué et des règlements partiels effectués par la Société COALLIA ;
* au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts
* au paiement de la somme de 3 802,00 € au titre des frais exposés par le Syndicat intimé par la présente instance d'appel ;
* au paiement d'une amende civile à hauteur de 10 000 € ;
* au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* au paiement d'une indemnité de procédure de 5 000 € ;
-Assortir l'ensemble des intérêts à compter de la déclaration d'appel du 2 octobre 2020; -Ordonner la capitalisation des intérêts ;
-Débouter Maître [G], ès-qualités de liquidateur de l'ANEF IDF OUEST, et la FEDERATION ANEF de l'ensemble de leurs demandes à son encontre ; -Condamner solidairement Maître [G], ès-qualités de liquidateur de l'ANEF IDF OUEST, et la FEDERATION ANEF à supporter les dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
L'association dénommée Fédération ANEF (ci-après 'la fédération'), par ses dernières conclusions signifiées le 6 février 2023, demande à la cour, au visa des dispositions des articles 331 et 771 du code de procédure civile, 1231-1 et 1240 du code civil, de :
-Infirmer le jugement du 8 septembre 2020 en ce qu'il a :
*condamné la Fédération ANEF au paiement de la somme de 8239,70 € en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, outre la somme de 799,59 € au titre des frais, de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du CPC et de la somme de 437,65 € au titre des dépens,
*rejeté la demande subsidiaire de la Fédération ANEF tendant à la condamnation de Me [G], es qualité, à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
*débouté la Fédération ANEF de sa demande de dommages-intérêts d'un montant de 9900 € à l'encontre de Me [G], es qualité de liquidateur de l'association ANEF IDF
Statuant à nouveau,
-Déclarer irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile la demande de Me [G], es qualité, tendant à « DECLARER IRRECEVABLE toute demande de condamnation au paiement formuler à l'encontre de Me [G], es qualité. »
En conséquence,
- rejeter les demandes adverses,
A titre subsidiaire,
- Condamner Maître [G], es qualité de liquidateur judiciaire de l'association ANEF IDF OUEST, à relever et garantir la Fédération ANEF de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de cette procédure ;
En toutes hypothèses,
-Condamner Maître [G], es qualité de liquidateur judiciaire de l'association ANEF IDF OUEST, à payer à la Fédération ANEF la somme de 9.900 euros à titre de dommages-intérêts;
-Condamner Maître [G], es qualité de liquidateur judiciaire de l'association ANEF IDF OUEST, à payer à la Fédération ANEF la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
La cour n'est pas saisie de demande d'infirmation des chefs du jugement entrepris relatifs à l'exception d'incompétence, au sursis à statuer, à la capitalisation des intérêts et aux délais.
Par ailleurs, conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
1 - Sur la recevabilité contestée au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile, de la demande de mise hors de cause du liquidation judiciaire, es qualité et de la fin de non recevoir de ce dernier relative à la demande en paiement que le syndicat des copropriétaires dirige contre lui.
Ces demandes ne sont pas irrecevables au visa des articles 123 et 564 du code de procédure civile dès lors qu'elles tendent à faire écarter les prétentions adverses dirigées à l'encontre du liquidateur judiciaire, es qualité qui les formulent étant au surplus rappelé que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.
Ces exceptions d'irrecevabilité ne peuvent donc être accueillies.
2 - Sur les charges et frais impayés pour la période du 1er janvier 2016 au 1er février 2023
1 - En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
Le premier juge, estimant ne pas savoir avec certitude qui de la fédération ou du liquidateur judiciaire, es qualité est débiteur du syndicat des copropriétaires au titre des lots 10 et 34 litigieux, les condamne solidairement, eu égard aux circonstances particulières de l'espèce qu'il détaille, à payer au syndicat des copropriétaires les charges impayées du 1er janvier 2016 au 1er avril 2020, appel du 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure réceptionnée le 11 février 2019.
Le syndicat des copropriétaires qui conclut à la confirmation de ce chef actualise en outre sa demande au 1er février 2023, faisant valoir que l'absence de notification du transfert d'actifs en cause pendant la période litigieuse justifie une condamnation solidaire des 'entités ANEF' dont les querelles et diverses cessions internes sont sans incidence sur le litige.
Le liquidateur judiciaire, es qualité soutient pour le contester:
- que l'association ANEF IDFO n'est pas propriétaire pour la période antérieure à la régularisation du transfert partiel d'actifs de la fédération à son profit, le 14 avril 2021,
- ce d'autant que la fédération aurait fait obstruction à celle-ci, ce qui fonde sa demande subsidiaire de voir cette fédération le garantir,
- que la vente des lots litigieux à Coallia n'a jamais eu lieu faute de levée de l'hypothèque du syndicat des copropriétaires,
- que seule la fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire de l'association ANEF IDFO aurait été possible si le syndicat des copropriétaires avait déclaré sa créance.
La fédération invoque les motifs de l'arrêt précité rendu part cette cour le 2 novembre 2022, tiré de la retroactivité à 2008 du transfert partiel d'actif en cause et de son opposabilité au syndicat des copropriétaires qui en a tiré toutes conséquence bien avant sa régularisation le 15 avril 2021. Il soutient en outre que la vente susvisée des lots litigieux intervenue dès avant celle-ci par acte de cession d'entreprise du 1er mars 2016, conformément au jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 28 mai 2015 prononçant la liquidation judiciaire de l'association ANEF IDFO confirme ces motifs dès lors que le liquidateur judiciaire, es qualité ne peut céder le bien d'autrui.
