COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72D
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 OCTOBRE 2018
N° RG 16/08836
AFFAIRE :
SDC DES [...] et [...]
C/
S.C.I LA GARENNE ONZE
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 17 Novembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 14/13714
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Bruno X...
Me F... Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES [...] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
Ayant son siège [...]
et plus précisément en son agence de NANTERRE
[...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Bruno X... de la SELARL X... , avocat postulant et plaidant, du barreau du VAL D'OISE, vestiaire : 183
APPELANT
****************
S.C.I. LA GARENNE ONZE
N° Siret : 353 195 241 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître F... Y... de la SELARL A... F..., avocat postulant, du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20160487
Représentant : Maître Serge B... de l'ASSOCIATION B... & ASSOCIES, avocat plaidant, du barreau de PARIS, vestiaire : R122
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence C..., président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence C..., Président,
Madame Anna MANES, Président
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
FAITS ET PROCÉDURE :
La société civile immobilière La Garenne Onze (ci-après, la SCI ) est propriétaire des lots n°578 et 579 de l'immeuble situé [...] et [...] à [...] (Hauts de Seine), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte du 24 novembre 2014, la SCI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir, sa condamnation au paiement des travaux d'étanchéité de la toiture du lot n° 579 et de dommages et intérêts et l'annulation de la 19ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014.
Par jugement contradictoire du 17 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI La Garenne Onze :
la somme de 56 400 € TTC correspondant au coût des travaux d'étanchéité de la toiture du lot n°579,
la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts,
la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la la SCI La Garenne Onze de sa demande d'annulation de la résolution n°19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 13 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement contre la SCI.
Par ses dernières conclusions signifiées le 3 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondé son appel
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI La Garenne Onze de sa demande en annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014.
- infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions.
Statuant à nouveau
- dire et juger le lot n° 579 constitué par un bâtiment commercial n'est pas un lot de copropriété faute de comporter une quote-part de parties communes mais constitue un bien immobilier dont la SCI La Garenne Onze est seule propriétaire et dont elle doit assumer seule l'entretien ou la reconstruction, y compris la toiture, sans participation du syndicat des copropriétaires.
Subsidiairement, si la cour considère que le lot n°579 est un lot de copropriété et que la toiture litigieuse est une partie commune au syndicat des copropriétaires.
- Dire et juger que le lot n° 579 est une partie commune spéciale
Très subsidiairement,
- dire et juger que la SCI La garenne Onze n'a pas sollicité, ni obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour construire le bâtiment commercial constituant le lot n° 579, ni demandé ni obtenu l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires pour la nouvelle répartition des charges communes en résultant, contrairement aux prescriptions contenues dans l'acte notarié reçu par Me D..., notaire à Saint Denis, le 28 juin 1973, intitulé 'modificatif de l'état descriptif de division', publié à la Conservation des Hypothèques de Nanterre le 14 août 1973.
- dire et juger également que la SCI La Garenne Onze n'a pas sollicité, ni obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires afin de faire réaliser les travaux de réfection de la toiture litigieuse et qu'elle n'est pas fondée à obtenir le remboursement de leur coût par le syndicat des copropriétaires
En conséquence,
- débouter la SCI La Garenne Onze de sa demande en paiement de la somme de 56.400€ TTC correspondant au coût des travaux d'étanchéité de la toiture du lot n° 579 dont elle est propriétaire et de la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts
- la débouter également de ses demandes et de son appel incident
- condamner la SCI La Garenne Onze à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts
- condamner la SCI La Garenne Onze à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI La Garenne Onze à tous les dépens dont distraction au profit de Me X... Bruno, avocat sur son affirmation de droit.
