COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 50G
DU 25 FEVRIER 2020
N° RG 19/03025
N° Portalis DBV3-V-B7D-TE63
AFFAIRE :
Société civile LAMARK FOCH
C/
[G] [N]
[U] [M] épouse [N]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Avril 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 16/065500
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-l'ASSOCIATION AVOCALYS,
-la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 18 février 2020 dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (CIV.3) du 07 mars 2019 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de VERSAILLES le 21 décembre 2017
Société civile LAMARK FOCH
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 004247,
Me Samuel SCHERMAN de la SELEURL SAMUEL SCHERMAN AVOCAT, avocat plaidant - barreau de PARIS, vestiaire : P.51
****************
DÉFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI
Monsieur [G] [N]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 2] (46)
Madame [U] [M] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par de Me [U] DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1961757
Me Caroline DEPOUEZ, avocat plaidant - barreau d'AIX EN PROVENCE
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 27 avril 2017 qui a statué ainsi :
Dit que l'assignation délivrée à l'encontre de la succession de [B] [R] le 8 avril 2016 est nulle.
Dit que l'assignation en intervention forcée délivrée contre M. et Mme [N] le 3 août 2016 est régulière,
Déclare recevable l'action engagée par la SCI Lamark Foch comme non forclose.
Dit que la société Lamark Foch a qualité à agir,
Dit que le compromis de vente signé entre Mme [R] [B] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 est nul,
Déboute la SCI Lamark Foch de ses demandes présentées contre les époux [N] en exécution forcée de la vente,
Rejette la demande reconventionnelle présentée par les consorts [N],
Condamne la SCI Lamark Foch à payer aux consorts [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Lamark Foch aux dépens de l'instance,
Rejette la demande de radiation de la publication de l'assignation,
Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière,
Rejette la demande d'exécution provisoire.
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 21 décembre 2017 qui a statué ainsi :
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'assignation délivrée à l'encontre de la succession de [B] [R] le 8 avril 2016 est nulle, dit que l'assignation en intervention forcée délivrée contre Mme et M. [N] le 3 août 2016 est régulière, déclaré recevable l'action engagée par la SCI Lamark Foch comme non forclose et dit que la société Lamark Foch a qualité à agir,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Déboute M. et Mme [N] de leurs demandes tendant à voir déclarée la promesse de vente des 10 et 29 décembre 2014 nulle ou caduque,
Déclare recevables les demandes de la SCI Lamark Foch,
Dit que la vente, par M. et Mme [N] au profit de la société Lamark Foch, dans un ensemble immobilier situé à Boulogne Billancourt 22, rue Cacheux, du lot no 3 cadastré AT [Cadastre 1] 22, rue [R] portant sur une superficie de 00 ha 1 1 a 36 ca : une maison d'habitation et les trois mille cinq cent cinquante/dix millièmes (3550/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Etant précisé qu'aux termes de l'état descriptif de division sont rattachés à ce lot :
le droit de démolir cette construction et de construire sur son implantation un immeuble neuf dans la limite de l'autorisation qui serait alors accordée,
le droit à la jouissance exclusive, perpétuelle et particulière de la fraction de terrain d'une contenance de quatre cent sept mètres carrés sept centièmes, sur lequel cette maison est implantée ainsi que la cour et dépendance et la sortie sur la rue [R], moyennant le prix de 1.130.000 euros
est parfaite,
En conséquence, fait injonction aux parties de signer l'acte authentique dans un délai de 3 mois à compter du présent arrêt devant le notaire de l'acquéreur, et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant trois mois, à l'encontre de M. et Mme [N],
Passé le délai de 6 mois, si l 'acte authentique n'est pas signé le présent arrêt vaudra acte de vente et devra être publié au service des hypothèques compétent à l'initiative de la partie la plus diligente,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Lamark Foch,
Rejette les demandes indemnitaires de M. et Mme [N],
Condamne in solidum M. et Mme [N] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Lamark Foch une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 7 mars 2019 qui a statué ainsi :
Casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Lamark Foch aux dépens,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile Lamark Foch et la condamne à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros.
La Cour de cassation a relevé que, pour dire que la promesse de vente n'était pas caduque, l'arrêt retient que la société civile Lamark Foch ne pouvait se prévaloir de l'obtention du prêt avant la date du 1 er mars 2015, puisque la condition suspensive était prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, que [B] [R] n'avait pas mis en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention de ce prêt conformément aux dispositions de l'avant-contrat et que les parties avaient accepté une prorogation tacite du délai de réitération car le notaire du vendeur, mandaté par les deux parties pour ce faire, n'avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015 alors que le notaire de l'acquéreur lui avait réclamé dès le 20 mai 2015 le « dossier d'usage ».
Elle a jugé qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté de [B] [R] de proroger le délai prévu pour la réitération de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Vu la déclaration de saisine de cette cour en date du23 avril 2019 par la société civile Lamark Foch à l'encontre de M. et Mme [N].
Vu les dernières conclusions en date du 25 septembre 2019 de la société civile Lamark Foch qui demande à la cour de :
Avant toute chose,
Confirmer le jugement en ce qu'il l'a jugée recevable en son action en réalisation forcée du compromis de vente signé entre Mme [B] [R] et M. [F] [O] les 10 et 29 décembre 2014 et en ce qu'il a débouté M. [G] [N] et Mme [U] [N] de leurs demandes indemnitaires ;
En outre,
Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul le compromis de vente signé entre Mme [B] [R] et M. [F] [O] les 10 et 29 décembre 2014 ;
En conséquence,
Constater que par la rencontre des volontés de la société Lamark Foch et de Mme [B] [R] intervenue les 10 et 29 décembre 2014, la vente du lot n°3 est parfaite ;
Constater que la vente du lot n°3 implique la jouissance exclusive du lot n°2 ;
Constater qu'elle est fondée à poursuivre l'exécution forcée de la vente du lot n°3, comprenant la jouissance exclusive du lot n°2, à l'encontre de M. [G] [N] et Mme [U] [N] ;
Dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente par M. et Mme [N] à la société Lamark Foch :
du lot n°3 comprenant la jouissance exclusive du lot n°2 de la copropriété d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section AT numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 11a36ca moyennant le prix de 1.130.000 euros net, payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente par les parties devant être versé par la société Lamark Foch entre les mains de M. et Mme [N] en contrepartie du transfert de propriété incombant à M. et Mme [N],
Dire et juger que l'arrêt à intervenir sera publié en tant qu'acte de vente auprès du Service de publicité foncière compétent, à la requête de la partie la plus diligente ;
Subsidiairement,
Dire que la déclaration d'intention d'aliéner en date du 8 juin 2015 vaut promesse synallagmatique de vente ;
En conséquence,
Constater que par la rencontre des volontés de la société Lamark Foch et de Mme [B] [R] intervenue les 10 et 29 décembre 2014, la vente du lot n°3 et du lot n°2 est parfaite ;
Constater que la société Lamark Foch est fondée à poursuivre l'exécution forcée de la vente du lot n°3 à l'encontre de M. et Mme [N] ;
Dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente par M. et Mme [N] à la société Lamark Foch du lot n°3 de la copropriété d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], cadastré section AT numéro [Cadastre 1], pour une contenance de 11a36ca moyennant le prix de 1.130.000 euros net, payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente par les parties devant être versé par la société Lamark Foch entre les mains de M. et Mme [N], en contrepartie du transfert de propriété incombant à M. et Mme [N]
Dire et juger que l'arrêt à intervenir sera publié en tant qu'acte de vente auprès du Service de publicité foncière compétent, à la requête de la partie la plus diligente ;
En tout état de cause,
Débouter M. et Mme [N] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;
Condamner in solidum M. et Mme [N] à lui payer la somme de 50.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamner in solidum M. et Mme [N] à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions en date du 20 septembre 2019 de M. et Mme [N] qui demandent à la cour de':
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Lamark Foch de ses demandes présentées contre les époux [N] en exécution forcée de la vente, mais, au regard des différents moyens soulevés par eux et de l'arrêt de la Cour de cassation, il est demandé plus spécifiquement à la Cour de :
