COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 28A
DU 21 JUIN 2022
N° RG 17/03618
N° Portalis DBV3-V-B7B-RRCH
AFFAIRE :
[S], [L], [P] [U]
C/
Consorts [U]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Mars 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 16/01888
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-la SELARL REYNAUD AVOCATS,
-la SELARL JRF & ASSOCIES,
-la SCP GAZAGNE & YON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé le 14 juin 2022, les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre :
Monsieur [S], [L], [P] [U]
né le 02 Mai 1949 à [Localité 32]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 21]
représenté par Me Hélène LAFONT-GAUDRIOT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 360857
Me Alexandre DAZIN de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : W06
APPELANT
****************
Madame [V], [L], [M] [U] épouse [A]
née le 24 Février 1953 à [Localité 21]
de nationalité Française
[Adresse 19]
[Localité 21]
représentée par Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20170532
Me Valérie BENSAHEL substituant Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : P0056
Monsieur [X], [R], [L], [Y] [U]
né le 11 Novembre 1947 à [Localité 33]
de nationalité Française
[Adresse 18]
[Localité 22]
représenté par Me Sylvie GAZAGNE de la SCP GAZAGNE & YON, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511 -
Me Jean charles LOISEAU de la SELARL GAYA, avocat - barreau d'ANGERS, vestiaire : F1
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente et Madame Nathalie LAUER, Conseiller, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
*********************
Vu le jugement rendu le 21 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :
- rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de procéder aux attributions qui relèvent du notaire,
- dit que les 990 parts du GFA du Vernay comprises dans la succession doivent être évaluées à la somme de 412 335,32 euros,
- dit que les biens de [Localité 34] doivent être évaluées à 400 000 euros pour le château et à 300 000 euros pour les écuries,
- renvoyé les parties devant le notaire aux fins d'établissement de l'acte de liquidation partage définitif,
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;
Vu l'appel de ce jugement interjeté le 9 mai 2017 par M. [S] [U]
Vu l'arrêt de cette cour du 7 mai 2019 qui a statué ainsi :
- déclare irrecevables la demande de M. [S] [U] qui tend à la remise en cause du tirage au sort réalisé le 22 février 2013 et ses demandes subséquentes,
- déboute M. [X] [U] de sa demande de dommages et intérêts,
-déboute Mme [V] [U] de sa demande de modification en ce qui concerne l'attribution du portefeuille titres détenu au Crédit industriel et commercial,
Avant dire droit sur la valeur des biens immobiliers sis à [Localité 34], ordonne une mesure d'expertise,
- désigne pour y procéder :
M. [G] [D], expert près la cour d'appel de Bourges,
[Adresse 27],
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX03]
Port : [XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 28],
Avec la mission de :
* se faire remettre par les parties tout documents utiles,
* se rendre sur les lieux sis à [Localité 34] (Cher) au [Adresse 31] ([Localité 34]),en présence des parties ou celles ci dûment convoquée et les décrire,
- donner un avis circonstancié sur :
+ la valeur de la maison bourgeoise et de son terrain avec parcelles de terres figurant au cadastre section A n s [Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 13], [Cadastre 24] et [Cadastre 25],
+ la valeur des dépendances appelées " Ecuries" et le terrain avec parcelles de terres figurant au cadastre section A n s [Cadastre 7],[Cadastre 14],[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 20] (lieudit [Localité 29]),[Cadastre 23] et [Cadastre 26] ;
de manière générale, rapporter toute constatation utile à la détermination de la valeur desdits biens,
répondre à tous dires écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants,
dire qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné ou d'inobservation par lui des délais prescrits il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par simple requête ou d'office,
- dit que l'expert pourra se faire assister de tout sapiteur de son choix, relevant d'une autre spécialité que la sienne,
- fixe à la somme de 2.500 euros la provision à valoir sur les honoraires et frais de l'expert que M. [S] [U] devra consigner au greffe de la cour avant le 8 juillet 2019,
- renvoie les parties à la mise en état du 5 septembre 2019 pour vérification de la consignation,
- dit qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque,
- dit que l'expert devra adresser rapport de ses opérations qui sera déposé au service des expertises du greffe de la cour d'appel dans les quatre mois de sa saisine,
- désigne le magistrat de la mise en état de la présente chambre de la cour pour contrôler les opérations d'expertise et statuer en cas de difficulté,
- réserve les dépens.
