COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 28A
DU 04 OCTOBRE 2022
N° RG 19/01450
N° Portalis DBV3-V-B7D-TAFD
AFFAIRE :
Consorts [E]
C/
Consorts [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 17/00359
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés,
-la SCP IMAGINE BROSSOLETTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [R] [E]
née le 10 Mai 1959 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 22]
[Adresse 23]
[Localité 14]
Madame [L] [E] épouse [V]
née le 30 Janvier 1947 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 9]
Monsieur [C] [E]
né le 15 Juin 1955 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Madame [B] [E] épouse [SY]
née le 30 Juillet 1951 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 15]
[Localité 10]
représentés par Me Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés,avpo - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 - N° du dossier S190093
Me Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat - barreau de TOURS, vestiaire : 45
APPELANTS
****************
Monsieur [G], [U], [F] [E]
né le 31 Mars 1981 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 5]
Madame [T], [S], [H] [N] épouse [E]
née le 01 Septembre 1956 à [Localité 14] ([Localité 14])
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 14]
représentés par Me Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat - barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 - N° du dossier 2017075
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
*******************************
FAITS ET PROCÉDURE
[F] [E] est décédé le 15 octobre 2006 laissant pour lui succéder son épouse, Mme [D] [CO] ainsi que ses cinq enfants, [R], [L], [C], [B] et [Y] [E]. La succession comporte en particulier :
* un corps de ferme situé [Adresse 2]) en pleine propriété,
* diverses parcelles de terre labourables d'une contenance totale de 16 ha 22 a 47 ca,
* la moitié indivise en toute propriété de différentes parcelles de terre situées sur le territoire de la commune d'[Localité 14] d'une contenance totale de 4 ha 94 a 80 ca.
Le corps de ferme ainsi que les différentes parcelles de terre labourable ont été donnés à bail rural à long terme à M. [Y] [E] et sa femme, Mme [T] [E] à compter du 1er octobre 1984.
[Y] [E] est décédé le 11 avril 2012 laissant pour lui succéder son épouse Mme [T] [E] et son fils, M. [G] [E], venant à la succession de [F] [E] par représentation.
Mme [D] [E], qui avait opté pour l'usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession le 27 avril 2007, est décédée le 26 juin 2013 laissant pour lui succéder ses quatre enfants, [R], [L], [C], [B] [E], son petit-fils, M. [G] [E] et sa belle-fille, Mme [T] [E].
Par lettre du 28 novembre 2013, Mme [R] [E], Mme [L] [E], M. [C] [E] et Mme [B] [E] (ci-après, autrement nommés les 'consorts [E]') ont fait part à M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] de leur intention de vendre le corps de ferme et les terres y attenantes. Par lettre du 3 décembre 2013, M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] ont proposé de racheter les terres sur une base d'évaluation de 7 000 euros.
Par acte du 8 avril 2014, M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] ont accepté la vente du corps de ferme sous réserve du bail dont ils étaient preneurs et se sont opposés à la vente des terres labourables.
Dans le cadre d'une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Chartres, M. [O] [JR] a été désigné en sa qualité d'expert agricole afin de déterminer le fermage du bail ainsi que la valeur vénale des immeubles dépendants de la succession. Un rapport d'expertise a été déposé le 23 novembre 2015.
Par acte d'huissier de justice du 9 février 2017, les consorts [E] ont fait assigner M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] devant le tribunal de grande instance de Chartres aux fins de voir ordonner l'ouverture des opérations de compte liquidation partage et la licitation en un seul lot des biens immobiliers dépendant de la succession de [F] [E].
