COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 63B
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 15 JUIN 2018
N° RG 16/05912
AFFAIRE :
Bruno O...
C/
SARL CINCINNATUS
SCP 'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent SAUVAGE'
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
POLE CIVIL
N° Chambre : 1
N° RG : 13/10879
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
SCP D... N...
Me Vincent E...
Me Valérie F...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 25 mai 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre:
Monsieur Bruno O...
de nationalité Française
[...]
Représentant : Me Serge D... de la SCP D... N..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198
APPELANT
****************
SARL CINCINNATUS
[...]
Représentant : Me Vincent E... substitué par Me Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208
SCP 'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent SAUVAGE', titulaire d'un office notarial
[...]
Représentant : Me Valérie F..., Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 160082 - Représentant : Me Gérard SALLABERRY de la SCP G..., Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 11 février 2016 qui a statué ainsi':
- rejette les fins de non recevoir tirées de la prescription opposées par la Sarl Cincinnatus et par la P... K... Q...,
- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à payer à M. O... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- déboute les parties du surplus de leurs demandes,
- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à verser M. H... Rolland la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. O... à verser au R... Q... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» aux dépens.
Vu la déclaration d'appel en date du 28 juillet 2016 de M. O... à l'encontre de la Sarl Cincinnatus et de la Scp X...e, Y..., Z..., A..., B..., C..., Sauvage.
Vu les dernières conclusions en date du 8 janvier 2018 de M. O... qui demande à la cour de':
- le dire recevable et bien fondé en leur appel,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la Sarl Cincinnatus et de la Scp «'Patrick I... - Carol X... - François-Régis Y... - Denis Z... - Corinne A... - Franco C... - Xavier B... - Vincent Sauvage'», notaires associés dans le préjudice subi par lui,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 10 000 euros le montant des dommages et intérêts qui lui ont été accordés,
- condamner in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp Patrick I... Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage à lui payer la somme de 260 000 euros à titre de dommages et intérêts et de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- les débouter de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions en date du 13 décembre 2017 de la Sarl Cincinnatus qui demande à la cour de':
A titre principal et relevant appel incident :
- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et M. O...,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par M. O...,
En conséquence':
- relever la défaillance de M. O... à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-défendeurs,
- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par M. O... à l'encontre de la société Cincinnatus,
- juger en conséquence, que M. O... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,
A titre subsidiaire et relevant appel incident :
- infirmer le jugement en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus,
En conséquence,
- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut M. O...,
- juger qu'il n'est pas établi que M. O... aurait pris une décision différente, s'il avait bénéficié d'une information plus complète,
- constater que M. O... demeure défaillant à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont il se prévaut,
- juger, en conséquence, que M. O... doit être débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,
A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus :
- juger que la responsabilité de Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de M. O... au jour du transfert de son dossier à la société Orbateor, tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à ce transfert ne pouvant relever que de la responsabilité de celle-ci, qui succédait à la société Cincinnatus,
- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut M. O...,
- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable de M. O... soit circonscrit à la perte de chance dont il aurait été privé,
- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable de la valeur du bien qui demeure sa propriété et qui s'établissait en 2003 à la somme 57 608 euros, mais également des économies d'impôts réalisées par lui sur la période d'investissements et qui s'établissent à la somme de 63 732 euros et, enfin, de son abstention à prendre les mesures destinées à limiter son propre dommage,
En toute hypothèse,
- condamner en conséquence, M. O... à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supporter les entiers dépens.
Vu les dernières conclusions en date du 2 janvier 2018 de la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» qui demande à la cour de':
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- dire et juger M. O... tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- l'en débouter purement et simplement,
Et statuant de nouveau,
- dire et juger que l'action menée par lui à l'encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire,
- dire et juger que celle-ci lui cause un préjudice moral et matériel certain,
- condamner en conséquence M. O... à payer à la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner O... à payer à la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage'» une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. O... aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître G..., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2018.
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FAITS ET MOYENS
M. O..., désireux de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l 'avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus, est entré en relation courant 2002 avec la société Cincinnatus qui, au terme d' une étude personnalisée réalisée par M. D..., lui a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, programme de réhabilitation dit du Château d'Abondant, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques dite loi Malraux.
La proposition présentée à M. O... consistait à acquérir un lot dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d 'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine, la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.
C'est dans ces conditions que M. O... a acquis auprès de la Sarl Financière Barbatre pour un montant de 18 165 euros, selon promesse de vente du 25 novembre 2002, réitérée par acte de vente signé le 27 décembre 2002 devant Maître François-Régis Y..., membre de la Scp «'Patrick I..., Max J..., Carol X..., François Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C... et Xavier B...'», notaires associés à Nice, un lot d'une superficie de 25,95 m 2 dans la copropriété du Château d' Abondant, immeuble situé en Eure-et Loir à réhabiliter.
Le bien était destiné à être exploité en résidence hôtelière par la Sa Résidence les Ducs de Chevreuse, à laquelle M. H... Rolland a consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter du 1er mars 2003 et prévoyant le versement d'un loyer annuel de 140 euros du m² à compter du 30 juin 2004 (soit 3 833 euros ttc annuel) et de 10% soit 14 euros ht du m² durant la période de travaux jusqu'à la livraison soit au plus tard jusqu'au 30 juin 2004.
Préalablement à la signature de cet acte authentique, M. O... avait donné procuration à "tout clerc" de la Scp de notaires rédactrice, par acte du 11 décembre 2002, pour acquérir et pour emprunter pour son compte une somme de 97240 euros auprès de la P... K... Q..., afin de financer son acquisition (à hauteur de 22 335 euros correspondant au prix d'achat du lot et aux frais, le solde étant destiné au financement des travaux de réhabilitation).
Les prêts ayant été consentis par le S... K..., la banque a libéré les fonds à hauteur du prix du lot, objet de la vente, et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif chargée des travaux de réhabilitation, après accord donné par M. O..., une somme totale de 68 291 euros ttc, en paiement de quatre appels de fonds réglés en décembre 2002 au moment de la signature de l'acte, en juillet et décembre 2003 et en août 2004.
Courant mars 2004, M. O... a transféré son dossier de la société Cincinnatus à la société Orbateor, fondée par M. D... qui gérait son dossier pour le compte de la société Cincinnatus.
A partir de l'année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l'emprunt, n'ont plus été réglés intégralement par la société Résidence Les Ducs de Chevreuse.
Par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l'objet d'un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître L... étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 27 mai 2005 n'avaient pas commencé.
M. O... a cédé son lot au prix de 16 443 euros le 30 janvier 2015.
Par actes du 17 juin 2013, M. O... a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Nanterre, l'office notarial Carol X..., François Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Franco C..., Xavier B... et Vincent Sauvage, la société Cincinnatus et la P... K... Q....
Le tribunal a prononcé le jugement déféré.
Aux termes de ses écritures précitées, M. O... expose que, par le biais de sociétés qu'il contrôlait et dont sa femme et ses filles étaient représentantes de droit, M. M... était le vendeur du bien - par la société Financière Barbatre -, le promoteur en charge de la réhabilitation du bien - par la société Sogecif - et le locataire ultérieur du bien - par la société Résidence des Ducs de Chevreuse. Il observe que ce montage était qualifié par la société Cincinnatus de «'totalement sécurisé'».
Il expose également qu'il est apparu après le jugement du tribunal de commerce de Versailles que les fonds qui avaient été payés par les copropriétaires à la société Sogecif afin d'effectuer des travaux de réhabilitation du château d'Abondant n'ont pas tous été utilisés à cette fin.
Il indique que le château est un vaste chantier abandonné, ouvert à tous les vents et qu'aucun des appartements n'a été réhabilité.
M. O... soutient que la responsabilité de la société Cincinnatus est engagée.
Il invoque sa responsabilité contractuelle.
Il déclare que sa qualité, revendiquée, d'agent commercial n'apparaît sur aucun document qui lui a été communiqué et qu'aucun contrat signé par les clients ne mentionne la société Vestalis, constituée par la famille M..., afin, servant d'interface, de percevoir des commissions complémentaires sur la vente des biens.
Il souligne qu'il ignorait l'existence de la convention de partenariat conclue le 14 novembre 2002 entre les sociétés Vestalis et Cincinnatus.
Il déclare que c'est en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine qu'il a consulté la société Cincinnatus et expose que celle-ci s'est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu'intervenue pendant la totalité du processus - de l'étude initiale du dossier au paiement des derniers acomptes pour travaux.
Il ajoute qu'elle était rémunérée par une commission censée provenir du groupe M....
Il fait valoir qu'elle lui a présenté le programme du Château d'Abondant et lui a conseillé d'y investir après avoir établi une étude personnalisée.
Il considère que cette étude constituait la première étape de la mission de conseil et d'assistance qui s'est achevée avec le paiement des derniers acomptes des travaux de reconstruction.
Il ajoute que c'est la société Cincinnatus qui lui a proposé l'intervention du Crédit mutuel, banque partenaire avec laquelle elle travaillait habituellement, et Maître Y....
Il ajoute également qu'elle recevait de la société Sogecif les demandes de fonds pour travaux et que c'est elle qui les lui a présentées et demandé de les signer.
Il affirme que le bail intégrait le projet global et qu'il n'avait aucune maîtrise de l'édition des factures par la société Sogecif.
Il ajoute en outre qu'elle a établi la déclaration fiscale afférente à ces investissements.
Il en infère qu'elle est intervenue à toutes les étapes de cette opération, à son égard, non comme un agent commercial mais comme un conseil en gestion de patrimoine.
Il déclare en outre qu'elle lui a fait signer le compromis de vente avec la société Financière Barbatre, le contrat de travaux avec la société Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse.
