COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 25 JUILLET 2018
N° RG 16/03817
AFFAIRE :
M. Fabien C...
C/
SDC de la RÉSIDENCE DU COLOMBIER à CARRIERE SUR SEINE (78420)
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 10 Mai 2016 par le Tribunal d'Instance de St Germain en Laye
N° RG : 11-15-000905
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Vanessa X...
Me François Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Monsieur Fabien C...
[...]
Représentant : Maître Vanessa X..., avocat postulant et plaidant, du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro [...] du 09/11/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANT
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU COLOMBIER - [...] représenté par son syndic la société (SA) Cabinet A2BCD
Ayant son siège [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître François Y..., avocat postulant, du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413
Représentant : Maître Dominique Z... de la A..., avocat plaidant, du barreau de PARIS, vestiaire : E0263
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juin 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence B..., Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence B..., Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
FAITS ET PROCEDURE :
M. Fabien C... est propriétaire au sein de la résidence du Colombier située [...] depuis le 28 juin 2005, d'un appartement (lot n°12) et d'un emplacement de voiture (lot n°16).
Cette résidence est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis et le syndic en exercice est la société (SA) Cabinet A2BCD.
Par acte du 25 juin 2015, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, pris en la personne de son syndic a fait assigner M. C... en paiement de certaines sommes au titre de charges de copropriété arrêtées au 2 avril 2015, de dommages et intérêts pour résistance abusive et de frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire du 10 mai 2016, le tribunal d'instance de St Germain en Laye, a :
- condamné M. C... à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 4.042,49 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété (3ème trimestre 2015 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3.758,13 euros,
- condamné M. C... à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 30 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée,
- condamné M. C... à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté M. C... de sa demande reconventionnelle,
- condamné M. C... à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. C... aux dépens en précisant qu'ils pourraient être recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle,
- ordonné l'exécution par provision du jugement.
Par déclaration remise au greffe le 20 mai 2016, M. C... a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance d'incident du 4 juillet 2017, le conseiller de la mise en état, saisi de conclusions du syndicat des copropriétaires, aux fins, en particulier, de constater la caducité de l'appel et à défaut son irrecevabilité, a :
- dit n'y avoir lieu à constater la caducité de la déclaration d'appel,
- dit n'y avoir lieu à déclarer l'appel irrecevable,
- dit que le conseiller de la mise en état n'a pas le pouvoir de statuer sur le fond de l'affaire,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
- réservé les dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 13 mars 2018, M. C... demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :
- déclarer son appel recevable,
- infirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal d'instance de St-Germain en Laye du 10 mai 2016,
Statuant à nouveau,
- rejeter les demandes, fins et conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence des Colombiers,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence des Colombiers à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence des Colombiers à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- dire qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Par d'uniques conclusions signifiées le 4 avril 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris rendu par le tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye du 10 mai 2016 en ce qu'il a débouté M. C... de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme l'ayant condamné au paiement de l'arriéré de charges dû,
Y ajouter dans son quantum, vu l'évolution du litige et l'actualisation de la dette de charges,
- condamner M. C... Fabien, Alexis, Roger au paiement de la somme de 7.205,06 euros à titre d'arriéré de charges, appel du 1er trimestre 2017 inclus suivant décompte arrêté au 23 mars 2017, majorée de la somme de 2.236 euros de frais au visa de l'article 10-1 de la loi modifiée du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal sur la somme de 416,62 euros suivant la mise en demeure du 13 décembre 2013, puis sur la somme de 898,83 euros suivant la mise en demeure du 25 mars 2014, puis sur la somme de 1.472,57 euros suivant la mise en demeure du 18 juin 2014, et sur la somme de 2.906,83 euros suivant le commandement du 19 décembre 2014 et à compter de l'assignation sur la somme de 3.750,13 euros, et à compter du présent acte d'appel pour le surplus,
- condamner M. C... Fabien, Alexis, Roger au paiement de la somme de :
* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et,
* 2.800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel dont le droit de timbre et les frais de sommation.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 avril 2018.