Vu l' arrêt du 26 mai 2021de la Cour de cassation qui a rejeté le pourvoi à l'encontre de cet arrêt,
Vu l'arrêt rectificatif de la cour d'appel de Versailles du 8 décembre 2020 qui a :
- déclaré recevable la demande de rectification d'erreur matérielle,
- dit que le troisième chef de mission de l'expert ainsi libellé :
" Donner un avis circonstancié sur : la valeur de la maison bourgeoise et de son terrain avec parcelles de terre figurant au cadastre section A n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 24] et [Cadastre 25],
- la valeur des dépendances appelées " écuries " et le terrain avec parcelles de terres figurant au cadastre section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 20], [Cadastre 23] et [Cadastre 26] ",
Est remplacé par :
" donner un avis circonstancié sur :
- la valeur de la maison bourgeoise,
- la valeur des dépendances appelées " écuries ",
tel que figurant aux lots déterminés et validés entre les parties les 13 et 22 février 2013 et représentées au plan cosigné des parties attenant ",
- dit que la présente décision sera mentionnée en marge de la minute et des expéditions de l'arrêt rectifié ci-dessus mentionné et des expéditions qui en seront délivrées,
- rejette toutes autres demandes,
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,
Vu le rapport d'expertise déposé le 8 juin 2021,
Vu les dernières conclusions notifiées le 28 février 2022 par M. [S] [U] qui demande à la cour de :
Vu le rapport d'expertise du 8 juin 2021,
Vu le tirage au sort des 13 et 22 février 2013,
Vu le procès verbal de lecture d'état liquidatif du 19 janvier 2015,
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 8 décembre 2020,
- renvoyer les parties vers M. [K], ès qualitès, notaire, aux fins d'établissement de l'acte de partage définitif, incluant :
* L'attribution définitive du lot " maison bourgeoise " à M. [X] [U],
* L'attribution définitive du lot " Ecuries " à M. [S] [U],
- juger que l'acte de partage sera établi conformément aux lots déterminés par le tirage au sort des 13 et 22 février 2013 et, à ce titre, exclure la parcelle A n [Cadastre 20] du lot " Ecuries ",
- fixer la valeur du lot " maison bourgeoise " à 379.000 euros conformément au rapport d'expertise du 8 juin 2021,
- fixer la valeur du lot " Ecuries " à 163.000 euros conformément à l'hypothèse 1 prévue par le rapport d'expertise du 8 juin 2021,
- rejeter toute demande supplémentaire tendant à la modification du projet de partage,
- rejeter la demande d'astreinte de M. [X] [U],
- rejeter la demande de M. [X] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que les frais et dépens seront employés en frais privilégiés de partage.
Vu les dernières conclusions notifiées le 02 mars 2022 par Mme [V] [U] qui demande à la Cour de :
Vu notamment les articles 840 et suivants du code civil,
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 7 mai 2019 et l'arrêt modificatif consécutif du 8 décembre 2020,
Vu le pré rapport et le rapport d'expertise de M. [D] des 18 mars et 8 juin 2021,
- fixer la valeur de la Maison Bourgeoise située à [Localité 34] à 465.000 euros,
- fixer la valeur des Ecuries situées à [Localité 34] à 316.326 euros,
- renvoyer les parties aux fins d'établissement de l'acte de partage définitif intégrant lesdits montants,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 10.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. [I], ès qualités, avocat aux offres de droit, de la S.E.L.A.R.L. JRF & associés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2021 par M. [X] [U] qui demande à la cour de :
Vu l'arrêt du 7 mai 2019,
Vu l'arrêt du 8 décembre 2020,
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 26 mai 2021,
Vu le rapport d'expertise de M. [D] du 8 juin 2021,
- renvoyer les parties vers M. [K], ès qualités, notaire, aux fins d'établissement de l'acte de partage définitif, incluant l'attribution définitive de la maison bourgeoise à M. [X] [U] conformément au tirage au sort intervenu les 13 et 22 février 2013,
- fixer la valeur de la maison bourgeoise telle que figurant au tirage au sort à la somme de 343 200 euros,
- fixer la valeur du lot " écuries " tel que figurant au tirage au sort à la somme de 207 000 euros,
