COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JANVIER 2020
N° RG 18/06737 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SVWY
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE 'BERGES DE SEINE' représenté par son syndic en exercice la société AXIUM IMMODONIA
C/
Société NEXITY LAMY
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 12/06212
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS
Me Patricia MINAULT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 13 septembre 2018 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles - 4ème chambre B le 6 février 2017
Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE 'BERGES DE SEINE' représenté par son syndic en exercice la société AXIUM IMMODONIA
Ayant son siège [Adresse 3]
[Adresse 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 1860465 - vestiaire : 625
Représentant : Maître Alexandre GUEZENNEC, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : R213
****************
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
Société NEXITY LAMY
Ayant son siège [Adresse 1]
[Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant :Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 20180469 - vestiaire : 619
Représentant : Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 Novembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Président,
Madame Pascale CARIOU, Conseiller,
Madame [K] [H], VP placé, délégué dans les fonctions de conseillers,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
FAITS ET PROCÉDURE,
L'immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il s'agit d'une résidence de services pour jeunes et étudiants qui a été livrée en 2000. Il comporte 180 studios, un appartement et un parc de stationnement.
A compter de 2007, la gestion d'une partie de la copropriété a été confiée à la société Lamy Paris Buttes-Chaumont aux droits de laquelle est venue la société Nexity Paris Buttes-Chaumont, devenue la société Nexity Lamy.
Par acte d'huissier de justice du 29 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société par actions simplifiées Nexity Lamy, ès-qualités de syndic, en paiement de la somme de 848 661 euros au titre de travaux de remise en état, de rénovation et de réhabilitation.
Par jugement du 30 mai 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
-Condamné la SAS Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
*21 999,35 euros au titre des travaux dans le local laverie ou d'entretien et des travaux dans le local boîtes aux lettres,
*4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
-Ordonné l'exécution provisoire de la décision,
-Condamné la SAS Nexity Lamy aux dépens.
Par déclaration du 4 août 2014, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision à l'encontre de la SAS Nexity Lamy.
Par arrêt du 6 février 2017, la cour d'appel de Versailles a :
-Confirmé le jugement déféré,
-Rejeté les autres demandes,
-Condamné le syndicat des copropriétaires à la charge des dépens,
-Dit qu'ils seraient recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu le 6 février 2017 par la cour d'appel de Versailles.
Par arrêt du 13 septembre 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en retenant qu'en statuant comme elle l'avait fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n'avait pas été de nature à permettre l'incendie du 3 mars 2011 à la survenance duquel le syndicat des copropriétaires imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait l'indemnisation, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision et a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Versailles autrement composée.
Pour rejeter les demandes au titre des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à l'incendie du 3 mars 2011, la cour d'appel avait retenu que le syndic avait manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, à l'exécution de travaux de remplacement de la porte d'entrée nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble mais que l'immeuble ne respecte pas les normes de sécurité et d'incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic, que ce dernier n'était pas à l'origine de la venue des squatters qu'il avait été nécessaire d'expulser jusqu'en mars 2011 et que l'assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires, et avait retenu que le syndic, tenu à une obligation de moyens, avait effectué de nombreuses diligences.
Par déclaration du 1er octobre 2018, le syndicat des copropriétaires saisi à la cour de ce siège, cour d'appel de renvoi.
Par ses dernières conclusions signifiées le 7 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires invite cette cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1991 et suivants du code civil, à :
-Confirmer le jugement entrepris en tant qu'il a constaté que la SAS Nexity Lamy avait manqué à ses obligations,
-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires formulées au titre des travaux de réhabilitation, des travaux complémentaires au travaux de réhabilitation, des travaux de peinture des sols dans les deux cages d'escalier et métallisation des sols des paliers,
En conséquence,
-Condamner la SAS Nexity Lamy à lui verser une somme décomposée comme suit :
*244 818,85 euros au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble,
*14 304,08 euros au titre des travaux complémentaires inhérents aux travaux de réhabilitation,
*11 764,50 euros au titre des travaux de peinture des sols dans les deux cages d'escalier et métallisation des sols des paliers,
- Condamner la SAS Nexity Lamy à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2019, la SAS Nexity Lamy demande à cette cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1992 et suivants du code civil, de :
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à sa condamnation à des dommages-intérêts au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, de travaux complémentaires inhérents aux travaux de réhabilitation et de travaux de peinture des sols,
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21 999,35 euros au titre des travaux dans le local laverie ou d'entretien et des travaux dans le local boîte aux lettres,
En conséquence,
-Dire et juger qu'elle n'a pas commis de faute dans l'exercice de son mandat de syndic,
-Dire et juger, au surplus, que le syndicat des copropriétaires ne fait pas la preuve de son préjudice et encore moins d'un lien de causalité entre les sommes qu'il réclame dans ses conclusions d'appelant et l'intervention de la SAS Nexity Lamy,
-Dire et juger qu'elle n'a pas engagé sa responsabilité,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
-Condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 22 octobre 2019.
