France, Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 18 janvier 2023, 21/04775

COUR D'APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

DÉFAUT

DU 18 JANVIER 2023

N° RG 21/04775 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVHO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VOLTAIRE II représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COLBERT

[N] [RL]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/07644

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND

Me Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VOLTAIRE II représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA COLBERT, dont le siège social est situé [Adresse 18], prise en la personne de ses représentants légaux agissant en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 15]

Représentant: Me Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 688 et Me Olivier BEAUGRAND de l'AARPI OB£MA CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0457

APPELANT

****************

1- Madame [N] [RL]

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Hugues SALABELLE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me Florent SEGALEN, avocat au barreau de PARIS

2- Madame [PW] [ZR]

[Adresse 3]

[Localité 15]

3- Madame [TC] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

4- Madame [YA] [E]

[Adresse 17]

[Localité 15]

5- Monsieur [UI] [MZ]

[Adresse 3]

[Localité 15]

6- Monsieur [M] [SM]

[Adresse 3]

[Localité 15]

7- Madame [A] [LD] épouse [SM]

[Adresse 3]

[Localité 15]

8- Madame [T] [OK] épouse [SX]

[Adresse 3]

[Localité 15]

9- Madame [UN] [P] épouse [EU]

[Adresse 3]

[Localité 15]

10- Monsieur [JH] [EJ]

[Adresse 3]

[Localité 15]

11- Madame [JS] [OP] épouse [EJ]

[Adresse 3]

[Localité 15]

12- Monsieur [GF] [GA]

[Adresse 3]

[Localité 15]

13- Monsieur [L] [HR]

[Adresse 3]

[Localité 15]

14- Madame [U] [RB]

[Adresse 3]

[Localité 15]

15- Monsieur [AL] [G] [XP]

[Adresse 7]

[Localité 11]

16- Madame [B] [VZ] épouse [XP]

[Adresse 7]

[Localité 11]

17- Monsieur [UT] [ZG]

[Adresse 3]

[Localité 15]

18- Madame [A] [D] épouse [ZG]

[Adresse 3]

[Localité 15]

19- Madame [UY] [X]

[Adresse 3]

[Localité 15]

20- Madame [MU] [ZL]

[Adresse 3]

[Localité 15]

21- Madame [V] [CY] veuve [RR], décédée le 09/03/2022 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 15]

22- Madame [WJ] [S] épouse [H]

[Adresse 17]

[Localité 15]

23- Monsieur [Z] [EU]

[Adresse 3]

[Localité 15]

INTIMÉS

****************

24- Monsieur [NE] [C]

[Adresse 3]

[Localité 15]

25- Monsieur [BL] [XV], décédé le 30 décembre 2020 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 15]

26- Madame [V] [UD] épouse [XV], décédée, le 05 juillet 2021 à [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 15]

27- Monsieur [W] [IB]

[Adresse 3]

[Localité 15]

28- Madame [Y] [AY] épouse [IB]

[Adresse 3]

[Localité 15]

29- Monsieur [L] [SX], décédé le 14 août 2021 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 15]

30- Madame [A] [F] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

31- Madame [SS] [CA] épouse [LN]

[Adresse 10]

[Localité 15]

32- Monsieur [LI] [RR], décédé le 19 décembre 2018 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 15]

INTIMÉS DÉFAILLANTS

33- Madame [GK] [I], intimée bien que décédée le 17 octobre 2019, soit antérieurement à la procédure d'appel

[Adresse 3]

[Localité 15]

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

*****

La résidence Voltaire, construite en exécution d'un permis de construire du 7 mars 1963, se situe sur un vaste terrain à [Adresse 17]. Elle était initialement composée de 6 bâtiments A, B, C, D, E, F et G, d'un garage souterrain de 100 box et 43 aires de stationnement en surface dont 20 situées au droit du garage souterrain, porté à 24 par prélèvement sur les parties communes suivant état modificatif de division, publié au 5 ème bureau des hypothèques de [Localité 19] le 20 décembre 1996.

Par acte du 9 septembre 2010 reçu par Maître [K], notaire à [Localité 15], la société Allianz [BL], propriétaire du bâtiment G et des lots [Cadastre 8] à [Cadastre 9] à usage de place de stationnement, s'est retirée de cette copropriété, devenue résidence Voltaire II et dorénavant formée des lots n°1 à 294, 421 à 540, 564 à 567 ayant pour assiette foncière les parcelles cadastrales section [Cadastre 13] et [Cadastre 12], les tantièmes généraux étant ramenés à 16.056 ème.

Certains copropriétaires ont souhaité céder des droits à construire à un promoteur afin de financer les travaux d'amélioration des différents bâtiments de la résidence.