Par jugement contradictoire rendu le 16 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Chartres a :
- Ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des biens composant la succession de [F] [E] et [D] [CO] épouse [E] ainsi que de la communauté ayant existé entre eux ;
- Désigné pour y procéder le président de la chambre départementale des notaires d'Eure-et-Loir, avec faculté de délégation à l'un de ses confrères, et renvoyé d'ores et déjà les parties devant ce notaire ;
- Dit que M. [G] [E] et Mme [T] [N] se verront attribuer préférentiellement les terres agricoles dépendant des successions de [F] [E] et [D] [E] ;
- Fixe la valeur de ses terres attribuées à 139 530,23 euros ;
- Ordonné, à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, la licitation à la barre du tribunal de grande instance de Chartres, sur le cahier des charges qui sera dressé par Mme [A] [P], du :
* corps de ferme sis lieudit [Adresse 1], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une contenance de 28 a 70 ca et [Cadastre 17] d'une contenance de 10 a 5 ca comprenant maison d'habitation, cellier, ancienne étable, ancienne écurie et hangar de stockage, ce sur une mise à prix de 100 000 euros avec faculté de baisse d'un quart, puis d'un tiers, puis de la moitié de la mise à prix en cas de carence d'enchères ;
- Condamné Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [SY] à procéder à la reddition des comptes de l'indivision depuis le 26 juin 2013, jour du décès de Mme [D] [CO] veuve [E] ;
- Condamné Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [SY] à payer à M. [G] [E] et Mme [T] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [SY] à supporter les dépens avec distraction au profit de la SCP imagine Avocats ;
- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [E] épouse [SY] ont interjeté appel de ce jugement le 28 février 2019 à l'encontre de M. [G] [E] et Mme [T] [N] épouse [E].
Par un arrêt contradictoire avant dire droit rendu le 30 juin 2020, la cour d'appel de Versailles a :
- Infirmé le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Chartres,
Et, statuant à nouveau,
- Débouté M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] de leur demande d'attribution préférentielle des parcelles de terres agricoles dépendant des indivisions successorales ;
- Dit en conséquence, qu'à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, il sera procédé à la licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres sur la base de la mise à prix déterminée par l'expert qui sera commis suivant le cahier des conditions de vente qui sera dressé par M. [M], avocat au barreau de Chartres, après avoir rempli toutes les obligations prévues par la loi, des biens suivants :
* corps de ferme sis [Adresse 21], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une contenance de 28 a 70 ca et h 52 d'une contenance de 10 a 5 ca ;
* Parcelles de terre sises commune d'[Localité 14] :
- [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 25] d'une contenance de 1 ha 42 a 48 ca,
- [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 24] d'une contenance de 23 a 24 ca,
- [Adresse 18], cadastrée [Cadastre 26] d'une contenance de 6 ha 91 a 43 ca ;
* Parcelles de terre sises commune de [Localité 13] :
- [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 29] d'une contenance de 9 ha 75 a 97 ca,
- [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 27] d'une contenance de 5 ha 17 a 45 ca ;
- Dit qu'en cas d'absence d'enchères une baisse de la mise à prix du quart puis du tiers s'appliquera ;
- Ordonné préalablement à la licitation une mesure d'expertise judiciaire ;
- Désigné pour y procéder M. [X] [Z] [Localité 4]
Avec mission de :
Convoquer et entendre les parties ou leur représentant.
Se faire remettre et prendre connaissance de tous documents utiles en quelques mains qu'ils se trouvent.
Visiter les immeubles dépendant de l'actif successoral des successions confondues des époux [W].
Estimer les immeubles précités en présentant les bases d'estimation ;
- Dit que l'expert aura pour mission de fixer la valeur vénale des biens à la date la plus proche du partage ;
- Précisé que dans le cadre de sa mission l'expert devra :
Estimer les biens bâtis dans leur état actuel mais également en tenant compte des travaux à réaliser par les bailleurs tels que décrits dans le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 7 juillet 2017 ;
Estimer les biens bâtis avec et sans les terres agricoles autour et déterminer si la vente des terres agricoles situées autour des biens bâtis de manière indépendante est constitutive d'un facteur de dévalorisation des seuls bâtiments restant grevés d'un bail rural ;
- Dit que l'expert devra se prononcer sur la mise à prix de chacun des biens dans la perspective de la licitation de ces derniers ;
De manière générale,
* Rapporter toute constatation utile à la détermination de la valeur desdits biens,
* Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants,
- Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné ou d'inobservation par lui des délais prescrits il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par simple requête ou d'office,
- Dit que l'expert pourra se faire assister de tout sapiteur de son choix, relevant d'une autre spécialité que la sienne,
- Fixé à la somme de 2 500 euros la provision à valoir sur les honoraires et frais de l'expert que les consorts [E] devront consigner au greffe de la cour avant le 31 juillet 2020,
- Renvoyé les parties à la mise en état du 17 septembre 2020 pour vérification de la consignation,
- Dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque,
- Dit que l'expert devra dresser rapport de ses opérations qui sera déposé au service des expertises du greffe de la cour d'appel dans les quatre mois de sa saisine,
- Désigné le magistrat de la mise en état de la présente chambre de la cour pour contrôler les opérations d'expertise et statuer en cas de difficulté,
- Débouté chaque partie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que les dépens de première instance seront employés en frais privilégiés de partage et n'y avoir lieu à application de l'article 699 du code de procédure civile,
- Confirmé pour le surplus le jugement rendu le 16 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Chartres,
Et, y ajoutant,
- Dit que les indivisions successorales sont créancières d'une somme de 9 014,76 euros au titre des frais de conseil exposés par les consorts [E],
- Dit que cette créance portera intérêt au taux légal à compter du 25 mai 2015,
- Ordonné la capitalisation des intérêts dus sur une année entière,
- Dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage.