- dire que ces montants devront être intégrés à l'acte de partage,
- condamner toute partie refusant de se soumettre à la signature de l'acte définitif à une astreinte de 1 000 euros par jour de retard suivi d'un commandement d'avoir à se présenter pour signer l'acte du notaire instrumentaire,
- rejeter toute demande supplémentaire tendant à la modification du projet d'acte de partage,
- condamner tout succombant à verser à M. [X] [U] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qui seront supportés par tout succombant et, en toute hypothèse, par M. [S] [U],
- dire que les frais d'expertise judiciaire seront employés en frais privilégiés de partage,
- condamner tout succombant aux entiers dépens.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [H] [U] est décédé le 5 mai 1985 laissant pour lui succéder selon l'acte de notoriété établi le 28 juin 1985 par Me [Z] [T], notaire associé à [Localité 6] :
- son épouse Mme [J] [W] usufruitière de l'universalité de ses biens aux termes d'une donation entre époux consentie le 29 juillet 1969,
- ses enfants [X], [S], [V] héritiers [U] réservataires chacun pour un quart et légataires de la quotité disponible à parts égales en vertu d'un testament olographe en date du 21 décembre 1984 déposé au rang des minutes du notaire le 18 juin 1985,
- sa fille [N] [U] héritière réservataire pour un quart ;
[N] [U] est décédée le 15 octobre 1985. Selon M. [S] [U] , ses héritiers, à savoir sa mère et ses frères et soeur, ont renoncé pour son compte à la succession de [H] [U].
Outre des biens meubles, la succession comprenait :
* la moitié d'une propriété sise à [Localité 33], [Adresse 5] constituant un bien commun,
* 990 parts dans un groupement foncier agricole dit du [Localité 36] (bien propre),
* une propriété familiale dite le [Localité 36] sise à [Localité 34] (bien propre),
* la moitié indivise d'un portefeuille de titres en dépôt au Crédit industriel et commercial de Paris (bien commun).
Le 6 août 1990, Mme [J] [W] a fait une donation partage de l'ensemble de ses biens propres à ses trois enfants tout en s'en réservant l'usufruit portant sur :
* la moitié de la propriété de [Localité 33], originairement en copropriété indivise avec son époux,
* deux parcelles de terre situées à [Localité 37] (Haute Marne),
* 60 parts sociales du groupement foncier agricole dit [Adresse 30],
* la moitié du portefeuille de titres en dépôt CIC de Paris.
Mme [J] [W] d'une part, M. [X] [U], M. [S] [U] et Mme [V] [U] d'autre part ont acquis par ailleurs, le 16 juillet 1991 un appartement situé à [Localité 6] [Adresse 17], la première en qualité d'usufruitière, les seconds en qualité de nus-propriétaires.
En octobre 2000, la propriété de [Localité 33] a été vendue et le prix a été partagé.
Le 4 avril 1998, Mme [J] [W] a souhaité procéder au partage de ses biens et de ceux de son mari ; un projet de partage a été établi par Me [B] [T], notaire, mais le partage n'a pas abouti.
Par acte d'huissier de justice du 7 novembre 2008, M. [X] [U] a fait assigner M. [S] [U] et Mme [V] [U] devant le tribunal de grande instance de Versailles en ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des indivisions familiales.
Par jugement du 29 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Versailles a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage unique des indivisions existant entre [X], [S] et [V] [U] sur la nue propriété des biens issus de la succession de [H] [U], de la donation partage effectuée par [J] [W] le 6 août 1990 et de l'acquisition d'un immeuble à [Localité 6] le 16 juillet 1991, commis pour y procéder le président de la Chambre interdépartementale des Notaires de Versailles, avec faculté de délégation et désigné le président de la première chambre de ce tribunal ou son délégataire pour surveiller les opérations de liquidation et de partage.
[J] [W] veuve [U] est décédée le 4 septembre 2013 laissant pour lui succéder ses trois enfants, M. [X] [U], M. [S] [U] et Mme [V] [U].
Me [C] [F], notaire associé à [Localité 35], a établi un projet d'état liquidatif dont elle a donné lecture aux copartageants le 19 janvier 2015. Elle a au terme de cet acte constaté l'absence d'accord des parties et établi la liste des contestations élevées par chacune d'elles.