Le 17 mai 2017, une assemblée générale extraordinaire (ci-après l'AGE) des copropriétaires s'est tenue, au terme de laquelle ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

- la résolution n°4 : décidant la création de 36 lots de cave et de trois lots de stationnement moto issus de locaux constituant des parties communes ;

- la résolution n°13 : décidant de la création d'un lot transitoire et de tantièmes correspondants ;

- la résolution n°14 : décidant de céder ce lot transitoire à la société Novastrada ;

- la résolution n°19 : décidant de valider le projet de promesse de vente joint à la convocation ;

-$gt; Lesquelles ont été adoptées à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965;

- la résolution n° 15 : décidant de réaliser les travaux de fermeture de la résidence côté [Adresse 14] ;

- la résolution n° 20 : décidant de mandater le syndic pour la signature de tous les actes en rapport avec la construction du nouveau bâtiment et des lots de caves et de stationnements créés.

-$gt; Lesquelles ont été adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.

1 - Soutenant que le vote de ces résolutions ne respecte pas le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, Mme [O], M. [C] , Mme [ZR], les époux [EJ], M. [GA], M. [HR], les époux [RR], les époux [ZG], Mme [I], M. [MZ] et Mme [RL], les époux [IB], les époux [SM], les époux [SX], les époux [EU], Mme [ZL], les époux [YF], les époux [XP], Mme [X], Mme [E], les époux [XV], Mme [H], Mme [LN], Mme [F] et Mme [RB] ont assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence Voltaire II, suivant acte du 24 juillet 2017 afin d'en obtenir l'annulation.

Le 7 juin 2018, une assemblée générale ordinaire (ci-après l'AGO) s'est tenue, au terme de laquelle ont été adoptées les résolutions suivantes :

- la résolution n°16 relative à la répartition du prix de vente du lot transitoire et des droits à construire à Novastrada ;

- la résolution n°17 sur l'autorisation donnée au promoteur Novastrada de construire un nouveau bâtiment ;

- la résolution n°18.1 relative à la validation de l'offre de compensation par le promoteur au titre du projet de construction ;

- la résolution n°18.2 s'agissant de la validation des modalités de compensation durant la période des travaux ;

- la résolution n°18.3 sur l'autorisation donnée au promoteur de formaliser les modalités d'indemnisation en compensation de la couverture de leur emplacement de parking ;

- la résolution n°18.4 concernant l'autorisation donnée au syndic pour solliciter la désignation d'un expert judiciaire ;

- la résolution n°19 relative à la confirmation pour les copropriétaires des parkings et garages de la création d'un lot transitoire pour travaux de construction du bâtiment et des tantièmes correspondants selon le projet du géomètre ;

- la résolution n°20 sur la confirmation aux propriétaires des parkings et garages de la cession des droits de création du bâtiment au promoteur Novastrada sous forme de tantièmes à créer du lot transitoire ;

- la résolution n°21 relative à la confirmation aux copropriétaires des parkings et garages de l'autorisation donnée au promoteur Novastrada de construire un nouveau bâtiment ;

- la résolution n°24 s'agissant de l'autorisation donnée au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de tout copropriétaire qui contesterait les décisions prises en assemblée générale portant sur la création du lot transitoire et la vente des droits à construire à la société Novastrada.

2 - L'ensemble des demandeurs précités, à l'exception des époux [XP] et de Mme [H] ont assigné ce syndicat des copropriétaires, suivant actes des 4 juillet 2017 et 8 août 2018, afin d'obtenir l'annulation de cette assemblée générale et subsidiairement, de ses résolutions.

3 - Par ordonnance du 16 mars 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces instances.

Parallèlement, le permis de construire obtenu le 21 février 2018 (pièces SDC 22-23) par la SCCV Central Park constitué par la société Novastrada pour les besoins de son opération a fait l'objet d'un recours gracieux puis contentieux, depuis rejetés par décisions des 13 juin 2018 et 12 octobre 2020.

Par jugement du 26 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- constaté le désistement d'instance de Mme [HW] [I], ès-qualités d'héritière de [GK] [I] ;

- constaté l'interruption de l'instance à l'égard des héritiers des époux [YF] ;

- déclaré irrecevables en leurs demandes M. [C] et Mme [ZR], M. et Mme [XV], M. et Mme [IB], M. et Mme [SM], M. et Mme [SX], M. et Mme [EU], Mme [F], M. et Mme [RR], M. et Mme [XP], Mme [LN] et Mme [H] à défaut de preuve de leur qualité de copropriétaires ;

- déclaré M. [HR] irrecevable en l'intégralité de ses demandes relatives à l'assemblée générale du 17 mai 2017, en l'absence de qualité de copropriétaire opposant ;

- rejeté le surplus des fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires ;

- annulé les résolutions n°4 et 13 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 mai 2017 ;

- débouté les demandeurs de leur demande d'annulation des résolutions n°14, 15, et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 mai 2017 ;

- débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juin 2018 ;

- débouté les demandeurs de leur demande d'annulation des résolutions n°16, 17, 1 8-1, 18-2, 19, 20, 21 et 24 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 juin 2018;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement d'amendes civiles ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité de procédure de 500 euros à chacune des parties suivantes :

* Mme [WE] [RG],

* Mme [RB],

* Mme [O],

* M. et Mme [EJ],

* M. [HR],

* Mme [E],

* M. et Mme [ZG],

* Mme [X],

* M. [GA],

* M. [MZ] et Mme [RL],

- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.