S'agissant de la nullité de l'assignation du 8 avril 2016 :
Confirmer en ce qu'il a dit que l'assignation délivrée à l'encontre de la succession de [B] [R] le 8 avril 2016 est nulle pour défaut de personnalité juridique au visa de l'article 32 et 117 du code de procédure civile
S'agissant des moyens tendant à la nullité du compromis de vente :
Confirmer en ce qu'il a dit que le compromis de vente signé entre Mme [R] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 est nul pour indétermination de son objet (par application des articles 1108 et 1129 alors en vigueur) ;
Et y ajoutant :
Prononcer la nullité du compromis de vente signé entre Mme [R] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 pour impossible exécution d'un contrat différent ;
Prononcer la nullité du compromis de vente signé entre Mme [R] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 par application de l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation';
Débouter la société Lamark Foch de ses demandes, fins et conclusions ;
Et y ajoutant encore s'agissant des moyens tendant à la caducité du compromis de vente,
Retenir que les courriers de la Banque Esperito Santo et de la Vénétie des 28 avril 2015 et 26 janvier 2016 ne valent pas offres de crédit et ne correspondent pas au montant à financer aux termes du compromis ;
Prononcer en tout état de cause la caducité du compromis de vente signé entre Mme [R] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 pour non- obtention d'une offre de prêt dans le délai fixé au titre de la condition suspensive d'obtention du prêt et à tout le moins à la date fixée pour la signature de l'acte authentique ;
Prononcer la caducité du compromis de vente signé entre Mme [R] et Mme [O] les 10 et 29 décembre 2014 pour absence de séquestre du prix de vente et des frais à la date du 15 avril 2015 ;
Prononcer la caducité du compromis de vente signé entre Mme [R] et M. [O] les 10 et 29 décembre 2014 faute de prorogation claire et non équivoque de Mme [R]';
S'agissant des demandes formulées à titre principal par la société Lamark Foch et tendant à voir constater et juger que la vente du lot n° 3 implique la jouissance exclusive du lot n° 2 et que la poursuite de l'exécution forcée de la vente du lot n° 3 comprend la jouissance du lot n° 2
Relever que les prétentions de la société Lamark Foch sont différentes du contrat dont elle demande l'exécution
Déclarer irrecevables les prétentions de la société Lamark Foch en ce qu'elles sont nouvelles en appel
A défaut :
Confirmer qu'il ne saurait y avoir transfert des droits attachés au lot n° 2 dès lors que M. et Mme [N] n'en sont pas propriétaires et que la jouissance exclusive de ce lot n'est pas rattachée au lot n° 3 ;
Constater qu'aucun acte ou qu'aucune décision de justice relatif à la jouissance exclusive portant sur le lot n° 2 ne peut être publié auprès du service de la publicité foncière ;
Déclarer inexécutables les demandes tendant à voir constater et juger que la vente du lot n° 3 implique la jouissance exclusive du lot n° 2 et que la poursuite de l'exécution forcée de la vente du lot n° 3 comprend la jouissance du lot n° 2 ;
Débouter la société Lamark Foch de ses demandes, fins et conclusions ;
S'agissant des demandes formulées à titre subsidiaire par la société Lamark Foch tendant à voir reconnaître que la déclaration d'intention d'aliéner en date du 8 juin 2015 vaut promesse synallagmatique de vente, en conséquence constater que la vente du lot n° 3 et du lot n° 2 est parfaite, constater que la société Lamark Foch est fondée à poursuivre l'exécution forcée de la vente du lot n° 3 et du lot n° 2 ;
Déclarer irrecevables ces prétentions en ce qu'elles sont nouvelles en appel ;
A défaut :
Retenir que la déclaration d'intention d'aliéner ne vaut pas promesse synallagmatique de vente ;
Retenir qu'il ne saurait y avoir transfert du lot n° 2 puisque que M. et Mme [N] n'en sont pas propriétaires ;
Constater qu'aucun acte ou qu'aucune décision de justice portant transfert du lot n° 2 ne peut être publié auprès du service de la publicité foncière ;
Déclarer inexécutables les demandes tendant à obtenir la vente forcée du lot n°2 ;
Débouter la société Lamark Foch de ses demandes, fins et conclusions ;
En toutes hypothèses :
Débouter la société Lamark Foch de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande reconventionnelle
Et, en conséquence :
Condamner la société Lamark Foch à leur payer':
la somme de 80 000 euros au titre de l'immobilisation du bien ;
la somme provisionnelle de 144 035 euros du fait des majorations de retard des frais de la succession ;
la somme de 20 000 euros pour procédure abusive.
Condamner la société Lamark Foch à leur payer'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Lamark Foch aux entiers dépens, lesquels pourront être distraits au profit de la Selarl Lexavoue Paris Versailles conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A titre très infiniment subsidiaire, s'il devait être fait droit aux demandes de la SCI Lamark Foch :
Condamner la société Lamark Foch à leur verser le prix de vente de 1 130 000 euros,
Retenir que la vente ne peut porter que sur le seul lot n° 3 dont ils sont propriétaires et rejeter la demande de transfert du lot n° 2 que ce soit en propriété ou en jouissance.
Vu l'ordonnance de clôture du 10 octobre 2019.
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FAITS ET PROCÉDURE
Mme [R], propriétaire d'un bien situé à [Adresse 4], cadastré section AT numéro [Cadastre 1], a conclu avec M, [F] [O] un compromis de vente par acte sous seing privé signé le 10 décembre 2014 par l'acquéreur et le 29 décembre 2014 par le vendeur.
Il était conclu à un prix de 1 130 000 euros et sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur.
La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2015, une faculté de substitution était prévue à l'acte.
Le 28 avril 2015, la SCI Lamark Foch, substituée à M. [O], a obtenu un accord de prêt pour un montant de 1 000 000 euros.
Le 10 juin 2015, le notaire a déposé une déclaration d'intention d 'aliéner dans le but de purger le droit de préemption, et le 10 août 2015 la mairie de [Localité 5] a renoncé à exercer ce droit,
Le 22 décembre 2015, Mme [R] a été placée sous mesure de tutelle, confiée à un gérant de tutelle.
Le [Date décès 1] 2016, Mme [R] est décédée.
Par acte du 8 avril 2016, la société civile immobilière Lamark Foch a assigné la «'succession'» de [B] [R] aux fins de voir dire la vente intervenue entre elle et Mme [R] parfaite.
Par actes du 3 août 2016, la société Lamark Foch a assigné M. [G] [N] et Mme [Q] [N] devant ce tribunal en intervention forcée, en leur qualité de légataires universels de [B] [R] décédée le [Date décès 1] 2016.
Les deux affaires ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction.
Mme [U] [N] née [M], légataire universelle de [B] [R], est intervenue volontairement à l'instance, Mme [Q] [N] ayant été assignée par erreur.
Le tribunal a prononcé le jugement dont appel.
Aux termes de ses conclusions précitées, la société civile Lamark Foch rappelle qu'elle a été fondée en 2010, que son activité consiste en l'achat d'immeubles destinés à la revente et en la gestion et location d'immeubles et que M. [F] [O] était son gérant.
Elle rappelle les termes du compromis de vente signé le 10 décembre 2014 portant sur le lot 3 de l'immeuble.
Elle expose que M. [O] n'a pu obtenir son prêt dans le délai convenu en raison de l'absence de communication par Mme [R] de documents administratifs mais que chacune des parties a néanmoins continué d'exécuter le compromis au-delà du 1er mars 2015, M. [O] ayant substitué la société Lamark Foch le 27 avril 2015 et celle-ci ayant obtenu un accord de financement de la Banque Espirito Santo et de la Vénétie-BESV- en date du 28 avril 2015 pour un montant de 1.000.000 euros et Mme [R] ayant déposé une « Déclaration d'Intention d'Aliéner » afin de purger le droit de préemption urbain conformément aux stipulations contractuelles et son notaire informant le notaire de la société, le 14 août 2015, que la commune avait renoncé, le 10 août 2015, à exercer son droit de préemption.
Elle indique que son notaire a invité, le 20 août 2015, le notaire de Mme [R] à lui communiquer diverses pièces nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente et qu'elle était sur le point de signer l'acte authentique avec Mme [R], lorsque celle-ci est tombée dans le coma, une mesure de tutelle étant ouverte par jugement du 22 décembre 2015.
Elle précise qu'elle a été informée le 11 janvier 2016 de cette mesure, que la banque BESV lui a confirmé, le 26 janvier 2016, qu'elle réitérait son offre de prêt et qu'elle a sommé, par acte du 29 janvier 2016, Mme [R] de réitérer sans délai par acte authentique les termes et conditions du compromis de vente et qu'elle a appris, le 1er mars 2016, son décès.
Elle rappelle que le compromis précise qu'en cas de décès du vendeur, personne physique avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, ses ayants droit seront tenus à la réalisation de l'acte dans les mêmes conditions que leur auteur.
Elle fait état de ses vaines démarches auprès de ses légataires universels et précise avoir appris qu'ils étaient, en réalité, en discussions avec d'autres investisseurs, en violation du compromis de vente.
Elle relate la procédure.
Elle conteste toute forclusion.
