COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
PAR DEFAUT
Code nac : 74D
DU 18 AVRIL 2023
N° RG 21/03762
N° Portalis DBV3-V-B7F-USEU
AFFAIRE :
[I] [P]
...
C/
[OJ], [RF] [NC]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 18/01197
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-la SELARL MBD AVOCATS,
-la SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT,
-Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [I] [P]
[Adresse 11]
[Localité 41]
Madame [EM] [Z]
[Adresse 32]
[Localité 41]
Monsieur [ND] [TB]
[Adresse 2]
[Localité 31]
Monsieur [KB] [RE]
[Adresse 9]
[Localité 41]
Monsieur [OJ] [H]
[Adresse 15]
[Localité 41]
Madame [KR] [H]
[Adresse 15]
[Localité 41]
Monsieur [N] [XZ]
[Adresse 6]
[Localité 41]
Madame [TC] [HN]
[Adresse 4]
[Localité 41]
Monsieur [FD] [M]
[Adresse 4]
[Localité 41]
Monsieur [AI] [T]
[Adresse 13]
[Localité 41]
Madame [GZ] [T]
[Adresse 13]
[Localité 41]
Monsieur [W] [S]
[Adresse 37]
[Localité 41]
Madame [HO] [S]
[Adresse 37]
[Localité 41]
Madame [YP] [OZ]
[Adresse 10]
[Localité 41]
Monsieur [YA] [OZ]
[Adresse 10]
[Localité 41]
Monsieur [PP] [UH]
[Adresse 25]
[Localité 41]
Madame [ZV] [UH]
[Adresse 25]
[Localité 41]
Madame [YO] [DW]
[Adresse 3]
[Localité 41]
Monsieur [WT] [DW]
[Adresse 3]
[Localité 41]
Monsieur [CB] [FS]
[Adresse 18]
[Localité 41]
Madame [IV] [FS]
[Adresse 18]
[Localité 41]
Monsieur [OJ] [TA]
[Adresse 24]
[Localité 41]
Madame [JK] [TA]
[Adresse 24]
[Localité 41]
Monsieur [OJ] [RV]
[Adresse 28]
[Localité 41]
Madame [XI] [DX]
[Adresse 28]
[Localité 41]
Monsieur [WC] [LW] [G], pris en sa qualité d'héritier et de représentant de l'indivision suite au décès de madame [G] [TR]
[Adresse 1]
[Localité 41]
Monsieur [Y] [IE]
[Adresse 23]
[Localité 41]
Madame [R] [D]
[Adresse 23]
[Localité 41]
ASL DU [Adresse 48]
représentée par son directeur, la société GESTRIA, ayant son siège [Adresse 14]
[Adresse 43]
[Localité 41]
représentés par Me Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 276 - N° du dossier 2755
APPELANTS
****************
Monsieur [OJ], [RF] [NC]
né le 04 Février 1983 à [Localité 53]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 41]
Madame [K], [OY] [FC]
née le 23 Juillet 1983 à [Localité 50]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 41]
représentés par Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 15821
Me Evelyne BOCCALINI sustituant Me Olivia LAHAYE-MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat - barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 129
***
Monsieur [U], [ZF] [WE]
né le 12 Juillet 1974 à [Localité 46]
de nationalité Française
et
Madame [C], [WD] [BC] épouse [WE]
née le 17 Novembre 1973 à [Localité 45]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 19]
[Localité 41]
Monsieur [NT], [EL] [X]
et
Madame [ZW], [FT] [PO] épouse [X]
demeurant tous deux [Adresse 22]
[Localité 41]
Monsieur [IU], [LH] [XJ]
né le 02 Janvier 1957 à [Localité 52]
de nationalité Française
et
Madame [GY], [VM] [SL] épouse [XJ]
née le 21 Août 1956 à [Localité 44]
de nationalité Française
demeurant tous deux [Adresse 22]
[Localité 41]
Madame [CP] [LX] épouse [J]
de nationalité Française
[Adresse 20]
[Localité 41]
représentés par Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 688 - N° du dossier 20210157
Me Olivier BEAUGRAND de l'AARPI OB£MA CONSEILS, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : D0457
***
Madame [TS] [GI] épouse [CZ]
[Adresse 21]
[Localité 41]
Monsieur [VN] [LX]
[Adresse 20]
[Localité 41]
Madame [KA] [WU]
[Adresse 49]
[Localité 41]
Monsieur [LG] [CZ]
[Adresse 21]
[Localité 41]
Défaillants
INTIMÉS
****************
Madame [C] [V]
[Adresse 17]
[Localité 41]
COMMUNE D'[Localité 41]
représentée par son maire en exercice
[Adresse 47]
[Adresse 47]
[Localité 41]
Monsieur [OI] [F]
[Adresse 17]
[Localité 41]
S.C.I. ALYNESS
[Adresse 8]
[Localité 41]
S.D.C. [Adresse 51] S.A.R.L. CLARDIM
[Adresse 16]
[Localité 42]
Défaillants
PARTIES INTERVENANTES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
**********************
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 26 septembre 2017, M. [NC] et Mme [FC] ont acquis de Mme [MM], veuve de M. [A] [E], un terrain à bâtir situé [Adresse 43] à [Localité 41] (Hauts-de-Seine) figurant au cadastre section Z n° [Cadastre 34] et Z n° [Cadastre 40].
