COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
1ère chambre 1ère section
ARRÊT N°
CONTRADICTOIRE
Code nac : 70O
DU 25 FEVRIER 2020
N° RG 18/04888
N° Portalis DBV3-V-B7C-SQIC
AFFAIRE :
P... O... K...
V... M... épouse K...
C/
SCI [...]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3
N° Section :
N° RG : 17/02395
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
-Me Soulèye macodou FALL,
-Me Charles TONNEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 18 février 2020 dans l'affaire entre :
Monsieur P... O... K...
né le [...] à Saintes (17100)
de nationalité Française
[...]
[...]
Madame V... M... épouse K...
née le [...] à Lublin (Pologne)
de nationalité Française
[...]
[...]
représentés par Me Soulèye macodou FALL, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 424
Me Pagoundé KABOURE, avocat plaidant déposant - barreau de l'ESSONNE
APPELANTS
****************
SCI [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
[...]
représentée par Me Charles TONNEL, avocat postulant déposant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 204
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Décembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, Conseiller chargée du rapport et Madame Nathalie LAUER, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,
FAITS ET PROCÉDURE
Vu le jugement rendu le 15 février 2018 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :
-dit que la demande de rétablissement au rôle de la présente affaire est sans objet ;
-débouté Mme V... K... et M. P... K... de toutes leurs demandes ;
-débouté la SCI [...] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;
-rejeté les demandes de chaque partie sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement ;
-condamné Mme V... K... et M. P... K... aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, qui pourront être recouvrés directement par Maître Charles Tonnel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'appel de ce jugement interjeté le 10 juillet 2018 par M. et Mme K... ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2019 en tous points identiques à celles notifiées le 9 octobre 2019, par lesquelles M.et Mme K... demandent à la cour de :
Vu les articles 544 et 545 du code civil,
Vu l'article 1382 ancien du code civil, devenu 1240 du code civil,
Vu les articles L 421-4, R 421-14 et R 421-17 du code de l'urbanisme,
-recevoir les époux K... en leur appel,
-les y déclarer bien fondés,
Ce faisant,
- Infirmer le jugement rendu le 15 février 2018 par le tribunal de grande instance de Versailles, sauf en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI [...] ;
En conséquence,
-dire et juger que les travaux de modification ayant entraîné le changement d'affectation de la construction accolée sur la façade arrière de la maison des époux K... ont été effectués au mépris des règles d'urbanisme, aucune autorisation n'ayant été sollicitée auprès des autorités compétentes ;
-dire et juger que la responsabilité de la SCI [...] est de fait engagée ;
-dire et juger que la SCI [...] a réalisé un empiétement découlant de la construction réalisée sur la façade arrière de la propriété des époux K..., la toiture des bâtiments C et D appartenant à la SCI [...] empiétant sur la propriété des époux K... ;
-ordonner la démolition de la construction réalisée sans autorisation par la SCI [...] en s'accolant au mur appartenant aux époux K..., ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-dire et juger que la SCI [...] a, du fait de l'installation d'un studio d'enregistrement, causé des nuisances en émettant des fréquences à basses fréquences volontaires qui ont entraîné un trouble anormal de voisinage dont les époux K... sont bien fondés à solliciter la réparation ;
-condamner la SCI [...] à verser aux époux K... la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et à démolition de la construction réalisée, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-condamner la SCI [...] à verser aux époux K... la somme de 90 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur propriété ;
-Subsidiairement, avant dire droit,
-ordonner une expertise immobilière confiée à tel expert qu'il appartiendra avec la mission suivante :
-se rendre sur les lieux ;
-dire si des tuiles ont été extraites de la propriété des époux K... ;
-dire si la construction réalisée par la SCI [...] empiète sur la propriété des époux K... ;
-chiffrer le montant des travaux nécessaire à remettre la propriété des époux K... en leur état initial ;
En tout état de cause ;
-condamner la SCI [...] à verser à Mme V... M... épouse K... et M. P... K... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner la SCI [...] aux entiers dépens tant de première instance en ce compris les frais d'expertise que d'appel dont distraction au profit de Maître Fall Soulèye Macodou, Avocat au Barreau de Versailles ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2019 par lesquelles la SCI [...] demande à la cour de :
Vu l'article 1315 du code civil,
Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 559, 566, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les différentes pièces produites,
A titre principal,
-débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes ;
-dire abusif l'appel interjeté par les époux K... ;
-condamner les époux K... à 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de l'appel interjeté ;
En tout état de cause ;
-condamner les demandeurs aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de postulation de Me Charles Tonnel et les honoraires de M R..., en application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser à la SCI [...] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme V... M... épouse K... et M. P... K... sont propriétaires d'un bien immobilier situé [...] ).