Le 8 mars 2016, le juge commis a établi un rapport par lequel il a constaté qu'il n'apparaissait pas utile d'entendre les parties pour tenter une conciliation et a saisi la première chambre du tribunal afin qu'elle tranche les points de litiges tels qu'exposés au procès verbal de difficultés.
C'est dans ces conditions qu'ont été rendus le jugement déféré et l'arrêt avant-dire droit par lequel la cour a ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluation des lots.
SUR CE, LA COUR,
La composition du lot 'écuries'
Selon l'arrêt avant-dire droit du 7 mai 2019, la cour a déclaré irrecevable la demande de M. [S] [U] qui tend à la remise en cause du tirage au sort réalisé le 22 février 2013 et ses demandes subséquentes.
Saisie par l'expert d'une difficulté tenant aux parcelles à évaluer par expertise judiciaire telles qu'énoncées au dispositif de cet arrêt, par l'arrêt rectificatif du 8 décembre 2020, la cour a précisé qu'elle avait entendu confier à l'expert la mission d'évaluer les deux lots tels que composés avant le tirage au sort et que c'était suite à une erreur purement matérielle qu'elle s'était référée pour énumérer les parcelles à évaluer et les rattacher au lot constitué de la maison bourgeoise ou à celui constitué des écuries, à la page 12 de l'acte notarié du 19 janvier 2015, au lieu de se référer à sa page 15 énonçant la composition des deux lots suivant des périmètres différents, notamment avec projet de partage des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 14]. Au dispositif de l'arrêt rectificatif, elle a remplacé la mention concernant les parcelles énumérées au dispositif de l'arrêt avant-dire droit par la mention suivante :
" Donner un avis circonstancié sur :
la valeur de la maison bourgeoise,
la valeur des dépendances appelées " écuries "
telles que figurant aux lots déterminés et validés entre les parties les 13 et 22 février 2013 et représentées au plan cosigné des parties.
Or, la page 12 du procès-verbal de lecture de l'état liquidatif du 19 janvier 2015 (pièce n° 1 de M. [S] [U]) mentionne en 4 °) un logement dit " les écuries " et son terrain avec parcelles de terre sur la commune de [Localité 34] (Cher) dit " le [Localité 36] " incluant une parcelle A [Cadastre 20] [Localité 29], la page 15 de ce même document rappelle le tirage au sort le 22 février 2013 entre M. [X] [U] et M. [S] [U] en l'étude du notaire dont le lot A dit " écuries " se compose des parcelles situées sur la commune de [Localité 34], savoir :
- la moitié indivise de la parfaite cadastrée section A n° [Cadastre 15],
- la toute propriété de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 16],
- la moitié indivise de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 14]
- et la toute propriété de la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 23] ( bâtiment), observation étant faite que les parties susnommées se sont engagées expressément et de manière irrévocable à ce que la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 14] et A [Cadastre 15] fassent l'objet d'une division cadastrale par un géomètre et les frais résultant de cette indivision devant être supportés par MM. [S] et [X] [U] chacun à concurrence de la moitié indivise.
Cet acte indique ensuite qu'à la suite du tirage au sort, M. [X] [U] s'est vu attribuer le lot dit " maison bourgeoise " et que M. [S] [U] s'est vu attribuer le lot dit " écuries ".
C'est donc à juste titre que M. [S] [U] indique que la parcelle A n° [Cadastre 20] contenant la maison [Localité 29] n'est pas incluse dans le lot dit " écuries " qu'il a tiré au sort, ce qui est de plus confirmé par le fait que l'ensemble de ce lot est porté en page 13 pour 300 000 euros alors que le tableau annexé à l'acte mentionne que M. [S] [U] se voit attribuer le lot " écuries et terres " pour un montant de 200 000 euros.
De plus, l'expert indique en page 25 de son rapport que l'ancienne maison d'habitation au lieu-dit "[Localité 29] ", cadastrée section A n° [Cadastre 20] n'est pas mentionnée dans le protocole du 13 février 2013 (annexe 10 du rapport) même si c'est par erreur qu'il note qu'elle y figure aux termes du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire 19 janvier 2015 (annexe 19 du rapport). En effet, l'annexe 19 du rapport est constituée d'une pièce comportant un cachet du cabinet Loiseau (avocat de M. [X] [U]) portant indication d'un n° 40. Or, ce document ne figure pas à l'acte établi par le notaire le 19 janvier 2015.