La promesse de vente du 8 mars 2017 précisait que le prix (80 000 euros) avait été négocié par les parties en considération de la situation d'enclave du bien, situé en bordure de l'[Adresse 43], allée privée dont les riverains font partie de l'association syndicale libre (ASL) du «[Adresse 48] ».
L'acte de vente du 26 septembre 2017 versé aux débats par M. [NC] et Mme [FC] mentionne que le terrain est enclavé, que l'acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et que le prix a été négocié en conséquence.
Par lettre simple aux membres de l'association syndicale libre (ASL) et lettre recommandée avec accusé de réception au président de l'ASL et à la société Foncia du 26 octobre 2017, M. [NC] et Mme [FC] ont exposé avoir pour projet de construire leur maison familiale sur le terrain dont ils avaient fait l'acquisition et sollicité l'accord des intéressés pour désenclaver leur fonds par l'[Adresse 43], désenclavement emportant droit de passage et raccordements aux réseaux moyennant une indemnité de 13 000 euros.
Par acte du 27 décembre 2017, M. [NC] et Mme [FC] ont, à défaut d'accord, fait assigner l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 48] » afin de voir dire que leur parcelle est enclavée de manière involontaire et qu'elle doit disposer d'un droit de passage sur la parcelle de l'Association syndicale du [Adresse 48], à savoir l'[Adresse 43] cadastrée Z n° [Cadastre 35] et Z n° [Cadastre 36] et avant dire droit, ordonner une expertise. Cette procédure a été enregistrée sous numéro 18/1197.
Par conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 21 janvier 2019, les propriétaires de la parcelle supportant l'assiette du passage, située sur l'[Adresse 43], à savoir M. et Mme [T], la succession [B], M. et Mme [S], Mme [G] [TR], M. et Mme [M], Mme [Z], M. et Mme [H], M. et Mme [UH], M. et Mme [OZ], M. [RV] et Mme [DX], M. [XZ], M. et Mme [DW], M. et Mme [IE]-[ZG], M. [TB], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA], M. [RE], sont intervenus volontairement à la procédure.
Par acte du 4 octobre 2018, M. [NC] et Mme [FC] ont fait assigner les propriétaires des parcelles limitrophes situées [Adresse 51], à savoir M. et Mme [X], M. et Mme [XJ], M. et Mme [CZ], M. et Mme [LX], M. et Mme [WE], Mme [BC], M. [P] et Mme [WU], afin de voir ordonner la jonction avec l'instance enregistrée sous le n° 18/1197, de voir dire que leur parcelle est enclavée de manière involontaire et qu'elle doit disposer d'un droit de passage et avant dire droit, ordonner une expertise. Cette procédure a été engagée sous le n° 18/10591.
Par décision du 1er février 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances.
Par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- Dit que le fonds de M. [NC] et Mme [FC] situé [Adresse 43] figurant au cadastre et section Z n° [Cadastre 34] [Adresse 43] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] est enclavé au sens des dispositions de l'article 684 du code civil ;
- Dit que le fonds de M. [NC] et de Mme [FC] figurant au cadastre et section Z n° [Cadastre 34] [Adresse 43] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] doit disposer d'un droit de passage aux fins de permettre à ladite parcelle la desserte à la voie publique dans les conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction ;
- Ordonné avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :
[L] [FS] (...)
Avec mission de :
Se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,
Entendre les parties en leurs explications,
Procéder à l'examen des faits allégués par les parties.
