COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 62B
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 AVRIL 2023
N° RG 21/03365 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQ2F
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELMONT, SIS [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL CABINET BETTI,
C/
[L] [F]
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 19/05808
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emmanuel DESPORTES
Me Lucille SUDRE
Me Emilie VAN HEULE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELMONT, SIS [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL CABINET BETTI, dont le siège social se trouve [Adresse 3],
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et Me Karima AKLI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0325
APPELANTE
****************
Monsieur [L] [F]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 et Me Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A449
Monsieur [W] [S]
Résidence 'Le Belmont'
[Adresse 1]
[Localité 6]
Défaillant
S.A.R.L. CABINET BETTI
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
M. [L] [F] est propriétaire d'un appartement au 1er étage de la résidence [Adresse 1]), ayant subi en 2014 des infiltrations en provenance de l'appartement du dessus au 2ème étage dont est propriétaire M. [W] [S].
Par ordonnance de référé du 24 juin 2016, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, dont le syndic est la société Cabinet Betti, a obtenu la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 19 janvier 2018.
Par acte d'huissier du 6 septembre 2019, M. [L] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, son syndic en exercice et M. [W] [S] devant le tribunal judiciaire de Pontoise qui, par jugement du 12 mars 2021, a :
-Dit que le gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de Monsieur [S] [W] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété [Adresse 1] et l'étanchéité de ces ouvrages sont des parties communes ;
-Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1], à faire réaliser les travaux destinés à supprimer les désordres causés à l'appartement de Monsieur [F] en provenance de cette verrière, tels que décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 7 mai 2019, pages 24 et 25, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement ;
-Ordonné à Monsieur [S] [W] de laisser libre accès à son appartement et à la verrière y attenante pour permettre aux personnes mandatées par le syndic d'effectuer les travaux réparatoires ci-dessus, dès la notification qui lui sera faite par ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception des jours et heures des interventions ;
-Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 2.003,50 euros HT, augmentée de la TVA au jour du présent jugement, au titre de la réparation des dégradations de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
-Condamné Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] la somme de 184 euros HT, augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement, au titre de la réparation des dégradations de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
-Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] la somme totale de 38.720 euros en réparation de son préjudice né de la perte d'une chance de louer son appartement, à hauteur de
-70%pour le syndicat, soit la somme de 27.104 euros
-30% pour Monsieur [S], soit 11.616 euros
avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-Ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis au moins un an conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;
-Débouté Monsieur [F] [L] de son action en responsabilité personnelle contre la société CABINET BETTI ;
-Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à supporter les dépens qui comprendront les frais d'expertise et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, et ce, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat de copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S] ;
-Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat de copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S] ;
-Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
1. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 25 mai 2021, à l'encontre de son syndic, M. [F] et M. [S].
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 février 2023, au visa des dispositions des articles 544, 1240 et 1231-1 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence le BELMONT en ses observations et les y déclarer bien fondées,
-Infirmer le jugement rendu le 12 mars 2021 par le Tribunal Judicaire de PONTOISE en ce qu'il a énoncé :
*« Dit que le gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de
Monsieur [S] [W] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété LE
[Adresse 1] et l'étanchéité de ces ouvrages sont des parties communes ; »
* « Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1], à faire réaliser les travaux destinés à supprimer les désordres causés à l'appartement de Monsieur [F] en provenance de cette verrière, tels que décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 7 mai 2019, pages 24 et 25, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement;»
* « Condamné le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 2.003,50 euros HT, augmentée de la TVA au jour du présent jugement, au titre de la réparation des dégradations de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; »
* « Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] la somme totale de 38. 720 euros en réparation de son préjudice né de la perte d'une chance de louer son appartement, à hauteur de :
-70% pour le syndicat, soit la somme de 27.104 euros
-30% pour Monsieur [S], soit 11.616 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; »
* « Ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis au moins un an conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; »
* « Débouté Monsieur [F] [L] de son action en responsabilité personnelle contre la société CABINET BETTI ; »
* « Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à supporter les dépens qui comprendront les frais d'expertise et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, et ce, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat de copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S] ; »
*« Condamné conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat de copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S]; »
*« Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; »
*« Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; »
Statuant de nouveau :
A titre principal,
-Juger que la verrière attenante à l'appartement de Monsieur [W] [S] constituant le lot n°11 du bâtiment A de la copropriété [Adresse 1] est une partie privative,
-Juger que Monsieur [S] est responsable des dommages provenant de la verrière et de sa terrasse,
-Juger que le cabinet BETTI a commis des fautes et engage sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété,
-Juger, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait la qualification de partie commune de la verrière, que le comportement fautif de Monsieur [S] et les fautes du Cabinet BETTI sont à l'origine des dommages allégués par Monsieur [F],
En conséquence,
-Condamner Monsieur [S], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, à faire les travaux destinés à supprimer les désordres et notamment déposer sa véranda, le sol carrelé, les doublages muraux, ainsi que tout élément empêchant d'accéder aux ouvrages communs du complexe iso-étanche et aux différents supports,
-Condamner in solidum Monsieur [S] et le cabinet BETTI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 677,04 € au titre des travaux réalisés en exécution du jugement pour la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse accessible desservant la toiture de Monsieur [S] et subsidiairement, si la Cour considérait insuffisants les travaux d'ores et déjà réalisés, la somme de 47 668,75 € TTC et encore plus subsidiairement la somme de 21 650 € HT soit 22 840,65 € TTC retenue par l'expert judiciaire,
-Débouter Monsieur [F] de sa demande formulée au titre des préjudices matériel et immatériel,
-Débouter Monsieur [F] de sa demande formulée au titre de préjudice moral,
-Débouter Monsieur [F] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
-Débouter Monsieur [F] et toute autre partie qui en ferait la demande, de leurs demandes de condamnations ou en garantie en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires,
-Débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires,
-Rejeter les demandes de condamnation conjointe formulées par toute partie contre le
Syndicat des copropriétaires,
-Mettre purement et simplement hors de cause le syndicat des copropriétaires,
-Condamner Monsieur [F] à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de
33 304,95 € réglée en exécution du jugement du 12 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Dans l'hypothèse d'une condamnation du Syndicat des copropriétaires :
-Juger responsables Monsieur [S] et le CABINET BETTI des dommages constatés et des préjudices allégués par Monsieur [F],
-Juger que le préjudice immatériel de Monsieur [F] ne saurait excéder la somme de 9 000 €,
-Débouter Monsieur [F] de ses autres demandes de condamnations en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires,
-Condamner in solidum Monsieur [S] et le CABINET BETTI, en sa qualité de syndic, à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires et ce avec intérêts au taux légal du jour du règlement jusqu'au complet remboursement,
-Condamner, Monsieur [S] à déposer sa véranda, le sol carrelé, les doublages muraux, ainsi que tout élément empêchant d'accéder aux ouvrages communs du complexe iso-étanche et aux différents supports sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, et à payer, in solidum avec le cabinet BETTI, au syndicat des copropriétaires la somme 9 677,04 € au titre des travaux réalisés et subsidiairement, la somme de 47 668, 75 € au titre des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse accessible desservant la toiture de Monsieur [S], et encore plus subsidiairement la somme de 21 650 € HT soit 22 840,65 € TTC retenue par l'expert judiciaire,
-Ordonner, dans l'hypothèse d'une condamnation, que les sommes devant être réglées par le Syndicat des copropriétaires ne pourront excéder sa part de responsabilité,
En tout état de cause :
-Infirmer le jugement du 12 mars 2021 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens comprenant les frais d'expertise,
-Infirmer le jugement du 12 mars 2021 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [F], dans la proportion de 70 %, la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [S] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de
12 602,40 €,
-Condamner in solidum Monsieur [S] ainsi que tout autre succombant, à payer au SDC la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,
-Condamner in solidum Monsieur [S], ainsi que tous succombants, aux entiers dépens de première instance qu'en cause d'appel qui incluront les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître DESPORTES, Avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile,
2. Le syndic demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Confirmer le jugement rendu le 12 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de son action en responsabilité personnelle à son encontre ;
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a qualifié de partie commune le gros 'uvre de la terrasse et de la verrière constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété LE BELMONT;
Statuant à nouveau, JUGER que ladite verrière est une partie privative
-Juger que Monsieur [S] est seul responsable des dommages subis par Monsieur [F]
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE BELMONT de sa demande de garantie à l'encontre du CABINET BETTI ;
Subsidiairement,
-Limiter la condamnation du Cabinet BETTI à la proportion des manquements ou fautes retenus à son encontre,
-Réduire à de plus justes proportions la réparation du préjudice immatériel invoqué par
Monsieur [F],
En tout état de cause,