Elle précise qu'elle a délivré à Mme [R], le 29 janvier 2016, une sommation de réitérer le compromis de vente par acte authentique.
Elle rappelle que le compromis de vente stipule'que si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus.
Elle affirme que le délai d'un mois pour agir ne peut avoir commencé à courir le 29 janvier 2016, en l'absence de constatation à cette date du refus de signer l'acte authentique.
Elle considère, citant un arrêt, que le délai d'un mois ne pouvait commencer à courir tant que l'échec de la vente n'avait pas été acquis.
Elle expose qu'elle a multiplié les démarches, à compter du 29 janvier 2016, pour parvenir à la signature de l'acte et que le notaire du vendeur ne lui a jamais notifié un acte de refus, ni lors de la mise sous tutelle ni lors du décès de Mme [R].
Elle affirme qu'il a, au contraire, donné l'apparence d'une volonté de son client de réitérer la vente, lui indiquant, le 15 mars 2016, qu'après la signature de l'acte de notoriété, les légataires lui donneraient l'autorisation de transmettre les documents administratifs sollicités
Elle ajoute que M. et Mme [N] n'ont eux-mêmes pas davantage exprimé leur souhait de ne pas réitérer la vente à la suite de son courriel du 31 mars 2016.
Elle fait valoir, en tout état de cause, que ce délai n'est pas un délai de forclusion entraînant l'irrecevabilité de son action.
Elle expose, citant des arrêts, que l'action introduite en violation du délai contractuel d'un mois pour agir, n'est pas déclarée irrecevable lorsqu'il n'a pas été précisé qu'il s'agissait d'un délai de forclusion dont le non-respect serait sanctionné par l'irrecevabilité de l'action et souligne que le compromis ne le précise pas.
Elle soutient qu'elle a qualité à agir.
Elle rappelle que le compromis de vente a été conclu avec faculté de substitution au profit d'une société dont M. [O] serait « le gérant ».
Elle déclare qu'en application de l'article 1156 du code civil, le contrat doit être interprété d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes, le juge appréciant souverainement l'intention des parties contractantes dans les termes employés par elles, comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.
Elle estime qu'il résulte du compromis que les parties ont employé le terme général « le gérant » afin de permettre une substitution au profit d'une société dont M. [O] serait le gérant unique ou le co-gérant, sans distinction.
Elle se prévaut également du comportement du vendeur, qui n'a jamais auparavant contesté la substitution intervenue au profit d'elle, et en infère que les parties ont eu la commune intention d'autoriser la substitution au profit d'une société dont M. [O] serait le co-gérant.
Elle affirme que les époux [N] ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir que les parties auraient entendu limiter la faculté de substitution en faveur d'une société dont M. [O] serait le gérant « unique » et estime qu'une telle preuve leur incombe.
Elle affirme, se prévalant d'auteurs, que la substitution pouvait régulièrement intervenir après la date prévue pour la signature de l'acte authentique, faute de transfert de propriété.
Elle expose qu'il a été convenu que le transfert de propriété interviendrait au moment de la réitération de la vente par acte authentique, qui n'est jamais intervenue.
Elle souligne qu'il n'a pas été stipulé que la substitution devrait intervenir avant la date prévue au compromis de vente pour la signature de l'acte authentique, soit avant le 31 mars 2015.
Elle affirme enfin que le bénéficiaire de la substitution est fondé à solliciter la vente forcée en lieu et place de l'acquéreur initial.
La société soutient que le compromis de vente est valable.
Elle fait valoir que l'objet du compromis de vente est suffisamment déterminé.
Elle rappelle l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 qui impose d'indiquer la nature de l'immeuble, sa situation, sa contenance et sa désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit) et, s'agissant d'un immeuble en copropriété, l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le contrat doit également désigner le lot et la superficie de sa partie privative et ajoute que, sur le fondement de l'article 1129 du code civil, la Cour de cassation exige que figure dans la promesse de vente, la détermination de la quote-part de parties communes.
Elle cite les termes du compromis de vente, affirme qu'il comprend les énonciations exigées et conclut que l'objet du compromis de vente est parfaitement déterminé, au regard de l'article 1129 du code civil et des dispositions spéciales applicables aux ventes immobilières.
Elle reproche au tribunal de s'être fondé sur un écrit inopposable, M. et Mme [N] ayant versé aux débats un exemplaire sur lequel figure la mention supplémentaire du lot n°2.
Elle fait valoir qu'avant l'action judiciaire, ni M. [O] ni elle-même n'ont été rendus destinataires de l'exemplaire du compromis de vente sur lequel figure la mention supplémentaire du lot n°2 et que M. [O] n'a pu parapher ou signer cet exemplaire.
Elle relève qu'il n'existe aucun paraphe de celui-ci à l'endroit du compromis de vente où l'ajout manuscrit a été effectué.
Elle conclut que cet exemplaire est inopposable, la signature de M. [O], nécessaire à la perfection de l'acte juridique, faisant défaut.
Elle estime que cet exemplaire a vraisemblablement été modifié postérieurement à sa signature par lui et qu'à supposer qu'il comporte sa signature, celle-ci serait un faux.
Elle souligne que, compte tenu de la dénégation de cette signature, il ne peut être fait application de cet exemplaire, conformément à l'article 1373 du code civil, sans avoir vérifié au préalable la signature.
Elle demande donc que cet exemplaire soit écarté de la procédure et que soit seul pris en compte celui produit par elle, signé et paraphé par l'ensemble des parties et contenant un objet suffisamment déterminé.
Subsidiairement, si l'exemplaire produit par les intimés était considéré opposable, elle demande que soit tranchée la nature du lot n°2.
Elle affirme que le lot n°2 se compose d'un droit de jouissance exclusif qui était nécessairement inclus dans le lot n°3.
Elle en conclut que, même en prenant en compte l'exemplaire litigieux, il n'existe aucune incertitude quant à l'objet du compromis de vente, le droit de jouissance exclusive sur le jardin qui compose le lot n°2 étant nécessairement rattaché au lot n°3.
Elle ajoute que le compromis de vente qui devait être signé avec un tiers acquéreur ne mentionne lui aussi que le lot n°3.
Elle invoque donc la mauvaise foi des époux qui se prévalent d'un compromis qui n'a jamais été signé par M. [O] et qui comporte un ajout du lot n°2 dans l'unique but de faire croire que l'objet du compromis de vente n'est pas déterminé et que ce dernier est donc nul.
Subsidiairement, elle demande donc qu'il soit jugé qu'il n'existe aucune incertitude quant à l'objet du compromis de vente, le droit de jouissance exclusif sur le jardin qui compose le lot n°2 étant nécessairement rattaché au lot n°3.
Elle expose que le règlement de copropriété ne peut prévoir qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.
Elle en conclut que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune est nécessairement inclus dans un lot de copropriété formé d'une partie privative, étant alors indissociablement lié aux parties privatives du lot de copropriété auquel il est rattaché.
Elle indique qu'aux termes du règlement de copropriété, le lot n°2 est constitué d'un droit de jouissance exclusif sur le jardin qui entoure la maison d'habitation du lot n°3.
Elle déclare, citant un arrêt, que le jardin doit être entendu comme une partie commune dès lors que le règlement de copropriété précise que les parties communes comprennent « la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier.
Elle en déduit que le jardin d'une superficie de deux cent quatre-vingt-dix-neuf mètres carrés quarante est une partie commune et, donc, que le droit de jouissance exclusive du jardin est nécessairement inclus dans un lot de copropriété qui comprend une partie privative.
Elle affirme que le droit de jouissance exclusive du jardin, partie commune, est nécessairement inclus dans le lot de copropriété n°3, en ce qu'il est le seul lot de copropriété qui comprend une partie privative soit la maison d'habitation attenante au jardin.
Elle estime que, même si l'objet du compromis de vente qu'elle verse aux débats ne mentionne pas le lot n°2, la cession du lot n°3 emporte nécessairement cession de la maison d'habitation et, également, transfert du droit de jouissance exclusive du jardin.
Elle fait valoir qu'un droit de jouissance exclusive peut faire l'objet d'un transfert, la Cour de cassation ayant précisé que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune est l'accessoire d'un lot privatif et en tant que tel, est nécessairement cédé avec celui-ci.
Elle se prévaut en outre d'un auteur.
Elle en conclut que quelques soient les documents produits, l'objet du compromis de vente porte sur la maison d'habitation du lot n°3, mais également sur le droit de jouissance exclusive du jardin y attenant.
La société conteste toute caducité du compromis de vente.
Elle rappelle qu'aux termes de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation, la promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à dix-huit mois ou toute prorogation d'une promesse portant sa durée totale au-delà doit être constatée par acte authentique à peine de nullité.