SUR CE, LA COUR,
Sur la portée de la cassation
L'arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2018 n'ayant cassé l'arrêt rendu par la cour de Versailles qu'en ce qu'il a :
-rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la société Nexity à lui payer les sommes de 244 818,85 euros au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, 14 303,08 euros, au titre des travaux complémentaires inhérents aux travaux de réhabilitation et, 11 764,50 euros au titre des travaux de peinture des sols dans les deux cages d'escalier et métallisation des sols des paliers,
il en résulte que la condamnation de la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 21 999,35 euros au titre des travaux dans le local laverie et dans le local de boîtes aux lettres, également prononcée par la cour d'appel, et qui n'a pas été contestée devant la Cour de cassation, est devenue irrévocable.
En conséquence, la demande de la société Nexity Lamy tendant à obtenir l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de cette somme, est irrecevable.
Sur la responsabilité de la société Nexity Lamy dans la survenue de l'incendie du 3 mars 2011
Il convient de rappeler que l'immeuble dont s'agit comprend sept étages de studios loués à des étudiants et des locaux communs tels qu'une laverie et une cafétéria au rez de chaussée.
Cet immeuble, en service depuis l'année 2000, est situé dans un quartier qui connaît depuis de nombreuses années des problèmes de délinquance et notamment des trafics de stupéfiants. L'immeuble lui même connaît depuis au moins l'année 2002, des problèmes de dégradations volontaires, intrusions dans les parties communes et le sous-sol de parkings, qui sont le lieu de trafics, ainsi que la présence de squatters dans les studios inoccupés. Ces derniers ont toutefois pu être pour l'essentiel, expulsés en 2010.
C'est dans ce contexte qu'en 2007, le syndic en place a été remplacé par le Cabinet Lamy Paris Buttes Chaumont aux droits duquel vient la société Nexity Lamy, dont le mandat a pris fin le 30 juin 2011.
Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de cette société dans les dommages qu'il a subis à la suite de dégradations survenues le 10 janvier 2011 (ou le 23 décembre 2010 selon certaines écritures) dans le local des boîtes aux lettres et de deux incendies survenus respectivement le 3 mars 2011 et le 19 juin 2011, ayant affecté, pour le premier, le rez de chaussée dans son ensemble et pour le second, la laverie.
La présente cour n'est plus saisie que de la question de la responsabilité de la société Nexity Lamy dans la survenue de l'incendie du 3 mars 2011, les deux autres points étant devenus irrévocables depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2018, la responsabilité du syndic ayant été retenue dans ces deux incidents.
Il peut être rappelé que les premiers juges, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 au terme duquel le syndic est notamment chargé de l'administration et de la conservation de l'immeuble, ont retenu que la société Nexity Lamy avait manqué à son obligation de moyen d'administrer et d'assurer la garde et l'entretien de l'immeuble, notamment en raison du non remplacement de la porte d'entrée du rez de chaussée dégradée depuis le 2 août 2010 et d'une sécurité incendie non conforme aux exigences légales depuis au moins le second semestre 2010.
Ils ont considéré que ces défaillances avaient facilité la commission d'infractions et particulièrement, celles du 10 janvier 2011 et du 19 juin 2011 et ont retenu que la part de responsabilité du syndic s'élevait à 50 % dans ces deux cas.
En revanche, s'agissant de l'incendie du 3 mars 2011, ils ont jugé que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve que les travaux de réhabilitation dont il était demandé le paiement, étaient en lien de causalité avec le manquement retenu à compter du second semestre 2010 ni qu'il existait pour la période antérieure un autre manquement.
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Nexity Lamy et fait valoir, sur le lien de causalité, qu'il a désormais effectué une ventilation au sein de ses demandes initiales entre celles qui sont la conséquence de l'incendie et celles qui constituent des travaux d'amélioration, pour ne demander le paiement que des premières.
La société Nexity Lamy demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'une faute à son encontre et en toute hypothèse, sa confirmation en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat formées au titre des travaux de réhabilitation qui ont fait suite à l'incendie du 3 mars 2011, en l'absence de lien de causalité avec la faute retenue.
Sur l'existence d'une faute
C'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu l'existence d'un manquement du syndic à son obligation de garde et d'entretien de l'immeuble et plus précisément, une défaillance dans la sécurisation des accès à l'immeuble et dans la sécurité incendie.
