COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 10 MAI 2022
N° RG 19/07450 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TQUZ
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice la société BATIM ET FILS,
C/
[E] [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Septembre 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 1119001038
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Typhanie BOURDOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, la société BATIM ET FILS dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
APPELANT
****************
Monsieur [E] [G]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Défaillant
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, entendue en son rapport et Madame Valentine BUCK, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
Par jugement du 12 septembre 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :
- condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], les sommes de :
* 2.593,35 euros, au titre des charges impayées au 1er avril 2019, appel du 3ème trimestre 2018 inclus, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision, et capitalisation des intérêts échus pour une année ;
* 107 euros, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
* 500 euros à titre de dommages-intérêts, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
* 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [G] aux entiers dépens de la présente instance ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 23 octobre 2019 à l'encontre de M. [G]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2020 au visa des dispositions des articles 1231-6 du code civil, 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu'au regard de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de l'infirmer et :
- condamner M. [G] au paiement des sommes suivantes :
* 8.447,84 euros au titre de solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* 3.100,41 euros au titre des frais de contentieux ;
* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
* 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [G] aux dépens dont le timbre fiscal à hauteur de 225 euros ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir (sic).
M. [G] est défaillant. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant lui ont été signifiées suivant actes du 15 janvier 2020, des procès-verbaux 659 ayant été dressés par l'huissier de justice.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
M. [G] est copropriétaire des lots 11 et 140 de l'immeuble situé [Adresse 1].
Vu l'article 472 du code de procédure civile,
Sur les charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
En l'espèce, le syndicat produit les justificatifs manquantes en première instance et actualise sa créance pour la période du 1er trimestre 2017 au 1 trimestre 2020.
Au vu des pièces produites suivant bordereau de communication, celle-ci est justifiées à hauteur de la somme de 8.447,84 euros que M. [G] doit donc être condamné à lui payer.
Le décompte produit, qui n'indique pas de soldes intermédiaires, ne permet de déterminer sur quelle somme faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure ou de l'assignation. Cette demande ne peut donc prospérer.
Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En conséquence et au vu du décompte repris dans ses conclusions, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires n'est justifiée que dans la limite de la somme de 168,00 euros (pièces 30,33 et 34).
Sur les dommages et intérêts
Vu l'article 1231-6 du code civil,
Comme l'observe pertinemment le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens.
En l'espèce, M. [G] ne paie plus ses charges depuis 2017, et aucune circonstance n'est invoquée pour ne serait-ce qu'expliquer cette carence chronique.
Ce comportement fautif contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations. Ce comportement fautif fragilise incontestablement la situation financière de la copropriété dont elle grève sérieusement le budget et désorganise la trésorerie.
M. [G], dont la mauvaise foi est patente, doit donc être condamné à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
M. [G] , partie perdante, doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par défaut
Infirme le jugement entrepris;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt :
- la somme de 8.447,84 euros au titre de charges impayées;
- la somme de 168 euros au titre des frais nécessaires ;
- la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- une indemnité de procédure de 1.200 euros ;
Condamne M. [G] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