Elle affirme, citant un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, qu'une partie ne peut se prévaloir de cette irrégularité, formelle, si celle-ci résulte d'une «'turpitude'» qui lui est imputable.
Elle soutient que les époux [N] et leur notaire n'ont pas été diligents durant toute la période qui a suivi la signature du compromis de vente.
Elle indique que, le 29 janvier 2016, elle a invité le vendeur à réitérer par acte authentique les termes et conditions du compromis de vente, que son notaire a relancé le notaire du vendeur le 16 février, qu'informé du décès de Mme [R], il a sollicité du notaire du vendeur la communication des coordonnées des légataires universels de la défunte qui ne les lui a jamais transmises.
Elle relève que ces légataires étaient en discussions avec d'autres investisseurs.
Elle conclut que, du fait de ces atermoiements du vendeur et de son notaire, le compromis n'a pu être réitéré par acte authentique avant l'expiration du délai de dix-huit mois.
Elle estime que c'est en sachant que le dépassement de la date du 29 juin 2016 leur permettrait de se prévaloir d'une prétendue irrégularité formelle du compromis de vente, que les intimés ont mis en 'uvre cette stratégie.
Elle en conclut à une «'turpitude'» imputable aux époux [N] dont ceux-ci ne peuvent se prévaloir.
Subsidiairement, elle invoque la déclaration d'intention d'aliéner.
Elle expose, citant des arrêts, que la déclaration d'intention d'aliéner vaut promesse synallagmatique de vente lorsqu'elle comporte les mentions relatives à la chose vendue, au prix, à l'identité de l'acquéreur et que la commune a fait connaître son intention de renoncer à son droit de préemption.
Elle expose qu'une déclaration d'intention d'aliéner a été déposée par le notaire de Mme [R] le 10 juin 2015, qu'elle contient les éléments précités et que la commune a renoncé à son droit de préemption sur ce bien ce dont il résulte qu'elle vaut promesse synallagmatique de vente depuis le 10 août 2015 et confirme la volonté de Mme [R] de poursuivre la vente au profit de la société Lamark Foch.
Critiquant le jugement, elle estime sans incidence que cette déclaration n'ait pas été signée par les parties, les arrêts précités ne faisant aucune allusion à une telle condition.
Elle ajoute qu'elle a été signée par le notaire du vendeur qui avait tout pouvoir pour effectuer « toutes les formalités préalables au contrat authentique » avec faculté de signer en son nom lesdites pièces.
Elle affirme que cette prétention ne constitue pas une demande nouvelle et renvoie à ses conclusions de première instance.
La société sollicite la réalisation forcée de la vente.
Elle soutient que la vente est parfaite.
Elle rappelle l'article 1589 du code civil et indique qu'il est jugé de manière constante que la promesse synallagmatique de vente vaut vente, dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, et en l'absence de « circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement »., la réitération de la vente étant alors une simple modalité permettant de retarder le transfert de propriété d'une vente déjà formée.
Elle affirme que tel est le cas.
Elle fait valoir qu'il a été convenu que la réitération par acte notarié ne conditionnerait que le transfert de propriété.
Elle conclut que la vente entre les parties est parfaite depuis la signature du compromis de vente et que la réitération par acte authentique n'est qu'une modalité d'exécution de la vente déjà formée.
Elle réitère que le compromis n'est pas caduc.
Elle soutient que la condition suspensive d'obtention de prêt a valablement été levée le 28 avril 2015.
Elle expose que, dans le compromis de vente, la réitération authentique est soumise à la réalisation préalable de la condition suspensive d'obtention de prêt avant le 1er mars 2015.
Elle considère que cette condition a valablement été levée par la remise d'une offre de prêt par BESV conforme aux conditions principales contractuellement prévues.
Elle indique que le compromis de vente stipule que la condition suspensive d'obtention de prêt serait réputée avoir été levée par la remise d'une offre de prêt écrite et consentie aux conditions principales d'un montant maximum de la somme empruntée de 1.130.000 euros, d'une durée maximale de remboursement de 15 ans, d'un taux nominal d'intérêt de 4% l'an hors assurance avec un privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.
Elle expose que l'offre porte sur un prêt de 1.000.000 euros d'une durée de trois ans étant précisé qu'une somme de 150.000 euros est demeurée bloquée chez son notaire afin de compléter cette offre.
Elle en conclut que cette offre est conforme aux conditions principales contractuellement prévues, de sorte qu'elle est réputée avoir levé la condition suspensive d'obtention de prêt le 28 avril 2015.
En réponse aux intimés sur l'application de l'article L. 312-8 du code de la consommation, elle fait valoir qu'il importe peu que cette offre ne contienne pas les mentions obligatoires de l'article L. 312-8 du code de la consommation au motif que l'article L. 312-3 du code de la consommation dispose que les crédits immobiliers destinés à financer une activité professionnelle sont exclus du champ d'application de cet article.
Elle déclare que l'offre de prêt est destinée à financer une activité professionnelle puisqu'elle a été consentie par la banque BESV en vue d'un achat immobilier qui s'inscrit dans le cadre de l'objet social de la société qui est « l'achat et la revente d'immeubles, la gestion et la location d'immeubles ».
Elle ajoute qu'il est désormais de jurisprudence constante que la seule sanction de l'inobservation des règles de forme prévues par l'article L. 312-8 du code de la consommation est la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge.
Elle en conclut que la prétendue inobservation de l'article L 312-8 ne peut entraîner la nullité de l'offre de prêt de la banque.
Elle soutient que le délai initialement prévu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt avait été repoussé.
Elle cite un arrêt de la Cour de cassation rejetant un pourvoi formé contre un arrêt ayant retenu que le comportement des parties traduisait une « volonté commune, certaine et non équivoque des parties de renoncer à ces délais » de sorte que la réalisation de la condition suspensive postérieurement à l'expiration des délais initialement prévus a été jugée valable.
Elle affirme qu'en l'espèce, les parties ont poursuivi leurs efforts après l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt le 1er mars 2015.
Elle expose que M. [O] a substitué la société Lamark Foch le 27 avril 2015, que celle-ci a entrepris des négociations avec BESV qui ont abouti à l'obtention d'un prêt en date du 28 avril 2015, pour un montant de 1.000.000 euros et que l'offre de prêt a été réitérée le 26 janvier 2016.
Elle expose également que, le 20 mai 2015, le notaire du vendeur a transmis une partie des pièces nécessaires à la signature de l'acte authentique de vente et, le 10 juin 2015, déposé une «'Déclaration d'intention d'aliéner », afin de purger le droit de préemption urbain conformément aux stipulations contractuelles.
Elle expose enfin que le notaire les a informés des problèmes de santé de la venderesse puis de sa mise sous tutelle et de la nécessité de faire évaluer l'immeuble préalablement à la signature de l'acte authentique.
Elle ajoute que le vendeur n'a pas usé, le 1er mars 2015, de la faculté dont il disposait aux termes du compromis de vente, pour solliciter de l'acquéreur la justification d'un dépôt de dossier de prêt.
Elle conclut que les parties ont eu la volonté commune, certaine et non équivoque, de proroger le délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt au-delà du 1er mars 2015.
En réponse aux intimés, elle réitère qu'il est sans incidence que la déclaration d'intention d'aliéner ait été déposée par le notaire de la venderesse, celui-ci ayant reçu pouvoir d'effectuer « toutes les formalités préalables au contrat authentique » avec faculté de signer en son nom ces pièces.
Elle estime non transposable l'arrêt invoqué par eux aux motifs que ce sont des courriers entre notaires qui ont été jugés insuffisants pour établir un accord du vendeur pour proroger le délai et que les discussions entre les parties les contredisaient.
Elle ajoute qu'en l'espèce, les intimés ne démontrent pas la volonté de Mme [R] de ne pas poursuivre la vente avec elle.
Elle soutient, en tout état de cause, qu'elle seule peut se prévaloir des conséquences juridiques de la prétendue défaillance de la condition suspensive de prêt.
Elle fait valoir, citant des arrêts, que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie, seule cette dernière est admise à invoquer la caducité résultant de la défaillance de la condition suspensive.
Elle souligne que le compromis de vente précise que la condition d'obtention du prêt est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.
Elle en infère qu'elle seule peut se prévaloir des conséquences juridiques de la prétendue défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Elle estime enfin que les intimés ne peuvent «'raisonnablement'» prétendre que le compromis de vente serait caduc, faute d'avoir levé la condition suspensive de séquestre du prix.
Elle rappelle que cette condition peut être levée par l'acquéreur au plus tard à l'occasion de la signature de l'acte authentique.