-Condamner tous succombants à verser au Cabinet BETTI la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
3. M. [L] [F] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 9 février 2023, au visa des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, 3, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-Dire Monsieur [L] [F] tant recevable que bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et le cabinet BETTI de l'ensemble de leurs demandes ;
-Confirmer le jugement du 12 mars 2021 en ce qu'il a :
*Dit que le gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de Monsieur [S] [W] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété [Adresse 1] et l'étanchéité de ces ouvrages sont des parties communes ;
*Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à faire réaliser les travaux destinés à supprimer les désordres causés à l'appartement de Monsieur [F] en provenant de cette verrière, tels que décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 7 mai 2019, pages 24 et 25, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement;
*Ordonné à Monsieur [S] [W] de laisser libre accès à son appartement et à la verrière y attenante pour permettre aux personnes mandatées par le syndic d'effectuer les travaux réparatoires ci-dessus, dès la notification qui lui sera faite par ce dernier par lettre recommandée avec accusé de réception des jours et heures d'interventions ;
*Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 2 003,50 euros HT augmentée de la TVA au jour du présent jugement, au titre de la réparation des dégradations de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
*Condamné Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] la somme de 184 euros HT augmentée de la TVA en vigueur au jour du présent jugement, au titre de la réparation des dégradations de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
- Confirmer le jugement attaqué sur le principe de la condamnation conjointe du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELMONT sise [Adresse 1] et de Monsieur [S] [W] à indemniser Monsieur [F] de son préjudice immatériel;
-Réformer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation ;
et statuant de nouveau:
- Condamné conjointement le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELMONT situé
[Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] la somme totale de 69 300 euros en réparation de son préjudice immatériel subi sur la période du mois de juillet 2017 au mois de novembre 2021, et à hauteur respectivement de:
*70 % à la charge du syndicat des copropriétaires, soit 48 510 euros ;
*30 % à la charge de Monsieur [S], soit 20 790 euros.
Avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-Confirmer le jugement qui a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis au moins un an conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
-Infirmer le jugement entrepris qui a débouté Monsieur [L] [F] de sa demande de réparation de son préjudice moral,
et statuant de nouveau :
- Condamné conjointement le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELMONT sise
[Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur
[F] la somme totale de la somme de 9 000 euros en réparation de son préjudice moral, et à hauteur respectivement de :
*70 % à la charge du syndicat des copropriétaires, soit 6 300 euros ;
*30 % à la charge de Monsieur [S], soit 2 700 euros.
Avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-Infirmer le jugement entrepris qui a débouté Monsieur [L] [F] de son action en responsabilité personnelle contre la société CABINET BETTI
et statuant à nouveau :
-Condamner la société CABINET BETTI à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 6.000 euros en réparation de ses préjudices.
-Confirmer le jugement qui a :
*Condamné conjointement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à supporter les dépens qui comprendront les frais d'expertise et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et ce, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat des copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S] ;
*Condamné conjointement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dans les proportions de 70% à la charge du syndicat des copropriétaires et de 30% à la charge de Monsieur [S] ;
Et y ajoutant,
- Condamner conjointement le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELMONT sise
[Adresse 1] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur
[F] [L] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; - Dispenser Monsieur [L] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre des autres copropriétaires ;
-Condamner conjointement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE BELMONT sise [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société CABINET BETTI et Monsieur [W] [S] aux entiers de première instance et d'appel qui les frais d'expertise (1 500 €) et les frais d'huissiers, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Lucille SUDRE, membre de la SELARL DERACHE-DESCAMPS-SUDRE, avocat au Barreau du Val d'Oise, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
4. M. [W] [S] n'a pas constitué avocat.
Le syndicat des copropriétaires lui a signifié la déclaration d'appel et ses conclusions par actes d'huissier des 2 juillet 2021 et 22 février 2022 remis à étude.
Le Cabinet Betti lui a signifié ses conclusions par acte d'huissier du 19 janvier 2023 remis à personne.
M. [F] lui a signifié ses conclusions par acte d'huissier remis à personne.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
***
Le jugement entrepris retient d'abord que la verrière installée sur la toiture-terrasse du bâtiment A est une partie commune puis, suivant les préconisations de l'expert :
- il impute la cause des désordres à cette terrasse-verrière et aux toilettes de M. [S],
- il fixe à 70% la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires et à 30% celle de M. [S], excluant la faute personnelle du syndic invoquée par M. [F]
- et il statue sur ces bases sur l'indemnisation des préjudices matériels et immatériel de ce dernier, excluant son préjudice moral et sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure.
