COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 56B
13e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2022
N° RG 20/06100
N° Portalis DBV3-V-B7E-UGEL
AFFAIRE :
S.A.S. ALTARIMMO
C/
S.C.I. DETROIT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2020 par le Tribunal de Commerce de Chartres
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 2019J00173
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Anne-Sophie REVERS
Me Vincent RIVIERRE
TC CHARTRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. ALTARIMMO
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentant : Me Anne-Sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES
Représentant : Me Isabelle CHANTRIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.C.I. DETROIT
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Me Vincent RIVIERRE de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 191505
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Delphine BONNET, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente,
Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,
Madame Delphine BONNET, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
Par acte notarié du 30 novembre 2016, la société Detroit a acquis auprès de la SCI PHFT, un immeuble à usage commercial sis [Adresse 5], [Localité 2], au prix de 1,3 million d'euros. La vente a été conclue par l'intermédiaire de la société Altarimmo, sa rémunération de 78 000 euros TTC étant à la charge de l'acquéreur.
A la suite de cette acquisition, les sociétés Altarimmo et Detroit sont restées en relation.
Deux contrats ont été conclus par l'intermédiaire de la société Altarimmo, un bail commercial avec la société Akzo nobel distribution à effet du 13 décembre 2016 et une convention d'occupation précaire avec la société Danna, en date du 20 mai 2017, lesquels n'ont pas fait l'objet de facturation d'honoraires à la société Detroit.
La société Altarimmo a adressé à la SCI Détroit une facture d'honoraires en date du 14 janvier 2019 au titre d'un bail commercial conclu avec la société L'Arène, d'un montant de 21 060 euros TTC, que la SCI Détroit n'a pas réglée.
La société Altarimmo, à la suite de plusieurs relances, a mis en demeure la société Detroit de lui régler cette somme par lettre recommandée en date du 9 juillet 2019, en vain.
Après une procédure de référé qui n'a pas abouti en raison de contestations sérieuses, la société Altarimmo, par acte du 22 novembre 2019, a assigné en paiement la SCI Detroit devant le tribunal de commerce de Chartres, lequel, par jugement contradictoire du 18 novembre 2020, a :
- débouté la société Altarimmo de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné la société Altarimmo à payer à la SCI Detroit la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Detroit aux entiers dépens.
Par déclaration du 8 décembre 2020, la société Altarimmo a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 août 2021, elle demande à la cour de :
- constater que le mandat de recherche de locataire a été communiqué à plusieurs reprises et ce depuis le 11 octobre 2017 et en dernier lieu le 13 septembre 2018 ;
- constater que la SCI Detroit a entretenu l'illusion de son accord pour la tromper et l'inciter à exécuter des diligences avec succès ;
en conséquence,
- infirmer le jugement ;
- condamner la SCI Detroit au paiement de la somme de 21 060 euros TTC correspondant à la facture n°2019-06 en date du 25 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure préalable en date du 9 juillet 2019 ;
- condamner la SCI Detroit au paiement de la somme de 6 200 euros HT à titre de rémunération des diligences accomplies pour la conclusion du bail commercial avec la société Akzo Nobel distribution (10 % du loyer annuel de 62 000 euros HT) ;
- condamner la SCI Detroit au paiement de la somme de 1 500 euros HT à titre de rémunération de la conclusion de la convention d'occupation précaire avec la société Danna (10 % du loyer annuel de 10500 euros HT) ;
- condamner la SCI Detroit au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'exécution déloyale de relations contractuelles ;
- condamner la SCI Detroit au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamner la SCI Detroit aux entiers dépens.