Suivant acte authentique en date du 29 juillet 2011 reçu par Maître F... E..., notaire à Saint-Arnoult en Yvelines, avec la participation de Maître J... X..., notaire à Rambouillet, assistant le vendeur, la SCI [...] a acquis auprès de M.et Mme I... la pleine propriété de divers lots dépendant d'un ensemble immobilier sis [...] voisin de la propriété ci-dessus mentionnée de M.et Mme K... cadastré section [...] , d'une contenance de 07a 20 ca comprenant un terrain quatre bâtiments désignés A, B, C, D, E.
L'ensemble immobilier abritant les lots de la SCI [...] est désigné à l'acte notarié susvisé comme étant composé d'un terrain, d'un corps de bâtiment dénommé « Bâtiment A » en façade sur l'[...] , d'un petit bâtiment attenant à ce corps de bâtiment, d'une cour, d'un petit bâtiment dans la cour dénommé «Bâtiment B » auquel est adossé un appentis dénommé « Batiment E », un autre bâtiment dénommé « Bâtiment C» auquel est adossé un appentis dénommé «Bâtiment D ».
La SCI [...] a notamment acquis les deux lots composant le bâtiment C, à savoir le lot n°25 décrit comme « un cellier porte droite dans la cour » correspondant à 27/1347èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, et le lot n°26 décrit comme « une pièce à usage d'habitation » pour 65/1347èmes, désignation conforme à l'acte modificatif de l'état descriptif de division établi avant la vente à la SCI [...] le 19 juillet 2011 par Maître X.... Il avait en effet été procédé par les copropriétaires, aux termes de cet acte, au changement d'affectation du lot n°26 appartenant alors aux époux I..., auparavant désigné comme un cellier représentant 25/1347èmes des parties communes générales de l'immeuble.
Par acte d'huissier du 18 mai 2012, M.et Mme K... ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles la SCI [...] prise, en la personne de son gérant, M. G... T..., aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater que les travaux de changement d'affectation et de modification de la construction (ancien cellier) entrepris par les consorts I... et la SCI [...] n'ont pas été précédés d'une demande et de l'obtention d'une autorisation de travaux,
-déclarer leur demande de démolition de la construction recevable et bien fondée,
-ordonner en conséquence la démolition de la construction située au fond du jardin de la propriété de la SCI [...] servant à usage d'habitation et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d'un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir,
- condamner la SCI [...] à leur verser les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec application de l'article 699 du même code.
Par jugement avant dire droit rendu le 24 octobre 2013, le tribunal a ordonné une mesure d' expertise afin d'obtenir toutes précisions techniques quant à la réalité et à l'origine des troubles invoqués par les époux K..., en l'occurrence des nuisances sonores, commettant pour y procéder M. B... Y....
L'expert a déposé son rapport le 20 juillet 2016.
C'est dans ces circonstances qu'a été rendu le jugement entrepris.
SUR CE , LA COUR,
Considérant à titre liminaire que les développements des appelants relatifs à la recevabilité de leur déclaration d'appel sont dépourvus d'objet dès lors que l'intimée s'est désistée de l'incident qu'elle avait formé aux fins d'irrecevabilité de la déclaration d'appel, ainsi que l'a constaté le conseiller de la mise en état, par ordonnance de dessaisissement du 28 février 2019 et qu'elle ne forme plus aucune demande sur ce point ;
Sur les pièces venant au soutien des conclusions des appelants et sur la demande de l'intimé de voir écarter des débats les pièces n°73, 82, 93 et 97
Considérant que Me Fall avocat au barreau de Versailles s'est constitué le 9 septembre 2019, aux lieu et place de Me Prompsaud ; qu'aux dernières conclusions de M.et Mme K..., notifiées sous la constitution nouvelle de Me Fall, est joint un bordereau de pièces numérotées de 66 à 97 ; qu'il n'est cependant pas contesté que Me Prompsaud avait auparavant communiqué 61 pièces, numérotées de 1 à 61 ; que rien ne s'oppose à ce que celles-ci , dont la régularité de la communication n'est pas remise en cause, soient prises en considération ;
Considérant que la SCI [...] demande de voir écarter la pièce adverse n°73 qui est un état descriptif de division et un règlement de copropriété en date du 14 décembre 1987, au motif qu'elle est faussement intitulée " formalité de publicité du règlement de copropriété " ; qu'elle fait valoir que si " ce dernier document" était remis dans le dossier de plaidoiries, il conviendrait de l'écarter, au motif de son absence de communication ;
Que la SCI [...] demande également de voir écarter la pièce adverse n°82 qui est un règlement de copropriété du 1er avril 1965, qui n'a rien à voir avec son intitulé tel que figurant sur le bordereau de communication de pièces qui est un "document cadastral du 29 mars 1965 " ;
Qu'elle demande encore de voir écarter des débats les pièces n°93 et n°97, la première, au motif qu'il s'agit d'un courrier émanant d'une agence immobilière alors que le bordereau de communication de pièces l'intitule "modification de l'état descriptif de division du 15 janvier 2018" faisant valoir que ce dernier document n'a pas été communiqué, la seconde, intitulée "Estimation de la maison des époux K...", au motif qu'elle ne lui a pas été communiquée ;