4 - La procédure d'appel

Par requête du 7 juillet 2021, suivant la procédure à jour fixe, le syndicat des copropriétaires a saisi le premier président de la cour d'appel de Versailles, afin d'obtenir l'autorisation d'assigner les défendeurs à ce jugement, afin de voir ce dernier infirmé en ce qu'il annule la résolution 13 de l'AGE et confirmer pour le surplus et d'obtenir la condamnation de ces défendeurs à lui payer une indemnité de procédure et aux dépens .

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé, par ordonnance du 13 juillet 2021, à les assigner avant le 4 juillet 2021 à l'audience du 12 octobre 2021 à 9 heures devant la 4ème chambre B de cette cour d'appel et à conclure avant le 4 octobre 2021.

Puis le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 22 juillet 2021 à l'encontre de ces mêmes défendeurs, sauf [EO] [YF] et [AK] [YF] née [JM] ainsi que [GK] [I], décédés avant le jugement entrepris.

Il a transmis des conclusions n°1 par RPVA le 29 septembre 2021.

A l'audience du 12 octobre 2022, l'affaire a été renvoyée à celle du 22 avril 2022, au visa de l'article 923 du code civil, avec le calendrier de procédure suivant :

- au plus tard le 20 octobre 2021 pour les conclusions d'intimés,

- au plus tard le 17 décembre 2021 pour les conclusions du syndicat des copropriétaires

- le 9 mars 2022 pour d'ultimes conclusions des parties.

Le syndicat des copropriétaires a transmis le 16 décembre 2021 des conclusions n°2 .

Mme [O], Mme [E], Mme [ZR], M. [MZ], Mme [RL], les époux [SM], Mme [SX], les époux [EU], les époux [EJ], M. [GA], M. [HR], Mme [RB], Mme [RR], les époux [XP], les époux [ZG], Mme [H], Mme [X], Mme [ZL] (ci-après les consorts [O]), intimés et appelants incidents, ont transmis par RPVA des conclusions n°1 le 11 octobre 2021 puis des conclusions n° 2 le 9 mars 2022.

Par message RPVA du 17 mars 2022, la cour a sollicité des parties, conformément à la pratique en usage, un sommaire détaillé et paginé de leurs conclusions de plus de 100 et 50 pages, ainsi qu'une synthèse à dix pour cent de celles-ci, avant le 23 mars 2022.

Elle a adressé des relances les 30 mars, 7 et 12 avril suivants.

Le syndicat des copropriétaires a transmis des conclusions n° 3 et divers documents ne correspondant manifestement pas à ces demandes, les 6 et 12 avril 2022 .

Les consorts [O] ont transmis le 12 avril 2022 des conclusions n° 3, sans sommaire paginé ni synthèse à 10 %, ainsi que, le 19 avril 2022, l'acte de décès, le 9 mars 2022, de [V] [UN] [CY], veuve [RR]. Ils n'ont pas transmis de synthèse.

L'affaire n'étant manifestement pas en état pour être plaidée à l'audience du 22 avril 2022, elle a été renvoyée à l'audience de mise en état du 17 mai 2022 à 15 heures, au visa de l'article 925 du code de procédure civile. Les parties ont été convoquées à cette audience de mise en état, par message RPVA des 13 avril et 10 mai 2022 pour leur permettre :

- de satisfaire aux demandes de la cour concernant leurs conclusions, formulées conformément à la pratique en usage depuis la convention, disponible sur le site de la cour, passée le 11 juillet 2019 entre cette dernière et les barreaux du ressort, ou de s'expliquer sur leur difficulté à cet égard,

- ainsi que de régulariser la procédure à l'encontre des ayants-droits de [V] [RR] décédée en cours d'appel le 9 mars 2022 et des époux [XV], décédés les 7 juillet 2021 et 30 décembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires a produit par RPVA le 20 juin 2022 une syntèse à 10% de ses conclusions n° 4 et celles-ci (145 pages), comportant un sommaire détaillé et paginé.

Les consorts [O] ont transmis par RPVA le 19 septembre 2022 des conclusions n° 4 avec plan paginées, puis le 4 octobre 2022 des conclusions n°5 (60 pages) et une synthèse à 10%, indiquant par ailleurs que la constitution pour [GK] [I], décédée avant le jugement entrepris, résultait d'une erreur.

5 - les demandes respectives des parties :

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 20 juin 2022,au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, de l'article 1140 du code civil et au regard des pièces versées aux débats, de :

- le juger recevable et bien fondé en ses prétentions ;

- déclarer irrecevable en leurs prétentions, fins et conclusions Mme [O], Mme [E], M. [MZ] et Mme [RL], M. et Mme [EJ], M. [GA], M. [HR], Mme [RB], Mme [RR] et ses ayants-droits, M. et Mme [ZG], Mme [ZL], et confirmer en outre à ce titre le jugement entrepris en qu'il a jugé irrecevable M. [C], M. et Mme [XV], M. et Mme [IB], Mme [F], M. et Mme [RR] et Mme [LN] ;

- juger également irrecevable M. [HR] en l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions relativement à l'assemblée générale du 17 mai 2017 en l'absence de qualité de copropriétaire opposant ;

- débouter l'intégralité des intimés de leurs prétentions, fins et conclusions comme irrecevables, à tout le moins comme infondés ;

- réformer ou annuler le jugement entrepris en ce qu'il annule la résolution n°13 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 17 mai 2017 ;

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

- condamner chacun des intimés à lui payer une somme d'un montant de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum les intimés aux dépens dont dispose l'article 699 du code de procédure civile.

