| France, Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 1re section, 15 juin 2018, 16/05554

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

1ère chambre

1ère section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JUIN 2018

N° RG 16/05554

AFFAIRE :

Jean-Jacques X...

SCI AVIVA MH

C/

SARL CINCINNATUS

SCP G... - H... - I...

Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

POLE CIVIL

N° Chambre : 1

N° RG : 13/10885

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP Y... E...

Me Vincent Z...

SCP COURTAIGNE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation les 18 mai, 25 mai et 1er juin 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre:

Monsieur Jean-Jacques X...

né le [...] à SAINT ETIENNE (42000)

de nationalité Française

[...]

Représentant : Me Serge Y... de la SCP Y... E..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

SCI AVIVA MH

[...]

Représentant : Me Serge Y... de la SCP Y... E..., Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

APPELANTS

****************

SARL CINCINNATUS

N° SIRET : 392 40 9 6 86

[...]

Représentant : Me Vincent Z... substitué par Me Camille VIALARD, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1208

SCP G... - H... - I... , venant aux droits de la SCP A... - G... - H... - I..., notaires associés

N° SIRET : D 3 50 344 040

Immeuble Le Triton - BP 1

5 Place du Général de Gaulle

78990 ELANCOURT

Représentant : Me Isabelle F... de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 - N° du dossier 017202

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 mars 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

****************

Vu le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par la SARL Cincmnatus,

- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I... à verser à M. Jean-jacques X... et à la SCI Aviva MH, ensemble, la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP G... H... I...,

- ordonné l'exécution provisoire.

Vu l'appel relevé le 20 juillet 2016 par M. X... et la SCI AVIVA MH qui, dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2018, demandent à la cour de :

- dire Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH recevables et bien fondés en leur appel,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Cincinnatus et de la SCP Eric G... Christelle H... et Frédéric I..., notaires associés dans le préjudice subi par Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 75 000 euros le montant des dommages et intérêts accordés à Monsieur Jean-Jacques X... et la SCI Aviva MH,

- condamner solidairement la SCP Eric G... Christelle H... et Frédéric I..., notaires associés, la société Cincinnatus à payer à la SCI Aviva la somme de 2 412 956 euros et à Monsieur X... la somme de 397 562 euros à titre de dommages et intérêts,

- dire les intimés mal fondés en leurs appels incidents et les en débouter,

- les condamner solidairement à payer à Monsieur X... la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral,

- les condamner solidairement à lui payer 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 janvier 2018 par la SCP G..., H..., I..., venant aux droits de la SCP A..., G..., H..., I... par lesquelles elle demande à la cour de :

- constater que Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne démontrent ni l'existence d'une faute ni d'un préjudice ni d'un lien de causalité, que par voie de conséquence, il doit être débouté de l'intégralité de leurs fins, demandes et conclusions telles que dirigées à l'encontre de la SCP notariale,

- dire et juger tant recevable que bien fondé l'appel incident de la SCP notariale,

- de ce fait, infirmer le jugement rendu le '18' février 2016 par la 1ère chambre du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'elle a retenu un principe de condamnation à l'encontre du notaire,

Et statuant à nouveau :

- débouter Monsieur X... et la SCI Aviva MH de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

- confirmer à tout le moins la décision des premiers juges en ce qu'ils ont indiqué, que Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne peuvent pas faire grief au notaire, rédacteur de l'acte de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe Barbatre ni assurer le suivi de chantier, étant précisé que le règlement des travaux était réalisé en dehors de la compatibilité du notaire,

Très subsidiairement :

- confirmer également le jugement en ce qu'il a mentionné que l'éventuel préjudice de Monsieur X... et la SCI Aviva MH ne peut être constitué comme une perte de chance,

- dire et juger, que cette perte de chance ne peut être estimée, qu'à une indemnité ramenée à de justes proportions,

En tout état de cause :

- condamner Monsieur X... et la SCI Aviva MH en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 1240 du code civil, pour procédure abusive au profit de la SCP notariale,

- condamner Monsieur X... et la SCI Aviva MH à régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne, avocat, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2017 par la société Cincinnatus, par lesquelles elle demande à la cour de:

1. A titre principal et relevant appel à titre incident :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016 en ce qu'il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et Monsieur X...,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016 en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l'action initiée par Monsieur X... et la SCI Aviva MH,

En conséquence,

- relever la défaillance de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à démontrer l'existence d'un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle alléguée de la société Cincincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-défendeurs,

- relever la prescription frappant l'action en responsabilité contractuelle initiée par Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à l'encontre de la société Cincinnatus,

- juger, en conséquence, que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus, ces dernières étant irrecevables et mal fondées,

2. A titre subsidiaire et relevant appel à titre incident :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le '18' février 2016 en ce qu'il a relevé un manquement à l'obligation d'information et de conseil à l'égard de la société Cincinnatus,

En conséquence,

- relever que la société Cincinnatus n'a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n'a commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Monsieur X... et de la SCI Aviva MH,

- juger qu'il n'est pas établi que Monsieur X... aurait pris une décision différente, s'ils avaient bénéficié d'une information plus complète,

- constater que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH demeurent défaillants à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont ils se prévalent,

- juger, en conséquence, que Monsieur X... et de la SCI Aviva MH doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions vis-à-vis de la société Cincinnatus,

3. A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de Cincinnatus, celle-ci demande à la cour de céans de :

- juger que la responsabilité de Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH au jour du transfert de leur dossier à la société Orbatéor, tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à cet évènement ne pouvant relever que de la responsabilité de cette dernière, qui succédait à Cincinnatus,

- relever que la société Cincinnatus n'a pas commis de faute à l'origine du dommage dont se prévaut Monsieur X... et de la SCI Aviva MH,

- dire qu'il y a lieu à ce que le préjudice indemnisable de Monsieur X... et de la SCI Aviva MH soit circonscrit à la perte de chance dont il aurait été privée,

- dire qu'il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable (i) de la valeur des biens qui demeurent leur propriété et qui s'établissaient en 2003 à la somme 153 500 euros, mais également et (ii) de l'abstention de ces derniers à prendre les mesures destinées à limiter leur propre dommage,

4. Et en toute hypothèse,

- condamner, en conséquence, Monsieur X... et de la SCI Aviva MH à devoir verser à la société Cincinnatus la somme de chacun 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à devoir supporter les entiers dépens.

FAITS ET PROCEDURE

Dans la perspective d'indemnités importantes qui lui seraient versées dans le cadre d'une séparation négociée avec son employeur, M. Jean-Jacques X... s'est montré désireux de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l'avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus.

Il s'est alors rapproché de son conseil en gestion de patrimoine, la société Cincinnatus, par l'intermédiaire de l'un de ses animateurs M. Y..., qui, au terme d'une étude personnalisée lui a conseillé d'investir dans une future résidence hôtelière, en Seine-et-Marne, programme de réhabilitation dit du Château La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques, dite loi Malraux.

M. X... a alors constitué par acte du 1er mars 2003 avec Mme Laurence B..., son épouse, la SCI Aviva MH dont il est le gérant.

Le concept présenté à M. X... consistait à acquérir des lots dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d'une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d'acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d'assurance vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l'emprunt in fine et la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.

C'est dans ces conditions que la SCI Aviva MH a acquis auprès de la SARL Financière Barbatre pour un montant de 153 500 euros, selon acte de vente signé le 23 mai 2003 devant Maître André A..., membre de la SCP André A...-Eric G..., notaires associés à Saint Quentin en Yvelines, les lots n°3 et 7 respectivement de 71,70 m² et de 73,18 m² dans la copropriété du Château La Grange le Roy, immeuble situé en Seine-et-Marne, à réhabiliter, destiné à être exploité en résidence hôtelière par la SA Résidences Châteaux, dénommée 1a Résidence Les Ducs de Chevreuse à laquelle a été consenti un bail commercial de 11 ans et 9 mois à compter de la signature de l'acte notarié et prévoyant le versement d'un loyer annuel de 41 366 euros HT à compter du 30 juin 2004 et de 10 % soit 4 136,60 euros HT durant la période de travaux jusqu'à la livraison soit au plus tard jusqu 'au 30 juin 2004.