Reste à déterminer la valeur de ce lot.
L'évaluation des lots et les attributions
Le lot " écuries "
Comme jugé par l'arrêt avant-dire droit, il est attribué à M. [S] [U] conformément au tirage au sort du 22 février 2013.
Mme [V] [U] conteste l'évaluation de l'expert judiciaire.
Elle reproche à l'expert de n'avoir tenu compte que de la surface d'emprise au sol du bâtiment, soit 556 m², ce qui fait selon elle, anormalement fi des 556 m² de plancher du premier étage des écuries. Elle juge inopérante la réponse de l'expert selon laquelle la méthode du mètre carré bâti est généralement appliquée pour les dépendances alors que, d'après elle, les écuries ne sont plus des dépendances puisque érigées en un lot dans le cadre de la liquidation de l'indivision successorale.
M. [X] [U] demande à la cour d'homologuer la valeur résultant de la troisième hypothèse émise par l'expert judiciaire qui, d'après lui, est la seule à avoir du sens. Il fait valoir en effet, que M. [S] [U] se voit aujourd'hui attribuer, de manière non contestée, l'essentiel des parts du GFA en sus de celles qu'il détenait en pleine propriété ; qu'ainsi M. [S] [U] et Mme [V] [U] détiennent la totalité des 1503 parts du GFA qui inclut la maison " [Localité 29] " ; qu'il a donc un intérêt légitime à ce que l'hypothèse n° 3 de l'expert judiciaire soit retenue puisqu'elle intègre cette maison au lot " écuries " en tenant compte de ce qu'elle s'intègre à l'unité foncière du GFA de Vernay.
M. [S] [U] demande à la cour de retenir la valeur de 163 000 euros, hypothèse n° 1 émise par l'expert judiciaire. À l'appui, il fait valoir que la cour, dans son arrêt avant-dire droit, a retenu que le tirage au sort du 22 février 2013 n'avait pas à être remis en cause et que la maison " [Localité 29] " est exclue de ce tirage au sort.
Appréciation de la cour
La circonstance que ces biens fassent l'objet d'un lot dans le cadre d'un partage successoral ne modifie pas leur nature de dépendances. Il ressort en effet de l'expertise que l'unité foncière de ce lot comprend les anciennes écuries et des terrains principalement en nature de prairies ; que les anciennes écuries sont constituées d'un bâtiment en configuration de fer à cheval d'une superficie au sol d'environ 556 m², d'où un développement superficiel très important sur deux niveaux ; que le rez-de-chaussée comprend essentiellement des remises et des stalles ; que le premier étage comprend en particulier un appartement de 70 m² rénové et un ancien appartement vacant de quatre pièces dont cuisine, totalement à rénover, pour une superficie totale de 40 m². C'est ainsi à juste titre que l'expert note que la surface habitable est seulement d'environ 110 m² et que la méthode d'évaluation par le mètre carré habitable utile sera difficilement applicable du fait de l'importante disproportion entre la surface habitable et les annexes. Il en a justement déduit qu'il convenait de retenir comme base de calcul la surface d'emprise au sol du bâtiment à laquelle sera rapportée une valeur unitaire par mètre carré observée pour des biens anciens avec dépendance à rénover.
C'est donc à tort que Mme [V] [U] demande de fixer la valeur des écuries à 316 326 euros.
Par ailleurs, vu la disposition des lieux, il est évident que la maison " [Localité 29] " s'intègre à l'unité foncière du GFA de Vernay et se trouve d'ailleurs à une bonne distance du bâtiment des écuries comme le montrent les plans annexés au rapport d'expertise judiciaire. Toutefois, comme dit ci-dessus, la parcelle A n° [Cadastre 20] supportant cette maison n'est pas intégrée au lot " écuries " tiré au sort par M. [S] [U]. La valeur émise en hypothèse n° 3 par l'expert judiciaire ne peut donc être retenue.
