COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 30 JANVIER 2019
N° RG 16/08518
N° Portalis DBV3-V-B7A-REBM
AFFAIRE :
Syndicat des [...]
C/
SCI S.C.S
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 08 Décembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 03
N° Section :
N° RG : 03/7525
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe X...
Me Claire Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE DIX NEUF,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Syndicat des [...] A SARCELLES (95200) représenté par son syndic le cabinet EMMANUEL TOUATI
[...]
Représentant : Me Christophe X..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627
Représentant : Me Sandrine MAIRESSE, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 164
APPELANTE
****************
SCI S.C.S
[...]
Représentant : Me Claire Y..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2010072
Représentant : Me Marie-Ange LEVASSEUR-VAQUER, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 140
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Novembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence Z..., président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence Z..., président,
Madame Anna MANES, président,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
FAITS ET PROCÉDURE :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence 'Entrée Ville IV' situé [...] a, par acte du 24 juillet 2003, assigné la société civile immobilière SCS (la SCI SCS), propriétaire de deux lots, à usage commercial et destiné à recevoir des archives, en paiement de charges.
Par arrêt du 24 avril 2006, la cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement du 8 décembre 2004 du tribunal de grande instance de Pontoise, rejetant cette demande ainsi que celle de la SCI tendant à être dispensée du paiement de charges de chauffage, et a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage fondée sur le double de la surface du lot;
Par une décision du 30 janvier 2008, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 06-19.773), a cassé et annulé cet arrêt, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et, a remis sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la présente cour autrement composée.
Par arrêt avant dire droit du 14 février 2011 la cour d'appel de Versailles a, principalement:
- désigné en qualité d'expert Mme Véronique A...,
- avec mission d'entendre tout sachant, se faire remettre et consulter tous documents utiles, établir un projet de nouvelle répartition de charges de chauffage, préciser les possibilités et le coût du raccordement des locaux de la SCI SCS au système de chauffage collectif, présenter un projet de compte entre les parties en distinguant les charges de chauffage des autres, plus généralement fournir à la cour tous éléments de nature à lui permettre de statuer en pleine connaissance de cause,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 octobre 2011 pour fixation d'un nouveau calendrier.
Par ordonnance du 3 novembre 2015, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire du rôle de la cour pour défaut de diligences et dit qu'elle ne serait remise au rôle que sur présentation de conclusions de remise au rôle signifiées par le nouveau syndic du syndicat des copropriétaires.
Par acte du 24 novembre 2016, la SCI SCS a assigné en intervention forcée et reprise d'instance le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic le cabinet Emmanuel Touati Sarl.
Par ses dernières conclusions signifiées le 6 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Le recevoir en ses demandes, fins et conclusions et le déclarer bien fondé,
A titre principal,
- Ecarter le rapport d'expertise de Mme Véronique A... qui a commis une erreur grossière d'appréciation en considérant que le raccordement du lot n° 1066 de la SCI SCS ne pouvait pas correctement se faire,
- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec la mission suivante :
- établir un projet de nouvelle répartition de charges de chauffage,
- préciser les possibilités et le coût du raccordement des locaux de la SCI SCS au système de chauffage collectif,
- présenter un projet de compte entre les parties en distinguant les charges de chauffage des autres charges,
A titre subsidiaire,
- Condamner la SCI SCS à lui payer la somme en principal de 42.779,12 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er trimestre 2010 inclus,
- Condamner la SCI SCS à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI SCS à lui payer la somme de 8.000,00 € à titre des frais irrépétibles,
- condamner la SCI SCS aux entiers dépens qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire.