Que la SCI [...] demande plus précisément que " les pièces n°73,82,93 et 97 telles que dénommées au bordereau des pièces communiquées soient écartées des débats car elles n'ont pas été communiquées" et que la pièce n°93, effectivement communiquée, le soit en raison de son caractère illisible ;
Considérant cependant que selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures ;que tel n'est pas le cas des demandes de la SCI [...] tendant à voir écarter les pièces ci-dessus désignées ; qu'il est au surplus ajouté que les pièces litigieuses, dont l'intitulé est indifférent, ont fait l'objet d'une communication régulière, de sorte que la demande tendant à leur rejet est mal fondée ; qu'il est ajouté que la pièce n° 93, faussement intitulée " modification de l'état descriptif de division du 15 janvier 2018" est en réalité une estimation de la maison de M.et Mme K... par l'agence U... S... ; que si elle est difficilement lisible, elle est identique à la pièce n°12, qui elle, l'est parfaitement et dont la régularité de la communication n'est pas remise en cause ; qu'enfin la pièce n°97, intitulée "estimation de la maison des époux K..." est une simple note manuscrite contenant les termes suivants "la pièce n°97 est la même que la pièce n°12" ;
Que la SCI [...] sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des appelants ;
Au fond
Considérant en préambule que M. K... a adressé divers courriers directement à la cour, lesquels ont été classés au dossier et ne seront pas pris en considération, eu égard tant au nécessaire respect du principe du contradictoire, de la règle de la représentation obligatoire des parties par leur avocat et du caractère écrit de la procédure par voies de conclusions qui doivent être régulièrement notifiées aux autres parties ;
Que par ailleurs, les demandes contenues au dispositif des écritures de M. et Mme K... invitant la cour à "constater, dire ou juger" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile auxquelles la cour n'est donc pas tenue de répondre ;
Sur le changement de destination du lot n°26 appartenant à la SCI [...] , sur les travaux et l'empiétement allégué par les appelants et sur les nuisances sonores
M. et Mme K... dénoncent le non respect des article R 421-14 et R 421-17 b du code de l'urbanisme en faisant valoir que les travaux entrepris sur le lot n°26 consistant dans l'aménagement d'une mezzanine et la transformation du lot qui, de cellier d'une superficie de 10,90 m² est devenu une pièce à vivre avec salle d'eau, water-closet et mezzanine, de 22,40 m², ce sans autorisation administrative ou déclaration préalable de travaux.
Ils prétendent que la SCI [...] y a installé un studio à usage d'enregistrement sans autorisation d'urbanisme et qu'il résulte des termes du pré-contrat en date du 15 avril 2011 signé entre les vendeurs et la SCI [...] que les travaux ont été convenus avant la vente et, en ce qui concerne la mezzanine, sans autorisation de la copropriété, comme l'acquéreur en a été informé par le vendeur.
Ils font valoir que cet état de fait relève bien de la responsabilité de la SCI [...] au profit de laquelle lesdits travaux ont été entrepris par les vendeurs.
Ils font valoir que le sens du mot cellier est dénaturé et employé à tort dans l'acte de transformation du cellier en habitat dans la mesure où le cellier correspond à une pièce froide, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et ou, tout au plus le lot peut être assimilé à "une annexe, une remise, un local technique, un appentis ou encore un débarras" car il est distant de plusieurs mètres de la maison principale et exposé au soleil.
M. et Mme K... concluent à un changement de destination illégal du lot n°26, et à des travaux réalisés illicitement sans permis de construire ou à tout le moins sans dépôt d'une déclaration préalable de travaux. Ils invoquent un empiétement de la construction érigée illégalement qu'ils prétendent caractérisé par les travaux de toiture effectués afin de relier les bâtiments Cet D.
Ils se fondent pour asseoir la preuve de cette situation sur un constat d'huissier établi le 10 avril 2018 par Maître L... Q..., huissier de justice à Rambouillet et sur une attestation de leur couvreur, M. N.... Ils prétendent que celui-ci a été amené à constater qu'un empiètement existe sur le mur de la façade arrière de leur maison sur laquelle repose le poids de la longère réalisée illégalement, à l'aide de chevrons emmurés jusqu'au grenier et fixés par du ciment au mur de leur propre maison pour ne reposer que sur celui-ci.
Ils dénoncent également le fait qu'une rangée de tuiles d'origine de leur toiture a été remplacée par des tuiles mécaniques plus récentes, identiques à celles de la toiture de la SCI [...]. Ils se plaignent également de l'édification d'un mur en parpaings accolé à une partie de leur mur vieux de 200 ans et jamais refait, qui a pour conséquence de l'asphyxier et de supprimer leur droit d'échelle en empêchant l'entretien de leur propre mur, ce qui porte atteinte à leur droit de propriété.