Les consorts [O] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2022, au visa des dispositions des articles 917 et suivants du code de procédure civile, de l'article 551 et suivants du code civil et au regard de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967, de :

- déclarer nulle et de nul effet l'assignation à jour fixe du syndicat des copropriétaires, délivrée aux intimés par exploits des 27 et 28 juillet 2021 ;

En conséquence, renvoyer l'affaire à la mise en état,

Subsidiairement,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevables en leurs demandes Mme [ZR], M. et Mme [SM], M. et Mme [SX], M. et Mme [EU], M. et Mme [XP], et Mme [H] ;

- de'clarer recevables en leurs demandes Mme [ZR], M. et Mme [SM], M. et Mme [SX], M. et Mme [EU], M. et Mme [XP], et Mme [H] ;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°13 de l'assemblée générale du 17 mai 2017 portant sur la création d'un lot transitoire et des tantièmes correspondants selon le projet d'un géomètre ;

- déclarer recevables et bien fondés les copropriétaires intimés en leur appel incident ;

En conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation des intimés des résolutions 14, 15, 19 et 20 de l'assemblée générale extraordinaire du 17 mai 2017 du syndicat des copropriétaires ;

- Annuler en conse'quence les re'solutions 14, 15, 19 et 20 de l'assemble'e ge'ne'rale extraordinaire du mercredi 17 mai 2017 du syndicat des coproprie'taires de l'immeuble re'sidence Voltaire II ;

- Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Nanterre du 26 mai 2021 en ce qu'il a rejete' la demande d'annulation des intime's des re'solutions n°16, 17, 18, 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 19, 20, 21, 24 de l'assemble'e ge'ne'rale du 7 juin 2018 ;

- Annuler en conse'quence les re'solutions n°16, 17, 18, 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 19, 20, 21, 24 de l'assemble'e ge'ne'rale du 7 juin 2018 ;

- Condamner le Syndicat des coproprie'taires de l'immeuble Residence Voltaire II a' payer a' chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;.

- Condamner le même syndicat aux entiers de'pens de premie're instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par Me [J] conforme'ment aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Madame [F], M. [C], Mme [LN] et les époux [IB] sont défaillants.

[BL] [XV] et [V] [XV] née [UD] ainsi que [LI] [RR] sont décédés les 30 décembre 2020, 5 juillet 2021 et 19 décembre 2018.

[L] [SX] est décédé le 14 août 2021 et [V] [CY] épouse [RR] est décédée le 9 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires a adressé au greffe de la cour, par message RPVA du 7 décembre 2021, un tableau récapitulatif des dates et modalités de délivrance de l'assignation à jour fixe et de ses conclusions aux intimés non constitués. Par message RPVA du 21 septembre 2022, il a transmis les actes de signification de ses conclusions n°4 à ces intimés défaillants ou au notaire chargé de la succession de ces intimés décédés.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci.

I - A titre liminaire

I.1 - Au vu de ce qui précède, la demande tendant à la nullité de la procédure à jour fixe est devenue sans objet.

I.2 - Vu les articles 370 à 376 du code de procédure civile, il y a lieu de constater l'interruption d'instance d'appel concernant les intimée décédés en cours d'appel , de disjoindre l'affaire les concernant et de radier l'affaire ainsi disjointe, faute de reprise d'instance par leurs ayants-droits respectifs dans les délais impartis par la cour.

Par ailleurs , le syndicat des copropriétaires ne formule aucune prétention concernant les interruptions d'instance, étant observé que l'appel incident peut être formé en tout état de cause conformément à l'article 550 du code de procédure civile.

Les consorts [O] ne formulent pas davantage de prétention de ce chef et ne renseignent pas la cour, malgré ses demandes à ce titre au stade de l'instruction de l'affaire, sur la date de notification de ces différents décès au syndicat des copropriétaires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires en a été informé en cours d'instruction au vu des pièces produites, de sorte que l'instance doit également être interrompue concernant les autres intimés décédés et que l'affaire doit être disjointe les concernant et radiée faute de reprise de celle-ci par leurs ayants-droits respectifs dans les délais impartis par la cour, fixés soit au 6 janvier 2021 lors de l'audience du 22 octobre 2021 soit au 20 mai 2022.

I.3 - Au vu du message RPVA précité du conseil des consorts [O] daté du 4 octobre 2021 il convient de lui donner acte de ce qu'il s'est constitué par erreur pour [GK] [I], décédée avant la procédure d'appel.