Pour acquérir ces deux lots, la SCI Aviva MH a contracté deux prêts in fine auprès de la Caisse régionale du Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine pour une somme de 153 573 euros correspondant au prix d'achat des lots et aux frais, et une somme de 623 800 euros destinée au financement des travaux de réhabilitation. La banque a libéré les fonds à hauteur du prix des lots, objet de la vente et des frais et a débloqué au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation, une somme totale de 583 268 euros TTC, en paiement de deux appels de fonds, des 12 juin 2003 (263 120 euros TTC) et 30 novembre (320 148 euros TTC).

Ces appels de fonds ont été transmis à la SCI Aviva MH par la société Cincinnatus respectivement les 15 mai 2003 pour signature et retour au Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine et le 25 novembre 2003, pour apposition de la mention "bon pour accord ..." et retourner ledit document à la société Cincinnatus.

En suite d'une vérification de comptabilité de la SCI Aviva MH portant sur la période du 11 avril 2003 au 30 septembre 2005, l'administration fiscale a remis en cause la déductibilité, par M. et Mme X..., des acomptes versés pour la réalisation des travaux. Par décision en date du 28 mars 2011, le tribunal administratif de Paris, après avoir rappelé les dispositions de l'article 31 du code général des impôts alors applicable et qu'il appartient au contribuable de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible des travaux ainsi que de leur paiement, a rejeté 1a requête de M. et Mme X... aux motifs notamment que les documents produits ne permettent pas d'établir que les travaux projetés avaient reçu un commencement d'exécution au cours des années pour lesquelles M. et Mme X... ont versé et déduit de leur revenu les acomptes litigieux.

A partir de l'année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l'emprunt, n'ont plus été réglés intégralement par 1a société Résidence les Ducs de Chevreuse et, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l'objet d'un redressement judiciaire, converti en liquidation par jugement du 1er avril 2008 (Maître C... étant désigné en qualité de liquidateur), alors que les travaux de réhabilitation n'avaient pas débuté.

M. X... et la SCI Aviva MH, faisant valoir que l'immeuble Château La Grange le Roy est à l'abandon de sorte que les lots acquis par la SCI ont perdu toute valeur, qu'en outre, la SCI est privée des revenus escomptés tout en étant débitrice de charges importantes à l'égard de l'ASL et du Crédit Agricole au titre du principal de l'emprunt contracté et en ayant réglé les intérêts, ont fait assigner, par actes du 23 mai 2013 devant le tribunal de grande instance de Nanterre, au visa des articles 1382, 1134 et suivants du code civil, l'office notarial SCP A...-G..., la société Cincinnatus et les sociétés Financière Barbatre, Sogecif et Résidence Châteaux (Résidence les Ducs de Chevreuse), représentées par Me C... ès qualités de liquidateur, en réparation de leurs préjudices, qu'ils évaluaient aux sommes de 2384563 euros pour la SCI Aviva MH et 422 152 euros pour M. X....

Le jugement déféré a partiellement fait droit aux demandes.

SUR CE, LA COUR

Sur le lien contractuel entre M. X... et la société Cincinnatus

Considérant qu'au soutien de son appel incident, la société Cincinnatus fait valoir en premier lieu qu'elle n'a de lien contractuel ni avec M. X... ni avec la SCI Aviva MH ; que M. Alain Y... est conseiller en gestion de patrimoine dont M. X... figure parmi les clients historiques ; qu'il l'a en effet notamment conseillé dans le cadre de l'investissement à l'origine du présent litige mais également antérieurement à celui-ci ; que, moins d'un an après la réalisation de l'investissement litigieux par M. X..., M. Y... a souhaité rompre son partenariat avec la société Cincinnatus et a souhaité que l'ensemble de ses clients le suivent dans son nouveau projet professionnel ; qu'à compter de cette date, elle n'avait donc plus à entrer en contact avec les clients historiques de M. Y... ayant manifesté leur intention de le suivre; qu'elle ajoute que les appelants ne démontrent en rien l'existence d'un lien contractuel entre les parties en présence ; qu'elle n'était ni signataire ni intervenant à l'acte d'aucun des contrats à l'origine du préjudice invoqué ; que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis avec faculté de subdélégation; que c'est dans ces conditions qu'elle s'est donc vue confier par cette dernière un mandat d'agent commercial ; qu'elle est donc intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau ; qu'elle était d'ailleurs rémunérée par le commercialisateur, la société Vestalis ; que M. Y... quant à lui est intervenu avec une double casquette d'agent commercial de la société Cincinnatus au travers de l'EURL Plan d'une part et de conseil en gestion de patrimoine de M. X..., d'autre part ; qu'aussi, à supposer qu'un lien contractuel impliquant une assistance à l'investissement puisse lier M. X..., il le lirait au conseil en gestion de patrimoine, M. Y... au travers de l'EURL Plan et non à l'agent commercial du commercialisateur ;

Considérant que M. X... réplique que c'est bien en qualité de conseil en gestion de patrimoine qu'il a consulté la société Cincinnatus ; que les investisseurs sont totalement étrangers à la convention de partenariat existant entre la société Cincinnatus et la société Vestalis au profit de laquelle le programme devait être commercialisé ; que la qualité d'agent commercial de la société Cincinnatus n'apparaît sur aucun document communiqué aux investisseurs ; que la société Cincinnatus s'est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu'elle est intervenue pendant la totalité du processus, de l'étude initiale du dossier en janvier 2003 jusqu'au paiement des derniers acomptes pour travaux le 25 novembre 2003 ; que de plus, elle a même constitué la société Aviva MH dont elle avait recommandé la création et l'a domiciliée dans ses propres locaux de Boulogne ; que contrairement à ce qu'elle affirme aujourd'hui pour la première fois en cause d'appel, c'est elle qui a fait signer à M. X... le compromis de vente avec la Financière Barbatre, puis le contrat de travaux avec Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse, tous les actes étant signés exclusivement dans les locaux de la société Cincinnatus à la demande et sous la supervision de ses employés ; que la société Cincinnatus est donc intervenue à toutes les étapes de cette opération, comme conseil en gestion de patrimoine en charge d'une mission de plusieurs mois ; qu'il existait donc un grave conflit d'intérêt entre la société Cincinnatus agissant à la fois à ce titre et en tant qu'agent commercial de la société Vestalis ; que le tribunal a donc mal apprécié dans leur quantum les conséquences de ce conflit d'intérêt ; qu'il ajoute qu'il ne connaissait pas l'EURL Plan à laquelle il ne s'est pas adressé, son contact étant M. Y..., associé de la société Cincinnatus, qui exerçait les fonctions de directeur ; que tous les documents relatifs à cette affaire portent d'ailleurs le logo de la société Cincinnatus ; que celle-ci a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des appelants, à tout le moins sur le fondement du mandat ; que c'est à tort que le tribunal a estimé que la société Cincinnatus n'avait pas de lien contractuel avec la SCI Aviva MH ; qu'en effet cette dernière était en cours de constitution dès les premiers contacts entre les parties, le contrat s'étant nécessairement poursuivi avec la SCI dont le nom figure sur tous les actes que la société Cincinnatus lui a fait signer ; que si la cour devait avoir la même appréciation, le conseil en gestion de patrimoine demeure néanmoins responsable à l'égard de celle-ci sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable à l'époque des faits ;