Par ses dernières conclusions du 21 septembre 2018 , la SCI SCS demande à la cour de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à, voir écarter le rapport de Mme A... et ordonner une nouvelle expertise,
Vu le rapport de Mme A...,
- Dire et juger que le raccordement de la SCI SCS au système collectif étant techniquement impossible, celle-ci doit être dispensée de toute participation aux charges de chauffage,
- Dire et juger que doivent être déduites du solde de 65 725,67 € dans les comptes du syndicat au 27 novembre 2014:
. les charges de chauffage sur les exercices 2002 à 2014 : - 43 475,62 €
. le report de solde injustifié sur la reprise de solde au 01/10/03 : - 9 617,78 €
. les frais de recouvrement : - 5 521,18 €
- Dire et juger en conséquence que la somme restant due par elle selon décompte arrêté au 27/11/14 s'élevait à 7 111,09 €,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser le compte de la SCI SCS au 27 novembre 2014 et les décomptes de charges postérieurs et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à l'encontre la SCI SCS,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :
. une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts
. une somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire et juger que les frais d'expertise seront à la charge du syndicat des copropriétaires,
- Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 septembre 2018.
SUR CE, LA COUR :
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
Attendu qu'il convient de rappeler qu'il résulte de la procédure ci-dessus que, dans son arrêt du 24 avril 2006, la cour d'appel de ce siège a, principalement, confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 8 décembre 2004 en toutes ses dispositions, débouté la SCI SCS de sa demande tendant à être exonérée du payement des charges de chauffage et déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot ;
Que le rejet de la demande d'exonération de charges de chauffage était fondée d'une part, sur l'absence de preuve de l'impossibilité pour la SCI de se raccorder à l'installation de chauffage collectif et d'autre part, sur les dispositions du règlement de copropriété aux termes desquelles dès lors qu'un local commercial a besoin d'un service de chauffage, il est dans l'obligation de se raccorder au système collectif ;
Attendu que, l'arrêt du 30 janvier 2008 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, seulement en ce qu'il avait débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande (de paiement de charges de chauffage) ;
Qu'en conséquence, les chefs de dispositif de l'arrêt du 24 avril 2006 déboutant la SCI SCS de sa demande tendant à être exonérée du payement des charges de chauffage et déclarant non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot, sont devenus irrévocables, ainsi que le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires en ce qui concerne la demande d'exonération des charges (pages 7 et 11 de ses écritures);
Que la cour d'appel de renvoi ne peut donc statuer à nouveau sur ces questions ;
Qu'il s'en suit que, quand bien même l'expertise ordonnée par la cour d'appel de ce siège dans son arrêt avant dire droit du 14 février 2011 révélerait des éléments nouveaux tenant à l'impossibilité technique pour la SCI SCS de se raccorder à l'installation de chauffage collectif, la cour, devant statuer dans les limites de sa saisine, ne peut que déclarer irrecevable la demande de la SCI tendant, au vu de ce rapport, à être dispensée de toute participation aux charges de chauffage ;
Qu'en conséquence également, le débat engagé entre les parties sur le bien fondé ou non des conclusions du rapport de l'expert judiciaire relatives à la possibilité pour la SCI de se raccorder au système de chauffage collectif est inopérant ;
Que seule reste en débat la question du mode de calcul des charges de chauffage dues par la SCI SCS;
Sur le calcul des charges de chauffage imputables à la SCI SCS :
Attendu que, pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d'être exposés, il y a lieu de constater que la clause du règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges de chauffage collectif fondée sur le double de la surface du lot a, irrévocablement, été déclarée non écrite ;
Que cette stipulation figure en pages 81 et 82 du règlement de copropriété dans une clause D) 'Chauffage et eau chaude sanitaire', a) 'chauffage', qui prévoit les modalités de calcul suivantes :
'- pour les propriétaires de locaux à usage d'habitation, au prorata de la surface retenue pour ces locaux ainsi qu'il ressort au tableau ci-après, colonne 8;