Ils soutiennent que la SCI [...] ne conteste pas utilement leurs propres pièces dès lors qu'elle s'établit des preuves à elle-même, produit de nombreuses pièces étrangères à l'empiétement invoqué ou des pièces ne faisant qu'établir l'existence de bâtiments à une époque déjà ancienne .
Ils font valoir qu'il est inopérant pour la SCI [...] de se réfugier derrière le fait que l'état actuel des lieux serait antérieur à la vente ou d'invoquer le fait qu'elle n'est plus propriétaire des biens immobiliers.
M. et Mme K... se plaignent par ailleurs de nuisances sonores provenant de la construction de la longère qui a été accolée à la façade arrière de leur maison, accrues par l'installation en 2012 d'un studio d'enregistrement par la SCI [...] qui n'a pas pris les précautions nécessaires, la construction réalisée étant inadaptée à ce type d'activités .Ils affirment ainsi avoir subi des nuisances sonores liées à cette activité musicale de 2012 jusqu'en 2016, date de déménagement de la SCI [...] .Ils font valoir que les émissions de basses fréquences n'ont pas cessé pour autant et que les nuisances sonores sont attestées par les visiteurs se rendant chez eux et par deux rapports de la société Serac, spécialisée dans la prise de mesures acoustiques, à laquelle ils ont fait appel et qui a travaillé chez eux durant cinq semaines.
Ils critiquent la pertinence du rapport R... produit par les intimés et remettent en cause la fiabilité du mesurage effectué par l'expert judiciaire, M. Y..., dont l'intervention a été très courte et n'a eu lieu que 17 mois après sa désignation .
Ils affirment que les nuisances sonores occasionnées constituent un trouble anormal de voisinage et sollicite qu'il y soit mis un terme.
Ils sollicitent en conséquence, la démolition de la construction réalisée sans autorisation, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, la réparation de leurs préjudices subis du fait des nuisances par le versement d'une somme de 60 000 euros et encore la condamnation de la SCI [...] à leur verser la somme de 90 000 euros en réparation de la perte de la valeur vénale de leur propriété.
Ils demandent subsidiairement une mesure d'expertise.
La SCI [...] conteste l'existence de tout trouble anormal de voisinage consistant dans des nuisances sonores, qui plus est, lui étant imputables. Elle se fonde sur le rapport de M. R... duquel il résulte que les rapports acoustiques de la société Serac sur lesquels les appelants fondent leur argumentation et leurs demandes ne sont pas probants. Ils affirment que ces rapports sont trompeurs et n'établissent pas la réalité d'un trouble anormal de voisinage ; qu'ils n'ont relevé aucun infraction à la réglementation, qu'ils se réfèrent à une norme NFS 31 010 dépassée ; que les bruits relevés sont de très faible intensité et émis à de très basses fréquences et qu'en outre leur origine n'est pas déterminée ; que la note complémentaire se contredit elle-même.
Elle ajoute que lorsque la Serac a effectué des mesures le 23 novembre 2012 des travaux de voirie étaient en cours et qu'elle ne mentionne pas ce fait et que son rapport ne contient pas non plus de mesure témoin du bruit émanant de la route départementale longeant leurs propriétés respectives.
Elle se fonde sur le rapport d'expertise judiciaire de M. Y... qui a relevé que le niveau de bruit de fond observé est de l'ordre de 18 db, ce qui est une valeur très faible.
La SCI [...] conteste toute activité de studio d'enregistrement dans les lieux litigieux . Elle expose que la société " Les bouts de ficelle" dont M. D... T... a été le gérant à une époque, n'est pas dans la cause et qu'au surplus son activité était exercée [...] et nullement au [...] , la distance séparant les deux lieux étant d'environ 1,6 km.
Elle invoque à l'encontre de M.et Mme K... une confusion les ayant amenés à croire à tort à une machination machiavélique, ce qui suffit à discréditer les diverses pièces qu'ils communiquent.
Elle observe que malgré son départ, M. et Mme K... indiquent que les troubles n'ont pas cessé, ce qui tend bien à démontrer que les nuisances sonores, à supposer qu'elles existent, ne lui sont pas imputables.
Elle conclut ainsi au débouté de M. et Mme K... de leur demande de dommages et intérêts du chef des nuisances sonores et demande de voir mettre à leur charge le coût de l'expertise.
S'agissant des griefs résultant des travaux entrepris sans autorisation, de fait d'empiétement et de modification de la destination du lot n°26, la SCI [...] conteste avoir réalisé des travaux de construction sur son bien immobilier. Elle fait valoir que le bâtiment C existe depuis 1934 et qu'on le retrouve sur des plans datant de 1996.
Elle soutient que seul le lot n°26 a fait l'objet d'une modification de sa destination et non tout le bâtiment C.
Elle se réfère aux destinations visées par les articles R 151-27 et R 145-28 du code de l'urbanisme définissant les destinations et sous-destinations de construction et observe que la destination des locaux composant sa propriété en ce inclus le bâtiment C est nécessairement une habitation avec comme sous-destination, le logement ; qu'en ce qui concerne ce dernier bâtiment, sa destination résulte de son caractère de local accessoire du principal.