Considérant ceci exposé que c'est par de justes motifs qui sont adoptés par la cour que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus indique elle-même dans ses écritures et qu'il résulte des pièces produites que M. Alain Y..., en qualité d'associé de la société Cincinnatus et agent commercial de cette dernière, a proposé à M. X... d'investir dans le cadre du programme immobilier Châteaux la Grange le Roy, après réalisation d'un bilan patrimonial tel que cela résulte, effectivement du rapport du 3 janvier 2003, qui porte en page de couverture le nom de : « Cincinnatus, le conseil en gestion de patrimoine» et non celui de l'EURL Plan au travers de laquelle M. Y... aurait conseillé M. X... selon les affirmations non démontrées de la défenderesse ; qu'il découle donc effectivement des documents soumis tant au tribunal qu'à la cour que si la société Cincinnatus a agi comme agent commercial de la société Vestalis, elle est également intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine par l'intermédiaire de M. Y... ; que, s'agissant de la SCI Aviva MH, comme l'a également exactement retenu le tribunal, la circonstance qu'elle ait été constituée à l'initiative de la société Cincinnatus n'est pas de nature à établir un lien contractuel avec celle-ci ; que le jugement sera donc confirmé sur ces deux points ; qu'en tout état de cause, la responsabilité de la société Cincinnatus est susceptible d'être engagée vis-à-vis de la SCI Aviva MH sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige ;

Sur la prescription

Considérant que la société Cincinnatus fait valoir en second lieu que les actions de M. X... et de la SCI Aviva MH sont prescrites; qu'en effet, à le supposer établi, le fait générateur de responsabilité est à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués au terme du rapport établi à l'occasion de l'étude patrimoniale du 3 janvier 2003 ; que l'action des appelants ayant été initiée plus de 10 ans plus tard, par assignation du 23 mai 2013, elle est donc prescrite ;

Considérant toutefois que M. X... et la SCI Aviva MH répliquent que, comme l'a exactement retenu le tribunal selon eux, sur le fondement de l'article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'action n'est pas prescrite dès lors que les investisseurs n'ont eu connaissance du dommage irrémédiable qu'à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre, le 8 avril 2008 ; qu'à la date de leur assignation, le 23 mai 2013, la prescription, réduite à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, était donc en cours ;

Considérant ceci exposé que la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, a effectivement réduit à cinq ans la prescription relative aux actions personnelles ou mobilières sans remettre en cause le principe selon lequel la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; que, M. X... fixant, dans ses écritures de première instance, au mois de janvier 2004, date de la rupture du contrat le liant à la société Cincinnatus, le point de départ de la prescription qui lui est opposée et celle-ci ne prouvant pas que le demandeur a été informé avant cette date des difficultés qui allaient conduire à l'inexécution du programme de réhabilitation et à l'abandon du chantier, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté l'exception de prescription soulevée, la prescription courant jusqu'au 19 juin 2013 par application des dispositions transitoires de l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008 ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;

Sur les responsabilités

Sur les fautes

Sur les fautes de la société Cincinnatus

Considérant que M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que le modèle proposé aux investisseurs, apparemment simple et attractif, présentait pourtant de nombreuses failles ; que le château ne pouvait pas être exploitable 12 mois après l'acquisition des lots puisque le promoteur ne disposait pas d'un permis de construire pour aménager ce monument historique ; que le dirigeant de celui-ci se trouvait en état d'interdiction de gérer suite à une liquidation personnelle ; que ce seul indice aurait déjà dû inciter les intimés à la plus grande prudence ; que, la première précaution de la société Cincinnatus consistait à se renseigner sur M. D..., dirigeant du groupe Financière Barbatre qui cumulait tous les rôles ; que ce n'est que 10 ans après les faits reprochés, soit par une étude financière du 12 août 2013, que la société Cincinnatus prétend que la situation financière du groupe était saine, ce qui démontre qu'elle n'a fait procéder à aucune étude financière avant de proposer à ses clients d'investir dans les projets du groupe D...; qu'avant toute chose, la société Résidence Château était censée payer les loyers à taux plein à compter du 1er juillet 2004, soit 12 mois plus tard; qu'il y a donc lieu de s'interroger sur l'origine des ressources de cette locataire en attendant que les locaux soient exploitables ; qu'or l'analyse comptable démontre qu'elle a dû emprunter des capitaux à la société Sogecif, lesquels étaient censés servir à la reconstruction et au réaménagement des châteaux ; qu'ainsi la situation de la société Résidence Château était déjà si critique au mois d'août 2003 que la société Sogecif était contrainte, comme le mentionne l'analyse de 2013, d'abandonner sa créance ; que sa situation s'est encore fortement aggravée à compter du 1er juillet 2004 quand elle a dû payer 100 % de loyers sur des locaux non encore reconstruits et donc inexploitables ; que de plus, il n'existait pas de permis de construire et il n'y avait donc aucun espoir de procéder à la livraison du château réhabilité en vue de son exploitation commerciale le 1er juillet 2004 contrairement à ce qui avait été annoncé aux investisseurs ; que cette absence de vérification de l'existence d'un simple permis de construire 12 mois avant la date de livraison, constitue une faute majeure imputable à chacun des intimés ; que, les documents produits montrent que le permis de construire devait être déposé en avril 2001 pour le Château et en mars 2001 pour les communs, les travaux étant supposés démarrer en septembre 2001 ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutiennent les intimés, le permis de construire était censé avoir été obtenu avant la commercialisation des lots ; qu'il n'était donc pas utile d'attendre la constitution d'une ASL de copropriétaires pour y procéder puisque celle-ci avait été constituée préalablement par le promoteur lui-même de sorte qu'elle pouvait agir; que dès lors, outre que la société Cincinnatus a commis une faute en incitant M. X... au travers de la SCI, à effectuer une première avance en mai 2003 sans vérifier préalablement qu'un permis avait été délivré et que les travaux étaient déterminés et possibles, elle a commis une faute plus grave encore en incitant les appelants à payer une somme complémentaire de 320'148 euros en novembre 2003 au vu des rapports adressés par la Financière Barbatre qui confirmaient que l'opération était toujours à l'état d'étude et qu'aucun permis de construire n'avait été réclamé ; qu'il apparaît ainsi, contrairement à l'appréciation du tribunal, que la société Cincinnatus a manqué à toutes ses obligations ; qu'en bref, la société Cincinnatus a manqué à son obligation de s'informer alors que les investissements ont été présentés comme étant parfaitement sécurisés; que la cour constatera encore que ni la société Cincinnatus ni le notaire rédacteur des actes n'ont jamais indiqué aux investisseurs qu'il leur appartenait de solliciter un permis de construire par le biais d'une ASL qui existait déjà et qui était censée avoir déjà procédé à cette démarche ; que M. X... ajoute que la première des précautions à prendre lorsque l'on engage des clients dans un tel investissement consiste à visiter le bien immobilier pour constater son état, consulter le permis de construire, apprécier l'ampleur des travaux à réaliser et les délais nécessaires à sa réhabilitation ; qu'il conteste par ailleurs l'exactitude de certaines mentions du rapport concernant sa situation personnelle ; qu'en effet, il n'a pas retrouvé d'emploi avant 2005 ; que la société Cincinnatus savait donc qu'elle incitait son client à emprunter des sommes considérables alors qu'il était chômeur et que ses revenus nets, avant son licenciement étaient déjà insuffisants pour faire face au paiement des intérêts d'emprunt ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'a pu affirmer le tribunal, le prêt comportait des risques manifestes d'endettement excessif ;