Par ses dernières conclusions signifiées le 21 juin 2018 , la SCI demande à la cour de:
- Déclarer irrecevable et infondé le syndicat des copropriétaires,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,
Vu l'article 564 du Code de procédure civile,
- Déclarer irrecevable toute prétention nouvelle du syndicat des copropriétaires
Vu le règlement de copropriété de l'immeuble et ses modificatifs,
Vu les désordres d'infiltrations d'eau affectant le lot n° 579, propriété de la SCI La Garenne Onze,
Vu la carence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble à remédier aux désordres d'infiltrations d'eau affectant le lot n°579 et à convoquer une assemblée des copropriétaires appelée à statuer sur les travaux à réaliser pour y mettre fin,
Vu la loi du 10 juillet 1966,
Vu l'article 1375 du code civil,
Vu les travaux réalisés et payés par la SCI La Garenne Onze pour mettre fin aux désordres d'infiltrations d'eau affectant le lot n° 579,
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre le 17 novembre 2016 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à [...] à payer à la SCI La Garenne Onze la somme de 56.400€ TTC correspondant au coût des travaux d'étanchéité de la toiture du lot n° 579, la somme de 12.000 € à titre de dommage et intérêts et la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- Recevoir la SCI La Garenne Onze en son appel incident,
- Prononcer la nullité de la 19ème résolution de l'assemblée des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du 10 septembre 2014,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI La Garenne Onze la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l'impossibilité de donner à bail le lot n° 579 durant toute une année.
Vu les agissements poursuivis du syndicat des copropriétaires devant la cour,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI La Garenne Onze la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l'impossibilité de donner à bail le lot n° 579 à la société KAN en vertu du bail souscrit le 28 novembre 2017.
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI La Garenne Onze la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'instance dont distraction au profit de la Selarl F... Y... agissant par Maître F... Y... avocat et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2018.
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SUR CE, LA COUR :
Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à prendre en charge les travaux de réparation de la toiture du bâtiment constituant le lot n° 579 :
Attendu qu'il résulte des documents versés aux débats, qu'aux termes de l'état descriptif de division du 22 juin 1972, l'immeuble situé [...] et [...] était constitué de deux bâtiments B1 et B2 comportant des habitations et des commerces et d'une cour commune ou dalle entre ces deux bâtiments ; que, cette cour ou dalle était divisée en 23 lots, 22 lots de stationnement et un lot, le n° 577, constitué par la jouissance d'une surface de la dalle d'environ 568 m² entre les deux bâtiments précités ;
Que, la SCI La Garenne Onze (la SCI) a fait l'acquisition du lot n° 577 par acte du 22 juin 1973 ; Que, par acte du 28 juin 1973, elle a donné à bail commercial ce lot à la société Soframa;
Que, par acte notarié du même jour, l'état descriptif de division a été modifié afin de diviser le lot n° 577 en deux nouveaux lots, le premier, portant le n° 578 étant constitué par: 'la jouissance entre les bâtiments B1 et B2 d'une dalle d'une surface d'environ 568 m² et les deux cent soixante dix huit dix millièmes des parties communes générales' et, le second lot, portant le n° 579 étant constitué par : 'les constructions de nature commerciale qui sont ou seront édifiées sur la dalle d'une surface d'environ 568 m² , ladite dalle formant le lot n° 578' ;
Attendu qu'il résulte de l'acte notarié du 28 juin 1973 modifiant l'état descriptif de division du 22 juin 1972, que la société Soframa a déclaré dans le bail notarié également daté du 28 juin 1973, qu'elle avait édifié à ses frais sur le terrain loué, un local commercial et que ces constructions resteraient sa propriété jusqu'au terme du bail d'une durée de 15 ans, soit le 1er juillet 1988 ;
Qu'à cette date, ces constructions sont devenues la propriété de la SCI ;
Attendu que, la toiture de ce bâtiment commercial ayant subi d'importantes infiltrations d'eau en 2013, la SCI a demandé au syndic de faire effectuer les travaux de réfection de son étanchéité ;
Qu'après plusieurs relances demeurées infructueuses, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires en référé afin d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux litigieux ;