- pour les locaux à usage commercial ou de bureaux raccordés, au prorata de la déperdition calorifique qui aurait été retenue pour chacun d'eux. Il appartiendra à chacun de ces copropriétaires, au moment de leur raccordement ou de la modification de ce dernier, de communiquer au syndic de la présente copropriété tous les éléments nécessaires à cet effet, notamment les mémoires des travaux faisant apparaître la déperdition calorifique installée. A défaut, leur quote-part sera calculée au prorata du double de la surface réelle de son ou de ses lots.' (Souligné par la cour) ;
Que seule cette dernière phrase a été déclarée non écrite ;
Attendu en outre, qu'ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires (page 11 de ses conclusions), les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites ;
Qu'en l'espèce, et contrairement à ce qui est soutenu par la SCI SCS, la phrase litigieuse ayant été déclarée non écrite par arrêt du 24 avril 2006, c'est seulement à compter de cette date que le syndicat des copropriétaires n'était plus légitime à appeler des charges de chauffage calculées selon ces modalités;
Que l'annulation d'une clause de répartition des charges ne vaut en effet que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée ;
Attendu qu'il s'infère de ces éléments, d'une part, que les charges antérieures au 24 avril 2006 sont dues par la SCI SCS, du moins si elles ont été calculées conformément aux stipulations ci-dessus ;
Que celles postérieures à cette date ne pourront être réclamées que lorsqu'elles auront été régulièrement calculées en application d'une nouvelle grille de répartition ;
Attendu sur le premier point, que, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'après que le tribunal de grande instance de Pontoise eut rejeté sa demande de condamnation de la SCI au paiement des charges de chauffage au motif que leur répartition n'était pas conforme au règlement de copropriété, il a procédé à une 'régularisation des charges de la SCI en tenant compte du double de la surface réelle de son local commercial' ;
Qu'en application de ce critère, les charges sont calculées pour une surface de 346 m² (346/ 14 836) ;
Attendu qu'il résulte des productions et du rapport de l'expert (page 32), qu'au titre des exercices : octobre 2001/ septembre 2002 et octobre 2002/septembre 2003, les charges ont été calculées sur une base différente (69 759e sur 1 326 105e ) ;
Qu'il ressort du rapport de l'expert que ce mode de calcul ne correspond pas à celui prévu par le règlement de copropriété, c'est à dire, un calcul fondé sur la déperdition calorifique de chaque lot , ou à défaut d'éléments fournis par le copropriétaire pour procéder à ce calcul, une répartition fondée sur le double de la surface du lot ;
Que le syndicat des copropriétaires l'admet dans ses conclusions, en soulignant qu'il a 'régularisé' la situation en calculant les charges à partir de la date du jugement sur le double de la surface du lot ;
Que l'expert explique en effet que le mode de calcul prévu par le règlement de copropriété fondé sur la déperdition calorifique n'a jamais été pratiqué car elle n'est guère praticable, les éléments chiffrés permettant de connaître la déperdition calorifique ne sont pas en la possession des copropriétaires commerçants et impliquent des calculs techniques d'une grande complexité que seul un chauffagiste peut faire ;
Que c'est seulement après avoir pris connaissance du jugement déféré que le syndicat a utilisé le calcul selon le double de la surface du lot ;
Qu'ainsi, les charges de chauffage appelées par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices précités ne sont pas conformes au règlement de copropriété et la demande sera rejetée en ce qui les concerne ;
Qu'il résulte de l'expertise judiciaire (pages 32 et suivantes) que seules les sommes appelées au titre de l'exercice 2003/2004 : 6 416,97 € , au titre de l'exercice 2004/2005 : 1 961,95 € et au titre de l'exercice 2006 : 949,11 € (correspondant au prorata de l'année 2006 jusqu'au 25 avril ; 3 012,41 € pour la totalité de l'exercice 2005-2006 / 365 jours x 115), soit un total de 9 328,03 €, calculées conformément aux stipulations du règlement de copropriété, sont dues par la SCI SCS ;
Que sur ce total, l'intimée a réglé la somme de 6 416,97 € ;
Qu'elle est donc redevable de la différence, soit : 2 911,06 € ;
Qu'il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires, qui demande la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 42 779,12 € au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2010 inclus, verse aux débats de nombreuses pièces mais aucun décompte faisant apparaître une telle somme permettant de vérifier à quoi elle correspond précisément ;