Considérant que la société Cincinnatus estime au contraire qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'elle fait valoir en effet qu'elle a délivré à M. X... des informations juridiques et fiscales exactes et lui a conseillé un montage juridique dont l'objectif était réalisable tout en l'informant de la nature et des risques de celui-ci ; qu'elle a ainsi rempli préalablement à l'investissement toutes ses obligations d'information et de conseil'; qu'aucune circonstance intrinsèque ou extrinsèque n'était de nature à remettre en cause la viabilité ou le sérieux de l'investissement proposé ; qu'elle ne disposait d'aucun moyen de savoir si M. D... se trouvait en situation d'interdiction de gérer, situation que les appelants ne démontrent pas davantage ; que surtout, la situation des sociétés du groupe Financière Barbatre n'était pas compromise en janvier 2003 lorsqu'elle a proposé l'investissement à M. X... ; qu'à cette date, elle disposait d'un canal d'information régulier mise en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes qu'il commercialisait ; qu'elle a donc parfaitement rempli son obligation de s'informer ; qu'au contraire, l'arrêt de la Cour de cassation dont se prévalent les appelants concernent le programme de Saint-Aignan, postérieur de trois ans au programme concernant le présent litige, initié à une période proche du redressement judiciaire des sociétés du groupe Barbatre et qui n'en était qu'à ses débuts alors qu'au contraire le programme du château de La Grange le Roy était commercialisé à près de 70 % en octobre 2003, ce qui était de nature à garantir la bonne fin des travaux ; qu'elle approuve donc le tribunal de grande instance de Nanterre d'avoir jugé qu'il n'était produit aucun élément de nature à établir que la faisabilité de l'opération avait été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle elle avait été déchargée de toute obligation vis-à-vis de M. X... ; qu'elle invoque par ailleurs différentes jurisprudences ayant exclu la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ; qu'en ce qui concerne, son obligation de s'informer sur les capacités de l'investisseur, elle fait valoir que sa seule obligation était de s'assurer que l'investissement projeté était adapté aux objectifs de M. X... ; que le conseil en gestion de patrimoine a réalisé un bilan patrimonial complet de ce dernier qui a permis de recueillir l'ensemble des informations préalables à l'investissement, lequel était conforme aux objectifs recherchés et en adéquation avec les moyens financiers confortables de l'investisseur ; que la réalisation effective du prévisionnel demeurait cependant soumise à l'aléa de tout investissement immobilier ; que l'attention de M. X... sur la nécessité d'être à l'initiative des travaux a dûment été attirée ; qu'en effet, l'investisseur s'est vu remettre la documentation commerciale afférente aux programmes et les statuts de l'ASL ; qu'il est donc faux de prétendre que M. X... n'a pas été suffisamment informé sur les mécanismes de réalisation des travaux de réhabilitation ; qu'en outre, l'obligation de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous alors que l'aléa est inhérent à tout programme de travaux ; que de plus, l'aléa du programme tenant à la commercialisation rapide a été purgé en amont de la réalisation de l'investissement dans la mesure où, à cette époque, 70 % des lots du château de La Grange le Roy était commercialisé ; qu'au demeurant, les appelants ont pu bénéficier des déductions fiscales escomptées, telles que décrites dans le prévisionnel des flux financiers du bilan patrimonial remis le 3 janvier 2003 à M. X... ; qu'en définitive, il n'était pas illégitime de considérer à cette époque que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toute opération de réhabilitation immobilière ;

Considérant, en ce qui concerne ses obligations postérieurement à l'investissement litigieux, que la société Cincinnatus réplique qu'il est faux de prétendre qu'elle ne s'est pas préoccupée de l'état d'avancement des travaux et notamment de la question de l'obtention du permis de construire, procédure qui rencontrait en 2003 des difficultés, à raison du classement du bien et des nombreux avis préalables légalement requis ; que néanmoins, en 2003, cette circonstance n'était pas encore de nature à remettre en cause la viabilité du programme, ni même sa livraison à l'échéance, compte tenu de la date prévisionnelle arrêtée plus d'une année plus tard ; que de plus, des travaux ne requérant pas le dépôt d'un permis étaient susceptible d'être entrepris en amont de l'obtention du permis ; que, de plus, le paiement des factures relevait de la responsabilité exclusive de la SCI Aviva MH, laquelle devait être à l'initiative des travaux afin de bénéficier du dispositif défiscalisant ; qu'il est de jurisprudence constante que le conseil en gestion de patrimoine n'a pas à répondre des circonstances entourant la mise en 'uvre de l'investissement et de la mise en 'uvre du paiement des appels de fonds notamment alors qu'en 2003, année pendant laquelle M. X... a souhaité honorer l'ensemble des appels de fonds pour augmenter son levier fiscal, il n'existait pas de circonstances de nature à inquiéter les professionnels ; qu'ensuite, à compter de janvier 2004, M. X... a souhaité quitter le cabinet Cincinnatus pour être suivi par M. Y... ;

Considérant ceci exposé que, tenue d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ;

Considérant que c'est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. X... il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé ... » ; que la cour ajoute que, ayant l'ambition de proposer à son client « un montage totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; que, comme le relèvent justement les premiers juges, il ressort de l'étude réalisée le 3 janvier 2003 que les travaux constituent l'essentiel du prix ; que si, certes, cette proportion permettait une défiscalisation « exceptionnellement importante », soit 77 % pour « un gain d'impôt maximum », le tribunal a relevé exactement qu'il n'existait aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu'il est tout aussi exact, qu'il n'existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1er juillet 2004, date de la livraison du bien pour un montant de 40'452,20 euros hors-taxes ; qu'il importe peu, dans ces circonstances, qu'il y ait ou pas eu de signaux d'alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu'elle disposait d'un canal d'information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu'elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s'assurer de la bonne fin des travaux pour pouvoir en tenir compte et les répercuter dans la proposition d'investissement ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'une proposition de livraison du bien en avril 2004 alors qu'elle ne conteste pas que le permis de construire n'était pas délivré en janvier 2003 aurait dû alerter la société Cincinnatus ; qu'en effet, l'équilibre de l'investissement était soumis à la perception des loyers alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l'obtention d'un permis de construire, force est de constater qu'elle n'indique pas lesquels et qu'elle n'en justifie pas alors que l'investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des différentes autorités de tutelle ; qu'en outre, si l'opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. X... en adéquation avec ses moyens financiers , encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu'ils puissent être atteints ; que, par ailleurs la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château de La grange le Roy et des statuts de la SL devant être à l'initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d'un conseil adapté à l'investisseur ; que celui-ci devait en effet recevoir les explications nécessaires sur ces mécanismes complexes ;

Considérant que la société Cincinnatus ne peut soutenir que l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement alors que celui-ci était exclu de sa proposition d'investissement puisqu'elle affirmait dans l'étude du 3 janvier 2003 que le montage était totalement sécurisé ; que, pour la même raison, elle ne peut donc soutenir que l'aléa afférent aux risques de travaux de réhabilitation est un risque connu de tous excluant par là même, selon elle, la fourniture d'un conseil adapté sur ce point ; qu'au contraire, la sécurisation des travaux était d'autant plus nécessaire qu'elle conditionnait l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté qu'il a d'ailleurs été remis en cause sur le constat, par l'administration fiscale, que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que c'est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu'il n'était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; qu'en outre, ce n'est pas un investissement bénéficiant d'une sécurité non négligeable qu'elle a proposée à son client mais un investissement totalement sécurisé ;

Considérant, en ce qui concerne les griefs faits à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieurement à la signature des actes, que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus justifiait ne s'être nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du château La grange le Roy dans le courant de l'année 2003 alors que la faisabilité de l'opération n'a pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. X... a déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations au profit de M. Y... au sein de la société Orbatéor'; qu'en effet, il n'est pas contesté que ce n'est qu'en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir conseillé aux appelants de cesser de donner leur accord à la banque pour le paiement des acomptes sur travaux ;

