COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 MAI 2022
N° RG 19/08094 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TSNY
AFFAIRE :
SAS ELLERYN
C/
SDC RESIDENCE ENTREE VILLE 3 représenté par son syndic la SAS SABIMO
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1
N° Section :
N° RG : 18/09121
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Christel THILLOU DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS ELLERYN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Franck AMRAM de la SELASU FRANCK AMRAM, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 243
APPELANTE
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SDC RESIDENCE ENTREE VILLE 3, représenté par son syndic la SAS SABIMO
[Adresse 1] et [Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Valentine BUCK, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- condamné la SAS Elleryn à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et [Adresse 2], les sommes de :
* 120.409 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018, pour la somme de 69.850,11 euros et à compter du 6 novembre 2018 pour le surplus ;
* 48 euros de frais ;
* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
*1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SAS Elleryn aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Elleryn a interjeté appel suivant déclaration du 21 novembre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 25 janvier 2022, au visa des dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 14, 15, 16 et 700 du code de procédure de :
- déclarer nul et non avenu le jugement entrepris ;
- l'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer, à titre de dommages et intérêts les sommes de :
* 143.000 euros au titre de l'année 2017 ;
* 143.000 euros au titre de l'année 2018 ;
* 143.000 euros au titre de l'année 2019 ;
* 143.000 euros au titre de l'année 2020 ;
* 143.000 euros au titre de l'année 2021 pour l'impossibilité de louer des bureaux dont la SAS Elleryn est propriétaire ;
* 60.000 euros pour responsabilité pour faute du fait de l'inertie du syndicat des copropriétaires, montant incluant la violation du principe du contradictoire par le syndicat des copropriétaires ;
- rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de procédure de 10.000 euros ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2022, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1, 29 et 35 du décret du 17 mars 1967, 1321 du code civil de confirmer le jugement entrepris sauf concernant le quantum des condamnations au titre de l'arriéré de charges de copropriété et au titre des frais nécessaires ;
Et, statuant à nouveau
- condamner la société Elleryn à lui payer les sommes de :
* 149.345,21 euros suivant décompte arrêté au 4 janvier 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018 pour la somme de 69.850,11 euros et à compter du 6 novembre 2018 pour le surplus ;
* 480 euros au titre des frais nécessaires ;
En tout état de cause,
- condamner la société Elleryn à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros et aux dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
1 -Sur la nullité allégué du jugement entrepris
La société Elleryn soutient que le syndicat des copropriétaires a violé le principe du contradictoire en l'assignant à une adresse erronée mais force est de constater que l'adresse de l'assignation versée aux débats (pièce SDC 23) est bien celle de son siège social, dûment vérifié par l'huissier instrumentaire qui mentionne le détail de ses diligences à cette fin.
Cette demande doit donc être rejetée.
2 - Sur les charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
En l'espèce et au vu des pièces produites (décomptes, appels de fonds, assemblées générales approuvant les comptes) la créance du syndicat des copropriétaires s'élève donc à la somme de 143.780,31 euros, expurgée de tout frais, selon décompte arrêté au 4 janvier 2022.
La société Elleryn ne conteste pas utilement devoir sa quote part des charges d'electricité des parties communes, l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage dont elle n'a pas l'usage, ce dont elle ne s'explique pas en droit, procédant ainsi par affirmation sans identifier aucune imputation précise à son compte qu'il y aurait lieu de déduire de sa dette
Elle n'établit pas non plus en quoi le syndicat des copropriétaires est responsable de l'incendie en débat et de l'impossibilité pour elle d'exploiter ses locaux depuis mars 2017.
Elle doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la dette ainsi actualisée.
En revanche, la demande du syndicat des copropriétaires quant aux intérêts à compter du 21 février 2018 sur 69.850,11 euros et du 6 novembre 2018 pour le surplus , qui n'est pas étayée, ne peut être accueillie.
3 - Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est fondée dans la limite de 120 euros correspondant à une mise en demeure en 2017, 2018 et 2021.
Le jugement entrepris doit donc être infirmé de ce chef.
4 - Sur demandes en dommages et intérêts de la société Elleryn
La société Elleryn sollicite une somme de 143.000 € par an de 2017 à 2021 au titre de l'impossibilité de louer ou revendre son local suite à l'incendie qui l'a partiellement détruit dans la nuit du 15 au 16 mars 2017.
Elle sollicite en outre une somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts, imputant à faute au syndicat des copropriétaires son inertie dans le suivi des dossiers de désamiantage et de levée de l'arrêté de péril de l'immeuble.
Cependant, au vu des pièces produites, ces demandes ne sont pas fondées dès lors que la société Elleryn n'explique pas en quoi le délai de six mois de mise en place de l'expertise diligentée à compter de septembre 2017 traduit l'inertie du syndicat des copropriétaires, compte tenu de la complexité d'une telle opération et de diligences dont attestent les pièces qu'elle verse (pièces 6,13,14,16-8, 20-21). Il en est de même du délai d'installation du compteur électrique provisoire, sollicitée par le syndicat des copropriétaires le 1er mars 2018 après discussion avec le maître d'oeuvre, et relance le 8 mars suivant (pièces SDC 13 et 20), alors que la nécessité de ce compteur pour les travaux de réhabilitation ne s'est révélée que fin décembre 2017 (pièce appelant 6).
Enfin, la pièce 28, composée d'une dizaine de courriers sur la période du 20 novembre 2019 au 14 octobre 2021que la société Elleryn commente d'une manière incompréhensible pour la cour (conclusions p.13, §3 et § 5) ne suffit pas à établir en quoi le syndicat des copropriétaires a commis une faute dans le suivi du dossier de main levée du péril concernant l'immeuble.
Ces demandes doivent donc être rejetées.
5 -Sur les demandes en dommages et intérêts du syndicat
Vu l'article 1231-6 du code civil ,
Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens.
En l'espèce, les impayés de la société Elleryn sont constants et elle ne produit aucun document comptable de nature à exposer sa situation financière.
Ce comportement fautif contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations. Ce comportement fautif fragilise incontestablement la situation financière de la copropriété dont elle grève sérieusement le budget et désorganise la trésorerie.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Elleryn à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00€ à ce titre.
6 - Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
La société Elleryn dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Rejette les demandes de la société Elleryn tendant à la nullité du jugement entrepris;
Confirme le jugement entrepris sauf à actualiser la dette de charges et travaux impayés et sauf quant au quantum des frais nécessaires ;
Statuant à nouveau de ces deux chefs et y ajoutant,
Condamne la société Elleryn à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et [Adresse 2] :
* la somme de 143.780,31 euros selon décompte arrêté au 4 janvier 2022 ;
* la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires ;
Rejette les demandes de la société Elleryn en paiement de dommages et intérêts ;
Condamne la société Elleryn aux dépens d'appel ;
Condamne la société Elleryn à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et [Adresse 2] une indemnité de procédure de 3.000 € et rejette toute autre demande .
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