Dire sur quel fond, sur quelle largeur, dans quelle limite et dans quelles conditions pourra être mise en place la servitude de passage dont est susceptible de bénéficier le fonds de M. [OJ] [NC] et Mme [K] [FC] aux fins que ce fonds puisse avoir une desserte sur la voie publique dans des conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction,
Dire quels sont les aménagements à réaliser pour permettre l'exercice de cette servitude,
Dire le coût annuel de l'entretien de ce passage ;
- Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises - Extension du Palais de Justice [Adresse 33], dans le délai de 4 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;
- Dit qu'à l'issue de la première réunion, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d'une provision complémentaire ;
- Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelle qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;
- Dit que dans le but de limiter les frais d'expertise, les parties sont invitées pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l'outil Opalexe ;
- Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
- Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
- Fixé le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert à la somme de 3 000 euros ;
- Dit que cette somme devra être consignée par M. [NC] et Mme [FC] entre les mains du Régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;
- Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
- Réservé les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Prononcé l'exécution provisoire de la présente décision ;
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 22 octobre 2021 pour retrait du rôle sous réserve des observations éventuelles des parties.
M. [P], Mme [Z], M. [TB], M. [RE], M. et Mme [H], M. [XZ], Mme [HN], M. [M], M. et Mme [T], M. et Mme [S], M. et Mme [OZ], M. et Mme [UH], M. et Mme [DW], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA], M. [OJ] [RV], Mme [DX], M. [G], pris en sa qualité d'héritier et de représentant de l'indivision suite au décès de [G] [TR], M. [IE], Mme [D] et l'association ASL du [Adresse 48], association syndicale libre représentée par son directeur, la société Gestria, ont interjeté appel de ce jugement le 14 juin 2021 à l'encontre de M. [NC], Mme [FC], M. [LX], M. [WE] et Mme [BC], épouse [WE], Mme [WU], M. et Mme [PO], épouse [X], M. [XJ], Mme [SL], épouse [XJ], M. [CZ], Mme [LX], épouse [J], Mme [GI], épouse [CZ].
Par leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2021, l'association ASL du [Adresse 48], M. [P], M. et Mme [T], M. et Mme [S], M. [WC], venant aux droits de Mme [G] [TR], décédée, M. et Mme [M] [FD], Mme [Z], M. et Mme [H], M. et Mme [UH], M. et Mme [OZ], M. [OJ] [RV], Mme [DX], M. [XZ], M. et Mme [DW], M. [IE] et Mme [D], M. [TB], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA] et M. [RE] demandent à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code civil, de :
Statuant sur l'appel formé par les appelants à l'encontre de la décision rendue le 7 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre,
Les déclarant recevables et bien fondés,
Y faisant droit,
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
*Dit que le fonds de M. [NC] et Mme [FC] situé [Adresse 43] figurant au cadastre et section Z n° [Cadastre 34] [Adresse 43] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] est enclavé au sens des dispositions de l'article 684 du code civil,
*Dit que le fonds de M. [NC] et de Mme [FC] figurant au cadastre et section Z n° [Cadastre 34] [Adresse 43] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] doit disposer d'un droit de passage aux fins de permettre à ladite parcelle la desserte à la voie publique dans les conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction
Statuant à nouveau,
- Juger que le fonds de M. [NC] et Mme [FC] situé [Adresse 43] figurant au cadastre et section Z n° [Cadastre 34] [Adresse 43] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] a été enclavé volontairement,
- Juger que l'enclavement volontaire prive M. [NC] et Mme [FC] du bénéfice des dispositions des articles 682 et suivants du code civil et plus précisément de l'article 684 du code civil,
- Débouter M. [NC] et Mme [FC] de leur demande de disposer d'un droit de passage aux fins de permettre la desserte de leur fond à la voie publique dans les conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction,
- Débouter M. [NC] et Mme [FC], de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.