Elle en conclut qu'en l'absence de réitération par acte authentique, le délai pour la réalisation de la condition suspensive de séquestre du prix n'est manifestement pas expiré.
Elle invoque la mauvaise foi des époux [N] qui excipent du défaut de séquestre du prix de vente alors que celui-ci résulte directement du refus du vendeur de procéder à la signature de l'acte authentique.
La société soutient que la date du 31 mars 2015 constitue le point de départ de la période à partir de laquelle elle peut obliger le vendeur à s'exécuter.
Elle fait valoir que la Cour de cassation a jugé que le dépassement du délai convenu pour la signature de l'acte authentique ne peut être sanctionné par la caducité de l'avant-contrat et la vente déjà formée en l'absence de stipulations contractuelles en ce sens.
Elle considère que l'expiration de la date limite détermine seulement le moment à compter duquel le contractant a la possibilité d'obliger l'autre à régulariser l'acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s'exécuter spontanément, de demander judiciairement la réalisation forcée de la vente.
Elle rappelle que le compromis de vente énonce que la date d'expiration du délai, le 31 mars 2015, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Elle en conclut que l'absence de réitération par acte authentique avant la date du 31 mars 2015 ne peut entraîner la caducité du compromis de vente, faute de stipulation contractuelle en ce sens.
Elle fait ainsi valoir qu'au contraire, la date du 31 mars 2015 doit s'analyser comme le point de départ de la période à partir de laquelle elle peut obliger le vendeur à régulariser l'acte authentique.
Elle estime donc que ses demandes sont justifiées et sollicite la condamnation des intimés au paiement de dommage set intérêts pour résistance abusive.
Elle s'oppose aux demandes des époux [N].
Elle fait valoir qu'ils ne peuvent solliciter le paiement de frais de succession dont ils sont les seuls redevables et auxquels elle est totalement étrangère.
Elle fait également valoir que la demande d'indemnisation liée à l'immobilisation du bien est dénuée de tout fondement car cette immobilisation n'est due qu'à leurs «'turpitudes'», eux-mêmes ayant, alors que Mme [R] était encore en vie, cherché un autre acquéreur pour l'immeuble au mépris du compromis de vente qui avait été signé et était en cours d'exécution par elle.
Elle estime que s'ils avaient avaient respecté la volonté de leur légataire, qui n'a aucun lien de parenté avec eux, l'immeuble aurait été vendu depuis plusieurs mois ce qui leur aurait permis régler les droits de succession.
Elle fait enfin valoir leur mauvaise foi «'amplement démontrée'».
Aux termes de leurs conclusions précitées, M. et Mme [N] rappellent les termes du compromis de vente conclu alors que Mme [R] était âgée de plus de 92 ans, exposent que le prêt n'a pas été obtenu avant le délai fixé, que le prix de vente et les frais n'ont pas été séquestrés avant le 15 avril 2015 et affirment qu'aucune prorogation n'est intervenue, Mme [R] n'ayant donné aucun mandat à un notaire pour poursuivre les démarches en vue de la signature de l'acte authentique de vente au-delà des dates fixées dans le compromis et ni l'acquéreur ni un notaire ne s'étant rapproché d'elle pour savoir si elle était d'accord pour poursuivre les démarches pour la réalisation de la vente.
Ils affirment qu'elle pensait donc que la vente était caduque et que, pour cette raison, elle avait accepté de céder son bien à une autre personne.
Ils contestent qu'elle ait été dans le coma et que son état de santé ait été la cause de l'absence de signature de l'acte authentique.
Ils soulignent que, contrairement à elle, M. [O] et la société Lamark Foch ne sont pas des profanes et que le bien litigieux était convoité depuis longtemps, les diagnostics immobiliers dont il est fait état au compromis de vente ayant été réalisés dès 2013 à la demande d'une société, qui est l'associée unique de la société Lamark Foch, ces sociétés ayant le même gérant ou co-gérant.
Ils relatent la procédure et rappellent la cassation intervenue, la Cour de cassation jugeant que la cour d'appel a retenu à tort une prorogation du délai pour la signature de l'acte authentique.
Ils demandent l'annulation de l'assignation délivrée le 8 avril 2016.
Ils rappellent que celle-ci a été délivrée à la « succession de Madame [B] [K] [O] [C] [R] », dénuée de toute personnalité juridique.
Ils déclarent que cette irrégularité de fond affecte la validité de l'assignation et ne peut être régularisée.
Ils sollicitent l'annulation du compromis de vente et, conformément à ce qu'a jugé la Cour de cassation, sa caducité.
Ils invoquent l'indétermination de l'objet du compromis de vente et l'impossibilité d'exécution d'un contrat différent.
Ils rappellent les articles 1108 et 129 du code civil alors applicables et se prévalent d'un arrêt ayant jugé que la détermination de la quote-part des parties communes afférente au bien vendu constitue pour les parties un élément essentiel de la convention et que l'absence de consistance des parties communes et de la quote-part des parties communes attachées à la propriété d'un bien révélait une absence de détermination suffisante de l'objet de la vente, ce qui entraîne son annulation.
Ils font état de l'objet de la vente dans le compromis qui leur a été remis.
Ils relèvent que le compromis produit par la société est différent de celui qui leur a été remis en leur qualité de légataires de Mme [R].
Ils observent que le lot n° 2 est également repris dans la déclaration d'intention d'aliéner rédigée par le seul notaire alors qu'elle n'en n'avait pas la propriété.
Ils exposent que l'acte en leur possession mentionne, au titre de la désignation des biens, non seulement le lot numéro trois, constitué par la maison d'habitation, mais également le lot numéro 2 constitué d'un « terrain et les 2.620/10.000 èmes de la propriété du sol et des parties communes'» de l'ensemble immobilier.
Ils indiquent que le compromis de vente qu'ils versent aux débats est celui qui a été remis à Maître [F], notaire chargé du règlement de la succession de la défunte, par Maître [X], notaire même qui était désigné pour recevoir l'acte authentique.
En réponse à la société, ils affirment que celle-ci avait parfaitement conscience avant même la procédure judiciaire qu'il existait une difficulté relativement à l'objet de la vente.
Ils soulignent que la sommation de réitérer les termes et conditions du compromis de vente, délivrée le 29 janvier 2016 à la requête de la société fait expressément mention de ce lot n° 2.
Ils relèvent que, même à tort, le lot n° 2 a été intégré dans le compromis et mentionné tout du moins lorsque Mme [R] a signé ce compromis.
Ils observent que Maître [X] a sollicité le service de la publicité foncière dès le lendemain de la signature par Mme [R] afin d'obtenir la fiche immeuble du lot n° 2.
Ils font valoir que le règlement de copropriété a expressément dissocié le terrain situé autour de la maison d'habitation et constitué un lot n° 2 bien spécifique et contestent donc que la cession du lot n° 3 emporte nécessairement droit à la jouissance exclusive du lot n° 2.
Ils concluent, avec le tribunal, qu'il existe une incertitude- qui ne peut être réduite à une erreur matérielle- quant à l'objet sur lequel a porté l'accord des parties.
Ils font état de demandes fluctuantes de la société qui, dans la sommation, vise le lot n° 2, dans ses assignations et conclusions devant le tribunal, le seul lot n° 3 et, dans ses conclusions d'appelant, la réalisation de la vente forcée à titre principal sur le lot n° 3 avec la jouissance exclusive du lot n° 2 et à titre subsidiaire sur les lots n° 3 et n° 2.
Ils en infèrent que l'objet de la vente ne cesse d'évoluer pour l'appelante.
Ils soutiennent qu'elle formule, à cet égard, de nouvelles demandes en appel qui sont irrecevables au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Ils affirment que si elle a pu indiquer dans ses conclusions de première instance que la cession du lot n° 3 emportait nécessairement droit à la jouissance exclusive du lot n° 2, elle n'en a tiré aucune conséquence et n'a formulé surtout aucune demande dans ce sens, ainsi qu'il ressort clairement du dispositif de première instance.
Ils ajoutent que ces prétentions nouvelles ainsi formulées ne peuvent être accueillies aux motifs qu'ils ne peuvent céder ce lot dont Mme [R] n'a jamais été propriétaire, qu'aucune publication d'un transfert de propriété portant sur ce lot n° 2 ne pourra être enregistrée au Service de la publicité foncière et qu'il n'est pas possible de juger que le lot n° 3 comprend la jouissance exclusive du lot n° 2 dont la nature et la contenance sont discutées.
Ils soutiennent que la cour ne peut, compte tenu de l'objet du litige- l'exécution d'un compromis de vente- statuer sur la nature du lot n° 2 de la copropriété, déterminé par le règlement de la copropriété.