Elle conteste que le lot n°26 ait une superficie excédant 20 m², mais que quand bien même cela serait le cas, M.et Mme K... n'établissent pas pour autant que des travaux de construction auraient été réalisés. Elle fait au contraire observer qu'il résulte de la pièce n°81 adverse constituée de plans de géomètre-expert, qu'il n'existe aucun percement entre ses différents lots.
Elle affirme que les seuls travaux réalisés consistent dans la réalisation d'une mezzanine intérieure dont il n'est pas démontré qu'elle nécessitait une autorisation administrative.
Elle expose que la clause de l'acte de vente à leur profit que les appelants qualifient de "pièce-pivot pour la bonne compréhension des travaux réalisés illicitement", n'avait pour objet que de constituer un point de repère permettant de déterminer qui, du vendeur ou de l'acquéreur supporterait les travaux éventuellement votés par la copropriété, la date charnière étant celle de la promesse de vente en date du 15 avril 2011.
Elle soutient qu'il ne résulte nullement de la décision rendue le 21 septembre 2018 par le tribunal administratif de Versailles qu'un permis de construire aurait été nécessaire et qu'il est seulement reproché à la commune de Rambouillet de n'avoir pas réalisé une vérification des bâtiments litigieux, alors que cela lui avait été demandé par les consorts K....
Elle ajoute que M. et Mme K... prétendent faussement à l'existence d'un empiétement sur leur propriété, rappelant que l'état actuel des bâtiments est antérieur à la vente du 29 juillet 2011, affirmation qui ne repose sur aucune pièce probante.
Pour ce qui concerne le changement de destination du lot n°26, de cellier en habitation, elle fait valoir qu'une telle modification ne nécessite aucune autorisation administrative ; qu'en matière d'urbanisme les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ; que tous les lots qui lui appartenaient étaient à usage d'habitation ; que la destination au sens du droit de la copropriété concerne l'ensemble de celle-ci et qu'en réalité, il s'agit non pas d'un changement de destination mais d'un changement d'affectation, ainsi que l'établit l'acte notarié en date du 19 juillet 2011, qui, s'effectue librement, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble du respect des clauses limitatives du règlement de copropriété , selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation . Elle ajoute qu'une telle modification n'intéresse que les copropriétaires et non M. et Mme K... extérieurs à la copropriété.
Elle conclut qu'en l'absence de preuve de constructions illicites et d'empiétement sur leur propriété, M. et Mme K... doivent être déboutés de leurs demande de démolition et de dommages et intérêts, faute pour eux de démontrer qu'elle leur aurait causé un préjudice ; elle rappelle au surplus qu'elle n'est plus propriétaire des biens immobiliers objets de l'instance depuis le 17 février 2016 et qu'elle est donc dans l'incapacité, de commettre des nuisances sonores, d'avoir ou de donner accès aux biens immobiliers litigieux ou de procéder à quelques travaux que ce soit, de construction ou de démolition, situation dont M.et Mme K... ont connaissance depuis le dire à expertise qu'elle avait adressé dès le 23 mars 2016.
***
Considérant que le droit de propriété consacré par l'article 544 du code civil est limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage ; qu'il incombe à M.et Mme K... de rapporter la preuve du trouble anormal de voisinage résultant des nuisances sonores qu'ils allèguent ;
Qu'il résulte du rapport établi non contradictoirement par la société Serac, spécialisée en "insonorisation industrielle", le 17 octobre 2012, qu'elle a constaté des bruits de très basse fréquence et de faible intensité acoustique émis dans le voisinage immédiat de la maison de M.et Mme K... ; que le caractère répétitif de ces bruits est marqué et aléatoire, que le bruit de trafic routier mesuré lors de l'intervention ne peut pas générer de telles fréquences ; que les émissions sont probablement produites par un caisson de basses comportant un haut-parleur de type Woofer, alimenté par un amplificateur et contrôlé par une console de mixage ; qu'un rapport complémentaire a été dressé le 26 novembre 2012 duquel il résulte que la société Serac a fait des mesures complémentaires le 23 novembre 2012 de 15h28 à 16h32 dans le salon de M.et Mme K... ; qu'il en est résulté une mesure de sons de très basses fréquences de 25 Hz et 31,5 Hz très émergents à des niveaux supérieurs à 55 db et pouvant aller jusqu'à 65 db; que ces sons semblent provenir des celliers mitoyens à la maison de M.et Mme K... ;
Que ces rapports ont été soumis par la SCI [...] à l'avis de M. AP... R... ingénieur conseil, docteur en acoustique appliquée et inscrit sur la liste des experts près cette cour ; que celui-ci a rédigé une " note technique acoustique" ; qu'il résulte de celle-ci que la situation observée par la société Serac ne constitue pas une infraction à la réglementation applicable ; que cette note critique les conclusions émises par la société Serac sur plusieurs points ; qu'elle retient que les bruits perçus ne l'ont été qu'après " plusieurs minutes de concentration ", ce qui, selon le rédacteur de la note, exclut la possibilité de considérer ces bruits comme engendrant un trouble anormal de voisinage ; que M. R... relève par ailleurs que la société Serac ne se prononce pas de manière certaine sur l'origine des bruits détectés, ni même n'établit qu'ils proviennent de la propriété de la SCI [...] ; qu'il en conclut que les rapports de la société Serac étudiés n'apportent aucun élément permettant de considérer que la situation sonore de M.et Mme K... est susceptible de leur provoquer une gêne et encore moins que la SCI [...] soit à l'origine de celle-ci ;