I.4 - Enfin, la cour n'est pas saisie par les intimés des chefs du jugement entrepris relatifs à :

* la résolutions 4 de l'AGE du 17 mai 2017,

* la demande d'annulation de l'AGO du 7 juillet 2018,

* la demande de condamnation pour procédure abusive

* la demande de condamnation au paiement d'amendes civiles.

II - Sur les irrecevabilités

Vu l'article 472 du code de procédure civile ,

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile ,

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Le syndicat des copropriétaires conteste la qualité de copropriétaire de certains intimés, en particulier de parkings aériens seuls concernés par l'opération de surélévation, dont il déduit l'irrecevabilité de leurs demandes.

Toutefois, il est constant et d'ailleurs non contesté qu'est recevable la demande en annulation de décisions d'une assemblée générale de copropriétaires dès lors que la qualité de copropriétaire de l'un des demandeurs n'est pas contestée. (Civ 3, 10 juin 1981, n° 79-16503, B III n° 115).

Par suite, dès lors qu'aucun des intimés ne sollicite de décision à son profit personnel, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l'irrecevabilité de certains d'entre eux faute de qualité de propriétaire doit être rejetée et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

Ce d'autant que le syndicat des copropriétaires a convoqué ces intimés aux assemblées générales litigieuses et qu'il est invoqué un aveu judiciaire en première instance de cette qualité de copropriétaires des intimés.

Le syndicat des copropriétaires conteste encore vainement le défaut d'intérêt à agir des intimés faute de grief, dès lors qu'ils invoquent, en tant que de besoin au stade de la recevabilité de leurs demandes, le grief d'atteinte à la destination de l'immeuble dont une partie des espaces verts, parties communes serait supprimée par le projet de surélévation en examen.

En revanche, le syndicat des copropriétaires conteste à bon droit la qualité d'opposant de M. [HR], au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de l'AGE, au cours de laquelle il s'est abstenu, peu important qu'il se soit opposé aux résolutions de l'AGO, en raison du principe d'autonomie des assemblées générales.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il le déclare irrecevable de ce chef.

Mme [H] doit pour la même raison être déclarée irrecevable en ses demandes relatives aux résolutions 17 et 21 de l'AGO relatives à l'autorisation de construire un nouveau bâtiment donnée au promoteur Novastrada, dès lors qu'elle a voté pour ces résolutions et n'a donc pas la qualité d'opposante au sens de l'article 42 susvisé.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.

Enfin, le syndicat des copropriétaires invoque vainement, au visa de la jurisprudence relative au principe de concentration des moyens qu'il cite et de l'article 563 du code de procédure civile , (notamment Civ 2, 27-2-20, n°1823370; Civ 1, 19-1-19, n°1811734), l'irrecevabilité des moyens nouveaux et tardifs adverses relatifs à la propriété des droits à construire qui appartiendraient exclusivement aux propriétaires des lots de parking aérien et, subsidiairement, à l'application des articles 552 et 553 du code civil.

En effet, il ne formule aucune prétention de ce chef et, en tout état de cause, il ne discute pas l'argumentaire des consorts [O] qui font pertinemment valoir que ce principe de concentration des moyens, conséquence de l'autorité de chose jugée, s'applique en cas de nouvelle instance ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce.

III - Sur la résolution 13 de l'AGE

Vu l'article 472 du code de procédure civile,

Cette résolution décide, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors applicable, 'de créer un lot transitoire et de tantièmes correspondants à ce lot selon le projet du géomêtre et la promesse de vente ci-joints (...)' .

Le jugement entrepris annule cette résolution 13 au motif que la jouissance des emplacements de parking , ainsi qu'il résulte des plans du constructeur, va nécessairement être affectée par les piliers de soutien du bâtiment construit au dessus d'eux, eu égard à leur configuration, qui implique nécessairement une diminution de leur largeur.

Le syndicat des copropriétaires appelant, soutient en substance que :

- ce motif est erroné en droit et en fait,

- le droit de surélévation et les droits à construire sont réputés partie commune en vertu de l'article 3 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, en l'état du silence du règlement de copropriété sur le droit de surélévation et les droits à construire et de la contrariété du règlement de copropriété sur la qualification du sol, notamment d'emprise des parkings extérieurs,

- les droits à construire ne peuvent donc appartenir indivisément aux seuls copropriétaires des places de stationnement extérieur ou au groupe de copropriétaires prétendument formé par ceux-ci et les copropriétaires de garage en sous-sol, ce d'autant que l'emprise au sol du projet de construction dépasse celle de leurs seuls lots,

- l'opération de surélévation dans son sensemble relève du régime dérogatoire de l'article 35 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est prévu en cas de droit de préemption urbain (DPU), et ce régime dérogatoire a été respecté, quant à la majorité requise, à la confirmation des votes pertinents des assemblées générales par celui des copropriétaires des parkings aériens et quant à leur indemnisation prévue à l'article 36 de cette loi,

- les 8, voire 7 intimés copropriétaires de parkings aériens n'auraient pu à eux seuls disposer des droits à construire litigieux qui dépassent 155 fois, selon leurs propres estimation, les droits à construire individuels qu'ils revendiquent (52,5 m²/2.417,63 m² du permis de construire) ,

- 'les intimés (...) tentent de spolier les droits de l'ensemble des copropriétaires et bien évidemment de capter frauduleusement tout ou partie du prix de cession du lot transitoire d'un montant de 2.500.000 euros'.