Considérant par ailleurs que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la circonstance selon laquelle la société Cincinnatus aurait conseillé à M. X... la constitution de la SCI Aviva MH n'établissait nullement l'existence d'un lien contractuel entre cette SCI et la société Cincinnatus ; que, néanmoins comme l'a retenu justement le tribunal, le manquement de la société Cincinnatus à ses obligations contractuelles à l'égard de M. X... a causé un préjudice à la SCI Aviva MH qui a procédé à l'investissement et à l'emprunt bancaire concomitant, en conformité avec le montage juridique prévu par la société Cincinnatus dans le bilan patrimonial du 3 janvier 2003 ; que ce manquement constitue donc une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus vis-à-vis de la SCI Aviva MH sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige ;

Considérant en définitive que la société Cincinnatus a commis une faute de nature à engager tant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. X... que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SCI Aviva MH ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur les fautes du notaire

Considérant que M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que l'office notarial est intervenu sur tous les aspects de l'opération immobilière comme l'a retenu le tribunal ; que l'acte authentique de vente fait non seulement état du prêt de 153'573 euros relatif à l'acquisition des lots mais également de celui de 623'800 euros affecté aux travaux de reconstruction du château ; que le notaire avait donc parfaitement connaissance de la totalité de l'opération et de sa nature réelle ; qu'il ne peut donc soutenir qu'il ne connaissait pas l'usage des prêts dont il a formalisé les actes afférents puisqu'il distingue clairement dans ses actes la partie du prêt qui est affectée à l'acquisition des lots et celle, beaucoup plus importante qui concerne les travaux ; qu'il ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait que cette opération s'inscrivait dans le cadre de la réhabilitation d'un monument historique ; que, contrairement à ce que soutient la SCP notariale, il ne lui est pas reproché de ne pas avoir conseillé les investisseurs sur l'opportunité économique de l'opération mais de ne pas avoir prévu, dans son acte, de clause protectrice à l'égard des investisseurs ; que le notaire a ainsi manqué de précaution et à son devoir de conseil ; qu'il aurait dû non seulement mettre en garde la SCI Aviva MH contre les risques encourus du fait d'un paiement anticipé des travaux de construction de l'immeuble, mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse progressivement les 623'800 euros empruntés par son intermédiaire qu'au vu d'une attestation de l'architecte relative à l'état d'avancement des travaux ; qu'il aurait donc dû prévoir un mécanisme assurant à l'acquéreur que l'emprunt contracté servirait efficacement au financement de travaux de reconstruction ; qu'en outre, la promesse de vente n'était pas irrévocable puisque comme l'ont justement constaté les premiers juges, elle n'engageait que le promettant et non pas les bénéficiaires ; qu'au surplus aucune indemnité d'immobilisation n'était due; que le notaire aurait également dû prévoir une garantie d'achèvement ou, à tout le moins un mécanisme comparable à celui de la vente en l'état futur d'achèvement ; que, dans un arrêt du 17 janvier 2012 invoqué par la société Cincinnatus, la cour d'appel de Montpellier a d'ailleurs considéré, s'agissant de l'opération château de La Grange le Roy, qu'elle était bien en présence d'une vente d'appartements en état futur d'achèvement ; qu'en tout état de cause il était juridiquement possible au notaire, eu égard aux particularités de l'opération, de prévoir une libération progressive des sommes empruntées ; qu'à défaut donc d'avoir mis en place les garde-fous juridiques qui pouvaient garantir la bonne fin du projet, le notaire avait l'obligation de conseiller aux investisseurs de surveiller personnellement l'évolution du chantier ; que, comme l'a souligné le tribunal, le notaire ne peut pas soutenir que l'acte de vente qu'il était chargé d'authentifier était un acte isolé ; que, dans l'arrêt de renvoi du 9 février 2017, la troisième chambre de la cour d'appel de Versailles, à l'instar de la Cour de cassation dans son arrêt du 15 février 2015, a fustigé l'attitude du notaire ; que si toutefois, le notaire n'a pas été condamné c'est parce que les demandeurs n'avaient formulé aucune réclamation à son encontre ; qu'au demeurant tous les arrêts évoqués concernent le même montage quel que soit le Château de la financière Barbatre concerné et, dans tous les cas la vente a été juridiquement assimilée à une vente en l'état futur d'achèvement par les cours qui ont eu à en connaître ;

Considérant que la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... réplique que la société Aviva MH et M. X... étaient liés avant l'intervention du notaire par une promesse de vente datée du 8 janvier 2003 et dont les appelants ne contestent pas l'existence mais dont il ne communique que le projet ; qu'en tout état de cause, il en résulte que le notaire n'a été sollicité que pour authentifier un acte reprenant l'accord arrêté par les parties ; qu'il n'y avait donc plus de place à l'exercice du devoir de conseil du notaire ; qu'en outre, dès lors que les parties avaient régularisé une promesse de vente valant vente, rien ne permet d'établir que le vendeur aurait accepté l'insertion dans l'acte de vente de clauses protectrices au bénéfice des acquéreurs ; qu'au demeurant, en retenant que, compte tenu de l'intervention du notaire, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place dans l'acte de vente, le tribunal a reconnu qu'il n'était pas possible pour le notaire d'insérer dans l'acte une telle clause alors que ce point fonde précisément le grief des appelants ; que, l'argument fondé sur l'inexistence d'une indemnité d'immobilisation est inopérant dès lors que, lorsque le notaire a été saisi, les investisseurs avaient levé l'option prévue dans la promesse ; qu'il a également été jugé que le notaire n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objet de la vente alors que l'opération immobilière n'a été ni commercialisée ni négociée par le notaire ; qu'en second lieu, l'intervention du notaire n'a été sollicitée que pour l'établissement de l'acte authentique ; qu'il n'a en n'aucun cas été sollicité pour participer au montage du projet de défiscalisation envisagé; que, s'agissant du montage financier, et de façon plus générale de l'opération financière et fiscale, cette mission est détachable de la mission classique d'authentification de l'acte et de l'efficacité de celui-ci; que la responsabilité du notaire ne pourrait là encore être engagée que si effectivement les parties lui avaient confié une telle mission alors que tel n'a pas été le cas en l'espèce ; qu'en particulier, l'étude réalisée par la société Cincinnatus ne lui a jamais été communiquée ; qu'en conséquence, seule celle-ci était à même de donner à M. X... et à la société Aviva MH tous les renseignements sur la faisabilité et la viabilité de l'opération ; que d'ailleurs, une décision a retenu qu'il ne pouvait être reproché à un notaire les manquements retenus à l'égard du conseil en gestion de patrimoine ; que la jurisprudence a rappelé à plusieurs reprises que la dette de conseil du notaire est limitée à sa mission et qu'en outre, la convention authentifiée était déjà parfaite avant son intervention ; qu'en l'espèce, le notaire n'a été missionné que de la réitération d'une vente contenant les prix négociés hors sa vue, les parties ayant même souhaité l'évincer de la rédaction de la promesse de vente ; que, de plus, le notaire ne pouvait en aucun cas, imaginer que, quatre années après son intervention, les sociétés à l'origine de l'opération auraient des difficultés financières et que l'opération péricliterait ; qu'il se déduit d'un arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2015 que le notaire ne peut être débiteur d'un devoir de mise en garde ; qu'il n'est en effet en aucun cas un conseiller fiscal et économique ; qu'il n'a pas à s'exprimer sur la pérennité par nature aléatoire d'un investissement, tel que celui effectué par M. X... et la SCI Aviva MH ; que M. X... avait par ailleurs le niveau intellectuel et social lui permettant de comprendre les explications fournies par la société Cincinnatus ; qu'il rappelle également qu'il s'agissait d'une opération de restauration immobilière et en aucun cas d'une vente en état futur d'achèvement ; que le notaire n'a pas l'obligation de se déplacer in situ ni de constater personnellement l'état du bien objet de la vente, ni d'apprécier l'ampleur de l'avancement des travaux à réaliser et encore la faisabilité du projet par une société qu'il ne connaît pas alors que l'acquéreur lui-même s'est déplacé et a pu s'apercevoir de l'état des biens dont il faisait l'acquisition ; qu'enfin, il ne rentre jamais dans la mission du notaire de surveiller l'exécution de travaux postérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'en bref, il résulte des éléments du dossier que l'acte de vente que le notaire avait pour mission d'authentifier, était un acte détaché des aspects de l'opération immobilière tels que le montage financier et fiscal ou les opérations de travaux de réhabilitation et de location ; qu'il n'a donc commis aucune faute et n'a jamais été mis en mesure par les parties de donner un quelconque conseil sur l'opération de financement envisagée puisqu'elles ne lui ont transmis aucun élément d'information à ce sujet et qu'elles ne l'ont pas missionné pour cela ;

