France, Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 21 juin 2022, 20/06191

COUR D'APPEL

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRET N°

PAR DÉFAUT

Code nac : 74Z

DU 21 JUIN 2022

N° RG 20/06191

N° Portalis DBV3-V-B7E-UGMR

AFFAIRE :

Epoux [X]

Epoux [U]

et autres ...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Octobre 2020 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 15/13734

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-Me Claire RICARD,

-la SCP GLP ASSOCIES,

-la SCP COURTAIGNE AVOCATS,

-l'AARPI G.B AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [L], [NJ] [X]

né le 30 Octobre 1959 à [Localité 25] ([Localité 25])

Madame [K] [P] épouse [X]

née le 28 Février 1957 à [Localité 20] ([Localité 20])

demeurant tous deux[Adresse 2]

[Localité 17]

représentés par Me Claire RICARD, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2201200

Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELEURL CABINET DLG, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : C2028

APPELANTS et INTIMÉS (RG 21/28)

****************

Madame [UR], [T] [G] épouse [U]

née le 03 Février 1952 à [Localité 23] ([Localité 23])

de nationalité Française

Monsieur [S] [U]

né le 18 Mars 1952 à [Localité 24]

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 17]

représentés par Me Tristan BORLIEU de la SCP GLP ASSOCIES, avocat - barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 744

Monsieur [N] [M], appelant dans le RG 21/28

né le 24 Juin 1952 à [Localité 26] ([Localité 26])

de nationalité Française

Madame [V] [H] épouse [M],

née le 28 Octobre 1953 à [Localité 18] ([Localité 18])

de nationalité Française

demeurant tous deux [Adresse 2]

[Localité 17]

représentés par Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 021415

Me Caroline VAUBAILLON, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : E0811

INTIMÉS et APPELANTS (RG 21/28)

Monsieur [I], [D], [A] [B]

né le 04 Octobre 1960 à [Localité 19] ([Localité 19])

Madame [ZH] [W] épouse [B]

née le 02 Septembre 1964 à [Localité 22] ([Localité 22])

[Adresse 2]

[Localité 17]

Syndicat des copropriétaires SDC DU 107 RUE JEAN JAURES représenté par son syndic bénévole Monsieur [I] [B]

[Adresse 2]

[Localité 17]

représentés par Me Sophie BEAUFILS substituant Me Florence GOMES de l'AARPI G.B AVOCATS, avocat - barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 314

Monsieur [C] [J]

Madame [LB] [J]

demeurant tous deux [Adresse 2]

[Localité 17]

Monsieur [F] [O]

Madame [R] [BH] épouse [O]

demeurant tous deux [Adresse 2]

[Localité 17]

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Nathalie LAUER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [U] sont propriétaires, depuis le 30 avril 1982, d'un bien immobilier situé [Adresse 16] (Hauts-de-Seine), cadastré section Z numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 5], dont l'accès à la voie publique se fait par un sentier non carrossable.

Le 22 septembre 1999, le terrain voisin a été acquis par M. [E], marchand de biens, pour y édifier un ensemble immobilier comprenant un pavillon individuel (lot n° 1) et un pavillon avec deux logements (lot n° 2).

Aux termes d'un acte de vente du 18 février 2000, M. [E] a vendu le lot n° 1 à M. et Mme [M] et le lot n° 2 à M. et Mme [X] et à M. et Mme [B], cet ensemble ayant été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis et un syndicat des copropriétaires a été constitué.

Se plaignant de ne pouvoir accéder à la voie publique avec leur véhicule automobile, M. et Mme [U], qui souhaitaient pouvoir utiliser la voie carrossable débouchant sur l'arrière de leur parcelle, ont sollicité leurs voisins, M. et Mme [X], afin de bénéficier d'une servitude de passage sur leur propriété pour emprunter cet accès à la voie publique.

Aucun accord amiable n'ayant pu être trouvé, ils les ont fait assigner en référé, le 7 juin 2013, afin d'obtenir la désignation d'un expert.

Par ordonnance du 8 août 2013, le juge des référés a accueilli cette demande et désigné M. [Z] en qualité d'expert judiciaire afin qu'il donne son avis sur l'état d'enclavement de la propriété, sur la mise en place d'une servitude de passage pour assurer sa desserte complète et sur le type de servitude à adopter et pour qu'il fournisse tous les éléments de fait afin de déterminer le montant de l'indemnité compensatrice à verser.