Considérant qu'il résulte des conclusions de l'expert judiciaire, dont les opérations ont été diligentées contradictoirement, que le rapport de la société Serac fait état de la possibilité d'un bruit de trafic routier et que la circulation génère effectivement des vibrations dans le sol et des vibrations dans les murs des constructions aux alentours ; que l'expert affirme que la démonstration de la société Serac pour imputer les bruits relevés à une origine autre que celle de la route, à partir du spectre mesuré à l'extérieur et à l'intérieur, n'est pas recevable scientifiquement et qu'il apparaît que l'occurrence des bruits mesurés à l'intérieur correspond à celle des bruits mesurés à l'extérieur ;
Que l'expert a visité les lots de la SCI [...] et n'a constaté la présence d'aucun studio d'enregistrement, ni d'aucune installation susceptible de produire les bruits allégués par les demandeurs ; qu'il précise que les constatations techniques de mesure du bruit ont été effectuées unilatéralement le 9 avril 2015 chez M. et Mme K... ; que chacun des enregistrements a été réalisé aux emplacements fixés par Mme K..., laquelle a suivi l'expert en décrivant pour chaque emplacement le bruit qu'elle ressentait ; qu'il précise que l'analyse de l'enregistrement n'a pas permis de retrouver de bruit correspondant aux sensations décrites ; que les phénomènes décrits par M. et Mme K... devraient, selon l'expert, s'ils étaient acoustiques, apparaître inévitablement sur un enregistrement sonore, en particulier "la pression sur les tympans, parfois douloureuse ....qui monte jusqu'aux dents et le crâne ...", "le maquillage sonore de passage de poids lourds à l'aide d'un instrument de percussion, grosse caisse, aléatoire, audible (pour Mme K...) aussi bien à l'intérieur qu'à l'extérieur de la maison", "sonorité désagréable, mécanique, présente en quasi permanence autour de la maison et dans la cour, pour moi ( Mme K...) audible surtout le soir et la nuit", "vibrations intenses dans toute la cage thoracique" ;
Que l'expert relève que Mme K... invoque à la fois "la présence permanente des émissions sonores, même quasi inaudibles et épuisante" et des phénomènes sonores émis en boucle, superposés, aléatoires au seuil de l'audibilité mais perceptibles soit par l'oreille soit par les réactions corporelles" ;
Que l'expert n'a pu constater les bruits allégués faute de les observer, ni faire de mesurage après avoir toutefois procédé à des enregistrements dans toutes les pièces de la maison de M. et Mme K..., ainsi que dans la cour extérieure, près de la souche de la cheminée et également au grenier ;
Qu'il souligne la difficulté pour le technicien de l'acoustique qu'il est, d'instruire des émissions sonores tantôt décrites comme violentes, tantôt qualifiées de quasi-inaudibles et que sa compétence ne peut que rester inopérante au regard du litige ;
Considérant que c'est à juste titre, au vu des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, dont les conclusions circonstanciées ne sont pas utilement combattues par les pièces de M.et Mme K... et notamment par les rapports de la société Serac, que le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, retenu que certaines nuisances proviennent de la circulation sur la voie publique, et que la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage résidant dans des nuisances sonores en provenance de la propriété de la SCI [...] n'est pas établie ; que la cour ajoute que la preuve n'est pas rapportée qu'un studio d'enregistrement aurait été installé à demeure par la SCI [...] qui démontre au contraire que cette activité, qu'elle ne nie pas, était exercée en un autre lieu à Rambouillet ; que de plus, la SCI [...] a vendu sa propriété le 17 février 2016 et que M. et Mme K... indiquent dans leurs dernières conclusions que les troubles n'ont pas cessé malgré le déménagement " des frères T...", ce qui renforce l'affirmation que la SCI [...] n'est pas à l'origine des nuisances sonores dont se plaignent M. et Mme K... ;
Que la décision du tribunal est confirmée en ce qu'elle a débouté M. et Mme K... de leur demandes de dommages et intérêts au titre des nuisances sonores ;
Considérant s'agissant du changement d'affectation du lot n°26 dont elle était propriétaire, que d'une part, la SCI [...] affirme à juste titre que celui-ci ne concerne pas M.et Mme K... , qui sont des tiers à la copropriété, alors qu'il s'agit d'une décision interne à celle-ci ; que d'autre part, la modification d'affectation réalisée avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires a abouti à un acte modificatif de l'état descriptif de division notarié en date du 19 juillet 2011, qui en soi, n'est pas critiquable, dès lors qu'il est conforme à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel, chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble " ; que M. et Mme K... manquent à démontrer au surplus en quoi ce changement d'affectation d'un lot qui est parfaitement licite et qui ne se confond pas avec un changement de destination de la propriété, laquelle est l'habitation, leur aurait causé un préjudice ;