Après avoir exposé l'origine des relations contractuelles et les diligences qu'elle a accomplies pour la régularisation de baux commerciaux, la société Altarimmo fait valoir qu'elle a, conformément aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, remis à la SCI Détroit un mandat écrit que celle-ci s'est 'sournoisement' affranchie de signer tout en la laissant accomplir sa mission jusqu'à son terme. Elle relève des contradictions dans la motivation du jugement et estime que les premiers juges n'ont pas tiré toutes les constatations utiles des faits qui leur ont été soumis. Elle affirme avoir présenté à plusieurs reprises à la SCI Détroit le mandat de recherche de locataire et ce, dès le 11 octobre 2017, et que l'intimée a entretenu l'illusion de son accord sur le mandat. Elle estime que le silence conservé suite à son courriel du 13 septembre 2018 est la preuve que la SCI Détroit avait l'intention de tirer argument de ce que le mandat n'avait pas été signé pour s'affranchir ensuite du paiement de toute rémunération. Rappelant qu'entre commerçants tous les modes de preuve sont admissibles, elle soutient qu'un mandant écrit a bien été communiqué à la SCI Détroit. Puis, invoquant les dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et 1120 du code civil, elle relève les circonstances particulières entourant l'acceptation du mandat par la SCI Détroit et prétend que l'absence de signature n'est due qu'à l'attitude malhonnête et déloyale de la SCI Détroit et que celle-ci a ratifié son intervention en la sollicitant pendant une très longue période. Elle estime que la signature d'un mandat avec une société tierce démontre que la SCI Détroit connaissait les usages de la profession d'agent immobilier et renforce le caractère particulièrement déloyal de son silence. Elle ajoute que la SCI Détroit entretient une confusion entre les usages de la profession et les gestes commerciaux consentis, précisant que ceux qu'elle a consentis dans le cadre des baux conclus avec les sociétés Akzo nobel distribution et Danna ne sauraient s'interpréter comme une renonciation définitive de facturer la SCI Détroit. Elle souligne que son mode de facturation est visé dans le mandat qu'elle a adressé à cette dernière. Elle invoque le comportement déloyal de la SCI Détroit et s'estime en droit de réclamer le paiement de ses honoraires.
La SCI Detroit, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 juin 2021, demande à la cour de :
- débouter la société Altarimmo de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer le jugement ;
y ajoutant en cause d'appel,
- condamner la société Altarimmo au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Altarimmo aux entiers dépens d'appel.
Après avoir rappelé les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et la jurisprudence s'y rapportant qui exige que le mandat soit signé, elle fait valoir qu'aucun mandat n'a jamais été signé au titre de la mission concernant la société L'Arène en sorte qu'aucun honoraire n'est dû à ce titre. Elle soutient que la société Altarimmo ne démontre pas lui avoir adressé un contrat de mandat de location dès le 11 octobre 2017 et prétend que celui-ci ne lui a été adressé que le 13 septembre 2018, soit quelques jours avant la régularisation du bail commercial avec la société L'Arène. Elle explique qu'il s'agissait du troisième contrat conclu par l'intermédiaire de la société Altarimmo depuis le mois de décembre 2016 et qu'il n'a jamais été question d'un honoraire à ce titre. Elle relève que la société
Altarimmo n'apporte pas la preuve ni des gestes commerciaux allégués ni de circonstances particulières justifiant que son silence vaille acceptation, prétendant qu'au contraire les relations d'affaires qu'elles ont entretenues vont à l'encontre des arguments de la société Altarimmo. Elle estime que son silence ne vaut pas acceptation. Elle affirme que celle-ci a renoncé de manière définitive et irrévocable à toute rémunération au titre des baux conclus avec les sociétés Akzo nobel distribution et Danna. Enfin, elle prétend que la société Altarimmo ne produit aucun élément susceptible de démontrer son comportement déloyal, le fait qu'elle se soit adressée à une autre agence en l'absence de toute exclusivité n'étant ni fautif ni constitutif d'un acte de déloyauté.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2022.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Selon les articles 1103, 1104 et 1113 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties
manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
L'article 1120 dispose quant à lui que : 'le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d'affaires ou de circonstances particulières'.