Par ordonnance du 10 septembre 2020, M. [X] [Z], expert, a été remplacé par M. [I] [K].
Le rapport d'expertise a été déposé les 23 et 25 juin 2021.
Par leurs dernières conclusions notifiées le 2 mars 2022, Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [E] épouse [SY] invitent cette cour, au fondement des articles 829 et 831 et suivants du code civil, à :
- Fixer la valeur vénale des biens objet de la licitation de la manière suivante :
Parcelles
Valeur libre
Valeur occupée (-24%)
H50 et H52
170 000 euros
129 200 euros
XB 3
75 000 euros
57 000 euros
[Adresse 28]
49 000 euros
37 240 euros
[Adresse 30]
92 000 euros
69 920 euros
XA 4
85 000 euros
64 600 euros
TOTAL
471 000 euros
357 960 euros
A titre subsidiaire,
Parcelles
Valeur libre
Valeur occupée (-27% pour les bâtiments et
- 33% pour les terres
H50 et H52
170 000 euros
123 000 euros
XB 3
75 000 euros
50 250 euros
[Adresse 28]
49 000 euros
32 830 euros
[Adresse 30]
92 000 euros
61 640 euros
XA 4
85 000 euros
56 950 euros
TOTAL
324 670 euros
- Dire et juger qu'à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, il sera procédé à la licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres sur la base d'une mise à prix correspondant à 55 % de la valeur occupée suivant le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me [M], avocat au Barreau de Chartres, après avoir rempli toutes les obligations prévues par la loi, des biens suivants :
* corps de ferme sis [Adresse 21], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une contenance de 28 a 70 ca et [Cadastre 17] d'une contenance de 10 a 5 ca ;
* parcelles de terre sises commune d'[Localité 14] :
o [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 25] d'une contenance de 1 ha 42 a 48 ca
o [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 24] d'une contenance de 23 a 24 ca
o [Adresse 18], cadastrée [Cadastre 26] d'une contenance de 6 ha 91 a 43 ca
* parcelles de terre sises commune de [Localité 13] :
o [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 29] d'une contenance de 9 ha 75 a 97 ca
o [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 27] d'une contenance de 5 ha 17 a 45 ca
- Dire et juger que l'ensemble des biens constitue un tout indivisible devant faire l'objet d'une vente en bloc ;
- Prévoir en cas d'absence d'enchères une baisse de la mise à prix du quart puis du tiers ;
- Ordonner à Mme [T] [N] veuve [E] et M. [G] [E] de laisser les biens libres d'accès en prévision des visites et de la vente et subsidiairement prévoir un délai maximum de prévenance de 24 heures ;
- Condamner Mme [T] [N] veuve [E] et M. [G] [E] à débarrasser les lieux des divers objets et déchets laissés à l'abandon et à un nettoyage complet des biens objet de la vente qu'ils occupent exclusivement ;
- Débouter Mme [T] [N] veuve [E] et M. [G] [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner in solidum Mme [T] [N] veuve [E] et M. [G] [E] à leur payer, la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par leurs dernières conclusions notifiées le 24 mars 2022, M. [G] [E] et Mme [T] [E] née [N] demandent à la cour, au fondement des articles 815, 816, 831 et suivants du code civil, 1993 et suivants du même code, de :
- Homologuer le rapport déposé par M. [I] [K] et fixer la valeur des biens objets de la licitation en conséquence,
- Dire et juger qu'à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, il sera procédé à la licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres sur la base d'une mise à prix correspondant à 55 % de la valeur occupée suivant le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me [M], avocat au Barreau de Chartres, après avoir rempli toutes les obligations prévues par la loi, des biens suivants :
* corps de ferme sis [Adresse 21], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une
contenance de 28 a 70 ca et H 52 d'une contenance de 10 a 5 ca ;
* parcelles de terre sises commune d'[Localité 14] :
- [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 25] d'une contenance de 1 ha 42 a 48 ca,