- Condamner M. [NC] et Mme [FC] à payer à l'ASL du [Adresse 48], la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2022, M. et Mme [WE], M. et Mme [XJ], M. et Mme [X] et Mme [J] née [LX] demandent à la cour, au fondement des articles 3 et 4 du code de procédure civile, 682 et suivants du code civil, de :
- Les dire recevables en leurs prétentions et conclusions ;
- Réformer ou annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 7 avril 2021 ;
Statuant à nouveau :
- Débouter les consorts [NC]-[FC] de leurs demandes à leur égard comme irrecevables, à tout le moins comme infondées ;
- Condamner les consorts [NC]-[FC] à leur payer chacun des intimés concluants une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les consorts [NC]-[FC] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2020, M. [OJ] [NC] et Mme [K] [FC] demandent à la cour, au visa des articles 682-683 et 684 du code civil, de :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
- Débouter l'association syndicale du [Adresse 48] représentée par son directeur, la société Gestria [Adresse 14] - 2) M. [I] [P]- 3) M. et Mme [T] M. et Mme [S], M. [WC] [LW] [G], M. et Mme [M] [FD], Mme [EM] [Z], M. et Mme [OJ] [H], M. et Mme [UH], M. et Mme [YA] [OZ], M. [RV] et Mme [DX], M. [XZ], M. et Mme [WT] [DW], M. [Y] [IE] et Mme [R] [D], M. [ND] [TB], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA], M. [KB] [RE], M. et Mme [WE], M. et Mme [XJ], M. et Mme [X], Mme [CP] [J] née [LX], M. [VN] [LX], Mme [CP] [IF] épouse [LX], Mme [WU], M. [LG] [CZ], Mme [GI] épouse [CZ] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- Concernant la mission de l'expert, l'étendre en ces termes
* Sur l'assiette de la servitude de passage et sur l'indemnité, ordonner une expertise et
désigné à cet effet tel expert qu'il plaira au tribunal de grande instance, lequel aura pour
mission avoir convoqué les parties, s'être fait remettre tous documents utiles de :
' Dire sur quel fond, sur quelle largeur, dans quelle limite et dans quelles conditions pourra être mise en place la servitude de passage dont bénéficiera le fonds de M. [OJ] [NC] et Mme [K] [FC] aux fins que ce fonds puisse avoir une desserte sur la voie publique dans des conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction ;
' Dire quels sont les aménagements à réaliser pour permettre l'exercice de cette servitude destinée à la réalisation d'une opération de construction à savoir :
*Une servitude de passage
*Une servitude pour le passage des canalisations des eaux pluviales, des eaux usées
*Une servitude pour l'alimentation en eau
*Une servitude de passage pour les réseaux électriques, télécom et autres
*Et plus généralement de toutes installations techniques permettant de mener à bien une opération de construction ;
' Dire le coût annuel de l'entretien de ce passage existant sur la parcelle cadastrée section Z n° [Cadastre 12], dire le nombre de copropriétaires utilisant actuellement ce passage ;
- Condamner les appelants au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les appelants aux entiers dépens.
A la demande des appelants, la déclaration d'appel et leurs premières conclusions ont été signifiées le 14 septembre 2021 par actes d'huissier de justice à :
* Mme [WU], à tiers présent au domicile,
* Mme [GI] épouse [CZ] en l'étude,
* M. [CZ], en l'étude,
* M. [LX], en l'étude.
M. [LX], Mme [WU], M. et Mme [CZ] n'ont pas constitué avocat.
A la demande de M. [NC] et de Mme [FC], leurs conclusions déposées le 26 novembre 2021 ont été signifiées par actes d'huissier de justice à :
* M. [J], à personne, le 9 décembre 2021,
* M. [CZ], à personne, le 6 décembre 2021,
* Mme [CZ], à tiers présent au domicile, le 9 décembre 2021,
* Mme [WU], en l'étude, le 6 décembre 2021.
M. [J], M. [CZ], Mme [CZ] et Mme [WU] n'ont pas constitué avocat.
A la demande de M. [NC] et de Mme [FC], par actes d'huissier de justice délivrés le 18 août 2022, ont été assignés en intervention forcée, copies des dernières conclusions et pièces remises :
* Mme [V], en l'étude,
* la Commune d'[Localité 41], à personne habilitée à recevoir l'acte,
* M. [F], en l'étude,
* la SCI Alyness, en l'étude,
* le syndicat des copropriétaires du [Adresse 51] à [Localité 41], en la personne de son syndic, à personne habilitée à recevoir l'acte.
Mme [V], la Commune d'[Localité 41], M. [F], la SCI Alyness et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 51] à [Localité 41] n'ont pas constitué avocat.
Compte tenu des modalités de délivrance de ces actes, le présent arrêt sera rendu par défaut.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 décembre 2022.
