COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51H
1re chambre 2e section
ARRET No
CONTRADICTOIRE
DU 16 FEVRIER 2021
No RG 19/02696 - No Portalis DBV3-V-B7D-TEHL
AFFAIRE :
[M] [M]
C/
[A] [B]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Juillet 2018 par le Tribunal d'Instance de PONTOISE
No chambre :
No Section :
No RG : 11-18-1113
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 16/02/21
à :
Me Anne GUINNEPAIN
Me Sylvie DERACHE-
DESCAMPS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [M] [M] assisté de son curateur simple, Monsieur [M] [E], domicilié [Adresse 1]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1] (93)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Anne GUINNEPAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 150
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/014945 du 14/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
Monsieur [A] [B]
né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 3] (95)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS-SUDRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - No du dossier 205931
INTIME
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Janvier 2021, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHTEXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 9 décembre 2015, M. [M] [M] a consenti à M. [A] [B] un contrat de location de locaux meublés portant sur un appartement situé [Adresse 4], et ce moyennant un loyer mensuel de 695 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois.
Un dépôt de garantie de 695 euros a été versé par le locataire à l'entrée dans les lieux.
M. [B] a par la suite donné congé du logement et a quitté l'appartement le 31 mars 2017, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été établi.
Invoquant des réparations locatives, M. [M] a refusé de restituer le dépôt de garantie à M. [B].
Par acte d'huissier en date du 7 mai 2018, M. [B] a fait assigner M. [M] à comparaître devant le tribunal d'instance de Pontoise, aux fins de le voir :
- condamner à lui restituer la somme de 695 euros correspondant au dépôt de garantie,
- condamner à lui payer la somme de 903,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à 10 % du loyer par mois de retard,
- condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par jugement réputé contradictoire du 5 juillet 2018, le tribunal d'instance de Pontoise a:
- condamné M. [M] à payer à M. [B] les sommes suivantes :
- 695 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,
- 834 euros au titre de la pénalité légale de 10 %,
- 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe du 12 avril 2019, M. [M] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 novembre 2020, M. [M], appelant et assisté de son curateur, M. [E] [M], demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau :
- rejeter comme étant infondée l'intégralité des demandes de M. [B],
- dire n'y avoir lieu à fixation des pénalités légales de retard attachées à la non-restitution du dépôt de garantie, ultérieurement au jugement dont appel, compte tenu de l'absence de contestation des sommes réglées en exécution de ce dernier,
- dire que l'attitude du bailleur n'est pas constitutive d'une résistance abusive,
- condamner M. [B] pour avoir refusé l'accès au logement lorsqu'il en était occupant, empêchant toute intervention du bailleur pour en contrôler l'entretien, à verser une somme de 4000 euros de dommages intérêts,
- ordonner la compensation des créances et dettes entre les parties,
- condamner M. [B] à lui verser une somme de 3 000 euros de dommages intérêts pour abus de droit d'ester en justice,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées par M. [B] à son encontre,
- condamner M. [B] à verser la somme de 2 000 euros à Maître Anne Guinnepain, avocat, au titre de l'application combinée de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle,
- condamner M. [B] aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 mai 2020, M. [B], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [M] à lui payer les sommes suivantes
- 695 euros correspondant au montant du dépôt de garantie,
- 834 euros au titre de la pénalité légale de 10 %,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
y ajoutant :
- condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 112 euros au titre de la pénalité de retard du 1er juin 2018 au 30 septembre 2019,
- réformer le jugement prononcé le 5 juillet 2018 en ce qu'il a condamné M. [M] à lui payer la somme de 300 euros au titre de la résistance abusive,
et statuant à nouveau :
- condamner M. [M] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive,
- dire et juger la demande de M. [M] de dommages et intérêts pour abus d'ester en justice comme étant infondée,
en conséquence :
- rejeter la demande de M. [M] tendant à le voir condamner à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
en tout état de cause :
- condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [M] aux entiers dépens de l'instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 décembre 2020.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la restitution du dépôt de garantie
M. [M] fait grief au premier juge de l'avoir condamné, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à restituer le dépôt de garantie, restitution assortie de pénalités de retard, à son locataire.
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, il expose à la cour qu'il était légitime à conserver le dépôt de garantie, d'un montant de 695 euros, dès lors que la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des différences importantes, alors même que l'appartement avait été refait à neuf avant la prise de possession des lieux, que les échanges épistolaires entre les parties permettent de constater qu'il existait d'autres désordres que ceux mentionnés par l'état des lieux et que ces désordres ont été reconnus par le locataire, qu'enfin le locataire n'a pas laissé l'accès à son appartement au bailleur pour permettre à ce dernier de pourvoir à sa conservation. Il souligne que la présence de moisissures l'a obligé à remettre en peinture l'ensemble de l'appartement et que l'ampleur des désordres a été constatée par son entrepreneur.
M. [B], ancien locataire intimé poursuivant la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné l'appelant à lui rembourser le montant du dépôt de garantie de 695 euros, outre 834 euros au titre des pénalités de retard, réplique que l'état des lieux de sortie ne faisait état d'aucun désordre, que l'attestation délivrée par l'entrepreneur est dépourvue de toute valeur probante, n'étant accompagnée d'aucune facture faisant état de l'achat de matériel et qu'il n'est pas établi que la présence de moisissure lui est imputable. M. [B] sollicite, en outre, la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 1 112 euros correspondant à la pénalité de retard de 10 % sur la période du 1er juin 2018 au 30 septembre 2019.
