COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 SEPTEMBRE 2022
N° RG 19/05842 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TMRF
AFFAIRE :
SDC LES VERGERS SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS MEMMO IMMOBILIER
C/
[P] [W]
[B] [W]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1119000773
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Typhanie BOURDON
Me Katell FER CHAUX-
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SDC LES VERGERS SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS MEMMO IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2], par ordonnance de référé du 04 février 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Ponstoise, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
APPELANT
****************
Monsieur [P] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629
Madame [B] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
Par jugement du 20 juin 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a statué comme suit:
- constate que M. [P] [W] et Mme [B] [W] ont soldé leur dette au titre des charges de copropriété dues entre le 1er janvier 2009 et le 1er avril 2019 (2ème trimestre 2019 inclus) et que leur compte copropriétaire est créditeur au pro't de ces derniers à hauteur de 155,10 euros, frais dus au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 inclus ;
- déboute le syndicat de copropriétaire de l'immeuble Les Vergers situé [Adresse 4] de ses demandes ;
- constate la demande de délais de paiement sans objet ;
- condamne in solidum [P] [W] et [B] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat de copropriétaire de l'immeuble Les Vergers situé [Adresse 4] a interjeté appel suivant déclaration du 5 août 2019 à leur encontre de M. et Mme [W].
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 18 septembre 2019, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6 du code civil, 515 et 695 et suivants du code de procédure civile :
- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement des sommes suivantes :
* 986,89 euros, au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 1.186,52 euros au titre des frais de recouvrement ;
* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
* 1.425,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. et Mme [W] sont représentés mais n'ont pas conclu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE
Sur la demande au titre des charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de raporter la preuve de son bien- fondé.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires maintient sa demande à hauteur de 986,89 € pour la période du 31 décembre 2016 au 30 septembre 2019.
Toutefois, les pièces et décompte versés aux débats laissent apparaître un trop perçu par le syndicat des copropriétaires de 760, 91 €, déduction faite de 180 euros de frais de mise en demeure qui ne sont pas des charges et d'une reprise de balance GERCOP du 31 décembre 2016 de 1.567,80 euros dont il n'est pas utilement justifié, notamment quant aux frais contentieux et honoraires d'avocat débités à hauteur de 1.092,28 euros.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de charges impayées pour cette période.
Sur la demande au titre des frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite retenue à bon droit par le jugement entrepris, par des motifs pertinents au vu de ce qui précède, que la cour adopte.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires n'établit pas, compte tenu du sens de l'arrêt et ainsi que le retient le premier juge, le caractère abusif de la carence des intimés dans le paiement des charges et frais appelés. Sa demande à ce titre ne peut donc être acceuillie et le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef également.
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ces chefs.
Enfin, le syndicat des copropriétaires, dont le recours échoue doit supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Dans les limites de la saisine,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Laisse les dépens d'appel à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