Ils exposent que le règlement de copropriété horizontale établi le 11 mars 1968 distingue trois lots, que les consorts [R] ont cédé, par acte du 11 mars 1968, ce lot n° 2 aux différents acquéreurs en indivision du lot n° 1 leur permettant ainsi de bénéficier des droits à construire de ce lot pour édifier un immeuble de plus grande ampleur.
Ils en infèrent que le lot n° 2 appartient aux acquéreurs en indivision du lot n° 1.
Ils ajoutent que ce lot n° 2 a fait l'objet en 2006 d'une donation-partage par l'un de ses indivisaires qui a été publiée au Service de la publicité foncière ce qui n'aurait pu aboutir si Mme [R] avait été propriétaire du lot n° 2.
Ils estiment qu'en s'apercevant que le lot n° 2 ne pouvait être vendu par Mme [R], la société a modifié l'objet de sa demande entre la signification de la sommation en date du 29 janvier 2016 et la délivrance de l'assignation en vente forcée, afin d'obtenir l'exécution d'un compromis de vente inexécutable.
Ils font valoir que la discussion sur la nature du lot n° 2 est sans incidence, ce lot «'n'emportant aucun droit pour les propriétaires du lot n° 3 qui, en conséquence ne peuvent céder quoi que ce soit qui s'y rattache'».
En réponse à l'appelante, ils affirment, citant un arrêt, que si ce lot est une partie commune, «'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot » et, donc, qu'aucun transfert de propriété ne pourrait porter sur ce lot et encore moins être publié.
Ils relèvent également que ce lot comporte, outre le jardin, des millièmes, de sorte qu'il est exclu des parties communes.
Ils concluent que, faute d'en être le propriétaire puisqu'il est la propriété des acquéreurs en indivision du lot n° 1, ils ne peuvent le céder.
Ils réitèrent que le droit de jouissance exclusif du lot n°2 n'est pas rattaché au lot n° 3 ce qui rend non transposables les arrêts invoqués par la société concernant des cas où les droits de jouissance étaient affectés à des lots particuliers.
Ils en concluent que la société Lamark Foch ne peut ni solliciter le transfert de propriété de ce lot ni solliciter le transfert du droit de jouissance du lot n° 2 dès lors qu'il n'est pas rattaché au lot n° 3.
Ils en concluent également qu'il existe une difficulté quant à la détermination de l'objet, la société affirmant même qu'il y aurait transfert également du lot n° 2, alors que seul le lot n° 3 est mentionné dans le compromis de vente dont elle se prévaut.
Ils en concluent enfin que ce lot a été ajouté, à tort, sur le compromis de vente signé par Mme [R].
Ils soulignent que la nature même du lot n° 2 ne devrait pas être une source de discussion au stade de l'exécution d'un compromis de vente et que cette discussion démontre qu'il existe une difficulté majeure quant à la détermination du bien objet du compromis de vente.
Critiquant l'arrêt cassé, ils déclarent qu'il résulte du plan et de la description du lot n° 3 qu'il existe bien un accès distinct, ne nécessitant pas de passage par le lot n° 2 et font état d'une confusion de la cour.
Ils soutiennent également que le compromis est nul en application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation.
Ils affirment, citant des arrêts, qu'une prorogation par acte authentique était nécessaire avant le 29 juin 2016.
Ils infèrent de cette absence que le compromis de vente est nul et de nul effet et, donc, que la société ne peut en solliciter l'exécution forcée.
Ils affirment qu'alors qu'elle tardait pour son financement, la société- professionnelle de l'immobilier- aurait dû solliciter auprès de Mme [R] la régularisation d'une prorogation des délais par acte authentique.
En réponse à l'appelante, ils font valoir qu'elle avait à sa disposition, bien avant le 29 juin 2016, tous les moyens juridiques pour solliciter la vente forcée, pouvant solliciter la désignation d'un mandataire successoral judiciaire lorsqu'elle a eu connaissance du décès soit le 1er mars 2016 afin d'entreprendre les démarches nécessaires pour éviter cette nullité.
Ils contestent avoir fixé une date pour la signature de l'acte authentique, la date du 23 mars 2016 étant celle prévue pour la signature de l'acte de notoriété suite au décès de Mme [R].
Ils nient avoir voulu taire leurs identités et relèvent qu'ils ont signé dès le 23 mars 2016 l'acte de notoriété et l'attestation de propriété immobilière publiée le 9 mai 2016 au bureau des hypothèques.
Ils soulignent qu'en sollicitant du Service de la publicité foncière une demande de renseignement le 27 mai 2016, à laquelle il a été répondu le 30 mai 2016, la société avait entre les mains tous les éléments nécessaires pour les assigner et estiment que c'est au vu de ces documents qu'elle leur a fait délivrer, le 3 août 2016, une assignation.
Les intimés soutiennent également que le compromis était nécessairement caduc faute de prorogation.
Ils rappellent la cassation intervenue.
Ils exposent que le compromis stipule qu'en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque.
Ils infèrent de cette stipulation que, conformément à l'ancien article 1134 du code civil, la cour doit constater cette caducité et citent un arrêt.
Ils se prévalent du caractère supplétif de la règle édictée par l'article 1589 du code civil qui permet aux parties d'y déroger de sorte que deux types de compromis peuvent être distingués en fonction de la manière dont ils ont été rédigés : ceux qui valent vente et ceux qui ne valent pas vente, toutes les promesses n'ayant donc pas la même portée juridique.
Ils invoquent la caducité du compromis de vente faute d'obtention du prêt et d'une offre de prêt conforme dans le délai prescrit.
Ils infèrent de l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction applicable, que lorsque la condition suspensive n'est pas accomplie dans le délai déterminé, la promesse synallagmatique de vente contenant cette modalité est caduque et que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente.
Ils excipent d'arrêts notamment d'un arrêt du 9 mars 2017.
En réponse au moyen fondé sur le fait que seul l'acquéreur pourrait se prévaloir des conséquences juridiques de sa défaillance dans l'accomplissement de la condition suspensive d'offre de prêt, ils estiment non transposables les arrêts invoqués au motif que le vendeur s'était alors cantonné à la seule date prévue au compromis de vente pour le dépôt de l'offre de prêt ou à la seule date prévue pour l'obtention du prêt.
Ils affirment que, dans ces deux décisions, l'acquéreur aurait pu réaliser la condition suspensive d'obtention du prêt ou justifier avoir les fonds pour l'acquisition avant la date fixée au compromis de vente pour la réitération de la vente par acte authentique et que le vendeur s'était estimé libéré de son engagement avant la date fixée pour la réitération de l'acte authentique.
Ils font valoir que tel n'est pas le cas en l'espèce, M. [O] n'ayant disposé des fonds ni au 1er mars 2015 (délai stipulé pour la réalisation de la condition suspensive), ni au 31 mars 2015 (date prévue pour la signature de l'acte authentique).
Ils en concluent que la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas réalisée à la date prévue au compromis pour la réitération par acte authentique ce qui entraîne la caducité de la promesse.
Ils invoquent l'absence d'accord de prêt.
Ils relèvent que celui-ci porte sur une somme inférieure à celle qui devait être empruntée et surtout qu'il est formulé sous conditions.
Ils déclarent que la société ne justifie pas, compte tenu du montant accordé, disposer des fonds nécessaires et indiquent que la somme de 150.000 euros n'a été versée que le 19 janvier 2016, concomitamment à la sommation du même jour, et lui a été restituée le 4 mai 2016.
Surtout, ils relèvent que l'accord était conditionné à une expertise immobilière effectuée par un expert immobilier mandaté et choisi par la banque, dont le résultat doit être conforme à l'estimation que la BESV a retenue pour prendre sa décision, soit 1.300.000 euros et à la prise en charge des frais d'expertise par l'emprunteur.
Ils admettent que ces réserves et conditions n'ont pas été reprises dans le courrier de la même banque du 26 janvier 2016 mais considèrent que ni ce courrier ni celui du 28 avril 2015 ne peuvent s'analyser en l'offre ferme et définitive telle que prévue au compromis de vente.
Ils ajoutent que le montant évoqué est inférieur au prix de vente.
Ils concluent que cette condition n'a as été levée.
Ils invoquent le non-respect de la date fixée pour la réception de l'offre de prêt- le 1 er mars 2014- et l'absence de réalisation de la condition suspensive à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.
Ils exposent que la stipulation d'une date précise dans le compromis a pour objet d'imposer une date butoir pour l'obtention du crédit afin de fixer rapidement le vendeur sur la possibilité financière de l'opération de vente.
Ils précisent que Mme [R] était dans l'attente de la vente du bien pour pouvoir régler la succession de sa s'ur, avec laquelle elle était en indivision sur le lot n° 3.