SUR CE, LA COUR,
A titre liminaire et sur les limites de l'appel
Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions récapitulées au dispositif des dernières conclusions.
A cet égard, comme l'a justement relevé le premier juge, l'assiette et les modalités d'exercice du passage ne pourront être examinées qu'à l'issue de l'expertise judiciaire qui a été diligentée afin de fournir au premier juge les éléments lui permettant de statuer. Il sera ajouté qu'à la connaissance de cette cour, le rapport d'expertise n'a pas été déposé de sorte que de plus fort l'examen des moyens des parties, aux fins de détermination de l'assiette du passage ou de ses modalités de mise en oeuvre, est prématuré.
Le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef.
Les appelants ainsi que M. et Mme [WE], M. et Mme [XJ], M. et Mme [X], Mme [J] (ci-après, autrement nommés, les 'consorts [WE]-[XJ]') poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il a reconnu l'état d'enclave du fonds appartenant à M. [NC] et Mme [FC] (ci-après, autrement nommés, les 'consorts [NC]-[FC]') cadastré section Z n° [Cadastre 34] et section Z n° [Cadastre 40], [Adresse 43], au sens de l'article 684 du code civil et que ce fonds doit disposer d'un droit de passage aux fins de permettre à cette parcelle la desserte à la voie publique dans les conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction.
Les consorts [NC]-[FC] poursuivent la confirmation du jugement de ces chefs et sollicitent de la cour qu'elle précise ou/et complète la mission de l'expert sur quelques points.
Nul ne critique le jugement en ce qu'il rejette la demande de mise hors de cause des consorts [WE]-[XJ].
Sur l'existence d'un enclavement volontaire
Le tribunal a retenu que le fonds appartenant aujourd'hui aux consorts [NC]-[FC], à savoir le terrain à bâtir situé [Adresse 43] à [Localité 41] (Hauts-de-Seine) figurant au cadastre section Z n° [Cadastre 34] et Z n° [Cadastre 40], propriété antérieure des consorts [A] [E], disposait d'un accès à la [Adresse 51] et que la situation d'enclavement était le résultat de la vente de la parcelle Z n°[Cadastre 29] qui permettait, jusqu'alors, l'accès du fonds à la voie publique. Selon lui, les consorts [A] [E] étaient propriétaires des fonds cadastrés section Z n°[Cadastre 29], [Cadastre 34], [Cadastre 39] et [Cadastre 40] situés [Adresse 22] à [Localité 41] et l'indivision successorale [A] [E] a vendu le 23 juin 1989 un pavillon figurant au cadastre de la commune d'[Localité 41] sous la section Z n°[Cadastre 29] aux époux [XJ], tout en conservant la propriété des parcelles, désormais enclavées, cadastrées section Z [Cadastre 34] et [Cadastre 40] qui ont été acquises postérieurement, en 2017, par les consorts [NC]-[FC].
Il en a conclu que le fonds des consorts [NC]-[FC] était bien enclavé au sens de l'article 684 du code civil et que, conformément aux dispositions du dernier alinéa de ce texte, l'expertise diligentée serait de nature à permettre la détermination l'assiette du passage, soit sur les fonds divisés, soit, en cas d'impossibilité de passage suffisant sur ceux-ci, conformément aux dispositions de l'article 682 du code civil.
' Moyens des parties
Les appelants critiquent le jugement qui rejette l'existence d'un enclavement volontaire et retient que les consorts [NC]-[FC] sont fondés à réclamer une servitude de passage sur le fondement de l'article 684 du code civil alors que l'état d'enclave des parcelles litigieuses, donc cadastrées section Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40], avait bien disparu en 1960, à la suite de la réunion en une seule main des parcelles Z [Cadastre 29], Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40], les deux dernières parcelles disposant d'un passage par la première, cet état d'enclavement ayant été créé de nouveau par les actes passés en 1989 par les auteurs des demandeurs, l'indivision successorale [A] [E] ayant vendu en 1989 le lot Z [Cadastre 29] à M. et Mme [XJ], puis en 2017 les deux lots litigieux aux consorts [NC]-[FC] sans se préoccuper du passage, sans aménager aucune servitude de passage sur la parcelle Z [Cadastre 29]. Ils avancent encore que les époux [XJ] ont fait réaliser des travaux d'agrandissement de leur pavillon situé sur la parcelle Z [Cadastre 29] en 1996 sans opposition de Mme [A] [E], privant ainsi les parcelles Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 39] de toute possibilité d'accès à la [Adresse 54]. Ils en déduisent qu'en raison du caractère volontaire de cet enclavement les consorts [NC]-[FC] ne peuvent plus prétendre à l'application des dispositions de l'article 682 du code civil.
