COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 70E
DU 16 FEVRIER 2021
N° RG 18/08617
N° Portalis DBV3-V-B7C-S3DY
AFFAIRE :
[Y] [H]
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]
C/
Epoux [E]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 7
N° Section :
N° RG : 16/07802
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-Me Emmanuelle DUBREY,
-la SELARL FEUGAS AVOCATS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Y] [H]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic Monsieur [X] [G]
C/O M. [X] [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentés par Me Emmanuelle DUBREY, avocat - barreau de PARIS, vestiaire : E1684
APPELANTS
****************
Monsieur [O], [V], [M] [E]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 9] (27)
Madame [W], [I] [N] épouse [E]
née le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 9] (27)
demeurant ensemble au [Adresse 6]
[Localité 8]
représentés par Me Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552 - N° du dossier 377402
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Janvier 2021 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente, chargée du rapport et Madame Nathalie LAUER, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Anna MANES, Présidente,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
Vu le jugement rendu le 25 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
Vu l'article 31 du code de procédure civile,
- Dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Sine) et M. [Y] [H] recevables en leurs demandes,
Et au fond,
Vu les troubles anormaux de voisinage,
Vu l'article 1382 ancien du code civil,
- Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) et M. [Y] [H] de leurs demandes,
Vu les articles 515, 695 et suivants et 700 du code de procédure civile,
- Débouté les parties de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles,
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) et M. [Y] [H] aux dépens de l'instance et autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Vu l'appel de ce jugement interjeté le 19 décembre 2018 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [Y] [H] à l'encontre de M. et Mme [E] ;
Vu l'arrêt rendu le 18 février 2020 par la cour d'appel de Versailles qui a :
- Désigné l'Association [Adresse 10] en qualité de médiateur afin d'entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution amiable au conflit qui les oppose,
- Fixé à trois mois la durée initiale de la mission du médiateur à compter de la première réunion de médiation,
- Fixé à 1.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur,
- Dit que cette provision sera remise, au plus tard le 18 mars 2020 à concurrence de moitié par chacune des parties, directement entre les mains du médiateur,
- Dit qu'à l'expiration de sa mission le médiateur fera connaître par écrit à la cour si les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose,
- Dit que le rapport de mission ne fera pas mention des propositions transactionnelles
éventuellement avancées par l'une ou l'autre des parties,
- Dit que copie du présent arrêt sera notifié par lettre simple aux parties et au médiateur,
- Réservé les dépens ;
Vu la lettre du 19 octobre 2020 par laquelle le médiateur informe la cour de l'échec de la médiation ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [Y] [H] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole M. [X] [G], et M. [Y] [H] en leur action à l'encontre de M. [O] [E] et Mme [W] [N] épouse [E],
- Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole M. [X] [G], et M. [H] en leur action à l'encontre de M. et Mme [E],
Statuant à nouveau,
- Déclarer bien fondés le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ayant son siège social [Adresse 5] et représenté par son syndic bénévole M. [X] [G], et M. [H] en leur action à l'encontre de M. et Mme [E],
- Condamner in solidum M. et Mme [E] à payer une somme de 23.041,48 euros au titre de la reconstruction du mur, à actualiser en fonction de l'indice BT01 à compter de la date d'établissement du devis jusqu'à l'entier paiement, avec intérêt au taux légal à capitaliser sur le fondement de l'article 1154 du code civil,
- Condamner in solidum M. et Mme [E] à payer à chacun des demandeurs une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- Débouter M. et Mme [E] de leurs demandes,
- Condamner in solidum M. et Mme [E] à payer à chacun des demandeurs la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner aux dépens de l'instance lesquels seront recouvrés sur le fondement de l'article 695 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2019 par lesquelles M. [O] [E] et Mme [W] [E] demandent à la cour de :
Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1315 ainsi que 1371 et suivants du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
Vu les articles 1103 et 1193 du code civil dans leur version postérieure à l'ordonnance du 10 février 2016,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 25 octobre 2018 sous le numéro de rôle 16/07802,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [H] in solidum à leur verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et M. [H] in solidum aux entiers dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
FAITS ET PROCÉDURE
Le 19 février 2013, M. [O] [E] et Mme [W] [E] ont acquis un terrain situé [Adresse 6] (Hauts-de-Seine), afin d'y faire édifier une maison.