Il indique qu'elle lui a également présenté diverses demandes d'acompte et lui a demandé de les payer.
Il estime qu'en étant chargée de défendre les intérêts des investisseurs tout en travaillant en qualité d'agent commercial pour le compte du groupe M..., elle s'est trouvée en conflit d'intérêts puisqu'elle se devait d'une part de déconseiller aux particuliers qui la consultait de payer les travaux avant leur commencement et, d'autre part, en qualité d'agent commercial du promoteur, de vendre le maximum de lots et de rapporter le maximum de fonds le plus rapidement possible.
Il en conclut qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, à tout le moins sur le fondement du mandat prévu par les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil.
Subsidiairement, il invoque sa responsabilité en application des dispositions de l'article 1382 du code civil, et accessoirement des articles 1991 et 1992 du code civil dans leur rédaction en vigueur à l'époque des faits.
Il conteste toute prescription.
Il se prévaut des motifs du jugement.
Il déclare n'avoir eu connaissance du dommage irrémédiable qu'à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre le 1er avril 2008, et donc, disposer d'un délai de 10 ans, réduit le 19 juin 2008 à cinq ans, pour agir, ce qu'il a fait.
Il ajoute qu'en tout état de cause, la mission de la société ne se limitait pas à la simple rédaction d'une étude patrimoniale et de recommandations d'investissements et réitère ses développements sur le rôle joué par elle.
Il soutient que le modèle économique proposé était irréaliste.
Il fait valoir que le château ne pouvait être exploitable douze mois après l'acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d'un permis de construire pour l'aménager.
Il en infère qu'en l'absence de toute exploitation, et donc de source de revenus, les loyers payés aux copropriétaires par la société locataire, la Résidence Château Les Ducs de Chevreuse, étaient nécessairement financés par les autres sociétés du groupe qui recueillaient les seules contributions des dits copropriétaires, eux-mêmes financés par le R... Q....
Il affirme donc que les fonds qui auraient dû servir à financer la reconstruction des châteaux d'Abondant, de Maintenon et de La Grange au Roi ont été transférés de la société Sogecif, censée effectuer les travaux, à la société Résidence Châteaux, locataire des lots vendus, en toute illégalité.
Il estime que ces mouvements étaient prévisibles par les intimés qui auraient dû s'interroger dès l'origine sur les moyens par lesquels la locataire financerait les loyers qu'elle devait payer aux copropriétaires au cas où les lieux ne seraient pas commercialement exploitables 18 mois plus tard, le 30 juin 2004, ce qui était évident dans la mesure où les travaux n'avaient pas encore été mis en 'uvre et où aucune demande de permis de construire n'avait été déposée.
Il déclare qu'en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus était tenue de respecter diverses obligations et, en premier lieu, de vérifier le sérieux de l'investissement qu'elle proposait à son client et de son promoteur.
Il indique que M. M..., dont le groupe prétendait mener de front au moins trois projets de réhabilitation de monuments historiques qui étaient tous proposés par la société Cincinnatus, les Châteaux d'Abondant, de la Grange Le Roy et de Maintenon, faisait l'objet d'une interdiction de gérer toute entreprise commerciale en vertu d'un jugement de liquidation judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Paris le 23 novembre 1994.
Il observe qu'il était l'interlocuteur unique des divers intervenants et se présentait comme le dirigeant de fait des sociétés qu'il contrôlait alors que leurs dirigeants de droit étaient des parents et estime que cet indice aurait dû inciter les intimés à la plus grande prudence, un dirigeant qui n'apparait pas officiellement comme tel dans une société étant généralement interdit de gestion.
Il déclare que le groupe M... était fragile et inexpérimenté.
Il rappelle que le seul interlocuteur des parties, dont la société Cincinnatus, était M. Pascal M... et fait valoir que la première précaution consistait à se renseigner sur cette personne et sur son groupe afin d'évaluer la fiabilité des opérations qu'elle proposait, étant rappelé que ce même M. M..., au travers des sociétés précitées, cumulait tous les rôles.
Il affirme que la société Cincinnatus n'a ni procédé à la moindre vérification en ce sens ni émis le moindre doute sur le cumul des fonctions de vendeur, constructeur et locataire entre les mains d'une seule personne dont la surface financière était inexistante.
Il précise que le groupe M... ne comptait à son actif qu'une seule réalisation qui n'était pas achevée à l'époque de la vente.
Il fait donc grief à la société Cincinnatus d'avoir manqué de prudence avant de conseiller à ses clients d'investir.
Il relève qu'elle n'a pas vérifié, alors, la situation financière du groupe Barbatre, la société ne produisant qu'une étude réalisée le 12 août 2013.
Il déclare que la seule fonction de la société Financière Barbatre était d'acquérir des monuments historiques en mauvais état, de les diviser en lots de copropriété et de revendre ces lots avec un bénéfice et souligne qu'elle accusait un résultat d'exploitation en perte au 31 août 2003 de 346 223 euros, situation inquiétante même en imputant cette perte à de prétendus amortissements.
Il indique qu'elle injectait elle-même une partie de ses liquidités dans la société Résidence Château Les Ducs de Chevreuse pour permettre à celle-ci de payer des loyers aux investisseurs sans pour autant exploiter les lieux qu'elle louait puisque ces derniers demeuraient à l'état de ruines.
Il qualifie d'encore plus préoccupante la situation de la société Sogecif chargée de la réhabilitation des châteaux, qui a encaissé plusieurs millions auprès des investisseurs des trois ou quatre projets qu'elle mettait en 'uvre simultanément.
Il fait état d'un résultat d'exploitation en perte de 62 275 euros et d'un résultat net négatif de 230 680 euros en 2003.
Il expose que, selon l'analyse du cabinet Europe Expertise Assurance, mandaté par la société Cincinnatus, cette situation s'expliquerait par un abandon de sa créance au profit de sa filiale Résidence Châteaux qui était la locataire des lieux à aménager.
Il en conclut qu'avant même l'acquisition d'un lot par lui, la société de construction Sogecif utilisait une partie des fonds que lui confiaient les investisseurs non pas pour réhabiliter le château, mais pour les donner à la société Résidence Châteaux qui les reversait en partie aux investisseurs pour leur payer 10 % de leur loyer puis 100 % de ce loyer à partir de l'année 2003 pour certains et 2004 pour d'autres.
Il souligne que la société Sogecif avait déjà reçu des fonds très importants provenant de tous les investisseurs qui avaient été invités à payer par avance la quasi-totalité des travaux et, donc, que ces fonds avaient déjà disparu avant que lui-même n'investisse.
Il soutient que la situation de la société Résidence Châteaux révélait l'absurdité du système, ne disposant d'aucune ressource pour payer les loyers alors même que les locaux n'étaient pas encore construits et qu'elle ne pouvait pas les exploiter.
Il déclare qu'elle a dû emprunter les capitaux nécessaires à la société Sogecif alors que ces capitaux étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement du Château et que sa situation était si critique au mois d'août 2003 que la société Sogecif a dû abandonner sa créance.
Il conclut que les sommes que les investisseurs versaient à la société Sogecif à la demande et sous le contrôle de la société Cincinnatus pour leurs travaux étaient pour partie destinées à être transférées à la société Résidence Châteaux afin que celle-ci leur reverse des loyers sur des locaux inexploitables.
Il s'étonne que l'analyste financier mandaté par la société Cincinnatus en 2013 ait pu considérer que les capitaux propres de la société Résidence Châteaux étaient largement positifs alors que la société Sogecif a dû abandonner la créance qu'elle détenait sur elle.
Il ajoute que sa situation s'est aggravée en 2004 lorsqu'elle a dû payer à certains copropriétaires 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits.
Il reproche aux professionnels, prétendument avertis, de ne pas s'être interrogés sur l'économie financière du montage qu'ils présentaient aux investisseurs.
Il en conclut que la liquidation était inéluctable, les loyers promis aux investisseurs ne pouvant être payés que par les fonds qu'ils avaient empruntés pour procéder aux travaux qui ne pouvaient, au surplus, donc être réalisés avant le 1er janvier 2005 en l'absence de tout permis de construire.
Il estime que les professionnels ne pouvaient pas ne pas déceler cette faille majeure sans même avoir à mettre en 'uvre des investigations complexes.
En réponse à la société, qui excipe d'un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 17 janvier 2012 et de cinq arrêts de la cour d'appel de Paris du 21 mars 2013, il déclare que les difficultés ne se sont pas révélées en 2004, postérieurement aux investissements, mais qu'elles étaient déjà apparentes en 2003.
Il se prévaut, en outre, d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 septembre 2013 - qui a souligné que le bénéfice d'exploitation de la Financière Barbatre en 2003 ne provenait que de la vente d'un élément d'actif, un navire, - d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2015 et d'un arrêt de cette cour, statuant après cassation, du 9 février 2017.
Il excipe, enfin, d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015 ayant «'pointé'» la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine qui n'a pas informé les investisseurs de l'absence de garantie de bonne fin de l'opération tout en ayant conscience de la nécessité d'une commercialisation rapide et complète de l'immeuble dans le cadre du montage proposé.
Il ajoute enfin l'inexpérience des gérantes de droit des sociétés du groupe M....
Il invoque l'absence de permis de construire.
Il estime que les intimés auraient dû vérifier que le permis de construire du promoteur correspondait bien à l'opération envisagée.
Il souligne qu'il n'existait pas de permis de construire et qu'il n'y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er juillet 2004 comme annoncé aux investisseurs.
Il considère qu'au-delà des autres fautes, cette absence de vérification de l'existence d'un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison constitue une faute majeure imputable à chacune des intimées.
Il leur fait grief de ne pas s'être assuré de l'état des constructions vendues et de la mise en 'uvre des travaux de réhabilitation alors même que la date de fin de chantier prévue dans les actes et à compter de laquelle un loyer intégral était dû était le 1er juillet 2004.