Que, par ordonnance du 8 avril 2014, le juge a dit n'y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses tenant d'une part à l'absence de soumission de ces travaux à l'assemblée générale et d'autre part, à l'absence d'approbation de la division du lot n° 577 par l'assemblée générale;
Que, la SCI a demandé la convocation d'une assemblée générale et estimant que sa réunion n'était pas suffisamment rapide, a fait réaliser les travaux en cause en juillet 2014 ;
Que, lors de l'assemblée générale réunie le 10 septembre 2004, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 19 qui prévoyait la réalisation des travaux d'étanchéité et de réfection de la toiture du lot n° 579 ;
Que, c'est dans ce contexte que la SCI a engagé la présente procédure ;
Attendu que, pour solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 56 400 € représentant le coût des travaux d'étanchéité de la toiture outre celle de 12000 € à titre de dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient, à titre principal, que le lot n° 579 n'est pas un lot de copropriété dans la mesure où il ne comporte pas de quote- part de parties communes ce qui est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, à titre subsidiaire, que les lots 578 et 579 sont des parties communes spéciales et, à titre infiniment subsidiaire, que ni la construction du bâtiment commercial constituant le lot n° 579, ni la nouvelle répartition des charges résultant de l'état descriptif de division du 28 juin 1973 n'ayant été soumis à l'approbation de l'assemblée générale, la SCI ne peut demander au syndicat des copropriétaires de supporter le coût des travaux de réparation du bâtiment ;
Attendu que, la SCI fait valoir que l'argument principal de l'appelant est une demande nouvelle en appel et partant, irrecevable ;
Que, sur le fond, le lot n° 579 est un lot de copropriété en dépit de l'absence de quote-part de parties communes car il est précisé à l'acte que le lot 'représente bien les constructions édifiées par la société Soframa en vertu du bail' ;
Qu'en ce qui concerne les arguments subsidiaires du syndicat des copropriétaires, la SCI expose que le gros oeuvre des bâtiments constitue une partie commune aux termes du règlement de copropriété, que les mentions de l'état descriptif de division du 22 juin 1972 témoignent de l'autorisation donnée pour construire le bâtiment à usage commercial et enfin que, la division du lot n° 577 n'a entraîné aucune modification de la répartition des charges ou des quote-parts de parties communes et n'avait donc pas à être soumise à l'approbation de l'assemblée générale ;
Attendu qu'il convient tout d'abord de relever que, le fait pour le syndicat des copropriétaires de soutenir pour la première fois en cause d'appel que le lot n° 579 n'est pas un lot de copropriété, ne constitue pas une demande nouvelle mais un moyen nouveau, recevable;
Attendu cependant, qu'il n'est pas nécessaire de statuer sur la nature juridique du lot n° 579, pour répondre aux parties ; qu'il suffit de constater que la construction constituant ce lot ayant été édifiée sans autorisation de l'assemblée générale, la SCI ne peut aujourd'hui demander au syndicat des copropriétaires d'assumer la charge de son entretien ;
Qu'en effet, contrairement à ce que fait valoir la SCI, il ne résulte pas de l'état descriptif de division du 22 juin 1972 figurant dans le règlement de copropriété du 17 novembre 1972 (pièce n° 1 de la SCI) qu'une quelconque autorisation ou approbation aurait été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires pour la construction de ce bâtiment ;
Que, s'il est exact que cet acte comporte en son article deux, page 7, la mention selon laquelle le lot n° 577 comprend 'sur la dalle, la jouissance d'une surface d'environ cinq cent soixante huit mètres carrés, entre les bâtiments B1 et B2 (supérette)' (souligné par la cour), ce seul élément entre parenthèses est insuffisant pour considérer qu'une autorisation avait été régulièrement donnée, c'est à dire, par l'assemblée générale des copropriétaires et non par le promoteur dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété, aucun procès verbal d'assemblée générale n'étant versé aux débats ;
Qu'en outre, ce règlement de copropriété ne contient aucune stipulation en page 54, contrairement à ce qu'affirme la SCI, prévoyant la répartition 'des charges communes d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments situés entre les bâtiments B1 et B2', mais seulement, la répartition des 'charges d'entretien de réparation et de reconstruction de l'entre bâtiments (dalle et parking)..';