Les consorts [WE]-[XJ] poursuivent également l'infirmation du jugement pour des motifs similaires. Selon eux, l'enclavement volontaire d'un fonds prive le propriétaire de ce fonds de la faculté de se prévaloir des dispositions de l'article 682 du code civil.
Les consorts [NC]-[FC] sollicitent la confirmation du jugement de ces chefs et prétendent que les parcelles Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40] n'ont jamais été désenclavées et le fait que la parcelle Z [Cadastre 29] ait pu avoir un accès direct sur la [Adresse 51] n'y change rien. Selon eux, l'état d'enclavement de ces parcelles résulte de la division des parcelles Z [Cadastre 26], Z [Cadastre 27] et Z [Cadastre 38] et non de la vente de la parcelle Z [Cadastre 29]. Ils ajoutent qu'il n'a pas disparu du seul fait que Mme [A] soit devenue propriétaire de la parcelle Z [Cadastre 29] parce que, selon eux, l'état d'enclavement est attaché à la parcelle, pas à son propriétaire ; qu'en tout état de cause, pour qu'il y ait enclave volontaire, il faut, selon eux, que le propriétaire soit lui-même à l'origine de cette obstruction de l'issue donnant accès à la voie publique. En outre, ils font valoir que le fait que Mme [A] n'ait pas prévu de passage au bénéfice des parcelles Z [Cadastre 30] et Z [Cadastre 40] dans son acte de vente avec les consorts [XJ] est sans incidence sur l'application des dispositions de l'article 684 du code civil. Ils font ainsi valoir que le mécanisme de l'article 684 du code civil est clair, en cas de vente d'une partie d'un fonds, le vendeur qui a conservé une parcelle devenue enclavée par suite de cette cession est en droit de demander un passage sur la parcelle vendue ayant une issue sur la voie publique et ne peut le réclamer, sauf insuffisance du passage susceptible d'être établi sur le fonds provenant de la division, que sur ce fonds.
' Appréciation de la cour
L'article 684 du code civil dispose que 'Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.'
L'article 682 du même code précise que 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.'
Selon l'article 683 du même code, 'Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.'
La notion d'enclave ne répond pas à une vision restrictive, qui supposerait l'absence de tout accès à la voie publique, mais exige que le passage existant soit suffisant pour l'utilisation normale du fonds laquelle est en outre susceptible d'évoluer en particulier en fonction du changement de la constructibilité de la parcelle (3e Civ., 9 juin 2015, pourvoi n° 13-28.228 ; 3e Civ., 24 juin 2008, pourvoi n° 07-15.869).
Dès lors qu'un ensemble de parcelles, dont l'une ne dispose pas d'un accès suffisant à la voie publique, est entre les mêmes mains, la notion d'enclave n'a aucun sens, le propriétaire du fonds dominant et servant étant le même de sorte que prétendre qu'il serait nécessaire d'instaurer une servitude obligeant soi-même à ne pas entraver son droit de passage sur ses propres fonds apparaît pour le moins audacieux.
L'état d'enclave d'un terrain emporte reconnaissance d'une servitude de passage sur un fonds voisin (article 682 du code civil).
Selon certains auteurs ([UX] et [SK]), l'enclave n'engendre aucune servitude légale si elle a été créée par le fait volontaire de celui qui la subit. D'autres citent (Le doyen [O]) comme condition préalable à l'établissement de la servitude de passage que 'l'enclavé ne doit pas s'être enclavé lui-même par exemple en aliénant imprudemment des terrains qui lui donnaient accès à la voie publique'.
Cette règle s'explique par l'idée que nul ne peut imposer de son propre fait une
servitude sur le fonds d'autrui et qu'il ne doit pas être possible d'obtenir un droit de passage sur terrain voisin en divisant son propre fonds. Elle exclut donc du bénéfice de la servitude légale prévue à l'article 682 du code civil celui qui s'est enclavé lui-même (voir en ce sens, 3e Civ., 13 mars 1996, pourvoi n° 94-11.903 ; 3e Civ., 12 juin 1996, pourvoi n° 94-17.322 ; 3e Civ., 11 décembre 1996, pourvoi n° 95-11.512).