Par conséquent, seule peut l'être la valeur émise en hypothèse n° 1 qui exclut cette maison du lot " écuries ", soit la valeur de 163 000 euros.
L'évaluation de la " maison bourgeoise "
M. [X] [U], à qui ce lot a été attribué par le tirage au sort, juge surévaluée l'estimation retenue par l'expert judiciaire.
M. [X] [U] demande que ce lot soit évalué à 343 200 euros. Il conteste en effet l'estimation de l'expert judiciaire en ce que, selon lui, elle ne tient pas suffisamment compte des éléments de décote de cette propriété. Ainsi, il juge insuffisante la décote retenue par l'expert au titre de la maison du gardien. Selon lui en revanche, la valeur retenue pour le parc est surévaluée au regard du mauvais état de celui-ci. Il observe également que cette valeur est supérieure à celle retenue pour le terrain du lot n° 2.
Mme [V] [U] considère que la valorisation à 379 000 euros de la maison bourgeoise par l'expert judiciaire est incohérente. Elle observe que son conseil dans un dire n° 2 adressé à l'expert judiciaire avait recensé les anomalies entachant la méthode analytique et qu'il n'a pas utilisé des mutations de référence provenant de ses propres fichiers puisque certaines, proviennent bien de la banque de données DVF. Elle affirme qu'il est au contraire exclu de raisonner en surface pondérée pour la maison bourgeoise et en unités de surfaces réelles pour les termes de comparaison de sorte que la superficie à prendre en compte est nécessairement la superficie réelle, soit 558 m² arrondis. Ainsi, d'après elle, en faisant la moyenne de la méthode analytique et de la méthode globale dépendances et parc inclus, la maison bourgeoise doit, d'après elle, être valorisée à 465 000 euros. À titre subsidiaire, elle conteste le taux d'abattement de 35 % ensuite pratiqué par l'expert judiciaire pour, d'après elle, ne pas remettre en cause son propre résultat initial après avoir fait un panachage des deux méthodes comme le suggérait son conseil. Plus précisément, elle soutient que la valorisation de la maison bourgeoise ne saurait faire l'objet d'un double correctif, en amont et de façon contestable puisque tel n'est pas le cas pour les points de comparaison au niveau de la surface et, en aval, par des péréquations d'opportunité. Elle en déduit que la décote doit être limitée à 20 %, soit pour la moyenne de la méthode analytique et de la méthode globale, selon la solution surface pondérée de 446 m², 465 000 euros.
M. [S] [U] demande à la cour d'entériner la valeur retenue par l'expert judiciaire.
Appréciation de la cour
Compte tenu du caractère exceptionnel de ce bien, l'expert s'est trouvé confronté à une difficulté tenant à la rareté du marché pour ce type de biens générant de lourdes charges et au demeurant recherchés par une clientèle plutôt exigeante. Se fondant sur un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2008, en l'absence de biens intrinsèquement similaires, il a pratiqué des abattements sur les termes de comparaison qu'il a pu réunir. Il a donc tenu compte de l'importance des travaux à réaliser et de l'implantation de la maison du gardien sur la parcelle n° [Cadastre 8] appartenant au GFA, à proximité immédiate du Château et en limite séparative de la parcelle n° [Cadastre 9], ce qui constitue une contrainte de promiscuité particulière. À cet égard, il a donc retenu un abattement de 10 % alors que M. [X] [U] ne produit strictement aucun élément permettant d'établir que cette décote est sous-évaluée.
Quant à la valeur du parc, l'expert l'évalue à un euro du mètre carré dès lors qu'il s'agit d'un élément valorisant et indissociable de l'unité foncière dont la vocation d'agrément est attachée au corps du logis. Selon lui, sa valeur reste supérieure à celle de parcelles de bois classique, son état d'entretien n'étant pas de nature à le priver de cette vocation.
Il convient de rappeler que la " maison bourgeoise ", c'est-à-dire le château, est entourée de ce parc, de sorte que la comparaison avec le prix retenu pour le lot des écuries est sans pertinence. De plus, si M. [X] [U] observe que ce prix est largement plus important que celui d'une forêt exploitée de façon moderne, c'est le caractère d'agrément de ce parc qui a conduit l'expert judiciaire à retenir cette valeur, son défaut d'entretien actuel, comme l'a exactement retenu l'expert judiciaire, n'étant pas de nature à le priver de ce caractère.