Les opérations d'expertise ont ensuite été rendues communes, par ordonnance du 30 avril 2014, à M. et Mme [M], d'une part, et à M. et Mme [B], d'autre part.

Le rapport d'expertise a été déposé le 15 septembre 2014.

Par acte du 30 octobre 2015, M. et Mme [U] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. et Mme [X], M. et Mme [M] et M. et Mme [B] aux fins que soit constaté l'état d'enclavement de leur propriété et que leur soit reconnue une servitude de passage sur les propriétés des défendeurs.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 15/13734 et attribuée à la 7ème chambre du tribunal.

Par acte du 7 avril 2017, M. et Mme [U] ont ensuite fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. et Mme [O], M. et Mme [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux fins que soit constaté l'état d'enclavement de leur propriété et que leur soit reconnue une servitude de passage sur les propriétés des défendeurs.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 17/03892 et attribuée à la 8ème chambre du tribunal.

Par ordonnance du 29 novembre 2018, le juge de la mise en état de la 7ème chambre a ordonné la jonction de l'affaire enregistrée sous le numéro 17/03892 avec celle enregistrée sous le numéro 15/13734, l'affaire principale.

Par jugement contradictoire rendu le 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

Vu les articles 682, 683, 697 et 698 et du code civil,

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [X], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2, au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant, situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [B], fonds servant, situé [Adresse 2] cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2, au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant, situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [M], fonds servant, situé [Adresse 2](92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 1, au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant, situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [O], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 14], Z n° 195, Z n° [Cadastre 8] et Z n° [Cadastre 9], au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant, situé [Adresse 16], cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [J], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 13] et Z n° [Cadastre 6], au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant, situé [Adresse 16], cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de syndicat des copropriétaires du 107 rue Jean Jaurès 92 320 Châtillon-sous-Bagneux, fonds servant situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], représenté par son syndic bénévole, M. [B], au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

- Dit que cette servitude de passage s'exercera sur la place de l'emplacement extérieur, actuellement utilisée par M. et Mme [X] comme place de stationnement, ainsi que sur le passage commun à tous les riverains du 107 rue Jean Jaurès, ci-dessus listés, afin de pouvoir accéder à la rue Jean Jaurès,

- Dit que cette servitude s'exercera au gré de M. et Mme [U] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l'utiliser pour un passage à pied et en véhicule,

- Rappelé que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

- Condamné M. et Mme [U] à prendre en charge tous les frais nécessaires à la constitution de cette servitude,

- Dit que les propriétaires du fonds dominant contribueront aux frais d'entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

- Condamné M. et Mme [U] à régler :

* 4 000 euros à M. et Mme [X],

* 1 000 euros à M. et Mme [B],

* 1 000 euros à M. et Mme [M],

* 1 000 euros à M. et Mme [J],

- Donné acte à M. et Mme [U] de leur proposition d'indemnisation du préjudice subi par M. et Mme [O] à hauteur de 1 000 euros,

- Débouté M. et Mme [X] de leur demande d'indemnisation concernant la perte de valeur de leur bien et la place de parking,

- Débouté M. et Mme [M] de leur demande concernant les frais d'entretien liés au passage sur leur propriété ainsi que de leur demande d'indemnisation de la perte de valeur de leur bien,

Vu les articles 515, 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum M. et Mme [X], M. et Mme [B], M. et Mme [M] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- Débouté toutes les parties de leur demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles,

- Dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire.

M. et Mme [X] ont interjeté appel de ce jugement le 10 décembre 2020 à l'encontre de M. et Mme [U], M. et Mme [O], M. et Mme [M], M. et Mme [J] M. et Mme [B] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 20/6191).

M. et Mme [M] ont interjeté appel de ce jugement le 4 janvier 2021 à l'encontre de M. et Mme [U], M. et Mme [X], M. et Mme [B], M. et Mme [J], M. et Mme [O] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/00028).