Les parties s'accordent sur les causes des désordres ainsi retenues mais s'opposent sur :
- les responsabilités encourues,
- la conformité des travaux réparateurs réalisés en septembre 2021 aux préconisations de l'expert reprises par le jugement entrepris
- et les préjudices allégués par M. [F].
Le syndicat des copropriétaires demande sa mise hors de cause, subsidiairement, la condamnation in solidum de M. [S] et du syndic à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle, soutenant que :
- la verrière est une partie privative dont M. [S] est de ce fait responsable, notamment eu égard aux circonstances judiciaires de sa construction et aux engagements alors pris par ses auteurs envers lui qui n'ont pas été tenus,
- il appartenait au syndic de suivre et contrôler les travaux de construction de celle-ci, jugée non conformes quant à l'étanchéité et de rappeler à M. [S] son obligation de laisser accès à l'étanchéité de la terrasse est également responsable
- M. [S] et le syndic doivent être condamnés :
* le premier à déposer sa véranda non conforme et à lui payer, compte tenu de son inertie, la somme de 12.602,40 € au titre des frais accessoires de contentieux
* le second, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de son obligation d'information des copropriétaires, à lui payer le coût des travaux réalisés soit 9.677,04 €, subsidiairement, les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse soit la somme de 47.668,75 € ou, plus subsidiairement encore celle, retenue par l'expropriant, de 22.840,65 €
- M. [F] ne justifie d'aucun préjudice matériel faute de justifier de la position de son assureur à cet égard
- M. [F] qui ne justifie pas d'une perte de chance réelle et sérieuse de louer l'appartement sinistré ne saurait percevoir d'indemnité à ce titre, ou ne saurait être indemnisé que dans la limite de 10 mois soit 9.000 €
- M. [F] ne justifie d'aucun préjudice moral faute d'étayer cette demande et, compte tenu de sa passivité durant plusieurs années qui a alourdi les frais de procédure, il ne peut être dispensé de participation à la dépense commune de ceux-ci.
M. [F] conclut à l'infirmation des seuls chefs du jugement entrepris relatifs :
- à la responsabilité personnelle du syndic,
- au montant de son préjudice immatériel qu'il actualise à la somme de 69.300 € arrêtée au mois de novembre 2021
- au rejet du préjudice moral qu'il prétend avoir subi à hauteur de 9.000 €.
Le syndic conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande fondée sur sa prétendue faute personnelle. Il sollicite l'infirmation du seul chef du jugement entrepris qui a qualifié la verrière litigieuse de partie commune, sans toutefois demander à la cour de statuer à nouveau de ce chef. Il demande en revanche à la cour de statuer à nouveau sur des chefs du jugement entrepris relatifs à la responsabilité de M. [S] et aux préjudices allégués par M. [F] dont seul le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation.
La cour retient ce qui suit.
Vu l'article 472 du code de procédure civile,
1 - Sur la qualification juridique du gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de M. [S] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété et l'étanchéité de ces ouvrages
Le jugement entrepris retient à bon droit que le gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de M. [S] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété et l'étanchéité de ces ouvrages sont des parties communes, par des motifs circonstanciés que la cour adopte , fondés sur les dispositions pertinentes du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur la configuration des lieux et les constatations techniques de l'expert et dont il résulte :
- que la verrière qui a été construite sur cette terrasse dans les années 80, prend appui sur l'ossature de la dalle, les galettes béton amovibles d'origine,
- qu'elle constitue le clos et le couvert de cette terrasse
- et qu'elle affecte l'étanchéité du gros oeuvre de celle-ci sur lequel elle a ainsi été coulée sans réalisation d'un acrotère en périphérie, ce qui rend impossible toute maintenance de cette terrasse.
Il suffira d'ajouter ce qui suit.
Le syndicat des copropriétaires invoque vainement le protocole transactionnel qu'il a conclu avec les auteurs de M. [S] et qui a été approuvé par l'assemblée générale du 22 avril 1992, au terme duquel ceux-ci se sont engagés envers lui :
- à assurer l'entretien de ces nouveaux ouvrages,
- et à respecter les indications du rapport d'expertise judiciaire du 22 octobre 1991 produit en appel, notamment quant à 'un accès à toute la surface de l'étanchéité et à tous les relevés, ainsi qu'à la chute EP' et à l'existence de 'panneaux démontables simplement posés sur les lambourdes qui reposeront elles-mêmes sur les dalles sur plots' et à la nécessité que 'la lisse basse située sous la façade puisse se démonter pour permettre là aussi le libre accès à l'étanchéité'.
