COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 MAI 2022
N° RG 19/07452 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TQU4
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires LES VERGERS sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM ET FILS
C/
[B] [L]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Septembre 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1119001163
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Typhanie BOURDOT
Me Mandine BLONDIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES VERGERS sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM ET FILS, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
APPELANT
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Monsieur [B] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Mandine BLONDIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 689 et Me Stephen CHAUVET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R290
INTIMÉ
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, conseiller, entendue en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
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Par jugement du 23 septembre 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :
- condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
* 2.950,87 euros, au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2016 au 29 mai 2019 (2ème trimestre 2019 et régularisation de charges 2018 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 105 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* 150 euros à titre de dommages-intérêts ;
* 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [L] aux entiers dépens de la présente instance ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 23 octobre 2019 à l'encontre de M. [L]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2020, au visa des dispositions des articles 1231-6 du code civil, 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu'au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :
- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- condamner M. [L] au paiement des sommes suivantes :
* 3.364,51 euros, au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 2.919,56 euros au titre des frais de contentieux ;
* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
* 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [L] aux entiers dépens y incluant le timbre fiscal à hauteur de 225 euros ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. [L] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 1er avril 2020, au visa des dispositions des articles 32-1, 123 et suivants du code de procédure civile, 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
A titre principal,
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes en principal, intérêts, frais et accessoires ;
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes en principal, intérêts, frais et accessoires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :
* 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Blondin, avocat au Barreau de Versailles, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
M. [L] soutient qu'en omettant de convoquer Mme [H], épouse [L], aux assemblées générales, de lui envoyer les appels de fonds ou bien les relances, le syndic a commis une faute dans l'exercice de sa mission qui entraine l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [L] car il n'est pas seul copropriétaire des lots n°248 et 729.
Cependant, M. [L] verse aux débats une pièce n°1 composée de deux feuillets qui ne permet pas d'établir que Mme [H] est également propriétaire des lots n°248 et 729 alors que, selon la matrice cadastrale produite par le syndicat des copropriétaires, seul M. [L] figure comme propriétaire de ces lots.
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur les demandes en paiement des charges de copropriété
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.
Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [L] est redevable de la somme de 3.364,51 euros au titre des charges copropriétés des années 2017 à 2019, selon décompte du 12 novembre 2019, appels de fond et procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes des années 2017 à 2019, ce que M. [L] ne conteste pas sérieusement. Il sera donc condamné à cette somme.
Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Par conséquent, M. [L] sera condamné à payer seulement les frais d'huissier et de mise en demeure à hauteur de 542,56 euros, selon le décompte versé par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est ainsi fautif. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné, par des motifs pertinents que la cour adopte, M. [L] au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens de l'arrêt commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement sauf sur le quantum de la condamnation en paiement au titre des charges et des frais ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la fin de non recevoir soulevée par M. [L] ;
Condamne M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immmeuble les Vergers à [Localité 5] les sommes de :
* 3.364,51 euros au titre des charges copropriétés des années 2017 à 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 542,56 euros au titre des frais sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* 150,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