Que les appels de fonds afférents aux exercices 2003 à 2006 produits par le syndicat des copropriétaires confirment les sommes ci-dessus retenues ;
Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges ;
Attendu sur le second point, relatif aux charges de chauffage échues postérieurement au 25 avril 2006, que l'expert judiciaire préconise de répartir les charges de chauffage selon la surface réelle des locaux chauffés, c'est à dire sans majoration, ce qui correspond aux valeurs figurant dans la grille 206 actuellement utilisée, divisées par deux ;
Que ce mode de répartition correspond également à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires ;
Qu'il convient de le valider ;
Attendu qu'il y a lieu d'enjoindre au syndicat des copropriétaires, de recalculer en fonction de cette clé de répartition, les charges de chauffage dues par la société SCS depuis le 26 avril 2006, sous astreinte de 80 euros par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt et , de modifier en conséquence le décompte total des charges que la société SCS reste lui devoir ;
Que la cour réserve sa compétence pour liquider l'astreinte ;
Qu'en outre, en cas de difficulté dans l'exécution de cette injonction, les parties pourront saisir cette cour sur simple requête ;
Sur les demandes de dommages-intérêts :
Attendu qu'il résulte de l'ensemble des décisions rendues dans le présent litige et du rapport d'expertise judiciaire, que le syndicat des copropriétaires a, de longue date, réparti les charges de copropriété, selon des modalités contraires aux dispositions du règlement de copropriété, puis, a appliqué une partie de ces dispositions alors même qu'elle avait été déclarée non écrite par la cour d'appel de ce siège ;
Que cette attitude, qui révèle un désintérêt manifeste voire de la désinvolture à l'égard du respect du règlement de copropriété et d'une décision judiciaire, a causé un préjudice à la société SCS, ainsi qu'elle le fait valoir, en ce qu'elle a continué à se voir réclamer des charges irrégulièrement calculées et à recevoir de nombreuses mises en demeure et commandement de payer, la soumettant ainsi à une pression injustifiée ;
Que ce préjudice sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 8 000 € ;
Attendu que le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour résistance abusive ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :
Attendu que l'équité commande d'allouer à la SCI SCS la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur le même fondement sera rejetée ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires, succombant en l'essentiel de ses prétentions, supportera la charge des dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort,
Dans les limites de sa saisine,
Déclare irrecevable la demande de la société SCS tendant à être exonérée de toute participation aux charges de chauffage,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 8 décembre 2004 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Entrée Ville IV à Sarcelles de ses demandes et débouté la société SCS de sa demande de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges de chauffage formée au titre des exercices : octobre 2001/ septembre 2002 et octobre 2002/septembre 2003,
Dit que la société SCS est redevable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 2 911,06 euros au titre des charges de chauffage afférentes aux exercices 2003/2004, 2004/2005, et 2005/ jusqu'au 25 avril 2006,
Dit qu'à compter du 26 avril 2006, la grille de répartition des charges de chauffage des lots commerciaux est fondée sur la surface de chacun de ces lots,
Dit que ces surfaces correspondent aux valeurs figurant dans la grille 206 actuelle, divisées par deux,
Enjoint au syndicat des copropriétaires de :
- recalculer en fonction de cette clé de répartition, les charges de chauffage dues par la société SCS depuis le 26 avril 2006 sous astreinte de 80 euros par jour de retard courant à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt,
- modifier en conséquence le décompte total des charges que la société SCS reste lui devoir,
Réserve sa compétence pour la liquidation de l'astreinte ,
Dit qu'en cas de difficulté dans l'exécution de cette injonction, les parties pourront saisir cette cour sur simple requête,
Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la société SCS :
. la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ,
. la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande ,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence Z..., président et par Madame Françoise DUCAMIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