Il conclut en contestant toute atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance des places de parking aérien, au sens de l'art 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui exigent que cette destination et cette jouissance résultent du règlement de copropriété, soutenant que :

- la consistance de ces lots n'en résulte pas,

- les places projetées respectent la norme NF P91-120,

- la création d'un lot transitoire n'est qu'une opération jurique insuceptible de toute atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance d'un lot,

- aucun des copropriétaires des places déplacées n'est intimé,

- la couverture de ces lots, enfin, participe du principe même de surélévation.

Les consorts [O] soutiennent, sur la titularité des droits contestés, que l'emprise des droits à construire se situe au droit de leurs lots et que la seule question est donc celle de la qualification de leurs lots de parking aérien, qui ne dépend pas de celle du sol d'assise et qu'il qualifie de parties privatives au vu du règlement de copropriété.

Ils en déduisent que le droit de surélévation et les droits à construire dont ils sont l'accessoire sont des parties privatives depuis la suppression du coefficient des sols (COS) par la loi Allur de 2014 qui étaient le seul motif de la jurisprudence applicable à cet égard et qu'il en est également ainsi au vu de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte des travaux préparatoires à cette loi, compte tenu du problème que poserait l'édification d'une partie commune sur une partie privative.

- subsidiairement, que ce droit appartient exclusivement et indivisément au groupe constitué par ces copropriétaires et ceux du garage surélévé qui constitue une partie commune spéciale en vertu de l'article 4 du règlement de copropriété,

- plus subsidiairement, que la propriété indivise du sol de cette partie commune spéciale que leur confère cet article 4 leur confère également la propriété indivise du droit de surélévation en vertu de l'article 552 du code civil.

Ils concluent en soutenant qu'en tout état de cause l'unanimité était requise pour la création du lot transitoire, au vu de diverses atteintes à la destination et aux modalités de jouissance de leurs lots privatifs de parking aérien, peu important la norme susvisée qui est volontaire, à tout le moins telles qu'ils les ont acquises par la prescription trentenaire de l'article 2272 et 2261 du code civil, notamment quant à la hauteur désormais limitée de ceux-ci à 2,10 mètres ne permettant pas de garer tout type de véhicule et au fait que le projet implique des modifications de consistance et un échange de lots dans des conditions indéterminées.

La cour retient ce qui suit.

Vu l'article 472 du code de procédure civile ,

III.1 - L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », a officialisé la possibilité issue de la pratique notariale et de la jurisprudence de créer des lots transitoires qu'il définit comme étant formés d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondantes.

L'article 3 alinéa 3 de cette loi présume la nature commune, dans le silence ou la contradiction des titres, du droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comprenant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes. Il appartient alors au syndicat des copropriétaires d'exercer ce droit ou de l'alinéner conformément à l'article 35 de cette loi.

Ce droit peut donc être accessoire d'une partie privative, notamment quand il permet une extension de celle-ci.

En l'espèce, il n'est pas en débat que l'emprise des droits de surélévation et de construction qui composent le lot transitoire litigieux sur celle des parkings aériens existants sur le toit du garage est partielle et que la construction nouvelle s'implante partiellement sur les espaces verts, parties communes, mettant en cause la destination de l'immeuble.

Et le règlement de copropriété ne comporte aucune disposition privatisant et/ou individualisant les droits de surélever et de construire qui composent ce lot transitoire créé.

En outre, le jugement entrepris retient à bon droit quant à la propriété du sol des emplacements de stationnements qu'il existe une réelle ambiguïté de ce règlement. En effet il énonce à l'article 4 que la propriété des choses et parties communes est répartie différemment entre les copropriétaires suivant qu'elles appartiennent à différents ensembles de copropriétaire tels 'l'ensemble des copropriétaires du garage souterrain et des parkings', sans toutefois reprendre ces parkings dans son point 4 intitulé 'choses et parties communes à l'ensembles des copropriétaires du garage' et comprennant 'la totalité du sol'. Par suite, la présomption ci-dessus visée de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s'appliquer.

En conséquence, les copropriétaires de lots à usage de parkings aériens ne sont pas fondés à s'estimer seuls décisionnaires de l'opération de surélévation/construction litigieuse, en particulier de la création, par la résolution 13 de l'AGE, du lot transitoire litigieux.

A cet égard, il importe peu que ces parkings aériens individuels soient des parties privatives et que le COS ait été supprimé par la loi dite Alur du 24 mars 2014, dès lors notamment que ces copropriétaires ne peuvent exercer sans autorisation de la copropriété ce droit de construire ou de surélever litigieux, notamment en ce que les travaux concernés vont affecter l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessiter la modification du règlement de copropriété, comme celle de l'état descriptif de division.