Ils estiment que cette volonté transparaît dans la clause aux termes de laquelle il est stipulé une caducité de la vente en cas de non-réalisation d'une condition suspensive.
Ils admettent que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acheteur mais soutiennent que le délai encadrant cette obtention est fixé dans l'intérêt du vendeur ce qui permet aux deux parties de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.
Ils en infèrent que la seule non- obtention du crédit par le bénéficiaire de la promesse à la date convenue rend caduc l'acte.
Ils estiment qu'il est sans incidence que Mme [R] n'ait pas sollicité le justificatif de l'obtention du prêt dans la mesure où aucune offre de prêt n'a été reçue au plus tard le 1er mars 2015 ou le 31 mars 2015, date prévue pour la signature de l'acte authentique.
Ils en concluent que la promesse est caduque.
Ils font valoir que cette caducité peut être invoquée par le vendeur dès lors que la non-réalisation de la condition suspensive est acquise à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique.
Ils affirment que, même si le compromis stipulait que « la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter », il est nécessairement caduc en l'absence de réalisation des conditions suspensives à leurs termes respectifs et en tout état de cause avant la date fixée pour la signature de l'acte authentique de vente.
Ils citent un arrêt du 9 mars 2017 et déclarent que la formule précitée n'est applicable que dans le cas où l'une des parties refuse de se présenter devant notaire en dépit de la réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour la signature de l'acte authentique.
Ils soutiennent que, lorsqu'à la date butoir fixée pour la signature de l'acte authentique de vente, les conditions ne sont pas levées, le compromis de vente est automatiquement caduc et ce sans la nécessité d'aucune mise en demeure spécifique.
Ils invoquent également la caducité du compromis de vente faute de réalisation de la condition suspensive relative au séquestre du prix de vente.
Ils affirment, citant un arrêt, que la formation de la vente définitive peut être reportée au jour de l'accomplissement de l'événement qui a été «'essentialisé'» par les parties.
Ils soutiennent que les parties ont également érigé en condition suspensive le versement entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, du montant du prix et des frais.
Ils indiquent qu'une telle condition est inhabituelle dans un compromis de vente et en infèrent qu'elle constitue un élément essentiel et déterminant pour la conclusion de la vente.
Ils prétendent que le paiement du prix et des frais (à la charge de l'acquéreur), ainsi que les modalités de leur paiement ne sont pas qu'une modalité d'exécution de la vente et du transfert de propriété mais bien une condition essentielle de la formation du contrat de vente.
Ils estiment donc qu'il appartenait à l'acquéreur de prévoir non seulement le financement du prix du bien mais encore des frais de la vente.
Ils déclarent que le compromis ne prévoyait nullement que les fonds devaient être séquestrés au plus tard à l'occasion de la signature de l'acte authentique mais « au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique. » soit le 31 mars 2015 pour la signature de l'acte authentique avec une prorogation jusqu'au 15 avril 2015 pour la réception de pièces administratives.
Ils soulignent que le prix de vente et les frais n'ont pas été séquestrés par le bénéficiaire du compromis de vente sur le compte du notaire, dans les délais impartis, et en concluent que le compromis de vente est caduc.
Ils réitèrent que la promesse est caduque lorsque l'événement « essentialisé » ne s'est pas produit, le paiement du prix ayant été érigé en élément du contrat.
Ils font donc valoir qu'il n'est pas alors possible d'assigner en constatation judiciaire du contrat définitif dès lors qu'à aucun moment le contrat de vente n'a été formé et que le compromis est caduc.
Ils invoquent l'absence de prorogation du compromis de vente en l'absence de volonté commune, certaine et non équivoque des parties à renoncer aux délais.
Ils se prévalent de la cassation intervenue.
Ils déclarent que l'accomplissement d'une formalité administrative par le notaire ne peut valoir prorogation de la promesse.
Ils l'estiment d'autant plus vrai qu'en l'espèce la déclaration d'intention d'aliéner porte sur les lots n° 2 et 3 alors que Mme [R] n'était propriétaire que du lot n°3.
Ils considèrent qu'une formalité accomplie par un notaire en dépit, non seulement de la volonté de la venderesse, mais, en outre, de son réel droit de propriété ne peut être interprétée comme une prorogation.
Ils rappellent que la renonciation à un droit doit être « claire et non équivoque » et excipent d'arrêts.
Ils concluent que «'la volonté de proroger le délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, ou pour la levée d'une condition suspensive prévue au contrat, -c'est-à-dire la volonté d'une partie de renoncer à son droit de se prévaloir de la caducité de la vente qu'entraîne la survenance du délai-, ne peut être caractérisée par la seule déclaration d'intention d'aliéner déposée par un notaire après ce délai'».
Ils font valoir qu'alors, c'est le notaire qui agit et non la partie elle-même.
Ils estiment que si les parties ont donné un mandat en ce sens au notaire lors de la signature du compromis de vente, le dépôt d'une Déclaration d'intention d'aliéner après la date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique et malgré la défaillance des conditions suspensives, ne peut suffire à caractériser une volonté claire et non équivoque du vendeur de proroger, même tacitement, le délai initialement fixé, et donc sa volonté de renoncer à son droit de se prévaloir de la caducité du contrat.
Ils affirment que l'initiative propre du seul notaire ne suffit pas à caractériser une manifestation de volonté claire et non équivoque du vendeur en ce sens.
Ils relèvent, citant un arrêt, que l'échange de correspondances entre notaires ne vaut pas acceptation par le vendeur d'une prorogation du compromis de vente.
Ils ajoutent, excipant d'arrêts, qu'aucun des actes accomplis par un notaire ne peut valoir acceptation du vendeur à une prorogation d'un compromis de vente notamment lorsqu'un second notaire prête son concours au notaire instrumentaire.
Ils réitèrent qu'une telle volonté du vendeur de renoncer à la caducité du compromis devrait nécessairement être caractérisée par une manifestation expresse de sa part.
Ils rappellent que le compromis stipulait que la vente devait être réitérée au plus tard le 15 avril 2015 et que les conditions suspensives n'avaient pas été accomplies et font valoir qu'aucun élément ne démontre que Mme [R] avait donné mandat au notaire d'intervenir après la date butoir fixée au 15 avril 2015.
Ils ajoutent que son seul silence ne suffit pas à caractériser sa volonté claire et non équivoque de proroger le délai et de renoncer à son droit de se prévaloir de la caducité du contrat, dès lors qu'elle n'était pas tenue de mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention du prêt.
Ils contestent, au surplus, toute volonté de sa part de proroger le délai contractuellement fixé.
Ils estiment que le fait pour la société de tenter d'obtenir un prêt postérieurement à la date prévue ne peut suffire à démontrer la volonté commune, certaine et non équivoque des parties à renoncer aux délais et proroger les effets de la promesse de vente, dès lors qu'il n'est pas établi que Mme [R] a 'uvré personnellement afin d'assurer la réalisation de la vente après expiration des délais.
Ils exposent qu'elle n'a pas consenti, ni avant, ni après l'expiration des délais, à une prorogation et qu'elle n'a pas adressé après l'expiration des délais convenus dans le compromis de vente, de pièces à l'acquéreur ou au notaire.
Ils soulignent qu'elle n'a ni rempli ni signé la déclaration d'intention d'aliéner, étant d'ailleurs hospitalisée depuis le 20 mai 2015 lorsque celle-ci a été rédigée par le notaire.
Ils ajoutent que Maître [X], désigné dans le compromis comme le notaire instrumentaire, n'était en aucun cas le notaire exclusif de Mme [R], M. [O] étant en outre en contact permanent et direct avec lui.
Ils soutiennent en outre, s'agissant de la déclaration d'intention d'aliéner, que la SCI forme une demande nouvelle en cause d'appel en demandant qu'il soit jugé qu'elle vaut promesse synallagmatique de vente.
Ils déclarent que si la société a indiqué dans ses conclusions de première instance que la déclaration d'intention d'aliéner valait promesse synallagmatique de vente, elle n'en a tiré aucune conséquence et n'a formulé aucune demande dans ce sens.
Ils soulèvent donc l'irrecevabilité de ces demandes, nouvelles en cause d'appel.
Ils font valoir, au fond, qu'elle est erronée car portant sur les lots n° 2 et 3 de l'immeuble alors que le lot n° 2 ne pouvait être vendu par Mme [R], faute d'en être propriétaire.
