COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 10 MAI 2022
N° RG 19/07458 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TQVH
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM ET FILS
C/
[C] [Y]
Madame [N] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Septembre 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1119000777
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Typhanie BOURDOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM ET FILS, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Représentant : Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
APPELANT
****************
Monsieur [C] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Défaillant
Madame [N] [Y]
de nationalité
[Adresse 4]
[Localité 6]
Défaillante
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, conseiller, entendue en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
Par jugement du 23 septembre 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :
- condamné solidairement les époux [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
* 2.402,74 euros au titre des charges impayées appel du 4ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019, date d'assignation ;
* 144 euros, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné in solidum les époux [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- autorisé les époux [Y] à payer les sommes dues par l'effet de 24 mensualités de 110 euros, la dernière mensualité étant à majorer du solde de la dette et ce en plus du paiement des charges de copropriété courantes ;
- dit que ces paiements interviendront pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement puis tous les 10 de chaque mois ;
- rappelé que ce délai de grâce suspend les mesures d'exécution, sous réserve du respect des modalités de paiement ;
- condamné in solidum les époux [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 23 octobre 2019 à l'encontre des consorts [Y]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2020, au visa des dispositions des articles 1231-6 du code civil, 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu'au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :
- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- condamner solidairement les époux [Y] au paiement des sommes suivantes :
* 4.683,17 euros au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 5.232,90 euros au titre des frais de contentieux ;
* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
* 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les époux [Y] aux entiers dépens y incluant le timbre fiscal à hauteur de 225 euros ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les époux [Y] sont défaillants. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant leur ont respectivement été signifiées suivant acte du 13 janvier 2020 par remise à personne physique pour M. [Y] et par remise à un tiers présent au domicile pour Mme [Y].
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article 472 du code de procédure civile ,
Sur les demandes en paiement des charges de copropriété
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019.
Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant que M. et Mme [Y] sont propriétaires des lots n°644, 206 et 466 ;
- un relevé de compte au 6 novembre 2019 faisant état d'un solde de charges de 4.683,17 euros et d'un solde de frais de 5.232,90 euros ;
- les appels de fonds des années 2017, 2018 et 2019, les appels d'apurement des charges 2017, 2018, les appels de travaux des années 2017, 2018, 2019 ;
- les procès-verbaux d'assemblée générale des 27 juin 2016, 30 mars 2017, 16 mai 2019 approuvant les comptes des années 2016, 2017, 2018, le budget prévisionnel des années 2017, 2018, 2019.
Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance à hauteur de 4.246, 17 euros, au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, les frais d'huissier, de contentieux et de chèques impayés figurant dans le relevé de compte ne constituant pas des charges de copropriété.
M. et Mme [Y] seront condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019, date de l'assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Par conséquent, M. et Mme [Y] seront condamnés solidairement à régler les seuls frais de lettre comminatoire à hauteur de 180 euros justifiés par les pièces versées aux débats (pièce 12).
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.
Le relevé de compte montre que les intimés n'ont pas payé régulièrement leurs charges de 2015 à 2019, ce qui fragilise la situation financière de la copropriété et fait supporter aux autres copropriétaires ces impayés.
Par conséquent, M. et Mme [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros de dommages et intérêts.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, les frais non compris dans les dépens au sens de l'article 700 de ce code seront évalués à la somme de 1.000 euros.
Partie perdante, M. et Mme [Y] seront condamnés aux dépens d'appel. Mais, pour des raisons tenant à l'équité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de procédure engagés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par défaut,
Confirme le jugement entrepris sauf sur le quantum de la condamnation en paiement au titre des charges, des frais nécessaires et des frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) :
- la somme de 4.246,17 euros, au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019,
- la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires,
-la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. et Mme [Y] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