En conséquence, et pour les mêmes raisons, ils ne sont pas non plus fondés à s'estimer seuls décisionnaires avec les copropriétaires de lots situés dans le garage souterrain au dessus desquels la nouvelle construction doit s'implanter. Ce d'autant que le groupe de ce bâtiment et des parkings n'est pas constitué en parties communes spéciales compte tenu de l'ambiguité susvisée du règlement de copropriété.

Le même raisonnement s'applique en conséquence à leur qualité prétendue de copropriétaires du dessus de leur lot en vertu de l'article 552 du code civil, comme étant prétendument indivisément propriétaires de la totalité du sol d'emprise du garage au terme du règlement de copropriété, dès lors qu'à la supposée établie, cette qualité ne serait pas suffisante à les rendre seuls décisionnaires de l'opération de surélévation/construction en débat. V. Paris, 1 octobre 2020, RG 20/02168

III.2 - Toutefois, ils sont fondés à invoquer, subsidiairement, les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version alors applicable, qui exigent l'accord d'un copropriétaire pour toute modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, version que confirme d'ailleurs celle issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019.

III. 2. 1- En effet, le syndicat des copropriétaires n'explique pas utilement en quoi le régime dérogatoire de l'article 35 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, alors applicable au vu du DPU susvisé, suffit à y faire obstacle, dès lors que ce régime concerne l'aliénation du droit de surélever aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif , tandis que la résolution 13 de l'AGE a pour seul objet la création du lot transitoire et des tantièmes correspondants litigieux.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l'interprétation extensive de cette dérogation au motif que création et cession d'un lot transitoire constituerait une seule et même opération de surélévation et que toute autre interprétation priverait de portée cette dérogation destinée à lutter contre la pression foncière en favorisant la construction de nouveaux logements.

Ce d'autant qu'il s'agit d'une dérogation à la protection du droit de propriété qui est un droit fondamental protégé tant constitutionnellement que conventionnellement.

En tout état de cause, la création d'un lot transitoire est distincte de son aliénation qui n'est pas indispensable à la réalisation de la surélévéation visée à l'article 35 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et seule la création d'un lot transitoire prive les copropriétaires de leur droit de jouissance indivise sur les parties communes détachées de la copropriété pour le constituer, l'aliénation de ce lot se bornant à en transférer la propriété à un tiers.

Par suite, le syndicat des copropriétaires soutient vainement, sans d'ailleurs l'étayer d'aucune jurisprudence ou doctrine, que, s'agissant d'un lot d'attente, la création d'un lot transitoire n'est qu'une opération juridique insuceptible de porter directement atteinte aux modalités de jouissance des lots litigieux et/ou à la destination de l'immeuble et que seule la réalisation effective de l'opération de surélévation est susceptible d'une telle atteinte directe, ouvrant alors droit à indemnisation dans les conditions des articles 9 et 36 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, la consistance de ce lot est précisément définie en référence au permis de construire obtenu et il constitue un véritable lot de copropriété.

III.2. 2 - En tout état de cause, une partie du bâtiment projeté et donc du lot transitoire s'implante sur un espace vert, partie commune, qui participe au standing de la résidence telle que décrite par le livret du résident 2013 (pièces intimés 19). Et cette implantation méconnait les dispositions de l'article 7.2 du règlement de copropriété concernant les espaces verts, selon lequel 'aucune transformation telle que (...) etc ... ne pourra être réalisée sur l'emplacement des garages souterrains'. Elle relevait donc d'un vote à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, conformément à l'article 26 précité. Ce d'autant que le syndicat des copropriétaires, dont les développements sont muets à ce sujet, ne le conteste pas.

III.2.3 - Au demeurant encore, quant à la hauteur des lots de parkings aériens que le projet conduit à recouvrir alors qu'ils figurent au règlement de copropriété comme parkings faisant face aux bâtiments E ou C, par opposition aux garages souterrains, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas et ne justifie donc pas :

- que les documents au vu desquels la résolution 13 a été votée (pièces SDC 16-17) se réfèrent à la norme NF P91-120 qu'il dit seule applicable à défaut de toute précision au règlement de copropriété quant aux modalités de jouissance de ces lots de parkings aériens

- et a fortiori que ces documents précisent que les parkings devenus souterrains la respecteront quant à la hauteur des lots recouverts.

Or, si les copropriétaires intimés de lots de parkings aériens ne sont pas fondés à revendiquer l'absence totale de couverture de leurs lots respectifs, dès lors qu'ils ne justifient pas de la propriété du sol et donc du dessus de ceux-ci, ils sont en revanche fondés à invoquer l'absence de toute garantie dans la résolution 13, ou les documents joints à la convocation, d'une hauteur minimum permettant de ne pas porter atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots de parkings aériens résultant du règlement de copropriété.

A cet égard, il importe peu que cette couverture 'participe du principe même de surélévation' ou qu'une plus value de leurs lots résulte prétendument de ce projet contesté, laquelle ne suffit pas, à la supposer établie, à remettre en cause cette atteinte.

