COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 MAI 2022
N° RG 19/04130 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TH4T
AFFAIRE :
[P] [F] [D]
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2])
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 18/09842
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Oriane DONTOT
Me Michel RONZEAU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [P], [F] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et Me Pascale BEDDOK, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANT
****************
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]), représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION [I] [S] - ATRIUM GESTION
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9, substitué à l'audience par Me Christiane ROBERTO, avaocat au barreau du VAL D'OISE
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame Valentine BUCK, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
***
M. [D] était copropriétaire de divers lots au sein de l'immeuble situés [Adresse 2], qu'il a vendu le 31 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires étant payé à cette occasion des sommes qu'il estimait lui être dues au titre des charges, travaux et frais de recouvrement.
Par jugement du 23 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre avait :
- condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires :
* la somme de 9.336,36 euros au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 12 septembre 2018, appel provisionnel pour le troisième trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2018 ;
* la somme de 172 euros au titre des frais de recouvrement ;
* la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions ;
- condamné M. [D] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer à hauteur de 189,10 euros, dont distraction.
M. [D] avait interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 5 juin 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2020, au visa des pièces produites aux débats, du décompte de départ, de l'extrait de la comptabilité du notaire, de :
- le recevoir en ses explications, demandes, fins et prétentions et l'y déclarant bien fondé ;
- infirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.084,09 euros à titre de remboursement des frais engagés ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 8.843,98 euros au titre des charges de copropriété et de la quote-part des travaux à la charge de M. [D], pour les causes et motifs sus-énoncés ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de contentieux engagés dans le cadre des procédures l'ayant opposé à M. [D] ;
- plus généralement, débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité des demandes, fins et prétentions formulées dans le cadre de son appel incident ;
Dans tous les cas,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction.
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2020, au visa des dispositions des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 10.1 de cette loi modifiée par la loi du 13 juillet 2006 et au regard du règlement de copropriété et des pièces versées au débat, de :
- juger M. [D] mal fondé en son appel formé à l'encontre du jugement entrepris ;
- débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions à son encontre, comme étant mal fondées ;
- confirmer le jugement entrepris en ce que M. [D] a été condamné à lui payer les sommes suivantes :
* 9.336,36 euros au titre des charges impayées, suivant décompte arrêté au 12 septembre 2018, appel provisionnel pour le troisième trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2018 ;
* 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens d'instance, comprenant non seulement les frais de commandement de payer, mais également les frais strictement liés à la procédure devant le tribunal de grande instance de Nanterre ;
- infirmer le jugement entrepris en ce que M. [D] a été condamné à lui payer la somme de 172,00 euros au titre des frais de recouvrement ;
Statuant à nouveau sur ce chef,
- laisser à la charge M. [D] à lui payer la somme de 986,00 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10.1 de la loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 Juillet 2006, outre la somme de 876 euros au titre des frais contentieux des 2ème semestre 2018 et 1er trimestre 2019, en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006 ;
- donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il a été réglé de l'intégralité des sommes qui lui étaient légalement dues par M. [D] à l'occasion de la vente intervenue le 31 octobre 2019 ;
- condamner M. [D] :
* à lui payer une somme complémentaire de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* à lui payer une somme complémentaire de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
* aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 à 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2021.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci.
I - Sur les charges et travaux impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.
M. [D] conteste sa condamnation par le jugement entrepris à payer la somme de 9.336,36 euros, soutenant qu'elle correspond à des frais de travaux (4.169 €), honoraires d'un BET (3.336 €) et frais d'huissier et d'avocat (1.516,10 €) qui ne sont pas des charges et ne lui sont pas imputables, faute de preuve que les travaux réalisés dans son appartement sont à l'origine des désordres ayant occasionnés ces dépenses.
Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes au vu de ses pièces, faisant valoir que cette somme ne comporte aucun frais, comptabilisé distinctement.
La cour retient ce qui suit.
Au vu des pièces produites, notamment 15, 16 et 15 à 28, c'est à bon droit que M. [D] a été condamné à payer la somme de 9.336,36 euros, par des motifs que la cour adopte et dont l'argumentaire de ce dernier ne remet pas en cause la pertinence.
Il suffira d'ajouter :
- que les extraits du rapport Socotec (p. 2-4) reproduit par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions décrivent précisément en quoi les trames numéro 7, 8 et 10 de l'installation de chauffage électrique de base de l'immeuble situées dans l'emprise de l'appartement de M. [D] sont affectées par les coupures et saignées réalisés lors des travaux de M. [D]
- et que ce dernier n'explique pas en quoi les procès verbaux de constat et expertise qu'il produit en pièces 2, 3 et 6 sans en citer un seul passage 'suffisent à démontrer le contraire'.
Ainsi, la facture Ldrep n° 80106 du 23 janvier 2018, le rapport Socotec et le règlement de copropriété, page 14-15 et 29, tel que reproduit dans les conclusions du syndicat des copropriétaires et non contesté par M. [D], justifient de la réalité des dépenses de travaux et honoraires litigieux comme de leur imputabilité à M. [D], s'agissant d'une partie privative de son appartement.
Enfin M. [D] n'étaye pas sa contestation de la somme de 1.516,10 € procédant par affirmation quant à son imputation à titre de de frais d'huissier et d'avocat, sans plus de précision ni décompte ni pièce.
II - Sur les frais nécessaires
Ainsi que le soutient M. [D], les demandes des parties à ce titre sont devenues sans objet, le syndicat des copropriétaires ayant été payées des sommes qu'il demande et M. [D] n'en sollicitant pas le remboursement.
Il convient donc de le constater et de confirmer le jugement entrepris.
III - Sur la demande de M. [D] en remboursement de frais de remise en état
des sols et plafonds de son appartement suite aux travaux d'investigation Socotec
M. [D] n'étaye pas utilement cette demande compte tenu du sens de l'arrêt. Elle sera donc rejetée.
IV - Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive
Vu l'article 1231-6 du code civil,
Le sens de l'arrêt conduit au rejet de cette demande de M. [D] et aucun élément en débat ne caractérisant l'abus de procédure allégué, dès lors que M. [D] a lui-même maintenu sa procédure postérieurement à la vente et que le syndicat des copropriétaires a renoncé à ses demandes payées et non contestées.
Comme le relève le syndicat des copropriétaires, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est donc fautif et cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les intérêts de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation aux dépens.
En l'espèce, la dette de M. [D] était conséquente pour le budget annuel de fonctionnement incontesté de la copropriété de près de 125.000 euros et il ne justifie pas de sa situation financière.
Ce comportement fautif a contraint le syndicat des copropriétaires à accomplir des tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées qui doivent être avancées par l'ensemble des copropriétaires respectueux de leurs obligations. Ce comportement fautif a incontestablement fragilisé la situation financière de la copropriété dont elle a grèvé sérieusement le budget et désorganisé la trésorerie.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.
V - Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
M. [D], dont le recours échoue doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de le condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) a été payée de toutes les sommes qui lui étaient dues par M. [D] à l'occasion de la vente des lots de ce dernier intervenue le 19 octobre 2019 ;
Rejette les demandes de M. [D] en remboursement de frais de remise en état et en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) la somme de1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure de 1.500 euros ;
Condamne M. [D] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile et et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