Qu'il peut seulement y être ajouté que contrairement à ce que prétend la société Nexity Lamy, la seule lecture de la chronologie des faits à compter de la dégradation de la porte d'accès du rez de chaussée survenue le 2 août 2010, rappelée par le tribunal, montre qu'elle n'a pas été diligente pour la faire remplacer.
En effet, c'est à tort que l'intimée fait valoir qu'elle devait attendre le vote par l'assemblée générale du remplacement de la porte, qui comporte deux vantaux par une porte à un vantail, vote qui n'est intervenu que lors de l'assemblée du 16 décembre 2010.
Ce vote, qui portait sur des travaux à moyen terme et qui tendaient à modifier le système de porte en place, n'avait aucun lien avec l'intervention urgente qui s'imposait au syndic pour faire réparer ou remplacer cette porte à l'identique (c'est à dire avec deux vantaux), tout particulièrement dans le contexte de multiplication des actes de vandalisme et de délinquance dans les parties communes de l'immeuble ci-dessus décrit, dès que la dégradation, qui rendait totalement libre l'accès à l'immeuble, a eu lieu.
D'ailleurs, c'est sans autorisation de l'assemblée générale pour le remplacement de la porte à l'identique, que la société Nexity Lamy a finalement émis un ordre de service à la société Alphacom le 14 janvier 2011 (pièce n° 16 du syndicat).
Cependant, faute pour la société Nexity Lamy d'avoir assuré le suivi de cet ordre de service et notamment d'avoir versé à l'entreprise l'acompte qu'elle réclamait (pièce n° 23 du syndicat), la porte n'avait toujours pas été changée au mois de juin 2011.
De même, il convient de préciser que l'avis défavorable émis par les sapeurs pompiers le 15 décembre 2010 concernait la décision d'installer une porte à un seul vantail et non le remplacement de la porte à l'identique, de sorte que c'est encore à tort que la société Nexity Lamy invoque cet argument pour tenter de justifier son absence de diligence.
Le fait, souligné par l'intimée, que le rez de chaussée comporte également deux sorties de secours qui sont constamment ouvertes (pièce n° 12 de la société Nexity Lamy), de sorte que le remplacement de la porte principale n'aurait en rien empêché les intrusions dans l'immeuble, n'est pas davantage pertinent puisqu'il appartenait aussi au syndic de veiller à ce que les 'ferme-porte' de ces issues de secours qui ne fonctionnaient plus soient réparés, ainsi que l'avaient demandé les participants à la réunion du 10 mai 2010 (en présence d'adjoints au maire, de différents services administratifs, du chef de la police municipale et du syndic) et le président du conseil syndical dans son rapport annuel du 16 décembre 2010 qui soulignait le manque de réactivité du syndic dans des réparations jugées primordiales au nombre desquelles figurent outre la porte du hall, les 'portes de secours'.
La société Nexity Lamy affirme encore qu'elle s'est heurtée à la résistance des copropriétaires qui ont refusé de voter certains travaux proposés, notamment, des travaux d'installation de surveillance vidéo à tous les étages lors de l'assemblée générale du 12 janvier 2010, ou des travaux de barreaudage et de pose d'un mur face à la laverie lors de l'assemblée générale du 24 mars 2011.
Cependant, d'une part, l'assemblée générale du 24 mars 2011 est postérieure à l'incendie en cause donc sans pertinence dans l'analyse des causes qui ont pu le rendre possible, d'autre part, le refus d'installer une surveillance vidéo dans les étages ne dispensait pas le syndic d'assurer la réparation en urgence de la porte d'entrée du hall, qui constitue la mesure de protection la plus élémentaire.
Enfin, s'il est exact, comme le fait valoir l'intimée, qu'elle a pris des initiatives pour tenter de sécuriser l'immeuble depuis sa désignation en 2007, notamment en faisant voter des travaux en 2008, en déposant des plaintes à plusieurs reprises, ou en demandant expressément en décembre 2010, l'aide des services de police, après l'attaque à l'arme blanche dont ont été victimes les vigiles engagés pour sécuriser l'immeuble, il n'en reste pas moins que sur la question de la sécurisation de l'accès à l'immeuble qui était d'autant plus urgente compte tenu de ce contexte et sur la question de la non conformité du matériel de sécurité incendie, dénoncée par le service hygiène, sécurité et prévention de la commune le 29 décembre 2010 et de nouveau soulignée par le rapport de l'expert désigné par le juge administratif le 20 juillet 2011 à la demande de la commune de [Localité 1] , elle a été défaillante après le 2 août 2010.