Il ajoute qu'aucun des professionnels impliqués dans cette opération, ne s'est préoccupé de l'évolution des chantiers.
Il rappelle l'obligation d'information de la société Cincinnatus.
Il relève que son étude a qualifié le montage de «'totalement sécurisé'».
Il lui reproche de ne pas l'avoir alerté sur les anomalies du montage proposé et sur les risques encourus.
Il lui reproche également de ne pas s'être s'assurée à tout le moins que cette livraison était, au moins en apparence, envisageable à la date prescrite, de sorte que le locataire puisse l'exploiter à cette date et payer des loyers à ses clients afin qu'ils puissent payer les intérêts des emprunts que la société Cincinnatus leur avait fait souscrire.
Il lui reproche enfin de ne pas s'être s'assurée de la faisabilité de l'opération en vérifiant l'existence d'un permis de construire.
Il se prévaut des termes du jugement.
Il conteste les diligences invoquées par la société.
Ils estiment accablante son affirmation selon laquelle elle aurait été convaincue par la simple visite d'une autre résidence qui n'était pas achevée et par les assurances verbales du promoteur.
Il estime insuffisante la lecture d'un petit article de la revue Investissement Conseils de novembre 2002 et observe que cet article évoque, comme point faible, la qualité du gestionnaire, inexpérimenté.
Il soutient qu'elle aurait dû visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l'ampleur des travaux à réaliser et surtout les délais nécessaires à sa réhabilitation puisque d'eux dépend le paiement des loyers et donc des intérêts.
Il réfute qu'elle se soit, alors, assurée de la bonne santé financière des sociétés du groupe M..., l'étude produite datant de 2013.
Il lui reproche, dans ces conditions, d'avoir présenté l'investissement comme sécurisé.
Il ajoute que ni elle ni le notaire ne lui a jamais indiqué qu'il devrait suivre personnellement les travaux de construction d'un bien qui se situait à plusieurs centaines de kilomètres de son domicile et qui était censé lui être livré «'clés en mains'».
Il fait également valoir que ni elle ni le notaire ne lui ont indiqué qu'il devrait constituer une ASL avec les autres copropriétaires pour déposer une demande de permis de construire, d'autant que cette ASL avait déjà été constituée par M. M... et qu'elle était censée avoir déjà demandé un permis.
Il lui fait grief de l'avoir, au contraire, rassuré en affirmant et en écrivant dans ses études personnalisées que les travaux seraient terminés en juillet 2004.
Il affirme également qu'elle connaissait l'ampleur du retard des travaux.
Il fait valoir que les comptes rendus de réunions, respectivement datés des 15 avril, 10 juin, 17 juin et 26 août 2003, démontrent que 12 mois avant la livraison théorique du château, soit six à huit mois après la réalisation de son investissement, les différents intervenants en étaient encore à élaborer les plans et à consulter les bureaux techniques afin de procéder à des études préliminaires et des sondages.
Il indique que le château était toujours à l'époque dans son état de ruine d'origine, les travaux n'ayant pas commencé et le permis de construire nU... toujours pas élaboré puisque l'exploration du château n'était pas terminée et que les plans n'étaient pas encore dressés.
Il ajoute que, s'agissant précisément d'un monument historique, les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant l'obtention d'un permis, agréé de surcroit par l'architecte des bâtiments de France.
Il conteste, au vu de la taille du château, qui comptait plus d'une soixantaine de lots, qu'il aurait pu être réhabilité en moins d'un an alors que le permis de construire n'était toujours pas déposé.
Il fait donc valoir que ces informations fondamentales ne lui ont jamais été données ni préalablement à son engagement ni après et qu'il n'a donc pas contracté en toute connaissance de cause.
Il rappelle que la demande de permis n'a été déposée que le 6 octobre 2004 et qu'après diverses modifications, le permis n'a été obtenu que le 23 mai 2005, soit cinq mois après la date de livraison prévue.
Il invoque un défaut d'information.
Il rappelle les objectifs de l'investissement, énumérés dans l'étude de la société Cincinnatus soit optimiser la fiscalité, disposer de revenus ou de capitaux à court terme, préparer sa retraite dans une stratégie à long terme, acquérir une nouvelle résidence principale, acquérir une maison de campagne et souligne qu'ils ne sont pas limités à l'optimisation fiscale.
Il affirme que son objectif principal était d'investir dans l'acquisition d'un bien pérenne qui produirait lui-même un revenu complémentaire pendant toute leur vie et au-delà pour leurs ayants droit tout en limitant la pression fiscale.
Il déclare qu'aucun de ces objectifs n'a été atteint.
Il soutient que la réalisation effective du montage sécurisé de la société Cincinnatus n'était pas soumise à un quelconque aléa qu'il aurait connu et accepté, la société ayant été choisie parce qu'elle intervenait à tous les stades de l'opération envisagée et fournissait une solution « clés en mains ».
Il rappelle qu'elle adressait elle-même aux investisseurs les factures de la société Sogecif, leur demandait de les signer et les adressait à la banque, les assistant donc en permanence ce qu'elle reconnaît.
Il indique n'avoir jamais été informé de l'intervention de la société Vestalis, ne connaissant que la société Cincinnatus qui lui a recommandé l'achat de ces biens et le groupe Financière Barbatre qui les lui a vendus.
Il déclare avoir ignoré que la société était l'agent commercial du groupe M... et, donc en conflit d'intérêts, les investisseurs pensant qu'elle était leur conseil.
Il relève qu'aucune pièce fournie par elle ne mentionne que le programme recommandé par elle pourrait faire l'objet d'un retard très substantiel compte tenu de l'état d'avancement du dossier et, surtout, que le bien livrable dans les 12 mois n'en était qu'à l'état de simple projet et qu'il ne faisait pas même l'objet d'un dépôt de permis de construire.
Il affirme que, le sachant, il n'aurait pas investi.
Il conclut qu'il appartenait à la société Cincinnatus, qui était son seul interlocuteur tant avant qu'après l'acquisition, de le conseiller, de l' assister et surtout de l'alerter sur le fait que les travaux n'étaient toujours pas entamés à la date prévue pour la livraison de leur bien, fait dont il n'a pu avoir conscience à l'époque puisque les premiers loyers lui ont été payés avant le début des travaux, précisément dans le but de ne pas attirer son attention sur la gravité de la situation.
Il indique qu'elle lui avait demandé, en 2003, de payer l'intégralité des travaux alors que, dès cette date, elle pouvait constater que ceux-ci n'avaient pas été entamés et que la situation financière du groupe M... était préoccupante.
Il soutient que l'objectif était irréalisable et déclare que la défiscalisation n'était pas son seul objectif.
Il affirme, enfin, que les factures émises sont irrégulières, ne répondant pas exigences légales car s'agissant de demandes d'acomptes sur papier libre, non datées.
Il conclut qu'elles sont, en application des articles 242 nonies et 242 nonies A de l'annexe II du code général des impôts, sans valeur, les factures devant comporter une date d'émission, le descriptif poste par poste de la prestation fournie et de nombreuses autres précisions.
Il précise que l'administration fiscale l'a constaté lors des contrôles subis par un autre copropriétaire.
Il en conclut que la société n'aurait pas dû l'inviter à les payer.
Il invoque la responsabilité de la Scp notariale.
Il expose qu'elle a eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière mise en place par M. M... au travers de ses différentes sociétés.
Il indique que c'est par son ministère qu'a été formalisée la vente initiale du château d'Abondant à la société Financière Barbatre le 26 décembre 2002.
Il indique, également, que c'est Maître Y... qui a procédé à l'élaboration du règlement de copropriété et à la répartition des lots et qui a ensuite procédé à la vente de ces lots, notamment celui dont il est devenu propriétaire.
Il indique, en outre, que c'est ce même notaire qui a établi les actes de prêt entre les acquéreurs des lots et le R... Q....
Il en conclut que la Scp avait parfaitement connaissance de la totalité de l'opération mise en 'uvre par M. M... et de sa nature réelle, soit l'acquisition d'un bien à l'état de ruine qu'il convenait de reconstruire au moyen de travaux financés par un emprunt important afin de constituer des appartements destinés à l'habitation principale dans le cadre d'une résidence hôtelière.
Il lui reproche un défaut de précaution et de conseil.
Il affirme que l'office notarial aurait dû constater qu'il était en présence d'une vente en état futur d'achèvement qui aurait nécessité au profit des investisseurs la mise en place de garanties similaires à celles offertes par la législation applicable à ce type de projet, notamment la garantie d'achèvement des travaux prévue par les articles R 261-17 du code de la construction et de l'habitation et le règlement progressif des travaux prévu par l'article R 261-14 du même code.
Il estime qu'il avait, comme la société Cincinnatus, une connaissance totale des opérations mises en 'uvre et des risques encourus par les investisseurs.
Il soutient qu'il existait une obligation de conseil de Maître Y... à son égard et qu'il aurait dû non seulement le mettre en garde contre les risques encourus du fait d'un paiement anticipé des travaux de construction de l'immeuble, mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse les fonds prêtés qu'au vu d'une attestation de l'architecte relative à l'état d'avancement des travaux.
Il estime qu'il est d'autant plus fautif qu'il n'a vu aucune des parties au moment de la signature des actes de vente., toutes étant représentées par des clercs de l'étude.
Il considère qu'en choisissant de confier l'affaire à un notaire de Nice, M. M... s'assurait qu'aucun acquéreur ne pourrait poser de questions ou remettre en cause l'économie de l'opération Château d'Abondant.
Il affirme toutefois, qu'il appartenait au notaire de mettre en garde les investisseurs contre les risques évidents d'une acquisition dont le prix était relativement modique mais les travaux de réhabilitation considérables.
Il déclare qu'en présence d'un montage atypique, le notaire n'aurait pas dû procéder à une vente classique sans envisager la mise en place d'un mécanisme calqué sur celui de la vente en état futur d'achèvement, Vefa, assurant à l'acquéreur, qui n'était pas assisté d'un avocat ou d'un notaire, que l'emprunt contracté servirait au financement de travaux de reconstruction.
En réponse à la Scp, il rappelle que la promesse de vente signée par l'intermédiaire de la société Cincinnatus engageait exclusivement le vendeur et pas lui contrairement à un compromis de vente et qu'aucune indemnité d'immobilisation n'était prévue.
Il en conclut qu'il n'était pas obligé d'acquérir et le notaire était débiteur d'un devoir de conseil qu'il reconnait ne pas avoir exercé nonobstant les risques inhérents à l'opération envisagée.
Il lui reproche de n'avoir pas mis en place une garantie d'achèvement.
Il rappelle l'importance des travaux et estime qu'il lui appartenait de prévoir que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après une vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'immeuble.
Il affirme qu'il pouvait juridiquement, eu égard aux particularités de l'opération, prévoir une libération des sommes empruntées pour procéder aux travaux en fonction d'un rapport circonstancié de l'architecte concernant l'état d'avancement de la construction.
Il estime sans incidence que les sommes prêtées par la banque n'aient pas transité par l'étude.
Il affirme, en outre, qu'il ne pouvait ignorer que les investisseurs ne se déplaceraient pas pour procéder à des vérifications techniques et qu'il aurait dû leur conseiller de surveiller personnellement l'évolution du chantier et de ne payer les acomptes sur travaux réclamés, qu'après vérification approfondie de la réalisation des travaux.
Il indique que la cour n'a pas, le 9 février 2017, condamné le notaire rédacteur car aucune réclamation n'avait été formée à son encontre par les investisseurs, seul le conseil en gestion de patrimoine ayant mis en cause le notaire.
Il fait valoir que, dans tous les litiges relatifs à la Financière Barbatre, les notaires ont été condamnés en raison du non-respect de leur devoir de conseil.
Il ajoute que le notaire ne s'est pas contenté d'établir un acte de cession de droits immobiliers mais qu'il a également établi l'acte de prêt des fonds destinés à entreprendre les travaux ce qui démontre qu'il connaissait l'objet de l'opération.
Il se prévaut d'arrêts ayant reproché au notaire de ne pas avoir attiré l'attention sur l'opportunité de contracter sous le régime de la Vefa alors que le projet immobilier était également conduit sous le bénéfice de la loi Malraux sur la défiscalisation d'une partie des travaux de réhabilitation de monuments historiques.
Il estime que les opérations la Grange Le Roy, T... et Résidence des Ducs de Saint Aignan sont identiques ou comparables et les arrêts prononcés transposables à la présente espèce.
En réponse à la Scp, il rappelle qu'il a investi parmi les premiers et, donc, qu'à l'époque, le taux de vente des lots était tout aussi incertain.
Il souligne qu'en l'espèce, d'autres éléments fondamentaux, comme l'absence de permis de construire, lui ont été cachés par le notaire.
Il conclut qu'en ne prenant pas toutes les précautions utiles afin de garantir à l'acquéreur la bonne utilisation des fonds prêtés et en ne remplissant pas son obligation de conseil, l'étude notariale a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil.
L'appelant invoque son préjudice.
Il affirme que s'il avait été informé que l'opération «'clés en mains'» prétendument sûre et garantie qui était proposée était en réalité mise en 'uvre par un groupe dépourvu d'expérience en ce domaine et qui ne disposait pas d'un permis de construire susceptible de faire espérer la mise en 'uvre des travaux dans les délais annoncés, il n'aurait pas souscrit à cet investissement et se serait tourné vers des produits plus sûrs.
Il reproche au tribunal d'avoir retenu un faible pourcentage de perte de chance.
Il affirme que son objectif premier était l'acquisition d'un bien immobilier susceptible de générer des loyers et des avantages fiscaux, affirme que les investisseurs sont des pères et des mères de familles, soucieux de constituer un patrimoine pérenne pour compléter à moyen terme leurs retraites et qu'informés des éléments ci-dessus, ils n'auraient pas souscrit.
Il estime sa perte de chance à 90 %.
Il ajoute que la plupart des préjudices invoqués par lui ne s'analysent pas comme une simple perte de chance mais comme des pertes nettes puisque les circonstances de l'opération litigieuse excluaient d'office toute possibilité pour les investisseurs d'aboutir au résultat escompté.
Il rappelle que l'entier préjudice doit être réparé et, citant un arrêt de cette cour en date du 24 mars 2017, que « la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité » soit le prêt de financement des travaux, le prêt de financement du foncier et les frais annexes.
Il observe qu'elle a même précisé que ces sommes auraient pu générer un rendement de 2 % et qu'en l'espèce, la présente chambre a uniquement soustrait la valeur résiduelle du lot et les dégrèvements fiscaux dont avaient bénéficié les investisseurs.
A cet égard, il rappelle que la société Cincinnatus a elle-même calculé ce dégrèvement dans le bilan patrimonial qu'elle lui a remis soit une somme de 50 565 euros sur 15 ans.
Il réitère que ce sont donc bien les conseils de la société Cincinnatus, qui n'a d'ailleurs pas proposé d'autres choix d'investissements, qui sont à l'origine du préjudice subi.
Concernant la perte foncière et immobilière, il déclare avoir déboursé la somme de 97 240 euros qui aurait dû être celle de l'appartement en juillet 2004, à la date prévue pour la livraison du château après reconstruction.
Il expose qu'il s'est endetté pour acquérir un appartement d'une valeur marchande au moins égale à ce montant. Il fait donc état non d'une perte de gain escompté mais d'une perte effective.
Il indique que l'état du château est resté le même entre son achat et la liquidation des sociétés du groupe Financière Barbatre et estime que c'est à l'échelle de l'ensemble du château que doit s'apprécier l'ampleur des travaux à réaliser.
Il précise que l'ensemble des investisseurs s'est vu proposer une offre de rachat de leur bien par un promoteur et ils ont collectivement accepté de vendre leurs lots fin 2014, début 2015.
Il ajoute que la valeur du bien se serait accrue avec le temps et, sur une base minimale équivalente à la variation de l'indice du coût de la construction, invoque une progression de 30 % depuis son acquisition il y a 15 ans.
Sur la base d'un rendement annuel de 2 %, il réclame le paiement d'une somme supplémentaire de 29 172 euros.
Il ajoute les intérêts d'emprunts payés soit 81 681 euros qui auraient dû être financés par les loyers.
En réponse à la société, il fait valoir que le système en place ne prévoyait pas la déduction des intérêts de leurs revenus.
Il calcule à 24 500 euros la somme procurée par le placement, à 2 %, de ces intérêts.
Il réclame également le paiement des loyers perdus jusqu'au 31 août 2014, 34191 euros.
Il rappelle que la société avait présenté ces loyers comme un revenu assuré et souligne que l'article 1149 du code civil permet d'indemniser «'le gain dont il a été privé'». Il en conclut que les arrêts invoqués par la société Cincinnatus sur la perte de gains en matière de franchise ne sont pas transposables.
Il invoque également les loyers à venir à l'issue de la période de location de 11 ans et 9 mois qui auraient généré une somme minimale de 52 000 euros au cours des dix années suivant la fin du bail.
Il estime qu'il ne s'agit pas d'un préjudice hypothétique mais d'une perte indiscutable dans son principe qui participe du préjudice global et qui est inférieure au préjudice réel puisque qu'elle ne correspond qu'à 10 ans de loyers.
Il évalue forfaitairement les taxes foncières, les frais de conseil et les charges de copropriété que le requérant a payées à l'association syndicale libre pour le gardiennage du bien et les frais de protection du site.
Il évalue donc le préjudice à la somme de 259 131 euros.
Il excipe d'un préjudice moral consécutif à la privation de l'appartement, des loyers et à l'obligation de consacrer ses revenus à des remboursements importants qui n'auraient pas dû être à leur charge.
Aux termes de ses écritures précitées, la société Cincinnatus rappelle divers arrêts prononcés par la cour d'appel de Montpellier le 17 janvier 2012 et la cour d'appel de Paris le 21 mars 2013 aux termes desquels les éléments défavorables ayant affecté les programmes du groupe Financière Barbatre ne sont apparus qu'après le 4ème trimestre 2006.
Elle précise qu'elle est une société constituée par des conseils en gestion de patrimoine indépendants en vue d'exploiter en commun leur clientèle en lui proposant des placements proposés par les partenaires commerciaux de la société Cincinnatus dont en l'espèce la société Vestalis.
Elle expose qu'elle a été mandatée par la société Vestalis, chargée de la commercialisation du programme, en qualité d'agent commercial et que, dans le cadre de sa mission de conseil en gestion de patrimoine, elle a proposé à M. O... d'investir dans le programme.
Elle indique qu'elle a, au préalable, procédé à l'étude de sa situation personnelle comportant notamment une analyse de sa situation fiscale et de sa stratégie patrimoniale étant précisé que 37'% de ses revenus étaient imposés dans la tranche la plus élevée du barème.
Elle détaille le projet d'investissement, l'économie fiscale réalisée en 2003 et les premières difficultés de la société Sogecif apparues en 2004.
La société soutient que les demandes sont irrecevables.
Elle conteste tout lien contractuel avec M. O....
Elle fait valoir qu'elle n'est pas signataire et n'est pas intervenue aux contrats à l'origine du préjudice invoqué soit le « compromis de vente » et la vente, les contrats de travaux et le contrat de location.