Sur ce
En application des alinéas 3, 4, 5, 7 de l'article 22 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, applicables aux locations meublées en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
....
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »
Le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire; le bailleur ne peut être sanctionné pour ne pas avoir restitué le dépôt de garantie à son ancien locataire dans les deux mois suivant la date de l'état de lieux de sortie lorsqu'il est établi que le locataire restait redevable, à son profit, d'une somme supérieure au dépôt de garantie.
Au terme d'une analyse exhaustive des faits et documents de la cause et par des motifs pertinents à l'encontre desquels l'appelant n'a formulé aucune critique sérieuse, le premier juge a exactement relevé que M. [M] ne produisait pas l'état des lieux d'entrée, que M. [M] ne pouvait se prévaloir utilement de désordres constatées ultérieurement et en dehors de la présence du locataire et que M. [M] ne produisait aucun justificatif des travaux de réparation à réaliser ni de leur montant.
A ces justes motifs, il convient d'ajouter que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement porte en toutes ses rubriques la mention " OK", que si ce document comporte effectivement, par ailleurs, des annotations manuscrites - " quelques petites cloques au plafond et murs ? (pièce de vie), "quelques traces de moisissures" (chambre 1) et "voir joint baignoire" (salle de bains) - il n'est pas possible de déduire de ces remarques dont l'une est interrogative, que l'appartement aurait subi des dégradations locatives imputables à M. [B], que ce dernier, contrairement à ce que soutient l'appelant, n'a nullement reconnu lors des échanges épistolaires ultérieurs qu'il a pu avoir avec son ancien bailleur être à l'origine de telles dégradations nullement démontrées à défaut de production d'un constat d'huissier de justice assorti de photographies et d'un devis de réparation d'une entreprise, l'attestation produite aux fins de preuve par M. [P], ouvrier du bâtiment et ami proche de M. [M], imputant les moisissures à " un manque de hotte de cuisson, une cuisson grasse" et faisant état de ce que " le contour de la baignoire a été supprimé",
la baignoire arrachée du mur et, plus généralement, que le logement était très mal entretenu, étant insuffisante pour démontrer, même accompagnée de quelques clichés photographiques en gros plan, de mauvaise qualité et non datés, l'exactitude des allégations de l'appelant.
Partant, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à payer, d'une part, la somme de 695 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie, et celle de 834 euros représentant le montant de la pénalité de retard due pour la période du mois de juin 2017 au 1er juin 2018 (69,5 x 12).
M. [B] est bien fondé à solliciter, en complément, la pénalité légale pour la période allant du 1er juin 2018 au mois de mars 2019, représentant la somme de 695 euros (69,5 x 10 mois), dès lors que M. [B] a fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes de M. [M], qui justifie que la somme de 1 822, 40 euros a été saisie sur ses comptes bancaires durant les mois de février et mars 2019 et qu'en application de l'article L 211-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie a emporté attribution immédiate au profit de M. [B], à concurrence de sa créance , des fonds détenus par la banque pour le compte de M [M].
II) Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [M] en raison du fait que son preneur l'aurait empêché d'accéder à son appartement pour y effectuer des travaux d'entretien (4 000 euros)
Les faits allégués par M. [M] sont insuffisamment démontrés au vu des pièces - attestation de son ami, M.[P] - qu'il verse aux débats ; il en va de même du préjudice qui en serait résulté pour l'appelant, dont la demande sera, en conséquence, rejetée.
III) Sur les dommages et intérêts sollicités par M. [M] pour abus du droit d'ester en justice (3 000 euros)
M. [M] fait grief à son ancien locataire d'avoir fait saisir en exécution du jugement dont appel, la pension d'invalidité qu'il a obtenue du fait de sa cécité, alors qu'il n'a que de très faibles ressources.
Sur ce
Le débouté de M. [M] de l'ensemble de ses prétentions emporte rejet de cette demande, étant relevé, au surplus, que le fait d'avoir ramené à exécution, en mettant en oeuvre des mesures d'exécution forcée, la décision déférée qui était assortie de l'exécution provisoire, ne peut être imputé à faute à M. [B].
IV) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [B] pour résistance abusive (3 000 euros)
M. [B] fait reproche au premier juge d'avoir limité les dommages et intérêts pour procédure abusive qu'il lui a accordés à la somme de 300 euros. Formant appel incident de ce chef du jugement, il sollicite la condamnation de l'appelant à lui payer une indemnité de 3000 euros.
Sur ce
M. [M] a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits. Au surplus, M. [B] ne justifie pas, en cause d'appel, d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par le versement de la pénalité de retard de 10 %;
Par suite, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, le jugement déféré étant infirmé de ce chef.
V) Sur les demandes accessoires
M. [M], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement querellé relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné M. [M] [M], assisté de son curateur, M. [E] [M], à payer à M. [A] [B] une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau du chef infirmé
Déboute M. [A] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
Ajoutant au jugement entrepris
Condamne M. [M] [M], assisté de son curateur, M. [E] [M], à payer à M. [A] [B] une somme de 695 euros;
Déboute M. [M] [M], assisté de son curateur, M. [E] [M] de ses demandes;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [M] [M], assisté de son curateur, M. [E] [M] à payer à M. [A] [B] une indemnité de 500 euros ;
Condamne M. [M] [M] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