En effet, comme le fait valoir M. [F], ce document n'est pas de nature à remettre en cause la qualification de partie commune retenue par le premier juge, dès lors que l'entretien des nouveaux ouvrages ne se confond pas avec l'étanchéité du gros oeuvre de la terrasse dont l'expert retient qu'elle est affectée par la verrière réalisée sur les dalettes, en principe amovibles et que cette verrière contribue à assurer le clos et le couvert de l'ensemble de l'immeuble.
Il s'en déduit que la verrière est ainsi intégrée au gros oeuvre de la terrasse.
D'autre part, il résulte des circonstances judiciaires de la réalisation de cette verrière,telles que les relate le syndicat des copropriétaires, que celle-ci n'a pas été réalisée à son insu et il lui appartenait de s'assurer du respect judiciairement ordonné de cette expertise judiciaire du 22 octobre 1991.
Enfin, la circonstance que le clos et le couvert de l'immeuble ait été assuré antérieurement à la réalisation de cette verrière réalisée après celui-ci ne suffit pas à remettre en cause la qualification contestée, notamment liée aux énonciations du jugement entrepris quant à l'étanchéité dont M. [S] ou ses auteurs n'ont pas seuls l'utilité.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.
2 - Sur les responsabilités du SDC et de M. [S]
Le jugement entrepris retient à bon droit, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de M. [S] dans les proportions respectives de 70% et 30% par des motifs dont le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause la pertinence.
Il suffira d'ajouter qu'il apparaît en appel que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de s'assurer du respect des conditions judiciaires posées à la réalisation de la verrière.
Et aucune circonstance ou élément nouveau ne justifie la remise en cause de la part de responsabilité de M. [S] retenue par le premier juge, que l'expert limite d'ailleurs à 10%.
Le syndicat des copropriétaires ne soutient pas sa demande nouvelle tendant à voir M. [S] le relever et garantir de toute condamnation éventuelle. Elle ne peut donc être accueillie.
3 - Sur la responsabilité du syndic
Le jugement entrepris, pour la rejeter, retient :
- que M. [F] ne précise pas le fondement juridique de sa demande en responsabilité pour faute, que le syndic justifie avoir fait toute diligence, précisément détaillée, dès qu'il a eu connaissance d'un sinistre en 2014 et qu'aucune faute personnelle du syndic n'est démontrée
en l'absence de nécessité, avant le sinistre, de procéder à des investigations particulières sur la terrasse litigieuse pour contrôler son étanchéité ou de menace pour la sauvegarde de l'immeuble ou de décision de l'assemblée générale en matière d'entretien de celui-ci non appliquée par lui.
M. [F] soutient vainement pour le contester, au visa de l'article 1240 du code civil , que le syndic a commis diverses fautes dès lors qu'il n'explique pas en quoi consiste le préjudice en résultant pour lui ni ne justifie du montant de celui-ci qu'il fixe à 6.000 € ni, partant, du lien de causalité entre ce préjudice et ces fautes.
***
Le syndicat des copropriétaires forme une demande nouvelle en appel de condamnation du syndic au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, soutenant succinctement qu'il est en exercice depuis la mise en copropriété de l'immeuble en 1984 et que c'est à lui qu'il appartenait de suivre la réalisation de la verrière et d'en contrôler la conformité aux préconisations de l'expert précitées ainsi que de rappeler à M. [S] son obligation de laisser accès à l'étanchéité de la terrasse.
Le syndic qui conclut à la confirmation de ce chef du jugement entrepris soutient que les documents qu'il aurait prétendument dû remettre à l'expert ou aux parties sont bien antérieurs à la période légale de conservation des archives et qu'aucun incident ne s'est produit entre la construction de la verrière et le présent dégât des eaux pour lequel le jugement entrepris retient qu'il a fait toute diligence requise. Subsidiairement, il soutient que la part de responsabilité de M. [S] est prépondérante et que M. [F] ne justifie pas de ses préjudices, ce d'autant qu'il refuse de laisser accès à son logement.