Qu'il ne peut donc être tiré aucune conséquence de ce paragraphe, quant à l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale pour construire sur cette dalle, ou a fortiori, quant à l'existence de cette construction à la date du règlement de copropriété le 17 novembre 1972, aucune référence n'étant faite à la présence d'un bâtiment sur la dalle ;
Que, tel est d'autant plus le cas qu'il résulte de l'acte notarié du 28 juin 1973 modifiant l'état descriptif de division du 22 juin 1972 (pièce n° 5 de la SCI), que le preneur (la société Soframa) a expressément déclaré dans le bail (datant également du 28 juin 1973) 'avoir édifié à ses frais sur le terrain loué un local commercial ...';
Que la construction ne pouvait donc être présente dès le mois de novembre 1972, sauf si la société Soframa se trouvait en situation d'occupant de fait, ce qui n'est pas soutenu par la SCI ;
Qu'en toute hypothèse, cette situation ne serait pas davantage de nature à établir l'existence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour construire le local commercial litigieux ;
Attendu en conséquence, que la charge des travaux d'entretien de cette construction, édifiée sans l'approbation de l'ensemble des copropriétaires, ne peut leur incomber ;
Que, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI à ce titre la somme de 56 400 € et celle de 12 000 € en réparation du dommage résultant de l'impossibilité pour la SCI de louer ses locaux pendant un an ;
Que la demande formée en appel de ce dernier chef par la SCI à hauteur de 80 000 € sera donc rejetée ;
Sur la demande de dommages-intérêts pour impossibilité de louer le local à la société Kan:
Attendu que, la SCI demande en cause d'appel la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100 000 € en raison de son refus d'autoriser lors de l'assemblée générale du 18 mai 2018, l'installation d'une cheminée en toiture, qui a rendu caduc le bail qu'elle avait conclu avec la société Kan qui prévoyait un loyer annuel de la somme susvisée ;
Attendu cependant que, la SCI se borne pour justifier sa demande, à soutenir que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de déloyauté à son égard dans la mesure où ce refus constitue une reconnaissance de la qualification de partie commune de la toiture du lot n° 579 et une contradiction avec l'argumentation principale soutenue dans le présent litige ;
Qu'elle n'explique cependant pas en quoi le refus serait abusif et justifierait l'allocation de dommages-intérêts ;
Qu'en outre, les motifs ci-dessus retenus pour infirmer le jugement conduisent également au rejet de cette demande de dommages-intérêts ;
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale du 10 septembre 2014 :
Attendu que, c'est par d'exacts motifs, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le rejet par l'assemblée générale de la demande de réalisation de travaux présentée par la SCI n'était pas abusif ;
Que la SCI n'apporte en cause d'appel aucun nouvel argument et se borne à soutenir que le refus était abusif dès lors que la toiture constitue selon elle une partie commune ; Qu'en revanche elle ne répond pas à la motivation du tribunal selon laquelle les travaux étaient déjà réalisés au moment où l'assemblée générale a été appelée à se prononcer sur la demande ;
Que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires :
Attendu que, l'appelante n'explique pas en quoi le droit de la SCI d'agir en justice aurait en l'espèce dégénéré en abus ;
Qu'elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens:
Attendu que, le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;
Qu'il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens et qu'il convient de condamner la SCI à lui payer à ce titre la somme de 4 500 € ;
Que la SCI sera déboutée de la demande formée sur le même fondement ;
Attendu que la SCI, succombant en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement ,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société civile immobilière La Garenne Onze de sa demande d'annulation de la résolution n° 19 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 septembre 2014,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Déboute la société civile immobilière La Garenne Onze de l'ensemble de ses demandes,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Condamne la société civile immobilière La Garenne Onze à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et [...] à [...] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société civile immobilière La Garenne Onze aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence C..., Président et par Madame Sabine NOLIN Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
