COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 04 DECEMBRE 2019
N° RG 18/00612 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SEGD
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société LLDS
C/
SCI SCI 3M
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Décembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° Section :
N° RG : 17/01122
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA
Me Jonathan THOMAS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société LLDS
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Me Stéphanie ARENA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637
APPELANT
****************
SCI 3M
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Jonathan THOMAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier 255/2018
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Novembre 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline BONIFACE, VP placé, délégué dans les fonctions de conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Président,
Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,
Madame Céline BONIFACE, VP placé, délégué dans les fonctions de conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
FAITS ET PROCÉDURE,
La société civile immobilière 3 M est propriétaire des lots n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier cadastré CN n°[Cadastre 10], sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le 23 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI 3 M en paiement de charges de copropriété impayées et de dommages-intérêts.
Par jugement du 4 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 29 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de chacun des chefs de cette décision.
Par ses dernières conclusions signifiées le 5 août 2019, le syndicat des copropriétaires invite cette cour, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 515 et 700 du code de procédure civile et de l'article 1240 du code civil, à :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la SCI 3 M à lui payer la somme de 22 920,30 euros arrêtée au 1er juillet 2019 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure, soit à compter du 18 mars 2013 et jusqu'au complet paiement,
- rejeter toutes demandes de délais ou d'échelonnement qui pourraient être sollicitées par copropriétaires débiteurs,
- condamner la SCI 3 M à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la SCI 3 M à lui payer la somme de 911 euros au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner la SCI 3 M à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement entrepris à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,
- condamner la SCI 3 M en tous les dépens,
- débouter la SCI 3 M de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Par ses dernières conclusions signifiées le 3 octobre 2019, la SCI 3 M demande à cette cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1353 et 1240 du code civil et des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 octobre 2019.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande en paiement des charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à cette prétention, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale, conformément aux dispositions de l'article 14-1 du même texte, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Il incombe au syndicat des copropriétaires de démontrer que sa créance est certaine, liquide et exigible.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il produit l'ensemble des pièces justificatives démontrant sa créance à l'encontre de la SCI 3M.
La SCI 3 M conclut à la confirmation du jugement ayant retenu que les charges n'étaient pas liquides, dès lors que :
- elles ont été régulièrement réparties selon des clés non conformes au règlement de copropriété, qui prévoit une répartition des charges générales sur 588 tantièmes et des charges particulières sur 467 tantièmes,
- une part importante des charges ne sont pas justifiées par des pièces, ou sont présentées dans des termes ne permettant pas leur identification,
- le décompte présenté est incohérent, dès lors qu'il indique un solde nul au 1er janvier 2015, puis mentionne des charges au titre des exercices antérieurs (2007 à 2014).
Pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:
- le relevé de propriété qui justifie de la qualité de copropriétaires de la SCI 3M,
- les contrats de syndic successifs,
- le règlement de copropriété
- les procès verbaux des assemblées générales des 17 mars 2007, approuvant les comptes de l'exercice 2006 et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2008, 19 novembre 2008, approuvant les comptes de l'exercice 2007 et votant le budget prévisionnel 2009, 2 juillet 2010 approuvant les comptes des exercices 2008 et 2009 et votant le budget prévisionnel des exercices 2010 et 2011 et votant le principe de la réalisation de travaux de ravalement, sous réserve de la constitution d'un dossier complet, 16 avril 2011, approuvant les comptes de l'exercice 2010 et votant le budget prévisionnel 2012, 11 juillet 2012 approuvant les comptes de l'exercice 2011 et votant le budget prévisionnel 2013, 5 octobre 2013, approuvant les comptes de l'exercice 2012 et votant le budget prévisionnel 2014, 7 juin 2014 votant le principe de la réalisation de travaux et l'agenda des appels de fonds répartis entre 2014 et 2015, 3 juillet 2015, approuvant les comptes des années 2013 et 2014, votant le budget prévisionnel 2015 et 2016, 18 juin 2016 approuvant les comptes de l'année 2015, votant un budget prévisionnel pour l'exercice 2017 et mentionnant la convocation d'une nouvelle assemblée générale pour statuer sur l'annulation éventuelle des travaux antérieurement votés devant se tenir le 27 juillet 2016, 18 février 2017 approuvant les comptes de l'exercice 2016 et votant le budget prévisionnel l'exercice suivant et annulant les résolutions précédentes concernant les travaux prises à l'occasion des assemblées générales du 7 juin 2014, 16 décembre 2015 et 18 juin 2016, ainsi que l'appel de fonds réalisé, 2 février 2019, portant approbation des comptes des exercices 2017 et 2018, votant le budget prévisionnel de l'exercice 2019, portant mise à charge des copropriétaires défaillants de tous les frais de procédure et contentieux ainsi que d'une pénalité de retard au taux de 1,50% par mois.
- l'attestation de non recours sur l'ensemble des assemblées générales pour la période 2016-2019,
- certains appels de charges, de travaux et de trésorerie des exercices litigieux,
- certains décomptes individuels de charges pour les exercices litigieux.
Le règlement de copropriété du 19 juillet 1984 modifié le 30 octobre 1991, sans qu'il soit allégué de changement ultérieur, prévoit une répartition des charges générales sur 588 tantièmes, et des charges particulières relatives aux lots [Cadastre 11], [Cadastre 12] (devenus lots [Cadastre 13] à [Cadastre 3]), [Cadastre 14] (devenu lots [Cadastre 4] à [Cadastre 15]) et [Cadastre 16] et pour les charges de consommation d'eau de ces lots, sur 467 tantièmes.