Ils rappellent qu'elle n'a pas été remplie et signée par Mme [R] mais par Maître [X] qui n'avait plus aucun mandat pour agir depuis le 15 avril 2015, date butoir prévue pour la signature de l'acte authentique de vente,
Ils soulignent qu'il n'a jamais été demandé à Mme [R] de repousser les termes convenus pour la réalisation des conditions suspensives et le délai prévu pour la signature de la vente.
Ils réitèrent leurs développements sur les effets d'une telle déclaration d'intention d'aliéner.
Ils ajoutent, citant un arrêt, qu'une déclaration d'intention d'aliéner ne constitue pas une promesse synallagmatique de vente mais une simple offre à l'égard de la commune, étant un acte unilatéral et non un contrat.
Ils concluent donc au débouté des demandes formées par la société Lamark Foch y compris celle tendant au versement de dommages et intérêts en l'absence de toute faute et de tout préjudice.
Ils sollicitent des dommages et intérêts.
Ils reprochent à la société d'avoir initié une procédure qu'elle savait vouée à l'échec- au vu des développements ci-dessus- et de l'avoir poursuivie malgré la cassation intervenue.
Ils soulignent que la publication de son assignation empêche toute vente du bien.
Ils font donc valoir qu'ils ne peuvent, en conséquence, disposer de leur bien pendant la durée de l'instance et qu'ils doivent de ce fait supporter des majoration et intérêts de retard sur le paiement des droits de succession du fait de la société appelante.
Ils font état des droits dus au titre de la succession de [X] [R] que sa soeur, [B] [R] n'a pu payer avant son décès faute de vente du bien- et au titre du décès de celle-ci.
Ils estiment que le montant des pénalités est directement imputable à la société qui empêche, par sa procédure, la vente de l'immeuble à un tiers.
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Considérant que le compromis de vente produit par la SCI désigne comme bien vendu, en caractères dactylographiques, le lot n°3 de l'ensemble immobilier';
Considérant que le compromis produit par les consorts [N] désigne également, dans les mêmes termes, ce bien et comporte une mention manuscrite'visant également le «'lot numéro 2, un terrain et les 2620/10.000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'»';
Considérant qu'aucune signature et qu'aucun paraphe ne figurent en marge de cette mention manuscrite'ou ne visent cet ajout à un endroit quelconque de l'acte';
Considérant que la SCI n'a donc pas paraphé cet acte';
Considérant que l'exemplaire du compromis de vente produit par les époux [N] est ainsi inopposable à la SCI';
Considérant que seul l'exemplaire signé et paraphé par les deux parties doit dès lors être pris en considération';
Considérant qu'aucune contradiction entre les deux actes ne peut donc être utilement invoquée';
Considérant que l'acte signé par les deux parties énonce clairement qu'est vendu le lot n°3 de l'ensemble immobilier';
Considérant que l'objet du compromis de vente est précisément déterminé soit la cession du lot n°3 ;
Considérant que le compromis n'est donc pas nul pour indétermination de son objet';
Considérant que le litige afférent à la portée de la cession du lot n°3 et donc à l'inclusion du lot n°2 n'a une incidence que sur l'appréciation des conséquences de cet acte'et sur l'examen des demandes de la SCI fondées sur ce compromis';
Considérant que son examen est ainsi subordonné à l'absence de caducité de ce compromis';
Considérant qu'en application de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation, toute prorogation d'une promesse de vente- et donc d'un compromis de vente- portant sa durée totale à plus de 18 mois doit, sous peine de nullité, être constatée par acte authentique lorsque, comme en l'espèce, elle est consentie par une personne privée';
Mais considérant qu'un manquement à cette disposition ne peut être retenu que si la promesse a effectivement été prorogée pour atteindre une durée supérieure à 18 mois';
Considérant que le compromis de vente stipule qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, «'la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 mars 2015'», une prorogation pour la réception de pièces administratives étant possible jusqu'au 15 avril';
Considérant que l'acte énonce que la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter';
Considérant qu'il précise que si l'une des parties refuse de signer l'acte, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus «'(mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non -comparution')'» afin de faire constater la vente';
Considérant que le caractère non extinctif de ce délai a pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date';
Considérant qu'il ne peut s'inférer de ce caractère qu'une partie dispose d'un délai supplémentaire pour remplir ses obligations';
Considérant, en conséquence, que la validité du compromis expirait le 31 mars 2015';
Considérant que la société Lamark Foch se prévaut d'une offre de prêt en date du 28 avril 2015';
Considérant que celle-ci est postérieure à l'expiration du délai fixé pour la régularisation de l'acte de vente';
Considérant que, conformément à l'article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable, rappelé dans l'acte, le compromis de vente est caduc en l'absence de réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour sa signature';
Considérant que l'obtention invoquée du prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique est donc sans incidence sur la caducité du compromis ;
Considérant qu'il appartient, en conséquence, à la SCI Lamark Foch de démontrer, en l'absence de signature d'un acte prorogeant la durée du compromis, que les parties ont entendu prolonger celle-ci';
Considérant qu'elle doit rapporter la preuve que Mme [R] a manifesté la volonté claire et non équivoque de renoncer à son droit de se prévaloir de la caducité de la vente entraînée par la survenance du délai';
Considérant que les diligences accomplies par la SCI ne peuvent caractériser de tels actes';
Considérant que la SCP [E] et [X] a déposé le 10 juin 2015 une déclaration d'intention d'aliéner au nom de Mme [R]';
Mais considérant, d'une part, que la date de validité du compromis était alors expirée'; que le mandat donné dans cet acte par les parties- notamment Mme [R] au notaire d'effectuer toutes les formalités préalables à la vente- dont le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner- était donc échu'; que la SCP notariale ne pouvait dès lors plus agir, sur le fondement du compromis de vente, au nom de Mme [R]';
Considérant qu'il n'est pas justifié d'une demande adressée par Mme [R] au notaire de déposer un tel acte';
Considérant qu'il n'est pas davantage justifié d'actes de Mme [R] de nature à démontrer qu'elle a prorogé le mandat donné à ladite SCP ;
Considérant, par conséquent, que le dépôt de cette déclaration d'intention d'aliéner a été effectué à la seule initiative du notaire'; qu'il n'engage pas Mme [R]'; qu'il ne caractérise pas une manifestation de volonté non équivoque de la part de celle-ci de renoncer à son droit';
Considérant qu'il ne ressort d'aucun document que Mme [R] a, ensuite, mandaté cette SCP notariale';
Considérant que l'information donnée le 14 août 2015 par la SCP au notaire de l'acquéreur de la renonciation par la mairie à son droit de préemption n'engage donc pas Mme [R] et ne peut constituer une manifestation de volonté de sa part'; qu'il en est de même des échanges entre les notaires ou des informations données par la SCP [E] et [X] sur le placement de Mme [R], son décès ou sa succession';
Considérant, enfin, que la SCI ne justifie pas que Mme [R] a adressé des documents ou accompli des démarches de nature à démontrer sa volonté «'certaine et non équivoque'» de prolonger la durée de validité du compromis, voire qu'elle a, par son silence, exprimé implicitement cette volonté';
Considérant que la durée de validité du compromis n'a donc pas été prorogée';
Considérant que la réalisation invoquée de la condition suspensive d'obtention du prêt postérieurement à sa date d'échéance est sans effet';
Considérant que le compromis était donc caduc'au 31 mars 2015 alors qu'une, au moins, des conditions suspensives n'était pas réalisée ;
Considérant que les demandes formées par la SCI sont fondées sur ce compromis';
Considérant que cette caducité entraîne donc le débouté de ces demandes sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés';
Considérant que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Lamark Foch et condamné celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens';
Considérant que M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve d'une procédure abusive de la SCI, les demandes de celles-ci ayant au surplus été accueillies par la cour d'appel'; qu'ils ne justifient pas davantage que la saisine par elle de la cour de renvoi revêt un caractère abusif';
Considérant qu'ils ne démontrent pas qu'une faute de la société est à l'origine d'un préjudice causé par l'immobilisation de leur bien ou par la majoration de frais de succession';
Considérant que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée';
Considérant que la société devra payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; que sa demande aux mêmes fins sera rejetée compte tenu du sens du présent arrêt'; qu'il en sera de même, pour un motif identique, de celle fondée sur une résistance abusive';
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a annulé le compromis de vente signé les 10 et 29 décembre 2014,
Statuant de nouveau de ce chef'et y ajoutant':
DÉCLARE valable ledit compromis de vente,
PRONONCE la caducité de ce compromis de vente,
CONDAMNE la SCI Lamark Foch à payer à M. et Mme [N] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE la SCI Lamark Foch aux dépens,
AUTORISE la Selarl lexavoue paris Versailles à recouverer directement à son encontre les dépens que celle-ci aurait payés sans avoir reçu provision';
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
