COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 JANVIER 2023
N° RG 22/03535 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VG5C
AFFAIRE :
Syndic. de copro. VILLA ROMANCE
C/
[O] [I]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 21/02711
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 26.01.2023
à :
Me Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndic. de copro. VILLA ROMANCE
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A
APPELANTE
****************
Monsieur [O] [I]
né le 26 Novembre 1954 à
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
M. [O] et Mme [Z] [I] sont propriétaires d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] (92). En décembre 2020 et janvier 2021, ils ont fait poser sur la terrasse dont ils ont la jouissance exclusive et sur certaines de leurs fenêtres, des dispositifs de prévention des chutes composés de trois cadres aluminium avec filets de protections et panneaux en plexiglas.
Par courrier en date du 1er février 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société Citya Chambras, (le SDC), a mis en demeure M. et Mme [I] de retirer ces dispositifs.
Par acte d'huissier de justice délivré le 9 septembre 2021, le SDC a fait assigner en référé M. [I] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation à déposer le dispositif de protection installé sur sa terrasse, dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Par ordonnance contradictoire rendue le 22 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
- mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1 500 euros à payer à M. [O] [I] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les entiers dépens de l'instance,
- rappelé que M. [O] [I] est dispensé de toute participation aux frais ainsi mis à la charge du syndicat des copropriétaires.
Par déclaration reçue au greffe le 25 mai 2022, le SDC a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le SDC de l'immeuble situé [Adresse 2] demande à la cour de :
- infirmer dans son intégralité la décision attaquée ;
et statuant à nouveau :
- ordonner à M. [I] de procéder à la dépose des parois en plexiglas, des filets et des rivets installés sur les deux terrasses dont il a la jouissance exclusive et fixés aux garde-corps du bâtiment B de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivants la signification de « l'ordonnance » à intervenir ;
- condamner M. [I] au paiement de la somme de 2 400 euros au profit du demandeur au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 4 000 euros à hauteur de cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat réalisé par la SCP Fidare le 23 juillet 2021 ;
- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes ;
y ajoutant :
- ordonner M. [I] de procéder à la dépose de la parabole satellite ainsi que du dispositif de climatisation fixés respectivement en débord de toiture et sur la façade du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 2], et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivants la signification de « l'ordonnance » à intervenir.
Dans ses dernières conclusions déposées le 20 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 32-1, 696, 700 et 835 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 22 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
- déclarer irrecevable et mal fondé et débouter le SDC de sa demande nouvelle en cause d'appel tendant à ce que M. [I] procède à la dépose d'une parabole satellite et d'un dispositif de climatisation ;
- débouter le SDC de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
- condamner le SDC à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- condamner le SDC à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles d'appel ;
- condamner le SDC aux entiers dépens d'appel ;
- rappeler que M. [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le SDC sollicite l'infirmation de l'ordonnance attaquée s'agissant de la dépose des installations qui violent les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, outre celles du règlement de copropriété relatives à la sécurité. Il formule également une demande d'injonction s'agissant de nouvelles installations illicites découvertes en cours d'instance.
L'appelant fait en premier lieu valoir que l'installation de panneaux en plexiglas fixés à l'aide de filets et de rivets autour de sa terrasse par M. [I] viole l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, qui impose, s'agissant de travaux privatifs touchant aux parties communes dont un copropriétaire a la jouissance privative, d'obtenir une autorisation votée en assemblée générale.
Il soutient en second lieu que cette installation enfreint les dispositions du règlement de copropriété et notamment les règles relatives à la sécurité des occupants de l'immeuble en cas d'incendie, qui imposent aux copropriétaires de garantir l'accès aux terrasses afin de permettre l'accès des pompiers à l'aide d'échelles à coulisses réglementaires.
Il avance également que l'installation litigieuse contrevient à l'article 3 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, dont il ressort que l'appartement de M. [I] appartient à la famille 3B visée par cet article, qui impose des « circulations à l'air libre ».
Il fait état des commentaires figurant sur le site internet de l'entreprise ayant réalisé les travaux litigieux, mentionnant que le « le système de fixation et l'épaisseur des plaques (10mm) assurent une résistance et une rigidité à toute épreuve », pour soutenir qu'en cas d'incendie, le dispositif ralentirait l'intervention des secours.
Il invoque un « comportement déraisonnable » de M. [I], « dès lors que celui-ci colonise la copropriété, au mépris de toutes les règles existantes, dans le seul but de satisfaire ses intérêts privés, et ce au détriment de la sécurité des autres occupants de l'immeuble ».