2 - La cour retient ce qui suit.
3 - Le syndicat des copropriétaires ne saurait, au vu de l'article 1310 du code civil, se borner à invoquer, au vu des 'digressions' adverses relatives à leurs 'querelles et diverses cessions internes', la solidarité entre les parties adverses retenue par le jugement entrepris, sans déterminer celle des 'entités ANEF' qu'il estime en droit comme en fait, débitrice de sa créance.
4 - Quoiqu'il en soit, il est établi que la propriété des lots litigieux a été transférée de son propriétaire initial, devenu par changement de nom la Fédération ANEF, dont le siège est à [Adresse 6], à l'association ANEF IDFO alors créée, dont le siège social est à [Adresse 5], avec engagement de cette dernière, d'en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008, au terme des documents suivants :
- protocole du 11 décembre 2007 régularisant entre elles un transfert partiel d'actifs et passifs,
- convention de commodat entre elles datée du 10 octobre 2010,
- protocole réitératif entre elles daté du 29 octobre 2013,
- levée de condition suspensive (pièces 9-10-11 fédération)
- jugement précité du tribunal de grande instance de Nanterre du 28 mai 2015
- acte de cession d'entreprise à Coallia du 1er mars 2016
- acte réitératif du 15 avril 2021 (pièce 23 LJ).
5 -D'autre part, l'opposabilité au syndicat des copropriétaires de ce transfert n'est pas utilement discutée pour les raisons qui suivent, peu important que la publication auprès du service de la publicité foncière de ce transfert partiel d'actifs ne date que des 20 avril et 20 décembre 2021.
6 - Jusqu'au 11 février 2019, soit trois semaines avant l'assignation du 5 mars 2019, la Fédération ANEF n'a pas reçu de documents relatifs aux charges impayées (convention, procès verbal d'assemblée générale, appel de provisions, relance) manifestement tous adressés à l'association ANEF IDFO au vu des pièces du syndicat des copropriétaires qui ne le conteste pas.
7 - De plus, même les appels de charges postérieures à la procédure ont été adressés à l'adresse du siège social de l'association ANEF IDFO à [Localité 4], seul interlocuteur du syndicat des copropriétaires.
8 - Enfin, la levée le 9 septembre 2014 des conditions suspensives de l'acte réitératif du 29 octobre 2013 résulte de l'accord tacite de la Préfecture, ainsi qu'elle l'a confirmée (pièces 9-10 fédération).
9 - Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer l'inopposabilité à son égard de ce transfert partiel d'actifs avec effet rétroactif au 1er janvier 2008 qu'il a mis en oeuvre avant l'assignation, de 2008 à 2015 et que d'ailleurs il ne fonde pas en droit.
10 - Par suite, la demande en paiement dirigée contre la Fédération ANEF, opportunément formée postérieurement à la liquidation litigieuse, est irrecevable.
11 - Ce d'autant, au demeurant, que les lots litigieux, objets de ces différents actes, ont été vendu à l'association Coallia dans le cadre de la liquidation judiciaire en cause, comme relevé ci-dessus et le prix payé au liquidateur judiciaire, es qualité, sans qu'il soit justifié que la fédération ait été à aucun moment interrogée ou consultée et que c'est elle qui en ait effectivement perçu le prix de vente (pièce 11 fédération).
12 - Quant à la demande du syndicat des copropriétaires dirigée à l'encontre du liquidateur judiciaire, es qualité, ce dernier invoque à bon droit les dispositions de l'article L622-21 du code de commerce qui prohibe toute condamnation au paiement des charges impayées pour la période du 1er avril 2016 au 1er février 2023, soit postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective de l'Association ANEF IDFO, le 5 décembre 2014, en ce qu'elles ne sont pas éligibles au traitement préférentiel au sens des articles L641-13 et L622-17 de ce code. (V. Par ex Com, 14 novembre 2019,n° 18-17812).
Le liquidateur judiciaire, es qualité, n'est d'ailleurs nullement contredit par le syndicat des copropriétaires qui ne sollicite aucune fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire litigieuse et ne justifie en tout état de cause d'aucune déclaration de créance conforme à l'article L622-24 al. 5 dudit code.
3 - Sur l'amende civile et les dommages et intérêts sollicités par le SDC
13 - Le sens de l'arrêt conduit au rejet de ces demandes, étant au demeurant rappelé qu'il n'appartient pas aux parties de solliciter une amende civile et observé que la fédération invoque un préjudice lié à sa défense à la présente procédure, indemnisé par l'indemnité de procédure.
4 - Sur les appels en garantie croisés du liquidateur judiciaire, es qualité et de la fédération
Le sens de l'arrêt rend ces demandes sans objet.
5 - Sur les demandes accessoires
Le sens de l'arrêt conduit à l'infirmation du jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, les circonstances particulières de l'affaire relatées ci-dessus justifient de condamner le syndicat des copropriétaires et le liquidateur judiciaire, es qualité aux dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de faire droit comme suit à la seule demande d'indemnité de procédure de la fédération.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine,
Rejette les exceptions d'irrecevabilité soulevées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et l 'Association dénommée Fédération ANEF ;
Infirme le jugement entrepris ;
Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;
Condamne ce syndicat des copropriétaires et Maître [G] ès-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne Maître [G] ès-qualité de liquidateur judiciaire de l'ASSOCIATION ANEF IDF OUEST à payer à l'association dénommée Fédération ANEF une indemnité de procédure de 5.000 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