En conséquence, le syndic a bien commis une faute dans l'accomplissement de sa mission, qui a été de nature à faciliter la commission de l'infraction, c'est à dire de l'incendie survenu le 3 mars 2011.
Le jugement doit être approuvé sur ce point.
Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué
La société Nexity Lamy conteste le lien de causalité entre les sommes réclamées par le syndicat, même diminuées afin d'exclure tout ce qui constituait des travaux d'amélioration et, estime que le préjudice résultant de l'incendie litigieux est limité à la somme de
81 215,90 € , qui correspond à celle versée par l'assureur de la copropriété.
Il convient de constater que les seules pièces versées aux débats qui décrivent les dégâts causés par le sinistre du 3 mars 2011, sont le rapport d'expertise (sommaire) de l'assureur de la copropriété (pièce n° 47 de l'intimée) et le rapport de l'expert désigné par le tribunal administratif (pièce n° 12 du syndicat).
Le premier, daté du 8 novembre 2011 mais mentionnant une visite le 4 mars 2011, fait état de destruction complète du local des vigiles et des parties communes du rez de chaussée. Le second, réalisé en juillet 2011, ne mentionne qu'une seule fois des 'traces d'incendies au niveau des plafonds de la circulation du rez de chaussée' en précisant que 'toute la câblerie électrique passant sous faux plafond est calcinée'.
Ces descriptions sont trop succinctes pour connaître l'état réel des locaux à l'issue du seul incendie du 3 mars 2011.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne nie pas avoir perçu la somme de
81 215,90 € de son assureur Allianz, dont la décomposition figure dans une liste jointe comportant tous les dommages indemnisés. Elle couvre tous les postes pour lesquels le syndicat demande des montant bien supérieurs : Maçonnerie, menuiserie, électricité, plafond, revêtement de sols, plâtrerie etc..
Le syndicat des copropriétaires a, depuis la première instance, limité ses demandes à la somme de 489 637,70 € (contre 654 160,66 €), sur laquelle il applique un abattement de 50 % pour tenir compte du pourcentage de responsabilité retenu par le premier juge, soit une demande de 244 818,85 €.
Il précise avoir soustrait tous les travaux ne constituant pas une conséquence directe de l'incendie en cause.
Cependant, la cour constate que lors de l'assemblée générale du 14 septembre 2011, intervenue après le rapport d'expertise précité et l'arrêté de péril pris par le maire de la commune, des travaux de réhabilitation complète de l'immeuble ont été votés (pièce n° 13 du syndicat, résolution n° 12), après qu'un diagnostic technique eut été réalisé par l'entreprise ECC.
Ces travaux sont décrits comme des travaux de remise aux normes et de réhabilitation de l'immeuble dans son ensemble et non comme des travaux de remise en état après un incendie du rez de chaussée, ce qui est confirmé par les pièces n° 19 et 21 du syndicat qui listent les travaux réalisés et à réaliser en juillet 2012.
Les productions et en particulier les factures des travaux ne permettent pas à la cour de contrôler que ces travaux, dont le paiement est demandé à la société Nexity Lamy, n'excèdent pas la remise en état entraînée par l'incendie du 3 mars 2011.
Le seul fait que certaines factures produites fassent état de la mention 'suite sinistre incendie' ou 'tableaux de protection et circuit endommagés' ne suffit pas à établir qu'il s'agit de travaux strictement consécutifs à l'incendie du 3 mars 2011.
Le syndicat n'explique pas en effet, par exemple pour le lot 'électricité', en quoi les sommes reçues de l'assurance, auraient été insuffisantes, ce qu'elles n'auraient pas permis de couvrir, étant en outre observé que dans la facture de ce lot figurent des prestations dans les étages (hublots niveaux 1 à 7 notamment) alors que l'incendie n'a concerné que le rez de chaussée.
Qu'il en est de même dans toutes les factures et qu'il appartenait en toute hypothèse au syndicat des copropriétaires d'expliquer poste par poste ce qu'avait permis de couvrir les sommes versées par l'assurance et le surplus de travaux entraînés par l'incendie, non pris en charge par l'assurance.
En conséquence, en l'état, le syndicat des copropriétaires n'établit pas la certitude du préjudice qu'il invoque et en toute hypothèse, son lien de causalité avec la faute retenue.
Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation du syndicat des copropriétaires.
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, fondées sur l'existence de condamnations à l'encontre de la société Nexity Lamy, devenues irrévocables.
L'équité ne commande pas de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Dans les limites de la saisine,
Déclare irrecevable la demande de la société Nexity Lamy tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 21 999,35 euros au syndicat des copropriétaires Berges de Seine de l'immeuble [Adresse 2],
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,
