COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72B
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 OCTOBRE 2022
N° RG 20/04748 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UCOM
AFFAIRE :
[O] [U]
C/
[K] [Y]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Août 2020 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 11-19-1430
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Thierry ALLAIN,
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [O] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Thierry ALLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 28
APPELANTE
****************
Monsieur [K] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Christophe DELPLA de la SCP DELPLA - LAPALU, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 131
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [K] [Y] domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Christophe DELPLA de la SCP DELPLA - LAPALU, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 131
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Mme [U] était propriétaire des lots n°2 et 9 de l'immeuble situé [Adresse 1]) qu'elle a mis en vente en septembre 2019.
Maître [B], notaire en charge de l'établissement de l'acte de vente intervenue le 17 septembre 2019, a retenu sur le prix de vente et versé au syndic la somme de 6 344 euros. Il a par ailleurs procédé au séquestre de la somme supplémentaire de 1 000 euros.
Par acte d'huissier du 15 novembre 2019, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de restitution de la somme de 6 344 euros indûment retenue sur le prix de vente et de dé-consignation de la somme de 1 000 euros.
Par jugement du 24 août 2020, le tribunal de proximité de Montmorency a :
- Débouté Mme [U] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble au paiement de la somme de 6 435 euros ;
- Débouté Mme [U] de sa demande de dé-consignation des fonds séquestrés entre les mains de Me [B] ;
- Débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
- Débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;
- Condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [U] à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Mme [U] aux dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Mme [U] a interjeté appel suivant déclaration du 1er octobre 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de M. [Y].
Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 17 juin 2022, de :
- Réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 435 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Ordonner la dé-consignation des fonds séquestrés entre les mains de Maître [B] et dire que, sur la présentation d'une simple copie de l'arrêt à intervenir, Maître [B] devra se dessaisir de la somme de 1 000 euros entre ses mains ;
- Condamner solidairement et, à défaut, in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [Y] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner solidairement et, à défaut, in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [Y] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et M. [Y] de leur appel incident ;
- Condamner solidairement et, à défaut, in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction.
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 juin 2022, de :
- Confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;
- Condamner Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*1 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil,
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
- Condamner Mme [U] à payer à M. [Y] les sommes de :
* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil ;
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- Condamner Mme [U] aux dépens, dont distraction.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur la demande en restitution et la dé-consignation des sommes retenues par le notaire
Pour débouter Mme [U] de ses demandes, le tribunal a considéré que les éléments produits par le syndicat des copropriétaires, à savoir les deux appels de fonds exceptionnels des 30 mai 2018 et 20 juin 2018, les appels de charges des 1er et 2ème trimestre 2019, les factures acquittées par la copropriété et le décompte prévisionnel établi par le notaire et signé par Mme [U], permettaient de considérer que les sommes réclamées étaient justifiées.
Mme [U] soutient que les sommes indiquées sur l'état daté transmis au notaire ne sont pas justifiées et que le syndicat ne produit aucun décompte précis des sommes réclamées. Elle reconnaît toutefois que la somme de 509 euros réclamée au titre des provisions exigibles est bien exigible.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [U] a expressément et formellement reconnu sa dette en signant sans réserve le décompte vendeur établi par le notaire dans l'acte de vente sur la base de l'état des charges dressé par le syndic.
* * *
En application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut former opposition au versement des fonds issus de la vente des lots de copropriété pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties.
Le syndic ne justifie pas de son opposition mais l'état daté a été remis le 16 septembre 2019, la veille de la signature de l'acte de vente.
Mme [U] a signé le jour de la vente le document ' décompte prévisionnel vendeur ' faisant état d'une opposition du syndic à hauteur de la somme de 6 344 euros et d'une demande de consignation supplémentaire de 1 000 euros.
Cette signature de l'état prévisionnel marque l'accord de Mme [U] sur l'opposition, telle que visé à l'article 20 précité, autorisant le notaire à remettre les fonds au syndic.
Néanmoins dans un tel contexte, cette signature ne peut pas, contrairement à ce que soutiennent les intimés, valoir reconnaissance de dette, ce d'autant qu'il ne répond pas aux exigences de l'article 1376 du code civil.
Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires sur le fondement d'un 'enrichissement sans cause ' le 15 novembre 2019.
Le tribunal a estimé qu'il y avait lieu de statuer sur le fondement de l'article 1303 du code civil, aux termes duquel ' En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement '.
Il est donc nécessaire de vérifier le bien fondé de l'opposition réalisée par le syndic.
Or si le syndicat des copropriétaires et le syndic produisent plusieurs appels de charges, diverses factures, un document intitulé ' situation des copropriétaires au 29 mars 2017" ( avec un solde créditeur pour Mme [U] de 98,93 euros) des lettres de relance adressées à Mme [U], la cour ne peut que constater qu'ils ne produisent pas de décompte permettant de vérifier que l'arriéré de charges imputé à l'appelante est bien réel.
Un tel décompte est indispensable pour vérifier les appels de fonds, les paiements effectués par le copropriétaire et le solde qui en résulte.
Il n'appartient pas à la cour, à partir de seuls appels de fonds, de vérifier si l'intéressée est ou non redevable de charges, d'autant qu'aucune précision n'est apportée par le syndicat sur les paiements qui ont pu être effectués.
De plus, la cour se demande comment, à partir des 4 appels de fonds produits ( dont deux semblent strictement identiques) pour une somme totale de 2 238,36 euros, il peut être réclamé une somme de 6 344 euros.
Néanmoins, Mme [U] reconnaît devoir la somme de 509 euros au titre des derniers appels de fonds émis avant la vente.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à Mme [U] la somme de 5 835 euros (6 344 - 509 euros) dont la retenue sur le prix de vente n'est pas justifiée et qui correspond tant à la valeur de l'appauvrissement de Mme [U] qu'à celle de l'enrichissement du syndicat des copropriétaires.
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 15 novembre 2019, date de l'assignation.
S'agissant de la somme de 1 000 euros séquestrée par la notaire rédacteur de l'acte de vente, la cour constate que l'état daté porte la mention manuscrite suivante, apposée par le syndic : ' Je demande une somme de 1 000 euros en plus, en séquestre, étant donné l'absence de compte depuis le 31 /12/2017 ".
Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les comptes qui ont dû être établis depuis la vente, la demande de séquestre apparaît à ce jour injustifiée.
Néanmoins, le notaire n'étant pas partie à la procédure, il ne saurait lui être enjoint de procéder à la restitution de cette somme.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] de cette demande.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [U]
En application de l'article 1231-6 du code civil, ' Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.(...) Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts'.
Mme [U] justifie sa demande de dommages et intérêts uniquement par le fait qu'elle a été privée de la somme réclamée pendant plusieurs années, sans établir de préjudice distinct du simple retard dans le paiement.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et M. [Y]
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes de dommages et intérêts présentées par les intimés. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y], en sa qualité de syndic, seront condamnés aux dépens de la procédure de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils devront en outre verser à Mme [U] une indemnité de procédure comme il sera dit au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
- débouté Mme [U] de sa demande en paiement de la somme de 6 345 euros ;
- condamné Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [Y] la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [U] aux dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) à payer à Mme [U] la somme de 5 835 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2019 ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) et M. [Y], en sa qualité de syndic, à payer à Mme [U] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) et M. [Y], en sa qualité de syndic, aux dépens de la procédure de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