Ce terrain est séparé par un mur de celui de M. [Y] [H], situé sur la même commune, [Adresse 5], et de celui du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (ci-après, autrement nommé 'le syndicat' ou 'le syndicat des copropriétaires').
En juin 2013, M. et Mme [E] ont conclu avec Mme [H], copropriétaire de l'immeuble voisin, le temps des travaux, un bail d'habitation pour un appartement situé [Adresse 3].
En cours de chantier, M. et Mme [E] ont, avec l'accord de la copropriété et de M. [Y] [H], démoli le mur susvisé.
Les 16 octobre 2014 et 4 mars 2015, Mme [H] a sollicité de M. et Mme [E], par lettre recommandée avec accusé de réception, la reconstruction du mur à l'identique, les informant que le solde du dépôt de garantie au titre du bail susvisé leur serait restitué en cours de travaux.
Aucune suite n'ayant été donnée à ces demandes, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 octobre 2015, de réaliser les travaux, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mars 2016, de leur payer la somme de 23.041,48 euros en indemnisation du coût de reconstruction du mur et de la réparation de dégradations, en vain.
Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2016, le syndicat et M. [Y] [H] ont fait assigner M. et Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Nanterre en indemnisation.
C'est dans ces circonstances qu'a été rendu le jugement déféré ayant débouté le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] de leurs demandes.
SUR CE , LA COUR,
Sur les limites de l'appel
Le jugement en ce qu'il déclare recevables le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] en leurs demandes n'est pas querellé. Cette disposition est dès lors devenue irrévocable.
L'infirmation du jugement en ses autres dispositions est poursuivie par le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H].
Sur la demande de reconstruction du mur
* Au fondement du trouble anormal de voisinage
Pour rejeter la demande du syndicat et de M. [Y] [H] au titre de cette reconstruction fondée sur le trouble anormal de voisinage, le tribunal a relevé que les demandeurs admettent avoir autorisé M. et Mme [E] à détruire le mur litigieux pour faciliter le travail des ouvriers ; que, contrairement à leurs allégations, ils ne démontrent ni que leurs adversaires s'étaient engagés à sa reconstruction à l'issue des travaux, ni l'existence d'un préjudice résultant pour eux de cette démolition.
- Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] soutiennent que le tribunal, en rejetant ainsi leur demande, a opéré une inversion de la charge de la preuve en exigeant d'eux qu'ils établissent l'obligation pour M. et Mme [E] de reconstruire le mur détruit.
Selon eux, l'atteinte ainsi portée à leur propriété est manifeste et aurait dû être sanctionnée peu important l'absence de preuve rapportée par eux de l'obligation convenue sur la reconstruction du mur à l'issue des travaux réalisés par M. et Mme [E].
Ils font en outre valoir avoir démontré l'engagement pris par M. et Mme [E] de reconstruire le mur détruit par la production des pièces 7 (lettre adressée par Mme [H], en qualité de syndic bénévole de cette copropriété du 10 octobre 2014), 8 bis (lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2015 adressée par M. [G]), 9 (lettre signifiée par un huissier de justice à M. et Mme [E] le 23 novembre 2015), 10 (lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. et Mme [E] le 31 mars 2016).
Ils prétendent avoir subi un préjudice en conséquence de cette démolition caractérisé par l'absence de clôture de leur propriété, leur terrain donnant dorénavant directement sur la propriété voisine ce qui n'était pas le cas auparavant.
M. et Mme [E] poursuivent la confirmation du jugement en ce qu'il rejette la demande de leurs adversaires fondée sur le trouble anormal de voisinage. Ils affirment avoir recueilli l'accord de leurs voisins pour procéder à la démolition du mur ; que leurs adversaires ne démontrent nullement l'existence d'un accord portant sur la reconstruction de celui-ci à l'issue des travaux ; que leurs adversaires ne justifient pas plus l'existence de leur préjudice puisqu'il est établi que si le mur séparant les deux fonds n'existe plus, en revanche le pignon de la nouvelle construction permettra d'effectuer une séparation naturelle entre les deux terrains de sorte que la matérialisation de la séparation entre les deux terrains existe.
Les intimés font en outre valoir que le constat d'huissier de justice produit par leurs adversaires, dressés près de trois ans après les travaux litigieux, ne permet pas de justifier que l'état du mur leur est imputable.
- Motivation de la cour
La théorie du trouble anormal de voisinage, création prétorienne qui repose sur les dispositions de l'article 544 du code civil et sur le principe selon lequel 'nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage', met en oeuvre une responsabilité sans faute qui repose sur la considération que les relations de voisinage génèrent des inconvénients que chacun doit supporter sauf s'ils dépassent les limites de ce qu'il est habituel de supporter entre voisins.
La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite seulement la preuve d'un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d'un trouble anormal.
En l'espèce, il résulte de la procédure et des productions que M. et Mme [E] ont été autorisés à procéder à la démolition du mur litigieux par les propriétaires des fonds voisins de sorte que la théorie du trouble anormal de voisinage ne trouve pas à s'appliquer.
En outre, contrairement à ce que soutiennent les appelants, leurs productions, qui émanent d'eux-mêmes, ne revêtent pas force probante suffisante puisqu'elles ne sont étayées par aucun élément de preuve extérieur. Elles ne sont donc pas de nature à démontrer que M. et Mme [E] s'étaient engagés à procéder à la reconstruction du mur à l'issue des travaux de construction de leur maison.
De plus, le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] n'établissent pas, par leurs productions, subir des inconvénients en raison de cette démolition. Ces pièces démontrent au contraire que le mur pignon de la maison construite par M. et Mme [E] permet d'effectuer une séparation naturelle entre les deux terrains de sorte que la matérialisation de la séparation entre les deux terrains existe, que ce mur pignon remplace le mur séparatif d'origine et ce, sans inconvénient invoqué ou justifié en résultant.
Enfin, le constat d'huissier de justice réalisé près de trois ans après les travaux litigieux n'est pas de nature à établir l'imputabilité à M. et Mme [E] des constatations établies par cet officier ministériel caractérisant, selon le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H], un 'terrain laissé à l'abandon', jonché de gravats et de parpaings ainsi qu'une 'absence de cohérence constructive'.
Les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [Y] [H] fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage ou, subsidiairement, sur la responsabilité quasi délictuelle de M. et Mme [E], en l'absence de toute démonstration préalable de la faute des intimés et du lien de causalité entre une faute et un préjudice en résultant, ne sauraient être accueillies.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
* Au fondement d'une servitude de tour d'échelle
- Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] soutiennent encore que la jurisprudence relative à la servitude de tour d'échelle peut, par analogie, être appliquée au présent litige en ce qu'elle limite les prérogatives d'un propriétaire voisin à pénétrer sur le fonds d'autrui pour exécuter les seuls travaux indispensables ne pouvant être exécutés depuis sa propriété ; que l'exercice de ce droit est limité puisqu'il exige que la gêne et le préjudice causé au voisin soient proportionnels à l'intérêt que ces travaux représentent ; que ce droit suppose enfin l'indemnisation des dommages subis par le voisin en raison de l'intervention sur son terrain.
Ils en concluent que M. et Mme [E] ne pourront qu'être condamnés à régler le coût de la reconstruction à l'identique de ce mur en application des règles régissant la servitude de tour d'échelle.