Mais considérant que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller, devoir que la perfection alléguée de la vente ne le dispense pas d'accomplir ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque que le notaire en a eu précisément connaissance ;

Que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il n'en va par conséquent pas ainsi lorsque l'opération porte en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause ;

Considérant en l'espèce que Me A... avait parfaitement connaissance de ce que le dessein particulier de M. X... et de la SCI Aviva MH était de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux ; qu'en effet, Me A..., comme l'a justement noté le tribunal, a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier, dans un premier temps de la SCI Madrid à la SARL Financière Barbatre puis ensuite des lots n°3 et 7 de la copropriété de la SARL Barbatre à la SCI Aviva MH le 23 mai 2003 ; que la SCP A... G... H... I... ne conteste pas ces diverses interventions ; que le notaire devait donc à M. X... et à la SCI Aviva MH un conseil adapté ;

Considérant qu'il n'est pas établi que l'opération pouvait bénéficier du régime de la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il ne peut donc être fait grief au notaire de ne pas avoir conseillé à M. X... et à la SCI Aviva MH d'acquérir les biens sous ce régime ; que toutefois l'acte instrumenté le 23 mai 2003 fait état non seulement du prêt afférent au prix d'acquisition des lots pour un montant de 153'573 euros mais également de celui de 623'800 euros dont il est précisé au paragraphe « affectation hypothécaire », que la partie des prêts immobiliers non affectée au paiement du prix de vente s'élève à la somme de 623'800 euros correspondant au montant du prêt n° 2 et qu'à la sûreté et garantie de cette somme, l'acquéreur affecte au profit du prêteur les droits et biens immobiliers désignés'; que le montant des travaux représente donc plus de 80 % du financement ; que le notaire se devait donc d'attirer l'attention de M. X... et de la SCI Aviva MH sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux; qu'il importe donc peu à cet égard que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation soit l'essence même de l'investissement choisi ; que le notaire devait donc attirer l'attention de l'acquéreur sur l'absence de toute garantie constructive et par conséquent sur le caractère risqué de l'opération ;

Considérant que la SCP A... G... H... I... ne justifie pas que le notaire instrumenteur a accompli ce devoir ; que celui-ci a donc commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ;

Sur le préjudice et le lien de causalité :

Considérant qu'au soutien de leurs demandes indemnitaires, M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que, mieux informés, ils se seraient tournés vers des produits plus sûrs ; qu'ils reprochent au tribunal de ne leur avoir accordé qu'une indemnisation symbolique ; qu'il est totalement erroné selon eux d'avoir considéré que la perte de chance s'analyse en un faible pourcentage de la perte subie eu égard à l'objectif poursuivi ; qu'au contraire, toute défiscalisation n'a d'intérêt que si elle procure à l'investisseur un avantage ; que, dans ce contexte, la perte de chance de ne pas contracter peut être évaluée à 90 % ; qu'en l'espèce, l'avantage était constitué par l'acquisition, en échange d'une défiscalisation partielle des travaux de réhabilitation, d'un bien immobilier de qualité, susceptible de générer rapidement des loyers et constituant un actif patrimonial procurant un complément de retraite ; que les emprunts ont été souscrits en pure perte ; que la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité ; qu'il convient de tenir compte de ce que les sommes auraient pu être investies autrement et procurer un rendement de 2 % comme l'a déjà retenu cette cour ; que M. X... n'a bénéficié d'aucun dégrèvement fiscal'; que, bien au contraire, les travaux n'ayant pas été menés à bien, il a fait l'objet d'un redressement ; que les deux appartements acquis par la SCI Aviva MH n'ont, 10 ans après leur acquisition, aucune valeur ; que M. X... a payé avec ses deniers personnels des intérêts d'emprunt qui auraient dû être payés par des loyers qu'il n'a jamais perçus ; qu'en effet les loyers n'ont plus été payés à compter du troisième trimestre 2007 ; que la SCI Aviva MH a en outre perdu la chance de percevoir les loyers à venir ; qu'il convient d'ajouter les frais d'avocat nécessités par le contrôle fiscal ; qu'il y a lieu en l'espèce de tenir compte du préjudice fiscal ; qu'en effet, mieux informé, M. X... n'aurait pas accepté de souscrire au montage et à l'acquisition qui lui étaient recommandés ; qu'il n'aurait donc pas eu à faire face à telle imposition ; qu'il existe en effet une large gamme d'investissements qui permettent de cumuler les avantages d'une acquisition immobilière et d'une défiscalisation partielle des sommes investies, y compris dans le cadre de la loi Malraux sur la réhabilitation des monuments historiques ; qu'en outre, la déductibilité de la TVA sur les travaux réalisés constitue un avantage directement lié à l'opération litigieuse ; que, dûment informé, M. X... n'aurait donc pas procédé à l'investissement litigieux et n'aurait pas été contraint de débourser cette taxe ; qu'il est possible de considérer que le préjudice fiscal est propre à M. X... ; qu'il conviendra de le lui indemniser séparément ainsi que les frais de justice ; qu'en effet, contrairement à l'appréciation des premiers juges, ce redressement est intégralement la conséquence de l'absence de réalisation des travaux de réhabilitation initialement prévus; qu'il est de surcroît inexact de conclure qu'en tout état de cause, il aurait dû payer ses impôts puisque, bien conseillé, il aurait eu connaissance des risques de l'opération « totalement sécurisée » qui lui était proposée et aurait pu s'orienter vers d'autres investissements tout en conservant l'avantage fiscal qui lui était assuré par la société Cincinnatus ; que M. X... subit enfin un préjudice moral important du fait de la tromperie manifeste dont il a été victime au même titre que les investisseurs qui ont placé leur confiance dans les intimés, tous professionnels de l'immobilier ;