- [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 24] d'une contenance de 23 a 24 ca,
- [Adresse 18], cadastrée [Cadastre 26] d'une contenance de 6 ha 91 a 43 ca,
* parcelles de terre sises commune de [Localité 13] :
- [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 29] d'une contenance de 9 ha 75 a 97 ca,
- [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 27] d'une contenance de 5 ha 17 a 45 ca,
- Dire et juger que l'ensemble des biens constitue un tout indivisible devant faire l'objet d'une vente en bloc ;
- Prévoir en cas d'absence d'enchères une baisse de la mise à prix du quart puis du tiers,
- Débouter les consorts [E] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamner Mme [R] [E], Mme [L] [V] née [E], M. [C] [E] et Mme [SY] née [E] à leur verser une somme de 3 600 euros
chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner aux entiers dépens en cause d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 avril 2022.
SUR CE, LA COUR,
A titre liminaire,
L'arrêt avant dire droit rendu par cette cour le 30 juin 2020 :
1) infirme le jugement en ce qu'il :
* Dit que M. [G] [E] et Mme [T] [N] se verront attribuer préférentiellement les terres agricoles dépendant des successions de [F] [E] et [D] [E] ;
- Fixe la valeur de ses terres attribuées à 139 530,23 euros ;
- Ordonné, à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, la licitation à la barre du tribunal de grande instance de Chartres, sur le cahier des charges qui sera dressé par Mme [A] [P], du :
* corps de ferme sis lieudit [Adresse 1], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une contenance de 28 a 70 ca et [Cadastre 17] d'une contenance de 10 a 5 ca comprenant maison d'habitation, cellier, ancienne étable, ancienne écurie et hangar de stockage, ce sur une mise à prix de 100 000 euros avec faculté de baisse d'un quart, puis d'un tiers, puis de la moitié de la mise à prix en cas de carence d'enchères ;
2) infirme le jugement sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
3) le complète sur la reddition des comptes et la fixation d'une créance de 9 014,76 euros en ce qu'il dit que les indivisions successorales sont créancières de cette somme au titre des frais de conseil exposés par les consorts [E] ;
4) le confirme pour le surplus (l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des biens composant la succession de [F] [E] et [D] [CO] épouse [E], ainsi que la communauté ayant existé entre eux ; la désignation du notaire pour y procéder) ;
Statuant à nouveau, l'arrêt :
1) désigne un expert afin d'évaluer les biens immobiliers objets du partage et fixer la mise en prix de chacun des biens dans la perspective de leur licitation de ces derniers,
2) déboute chaque partie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
3) dit que les dépens de première instance seront employés en frais privilégiés de partage et n'y avoir lieu à application de l'article 699 du code de procédure civile,
Y ajoutant,
1) dit que les indivisions successorales sont créancières d'une somme de 9 014,76 euros au titre des frais de conseil exposés par les consorts [E],
2) dit que cette créance portera intérêt au taux légal à compter du 25 mai 2015,
3) ordonne la capitalisation des intérêts dus sur une année entière,
4) dit que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage.
Les différents points déjà tranchés par cette cour (les dépens, les frais irrépétibles, la créance de l'indivision au titre des frais de conseil exposés par les consorts [E]) ainsi que ceux qui ont été confirmés par elle (reddition des comptes, opération de partage, attribution préférentielle de certains biens) ne pourront pas être de nouveau examinés.
Il résulte en outre des écritures des parties que seulement un point du rapport d'expertise judiciaire est discuté par les seuls consorts [E], appelants, portant sur l'abattement pour occupation des lieux ; les intimés sollicitent quant à eux l'homologation de ce rapport d'expertise.
