COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 SEPTEMBRE 2022
N° RG 20/02515 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T4DZ
AFFAIRE :
[B] [S]
C/
SDC RESIDENCE GASCOGNE, représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Mars 2020 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 19/05909
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Rony DEFFORGE
Me Emilie VAN HEULE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [B] [S]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Rony DEFFORGE de la SELARL CR ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 241
APPELANTE
****************
SDC RESIDENCE GASCOGNE représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, ayant son siège [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D'AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- condamné solidairement M. [K] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] situé [Adresse 2]) les sommes suivantes :
* 39.912,14 euros suivant décompte arrêté au 12 septembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2018 ;
* 19 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
* 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [K] et Mme [S] aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [S] a interjeté appel suivant déclaration du 12 juin 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 11 septembre 2020, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, 815 et suivants du code civil et 1343-5 du code civil, de :
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ;
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires est forclos à solliciter le règlement de charges de copropriété antérieures au 26 septembre 2014 ;
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement de la reprise de solde débiteur antérieur au 10 janvier 2016 ;
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne saurait valablement solliciter le paiement de la reprise de solde litigieuse ;
- dire et juger que les frais indûment imputés à son compte de propriété ne constituent nullement des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne saurait valablement solliciter le paiement des frais de procédure indûment imputés ;
En conséquence,
- infirmer le jugement dont appel ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du paiement de la reprise de solde et des frais de procédure ;
- lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes dûment justifiées qui lui sont réclamées ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Rony Defforge, avocat à la cour, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] situé [Adresse 2]) demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 23 novembre 2020, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, à l'exception de celle relative aux frais nécessaires ;
- infirmer le jugement dont appel uniquement, en ce qu'il a condamné les copropriétaires à la somme de 19 euros au titre des frais ;
Statuant à nouveau sur ce poste de demande,
- condamner solidairement M. [K] et Mme [S] à lui verser la somme de 1.668,86 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018 et en tous les dépens d'appel, ainsi qu'à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] n'est pas intimé.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de raporter la preuve de son bien- fondé.
Mme [S] soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la clause de solidarité du règlement de copropriété ni de la reprise de solde de 20.314,12 € imputée sur son compte au 10 janvier 2016, elle invoque ensuite la forclusion des sommes réclamées antérieurement au 26 septembre 2014 et conteste enfin comme injustifiés les frais de recouvrement et de procédure réclamés.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes initiales au vu des pièces qu'il verse aux débats.
La cour retient toutefois ce qui suit.
Le syndicat des copropriétaires justifie du bien fondé de la reprise de solde ci-dessus à hauteur de 11.611 euros, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges impayées (pièce 3), l'article 107 du règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité et la demande au titre de la forclusion qui n'est pas fondée en droit ne peut être accueillie.
Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires arrêtée au 12 septembre 2019 s'élève à la somme de 39.912,14 euros justement retenue par le jugement entrepris qui doit donc être confirmé de ce chef.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de la somme retenue par le premier juge, à laquelle Mme [S] a été condamnée solidairement avec M. [K], qui n'est pas intimé.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur la demande au titre des dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.
Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de délais
La demande de délais de paiement de Mme [S] ne peut aboutir dès lors qu'elle a déjà largement profité des délais de procédure sans justifier d'aucun règlement au cours de celle-ci, n'étayant ainsi pas la bonne foi qu'elle invoque et qui n'établit pas sa capacité à solder sa dette dans le délai de 24 mois de l'article 1343-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. Il sera donc confirmé également de ces chefs.
Mme [S], dont le recours échoue pour l'essentiel doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de délais de Mme [S] ;
Condamne Mme [S] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 6] situé [Adresse 2] à [Localité 4] une indemnité de procédure de 2.000 euros et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT
