COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 11 JUILLET 2018
N° RG 16/05200
AFFAIRE :
M. X... Y...
...
C/
ASL DU DOMAINE LES HAUTS DE VILLENNES
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 26 Mai 2016 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3ème
N° RG : 14/07699
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me O... Z...
Me Martine A...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE ONZE JUILLET DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
Monsieur X... Y...
né le [...] à ANKARA (Turquie)
de nationalité Française
[...]
[...]
Madame Yasemin B... épouse Y...
née le [...] à TIREBOLU (Turquie)
de nationalité Française
[...]
[...]
Monsieur Alain Henri P... C...
né le [...] [...]
[...]
Madame Caroline Christèle C...
née le [...] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78)
de nationalité Française
[...]
Madame Stéphanie Marie C... épouse D...
née le [...] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78)
de nationalité Française
3, Citée Victor E...
[...]
Représentant : Maître O... Z... de la F... O..., avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20160281 vestiaire : 619
Représentant : Maître Jean-Marie G... de la SCP G... & ASSOCIES, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : P 0274
APPELANTS
****************
ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU DOMAINE LES HAUTS DE VILLENNES 'ASL'
Ayant son siège 2, Hauts de Villennes
[...]
agissant en la personne de son président Monsieur Jean-Pierre H...
demeurant [...]
prise en la personne de son syndic, la société S.I.G.E.R.C
N° de Siret : 303 252 365 RCS VERSAILLES
Ayant son siège [...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Martine A... de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1656396 vestiaire : 625
Représentant : Maître Sophie N... Q... N... AVOCAT, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire: L 0313
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence I..., Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence I..., Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Françoise DUCAMIN,
*******************
FAITS ET PROCÉDURE :
M. X... Y... et Mme Yasemin B... épouse Y... (ci-après M. et Mme Y...) sont propriétaires d'une maison à usage d'habitation, formant le lot n°15 d'un groupe d'habitations au sein du [...].
M. Alain C... et ses deux filles, Mmes Caroline C... et Stéphanie C... (ci-après les consorts C...) sont quant à eux propriétaires indivis d'une maison à usage d'habitation, formant le lot n° 16 du même groupe d'habitations.
En bout de jardin de ces deux propriétés, se trouve un plan d'eau dont la gestion est assurée par l'Association Syndicale Libre du Domaine «'Les Hauts de Villennes'», ci-après dénommée l'ASL.
Les 16 et 17 octobre 2013, l'ASL a fait procéder à l'édification d'une clôture grillagée entre les lots n°15 et n°16 et le plan d'eau.
Par acte d'huissier de justice du 1er juillet 2014, M. et Mme Y... et les consorts C... ont fait assigner l'ASL prise en la personne de son président et représentée par son syndic, la société SIGERC, ainsi que le syndicat des copropriétaires du Domaine 'Les Hauts de Villennes' pris en la personne de son représentant légal, l'ASL, elle même représentée par son président, M. Jean-Pierre H... et son syndic, la société SIGERC, afin d'obtenir la condamnation de l'ASL à supprimer sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard la clôture grillagée, édifiée en bordure des lots 15 et 16 et en séparation du plan d'eau.
Par jugement contradictoire du 26 mai 2016, le tribunal de grande instance de Versailles, a :
- débouté les époux Y... et les consorts C... de l'intégralité de leurs demandes,
- débouté l'ASL de sa demande reconventionnelle en rétablissement de la clôture entre les lots 15 et 16 et la mare,
- condamné in solidum M. X... Y..., Mme Yasemin Y..., M. Alain C..., Mme Caroline C... et Mme Stéphanie C... à payer à l'ASL représentée par son administrateur, la société SIGERC, la somme de 5.085 euros TTC au titre de son préjudice matériel,
- condamné in solidum M. X... Y..., Mme Yasemin Y..., M. Alain C..., Mme Caroline C... et Mme Stéphanie C... à payer à l'ASL représentée par son administrateur, la société SIGERC, la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum M. X... Y..., Mme Yasemin Y..., M. Alain C..., Mme Caroline C... et Mme Stéphanie C... à payer à l'ASL représentée par son administrateur, la société SIGERC aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Me R..., Membre de la SELARL des Deux Palais, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Par déclaration remise au greffe le 7 juillet 2016, M. et Mme Y... et les consorts C..., ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de l'ASL.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 juin 2017, ils demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 1134 et 2258 et suivants du code civil, du règlement de copropriété du domaine les « Hauts de Villennes'» et des statuts de l'ASL du même domaine, de :
- les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel,
- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
à titre principal':
- dire que le protocole d'accord en date du 27 septembre 2012 à force exécutoire entre les parties,
A titre subsidiaire, et si par impossible le tribunal venait à considérer que le protocole d'accord du 27 septembre 2012 n'avait pas force exécutoire :
- dire qu'aucun article du règlement de copropriété où des statuts de l'ASL n'autorise la prise d'une décision portant atteinte aux droits de jouissance privatifs des propriétaires des lots 15 et 16,
- dire que le droit d'user du plan d'eau pour les copropriétaires des lots 15 et 16 s'exerçant depuis plus de 30 ans, ne peut être remis en question, la voie de fait de l'ASL s'opposant à la prescription acquisitive de droit des articles 2258 et suivants du code civil,
- dire que le compte rendu de la réunion du syndicat en date du 7 octobre 2013 ne peut valoir délibération d'assemblée générale et est nul pour ne pas avoir respecté les règles de forme et de fond statutairement prévues,
- dire que la pose d'une clôture, en l'absence de prévisions contractuelles et de délibérations régulières de l'assemblée générale des copropriétaires, et en présence de l'accord intervenu entre les parties constitue une voie de fait,
- dire que le Président de l'ASL et son conseil syndical n'ont pas le pouvoir d'ordonner l'exécution des travaux,
En tout état de cause,
- condamner l'ASL, à supprimer sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, la clôture grillagée, édifiée en bordure des lots 15 et 16 du règlement de copropriété, et en séparation du plan d'eau,
- la condamner également à leur payer à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 16.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'ils seront dispensés de participer aux charges constituées par les éventuelles condamnations prononcées à l'encontre l'ASL,
- condamner l'ASL en tous les dépens dont distraction au profit de la J... agissant par Me O... Z..., par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 juin 2017, l'ASL demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134, 1382 et 1383 du code civil et 9, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, du décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de cette ordonnance, du cahier des charges et des statuts de l'ASL du domaine 'Les Hauts de Villennes', de :
- dire et juger que les époux Y... et les membres composant l'indivision C... ont violé leurs obligations contractuelles en supprimant la clôture périphérique en grillage plastifié vert entre les lots numérotées 15 et 16 et la mare,
- dire et juger que la décision du Président et du syndicat, ratifiée par l'assemblée générale de l'ASL, de faire rétablir la clôture périphérique entre leurs lots et la mare en faisant poser un grillage plastifié vert d'une hauteur d'un mètre cinquante centimètres est régulière et légitime,
En conséquence,
- débouter M. et Mme Y..., M. Alain C..., Melle Caroline C... et Mme Stéphanie C... épouse D... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Et ce faisant,
- confirmer le jugement entrepris rendu le 26 mai 2016 par le tribunal de grande instance de Versailles en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum M. et Mme Y..., M. Alain C..., Melle Caroline C... et Mme Stéphanie C... épouse D... à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, qui seront recouvrés par Me Martine A..., avocat postulant.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2017.
'''''
SUR CE, LA COUR :
Sur la demande de suppression sous astreinte de la clôture grillagée édifiée en bordure des lots 15 et 16 :
Attendu que c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que le tribunal a débouté les consorts C... et M. et Mme Y... de cette demande ;
Qu'il convient de rappeler que l'article 12 du règlement de copropriété adopté le 25 mars 2010, stipule :
'A) Clôtures périphériques
Le grillage existant a été conservé en limite des lots Un à Sept.
Il a été posé un grillage plastifié vert d'une hauteur d'un mètre cinquante centimètres en limite des lots huit à Seize ainsi qu'en limite séparative du lot Un et de la [...] au groupe d'habitation.
B) Clôture entre les lots et en limite de voirie
La clôture a été réalisée en jeune pousses de troène (deux pieds et demi au mètre) d'une taille de 80 cm/100 cm.
Il a été admis que chaque propriétaire d'un lot pouvait doubler les haies vives d'un grillage plastifié vert d'une hauteur qui ne pouvait dépasser un mètre cinquante centimètres.
Les propriétaires ou occupants des lots sont tenus de maintenir les dites clôtures et plantations en bon état d'entretien.
Ils doivent notamment tailler les haies qui ne doivent pas dépasser un mètre cinquante centimètres de hauteur.'
Qu'ainsi que le tribunal l'a rappelé, cette rédaction n'est que la reprise de la version d'origine du cahier des charges, lequel a été publié le 2 avril 1976 (pièce n° 37 de l'ASL), et qui mentionnait au titre du A) alinéa 2 :
'Il sera posé un grillage plastifié vert d'une hauteur de un mètre cinquante centimètres en limite des lots huit à Seize ainsi qu'en limite séparative du lot n° Un et de la [...] au groupe d'habitation.'
Qu'il y a lieu d'ajouter à la motivation du tribunal, que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ce n'est pas le B) qui est applicable au grillage litigieux, mais le A), dans la mesure où il s'agit bien d'un grillage posé 'en limite séparative' des lots 15 et 16 et où, si une stipulation particulière existe pour le lot n° 1 et la zone d'espace vert, partie commune, c'est parce que cette [...], ce qui n'est pas le cas de la mare située de l'autre côté de la limite séparative des lots 15 et 16 ;
Qu'en outre, le terme voirie renvoie, comme le fait valoir l'ASL, davantage à un réseau de voies de communication accessibles à des véhicules, qu'à des chemins piétonniers ;
Attendu que l'existence d'une clôture en grillage au bout du jardin des lots 15 et 16 résultant ainsi du cahier des charges (tant initial, de 1976, que lors de l'adoption du règlement de copropriété le 25 mars 2010 par l'assemblée générale de l'ASL), est corroborée, comme l'a retenu le tribunal par le plan de recollement voirie VRD du lotissement dressé en novembre 1979 sur lequel le grillage est matérialisé par des ronds et un trait continu ;
Que, si la hauteur du grillage ainsi prévue ne figure pas sur ce plan, comme le font valoir les appelants, en revanche, son existence ne peut être valablement remise en cause par l'attestation émanant de Mme K..., précédente propriétaire du lot n° 15 selon laquelle il n'aurait existé en 1977 aucune protection autour de la mare, tant en périphérie au niveau de la rue et de la voie d'accès que devant les lots 15 et 16 du lotissement et c'est elle et son mari qui auraient mis en place un grillage de 80 cm de haut tout autour de leur jardin, avec un portillon en bois pour accéder à la mare ;
Que, cette attestation délivrée le 12 juillet 2016, c'est à dire au cours de la présente procédure, est en totale contradiction avec les termes du compte rendu de la réunion du bureau syndical de l'ASL du 10 juin 1981, également retenu par le tribunal comme élément probant, dans lequel on peut lire :
'Messieurs L... et K... qui de par l'implantation de leur pavillon profitent directement de la mare proposent de se charger de son entretien à leurs frais.