Par ordonnance rendue le 15 avril 2021, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre 1ère section de la cour d'appel de Versailles a joint, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, les procédures numéros RG 21/00028 et 20/6191 et dit qu'elles seront suivies sous le numéro 20/06191.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 mars 2021 (procédure 20/6191), M. et Mme [X] demandent à la cour, au visa des articles 263 et suivants et 378 du code de procédure civile, de :

- Les recevoir en leur appel et les y déclarer bien fondés,

Y faisant droit,

- Réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

- Dire et juger que M. et Mme [U] ne rapportent pas la preuve d'un enclavement réel de leur fonds, leur demande de mise en place d'une servitude de passage sur leur fonds de M. et Mme [X] étant uniquement motivée par un besoin de confort ou de commodité supplémentaire,

- Débouter M. et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes,

Pour le surplus, si la cour considère que le fonds de M. et Mme [U] est enclavé,

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur payer en raison de la mise en place d'une servitude de passage sur le fonds leur appartenant les sommes de :

* 120 000 euros correspondant à la moins-value subie sur leur fonds en cas de

vente de leur propriété après la mise en place de la servitude de passage,

* 10 000 euros au titre de la perte d'une place de parking,

* 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de la création du droit de passage,

En toute hypothèse, dans le souci d'une bonne administration de la justice, au regard du rapport incomplet déposé par M. [Z] qui aurait dû s'adjoindre les services d'un sapiteur géomètre expert pour établir des plans, et suite au jugement rendu le '10 décembre 2020' (sic) qui a ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [X], fonds servant situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 2, au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n°[Cadastre 11] et Z n°[Cadastre 5],

- Surseoir à statuer sur l'indemnisation des préjudices qu'ils ont subis en raison de la mise en place de la servitude de passage sur leur fonds,

- Désigner, avant dire droit, en qualité d'expert un géomètre expert avec pour mission de :

* Se rendre sur les lieux situés [Adresse 16], après y avoir convoqué les parties,

* Établir des plans afin de déterminer de façon précise l'emprise sur leur fonds des travaux qui seront nécessaires pour la mise en place de la servitude au profit du fonds de M. et Mme [U] et permettre ainsi à la cour de déterminer, au vu du rapport qui sera déposé par le géomètre expert, les préjudices qu'ils ont subis en raison de la mise en place de la servitude de passage,

* Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe de la cour d'appel de Versailles, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

* Dire que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise,

* Dire que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

* Dire que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappeler qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

* Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. et Mme [U], demandeurs à la mise en place de la servitude de passage, dans un délai de six semaines à compter du jugement à intervenir,

* Dire que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.

M. et Mme [X] ont, le 9 avril 2021, notifié par la voie du réseau privé virtuel des avocats des conclusions identiques dans la procédure enregistrée sous le numéro 21/28 et n'ont pas conclu de nouveau après l'ordonnance de jonction rendue le 15 avril 2021.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2021, M. et Mme [M] demandent à la cour, au visa des articles 682, 683 et 1240 du code civil, de :

A titre préliminaire,

- Les recevoir en leurs appels d'une part, principal et d'autre part, incident, suite à l'appel principal de M. et Mme [X] du 9 mars 2021 et à la jonction ordonnée le 15 avril 2021 et à l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du 21 juin 2021 et les déclarer bien-fondés,

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 22 octobre 2020 (7ème chambre pôle civil RG n° 15/13734) en ce qu'il a :

* Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de M. et Mme [M], fonds servant situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 1 au profit de la propriété de M. et Mme [U], fonds dominant situé [Adresse 16], cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

* Ordonné la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], fonds servant cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], représenté par son syndic bénévole, M. [B], au profit de M. et Mme [U], fonds dominant situé [Adresse 16], cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5],

* Dit que cette servitude de passage s'exercera sur la place de l'emplacement extérieur, actuellement utilisée par M. et Mme [X], comme place de stationnement ainsi que sur le passage commun à tous les riverains du 107 rue Jean Jaurès, MM. et Mmes [X], [B], [M], [O], et [J], afin de pouvoir accéder à la rue Jean Jaurès,

* Dit que cette servitude s'exercera au gré de M. et Mme [U] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l'utiliser pour un passage à pied et en véhicule,

* Rappelé que cette servitude cesserait si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

* Condamné M. et Mme [U] à prendre en charge tous les frais nécessaires à la constitution de cette servitude,

* Dit que les propriétaires du fonds dominant contribueront aux frais d'entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

* Condamné M. et Mme [U] à leur payer 1 000 euros,

* Les a déboutés de leur demande concernant les frais d'entretien lié au passage sur leur propriété ainsi que de leur demande d'indemnisation de la perte de valeur de leur bien,

* Les a condamnés in solidum avec MM. et Mmes [X] et [B] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise, et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

* Débouté toutes les parties de leur demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau, de :

