COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2022
N° RG 20/02674 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T4R2
AFFAIRE :
[Z] [S]
et 2 autres parties
C/
SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 18/07579
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Marie laure PLANTIE PIANA
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie laure PLANTIE PIANA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 297 et Me Claire LERAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551
Madame [Y] [W] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Marie laure PLANTIE PIANA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 297 et Me Claire LERAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551
Monsieur [X] [S]
[Adresse 6]
2ème étage Dekwaneh
Liban Beirout
Représentant : Me Marie laure PLANTIE PIANA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 297 et Me Claire LERAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551
APPELANTS
****************
SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY, dont le siège est [Adresse 3], lui-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du mercredi 18 mai 2022, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY,
*****
Par jugement du 18 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- condamné solidairement M. [Z] [S], Mme [Y] [S] et M. [X] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] :
* la somme de 38.124,83 euros au titre des arriérés de charges et 360 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtés au 26 juin 2018, appel provisionnel pour le 2ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2018 ;
* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- condamné in solidum M. [Z] [S], Mme [Y] [S] et M. [X] [S] aux entiers dépens.
M. [Z] [S], Mme [Y] [S] et M. [X] [S] (les consorts [S]) ont interjeté appel suivant déclaration du 19 juin 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 29 mars 2021, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions des articles 1104 et 1240 du code civil et au regard des pièces versées aux débats, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir :
* les éléments comptables certifiés conformes relatifs au compte copropriétaire des consorts [S] depuis la date d'acquisition de leur bien immobilier en 2010 jusqu'à ce jour ;
* tout élément relatif à la somme de 22.547,81 euros, notamment les échanges de courriers entre les deux syndics Geril Sarl et Quadral Property ;
* le rapport sur la gestion de la comptabilité dressé par l'ARC ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser :
* la somme de 700 euros à Mme [Y] [S] ;
* la somme de 700 euros à M. [Z] [S] ;
* la somme de 700 euros à M. [X] [S] ;
au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 1er mars 2021, au visa des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter les consorts [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- confirmer en tous point le jugement entrepris ;
- constater que la dette de charges de copropriété des consorts [S] a évolué du fait de nouveaux appels et de paiements postérieurs à la période prise en compte par le jugement de première instance et qu'elle s'élève au 4 février 2021 à 27.137,97 euros ;
En conséquence,
- condamner les consorts [S] à lui payer les sommes de :
* 27.137,97 euros au titre de charges de copropriété, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 4 février 2021 ;
* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, comme le prévoit le jugement de première instance ;
* 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, comme le prévoit le jugement de première instance ;
Y ajoutant :
- condamner les consorts [S] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci.
La demande de communication du rapport de gestion de l'ARC formée par les consorts [S] qui ne la soutiennent pas ne peut être accueillie.
***
Les consorts [S] contestent en appel l'absence d'imputation au crédit de leur compte du produit d'une vente du 7 octobre 2010 à hauteur de 22.541,87 €, ce dont ils déduisent que le tribunal a été saisi de mauvaise foi ainsi que de leurs versements mensuels en cours de 1.000 € à l'huissier. Ils contestent en conséquence tout frais de recouvrement et dommages et intérêts pour résistance abusive mais demandent en revanche la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le syndicat des copropriétaires pour étayer sa demande de confirmation en tous points du jugement entrepris, sauf à l'actualiser au 4 février 2021 à la somme de 27.137,97 €, soutient que le versement intervenu en 2010 est bien antérieur à la constitution de la dette aujourd'hui en examen et a donc été imputé sur les sommes dues bien avant.
La cour retient ce qui suit.
Sur les charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance et au copropriétaire de prouver le bien-fondé de ses contestations.
Au vu des décomptes et justificatifs produits, qui ne sont pas contestés quant aux sommes imputés au débit du compte des consorts [S], il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de faire droit à la demande d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au 4 février 2021, dans la limite de la somme, hors reprise de solde injustifée , frais et honoraires, de 22.629,44€,déduction faite au surplus du versement CARPA de 1.000 € intervenu en mars 2021(pièce appelants 14) soit postérieurement au décompte produit (pièce SDC 9).
En effet, la dette litigieuse concernant une période courant à compter de juillet 2013 à hauteur de 425,25 euros (pièce 9 SDC, reprise dans ses conclusions p.8), il appartient aux consorts [S] d'établir la preuve de leur contestation quant à l'absence prétendue d'imputation de leur paiement de 2010. Or, le débit d'un chèque de 22.541,87 € comme les réclamations et divers échanges postérieurs à 2018 ne suffisent pas à cet égard, en l'absence de production de leurs propres décomptes pour la période courant à compter de ce paiement allégué jusqu'à juillet 2013. En effet, le syndicat des copropriétaires a pu, comme il le fait justement valoir et conformément aux règles d'imputation des paiements prévues à l'article 1342-10 du code civil, imputer ce paiement sur la dette d'une période plus ancienne, non concernée par sa demande, que les consorts [S] ont d'ailleurs eux-mêmes évoquée initialement.
Il s'en déduit que leurs demandes de communication de pièces comptables ou de courriers à ce sujet ne peuvent aboutir.
De même, l'absence d'imputation au crédit du compte des consorts [S] de leurs versements à l'huissier à hauteur de 11.511,29 € au 22 février 2021, dont il ne fournissent aucun décompte précis (pièce appelants 13) n'est pas établie, dès lors que le décompte du syndicat des copropriétaires (pièce 9) mentionne en crédit pour la même période diverses sommes pour un montant total supérieur.
Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef par motifs adoptés dont l'argumentaire du syndicat des copropriétaires qui ne s'en explique pas précisément, ne remet pas en cause la pertinence.
Sur les demandes en dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil ,
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens.
Or, les impayés des consorts [S] sont constants depuis 2017, en dépit de divers paiements irréguliers, alors même qu'ils ne contestent pas l'essentiel des sommes portées aux débits de leur compte.
Ce comportement fautif contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations, d'une part. D'autre part, il fragilise incontestablement la situation financière de la copropriété dont il grève sérieusement le budget et désorganise la trésorerie.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il les condamne solidairement de ce chef à payer 2.000 € au syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, le sens de l'arrêt conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts des consorts [S].
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Les consorts [S] dont le recours échoue doivent également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf à actualiser la créance au 4 février 2021 à la somme, hors frais et honoraires, de 22.629,44 euros et, en conséquence, à condamner solidairement M. [Z] [S], Mme [Y] [S] et M. [X] [S] à la payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] ;
Y ajoutant,
Condamne solidairement les mêmes aux dépens d'appel et à payer à ce syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 3.000 euros ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