En contrepartie, M. L... souhaiterait pouvoir supprimer le grillage entre son lot et la mare et fermer l'accès entre la route et la mare. Il ferait installer à ses frais un portillon qui laisserait aux résidents la possibilité de se promener autour de la mare mais dissuaderait les étrangers';
Que cette demande devait être soumise à la prochaine assemblée générale, mais aucune délibération en ce sens n'est produite ;
Qu'il en résulte que si aucun grillage extérieur n'existait entre la mare et la route, il existait manifestement un grillage entre la mare et les lots 15 et 16 ;
Que de même, le procès verbal de constat des 16 et 17 octobre 2013 établi à la demande de l'ASL lorsque celle-ci a fait poser le grillage litigieux, fait état de la présence d'un ancien poteau de béton cimenté au sol ; Que, si ce poteau est unique, comme le soulignent les appelants, il n'en demeure pas moins qu'il atteste à lui seul de l'existence antérieure d'un grillage ; Qu'en effet, l'affirmation des appelants selon laquelle ce poteau aurait servi à délimiter le terrain des anciens propriétaires du lot n° 16 et non pas à supporter un grillage, est contraire au type de poteau concerné, constitué, comme l'observe l'ASL, d'un poteau avec une jambe de force ;
Attendu qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments :
- qu'une clôture constituée d'un grillage séparant les lots n° 15 et 16 de la mare, prévue dans le cahier des charges de 1976 et au plan de recollement de 1979, existait avec certitude au moins à partir de 1981 (date du procès verbal du bureau syndical de l'ASL),
- que l'existence de ce grillage a été confirmée par le règlement de copropriété adopté le 25 mars 2010,
- que sa hauteur prévue à 1,50 m dans le cahier des charges de 1976 a été confirmée en 2010;
- que si le portillon en bois mentionné par Mme K... existe toujours selon les photographies annexées au constat d'huissier de justice précité d'octobre 2013, il n'établit pas que la clôture initiale mentionnée dans le procès verbal du bureau syndical de juin 1981, aurait été d'une hauteur inférieure à 1,50 m, mais seulement, que les époux K... ont éventuellement posé une autre clôture, moins haute que la première ;
Qu'en toute hypothèse, aucune autorisation de l'ASL pour procéder à la pose de cette clôture par les époux K... n'est produite ;
Attendu, s'agissant du protocole intervenu entre les parties le 27 septembre 2012 qu'il n'est pas contesté que cet accord prévoyait la mise en place par l'indivision Rotte et M. et Mme Y..., d'une haie continue de 60 cm de haut entre la mare et leur lot respectif avant fin novembre 2012 ;
Que, contrairement à ce que les appelants prétendent, le non respect de cet engagement résulte des productions et notamment des photographies versées par eux (pièce n° 36), qui montrent que les buis plantés par les propriétaires du lot n° 15 ne dépassaient pas une hauteur de 20 ou 25 cm ;
Que, si le fait que l'ASL avait accepté une clôture végétale d'une hauteur inférieure à ce que prévoit le règlement de copropriété, ne peut manquer d'étonner compte tenu de ses demandes dans la présente instance, il convient de constater que, ce protocole n'ayant pas été respecté, le fait pour l'ASL de revenir à l'application des dispositions du règlement de copropriété ne peut constituer une faute ;
Que ces dispositions, approuvées à nouveau le 25 mars 2010 ainsi qu'il a déjà été exposé, s'imposaient aux appelants en application de leurs actes de vente qui en font des membres de droit de l'ASL dès leur acquisition et rendent les dispositions de ses statuts ainsi que celles du règlement de copropriété, obligatoires pour eux ;
Attendu, s'agissant de la question de l'assurance de responsabilité civile de l'ASL du fait de l'existence au titre des parties communes d'un plan d'eau, qu'il n'est pas contesté, d'une part, que le contrat initial souscrit en 1995 auprès de la compagnie Azur, ainsi que la police souscrite en octobre 2011 auprès des M... prévoyaient tous deux que la mare se trouvaient à l'intérieur d'une enceinte fermée à clé accessible uniquement aux résidents, d'autre part, qu'à la suite du courrier de l'agent général M... du 10 décembre 2012, l'ASL s'était vu refuser la garantie des M... ;
Que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, c'est également par d'exacts motifs adoptés par la cour, que le tribunal, compte tenu de cette situation de non assurance de fait de l'ASL, a retenu que le Président du conseil syndical avait le pouvoir, en application des articles 19 et 18 des statuts, de faire procéder, avec l'accord unanime des membres de ce conseil, aux travaux nécessaires et urgents constitués en l'espèce par la remise en place des clôtures prévues au règlement de copropriété, afin que l'ASL soit à nouveau assurée ;
