COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 SEPTEMBRE 2022
N° RG 20/01514 - N° Portalis DBV3-V-B7E-TZRQ
AFFAIRE :
[X] [T]
C/
SDC [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet de gestion Guy Soutoul CGS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Juillet 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 18/5370
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Jean-Emmanuel NUNES
Me Claire RICARD
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [X] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Jean-Emmanuel NUNES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0025
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019012482 du 10/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet de gestion Guy Soutoul CGS exerçant sous l'enseigne ATRIUM GESTION domicilié [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 1er juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté M. [T] de sa demande de nullité des actes de poursuites ainsi que de convocation aux assemblées générales des copropriétaires du 27/04/2017 et 04/07/2017 et des procès-verbaux de celles-ci ;
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) les sommes de :
* 12.332,41 euros au titre des sommes dues au titre des charges arrêtées au 01/04/2019 avec intérêts au taux légal à compter du 30/10/2017, et la somme de 175 euros au titre des frais de procédure ;
* 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- condamné M. [T] aux dépens en ce compris les frais d'huissier pour la signification du commandement de payer du 18/11/2016 et de la sommation d'avoir à opter du 23/02/2018.
M. [T] a interjeté appel suivant déclaration du 7 mars 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Par ordonnance d'incident du 15 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer l'appel irrecevable comme tardif.
Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2022, M. [T] demande à la cour :
- d'infirmer totalement le jugement dont appel ;
-de prononcer l'annulation :
- de la convocation pour les assemblées générales des copropriétaires des 16 juin 2016, 27 avril 2017, 4 juillet 2017, 9 avril 2018, 15 mars 2019, 9 mars 2020 et du 18 juin 2021 et la notification des procès-verbaux de ces assemblées ;
- de la relance en date du 2 août 2016 et de la mise en demeure du 16 septembre 2016 ;
- du commandement de payer en date du 18 novembre 2016 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Me Nunes, avocat, la somme de 2.500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner M. [T] à lui verser les sommes de :
* 6.307,44 euros arrêtée au 10 février 2022, soit appel 1er trimestre 2022 inclus ;
* 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;
* 2.220 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Sur la validité des actes adressés à Mme [R] [Z]
Pour s'opposer aux demandes en paiement qui lui étaient faites, M. [T] demandait au tribunal d'annuler l'ensemble des actes (convocation aux assemblées générales, communication des procès-verbaux, appels de fonds, relances... ) adressés par le syndic à Mme [R] [Z] après son décès survenu le 30 mars 2016.
Le tribunal a écarté rejeté ces demandes au motif que M. [T], son époux, avait omis de l'informer, par lettre recommandée avec AR conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
* * *
En application de l'article 6 du décret du17 mars 1967, ' Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution '.
Cet article n'oblige donc pas les ayants droits d'un copropriétaire défunt à informer par lettre recommandée avec AR du décès de celui-ci, mais uniquement du transfert de propriété.
Par ailleurs, le syndicat peut difficilement soutenir ne pas avoir été informé, par l'intermédiaire de son syndic, du décès de Mme [Z], compte tenu du fait qu'il est constant qu'il a lui-même produit, dans le cadre d'une autre procédure l'opposant à Mme [Z], le certificat de décès de celle-ci.
En revanche, il n'est pas justifié que le nom des héritiers ou le transfert de propriété lui ait été notifié dans les conditions de l'article 6 du décret.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires était fondé, ne connaissant pas le nom des héritiers, à adresser les différents actes et documents (convocation aux assemblées générales, appels de fonds, relances ...) à la défunte ou à sa succession. ( CA Paris, 2ème civile, 10 avril 2019)
Il convient de noter que l'acte de notoriété n'a été communiqué au syndicat des copropriétaires par le notaire, après levée du secret professionnel autorisée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nanterre, que le 23 juin 2020.
Ce n'est qu'à compter de cette date que le syndicat était tenu d'adresser tous les actes de procédure à M. [T]. Du reste, le nom de M. [T] figure bien sur les appels de fonds postérieurs à cette date.
Par ailleurs, il convient de constater que M. [T] ne tire aucune conséquence juridique des irrégularités alléguées qui affecteraient les convocations aux assemblées générales postérieures au décès de Mme [Z].
Force est de constater que M. [T] ne demande pas l'annulation des assemblées générales postérieures au décès de Mme [Z].
Or il est rappelé qu'en l'absence de contestation des assemblées générales ayant approuvé les comptes annuels, un copropriétaire n'est plus fondé, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à refuser de payer la quote part de charges correspondant à son lot.
S'agissant des irrégularités des actes de procédures (relances, mises en demeure) M.[T] ne précise pas le fondement juridique qui permettrait de prononcer la nullité de ces missives, qui ne sont pas des actes extra judiciaires. Seul le commandement de payer délivré au nom d'une personne défunte peut être contestable, mais M. [T] n'explique pas en quoi la nullité d'un tel acte affecterait la procédure de recouvrement des charges.
L'ensemble des moyens invoqués par M. [T] est donc sans portée.
Sur la qualité de propriétaire de M. [T]
M. [T] conteste avoir la qualité de copropriétaire.
Il résulte cependant de l'acte de notoriété dressé le 28 juin 2017 par Me [V], notaire à [Localité 3], que M. [T], qui était marié avec Mme [Z] sous le régime de la communauté universelle, a opté pour l'attribution intégrale de la communauté en pleine propriété.
S'agissant d'un avantage matrimonial, il n' y a aucune succession à liquider et M. [T] est le seul propriétaire des lots, objet de la présente procédure, du seul fait de son option matrimoniale et ce dès la date du décès.
Sur les sommes dues au titre des charges
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.
Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.
Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de propriétaire de M. [T] et produit les appels de charges depuis le 1er juillet 2015 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2020.
Le tribunal a retenu une somme de 12.332,41 euros au titre des charges dues au 1er avril 2019, appel du second trimestre inclus. Le jugement sera confirmé sur ce point, M. [T] ne contestant pas cette somme par des arguments précis et circonstanciés.
Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance et sollicite le paiement de la somme de 6.307,64 euros au titre des charges échues du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2022, appel du 1er trimestre 2022 inclus.
Au soutien de ses prétentions, il produit les appels de charges correspondant, de telle sorte qu'il convient de faire droit à la demande.
Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
C'est par suite par des motifs exacts que le tribunal n'a retenu que les frais de prise d'hypothèque au titre des frais nécessaires.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
S'agissant des frais pour la période postérieure au jugement, le syndicat sollicite une somme de 2.220 euros au titre du 'suivi de procédure impayés'.
Au regard des critères ci-dessus, les frais de suivi de procédure ne sont pas des frais nécessaires.
La demande sera donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.
En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.
En l'espèce, le comportement de M. [T] est particulièrement emprunt de mauvaise foi, dès lors que tout en habitant dans les lots litigieux, il va jusqu'à contester sa qualité de copropriétaire. Il n'a effectué aucun paiement depuis le décès de Mme [Z].
Il a interjeté appel en indiquant être en attente d'un envoi en possession, alors que cet événement n'interviendra pas compte tenu du régime matrimonial qui le liait à la défunte.
Le jugement sera confirmé et il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d'une somme complémentaire à hauteur de 2.000 euros.
Sur les demandes accessoires
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,
Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
M. [T], dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l'équité commande de le condamner comme suit à ce dernier titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 6.307,64 euros au titre des charges échues du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2022, appel du 1er trimestre 2022 inclus ;
Condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne M. [T] aux dépens de la procédure d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) une indemnité de procédure de 5.000 euros .
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