Elle souligne que M. O... n'a pas signé le seul contrat qu'elle lui a proposé soit un contrat d'assistance technique.
Elle expose que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis, avec pouvoir de subdélégation, que, dans le cadre de cette faculté, la société Vestalis lui a confié un mandat d'agent commercial pour la commercialisation dudit programme et qu'elle a commercialisé le programme auprès de ses partenaires disposant d'un portefeuille de clients susceptibles d'être intéressés par de tels investissements.
Elle en conclut que M. O... a décidé de participer au programme d'investissement commercialisé par Vestalis et qu'elle est intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur (Vestalis) et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau, elle-même étant rémunérée par le commercialisateur en qualité d'agent commercial de celui-ci.
Elle affirme que c'est en relevant l'absence de participation du conseil en gestion de patrimoine à ce schéma contractuel que la cour d'appel de Paris, dans ses 5 arrêts rendus le 21 mars 2013, a pu exclure la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine dans les difficultés rencontrées par des investisseurs à l'occasion de la réhabilitation d'un immeuble par la société Financière Barbatre.
Elle ajoute que M. D... est intervenu en qualité d'agent commercial de la société Cincinnatus au travers de l'Eurl Plan et de conseil en gestion de patrimoine de M. O... et estime que le seul lien éventuel existerait avec M. D... en tant que conseil en gestion par la société Plan.
Elle conclut donc, en l'absence de relation contractuelle, au rejet des demandes formées au titre de l'article 1134 du code civil.
Elle soutient que l'action contractuelle est prescrite.
Elle affirme que le fait générateur de responsabilité est à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués à l'occasion et préalablement à la réalisation de l'investissement litigieux et notamment au terme du rapport établi à l'occasion de l'étude patrimoniale en date du 18 novembre 2002.
Elle rappelle que l'action a été initiée le 17 juin 2013 soit plus de 10 ans plus tard.
Elle s'oppose à toute condamnation solidaire en l'absence de tout engagement qui aurait été contracté solidairement par les codéfendeurs à leur égard et de toute solidarité de plein droit par application d'une loi.
Subsidiairement, elle conteste toute faute.
Elle rappelle que le conseil en gestion de patrimoine est tenu d'une obligation de moyen.
Concernant ses obligations d'information et de conseil préalables à l'investissement, elle affirme qu'elle s'est informée préalablement à la commercialisation du programme et à la signature du mandat de commercialisation entre la société Vestalis et elle-même.
Elle expose que son co-gérant a rencontré à plusieurs reprises M. M... et visité le dernier programme que celui-ci avait mené à terme, la « Résidence Hôtelière des Ducs de Chevreuse », qui était alors sa vitrine commerciale et pour laquelle l'ensemble des opérateurs du secteur s'accordaient pour en donner une très bonne appréciation.
Elle ajoute qu'elle avait au surplus été assurée, préalablement à la signature de l'acte de vente, de la livraison du programme par le promoteur et n'avait connaissance, à cette date, d'aucun indice ou circonstance qui aurait dû l'amener à mettre en doute un tel engagement.
Elle soutient qu'aucune circonstance intrinsèque (tenant notamment à la nature du programme) ou extrinsèque (tenant notamment aux liens existants entre les opérateurs du programme) n'était de nature à en remettre en cause sa viabilité ou son sérieux et se prévaut d'un article du magazine Investissements Conseils en novembre 2002.
Elle indique que le fichier des personnes interdites de gestion n'est pas en accès libre et estime que la seule circonstance que la gestion des sociétés du groupe soit assurée par des membres de la famille de M. M... n'était ni de nature, ni suffisante à exclure l'opportunité d'un tel investissement, compte tenu en particulier des programmes immobiliers déjà exécutés par les sociétés du groupe.
Elle ajoute que cette interdiction de gérer au moment où l'investissement a été proposé n'est pas démontrée ainsi que l'a jugé la cour d'appel de Paris le 21 mars 2013.
Elle affirme également que ses investigations menées à l'époque, afin de s'assurer de la bonne santé financière des sociétés du Groupe Barbatre, n'ont pas permis d'identifier un quelconque risque.
Elle se prévaut de l'avis d'un expert sollicité dans le cadre de la procédure qui a analysé la situation financière des sociétés du groupe sur la période litigieuse et qui établit l'absence de signe d'alerte.
Elle excipe de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 17 janvier 2012 relatif à un investissement de juin 2004, des arrêts précités de la cour d'appel de Paris et d'un arrêt de la cour d'appel de Colmar concernant un investissement réalisé en 2006.
Elle infère de ces décisions que jusqu'à fin 2006, date des premiers retards de loyer, il n'existait aucune circonstance défavorable susceptible d'alerter les conseils en gestion de patrimoine commercialisant les programmes du groupe Financière Barbatre.
Elle estime non transposables les arrêts produits par l'appelant notamment celui de la Cour de cassation du 17 février 2015 qui concernait une autre opération et une autre société chargée de la réalisation des travaux de réhabilitation qui se trouvait déjà en redressement judiciaire avant même la signature de l'acte de vente.
Elle souligne que l'expert mandaté par elle a expliqué les pertes de la société Financière Barbatre en 2002 et 2003 par une dotation aux amortissements d'un montant important et relevé que la société Sogecif disposait de capitaux propres importants et n'avait plus aucune dette vis-à-vis des établissements financiers.
Elle rappelle sa conclusion aux termes de laquelle l'analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan.
Elle ajoute que, compte de la nature de l'activité exercée par elle, il n'est pas étonnant que la société Financière Barbatre ait connu des pertes au cours des premières années de démarrage du programme et ce, dans la mesure où elle avait investi des fonds importants pour l'acquisition des trois actifs immobiliers destinés à être revendus dans le cadre du programme « Résidence Châteaux ».
Elle affirme qu'elle s'était assurée que la société Financière Barbatre était entourée de professionnels compétents (notaire et avocat fiscaliste notamment) afin notamment de vérifier l'éligibilité du programme aux avantages fiscaux envisagés et sa sécurisation de ce programme.
Elle ajoute qu'en octobre 2003 soit préalablement à l'investissement, elle disposait d'un canal d'informations régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes qu'elle commercialisait.
Elle en conclut qu'elle a rempli son obligation d'avoir à s'informer.
Elle estime normal que les travaux n'aient pas commencé, dans la mesure où, pour bénéficier du dispositif fiscal que M. H... -Rolland était venus rechercher, les investisseurs devaient être à l'initiative des travaux, au travers d'une ASL de sorte que seuls les investisseurs pouvaient, après acquisition du bien, initier les travaux.
Elle ajoute qu'en octobre 2003, le programme était déjà commercialisé à près de 70 %.
Elle en conclut que, préalablement à la commercialisation du programme, elle a mené les investigations nécessaires à lui permettre de porter une appréciation objective sur lui - qui bénéficiait d'une bonne appréciation des professionnels- et qu'il n'apparaît nullement qu'en novembre 2003, il eût existé des circonstances de nature à douter de la capacité des opérateurs du programme à le mener à bien.
Elle affirme qu'elle a rempli son obligation de s'informer sur les capacités de l'investisseur préalablement à l'investissement.
Elle déclare que l'investissement projeté était adapté aux objectifs de M. O... d'optimiser sa fiscalité au titre de l'impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine pour leur retraite.
Elle excipe de l'étude patrimoniale réalisée.
Elle affirme qu'elle a rempli son obligation d'informer et de conseiller l'investisseur préalablement à l'investissement.
Elle déclare l'avoir informé des spécificités du placement au travers de l'étude qui précisait les exigences et obligations attachées à ce type de placement afin de s'inscrire dans les dispositifs fiscaux envisagés.
Elle indique que le bilan patrimonial contenait ainsi un prévisionnel des flux financiers sur la période et un prévisionnel de rentabilité de l'investissement, en prenant pour hypothèses, l'acquisition du foncier et des frais associés à hauteur de 22595 euros et la réalisation des travaux de réhabilitation pour un coût estimé à 74310 euros.
Elle souligne que la réalisation effective du prévisionnel demeurait soumise à l'aléa de tout investissement immobilier et, plus particulièrement, dans le cadre de rénovation d'immobilier ancien.
Elle considère que O... a accepté cet aléa en contrepartie des avantages fiscaux associés.
Elle souligne qu'elle a attiré son attention sur la nécessité d'être à l'initiative des travaux pour prétendre au bénéfice des avantages fiscaux, les travaux devant être réalisés par les propriétaires au travers d'une ASL, spécialement constituée à cet effet.
Elle fait valoir qu'il a ainsi été rendu destinataire, outre des informations figurant dans l'étude personnalisée, de l'ensemble des documents préparés par le Groupe Barbatre et destinés à présenter l'investissement et contenant notamment, la brochure de Financière Barbatre, la notice descriptive de la résidence hôtelière avec les plans des lots à acquérir, la notice descriptive des travaux, l'inventaire du mobilier, l'identification de tous les opérateurs de ce projet (promoteur, architecte, gestionnaire, notaire, commercial), un projet de bail commercial meublé accompagné d'une attestation de la société Résidence Châteaux, garantissant le paiement des loyers durant sa durée de 11 ans et 9 mois, le projet de contrat de réservation.
Elle en conclut qu'il a été suffisamment informé des mécanismes de réalisation des travaux de réhabilitation.
Elle rappelle enfin que l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous.
Elle estime que l'arrêt de la Cour de cassation du 17 juin 2015, repris par le tribunal, est un arrêt d'espèce car non publié qui ne peut constituer un principe jurisprudentiel d'application générale afférent au contenu de l'obligation du conseil en gestion de patrimoine.