A titre principal,

- Dire et juger que M. et Mme [U] ne peuvent se prévaloir d'un état d'enclavement de leur propriété située [Adresse 16] et les débouter de leur demande de constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage à pied ou par tout véhicule de personnes habilitées et propriétaires du fonds dominant (ou par leurs ayants droit), sur les lots du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], numérotés n° 1 (lot [M]), 2 dit accès A (lot [B]) et 2 dit accès B (lot [X]), cette servitude s'exerçant notamment sur une place d'emplacement extérieure actuellement utilisée par M. et Mme [X] ainsi que sur le passage commun à tous les riverains pour rejoindre le [Adresse 2],

- Débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [M],

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, l'état d'enclavement du fonds de M. et Mme [U] était reconnu avec octroi d'un droit de passage jugé nécessaire sur le fonds appartenant à la copropriété du [Adresse 2] et sur leur propriété propre, cadastrée Section Z n° [Cadastre 10] (ex parcelle Section Z n° [Cadastre 7]),

- Condamner M. et Mme [U] à supporter à leur charge exclusive les dépenses d'aménagement puis toutes les dépenses d'entretien du passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et sur la propriété propre de M. et Mme [M], cadastrée Section Z n° [Cadastre 10] (ex parcelle Section Z n° [Cadastre 7]),

- Condamner M. et Mme [U] à réparer le préjudice de dévalorisation de leurs biens à hauteur de 10 000 euros et le préjudice de gêne de M. et Mme [M] lié au trouble du voisinage subi pour 15 000 euros,

En tout état de cause,

- Débouter plus généralement M. et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

- Condamner M. et Mme [U] à leur payer in solidum la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et une somme de 4 500 euros au titre de l'instance d'appel,

- Condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2021, M. et Mme [U] demandent à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code civil, de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- Condamner solidairement MM. et Mmes [X], [B] et [M] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

Par d'uniques conclusions notifiées le 21 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code de procédure civile, de:

- Le recevoir en ses demandes, fins, conclusions et son appel incident et les y déclarer bien fondés,

A titre principal,

- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Dire que la propriété de M. et Mme [U] n'est pas enclavée,

- Débouter M. et Mme [U] de leur demande de constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage sur la propriété de MM. et Mmes [X], [M] et [U], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de MM. et Mmes [O] et [J],

- Débouter M. et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Si l'état d'enclavement de la propriété de M. et Mme [U] était reconnu et qu'une servitude réelle et perpétuelle devait être accordée à M. et Mme [U],

- Réformer la décision du 22 octobre 2020 en ce qu'elle a dit que M. et Mme [U] contribueront aux seuls frais d'entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude de passage dans les mêmes proportions que lui-même,

Statuant à nouveau,

- Condamner M. et Mme [U] à supporter à leur charge exclusive toutes les dépenses d'aménagement puis toutes les dépenses d'entretien et de conservation des ouvrages nécessaires à l'exercice de leur servitude de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

- Condamner M. et Mme [U] à contribuer aux frais d'entretien et de conservation des ouvrages déjà existants pour l'exercice de la servitude de passage commun dans les mêmes proportions que lui-même,

En tout état de cause,

- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. et Mme [B],

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à verser à 'M. et Mme [B]' (sic) une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de l'instance d'appel,

- Laisser à la charge de M. et Mme [U] les entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- Condamner solidairement M. et Mme [U] aux entiers (sic) d'appel dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par d'uniques conclusions notifiées le 21 juin 2021, M. et Mme [B] demandent à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code civil, de :

- Les recevoir en leurs demandes, fins, conclusions et leur appel incident et les y déclarer bien fondés,

A titre principal,

- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Puis statuant à nouveau, de :

- Dire que la propriété de M. et Mme [U] n'est pas enclavée,

- Débouter M. et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Si l'état d'enclavement de la propriété de M. et Mme [U] était reconnu et qu'une servitude réelle et perpétuelle devait être ordonnée dans les conditions visées dans le jugement du 22 octobre 2020,

- Condamner M. et Mme [U] à supporter à leur charge exclusive toutes les dépenses d'aménagement puis toutes les dépenses d'entretien des ouvrages nécessaires à l'exercice de leur servitude de passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et sur la propriété des concluants,

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur verser une indemnité de 10 000 euros afin de réparer le préjudice consécutif à la dévalorisation de leur bien et celui lié au préjudice de jouissance.