Enfin, la méthode d'évaluation par références ne saurait donner lieu à critique dès lors qu'il s'agit de la méthode usuelle.
En l'absence de tout élément permettant d'établir que cette valeur est surévaluée, il n'existe aucun motif de la remettre en cause.
Quant aux critiques de Mme [V] [U] de la méthodologie adoptée par l'expert judiciaire, celui-ci y a répondu point par point et de la manière suivante :
- Ce bien appartient à la catégorie des biens dits " exceptionnels ", caractérisés par de lourdes charges, des éventuels défauts d'éléments de confort, des installations insuffisantes ou désuètes, de sorte que le marché est très étroit, disparate et constitué d'une clientèle souvent difficile,
- il s'ensuit que le recensement de biens de comparaison absolument identiques n'est guère possible,
- les valeurs unitaires ne peuvent donc se résumer à rapporter de façon simplement mathématique une valeur de référence à une superficie utile, mais doivent être corrigées au regard des caractéristiques intrinsèques du bien et de ses contraintes.
L'expert judiciaire admet que la méthode préconisée par le conseil de Mme [V] [U], fondée sur la prise en compte de tous les éléments comme formant un tout indissociable, puisse être utilisée. Il souligne néanmoins que l'incidence des dépendances en tant que plus-value différera au regard des caractéristiques intrinsèques des dépendances. Il observe ainsi que l'unité foncière ne comportant que des dépendances de faible importance, l'analyse des références a été réalisée à partir d'une ventilation Château/dépendances/terrain afin d'affiner au mieux la valeur globale de l'ensemble.
Il rappelle par ailleurs à juste titre qu'en tout état de cause, il appartient à l'évaluateur d'avoir recours au mode opératoire qui lui semble le plus pertinent au regard du contexte de l'espèce.
En réponse aux dires du conseil de Mme [V] [U], il énumère ensuite tous les paramètres pris en compte et effectue une comparaison des résultats obtenus en combinant la méthode analytique et la méthode globale, proposée par le conseil de Mme [V] [U]. La moyenne de ces deux méthodes s'établit donc à 379 000 euros.
Cette valeur est ensuite confirmée par la tendance du marché.
L'expert observe ensuite que l'argumentation développée dans les observations du conseil de Mme [V] [U] ne prend en compte ni l'importance des travaux à réaliser, ni la situation de promiscuité de bâtiments agricoles voisins, ni celle de la maison de gardien.
Enfin, les autres critiques méthodologiques de Mme [V] [U] sont, si ce n'est inopportunes, en tout état de cause inopérantes, dès lors que son conseil n'a fourni que des références du même ordre que celles mentionnées dans le pré-rapport avant retraitement, à savoir respectivement 520 000 et 530 000 euros.
La maison bourgeoise sera donc valorisée à 379 000 euros et le jugement déféré infirmé sur ce point.
La demande d'astreinte
Si M. [X] [U] demande de condamner toute partie refusant de se soumettre à la signature de l'acte définitif à une astreinte de 1000 euros par jour de retard, il ne sera pas fait droit à cette demande inopportune, chaque partie ayant intérêt à une signature rapide de l'acte de partage eu égard à l'ancienneté de l'ouverture des successions.
Les demandes accessoires
En raison de la nature familiale du litige, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens, en ce compris ceux de l'expertise judiciaire, seront employés en frais privilégiés de partage.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
INFIRME le jugement rendu le 21 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Versailles sur la valeur des biens de [Localité 34] pour le château et les écuries,
Et, statuant à nouveau dans la limite de sa saisine,
DIT que la parcelle A n° [Cadastre 20] n'est pas incluse dans le lot " écuries " tiré au sort par M. [S] [U] le 22 février 2013,
DIT que les biens de [Localité 34] doivent être évalués à 163 000 euros pour le lot " écuries " et à la somme de 379 000 euros pour le lot " maison bourgeoise ",
RENVOIE les parties devant le notaire saisi pour formalisation et signature de l'acte de partage,
DÉBOUTE M. [X] [U] de sa demande d'astreinte,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DIT que les dépens, en ce compris ceux de l'expertise judiciaire, seront employés en frais privilégiés de partage.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