III.1.4 - Enfin, les intimés font valoir sans être utilement contredits que la situation des lieux et notamment l'implantation des places de stationnement aérien leur est acquise par prescription trentenaire de l'article 2272 du code civil, comme étant inchangée depuis 1967 (pièces 40-41) et qu'au vu de la superposition du plan n° 3 du permis de construire quant à l'existant et du plan du projet d'Alembert contenu dans le dossier de l'AGE (pièce 17-18, 20 reprises en p.37-39 de leurs conclusions susvisées), ce projet implique, a minima :

* le déplacement des lots à usage de parking aérien, notamment 540, 537 et 527, appartenant de l'aveu même du syndicat des copropriétaires à Mme [O], à Mme [E] et à M. [GA] (pièce 81 SDC) vers la [Adresse 17] et l'[Adresse 14], (pièces intimés 17-18 et 20)

* et un échange de lots entre les anciens et les nouveaux, suivants une répartition entre les différents propriétaires de ces lots , dans des conditions qui ne sont pas précisées.

Or, la lettre adressée le 15 juin 2022 à FONCIA par le maître d'oeuvre d'exécution de l'opération confiée à la société Novastrada (pièce 79 SDC), ne suffit pas à remettre en cause ces déplacements et cet échange de lots, en ce qu'il y est seulement énoncé que 'les lots des copropriétaires ne sont pas changés dans le cadre du projet tel qu'il ressort du plan joint' alors en outre qu'il ne résulte manifestement rien de tel de ce plan. Et le syndicat des copropriétaires n'explique pas utilement en quoi le projet Dalembert qui affirme que toutes les places de parking retourneront finalement à leur emplacement initial (p. 9/10), étaye cette affirmation au vu des objections adverses ci-dessus reprises.

***

Les intimés et en particulier les intimés copropriétaires d'un parking aérien opposants sont donc fondés à invoquer les dispositions de l'article 26 susvisées requérant un vote à l'unanimité et en conséquence l'annulation de la résolution 13 de l'AGE.

En conclusion, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il annule la résolution 13 de l'AGE, sans qu'il y ait lieu de répondre au surplus de l'argumentaire des parties.

IV - Sur l'appel incident

L'annulation s'impose, par voie de conséquence de l'annulation de la résolution 13 précitée, s'agissant des résolutions litigieuses qui en sont la suite nécessaire soit :

- les résolutions 14, 15, 19 , omises dans le dispositif du jugement entrepris par suite d'une erreur purement matérielle et 20 de l'AGE du 17 mai 2017 ;

- et les résolutions 16, 17, 18-1,18-2, 19, 20 et 21 de l'AGO du 7 juin 2018,

dont les objets respectifs sont rappelés dans l'exposé des faits ci-dessus.

Les intimés sont également fondés, pour les mêmes motifs que ceux qui précèdent quant à l'atteinte à la destination de l'immeuble, à demander l'annulation de la résolution 17 de l'AGO en ce que la demande d'autorisation de travaux qui en est l'objet se situe sur une partie d'un espace vert, partie commune.

En revanche, leurs demandes d'annulation des résolutions 18, 18-3, 18-4 et 24 de l'AGO qui ne sont pas soutenues ne peuvent prospérer, ce d'autant que le jugement entrepris n'a pas statué sur ces résolutions 18, 18-3 et 18-4.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.

Le syndicat des copropriétaires dont le recours échoue pour l'essentiel doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner à l'indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par défaut,

Dans les limites de la saisine,

Constate l'interruption d'instance concernant [BL] [XV], [V] [XV] née [UD], [LI] [RR], [L] [SX] et [V] [CY] épouse [RR], intimés décédés, disjoint l'affaire les concernant sous le n° RG 23/00203 et ordonne la radiation de cette instance disjointe faute de reprise de celle-ci par leurs ayants-droits respectifs dans le délai imparti par la cour ;

Donne acte au conseil des consorts [O] intimés de ce qu'il s'est constitué par erreur pour [GK] [I], décédée avant la procédure d'appel et non intimée ;

Déclare sans objet la demande de nullité de la procédure à jour fixe et de renvoi de l'affaire à la mise en état ;

Infirme le jugement entrepris du chef des irrecevabilités à défaut de preuve de la qualité de propriétaire de certains défendeurs;

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il rejette le surplus des fins de non recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires ;

Confirme le jugement entrepris du chef de l'irrecevabilité relative à M. [HR] ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il annule la résolution 13 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 17], datée du 17 mai 2017 ;

Confirme le jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus des chefs contestés;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de propriétaire de certains intimés ;

Déclare Mme [H] irrecevable en ses demandes relatives aux résolutions 17 et 21 de l'assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018;

Annule les résolutions 14, 15, 19 et 20 de cette assemblée générale extraordinaire et les résolutions 16, 17, 18-1 , 18-2, 19, 20 et 21 de l'assemblée générale ordinaire du 7 juin 2018 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Voltaire [Adresse 17] aux dépens d'appel, distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile;

Condamne ce syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [O], tels que cités au point 4 de l'arrêt, une indemnité de procédure totale de 3.000 euros ;

Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

| France, Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 18 janvier 2023, 21/04775

Synthèse

Origine de la décision