Si la cour devait estimer que les éléments permettant d'évaluer les préjudices subis par les propriétaires des fonds servants sont insuffisants,

- Faire droit à la demande de désignation d'un géomètre expert aux frais avancés de M. et Mme [U],

A titre infiniment subsidiaire,

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il leur a accordé une indemnité de 4.000 euros en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause,

- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. et Mme [B],

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de l'instance d'appel,

- Laisser à la charge de M. et Mme [U] les entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- Condamner solidairement M. et Mme [U] aux entiers (sic) d'appel dont distraction.

M. et Mme [O] et M. et Mme [J] n'ont pas constitué avocat.

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 19 février 2021 selon les modalités des articles 656, 658 et 902 et suivants du code de procédure civile (en l'étude), M. et Mme [M] ont fait signifier leur déclaration d'appel à M. et Mme [J].

Par acte d'huissier de justice délivré à personne le 6 avril 2021, M. et Mme [M] ont fait signifier leurs dernières conclusions notifiées le 29 mars 2021 et pièces à Mme [O].

Par acte d'huissier de justice délivré le 8 avril 2021 selon les modalités des articles 656, 658 du code de procédure civile (en l'étude), M. et Mme [M] ont fait signifier leurs dernières conclusions notifiées le 29 mars 2021 et pièces à M. [O].

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 6 avril 2021 selon les modalités des articles 656, 658 et 902 et suivants du code de procédure civile (en l'étude), M. et Mme [M] ont fait signifier leurs dernières conclusions notifiées le 29 mars 2021 et pièces à M. et Mme [J].

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 28 janvier 2021 selon les modalités des articles 656, 658 et 902 et suivants du code de procédure civile (en l'étude), M. et Mme [X] ont fait signifier leur déclaration d'appel à M. et Mme [J].

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 4 février 2021, selon les modalités des articles 656, 658 et 902 et suivants du code de procédure civile (en l'étude), M. et Mme [X] ont fait signifier leur déclaration d'appel à M. et Mme [O].

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 15 mars 2021 en l'étude, M. et Mme [X] ont fait signifier leurs dernières conclusions d'appelants à M. et Mme [J].

Par actes d'huissier de justice séparés délivrés le 15 mars 2021 en l'étude, M. et Mme [X] ont signifié leurs dernières conclusions d'appelants à M. et Mme [O].

Compte tenu des modalités de délivrance des actes d'huissier de justice (en l'étude et à tiers présent), le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 17 février 2022.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire et sur les limites de l'appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires qu'une erreur de plume, purement matérielle, s'est glissée au dispositif de ses conclusions en ce qu'il sollicite la condamnation de M. et Mme [U] à payer à M. et Mme [B] des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile alors que cette demande est manifestement formulée à son profit (voir page 14, premier paragraphe 1). Cette erreur purement matérielle sera rectifiée et la cour retiendra que, au dispositif de ses conclusions (page 15), le syndicat des copropriétaires sollicite 'Condamner solidairement M. et Mme [U] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de l'instance d'appel'.

Sur l'état d'enclave

Après avoir rappelé les termes de l'article 682 du code civil et avoir souligné que le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de solliciter une servitude de passage sur la propriété de ses voisins est un droit réel qui grève le fonds servant en quelques mains qu'il passe de sorte que la servitude de passage revendiquée doit s'apprécier au regard des besoins du fonds compte tenu d'une utilisation normale dans les conditions de la vie actuelle et que l'état d'enclave ne peut être juridiquement admis qu'autant qu'il est constaté une nécessité et non une utilité ou une commodité, le jugement a retenu que tel était bien les caractéristiques du fonds de M. et Mme [U] situé [Adresse 16] (Hauts-de-Seine), cadastré section Z numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 5].

En effet, selon le jugement, l'accès au fonds litigieux ne pouvait se faire que par le sentier des Tybirs, très étroit, d'environ un mètre de largeur et soixante mètres de longueur, ne permettant l'accès qu'à pied ou en deux roues, ne permettant ni l'accessibilité à des véhicules de secours ni à des personnes à mobilité réduite, ni en automobile.

Selon le tribunal, l'accès au fonds de M. et Mme [U] ne correspondait pas à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation et aux nécessités de la vie moderne. Il a donc estimé que cette demande répondait à une nécessité et ne pouvait pas s'analyser en une requête opportuniste, de pure commodité ou de simple utilité pour les demandeurs. Il a dès lors déduit de ces éléments que l'état d'enclavement de la propriété de M. et Mme [U] était établi, sans que l'achat de ce fonds par ses propriétaires en toute connaissance de cause ne constitue un motif opérant pour rejeter leur demande.