Attendu en effet que, contrairement aux allégations des appelants, il résulte des pièces versées aux débats que la possibilité pour l'ASL de s'assurer au titre de sa responsabilité civile, était conditionnée par toutes les compagnies interrogées par l'ASL en exécution d'une résolution additionnelle à l'assemblée générale du 24 mai 2013, par la clôture de la mare, ainsi que le tribunal l'a relaté en pages 8 et 9 du jugement dont appel (quoique l'on puisse penser de cette exigence au regard de la configuration des lieux) ;
Que, la proposition de la société Allianz datée du 28 juin 2016, produite en cause d'appel par les appelants (pièce n° 42), ne fait pas clairement état de ce que l'ASL serait assurée pour tout accident survenant dans le plan d'eau, sans qu'il soit nécessaire de le clôturer ; que, la seule mention selon laquelle 'nos conditions générales régissant les contrats pour les copropriétés n'exigent pas de mesures particulières au delà des règles habituelles prévues par le code général des collectivités territoriales ou le code de l'environnement', ainsi que celle figurant en page 39 du document (étant observé que seules les pages 39 à 41 de ce document sont produites) selon laquelle la garantie 'responsabilité civile propriétaire de retenue d'eau' est conditionnée par une superficie inférieure ou égale à 3 hectares, une hauteur à la bonde inférieure à 15 mètres etc..' , ne suffisent pas à établir l'absence d'exigence de clôture ;
Qu'elles y suffisent d'autant moins qu'en page 40 du même document, il est précisé, au titre de la clause n° 6 'copropriété horizontale' que, 'pour les dommages causés par l'utilisation d'une piscine de plein air, notre garantie s'exerce à condition qu'elle comporte un dispositif normalisé de sécurité destiné à prévenir les risques de noyade', sans qu'il soit possible d'exclure que cette stipulation soit applicable à la situation de l'espèce ;
Que par ailleurs, la proposition d'assurance faite par la société Allianz à M. C... (pièce n° 43), ne comporte pas non plus de mention expresse précisant que la garantie s'applique sans qu'il soit nécessaire que le plan d'eau soit clôturé ;
Qu'en outre, la clause n° 17 de cette proposition intitulée 'Responsabilité civile propriétaire d'une retenue d'eau', stipule que la garantie s'applique dans les hypothèses suivantes : débordements des eaux de la retenue, ouvertures des pelles de la bonde à l'insu de l'assuré, non fonctionnement du réservoir, effondrement total ou partiel des digues ou de la chaussée de retenue d'eau ;
Que l'hypothèse de la noyade n'y figure pas ;
Qu'enfin, le moyen des appelants tiré du non respect par le Président du conseil syndical des conditions de forme posées par l'article 8 des statuts est dépourvu de pertinence dans la mesure où cet article concerne les conditions de convocation de l'assemblée générale de l'ASL; Que les stipulations relatives au conseil syndical et notamment aux modalités de sa convocation, figurent aux articles 15 à 20 des statuts ;
Qu'en conséquence, c'est sans excéder ses pouvoirs que le Président du conseil syndical a fait procéder aux travaux litigieux, lesquels ne peuvent en aucun cas être qualifiés de voie de fait ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de suppression du grillage, ainsi qu'en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... et les consorts C... de toutes leurs demandes subséquentes ;
Sur la demande de l'ASL formée au titre de son préjudice matériel :
Attendu que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme Y... et les consorts C... à payer à l'ASL la somme de 5 085 € en réparation de son préjudice matériel ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :
Attendu que le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Attendu en revanche que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Attendu que les appelants, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me A... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Déboute les parties de toutes leurs demandes plus ample ou contraires,
Condamne in solidum M. et Mme Y... et les consorts C... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Me A... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence I..., Président et par Mme Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