Considérant que M. et Mme K... prétendent que des travaux ont été entrepris qui auraient nécessité une autorisation, à savoir un permis de construire ou à tout le moins une déclaration préalable de travaux et se plaignent d'un empiétement résultant des travaux entrepris et de l'adossement de la longère sur leur propre mur ;
Que la SCI [...] conteste la réalisation de travaux, à l'exception de l'aménagement d'une mezzanine intérieure dans le lot n°26 ;
Considérant cependant qu'il résulte de l'acte de vente à la SCI [...] page 5, que le lot n°26 correspondant au bâtiment C est devenu une pièce, salle d'eau et water-closet et une mezzanine avec une chambre, le vendeur ayant déclaré que la mezzanine a été réalisée par le vendeur sans autorisation de la copropriété, ce que l'acquéreur " reconnaît" ; que préalablement à la vente, le service urbanisme de la mairie de Rambouillet, par lettre du 23 juin 2011, a demandé au notaire devant instrumenter la vente au profit de la SCI [...] d'informer l'acquéreur que les lots 21,22,23,25 et 26 ont été réunis par une toiture unique ce qui apparaît contraire à ce qui figure au cadastre et que des lots ont été aménagés en habitation sans qu'aucune autorisation au titre du code de l'urbanisme n'ait été délivrée "pour des changements qui ont peut être nécessité des travaux de modification extérieure (ouvertures, toitures)', le service préconisant que l'acquéreur sollicite une régularisation des modifications opérées ;
Considérant que si M. et Mme K... ne rapportent pas précisément la preuve de la modification de la surface du lot n°26, il résulte non seulement du courrier susvisé mais également de la décision rendue le 21 septembre 2018 par le tribunal administratif de Versailles à l'encontre de laquelle il n'est justifié d'aucun recours, de sorte que celle-ci apparaît avoir acquis un caractère définitif, que l'Etat a été condamné à réparer le préjudice moral de M.et Mme K... résulté de la carence du maire à établir un procès-verbal d'infraction ; qu'il a été retenu par la juridiction administrative que le maire s'est abstenu de dresser ce procès-verbal malgré les sollicitations des consorts K... et alors que ces derniers justifiaient de commencements de preuve de ce que compte tenu de la nature des travaux entrepris, ceux-ci nécessitaient, soit une déclaration préalable de travaux, soit même, le cas échéant, une demande de permis de construire ;
Que l'existence de la réalisation de travaux résulte encore du procès-verbal de constat établi le 10 avril 2018 par Maître Q... clerc habilité aux constats de la selarl LSL et associés, huissier de justice à Rambouillet, duquel il résulte que depuis la cour de M. et Mme K... il est constaté que la propriété voisine, soit le n°[...] , empiète et surplombe la toiture de M. et Mme K... ; que la délimitation de la propriété est visible à partir de la matière du revêtement mural plus épais et plus irrégulier que le mur situé à gauche, également au moyen de la différence de couleur entre le ravalement du mur constituant la propriété qui était celle de la SCI [...] et le mur des consorts K... et enfin de la différence de hauteur des murs séparatifs ;
Que M. et Mme K... produisent encore une attestation de leur nouveau voisin, qui a acquis la propriété appartenant anciennement à l'intimée, M. XX... C..., lequel indique que suite à une décision prise en commun avec M.et Mme K..., le 7 septembre 2018, il a procédé à la suppression des parties de chevrons du lot n°25 de sa propriété qui empiétaient sur la toiture de la maison de ses voisins, décision qui s'imposait par la nécessité qu'avaient M. et Mme K... de finir les travaux entrepris sur leur toiture ;
Que l'empiétement sur leur toiture est corroboré par l'attestation de M. N..., entrepreneur en couverture, intervenu courant juin 2018 chez M. et Mme K... pour effectuer des travaux de changement de toiture et qui a constaté que la toiture à monopente de la longère anciennement propriété de la SCI [...], empiétait et surplombait la toiture de M.et Mme K... ; qu'il atteste avoir constaté qu'une rangée de tuiles constituant la toiture K... avait été enlevée et remplacée sur 5 mètres de long, par des tuiles mécaniques récentes, identiques à celles installées sur la totalité de la couverture de la longère et que les chevrons soutenant la toiture voisine avaient été fixés à travers le mur pignon des époux K... au moyen de ciment, et pénétraient dans leur grenier ;
Que la réalisation de travaux est encore confortée par la pièce n°81 de M. et Mme K... qui est une nouvelle modification de l'état descriptif de division de la copropriété dont dépendaient les lots appartenant à la SCI [...] ;