Elle fait également état de circonstances particulières, l'arrêt concernant un programme immobilier commercialisé par le groupe en 2006 soit quelques mois seulement avant sa mise en redressement judiciaire.
Elle déclare que les documents qu'elle a transmis à M. O... correspondent à ceux communiqués dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier qui a écarté sa responsabilité.
Elle affirme enfin que, dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt de cette cour de 2017, les informations données étaient moindres et souligne que M. O... a bénéficié des déductions fiscales escomptées.
Elle rappelle que l'intérêt du programme résidait précisément dans ce niveau élevé de travaux permettant un gain fiscal significatif.
Elle conclut qu'«'au vu de l'engagement de paiement de loyer consenti par l'exploitant et garanti par le promoteur du programme, il n'était pas illégitime de considérer à cette époque que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toute opération de réhabilitation immobilière'».
Elle estime qu'au regard de l'ensemble de la documentation remise par elle à M. O... préalablement à sa décision de réaliser l'investissement litigieux, elle a parfaitement accompli sa mission de conseil.
Elle souligne que le montage juridique était, au cas présent, parfaitement réalisable et conforme à la réglementation en vigueur, M. O... ayant par ailleurs bénéficié de l'intégralité des déductions fiscales afférentes au montage juridique proposé.
Concernant les obligations d'information, de conseil et d'assistance postérieurement à l'investissement, elle affirme que, commercialisant le programme jusqu'en 2004, elle s'est régulièrement tenue informée de l'évolution de l'avancement du programme de travaux et recevait les informations requises du Groupe Barbatre.
Elle estime que les difficultés rencontrées en 2003 pour l'obtention du permis de construire n'étaient pas encore de nature à remettre en cause la viabilité du programme, sa faisabilité, ou même sa livraison à l'échéance, compte tenu de la date prévisionnelle de livraison arrêtée plus d'une année plus tard et du fait que certains travaux ne requéraient pas ce permis.
Elle rappelle qu'en février 2004, M. O... a quitté la société Cincinnatus et en infère qu'à compter de cette date, elle n'avait plus d'obligation envers lui.
Elle affirme en outre que les appelants n'établissent pas que les factures de travaux aient transité par elle et qu'en tout état de cause, les paiements relevaient de leur seule responsabilité.
Elle ajoute qu'il n'existait pas en 2003, date de paiement du premier appel de fonds, de circonstance de nature à inquiéter les professionnels, les retards sur le permis de construire étant usuels pour de tels programmes, les délais paraissaient encore compatibles avec la date prévisionnelle de livraison et aucune circonstance nU... de nature à alerter les professionnels.
La société conclut donc qu'elle n'a commis aucune faute.
Infiniment subsidiairement, elle réfute tout préjudice indemnisable.
Elle rappelle qu'il appartient à M. O... de rapporter la preuve de l'étendue de leur préjudice et estime cette preuve non rapportée.
Elle lui reproche de ne pas produire les avis d'imposition afférents aux exercices fiscaux ayant bénéficié des déductions fiscales attachées à l'opération litigieuse ni les justificatifs au titre des intérêts d'emprunt qu'ils ont également déduits de leur revenu imposable.
Elle invoque également l'absence de lien entre ses prétendus manquements et le préjudice invoqué.
Elle soutient à cet égard qu'en sollicitant l'indemnisation de la perte de chance de pouvoir bénéficier d'un bien à l'état de rénovation conforme à ce qui était envisagé, il reconnait implicitement qu'ils auraient procédé à l'investissement concerné, quand bien même ils auraient bénéficié de l'ensemble des informations et conseils dont ils estiment avoir été privés.
Elle soutient également que cette revendication démontre que le préjudice invoqué découle directement et exclusivement de la défaillance des sociétés du groupe Financière Barbatre.
Elle fait valoir que le conseil en gestion de patrimoine ne saurait en aucun cas être tenu responsable de tels préjudices dans la mesure où il ne répond légalement que des conseils qu'il prodigue et excipe des arrêts précités de la cour d'appel de Paris et d'un arrêt de la même cour du 7 mai 2015.
Infiniment subsidiairement, elle rappelle que le préjudice résultant d'un manquement à une obligation d'information et de conseil s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par une perte d'une chance d'obtenir les gains attendus.
Elle lui fait grief de réclamer l'ensemble des sommes investies dans le programme immobilier litigieux (perte foncière, perte de loyers, travaux, et intérêts d'emprunt), mais également les gains de loyers escomptés dans le cadre de l'exploitation de la résidence par la société Résidence Châteaux alors que ces préjudices ne sont pas indemnisables au titre de la perte de chance et sont sans lien avec l'éventuelle faute qu'elle a commise.
Elle ajoute qu'il ne déduit pas des sommes réclamées les gains fiscaux qu'ils ont réalisés (au titre des travaux et des intérêts d'emprunt).
Concernant la perte foncière et immobilière, elle estime qu'il demande l'indemnisation de la perte d'un gain escompté, impossible.
Elle lui fait grief également de réclamer des intérêts d'emprunt qu'il déduit de ses revenus imposables.
Elle ajoute qu'il ne justifie pas de l'avancement du chantier postérieurement à la mise en redressement judiciaire de la société Sogecif et n'indique pas le montant des travaux de finition à régler pour permettre l'achèvement de l'ouvrage.
Elle estime que seul ce montant constituerait un préjudice.
Concernant les loyers escomptés, elle fait valoir qu'il réclame l'indemnisation d'un préjudice résultant des pertes de gains escomptés et qualifie ces préjudices ces préjudices d'hypothétiques.
Elle fait en outre valoir qu'en ne produisant pas son avis d'imposition au titre des exercices fiscaux concernés, il ne rapporte pas la preuve de l'étendue de son dommage.
Elle expose également que si le préjudice effectivement subi est établi, il convient de l'affecter d'un pourcentage correspondant à la perte de chance.
Elle lui fait grief de ne pas exposer clairement l'information ou le conseil dont il aurait été privé et de ne pas démontrer dans quelle mesure, en présence d'une information plus complète, il auraient pris la décision de ne pas réaliser l'investissement litigieux et rappelle qu'il lui incombe de rapporter cette preuve.
Elle conteste la transposition de la motivation de l'arrêt du 17 juin 2015 compte tenu de ses observations ci-dessus et l'application du pourcentage retenu dans l'arrêt du 24 mars 2017, 66 %, au regard des circonstances et toute référence à l'arrêt du 9 février 2017.
Elle fait valoir qu'il ne démontre pas en quoi les informations dont il se plaint qu'elles leur lui auraient été tues auraient été de nature à le faire renoncer à leur investissement, compte tenu de ses objectifs.
Elle affirme qu'il était désireux d'investir afin de bénéficier des fortes déductions fiscales.
Elle invoque la date de l'acquisition, en toute fin d'année fiscale, en se portant acquéreurs de lots au sein du château d'Abondant en toute fin d'année fiscale et les indications du bilan patrimonial.
Elle en conclut que, même informé plus complètement des aléas de ce type de programme, il aurait contracté pour bénéficier de fortes déductions fiscales autorisées par ce programme et dont elle rappelle qu'il était particulièrement attractif car ces types de programme sont rares au regard des conditions imposées par le législateur.
Elle sollicite enfin la prise en compte la valeur du bien au moment de sa revente, des économies fiscales réalisées y compris au titre des intérêts d'emprunt et des loyers perçus.
Aux termes de ses écritures précitées, la Scp notariale déclare que ni le vendeur ni l'entreprise générale n'ont été attraits dans la procédure alors que, selon elle, les manquements de la société Sogecif sont seuls à l'origine du préjudice.
Elle estime qu'à défaut d'admission de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société, l'appelant ne pourrait agir contre elle.
Elle affirme qu'avant son intervention, les parties avaient échangé leur consentement sur la chose et sur le prix et, donc, que la vente était parfaite et les appelants tenus par la promesse.
Elle en conclut que son devoir de conseil ne pouvait plus s'exercer.
Elle ajoute que seul le prix du foncier a transité par l'étude.
Enfin, elle indique que les appelants étaient régulièrement assistés par leur conseiller en gestion de patrimoine.
Elle conteste toute faute.
Elle réfute le reproche tiré de l'absence de recours au mécanisme de la Vefa, inapplicable car ne s'agissant pas de la vente d'un immeuble à construire et le régime de vente en état futur de rénovation ayant été créé en 2006.
Elle ajoute, citant l'article 156 du code général des impôts, que le régime de la Vefa n'est pas compatible avec les dispositions relatives aux Monuments historiques qui permettent la défiscalisation.
Elle expose que cet article exige que les dépenses de travaux soient réalisées sur "des locaux d'habitation par leur propriétaire et à leur initiative" alors qu'en matière de Vefa, les travaux sont à la charge du vendeur.
Elle affirme que l'opération ne peut, d'un point de vue juridique, être critiquée, le bien étant éligible au régime fiscal recherché et vendu en l'état aux investisseurs à charge pour ceux-ci d'effectuer les travaux de réhabilitation.
Elle estime que les difficultés rencontrées par l'appelant ne sont exclusivement que la conséquence de la double défaillance de l'entreprise générale dans l'exécution de sa mission et des copropriétaires dans la surveillance des travaux.
Elle conteste que le régime de la Vefa ait pu être «'calqué'» sur l'opération, les travaux étant, en l'espèce, à la charge des acquéreurs et non des vendeurs et la garantie d'achèvement qui doit permettre aux acquéreurs de s'assurer de la défaillance du vendeur dans l'exécution des travaux n'ayant aucun intérêt, les copropriétaires n'allant pas s'assurer pour leur propre éventuelle défaillance.
Elle réfute le reproche tiré de l'absence de mise en garde.
Elle rappelle que le dispositif consiste à investir dans un bien immobilier inscrit à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques pour lequel d'importants travaux de réhabilitation sont à réaliser et estime le risque identique à celui encouru par un propriétaire qui ferait exécuter d'importants travaux dans son immeuble.
Elle estime que les difficultés de l'appelant sont exclusivement la conséquence de l'absence de contrôle de ceux-ci dans la bonne exécution des travaux et lui reproche de vouloir transformer le notaire en débiteur de substitution et de lui faire supporter les conséquences financières de leurs propres errements.
Elle souligne que l'écart entre le prix du foncier et le coût des travaux constitue justement le motif de l'investissement car permettant une opération fiscalement très intéressante dans la mesure où seuls les travaux donnent droits à déduction.
Elle affirme que les décisions invoquées par lui ne sont pas transposables compte tenu du rôle de la Scp notariale, de la charge des travaux, de l'absence de passage par l'étude des fonds destinés aux travaux et du fort taux de commercialisation des lots.
Elle conteste tout préjudice.
Elle reproche à l'appelant de demander plus que l'avantage qu'ils auraient pu retirer de l'opération.
Concernant les intérêts d'emprunts, elle lui fait grief de prétendre au remboursement des intérêts d'emprunt tout en sollicitant la prise en charge d'un préjudice locatif alors qu'il aurait, si l'opération avait été menée jusqu'à son terme, perçu des revenus fonciers mais dû, en contrepartie, s'acquitter desdits intérêts.
Concernant les loyers, elle affirme que le produit de la location aurait dégagé des revenus fonciers qui seraient venus augmenter son IRPP et demande la prise en compte de l'impôt supplémentaire et les charges de copropriété qu'auraient dû payer les époux.
Concernant le prix de vente et les travaux, elle fait valoir, citant des arrêts, que la restitution du prix de vente ne peut constituer un préjudice indemnisable en ce qu'elle est dirigée à l'encontre du notaire.
Elle souligne que les fonds devant financer les travaux n'ont pas transité par les comptes de l'office notarial et en infère que si une discordance était constatée entre l'état actuel d'avancement des travaux et les règlements effectués, seule la responsabilité de M. O... et/ou de la société Cincinnatus pourrait être recherchée.
Elle réfute tout préjudice moral.
Elle observe que la somme réclamée correspond à 3 fois le montant total de l'opération (Foncier + travaux) et fait état d'un enrichissement sans cause.
Elle soutient que la faute prétendue n'aurait généré qu'une perte de chance, qui en l'espèce est égale à zéro, l'acquéreur étant seulement préoccupé par le gain fiscal projeté et n'ayant, quel que soit le conseil donné, jamais tendance à renoncer à son acquisition.
Elle affirme que la procédure a été initiée à l'encontre de la Scp avec une particulière légèreté et lui cause un préjudice moral et matériel certain dans la mesure où la compétence professionnelle de l'un de ses associés, en l'occurrence Maître Y..., se trouve gravement et injustement mise en cause.
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Sur la nature de la responsabilité invoquée de la société Cincinnatus
Considérant que la société Cincinnatus n'était pas partie aux contrats de vente, de location et de travaux'; qu'elle a, elle-même, conclu une «'convention de partenariat'» avec la société Vestalis- dont le siège est situé à la même adresse que celui de la société Financière Barbatre- aux termes de laquelle celle-ci la charge de distribuer les produits immobiliers du Groupe La Financière Barbatre moyennant, au titre du programme Abondant, une rémunération de 9 %';
Mais considérant que cette qualité d'agent commercial de la société Vestalis n'apparait sur aucun document émanant de la société Cincinnatus adressé à M. O... U... observé qu'un tel document lui aurait permis de constater que la société Cincinnatus lui proposait, dans le cadre de son bilan patrimonial, de souscrire à un programme qu'elle était chargée de commercialiser';
Considérant que la société Cincinnatus a établi l'étude personnalisée aux termes de laquelle elle a conseillé à M. O... de s'engager dans l'opération'; qu'elle est intervenue en qualité de conseil en patrimoine';
Considérant qu'il n'est nullement indiqué dans le bilan patrimonial réalisé par M. D... que celui-ci n'était qu'agent commercial de la société'ou exerçait une activité autonome dans le cadre de l'Eurl Plan ; qu'il y est au contraire présenté comme dirigeant de celle-ci'; que le bilan patrimonial lui-même explique la méthode « Cincinnatus » ;
Considérant, ainsi, que c'est la société Cincinnatus qui a fourni la prestation de conseil en gestion de patrimoine qui a conduit l'appelant à souscrire à l'opération qui lui était proposée par ce conseil quand bien même il n'a, ensuite, pas souscrit au contrat d'assistance lui-même';
Considérant, en outre, que les appels de fonds de juillet et novembre 2003 émis par la société Sogecif ont été transmis à M. O... par une personne de la société Cincinnatus, accompagnés d'une carte avec l'entête de la société, ses références sociales et son site internet ;
Considérant que M. O... justifie donc d'une relation contractuelle avec la société Cincinnatus dont la responsabilité doit dès lors être appréciée sur un fondement contractuel';
Sur la prescription
Considérant qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivant par cinq ans «'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer'»';
Considérant que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court donc qu'à compter de la réalisation du dommage'ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime ;
Considérant que M. O... n'a pas eu connaissance du dommage avant la liquidation judiciaire des sociétés du groupe Financière Barbatre, le 1er avril 2008';
Considérant que la date de remise de l'étude personnalisée ne peut donc constituer le point de départ de la prescription';
Considérant, par conséquent, qu'au regard de la loi du 17 juin 2008 et de ses dispositions transitoires, la demande de M. O... n'était pas prescrite lorsqu'il a assigné, le 17 juin 2013, la société Cincinnatus';
Sur les manquements reprochés à la société Cincinnatus
Considérant que le conseil en gestion de patrimoine n'est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ou de le prémunir de tout aléa financier';
Considérant, toutefois, que, tenu de son obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ses conditions ;
Considérant que, dans le bilan remis à M. O..., la société Cincinnatus lui a conseillé d'investir dans l'opération du Château d'Abondant';
Considérant que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : «Vous allez disposer d'une sécurité totale sur votre investissement...votre montage sera totalement sécurisé ... » ;
Considérant qu'ayant l'ambition de proposer à son client un montage «'totalement sécurisé'», la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et aboutissants de l'opération';
Considérant, de même, qu'en soulignant que M. H... Rolland allait disposer d'une «'sécurité totale'», la société Cincinnatus n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa';
Considérant que, comme l'a relevé le tribunal, le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. O..., présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et détaillant le budget prévisionnel des travaux';
Considérant, toutefois, que, comme il l'a également relevé, ce bilan présente de manière tout à fait générale l'investissement immobilier, sans renseignements particuliers sur les sociétés intervenantes';
Considérant que cette présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, seule habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire ; que la seule mention, au titre des obligations de l'investisseur selon laquelle "L'opération de restauration doit être à l'initiative des copropriétaires" n'est pas de nature à informer suffisamment l'investisseur, auquel est présenté un investissement "clé en main" sécurisé';
Considérant que la société Cincinnatus n'a procédé, dans ce bilan, à aucune étude de l'opération conseillée';
Considérant que cette présentation ne comprend aucune précision sur les conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ou sur les risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions alors que celle-ci supposait la réhabilitation complète de l'immeuble ;
Considérant, notamment, que M. O... n'a reçu aucune information sur ses obligations et les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors que la date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et qu'il est en particulier précisé que le bail débutera «'obligatoirement'» le 1er juillet 2004 ;
Considérant qu'alors que l'économie du projet supposait donc l'achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l'immeuble au plus tard le 1er juillet 2004, il appartenait au conseil en gestion de patrimoine, tenu à une obligation de conseil, d'informer M. O... sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d'être rencontrés dans l'exécution de ces travaux'; que le pourcentage de commercialisation du programme ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux';
Considérant qu'il le devait d'autant plus que, compte tenu de la nécessité, pour les investisseurs, de constituer une ASL chargée de solliciter le permis de construire et de l'importance des travaux nécessaires, le délai pour réaliser ceux-ci avant le 1er juillet 2004 était bref';
Considérant qu'il devait alors exposer de quelle manière la société «'Les Ducs de Chevreuse'», future locataire, pourrait payer les loyers en cas de retard, l'indication que le bail était «'contre garanti'» par la société réalisant les travaux étant, compte tenu notamment des liens entre les diverses sociétés et de la destination des fonds dont disposait la société Sogecif - la réalisation des travaux -, insuffisante';
Considérant que ces risques, liés à une opération complexe, n'étaient pas de la «'connaissance de tous'» ce qui l'aurait dispensé de son obligation de conseil';
Considérant qu'en ne procédant, dans cette étude, à aucune analyse de l'investissement proposé, en n'informant M. O... que des avantages de l'opération, en ne l'avisant ni des conditions auxquelles le succès de l'opération était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions et en faisant état d'une «'sécurité totale'» de l'investissement, la société Cincinnatus a manqué à ses obligations de conseil en gestion de patrimoine';
Considérant que la remise de la brochure de présentation du projet élaborée par l'auteur de celui-ci et des statuts de l'ASL ne peut pallier cette carence et l'analyse de celui-ci'et valoir fourniture d'un conseil adapté ;
Considérant que l'analyse du projet aurait permis à la société Cincinnatus de s'interroger sur les conséquences d'un retard des travaux sur le paiement des loyers par un locataire ne pouvant lui-même procéder à leur exploitation et sur la garantie, par la société chargée de la réalisation des travaux, du paiement de ces loyers';
