COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 13 SEPTEMBRE 2022
N° RG 20/01859 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T2RB
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS MEMMO IMMOBILIER
C/
[E] [K]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Décembre 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1119001764
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sefik TOSUN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS MEMMO IMMOBILIER, par ordonnance de référé du 04 février 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Ponstoise, dont le siège social est situé au [Adresse 2], agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Sefik TOSUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 190 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
APPELANT
****************
Monsieur [E] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Défaillant
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :
- condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] :
* la somme de 1.465,33 euros, au titre des charges impayées au 1er juillet 2019 appel du 3ème trimestre 2019 inclus, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
* la somme de 210 euros, au fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts ;
- dit que M. [K] pourra s'acquitter de sa dette durant 12 mensualités, à hauteur du versement de la somme de 150 euros chaque mois, et une 13ème mensualité à hauteur du solde de la dette, entre le 1er et le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la notification de la présente décision ;
- dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir acquitté une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible ;
- condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux aux entiers dépens de la présente instance ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a interjeté appel suivant déclaration du 27 mars 2020 à l'encontre de M. [K].
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 14 juin 2020, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6 du code civil, 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, de :
- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- condamner M. [K] au paiement des sommes suivantes :
* 2.039,65 euros, au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 1.784,27 euros au titre des frais de recouvrement ;
* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
* 1.273,19 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [K] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir (sic).
M. [K] est défaillant. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant lui ont été signifiées suivant acte du 26 juin 2020 par remise à l'étude.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 juin 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article 472 du code de procédure civile,
1. Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
***
Le jugement entrepris rejette la reprise de solde injustifiée de 1589 euros dont le syndicat des copropriétaires justifie en appel par sa pièce 22, reprise dans le corps de se conclusions qui actualise par ailleurs sa créance.
Au vu de l'ensemble de ses pièces, la créance, hors frais, du syndicat des copropriétaires s'établit à la somme de 2.039,65 euros arrêtée au troisième trimestre 2020 inclus, que M. [K] doit être condamné à lui payer.
Le jugement entrepris sera donc infirmé pour permettre cette actualisation de la dette de M. [K].
Le décompte produit, qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne soutient pas sa demande d'infirmation du chef du jugement entrepris relatif aux délais.
2. Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite retenue par le jugement entrepris qui sera donc confirmé de ce chef, étant observé que le syndicat des copropriétaires ne détaille aucune démarche amiable que le syndic aurait tentée, hors la facturation de ces frais, pour éviter la voie judiciaire.
3. Sur la demande au titre de dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.
Compte tenu de la récurrence de ces impayés et de leur ancienneté, qui remonte à 2014, le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages et intérêts alloués qui sera porté à la somme de 1.000 euros.
4. Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
M. [K] dont la dette a augmenté doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par défaut,
Confirme le jugement entrepris sauf des chefs des charges impayées et des dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] :
- la somme de 2.039,65 euros arrêtée au troisième trimestre 2020 inclus à titre de charges impayées ;
- la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- une indemnité de procédure de 1.273,19 euros ;
Condamne M. [K] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