Considérant que la société Cincinnatus réplique que, contrairement à l'obligation qui lui incombe en vertu de l'article 1315 alinéa premier ancien du code civil, M. X... ne juge toujours pas utile de produire les justificatifs au titre des intérêts d'emprunt qu'il a également déduit de son revenu imposable ; qu'en tout état de cause, il n'y a pas de lien entre le prétendu manquement au devoir d'information et de conseil et le préjudice de la SCI Aviva MH et de M. X... ; qu'elle observe qu'en sollicitant l'indemnisation de la perte de chance de pouvoir bénéficier d'un bien à l'état envisagé, les appelants reconnaissent implicitement qu'ils auraient en toute hypothèse, procédé à l'investissement concerné ; que cette position traduit surtout que le préjudice invoqué découle directement et exclusivement de la défaillance des sociétés du groupe Financière Barbatre alors que la société Cincinnatus ne pouvait pas prévoir lorsqu'elle a conseillé cet investissement à M. X..., soit près de quatre années avant le prononcé de la mise en redressement judiciaire des sociétés du groupe, ce qui allait advenir ; que, subsidiairement, sur la détermination du préjudice indemnisable, elle rappelle qu'il est de jurisprudence constante que le préjudice résultant d'un manquement à une obligation d'information et de conseil s'analyse en une perte de chance, indemnisée en tant que telle, ce qui suppose, au préalable de déterminer le dommage réellement subi par la SCI Aviva MH ; que celle-ci réclame le paiement de l'ensemble des sommes investies dans le programme litigieux alors que ces préjudices ne sont pas indemnisables au titre de la perte de chance et sont par ailleurs, manifestement sans lien avec l'éventuelle faute qui lui est reprochée ; que les appelants ne prennent pas davantage le soin de déduire des sommes réclamées les gains fiscaux réalisés au titre des travaux et des intérêts d'emprunt ; que, s'agissant de la perte foncière et immobilière, les appelants sollicitent que soit indemnisée la perte d'un gain escompté, en violation de la jurisprudence de la Cour de cassation ; que, par ailleurs, plus de cinq années après l'introduction de l'instance, ils sollicitent la prise en charge des intérêts d'emprunt qu'ils ont pourtant déduit de leurs revenus imposables ; qu'ils ne produisent aucun constat de l'état d'avancement du chantier postérieurement à la mise en redressement judiciaire de la société Sogecif et n'indique pas quel est le montant des travaux de finition à régler pour permettre l'achèvement de l'ouvrage et qui constitue le préjudice subi, à l'exclusion de tout autre ; que le montant des loyers escomptés n'est pas indemnisable ; que la demande visant à indemnisation de ses pertes 10 années après la fin du bail est dépourvue de tout fondement ; que, s'agissant du préjudice fiscal, le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre ; qu'en d'autres termes, ce préjudice n'est indemnisable que lorsque que le manquement à l'obligation d'information et de conseil a conduit à acquitter un impôt supérieur à celui qui aurait dû être payé si l'investissement n'avait pas été réalisé ; qu'en l'espèce l'information délivrée à M. X... n'a pas conduit ce dernier à acquitter un impôt supérieur ; que la décision de première instance qui a débouté les appelants de leur demande au titre du préjudice fiscal mérite donc confirmation sur ce point, en constatant que ce préjudice ne saurait être indemnisable, s'agissant en réalité de la remise en cause d'un gain escompté ; qu'en conséquence, si la cour parvenait à retracer le préjudice effectivement subi, elle ne pourrait indemniser qu'une fraction du dommage correspondant au pourcentage de chance perdu ; qu'or, M. X... ne démontre pas dans quelle mesure, en présence d'une information plus complète, il aurait pu prendre la décision de ne pas réaliser l'investissement litigieux ; que les diverses décisions citées par les appelants ne sont pas transposables ; que les faits de l'espèce démontrent au contraire que M. X... était désireux d'investir afin de bénéficier des fortes déductions fiscales attachées à la loi Malraux afin d'optimiser sa fiscalité pour l'année 2003; qu'il était en effet exposé à un montant d'impôt exceptionnel au titre d'une indemnité transactionnelle de rupture de contrat de travail et d'une indemnité de levée non exécutée de bons de souscription d'actions pour un montant total de 1'575'000 euros sur l'exercice concerné ; qu'enfin, il y aurait lieu de tenir compte en tout état de cause de la valeur du bien dont la SCI Aviva MH demeure propriétaire à ce jour, des loyers perçus sur la période d'investissement et des conséquences résultant de la participation de M. X... à son propre dommage ; qu'en effet, il a décidé alors qu'il n'y était pas contraint et sans doute à des fins fiscales, d'honorer les appels de fonds constitutifs d'une partie des préjudices dont il se prévaut ;

Considérant que la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... soutient que les préjudices invoqués d'une part ne sont pas démontrés et d'autres part font manifestement double emploi ; qu'en effet, les appelants ne peuvent à la fois se plaindre d'une perte de gain escompté au titre des loyers et d'une perte consécutive aux intérêts perçus s'ils avaient réalisé un autre placement ; qu'en toute hypothèse, s'agissant pour la plupart des demandes, de pertes ou gains hypothétiques, il ne s'agit pas de préjudice indemnisable ; qu'il est inenvisageable que le notaire puisse être tenu du non paiement des loyers, n'étant même pas intervenus dans la rédaction du bail ; que le prix du bien immobilier n'est pas un préjudice indemnisable ; qu'enfin, la jurisprudence considère de manière constante que la faute du notaire doit être la cause efficiente du dommage ; que le demandeur doit ainsi rapporter la preuve que le préjudice invoqué a pour cause exclusive une faute du notaire ; que selon la Cour de cassation il doit en outre être démontré qu'en l'absence de faute du notaire, le sort de la victime aurait été amélioré ; que les appelants n'effectuent nullement cette démonstration ; qu'en tout état de cause, les premiers juges ont estimé qu'il ne pouvait s'agir en l'espèce que d'une perte de chance ; que M. X... et la SCI Aviva MH doivent donc démontrer que mieux informés, ils n'auraient pas contracté, ce qu'ils ne font pas'; que de plus, le préjudice doit se mesurer à la chance perdue et ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée; que l'indemnité ne peut donc correspondre qu'à une fraction des différents préjudices subis ; que, subsidiairement, si la perte de chance devait être retenue, la perte financière doit être limitée à une partie du capital versé et aux intérêts d'emprunt tels que figurant au tableau d'amortissement, faisant apparaître les taux révisables, sous déduction de la valeur actuelle du bien, des loyers perçus et de l'économie fiscale réalisée';

Considérant ceci exposé qu'en premier lieu, sur le lien de causalité, si les parties intimées font valoir que le préjudice trouve sa source dans la déconfiture des sociétés du groupe Financière Barbatre, une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération aurait pu inciter M. X... et la SCI Aviva MH à y renoncer ; qu'ainsi, le lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi ;

Considérant que la SCI Aviva MH et M. X... sollicitent les indemnisations suivantes :

- prêts indûment souscrits : 793'300 euros

- intérêt de 2 % sur le capital emprunté : 238'000 euros

- intérêts des emprunts payés : 318'713 euros

- intérêt de 2 % sur les intérêts payés : 95'600 euros

- loyers dus jusqu'à la fin du bail : 407'343 euros

- loyers postérieurs au bail sur 10 ans : 560'000 euros

- frais de justice contrôle fiscal : 322'152 euros

- préjudice fiscal : 322'152 euros

soit un total de 2'810'518 euros ;

Considérant que cette somme correspond au montant total des préjudices allégués ; qu'or, il y a lieu de rappeler que les fautes retenues consistent en une méconnaissance par le notaire et le conseil en gestion de patrimoine à leurs devoirs de conseil respectifs ; qu'il s'ensuit que, mieux informés, les appelants auraient eu la chance de ne pas souscrire à l'opération proposée ; que le préjudice est donc constitué par la perte de cette chance ; que la réparation doit donc être mesurée à la probabilité de la chance perdue de ne pas souscrire à cet investissement ; qu'elle ne peut donc être constituée par l'intégralité des préjudices consécutifs à celui-ci ;

Considérant, sur l'évaluation de la perte de chance, que M. X... fait valoir que, mieux informé, il se serait tourné vers des produits plus sûrs et qu'il reproche au tribunal d'avoir considéré que, même complètement informée des aléas, l'investissement proposé aurait été réalisé ; qu'il prétend en effet que ce raisonnement est erroné dans la mesure où toute défiscalisation n'a d'intérêt que si elle procure à l'investisseur un avantage ;