Considérant que l'étude réalisée à la demande de l'assureur de la société Cincinnatus par la société Europe Expertise Assurance, courant 2013, conclut que l'analyse des comptes des exercices clos les 31 août 2002 et 31 août 2003 ne permettait pas à un investisseur de déceler des indices annonçant des difficultés financières pouvant conduire au dépôt de bilan';
Mais considérant, d'une part, que les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux ne pouvaient apparaître, compte tenu des délais de ceux-ci, dès le 31 août 2003';
Considérant, d'autre part, que la société Sogecif avait déjà, selon le rapport, dû abandonner une créance dont elle disposait sur la future société locataire qui devait, depuis 2002, payer 10 % du loyer prévu alors qu'elle ne pouvait exploiter les locaux';
Considérant, enfin, que la société Financière Barbatre n'a dégagé, en 2003, un bénéfice d'exploitation que grâce à la vente d'un navire, acquis dans le cadre de son activité antérieure';
Considérant que cette étude, postérieure, n'atteste donc nullement du caractère «'totalement sécurisé'» du montage conseillé';
Considérant que l'article de la revue Investissements Conseils publié en novembre 2002 qui conclut à l'existence d'un projet «'ultra séduisant'» ne peut dispenser la société Cincinnatus, professionnelle en gestion de patrimoine et dotée, selon le bilan patrimonial de M. O..., «'d'une équipe d'une quinzaine de conseillers en gestion de patrimoine assistée de spécialistes juridiques et fiscaux'» de procéder à sa propre analyse';
Considérant que ces pièces et la brochure présentant l'opération ne permettent donc pas à la société Cincinnatus de justifier que, malgré les carences précitées du bilan patrimonial, elle a rempli son obligation de conseil';
Considérant qu'elle a donc commis une faute de ce chef';
Considérant, en ce qui concerne son attitude postérieure à la signature des actes, que la société Cincinnatus verse aux débats des comptes-rendus de chantier ainsi qu'un courrier établissant qu'elle ne s'est nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du Château d'Abondant dans le courant de l'année 2003';
Considérant que ses griefs postérieurs à la signature des actes ne sont donc pas justifiés';
Sur les manquements reprochés à la Scp notariale
Considérant que M. O... justifie, en tant que de besoin, avoir déclaré sa créance au passif de la société Sogecif';'qu'il est constant que la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif';
Considérant qu'au titre du devoir de conseil dont il est débiteur, le notaire doit'«'éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui'»; qu'il ne peut s'exonérer de cette obligation au motif que son bénéficiaire aurait été assisté par un conseiller en gestion de patrimoine';
Considérant qu'il est donc tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ;
Considérant que la promesse de vente stipule que «'le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d'en demander la réalisation selon qu'il avisera'»';
Considérant que M. O... n'était donc nullement contraint d'acquérir le bien étant précisé, en outre, qu'aucune indemnité d'immobilisation n'avait été fixée';
Considérant que la Scp notariale ne peut dès lors utilement prétendre qu'il était tenu par cet acte d'acquérir ou que la convention était parfaite et qu'il «'n'y avait plus de place pour l'exercice du devoir de conseil'»';
Considérant que Maître Y..., membre de la Scp notariale intimée, a établi l'acte de vente par la Sarl Saint Victor de l'ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 décembre 2002, a établi, le même jour, le règlement de copropriété, et a reçu, le 27 décembre 2002, l'acte de vente du lot de M. O...';
Considérant que M. O... a instauré pour mandataire tout clerc de l'étude';
Considérant qu'ainsi, la Scp notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l'opération et à ceux permettant à M. O... d'acquérir le lot ;
Considérant qu'elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l'opération immobilière dite du Château d'Abondant et de l'acquisition par l'appelant de son lot';
Considérant qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à M. O... d'acquérir les biens sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ou de la vente d'immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ;
Considérant que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ;
Considérant qu'ayant connaissance de tous les aspects de l'opération immobilière, la Scp savait qu'il s'agissait d'une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation';
Considérant qu'elle savait également que l'opération formait un ensemble'; qu'elle ne peut donc utilement prétendre que M. O... était dans la même situation que celle de n'importe quel propriétaire désireux d'entreprendre des travaux dans le bien qu'il acquérait';
Considérant qu'elle n'ignorait pas qu'il n'existait aucune garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation';
Considérant qu'elle ne justifie pas avoir informé M. O... que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement';
Considérant qu'elle a, ainsi, manqué à son devoir de conseil';
Sur les conséquences
Considérant que, compte tenu des caractéristiques précitées de l'opération et de l'éloignement, connu des intimées, de M. O..., il ne peut être reproché à celui-ci une faute'dans la surveillance de l'exécution des travaux'; qu'il n'est pas, fût-ce partiellement, à l'origine de son préjudice';
Considérant que le manquement des sociétés à leur devoir de conseil a privé M. O... de la possibilité de s'engager en toute connaissance du risque pris'; qu'une information et des conseils adaptés sur les aléas financiers, juridiques et constructifs inhérents à l'opération aurait pu inciter l'appelant à ne pas s'engager'; que le préjudice causé par ces fautes est donc constitué par la perte de chance pour lui de ne pas avoir contracté';
Considérant que le lien de causalité entre les fautes précitées et son préjudice est ainsi établi';
Considérant que les fautes commises par la société Cincinnatus et par la Scp notariale ont contribué à l'entier préjudice de M. O...'; que les deux intimées seront donc condamnées in solidum à réparer le préjudice subi';
Considérant que 37 % de ses revenus se situaient dans la tranche maximale d'imposition'; qu'il n'avait toutefois pas perçu de revenus exceptionnels en 2002 justifiant, à ses yeux, une acquisition urgente';
Considérant, en outre, que, comme l'indique le bilan réalisé, l'opération n'avait pas pour seul objectif une défiscalisation'; qu'il est, ainsi, fait état, notamment, de revenus nets procurés par le bail';
Considérant que l'ensemble de ces éléments justifie de considérer que les fautes précitées ont fait perdre à M. O... une chance évaluée à 60 % de ne pas réaliser l'opération';
Considérant que la perte financière causée par les fautes précitées doit être appréhendée dans sa globalité';
Considérant que M. O... a emprunté la somme de 97 240 euros et payé des intérêts de 81 681 euros'; que l'opération lui a donc coûté la somme de 178921 euros'; que ces sommes qu'il a payées en raison de son acquisition constituent donc, sous réserve des développements ci-dessous, un préjudice causé par les fautes des intimées, peu important que les fonds n'aient pas transité par elles';
Considérant qu'il aurait pu placer la somme payée par lui à un taux de 2 %'; que cette perte fait donc partie de son préjudice';'que ce préjudice, calculé sur la durée du prêt soit 15 ans, s'élève à 53 670 euros';
Considérant qu'il a revendu le bien'; que, s'il ne l'avait pas acquis, il n'aurait pas payé les impôts locaux'; que la somme payée de ce chef - 7 353 euros - constitue donc un préjudice causé par les manquements précités';
Considérant que sa perte s'élève dès lors à la somme de 239 944 euros ;
Considérant que les gains réalisés doivent être déduits ;
Considérant que la propre simulation de la société Cincinnatus faisait d'état d'une réduction d'impôt, toutes causes confondues, de 63 732 euros'; que M. O... ne justifie pas que cette estimation ne correspond pas à la réduction fiscale obtenue';
Considérant que le bien a été vendu au prix de 16 443 euros'; qu'au regard des dépenses effectuées et de l'avancement de l'opération, il ne peut être fait grief à M. O... d'avoir aggravé son préjudice en procédant à la vente ou de ne pas justifier du montant des travaux restant à exécuter';
Considérant que M. H... Rolland - qui a déclaré sa créance - expose qu'il n'a plus perçu de loyer depuis le 30 juin 2007'; que les intimés ne le contestent pas';
Considérant qu'il a donc perçu les loyers convenus du 1er mars 2003 au 30 juin 2007 soit, selon les termes du bail, les sommes, non contestées, de 3 635 euros par an à compter du 30 juin 2004 et de 363,50 euros par an jusqu'à cette date';
Considérant que la somme de 11 354, 90 euros perçue au titre des loyers sera prise en compte';
Considérant que M. O... a donc bénéficié de la somme de 91 529,90 euros';
Considérant qu'il justifie ainsi d'un préjudice au titre des sommes exposées de 148 414,10 euros';
Considérant que son préjudice consiste en la perte d'une chance de ne pas avoir acquis le bien';
Considérant qu'il ne peut, dès lors, réclamer à ce titre le paiement de sommes qu'il aurait perçues si l'opération avait été menée à bien'; que ses demandes au titre des loyers qu'il aurait dû percevoir seront dès lors rejetées';
Considérant que M. O... a donc perdu une chance égale à 60 % de ne pas perdre la somme'totale de 148 414,10 euros ;
Considérant que les intimées seront, en conséquence, condamnées in solidum à lui payer la somme de 89 048 euros';
Considérant que, comme l'a jugé le tribunal, le préjudice moral invoqué du fait de la «'tromperie manifeste'» dont il prétend avoir été victime est dépourvu de lien de causalité avec les fautes commises'; que la demande sera rejetée';
Sur les autres demandes
Considérant que le jugement sera donc partiellement infirmé';
Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt, la demande de M. O... ne revêt pas un caractère abusif';
Considérant que les intimés devront lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel'; que leurs demandes aux mêmes fins seront rejetées compte tenu du sens du présent arrêt';
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
Confirme le jugement dans ses dispositions contestées sauf en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à payer à M. O... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
Statuant de nouveau de ce chef':
Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à payer à M. O... la somme de 89 048 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
Y ajoutant':
Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» à payer à M. O... la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples ou contraires,
Condamne in solidum la Sarl Cincinnatus et la Scp «'Carol X..., François-Régis Y..., Denis Z..., Corinne A..., Xavier B..., Franco C... et Vincent Sauvage'» aux dépens.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