Il reviendra à cette cour de trancher ce point.
Les appelants sollicitent nouvellement qu'il soit ordonné aux intimés de laisser les biens libres d'accès en prévision des visites et de la vente et subsidiairement de prévoir un délai maximum de prévenance de 24 heures. Ils invitent également cette cour à condamner les intimés à débarrasser les lieux des divers objets et déchets laissés à l'abandon et à un nettoyage complet des biens objet de la vente qu'ils occupent exclusivement.
Les intimés demandent le rejet de ces prétentions.
La cour rappelle que, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les demandes qui sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions.
A cet égard, force est de constater que les intimés ne forment aucune demande au titre du nettoyage des locaux, qui selon eux, auraient été laissés en mauvais état après l'intervention de l'entreprise Paw, chargée de réaliser des travaux de gros oeuvre et de mise aux normes s'agissant du chauffage et de l'électricité. La cour ne saurait dans ces conditions statuer sur une demande dont elle n'est pas saisie.
Sur l'abattement pour occupation des lieux
' Moyens des parties
Les consorts [E] considèrent que les abattements retenus par l'expert judiciaire pour les terres agricoles sont exorbitants dès lors que, selon eux, il est d'usage de retenir un abattement d'environ 3% par an, soit sur la durée du bail de 9 ans, un abattement maximum de 27% alors que l'expert a proposé un abattement à concurrence de 40%.
Selon eux, le pourcentage qu'ils proposent correspond à l'écart entre la valeur libre et la valeur occupée des valeurs moyennes publiées au journal officiel ; qu'ainsi, pour la petite région agricole '[Localité 12]', qui correspond à la situation, la valeur vénale moyenne pour les terres libres est de 10 260 euros / ha et la valeur moyenne pour les terres occupées est de 6 880 euros / ha, soit un écart de 33%. Les appelants soutiennent donc que ces éléments sont de nature à confirmer leurs dires quant à l'abattement maximum à retenir qui correspond à un abattement moyen de 3% par an sur la durée restant à courir sur le bail.
Ils font valoir que dans les deux hypothèses envisageables (un tiers investisseur qui accueillerait favorablement le maintien du preneur afin de faire fructifier son bien ou d'un exploitant actif qui souhaiterait récupérer ce bien pour l'exploiter lui-même), si la situation locative peut avoir une incidence, ce n'est que pour la durée restant à courir sur le bail rural et cela ne justifie absolument pas un abattement compris entre 40 et 50% de la valeur libre.
Ils soulignent que, en l'espèce, le bail rural s'est renouvelé le 1er octobre 2020 pour une nouvelle durée de 9 ans ; que par voie de conséquence, les valeurs occupées à retenir correspondent aux valeurs libres proposées par l'expert moins 24% soit un total de 357 960 euros et non, comme ce dernier le propose le montant total de 292 000 euros.
Subsidiairement, ils sollicitent qu'un abattement de 27% soit retenu pour les bâtiments, comme le propose l'expert, et de 33% pour les terres agricoles correspondant à l'écart entre la valeur vénale moyenne des terres libres et la valeur vénale moyenne des terres occupées recensées au journal officiel soit un total de 324 670 euros.
M. [G] [E] et Mme [T] [E] née [N] invitent la cour à homologuer le rapport d'expertise.
' Appréciation de la cour
En réponse aux objections des consorts [E], l'expert judiciaire a précisé qu'en matière de statistiques des biens loués, les échéances ne sont pas renseignées et que l'hypothèse d'une proportion importante d'échéances courtes dans les transactions réelles de biens loués est probable. Il a ajouté qu'il devait être tenu compte de la spécificité (signalée) du marché d'agrandissement (ou d'installation) des terres agricoles, particularité qui tendait à réduire l'écart entre les valeurs louées et les valeurs libres. Il a toutefois révisé la valeur des biens en situation locative selon le tableau figurant en page 26 de son rapport point 31, D.
Pour convaincre cette cour que les évaluations des biens en situation locative sont exorbitantes, les appelants se fondent sur les valeurs moyennes publiées au journal officiel. Cependant, ils ne citent pas la pièce invoquée à l'appui de leur prétention. Ils n'exposent pas plus leur déduction, leur calcul, leur méthode de calcul à partir de ces données.