' Moyens des parties

M. et Mme [X], le syndicat des copropriétaires, M. et Mme [M], M. et Mme [B] poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il retient l'existence d'un état d'enclavement du fonds M. et Mme [U] et font valoir que :

* le sentir Tybirs permet à M. et Mme [U] de disposer d'une issue directe et suffisante sur la voie publique, fût-elle incommode,

* les demandeurs ont toujours emprunté ce sentier pour y accéder, à pied et en moto, chacun d'entre eux étant propriétaires de ce type de véhicule,

* M. et Mme [U] vivent dans les lieux depuis 1982, ce qui prouve que leur demande ne correspond pas à une nécessité sinon ils auraient formulé cette demande bien plus tôt,

* la marche pour accéder à leur habitation ne dure pas plus d'une minute entre la voie publique et leur maison,

* le fait qu'ils éprouvent de plus en plus de fatigue à porter leurs courses, motif invoqué par les intéressés devant l'expert, démontre que cette servitude est justifiée par la commodité ou l'utilité, mais pas par la nécessité ; les appelants soutiennent que M. et Mme [U] pourraient se doter d'un caddie de courses ou se faire livrer,

* l'inaccessibilité aux véhicules de secours n'est pas un critère énoncé par l'article 682 du code civil ; au surplus, une bouche d'incendie est accessible à moins de 200 mètres de la maison de M. et Mme [U],

* M. et Mme [U] sont responsables de cet état d'enclavement puisqu'ils n'ont pas réagi à l'empiètement opéré sur le sentier des Tybirs et à sa fermeture par l'un des propriétaires,

* la véritable motivation de M. et Mme [U] est de pouvoir garer leur véhicule automobile devant leur maison ce qui ne correspond pas à une nécessité en milieu urbain ; au demeurant les véhicules automobiles ont vocation à disparaître en zone urbaine avec le développement des transports en commun mis en place par les pouvoirs publics afin de réduire la pollution et les problèmes liés à la circulation,

* l'accès au fonds par un véhicule automobile ne correspond donc pas à l'usage normal d'un fonds destiné à l'habitation au regard du développement actuel et à venir des transports en commun.

M. et Mme [U] poursuivent la confirmation du jugement de ce chef.

' Appréciation de la cour

L'article 682 du code civil dispose que 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.'

L'application de ce texte suppose que le fonds litigieux soit toujours enclavé.

La notion d'enclave ne répond pas à une vision restrictive, qui supposerait l'absence de tout accès à la voie publique, mais exige que le passage existant soit suffisant pour l'utilisation normale du fonds laquelle est en outre susceptible d'évoluer en particulier en fonction du changement de la constructibilité de la parcelle (3e Civ., 9 juin 2015, pourvoi n° 13-28.228 ; 3e Civ., 24 juin 2008, pourvoi n° 07-15.869).

En l'espèce, il est constant que l'accès au fonds litigieux se fait par le sentier des Tybirs, très étroit, d'environ un mètre de largeur et soixante mètres de longueur, et n'autorise que l'usage piétonnier ou à deux roues. Il est en outre indéniable que ni les véhicules d'ambulances, ni ceux des pompiers, donc les véhicules de secours, ni les personnes à mobilité réduite ne peuvent emprunter cette voie pour accéder à la maison d'habitation de M. et Mme [U].

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, même en milieu urbain, même en présence de transports en commun, le fait de pouvoir accéder à une maison d'habitation au moyen d'un véhicule automobile répond à l'usage normal d'un fonds et aux nécessités de la vie moderne (déménagement, transport de malades, de blessés, travaux de construction..). Du reste, le fait que les appelants suggèrent aux demandeurs, M. et Mme [U], de se faire livrer leurs courses quotidiennes ou d'utiliser un caddie pour les apporter à leur domicile démontre que l'utilisation normale du fonds n'est pas assurée dans les circonstances actuelles. En outre, il ne ressort pas des productions que M. et Mme [U] soient à l'origine de cet état d'enclavement.

Il s'ensuit que c'est à bon droit que le tribunal a retenu l'existence de l'enclavement du fonds de M. et Mme [U].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le complément d'expertise sollicité par M. et Mme [X] et M. et Mme [B]

Le tribunal a retenu que le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique correspond à un passage par la copropriété [X], [B] et [M] et coïncide à celle qui a été consentie à la copropriété [X], [B], [M] permettant de rejoindre la rue Jean Jaurès.