Considérant qu'il résulte ainsi de l'ensemble de ces pièces que des travaux ont été réalisés sur les bâtiments C et D adossés à la façade arrière de la maison de M.et Mme K..., avant la vente par les consorts I... à la SCI [...], nonobstant les déclarations du vendeur à l'acte sur l'absence de travaux de nature à engager sa responsabilité décennale, dont la SCI [...] devait répondre en tant que nouveau propriétaire ; que le fait avéré que lesdits travaux aient été effectués sans l'autorisation administrative requise, n'est pas en soi nécessairement constitutif d'une faute vis à vis des tiers, que sont M.et Mme K... ; que ces derniers ne définissent pas le préjudice résultant pour eux de l'absence d'autorisation des travaux ;
Qu'il résulte en revanche de ce qui précède que les travaux litigieux se sont notamment matérialisés par un empiétement de la toiture de la longère , ancienne propriété de la SCI [...], se trouvant en surplomb du mur et du toit des appelants ; que cependant il n'est pas démontré que l'adossement de la longère ou de partie de celle-ci sur la façade arrière de la propriété K... ait été réalisé en méconnaissance des régles de l'art et soit fautif, d'autant qu'il n'est pas contesté qu'un cellier était préexistant ;
Considérant toutefois que la SCI [...] n'est plus propriétaire ; que la demande de démolition sous astreinte de la construction érigée, qui au demeurant ne pourrait être admise qu'en ce qui concerne l'empiétement avéré, est irrecevable en ce qu'elle est dirigée contre la SCI [...] ; qu'au surplus, la cour relève qu'il résulte de l'attestation précitée de M. C... qu'un accord a été trouvé entre le nouveau propriétaire des lieux, qui n'a pas été appelé en la cause et les appelants, quant à la suppression de l'empiétement réalisé ;
Considérant que l'empiétement relevé qui a été imposé à M. et Mme K... durant huit ans a constitué une atteinte à leur droit de propriété, un trouble de jouissance et a engendré des difficultés techniques lors des travaux de réfection qu'ils ont eux-mêmes entrepris sur leur toiture ; que le préjudice qui en est résulté s'est trouvé accru par la réfutation par la SCI [...] de l'existence des travaux réalisés ; que le préjudice subi par M.et Mme K... sera réparé par l'allocation de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts ;
Considérant qu'il ne saurait en revanche être fait droit à leur demande de dommages et intérêts présentée au titre de la perte de la valeur vénale de leur propriété ; qu'en effet, l'unique attestation produite, qui émane de l'agence immobilière U... S... (pièce n°12) est rédigée au conditionnel en ce qui concerne la décote envisagée de 10 à 15% précisant "s'il s'avérait qu'une habitation soit construite directement sur le mur de votre propriété sans attention particulière à l'isolation", fait qui en ce qui concerne l'absence d'isolation, n'est pas établi ; qu'au surplus l'empiétement retenu a pris fin et que M. et Mme K... ne justifient pas de la volonté de mettre en vente leur bien ; que le préjudice qu'ils invoquent, est, pour l'ensemble de ces motifs, purement hypothétique et ne peut donc être pris en considération ;
Que le jugement sera donc partiellement infirmé en ce que M.et Mme K... avaient été déboutés de l'intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts ;
Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive
Considérant qu'il ne saurait être fait droit à la demande reconventionnelle de l'intimée visant à l'obtention de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros sur le fondement du caractère abusif manifeste de l'appel de M. et Mme K... et de leur mauvaise foi, dès lors qu'il est partiellement fait droit à leurs prétentions en appel ;
Que le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [...] de sa demande de dommages et intérêts ;
Sur les frais d'expertise, les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que la SCI [...], à l'encontre de laquelle une condamnation est prononcée, doit être condamnée aux dépens de première instance et aux dépens d'appel ; que toutefois, dès lors que M. et Mme K... succombent en leurs demandes de dommages et intérêts fondées sur les nuisances sonores au titre desquelles l'expertise a été ordonnée, les frais de cette expertise seront mis à leur charge ;
Considérant que l'équité commande d'allouer à M. et Mme K... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
DÉBOUTE la SCI [...] de sa demande de rejet des pièces n°73, 82, 93 et 97 de M. et Mme K...,
INFIRME le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme K... de toutes leurs demandes et en ses dispositions relatives aux dépens,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la SCI [...] à payer à M. et Mme K... la somme de 10000 euros en réparation du préjudice subi du fait des travaux réalisés sur la propriété voisine de la leur,
CONFIRME la décision entreprise pour le surplus,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI [...] à payer à M. et Mme K... la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
CONDAMNE la SCI [...] aux dépens de première instance à l'exception des frais d'expertise judiciaire qui sont laissés à la charge de M. et Mme K..., ainsi qu'à ceux d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour le président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Conseiller,