La cour constate que sont cependant versées aux débats par les appelants trois pièces correspondant pour les deux dernières à des extraits du JO du 3 octobre 2020 et du 14 juillet 2019 (23, 28 - 3 pages - et 43, une seule page). Ces deux dernières pièces (28 et 43) sont inexploitables puisqu'elles ne permettent pas à la cour de comprendre à quoi correspondent les valeurs qui y sont reproduites et, en particulier, si les valeurs qui y sont mentionnées s'appliquent à des terres louées.
La pièce 23 est constituée de la reproduction de l'arrêté du 28 juin 2018 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2017. L'article 1er de cet arrêté précise que ce barème est un barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2017, fixé conformément aux tableaux 1 à 4 annexés. Les prix figurant au tableau 1, s'appliquent aux terres libres de tout bail ou dont le bail est résilié dans l'acte de vente, d'une superficie supérieure ou égale à 70 ares. Ceux figurant au tableau 2 s'appliquent aux terres louées totalement ou en partie, d'une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département, seuil inférieur à 70 ares.
L'arrêté précise encore que la valeur dominante correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu'il a pu être constaté ou estimé ; que les valeurs maximum ou minimum correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché ; que les prix de vente retenus s'entendent hors taxes et frais d'acte non compris.
S'agissant du département d'Eure-et-Loir, la cour constate qu'au titre du tableau 1, la valeur vénale moyenne des terres labourables et prairies naturelles en 2017 pour les terres agricoles d'au moins 70 ares, libre à la vente, est la suivante :
dominante
minimum
maximum
Perche
8 290
3 280
13 060
Beauce
8 740
3 970
15 230
Au titre du tableau 2, la valeur vénale moyenne des terres labourables et prairies naturelles en 2017 pour les terres agricoles louées est la suivante :
dominante
minimum
maximum
Perche
3 640
2 000
6 000
Beauce
4 070
2 240
6 920
La cour relève encore que les appelants reprochent à l'expert de retenir des abattements, pour les terres agricoles, exorbitants dès lors que, selon eux, il est d'usage de retenir un abattement d'environ 3% par an, soit sur la durée du bail de 9 ans, un abattement maximum de 27% alors que l'expert a proposé un abattement à concurrence de 40%.
Cependant, les tableaux ci-dessus reproduits ne permettent pas à la cour de considérer que les critiques des appelants sont fondées puisqu'il ressort de ces tableaux qu'entre les valeurs vénales moyennes des terres libres et celles des terres louées, les écarts sont majoritairement plus importants que ceux retenus par l'expert.
Ainsi, de l'analyse de ces tableaux figurant sur le JO exploitable produit par les appelants, il peut être constaté qu'entre les valeurs vénales moyennes des terres libres et celles des terres louées, s'agissant de la valeur dominante pour le Perche, l'écart est de 56% (8 290 euros contre 3 640 euros), pour la valeur minimum de 39% (3 280 euros contre 2 000 euros), pour la valeur maximum 54% (13 060 euros contre 6 000 euros) ; pour la [Localité 12], s'agissant de la valeur dominante l'écart de 53% (8 740 euros contre 4 070 euros), pour la valeur minimum de 43% (3 970 euros contre 2 240 euros), pour la valeur maximum de 54% (15 230 euros contre 6 920 euros).
En outre, l'expert judiciaire a proposé des valeurs adaptées à l'espèce et non aux valeurs indicatives figurant dans les tableaux reproduits dans l'arrêté susmentionné.
Il s'ensuit que les critiques développées contre le rapport d'expertise par les appelants n'apparaissent pas justifiées.
Le rapport d'expertise sera donc homologué et l'abattement pour occupation des lieux qu'il propose retenu par la cour portant le total de la valeur occupée des terres et des bâtiments à la somme de 292 000 euros.
Sur la mise à prix des biens
La cour constate qu'il résulte des écritures des parties qu'elles s'accordent sur le fait qu'à défaut d'accord entre elles pour une licitation devant notaire, il sera procédé à la licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres sur la base d'une mise à prix correspondant à 55% de la valeur occupée suivant le cahier des conditions de ventre qui sera dressé par M. [M], avocat au Barreau de Chartres, que les appelants et les intimés sollicitent également qu'il soit déclaré que l'ensemble des biens constitue un tout indivisible devant faire l'objet d'une vente en bloc, et qu'il soit prévu en cas d'absence d'enchères une baisse de la mise à prix du quart puis du tiers.