Cependant, lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds, l'article 684, alinéa 1er, du code ménage au propriétaire du fonds enclavé le droit d'obtenir un passage sur les fonds divisés et, dans son alinéa 2, s'il ne peut y être établi un passage suffisant sur ces fonds, autorise l'établissement d'une servitude de passage conformément à l'article 682 du code civil, c'est-à-dire sur l'un des fonds voisins selon les modalités prévues à l'article 683 du code civil.
Pour l'application de l'article 684, alinéa 1er, la jurisprudence exige que l'état d'enclave
soit la conséquence immédiate de la convention ayant entraîné la division du fonds commun originaire (3e Civ., 31 mai 2007, pourvoi n° 06-11.668, Bull. 2007, III, n° 96 ; ou encore 3e Civ., 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-24.811, Bull. 2012, III, n° 146).
Il a été en outre jugé qu'on ne peut opposer au demandeur d'un droit de passage sur le fondement de l'article 684 du code civil le caractère volontaire résultant de la division du fonds par son auteur (3e Civ., 27 novembre 1973, pourvoi n° 72-13.948, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 603 P437).
L'exception prévue à l'alinéa 2 de l'article 684 du code civil s'applique dès lors qu'un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés auquel cas il est recouru au droit commun des articles 682 et 683 du code civil (3e Civ., 30 juin 1971, pourvoi n° 70-10.834, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 427 P303 ; 3e Civ., 28 juin 1983, pourvoi n° 81-15.943, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 149).
La Cour de cassation juge donc de façon constante que dès lors qu'une parcelle est enclavée, que cet état résulte de la division de celui-ci par un des auteurs du propriétaire de ce fonds enclavé et que le passage qui pourrait être établi sur les fonds issus du fonds divisé serait insuffisant, c'est exactement qu'il faut en déduire que l'assiette du passage sera fixée par application des articles 682 et 683 du code civil (depuis l'arrêt 3e Civ., 28 juin 1983, précité).
Ainsi, peu important l'état d'enclavement volontaire, dès lors qu'une parcelle est enclavée, son propriétaire peut solliciter un droit de passage pour lui permettre de bénéficier d'un passage suffisant sur la voie publique.
Par enclavement 'volontaire', on entend, au sens de l'article 684 du code civil, celui qui résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat.
Bien que les consorts [NC]-[FC] prétendent que leur fonds, constitué des parcelles cadastrées section Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40], n'a pas été enclavé volontairement, ils n'en demandent pas moins l'application de l'article 684 du code civil qui leur permettra de bénéficier d'un passage au-delà du fonds Z [Cadastre 29] si le désenclavement suffisant ne pouvait pas se faire sur cette parcelle.
Leurs adversaires soutiennent qu'en raison de l'enclavement volontaire des parcelles Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40], par la vente de la parcelle Z [Cadastre 29] à un propriétaire distinct, les propriétaires des fonds litigieux se trouvent privés de la possibilité d'obtenir un droit de passage.
Il résulte des productions que les consorts [A] [E] étaient propriétaires depuis le 9 septembre 1971, en particulier, de trois parcelles Z n° [Cadastre 29], Z n° [Cadastre 34] et Z n° [Cadastre 40] situés [Adresse 22] à [Localité 41], issues d'une parcelle commune, et que le passage vers la voie publique des lots Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40] se faisait par la parcelle Z [Cadastre 29] ; que l'indivision successorale des consorts [A] [E] a vendu le lot Z [Cadastre 29] aux consorts [XJ] en juin 1989, en conservant les deux parcelles Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40] qui se trouvaient dès lors enclavées. En 2017, ils ont vendu ces deux lots aux consorts [NC]-[FC] de sorte que l'état d'enclave des lots ainsi acquis en 2017 résulte directement de la vente du lot Z n° [Cadastre 29]. C'est donc à bon droit que le premier juge a fait application de l'article 684 du code civil.
Cet état d'enclavement volontaire, résultant de la vente d'un des fonds (Z [Cadastre 29]) qui permettait le passage vers la voie publique aux deux fonds litigieux (Z [Cadastre 34] et Z [Cadastre 40]), autorise donc le propriétaire des fonds enclavés à solliciter un droit de passage en priorité sur le fonds issu de cette situation, donc sur le fonds Z [Cadastre 29] et, alternativement, dans l'hypothèse où le passage vers la voie publique ne pourrait pas se faire ou ne le pourrait pas de façon satisfaisante car insuffisante, l'assiette du passage sera fixée par application des articles 682 et 683 du code civil.