Il est indiqué que la modification intervenue le 30 octobre 1991 pour permettre la division des lots [Cadastre 12] et [Cadastre 14] ne reprend pas la distinction charges générales/charges particulières initialement stipulée et ne procède en conséquence pas à la répartition des tantièmes de ces charges particulières entre les nouveaux lots.
Enfin les différents procès verbaux des assemblées générales tenues entre 2007 et 2019 ne mentionnent aucun vote des copropriétaires, dans les conditions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, portant modification de la répartition des charges.
Pour autant, comme le souligne justement et sans contradiction la SCI 3M, les appels de fonds qui lui ont été adressés mentionnent une répartition différente des charges et notamment :
- entre 2009 et 2010, uniquement sur 476 tantièmes.
- entre 2011 et 2016, sur 476 tantièmes pour les charges générales hors commerce, 735 tantièmes pour l'eau et sur 144 ou 167 tantièmes pour les consommations diverses copropriété,
- en 2015, sur 476 tantièmes pour les charges générales hors commerce et sur 1386 pour l'eau,
- en 2017 et 2018, sur 588 pour les charges générales, 476 pour les charges générales hors commerces et 1194 pour la consommation d'eau,
- en 2019, sur 588 pour les charges générales, 476 pour les charges générales hors commerces et 668 pour la consommation d'eau.
Il y a lieu dès lors d'exclure les charges qui n'ont pas été calculées conformément au règlement de copropriété.
Au regard des pièces produites, il convient de retenir comme justifiées, à hauteur de 5 964,89 €, les charges suivantes :
- 767,83 € au titre de l'année 2011 (appels de provision 3ème et 4ème trimestre et état de répartition annuel),
- 663,18 € au titre de l'année 2012 (appels de provision sur les 4 trimestres et état de répartition annuel),
- 1 101,88 € au titre de l'année 2013 (appels de provision sur les 4 trimestres et état de répartition annuel, ainsi que la régularisation afférente),
- 582,08 € au titre de l'année 2014 (appels de provision sur les 4 trimestres et état de répartition annuel),
- 1 017 € au titre de l'année 2015 (appels de provision sur les 4 trimestres et état de répartition annuel)
- 583,92 € au titre de l'année 2016 (appels de provision sur les 4 trimestres, l'état de répartition annuel n'étant pas produit),
- 616 € au titre de l'année 2017 (appels de provision sur les 4 trimestres, l'état de répartition annuel n'étant pas produit),
- 616 € au titre de l'année 2018 (appels de provision sur les 4 trimestres, l'état de répartition annuel n'étant pas produit),
- 462 €, 3ème trimestre 2019 inclus au titre des provisions pour l'année 2019.
Si certains appels de fonds pour les travaux sont justifiés, il s'évince des procès verbaux des assemblées générales successives que les seuls travaux votés l'ont été en juin 2014 et ont été annulés le 18 février 2017, de sorte qu'aucune somme ne peut être due à ce titre.
Par ailleurs, ainsi que le souligne la SCI 3M, les autres inscriptions comptables portées sur le décompte produit en pièce 37 de l'appelant ne sont pas explicites et ne reposent sur aucune des pièces justificatives produites par le syndicat des copropriétaires.
Il résulte du décompte produit que la SCI 3M a réglé, sur la période, des sommes plus importantes que celles correspondant aux charges justifiées, de sorte qu'il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formée à l'encontre de la SCI 3M, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les frais nécessaires
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Comme le souligne la SCI 3M, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires à l'appui de ses demandes, qui mentionne des intitulés non compréhensibles, des régularisations non justifiées tant sur les 6 années antérieures au 1er juillet 2015, date à laquelle le solde de la SCI 3M est indiqué comme nul, que sur les années suivantes, et qui enfin se base sur une répartition inexacte des charges, ne permet pas de caractériser de manquement de la SCI 3M de nature à justifier l'engagement de charges de recouvrement.
En conséquence il convient de confirmer le jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.
Sur la demande au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le syndicat des copropriétaires réclame sur ce fondement la condamnation de la SCI 3M à lui verser la somme de 911 € correspondant à la provision due pour le 4ème trimestre de l'année 2019.
Néanmoins, au regard de ce qui précède, d'une part cette somme n'est pas justifiée dès lors que le calcul de la répartition des charges n'est pas exacte, et d'autre part il n'est établi aucun défaut de paiement imputable à la SCI 3M.
En conséquence il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.
Sur la demande indemnitaire présentée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande indemnitaire sur les manquements répétés de la SCI 3M.
Néanmoins, au regard de ce qui précède, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la SCI 3M, et le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande indemnitaire, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur la demande indemnitaire présentée par la SCI 3M
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
La SCI 3M fait valoir justement que le syndicat des copropriétaires, qui a engagé et poursuivi la présente instance sur la base d'un décompte inexact et en partie non justifié, a agi de manière abusive à son encontre.
Le préjudice causé par ce comportement fautif sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
Au regard de la situation respective des parties et les circonstances de la cause, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à régler à la SCI 3M la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre il doit être condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande fondée sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société civile 3M la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société civile 3M la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] au paiement des entiers dépens de l'instance.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