La cour en jugera dès lors comme sollicité par les parties.
Sur les demandes nouvelles des consorts [E]
* En vue de la vente, laisser les lieux être visités
' Moyens des parties
Les consorts [E] font valoir que, en vue de faciliter la vente des biens dans le cadre des enchères à venir et attirer les enchérisseurs, il conviendra d'ordonner à M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] de laisser les biens libres d'accès pour toute visite en vue de la vente, sans qu'il soit nécessaire de recueillir systématiquement leur accord.
Ils conviennent toutefois que leurs adversaires sont titulaires d'un bail rural et qu'il n'est ni question de remettre en cause son existence ni de contrevenir à leur droit de jouissance sur les biens, objet du bail.
Ils soutiennent que cette demande est manifestement dans l'intérêt de l'ensemble de l'indivision et que l'opposition de leurs adversaires démontrent qu'ils n'agissent que dans leurs propres intérêts, contradictoires avec ceux de l'indivision.
M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] rétorquent qu'ils sont titulaires d'un bail rural, qu'ils cultivent les terres, que le corps de ferme reste occupé pour l'exercice de leur activité professionnelle, puisqu'il sert de siège social et administratif à l'exploitation, qu'ils s'y rendent quotidiennement. Ils s'opposent donc à ce que ces biens puissent être investis et visités sans leur accord et hors leur présence.
' Appréciation de la cour
Il apparaît effectivement nécessaire en vue de faciliter la vente des biens dans le cadre des enchères à venir et d'attirer les enchérisseurs de permettre la visite des biens, dans le respect des droits des preneurs.
A cette fin, il conviendra d'inviter, M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E], dans l'éventualité d'une licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres, à permettre l'accès et la visite des biens en leur présence ou ceux-ci dûment représentés durant les visites. Si besoin, l'ordre de permettre cet accès leur sera donné. Les preneurs devront être avertis 48 heures avant les visites afin qu'ils puissent être présents ou représentés.
* Le nettoyage des biens objet de la vente
' Moyens des parties
Les consorts [E] font valoir que les lieux objet de la vente sont dans un état de saleté susceptible de nuire à leur vente de sorte qu'il doit leur être fait injonction de débarrasser et nettoyer les biens, en particulier le corps de ferme.
Ils rappellent que M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] sont les seuls occupants des lieux depuis plus de trente années et que, dans ces conditions, accuser, comme ils le font, les bailleurs d'être à l'origine de cet état de chose n'apparaît pas sérieux.
Ils soulignent que l'entreprise [J], intervenue pour réaliser des travaux de gros oeuvre et de mise aux normes s'agissant du chauffage et de l'électricité, a confirmé que les locaux étaient couverts de détritus, que malgré sa demande de voir les locaux nettoyés avant son intervention rien n'avait été fait (pièces 56 et 57). Ils contestent donc les allégations de leurs adversaires selon lesquelles les détritus et le mauvais état des locaux auraient pour origine les travaux de cet entrepreneur.
M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] s'opposent à cette demande et soutiennent qu'ils ne sont pas responsables de l'état de dégradation des locaux dû, selon eux, aux travaux réalisés par l'entreprise Paw.
' Appréciation de la cour
Il revient aux consorts [E], demandeurs, de prouver le bien fondé de leur prétention.
A cet égard, la cour ne peut que constater qu'ils se bornent à verser un compte rendu intitulé 'travaux aux Mesliers' non signé, daté du 20 septembre 2021, réalisé de manière non contradictoire (pièce 56) et une attestation datée du 25 février 2022 signée par M. [J], électricité générale, dont le signataire certifie avoir évacué l'ensemble des gravats consécutifs aux travaux et que les lieux, avant son intervention, étaient dans un état déplorable (ordures, 'bordel monstre') situation à laquelle il n'a pas été remédié malgré ses demandes (pièce 57).