M. et Mme [E] ne répliquent pas à ce moyen tiré de la servitude de tour d'échelle.
- Motivation de la cour
Le 'tour d'échelle' n'est pas une servitude légale. Par commodité et par usage, le terme 'servitude' est utilisé par référence à la servitude de passage, mais aucun texte n'en prévoit l'existence ni n'en organise les modalités.
Il s'agit d'un droit de passage momentané accordé au propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur édifié en limite de propriété pour lui permettre de passer sur le fonds contigu pour réparer le mur ou la façade de ce bâtiment parce qu'il ne peut y accéder de chez lui.
Cette autorisation temporaire est accordée amiablement, à titre de tolérance ou par une servitude conventionnelle ou, à défaut d'accord, judiciairement. Elle s'inscrit dans le cadre de relations de bon voisinage qui impliquent d'une part que le propriétaire du fonds 'servant' ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande, mais d'autre part que le propriétaire du fonds 'dominant' ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et surtout en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.
La définition, le contenu et les limites de cette 'servitude' démontrent que le régime instauré pour le bénéficiaire de cette autorisation temporaire de passage sur le fonds voisin n'est pas de nature à régir les relations entre les parties à l'occasion de la présente affaire.
C'est donc à tort que le syndicat et M. [Y] [H] fondent leurs demandes de reconstruction du mur démoli par leur voisin à l'occasion des travaux de construction de leur maison sur la jurisprudence applicable à la servitude de tour d'échelle.
Il découle des développements qui précèdent que la demande des appelants fondée sur la servitude de tour d'échelle ne saurait être accueillie.
* Au fondement de l'enrichissement sans cause
- Moyens des parties
Le syndicat et M. [Y] [H] font enfin valoir que M. et Mme [E] ont bénéficié d'un avantage indu, consistant à ne pas avoir à reconstruire le mur qu'ils ont délibérément détruit, sans contrepartie au profit de leur propriété voisine de sorte qu'ils ne pourront qu'être condamnés à les indemniser à concurrence de l'appauvrissement qu'ils leur font subir.
M. et Mme [E] rétorquent qu'exiger d'eux, en contradiction avec l'accord conclu entre les parties, la reconstruction du mur constituerait un enrichissement sans cause au profit des appelants.
- Motivation de la cour
Il convient de rappeler que l'exercice de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause, codifiée aujourd'hui par l'article 1303 du code civil, inapplicable au présent litige, suppose la réunion de deux conditions, à savoir un enrichissement dépourvu de cause et le caractère subsidiaire d'une telle action. Il revient dès lors aux demandeurs de rapporter la preuve d'un enrichissement injustifié et de l'absence d'autre recours pour rééquilibrer leur patrimoine. De même, l'existence d'un obstacle de droit privant les demandeurs d'exercer une autre action fera échec à une demande fondée sur l'enrichissement sans cause.
Il résulte des développements qui précèdent que l'appauvrissement allégué est la conséquence de l'accord conclu entre les parties portant sur la démolition du mur sans contrepartie convenue démontrée par le syndicat et M. [Y] [H] de sorte que ces derniers ne peuvent prétendre à l'indemnité réclamée au titre de la reprise du mur litigieux au fondement de l'enrichissement sans cause.
Par voie de conséquence, la demande des appelants fondée sur l'enrichissement sans cause, injustifiée, ne saurait être accueillie.
Le jugement en ce qu'il rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [Y] [H] sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H]
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H] demandent la condamnation de M. et Mme [E] à leur payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, chacun, sans développer aucun moyen de fait ou de droit à l'appui de cette prétention.
Cette demande injustifiée sera par conséquent rejetée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en cause d'appel d'allouer la somme de 2.500 euros à M. et Mme [E] qui sera acquittée in solidum par le syndicat des copropriétaires et M. [Y] [H].
L'équité ne commande pas d'accueillir la demande des appelants de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,
Dans les limites de l'appel,
CONFIRME le jugement,
Y ajoutant,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) et M. [Y] [H],
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) et M. [Y] [H] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) et M. [Y] [H] à verser à M. et Mme [E] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