La cour fait droit à cette nouvelle demande du syndicat des copropriétaires tendant voir le syndic le relever et garantir de toute condamnation résultant du présent arrêt dans la limite de 50 %, dès lors que ni l'un ni l'autre n'a satisfait à ses obligations résultant respectivement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 quant à l'entretien régulier et à la conservation du gros 'uvre de la terrasse et de la verrière attenante à l'appartement de M. [S] constituant le lot 11 du bâtiment A de la copropriété et de leur étanchéité. Ce d'autant que le syndicat des copropriétaires est partie à l'accord transactionnel précité approuvé en assemblée générale des copropriétaires et que le syndic est en fonction depuis l'origine de la copropriété.
4 - Sur les travaux réparatoires dans le lot de M. [S]
Le syndicat des copropriétaires prétend vainement s'être exécuté conformément au jugement entrepris qui l'a condamné à faire réaliser les travaux destinés à supprimer les désordres causés à l'appartement de M. [F] en provenance de la verrière litigieuse, tels que décrits dans le rapport d'expertise judiciaire du 7 mai 2019, pages 24 et 25, tout en faisant valoir :
- d'une part, que le prérequis de ces travaux consistant en la dépose de cette verrière et la repose d'une installation similaire, telle que jugée nécessaire par son maître d'oeuvre M. [X], n'est pas envisagée ni donc chiffrée par l'expert et qu'il appartient à M. [S] de faire déposer sa verrière et tout élément empêchant l'accès aux ouvrages communs et en soutenant - d'autre part, que M. [S] doit lui rembourser les frais qu'il a engagés pour réaliser ces travaux.
En effet, selon l'expert (rapport p.24-25):
' Il y aura lieu :
- De rendre indépendante la zone terrasse de la partie sous-jacente à la verrière afin d'empêcher les eaux de pluie d'y circuler.
(...)
- De procéder à une réfection de l'étanchéité (après dépose de l'ancienne) avec :
pare vapeur,
isolation thermique vis à vis de l'appartement de Monsieur [F],
laisser les relevés d'acrotères accessibles à l'entretien,
réaliser deux points d'évacuation d'eaux de pluie (ou un seul et un trop plein).'
Puis l'expert chiffre :
- la réfection complète de l'étanchéité sur une surface de 25m² (4 250 € HT),
- la dépose des dallettes et de l'étanchéité (3 500 € HT),
- la réalisation d'un acrotère en périphérie de la verrière (4 200 € HT),
- l'exécution de deux sorties d'évacuation d'eaux pluviales (7 500 € HT)
- et les frais annexes (2 200 €).
Or, le syndicat des copropriétaires qui ne détaille pas les constats d'huissier qu'il verse aux débats (pièces 23 et 24) n'explique pas, en réponse aux objections circonstanciées du conseil de M. [F] (pièce 19) en quoi ses travaux, tels que décrits en page 24/39 de ses conclusions ont rendu 'indépendante la zone terrasse de la partie sous-jacente de la verrière afin d'empêcher les eaux de pluie d'y circuler'.
Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne fonde pas en droit ses demandes de condamnation de M. [S] en ses lieux et place, alors qu'en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leurs origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
5 - Sur les travaux réparatoires dans le lot de M. [F]
Le syndicat des copropriétaires conteste à bon droit l'indemnisation par le premier juge des dommages matériels de M. [F] mis à sa charge en ce que ce dernier ne justifie pas de la position de son assureur à ce sujet et ne saurait être indemnisé deux fois pour le même préjudice.
M. [F] n'en justifie pas davantages en appel.
Le jugement entrepris qui sera donc infirmé de ce chef et M. [F] débouté de ses demandes à ce titre.
6 - Sur le préjudice immatériel de M. [F]
Le jugement entrepris retient une perte de chance de louer son appartement sinistré, évaluée à 80 % pour la période du 18 juillet 2017 à sa date, soit le 12 mars 2021 sur la base d'une valeur locative mensuelle de 1.100 euros.
M. [F] actualise sa demande au mois de septembre 2022 et soutient qu'il est dans l'impossibilité de louer son appartement et que ce serait délicat et incorrect au vu du risque de voir apparaître de nouveaux désordre en l'absence de réalisation des travaux préparatoires conformes aux préconisations de l'expert. Il ajoute qu'il ne peut incomber à son assureur de l'indemniser alors qu'il n'occupe pas l'appartement sinistré.