Il s'ensuit que c'est exactement que le tribunal a retenu que le fonds des consorts [NC]-[FC] [Localité 41] figurant au cadastre section Z n° [Cadastre 34] et section Z n° [Cadastre 40] [Adresse 43] à [Localité 41] était enclavé au sens des dispositions de l'article 684 du code civil et qu'il devait disposer d'un droit de passage aux fins de permettre à ladite parcelle la desserte à la voie publique dans les conditions suffisantes pour réaliser une opération de construction.
C'est tout aussi exactement qu'il a ordonné une expertise pour lui permettre d'en déterminer l'assiette et les modalités d'exercice.
Le jugement sera confirmé de ces chefs.
Sur l'extension de la mission de l'expert sollicitée par les consorts [NC]-[FC]
Bien que la mission impartie à l'expert judiciaire par le premier juge s'entende implicitement, mais nécessairement comme l'invitant à se faire remettre tous documents utiles lui permettant d'accomplir sa mission, à déterminer quels sont les aménagements à réaliser pour permettre l'exercice de cette servitude destinée à la réalisation d'une opération de construction ce qui ne peut se comprendre autrement que comme exigeant de lui qu'il décrive ou détermine la ou les servitudes nécessaires ou/et indispensables à la destination de cet ouvrage, à son fonctionnement satisfaisant ainsi qu'au respect des normes et exigences techniques ou urbanistiques en vigueur, nationales et locales, afin de prévenir tous différends ou contentieux relativement à l'étendue de cette mission, il conviendra d'en préciser la portée au dispositif du présent arrêt.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants et les consorts [WE]-[XJ], parties perdantes, supporteront les dépens d'appel. Par voie de conséquence, leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Il apparaît équitable d'allouer aux consorts [NC]-[FC] des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants seront dès lors condamnés à leur verser 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt de défaut, mis à disposition, dans les limites de l'appel,
CONFIRME le jugement ;
Y ajoutant,
DIT que l'expert judiciaire pourra se faire remettre tous documents utiles à la réalisation de sa mission ;
DIT que l'expert devra décrire et/ou déterminer les aménagements à réaliser pour permettre l'exercice de cette servitude destinée à la réalisation d'une opération de construction, c'est-à-dire celles qui sont nécessaires ou/et indispensables à la destination de cet ouvrage, à son fonctionnement satisfaisant ainsi qu'au respect des normes et exigences techniques ou urbanistiques en vigueur, nationales et locales, en particulier :
* une servitude de passage,
* une servitude pour le passage des canalisations des eaux pluviales, des eaux usées,
* une servitude pour l'alimentation en eau,
* une servitude de passage pour les réseaux électriques, télécom et autres
* et plus généralement de toutes installations techniques permettant de mener à bien une opération de construction ;
DIT que l'expert devra déterminer le coût annuel de l'entretien de ce passage existant sur la ou les parcelles de nature à permettre le désenclavement et, le cas échéant, le nombre de copropriétaires utilisant actuellement le ou les passages possibles ;
CONDAMNE l'association ASL du [Adresse 48], M. [P], M. et Mme [T], M. et Mme [S], M. [WC], venant aux droits de Mme [G] [TR], décédée, M. et Mme [M] [FD], Mme [Z], M. et Mme [H], M. et Mme [UH], M. et Mme [OZ], M. [OJ] [RV], Mme [DX], M. [XZ], M. et Mme [DW], M. [IE] et Mme [D], M. [TB], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA], M. [RE], M. et Mme [WE], M. et Mme [XJ], M. et Mme [X] et Mme [J] née [LX] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE l'association ASL du [Adresse 48], M. [P], M. et Mme [T], M. et Mme [S], M. [WC], venant aux droits de Mme [G] [TR], décédée, M. et Mme [M] [FD], Mme [Z], M. et Mme [H], M. et Mme [UH], M. et Mme [OZ], M. [OJ] [RV], Mme [DX], M. [XZ], M. et Mme [DW], M. [IE] et Mme [D], M. [TB], M. et Mme [FS], M. et Mme [TA] et M. [RE] à verser à M. [OJ] [NC] et Mme [K] [FC] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