*****
SUR CE, LA COUR :
Sur l'inexistence juridique et matérielle de son lot invoquée par M. C... :
Attendu que, pour justifier l'infirmation du jugement qu'il sollicite, M. C... soutient que son lot n'existe ni juridiquement, faute de déclaration d'achèvement des travaux, ni matériellement, faute de raccordement au chauffage collectif et d'accès suffisant et qu'en conséquence il ne peut être redevable d'aucune charges de copropriété ;
Attendu sur le premier point, qu'il résulte du règlement de copropriété du 3 décembre 1974, que le lot n° 12, situé au troisième étage, est un appartement de 44 m² comprenant une cuisine, deux pièces, salle de bains, débarras et 821/10 000 èmes des parties communes générales;
Que, le lot n° 16, situé au niveau du sol, est un emplacement de voiture auquel sont attachés les 72 / 10 000 èmes des parties communes générales ;
Attendu que, les deux lots litigieux et tout particulièrement le lot n° 12, constituent donc bien des lots au sens de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que, le fait que le permis de construire décrivait le troisième étage comme des combles ne change rien à cette situation matérielle et juridique au regard du droit de la copropriété, les stipulations de ce permis étant sans effet sur le règlement de copropriété ;
Qu'il en est de même en ce qui concerne le fait qu'aucune déclaration de fin de travaux
n'aurait été adressée à l'administration fiscale, ou que M. C... a engagé une procédure devant les juridictions administratives pour contester le montant de sa taxe foncière et de sa taxe d'habitation ;
Que, les règles résultant du droit fiscal sont autonomes par rapport au droit de la copropriété et insusceptibles d'entraîner une quelconque incidence sur l'application de la loi du 10 juillet 1965 ou les stipulations du règlement de copropriété de l'espèce ;
Attendu qu'en outre, l'on peut observer, à titre surabondant, que, le jugement du tribunal administratif de Versailles du 23 janvier 2018 qui a statué sur la demande de M. C... de réduction de ses cotisations aux taxes foncière et d'habitation, a retenu (page 3 du jugement) que 'le bien dont s'agit constitue réellement un logement permettant une occupation privative ; que la circonstance qu'il aurait été aménagé dans les combles sans autorisation d'urbanisme ne saurait empêcher l'administration fiscale de l'imposer...';
Attendu, s'agissant de l'existence matérielle des lots, qu'il convient tout d'abord de souligner que les arguments invoqués par M. C... ne concernent que son lot n° 12 et pas son lot n° 16 ce qui est déjà suffisant pour rejeter au moins en partie ses contestations sur le paiement de ses charges de copropriété ;
Attendu en second lieu, que, l'appelant n'apporte aucun élément de preuve établissant que son appartement ne serait pas raccordé au réseau collectif de chauffage ;
Qu'au contraire, les documents produits, et notamment la lettre du syndic du 9 octobre 2007, démontrent qu'un tel raccordement existe puisqu'une 'désolidarisation' est envisagée ; Que c'est tout au plus un mauvais fonctionnement du système qui peut en résulter ;
Que de même, ainsi que le syndicat des copropriétaires le souligne à juste titre, M. C... reconnaît lui même dans ses écritures disposer de radiateurs dans lesquels l'eau chaude n'arriverait pas ;
Qu'en outre, l'appelant n'établit pas avoir alerté le syndic sur ces difficultés postérieurement à sa lettre du 2 octobre 2007 et la réponse qu'il a reçue le 9 octobre, alors qu'il écrit 'n'avoir de cesse de former des réclamations auprès du SDC pour que son lot soit raccordé au chauffage central' ;
Attendu en ce qui concerne l'accès à son lot, que, M. C... fait valoir qu'il ne peut accéder à son lot que par une échelle de meunier d'à peine 70 cm de large, ce qui ne respecterait aucune norme et l'empêche d'accéder à son lot avec des courses ;
Attendu cependant, que l'on ne peut que relever, avec le syndicat des copropriétaires, que l'appelant a été en mesure de constater la nature de cet accès et son caractère éventuellement insuffisant lors de sa visite des lieux antérieurement à son acquisition ;
Qu'en outre, M. C... n'explique pas en quoi l'insuffisance éventuelle de cet accès justifierait de sa part le non paiement de ses charges ;
Que ces moyens seront donc rejetés et la demande de paiement des charges de copropriété, examinée ;
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
Attendu que le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à hauteur d'appel et porté le montant réclamé à la somme de 7 205,06 € arrêtée au 1er janvier 2017 (premier trimestre 2017 inclus) ;
Attendu que l'argumentation développée par M. C... soutenant qu'il devrait être créé des charges spéciales dans la copropriété dont il devrait être exonéré : le chauffage, les fluides, l'accessibilité, est inopérante, dans la mesure où elle tend à remettre en cause la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et que la cour n'est saisie d'aucune demande
d'annulation d'une résolution rejetant une proposition de M. C... tendant à modifier le règlement de copropriété ; Qu'en outre, ainsi qu'il a été démontré ci-avant, il n'a pas rapporté la preuve de l'absence de raccordement à l'installation de chauffage collectif ;
Attendu qu'ainsi que le tribunal l'a rappelé, aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots ;
Attendu que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; Que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires verse aux débats à l'appui de sa demande,
- le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2017,
- les appels de fonds et travaux de septembre 2013 à janvier 2017
- les procès verbaux des assemblées générales des exercices 2013 à 2016, approuvant les budgets de l'année antérieure, et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- les lettres de mise en demeure du 13 décembre 2013, 25 mars 2014 et 18 juin 2014,
- la sommation de payer du 19 décembre 2014.