Le syndicat des copropriétaires fait cependant justement valoir :
- que M. [F] ne justifie d'aucune attestation de son assureur, en sa qualité de propriétaire non occupant, relative à l'absence d'indemnisation du sinistre en cause
- et, qu'en tout état de cause, M. [F] ne justifie pas utilement de tentatives suffisantes de relouer son appartement après le congé, non motivé, de son locataire daté du 2 juin 2017, lesquelles auraient manifestement échoué en raison des traces d'infiltrations résultant de ce sinistre.
A cet égard, le seul courrier du syndic établi sur le mode hypothétique et avant le départ de ce locataire(pièces [F] 2 et 13) ne suffit pas à établir l'impossibilité de louer alléguée, en l'état de l'attestation de ce locataire du 26 juin 2021 indiquant que son départ est sans lien avec les 'petites infiltrations d'eau dans les plafonds cuisine/entrée de l'appartement' loué (pièce SDC 16).
Ce d'autant que l'état des lieux d'entrée du locataire, daté du 24 octobre 2009 (pièce [F] 14) qui mentionne une peinture qui s'écaille dans la cuisine et le séjour relativise l'argument de M. [F] tiré de l'indélicatesse.
En outre, l'expert qui évalue à trois semaines la durée des travaux préparatoires dans son appartement ( rapport p. 25) relève que l'entreprise Etat 9 a pu constater lors du RDV du 5 mai 2018, la présence d'humidité au dessus du plan de cuisine et dans le couloir et l'absence d'humidité en plafond du séjour (rapport p.10). M. [F] ne justifie donc pas de son affirmation, qui n'est corrélée à aucune pièce, selon laquelle ' les infiltrations constatées dans l'entrée, le couloir, le salon et la cuisine rendent de fait l'appartement dans sa totalité impropre à sa location'.
Enfin, aucun élément en débat ne fait état d'un nouveau sinistre dans son appartement depuis celui en examen.
Par suite, l'immobilisation de son appartement du fait de la durée des opérations d'expertise et de la difficulté à obtenir la réalisation des travaux utiles, telle qu'alléguée par M. [F], n'est pas établie.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et les demandes de M. [F] à ce titre seront rejetées.
7 - Sur le préjudice moral de M. [F]
M. [F] demande la somme de 9.000 € à ce titre, faisant valoir l'absence de motifs du jugement entrepris de ce chef et les divers tracas chronophages de la gestion contentieuse du sinistre litigieux.
Le syndicat des copropriétaires qui conteste cette demande soutient que M. [F] qui n'est pas à l'origine de l'expertise est resté passif depuis l'origine.
La cour, au vu de l'ensemble de ce qui précède, fait droit à cette demande dans la limite de 1.000 euros.
8 - Sur les demandes accessoires
M. [F] ne formule dans le dispositif de ses conclusions aucune prétention quant au chef du jugement entrepris qui rejette sa demande, fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure. En revanche, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement entrepris de ce chef et M. [F] ne répond pas à son argumentaire à ce sujet. Il sera donc fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires.
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Le syndicat des copropriétaires dont le recours échoue doit également supporter, in solidum avec M. [S], partie perdante, à proportion de leur responsabilité respective, les dépens d'appel. Et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation M. [S] à lui rembourser divers frais de contentieux sans fonder en droit cette demande ni même dire en quoi l'inertie de ce dernier justifierait la mise à sa charge totale de ces frais. Cette demande ne peut donc aboutir.
Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes en restitution de sommes versées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris, étant rappelé que cette restitution est de droit en cas d'infirmation.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de la saisine,
Confirme le jugement entrepris sauf des chefs de la réparation des dégradations de l'appartement de M. [F] mise à la charge du syndicat des copropriétaires, de celle du préjudice allégué né de la perte d'une chance de louer celui-ci et de celle du préjudice moral de M. [F].
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne conjointement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et M. [W] [S] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.000 euros, dans les proportions de 70% à la charge du premier et de 30% à celle du second, en réparation de son préjudice moral ;
Condamne la société Cabinet Betti, syndic, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de toute condamnation résultant du présent arrêt, dans la limite de 50%.
Condamne conjointement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et M. [W] [S], dans les proportions de 70 % à la charge du premier et de 30 % à celle du second, aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne conjointement le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] et M. [W] [S] à payer à M. [L] [F] une indemnité de procédure de 3.000 euros, dans les proportions de 70% à la charge du premier et de 30% à celle du second ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