Il résulte ainsi de ces pièces qu'aucun état de lieux contradictoire n'a été réalisé tels qu'un procès-verbal d'huissier de justice ou/et un procès-verbal de réception des travaux, que la cour est placée dans l'impossibilité d'apprécier la réalité des doléances alléguées par les consorts [E], l'imputabilité, le cas échéant, des désordres, ainsi que leur intensité.
Il s'ensuit que cette demande, injustifiée, ne saurait être accueillie.
Sur les demandes accessoires
Dans son arrêt avant dire droit, cette cour a statué sur les dépens de première instance et d'appel ainsi que sur les frais irrépétibles de première instance.
S'agissant des demandes des parties fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel, elles seront rejetées, l'équité ne commandant pas qu'elles soient accueillies.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
Vu l'arrêt avant dire droit rendu le 30 juin 2020 ;
HOMOLOGUE le rapport déposé par M. [I] [K] et fixe en conséquence la valeur des biens comme suit :
1) Valeur vénale libre :
Cadastre
Nature
m²
Estimat° 2015
Estimat°
2016
Estimat° 2018
Estimation 2021 libre
H50 & H52
Habitation
87
100 000
72 000
59 000
120 000
Bâtiment
653
70 000
inclus
6 000
50 000
Sol
3 875
sous-total
170 000€
XB3
Terres
69 143
10000€/ha
75 000€
ZR5
Terres
51 745
'
49 000€
ZR7
Terres
97 597
'
92 000€
XA4
Terres
14 248
'
85 000€
TOTAL
Terres
232 733
'
471 000 €
2) Valeur en situation locative :
Cadastre
Nature
m²
Classement/
Fermage
Fermage (')
Estimation 2021 louée
(/3,5% ou/
V.loué ou/ privilégié
H50 & H52
Habitation
87
4
3 412
95 000 €
Bâtiment
653
4
1 023
28 000 €
Sol
3 875
sous total 123 000 €
XB3
Terres
69 143
Zone II B
992
45 000 €
ZR5
Terres
51 745
'
740
29 000 €
ZR7
Terres
97 597
'
1 400
55 000 €
XA4
Terres
14 248
'
207
40 000 €
TOTAL
Terres
232 733
7 774
292 000 €
DIT qu'à défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, il sera
procédé à la licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres sur la base d'une mise à prix correspondant à 55 % de la valeur occupée suivant le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me [M], avocat au Barreau de Chartres, après avoir rempli toutes les obligations prévues par la loi, des biens suivants :
* corps de ferme sis [Adresse 21], édifié sur le terrain cadastré section [Cadastre 16] d'une contenance de 28 a 70 ca et [Cadastre 17] d'une contenance de 10 a 5 ca ;
* parcelles de terre sises commune d'[Localité 14] :
o [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 25] d'une contenance de 1 ha 42 a 48 ca
o [Adresse 20], cadastrée [Cadastre 24] d'une contenance de 23 a 24 ca
o [Adresse 18], cadastrée [Cadastre 26] d'une contenance de 6 ha 91 a 43 ca
* parcelles de terre sises commune de [Localité 13] :
o [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 29] d'une contenance de 9 ha 75 a 97 ca
o [Adresse 19], cadastrée [Cadastre 27] d'une contenance de 5 ha 17 a 45 ca
DIT que l'ensemble des biens constitue un tout indivisible devant faire l'objet d'une vente en bloc ;
PRÉCISE que, en cas d'absence d'enchères, une baisse de la mise à prix du quart puis du tiers ;
A défaut d'accord entre les parties pour une licitation devant notaire, et de licitation à la barre du tribunal judiciaire de Chartres :
INVITE, si besoin ordonne, à M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E], de permettre l'accès et la visite des biens en leur présence ou ceux-ci dûment représentés ; à cette fin, les preneurs seront avertis 48 heures avant celles-ci afin qu'ils puissent être présents ou représentés ;
REJETTE la demande de Mme [R] [E], Mme [L] [E] épouse [V], M. [C] [E] et Mme [B] [E] épouse [SY] tendant à ce que M. [G] [E] et Mme [T] [N] veuve [E] débarrassent les lieux des divers objets et déchets laissés à l'abandon et à un nettoyage complet des biens objet de la vente qu'ils occupent exclusivement ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