Le tribunal a indiqué que le passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [U], situé [Adresse 16], cadastré section Z n°[Cadastre 11] et Z n°[Cadastre 5], se fera ainsi par les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [X], situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [B], situé [Adresse 2] cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [M], situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 1,

* M. et Mme [O], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 14], Z n°[Cadastre 4], Z n°[Cadastre 8] et Z n°[Cadastre 9],

* M. et Mme [J], situé [Adresse 2] (92320), cadastré section Z n°[Cadastre 13] et Z n°[Cadastre 6],

* syndicat des copropriétaires du 107 rue Jean Jaurès 92 320 Châtillon-sous-Bagneux, situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3].

Il a également précisé que cette servitude de passage s'exercera sur la place de l'emplacement extérieur, actuellement utilisée par M. et Mme [X] comme place de stationnement, ainsi que sur le passage commun à tous les riverains du 107 rue Jean Jaurès, ci-dessus listés, afin de pouvoir accéder à la rue Jean Jaurès.

' Moyens des parties

M. et Mme [X] font valoir que l'expertise est incomplète en ce qu'elle ne permet pas la délimitation et la superficie de l'assiette du passage accordé ; que la réalisation d'un plan par un géomètre est indispensable ce qui permettra au surplus l'évaluation précise des préjudices ; que l'expert amiable, dans son rapport établi le 11 février 2016, l'avait recommandé (pièce 12) ; que du reste, très paradoxalement, le tribunal lui-même l'avait indiqué dans sa motivation (page 12).

Ils sollicitent donc le sursis à statuer sur l'indemnisation des préjudices dans l'attente de ce complément d'expertise qui devra être ordonné aux frais de M. et Mme [U].

M. et Mme [B] poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il retient que le passage devra se faire par les fonds servants ainsi identifiés au dispositif du jugement alors qu'une solution autre aurait pu être retenue consistant à passer par le sentier des Tybirs.

M. et Mme [U] demandent la confirmation du jugement sur l'assiette du passage et s'opposent à la demande de complément d'expertise qui, selon eux, n'est destinée qu'à permettre une meilleure évaluation des préjudices de leurs adversaires. Or, ils soutiennent que la cour dispose de tous les éléments pour y procéder.

' Appréciation de la cour

L'article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il résulte des productions que le passage retenu par le tribunal et consistant à emprunter les fonds de :

* M. et Mme [X], situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [B], situé [Adresse 2] cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [M], situé [Adresse 2](92320), cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3], lot numéro 1,

* M. et Mme [O], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 14], Z n°[Cadastre 4], Z n°[Cadastre 8] et Z n°[Cadastre 9],

* M. et Mme [J], situé [Adresse 2] (92320), cadastré section Z n°[Cadastre 13] et Z n°[Cadastre 6],

* syndicat des copropriétaires du 107 rue Jean Jaurès 92 320 Châtillon-sous-Bagneux, situé [Adresse 2], cadastré section Z n°[Cadastre 12] et Z n°[Cadastre 3]

répond le mieux aux dispositions de l'article 683 du code civil de sorte que la proposition de M. et Mme [B] consistant à passer par le sentier des Tybirs ne permettrait pas le désenclavement du fonds de M. et Mme [U] et le respect des dispositions de l'article précité.

Le jugement en ce qu'il définit le passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [U] sur les fonds servants ci-dessus énumérés sera confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu'il dit que cette servitude s'exercera au gré de M. et Mme [U] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l'utiliser pour un passage à pied et en véhicule, ce afin de permettre le désenclavement du fonds de M. et Mme [U] et sa desserte complète, et qu'elle cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé.

Toutefois, il apparaît que l'assiette précise du passage, son tracé n'ont pas été matérialisés sur un plan par l'expert judiciaire, ce qui a été relevé par le tribunal. Ainsi, si l'expert judiciaire propose que 'cette servitude passe par la servitude de passage consentie à la propriété [X] [B] [M] permettant de rejoindre la rue Jean Jaurès', ce passage n'est ni matérialisé sur un plan ni précisé en ses mesures (superficie, largeur, longueur...).

Il s'ensuit que faute de ces éléments objectifs les propriétaires des fonds tant servants que dominant sont privés de la possibilité d'apprécier la portée et les limites de leurs droits et de leurs obligations de sorte que la résolution des conflits à venir, le cas échéant, au sujet de l'exercice du droit de passage de M. et Mme [U] sera nécessairement complexe et source de nouveaux contentieux. Il apparaît donc, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], que ce complément d'expertise n'est pas seulement destiné à permettre une plus juste évaluation du préjudice de M. et Mme [X], mais surtout à prévenir des conflits.

La cour déplore toutefois que cette demande n'ait été formulée ni à l'expert et/ou en cas de refus de ce dernier, soumise au juge du contrôle des expertises, ni devant le premier juge ce qui aurait évité d'allonger inutilement les délais d'achèvement de cette procédure.

Un complément d'expertise sera de ce fait ordonné dans les termes énoncés au dispositif du présent arrêt et il sera sursis à statuer sur les autres demandes, en particulier, les frais afférents à cette servitude, l'indemnisation des préjudices allégués, les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut et mis à disposition,

CONFIRME le jugement en ce qu'il :

1) ordonne la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [U], situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5], qui se fera par les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [X], situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [B], situé [Adresse 2] cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [M], situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 1,

* M. et Mme [O], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 14], Z n° 195, Z n° [Cadastre 8] et Z n° [Cadastre 9],

* M. et Mme [J], situé [Adresse 2] (92320), cadastré section Z n° [Cadastre 13] et Z n° [Cadastre 6],

* syndicat des copropriétaires du 107 rue Jean Jaurès 92 320 Châtillon-sous-Bagneux, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3] ;

2) Dit que cette servitude s'exercera au gré de M. et Mme [U] par eux-mêmes, leurs ayant droits et que les bénéficiaires de cette servitude auront le droit de l'utiliser pour un passage à pied et en véhicule automobile,

3) Rappelle que cette servitude cessera si le fonds bénéficiaire venait à être désenclavé,

Avant dire droit sur les autres demandes,

ORDONNE un complément d'expertise et pour ce faire,

Désigne M. [Y] [Z],

[Adresse 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 21]

avec pour mission, après avoir entendu les parties, s'être fait communiquer par celles-ci toutes pièces utiles à l'accomplissement de cette mission et s'être rendu sur les lieux situé au [Adresse 16] de :

- Procéder à la matérialisation de la servitude de passage au profit du fonds dominant appartenant à M. et Mme [U], situé [Adresse 16] (92 320), cadastré section Z n° [Cadastre 11] et Z n° [Cadastre 5] qui s'exerce sur les fonds servants suivants appartenant à :

* M. et Mme [X], situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [B], situé [Adresse 2] cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 2,

* M. et Mme [M], situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3], lot numéro 1,

* M. et Mme [O], fonds servant, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 14], Z n° 195, Z n° [Cadastre 8] et Z n° [Cadastre 9],

* M. et Mme [J], situé [Adresse 2] (92320), cadastré section Z n° [Cadastre 13] et Z n° [Cadastre 6],

* syndicat des copropriétaires du 107 rue Jean Jaurès 92 320 Châtillon-sous-Bagneux, situé [Adresse 2], cadastré section Z n° [Cadastre 12] et Z n° [Cadastre 3],

- Réaliser dès lors un plan qui précisera le tracé de ce passage, son assiette précise, sa superficie, sa délimitation, sa largeur, sa longueur ;

- S'adjoindre les services d'un géomètre expert de son choix pour l'établissement de ce plan ;

FIXE la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire et du géomètre expert à la somme de 2 000 euros qui devra être versée, à proportion de 50% chacun de cette somme, par M. et Mme [U], d'une part, et par M. et Mme [X], d'autre part, ou par la partie la plus diligente, à la Régie de la Cour d'appel de Versailles le 1er septembre 2022 au plus tard sous peine de caducité de la mesure ;

DIT que l'expert judiciaire devra déposer son rapport avant le 15 janvier 2023 ;

DÉSIGNE tout magistrat de cette chambre pour assurer le suivi des opérations d'expertise ;

RAPPELLE que l'expert devra accomplir sa mission conformément aux dispositions des articles 237 à [Cadastre 9] et 273 à 284 du code de procédure civile ;

RENVOIE à l'audience de mise en état du 06 octobre 2022 pour vérifier le paiement de la consignation ;

RÉSERVE toutes autres demandes.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

| France, Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 21 juin 2022, 20/06191

Synthèse

Origine de la décision