En l'espèce, il résulte des débats et des pièces communiquées que :
- à la suite de l'acquisition par la SCI Détroit de l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 5], [Localité 2], par l'intermédiaire de la société Altarimmo, cette dernière est intervenue pour la régularisation d'un nouveau bail commercial avec la société Akzo nobel distribution qui occupait déjà les lieux et qui souhaitait une surface moindre, avec effet au 13 décembre 2016,
- une convention d'occupation précaire a été signée le 29 mai 2017 entre la SCI Détroit et la société Danna, toujours par l'intermédiaire de la société Altarimmo,
- aucun honoraire n'a été réclamé par l'agent immobilier au bailleur dans le cadre de la signature de chacun de ces actes, seuls des honoraires ayant été facturés aux locataires.
Si la société Altarimmo verse aux débats un mandat de recherche de locataire daté du 11 octobre 2017 qui n'est pas signé de la SCI Détroit, elle ne justifie pas l'avoir adressé à cette dernière avant le mail qu'elle lui a envoyé le 13 septembre 2018 au sujet d'un projet de bail concernant la société L'Arène, lequel a été signé le 1er octobre 2018.
Entre le mois de décembre 2016, date de la signature du premier bail par l'intermédiaire de la société Altarimmo et le 13 septembre 2018, aucun mandat de location n'a été soumis à la signature de la SCI Détroit ; l'agence immobilière ne démontre nullement avoir informé la SCI Détroit de son intention de lui réclamer des honoraires à l'occasion de la signature d'un prochain bail, contrairement à sa pratique antérieure concernant les précédents baux portant sur les biens acquis par la SCI Détroit par son intermédiaire.
Elle ne peut donc sérieusement soutenir que la SCI Détroit a 'entretenu l'illusion de son accord sur le mandat'.
Il ne peut être déduit de la réponse apportée par la SCI Détroit dans son mail du 24 septembre 2018 qu'elle a accepté le mandat de location et par suite le principe d'une rémunération de l'agent immobilier à l'occasion de la signature du bail avec la société L'Arène, le silence ne valant pas acceptation comme le prévoit l'article précité.
L'absence de réponse aux relances de la société Altarimmo concernant la facture d'honoraires pour la location des locaux à la société L'Arène ne peut davantage être retenue pour démontrer l'acceptation par la SCI Détroit du mandat qui lui a été adressé le 13 septembre 2018 ni un comportement déloyal de la part de celle-ci.
La société Altarimmo ne justifie d'aucune circonstance particulière qui permettrait de démontrer l'acceptation par la SCI Détroit du mandat, étant observé qu'elle n'établit nullement que l'absence de facturation d'honoraires pour les baux conclus avec les sociétés Akzo nobel distribution et Danna constituait des gestes commerciaux. L'appelante ne peut également utilement arguer de la ratification de son intervention.
Il importe peu que la pratique habituelle de la société Altarimmo est de prévoir une rémunération soit à la charge exclusive du mandant/bailleur soit à charge égale entre mandant/bailleur et locataire, dès lors que telle n'était pas la pratique mise en place dans ses relations avec la SCI Détroit.
C'est donc en vain qu'elle invoque les usages de la profession d'agent immobilier, ce d'autant que les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d'ordre public, imposent la rédaction d'un mandat écrit.
Dans ces conditions, la société Altarimmo n'est pas fondée à réclamer le paiement d'honoraires au titre de la rédaction du bail concernant la société L'Arène.
Elle ne peut davantage réclamer le paiement des factures d'honoraires pour les précédents baux signés avec les sociétés Akzo nobel distribution et Danna pour lesquels elle a elle-même admis ne pas réclamer d'honoraires au bailleur, peu important que ce soit à titre commercial ou non.
Enfin le comportement déloyal de la SCI Détroit n'est pas établi.
Il convient par conséquent de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
la cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne la société Altarimmo aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne la société Altarimmo à payer à la SCI Détroit la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,La présidente,