Le SDC conteste les dires de l'intimé selon lesquels l'installation serait nécessaire pour assurer la sécurité de ses enfants et celle de ses chats, indiquant que propriétaire depuis 22 ans, « aucun de ses animaux de compagnie, pas plus qu'un enfant, ne s'est défenestré depuis lors ».
Il ajoute encore que la hauteur des garde-corps des terrasses de l'immeuble est parfaitement conforme à la réglementation en vigueur, comme en atteste la lecture du rapport de l'architecte mandaté par M. [I] lui-même, de sorte qu'il n'était pas nécessaire de recourir à l'installation d'un dispositif de sécurité supplémentaire.
Il conclut ensuite à la nécessité d'ordonner la dépose de la parabole, dispositif interdit par le règlement de copropriété, et du climatiseur, fixé sans autorisation de la copropriété sous le débord de toiture, découverts en cours de procédure.
Il ne s'agit pas selon lui d'une prétention nouvelle, en ce qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.
Il rétorque en outre aux moyens adverses que l'intimé ne peut conclure à la prescription de la demande formulée à hauteur d'appel, sans rapporter la moindre preuve de la date d'installation de l'équipement.
Il conclut enfin au rejet de la demande « scandaleuse » de dommages-intérêts de M. [I].
M. [I] relate quant à lui que l'installation de panneaux en plexiglas autour de ses 2 terrasses et de filets à ses fenêtres répond à un besoin impérieux de sécurité, nécessaire pour éviter les chutes d'enfants ainsi que celles des animaux domestiques.
Il précise avoir choisi l'option du plexigas et des filets car ils sont quasi-imperceptibles et par conséquent, ne modifient en rien l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il conclut ainsi que, de première part, aucune atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble ne peut être caractérisée, soulignant que :
- les filets sont quasiment invisibles et le sont totalement pour la quasi-totalité des copropriétaires depuis leurs appartements ;
- il n'existe aucune modification de la façade de l'immeuble ;
- il a choisi la pose d'un plexiglas précisément en raison de son caractère transparent et donc du fait qu'il n'est que très peu visible ;
- les balcons de la copropriété sont constitués en grande majorité de vitres (transparentes donc), ce dont il résulte que le plexiglas posé derrière ne peut changer leur aspect visuel.
Il soutient que c'est ce qu'a relevé Maître [X] [Y], huissier de justice, dans son constat établi le 14 octobre 2021 ; qu'une grande partie des copropriétaires ont assuré qu'il n'existait aucune gêne.
De deuxième part, M. [I] prétend qu'il n'existe aucune clôture des parties communes à son profit, qu'il habite au dernier étage et qu'aucun toit n'a été posé.
Il soutient que le SDC ne démontre pas que les travaux réalisés empêcheraient les sapeurs pompiers d'utiliser les échelles à coulisses et qu'il suffit de consulter les photographies pour constater que tel n'est pas le cas.
Il rétorque également que l'article 5.2.2.1 de la fiche de documentation technique sur la protection des personnes contre l'incendie établie par le Service Départemental d'Incendie et de Secours de l'Essonne (qui fait référence à l'article 3 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation) n'a aucune valeur juridique et qu'à considérer même qu'il en ait une et trouve à s'appliquer en l'espèce, il n'est en tout état de cause pas violé, ses installations étant si légères qu'elles sont « facilement amovibles ou destructibles » au sens de l'article.
Il ajoute de troisième part que les installations étaient nécessaires en termes de sécurité, comme en atteste M. [M] [G], expert judiciaire, et que le règlement de copropriété servant à assurer la sécurité des occupants, la pose des plexigas ne peut constituer un trouble manifestement illicite.
De dernière part, M. [I] invoque qu'une condamnation à déposer ses installations porterait une atteinte au principe d'égalité des droits entre copropriétaires puisque plusieurs d'entre-eux ont posé des brise-vues ou obstrué les vues par des treilles, des plantes ou des bambous par exemple.
Il conclut enfin à l'irrecevabilité de la demande concernant la dépose de la parabole satellite ainsi que celle du dispositif de climatisation, comme étant nouvelles à hauteur d'appel.
Il relève par ailleurs le caractère non fondé de cette demande, n'ayant ni climatisation, ni parabole satellite, faisant valoir que la seule installation qu'il a est une antenne plate dont il ne peut fournir qu'une photographie tant l'installation est ancienne (de sorte que la demande de dépose est prescrite) et si imperceptible qu'elle n'affecte pas l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il fournit des photographies d'autres antennes, infiniment plus voyantes que la sienne.
Sur ce,
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'illicéité du trouble suppose la violation d'une obligation ou d'une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.