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces documents que la demande est fondée ;
Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné dans le principe, M. C... à payer les charges dûes au 2 avril 2015 (3ème trimestre 2015 inclus) et sur le quantum, de le porter à la somme totale de 7 205,06 € arrêtée au 1er janvier 2017 (premier trimestre 2017 inclus), soit une somme complémentaire de 3 162,57 € ;
Que, les intérêts légaux courront sur la somme de 2 906,83 € à compter du commandement du 19 décembre 2014, sur la somme de 3 758,13 € à compter de l'assignation et sur le surplus à compter des conclusions du 4 avril 2017 pour le surplus ;
Qu'il sera ajouté au jugement de ces chefs ;
Sur la demande de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Attendu qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que, par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts ;
Que, ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Que sont dès lors justifiés, au sens de cet article, les frais suivants:
- la sommation de payer du 19 décembre 2014 : 161,73 € ;
Que, le coût de l'inscription d'hypothèque légale relève de ces dispositions ; que toutefois, aucun document n'est produit pour établir la réalité de l'inscription invoquée ; qu'en conséquence la demande ne peut qu'être rejetée ;
Que le jugement sera infirmé de ce chef et M. C..., condamné à payer la somme de 161,73 € au syndicat des copropriétaires ;
Sur les demandes de dommages-intérêts :
Attendu que, M. C... ayant été débouté de ses prétentions principales, le sera également de sa demande de dommages-intérêts ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires réclame outre la confirmation du jugement en sa disposition relative aux dommages-intérêts, la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de procédure abusive et celle de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, eu égard au fait que le défaut de paiement compromet gravement la trésorerie de l'immeuble ;
Attendu, sur la demande formée au titre de la résistance abusive, qu'il est patent que la procédure engagée par le syndicat est fondée et que le fait de ne pas régler ses charges de copropriété, sans raison valable, est fautif ; Que, le syndicat justifie en outre avoir dû régler des sommes au syndic, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui, pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès de M. C... ;
Qu'il découle de ce qui précède que le syndicat a démontré l'existence d'une faute commise par M. C..., du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et du lien de causalité entre la faute et le préjudice ;
Que c'est donc exactement que les premiers juges ont retenu que le syndicat démontrait le bien fondé de sa demande en son principe ; Qu'en revanche, le montant alloué doit être porté à la somme de 1 000 euros compte tenu des justificatifs produits par le syndicat ;
Que le jugement sera infirmé de ce chef ;
Attendu, s'agissant de sa demande formée au titre de la procédure abusive engagée par l'appelant, qu'elle sera rejetée dès lors qu'il n'a pas été démontré que le droit pour M. C... d'interjeter appel avait dégénéré en abus ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens:
Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Qu'il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles qu'il a exposés à hauteur d'appel et qu'il convient de condamner M. C... à lui payer la somme de 2 000 à ce titre ;
Que l'appelant sera débouté de la demande formée sur le même fondement ;
Attendu que M. C..., qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné dans le principe, M. C... à payer les charges dues au 2 avril 2015 (3ème trimestre 2015 inclus),
en ce qu'il a débouté M. C... de sa demande reconventionnelle,
et en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Condamne M. Fabien C... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du Colombier sis [...] sur Seine, pris en la personne de son syndic en exercice :
- la somme de 7 205,06 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2017 (1er trimestre 2017 inclus), avec intérêts légaux sur la somme de
2 906,83 € à compter du commandement du 19 décembre 2014, sur la somme de 3 758,13 € à compter de l'assignation et sur le surplus à compter des conclusions du 4 avril 2017 pour le surplus,
- la somme de 161,73 euros au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne M. Fabien C... aux dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Laurence B..., Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT
