COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 13 SEPTEMBRE 2022
N° RG 20/04198 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UA25
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS 533 -541 AV. [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR
C/
S.C.I. JARRY prise en la personne de son Gérant, Monsieur [P] [U]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2020 par le Tribunal de proximité de VANVES
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 19/000691
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Estelle FAGUERET-
[D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR, ayant son siège [Adresse 1], elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Estelle FAGUERET-LABALLETTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 et Me Guillaume ABADIE de l'AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024
APPELANT
****************
S.C.I. JARRY prise en la personne de son Gérant, Monsieur [P] [U], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Défaillante
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 16 juillet 2020, le tribunal de proximité de Vanves a :
- déclaré l'action en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] recevable ;
- rejeté la demande implicite de nullité du procès-verbal d'assemblée générale du 16 mai 2019 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges et frais ainsi que de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] a interjeté appel suivant déclaration du 27 août 2020 à l'encontre de la S.C.I. Jarry.
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2020, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 4 du code de procédure civile et 43 de la loi du 9 juillet 1991, de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
- condamner la S.C.I. au paiement des sommes suivantes :
* 7.863,13 euros, montant des charges échues depuis le 01/07/2017, date d'arrêté des comptes dans la précédente condamnation, jusqu'au 20/11/2020 ;
* dire que l'article 1343-2 du code civil s'appliquera ;
* 1.139,34 euros au titre des frais nécessaires ;
le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09/11/2018, sur la somme de 3.764,54 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner la S.C.I. Jarry au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la S.C.I. Jarry en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 3.000 euros ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La S.C.I. Jarry est défaillante. La déclaration d'appel lui a été signifiée suivant acte du 19 octobre 2020 par remise à l'étude. Les conclusions d'appelant lui ont été signifiées suivant acte du 4 décembre 2020 par remise à l'étude.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
La cour n'est pas saisie des chefs du jugement entrepris relatifs à la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et à la demande implicite de nullité du procès verbal d'assemblée générale du 16 mai 2019.
Vu l'article 472 du code de procédure civile ,
1. Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de raporter la preuve de son bien- fondé.
Le jugement entrepris rejette les demandes en paiement de charges impayées, de frais et de dommages et intérêts, retenant, ainsi que le soutenait la SCI Jarry, que le paiement obtenu le 4 septembre 2018 dans le cadre d'une saisie-attribution du 28 mai 2018 délivrée en exécution d'un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 26 mars 2018 ne saurait s'imputer sur les sommes dues à ce titre dès lors que la SCI Jarry, bénéficiaire d'un plan de redressement du tribunal de commerce de Paris du 26 octobre 2017, avait interdiction de les payer, en vertu des articles L.622-7 I et L.622-17 I du code de commerce.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires qui actualise sa demande au 20 novembre 2020, soutient à bon droit au visa de l'article 43 de la loi du 9 juillet 1991 que, faute d'avoir été contesté devant le juge de l'exécution dans le délai d'un mois requis à peine d'irrecevabilité, cette saisie-attribution a emporté attribution immédiate des sommes saisies, peu important l'ouverture du redressement judiciaire (V. Com, 16-2m-99, n° 95-17928).
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il rejette ces demandes en paiement.
Au vu des pièces produites, notamment relatives à la saisie-attribution précitée (pièces 5-9) la créance actualisée du syndicat des copropriétaires s'élève, pour la période du 2 juillet 2017 au 20 novembre 2020, à la somme de 7.593,12 euros hors frais et déduction faite des sommes imputées au 6 avril 2017, soit à une période non pertinente, pour un solde de 175,57 euros.
La SCI Jarry doit donc être condamnée à la lui payer.
En revanche, le décompte produit (pièce 11), qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.
2. Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite d'une mise en demeure par année soit 180 euros que la SCI Jarry doit donc être condamnée à lui payer, étant jugé au point 1 ci-dessus que le jugement entrepris est infirmé de ce chef .
3. Sur la demande au titre des dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.
Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, la SCI Jarry dont le plan de redressement judiciaire ne suffit pas à établir la bonne foi doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros, étant jugé au point 1 ci-dessus que le jugement entrepris est infirmé de ce chef .
4. Sur les demandes accessoires
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, la SCI Jarry, débitrice, doit supporter les dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de la condamner à l'indemnité de procédure qui suit.
PAR CES MOTIFS
Statuant par défaut,
Dans les limites de la saisine,
Infirme le jugement entrepris, en ce qu'il rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] en paiement de charges, frais et dommages et intérêts et en ce qu'il le condamne aux dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SCI Jarry à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les sommes de :
- 7.593,12 euros à titre de charges de copropriété pour la période du 2 juillet 2017 au 20 novembre 2020 ;
- 180 euros au titre de frais nécessaires ;
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ;
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la SCI Jarry aux dépens de première instance et d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