M. [I] reconnaît avoir fait poser le 9 décembre 2020, 3 cadres aluminium avec filets de protection sur ses fenêtres et le 14 janvier 2021, des panneaux en plexiglas autour des 2 terrasses, soit sur une une partie commune à usage privatif, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
Or en l'espèce, il ressort du procès-verbal dressé par Maître [Y], huissier de justice, dans son constat établi le 14 octobre 2021, que les filets installés aux fenêtres de l'appartement de M. [I] sont quasiment imperceptibles depuis la voie publique, de même que la protection en plexiglas installée en partie haute sur le garde-corps des terrasses, du fait de sa transparence.
M. [I] produit par ailleurs un recueil de signatures de 25 autres copropriétaires à qui il a demandé de se prononcer sur le point de savoir si les installations leur posaient problème, et qui ont répondu ne subir aucune gêne.
Le syndicat des copropriétaires appelant, qui n'apporte aux débats aucun élément supplémentaire à ce titre, ne démontre donc pas, avec l'évidence requise en référé, que ces travaux affecteraient les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et auraient donc nécessité l'autorisation en assemblée générale pour y procéder.
Ces dispositifs quasiment invisibles de l'extérieur ne peuvent pas être considérés comme rompant l'harmonie extérieure de l'immeuble en violation du règlement de copropriété.
Celui-ci contient en outre des prescriptions précises sur les modalités de jouissance des terrasses de l'immeuble, lesquelles reprennent notamment les normes générales relatives à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation.
Ainsi, il est prévu que :
« Pour des raisons de sécurité et afin de permettre d'assurer la sauvegarde et l'évacuation des personnes occupant l'ensemble immobilier à l'aide d'échelles à coulisses réglementaires utilisées par les sapeurs pompiers, les propriétaires d'appartements comportant une jouissance privative de balcons ou terrasses devront garantir en permanence l'accès desdits balcons ou terrasses en vue d'une utilisation possible en toutes circonstances par les sapeurs pompiers.
(')
Il est expressément interdit de clore les balcons, terrasses, loggias et jardins par quelques matériaux que ce soit. »
Selon le courrier du 1er septembre 2021 émanant de la société ayant installé le dispositif de protection sur le garde-corps du balcon (la SARL Prestiglass) adressé à M. [I], les plaques de plexigas ont été montées du côté intérieur du balcon, sans aucun perçage dans le garde-corps ; leur hauteur est de 80 centimètres et le poids supporté de 12 kilogrammes.
Par ailleurs, comme il ressort également des photographies figurant au procès-verbal de Maître [Y] ces dispositifs de protection ne font que rehausser la hauteur du garde-corps existant mais n'entraînent aucune clôture des terrasses en cause et il n'est pas établi avec l'évidence requise qu'ils seraient de nature à retarder le cas échéant l'intervention des sapeurs pompiers, notamment au vu de leur faible poids dont il ressort qu'ils seraient, le cas échéant, aisément destructibles.
Par ailleurs, quand bien même le rapport de M. [G] en date du 22 avril 2021, architecte mandaté par M. [I] ferait état de la conformité des terrasses de la résidence avec la réglementation applicable, il n'en demeure pas moins qu'il conclut que « les mesures de précaution prises par M. [I] étaient légitimes à défaut d'études précises ».
Ainsi, il découle de l'ensemble de ces éléments que le SDC appelant échoue à caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, de sorte que l'ordonnance déférée qui a statué en ce sens doit être confirmée.
En ce qui concerne les autres demandes de dépose formulées par le SDC à hauteur d'appel, il convient, en vertu des articles 564 et suivants du code de procédure civile, de les déclarer irrecevables comme étant nouvelles, ne pouvant s'analyser comme des demandes qui tendent aux mêmes fins que celles émises devant le premier juge s'agissant d'éléments de faits différents et préexistants, ni davantage comme des demandes qui en seraient l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Enfin, M. [I] sollicite l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Toutefois, ne démontrant pas en quoi la procédure diligentée à son encontre aurait été particulièrement dilatoire et abusive, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive de faute, il sera débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de ce qui précède, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [I] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance du 22 avril 2022 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déclare irrecevables comme nouvelles à hauteur d'appel les demandes de dépose de la parabole et de la climatisation formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Chambras et Associés Citya Chambras Sogimco,
Déboute M. [O] [I] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Chambras et Associés Citya Chambras Sogimco, à verser à M. [O] [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Chambras et Associés Citya Chambras Sogimco supportera les dépens d'appel,
Rappelle que M. [O] [I] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais, honoraires et condamnations du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Chambras et Associés Citya Chambras Sogimco, au titre des charges générales d'administration pour la présente procédure.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