Considérant toutefois qu'il résulte du bilan patrimonial établi par la société Cincinnatus que M. X... s'est en particulier engagé dans l'opération litigieuse car il allait recevoir la somme de 230'000 euros en indemnité transactionnelle de rupture de son contrat de travail et la somme de 1'345'000 euros en indemnité de levée non exécutée de bons de souscription d'actions ; que le poids fiscal de cette seule indemnité s'établit à 586'212 euros alors que l'impôt brut, sans cette indemnité n'aurait été en 2003 que de 17'452 euros ; qu'il s'en déduit que l'objectif de défiscalisation poursuivi par M. X..., également assujetti à l'impôt de solidarité sur la fortune, revêtait une importance particulière d'autant plus que l'opération proposée permettait de déduire du revenu le déficit fiscal qui en résultait, soit une déduction de 264'086 euros pour la seule année 2003 ; qu'il s'ensuit que, même complètement informé, comme l'a retenu le tribunal, la décision de s'engager dans l'opération restait fort probable ; que, conduite à sa bonne fin, il n'est pas contesté que l'opération permettait les avantages fiscaux présentés par la société Cincinnatus ; que l'argument de M. X... suivant lequel ce raisonnement du tribunal est erroné n'est donc pas recevable ; qu'il est en effet acquis que la non obtention de cet avantage n'est due qu'aux aléas constructifs que l'opération a dû subir ;

Considérant que si M. X... fait valoir que l'objectif premier des investisseurs était l'acquisition d'un bien immobilier susceptible de générer des loyers et des avantages fiscaux et qu'aucun investisseur n'aurait accordé le moindre intérêt à ce projet si les informations avaient été complètement délivrées, la cour estime néanmoins, eu égard à l'importance du bénéfice fiscal attendu, à 40 % la perte de chance subie par M. X... et la SCI Aviva MH de renoncer à l'investissement ;

Considérant, sur les chefs de préjudice à prendre en compte, qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des loyers perdus jusqu'à la fin du bail ; qu'en effet, si M. X... avait renoncé à l'investissement, la SCI Aviva MH n'aurait perçu aucun loyer ; qu'a fortiori, n'y a-t-il pas lieu de prendre en compte les loyers depuis l'échéance du bail ; que de plus, il est exact que, comme le souligne la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I..., cette réclamation est incompatible avec celle relative aux intérêts qu'auraient pu produire les sommes autrement placées ; qu'en effet, on ne peut à la fois prétendre à ces intérêts, ce qui suppose que l'on a renoncé à ce placement et à une indemnité représentative des loyers perdus, ce qui suppose au contraire que l'on n'a pas renoncé à ce placement ;

Considérant, sous cette réserve, que la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité ; qu'il convient donc de tenir compte, comme l'a retenu le tribunal, des sommes versées aux sociétés Barbatre et Sogecif, empruntées à la caisse du Crédit Agricole mutuel d'Aquitaine; que le capital versé et les intérêts d'emprunt doivent donc donner lieu à indemnisation ; qu'il convient également de tenir compte de ce que, placées sur un autre support, les sommes empruntées auraient pu procurer un rendement annuel de 2 % ; qu'il est exact cependant, comme l'a justement rappelé le tribunal, que la valeur du bien et les loyers perçus doivent être déduites de l'indemnisation'; que, toutefois, M. X... et la SCI Aviva MH ne justifiant pas du montant des loyers effectivement perçus, il conviendra de prendre en compte le montant des loyers tel qu'il figure au bail communiqué en pièce n° 14 ; que si la SCI Aviva MH fait valoir que les biens n'ont aucune valeur, elle ne produit aucune estimation de ceux-ci ; qu'il conviendra donc de retenir à ce titre le prix d'acquisition, soit 153'573 euros'; que, par conséquent, les frais d'acquisition ne donneront pas lieu à indemnisation ; qu'en revanche, contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'y a pas lieu de déduire les déficits fonciers qui ont été déduits des revenus imposables puisque l'administration fiscale a rappelé les sommes ; qu'en outre, c'est à tort que la société Cincinnatus soutient que M. X... a participé à son propre dommage en honorant les appels de fonds en leur intégralité alors qu'il n'y était pas obligé, ceci à des fins fiscales ; qu'en effet, la possibilité de déduire ces acomptes procédait de l'essence même de l'opération conseillée à l'investisseur ; qu'elle est donc malvenue à lui reprocher d'avoir voulu maximiser son gain fiscal ; que c'est également à tort qu'elle prétend voir débouter la SCI Aviva MH de ses demandes concernant des préjudices dont le fait générateur est postérieur au jour du transfert du dossier à la société Orbatéor ; qu'en effet, tous les préjudices trouvent leur source dans l'étude du 3 janvier 2003 qu'elle a réalisée ;

Considérant sur le préjudice fiscal que M. X... et la SCI Aviva MH font valoir que les travaux n'ayant pas été réalisés, l'administration fiscale a remis en cause la déduction des acomptes qu'ils avaient versés, le redressement ayant été confirmé par le tribunal administratif de Versailles ; que la société Cincinnatus s'oppose toutefois cette demande au motif que le paiement d'un impôt auquel un contribuable est assujetti n'est pas un préjudice indemnisable et que le gain escompté de l'avantage fiscal attendu ne l'est pas davantage ;

Considérant sur ce que la cour rappelle que le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle aurait dû être si le dommage ne s'était pas produit ; que le manquement qui est retenu à l'encontre des intimés est un manquement à leur devoir de conseil ; qu'il s'ensuit que mieux et complètement informés M. X... et la SCI Aviva MH aurait pu renoncer à l'opération litigieuse et, le cas échéant, se tourner vers des placements offrant les mêmes avantages ; que leur préjudice est donc constitué par la perte de cette seule chance et non pas par la perte de la chance d'obtenir l'avantage fiscal attendu ; que, si mieux et complètement informés M. X... et la SCI Aviva MH avaient renoncé à l'opération litigieuse, ils auraient été assujettis normalement à l'imposition supplémentaire générée par le surplus de rémunération encaissé par M. X... en 2003 ; que, dans cette éventualité, ils ne sauraient se prévaloir d'aucun préjudice indemnisable ; que, cependant, ils auraient pu, le cas échéant se tourner vers des placement offrants les mêmes avantages fiscaux ; que, dans cette seconde éventualité, ils sont néanmoins soumis à la charge de la preuve en application de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige ; qu'ils doivent donc démontrer l'existence sur le marché en 2003 de tels placements ; qu'ils ne peuvent ainsi se contenter de l'affirmer d'une manière des plus vagues comme ils le font dans leurs écritures ; qu'ainsi, en l'espèce, le préjudice n'est qu'éventuel alors que seul ouvre droit à indemnisation un préjudice certain ; que, faute de rapporter précisément la preuve de l'existence de placements offrant des avantages similaires à ceux promis par l'opération litigieuse, M. X... et la SCI Aviva MH ne prouvent donc pas que les manquements reprochés aux intimées leur ont fait perdre la chance de se tourner vers d'autres placements offrant les mêmes avantages ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande visant à être indemnisés du redressement fiscal mis à leur charge ; que, partant, ils seront également déboutés de leur demande au titre des frais de défense exposés à l'occasion du litige fiscal ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point ;

Considérant que le préjudice de la SCI Aviva MH se décompose en définitive de la manière suivante :

- prêt travaux : 623'800 euros

- intérêts d'emprunt sur ce prêt, assurance comprise : 268'257 euros

- intérêts que ces sommes auraient pu produire autrement placées à 2 % pendant 15 ans : 187'140 euros

à déduire :

- loyers perçus au 30 juin 2004, 30 juin 2005 et 30 juin 2006, TVA comprise : 187'180 euros

- valeur du bien (prix d'acquisition) : 153'573 euros

Soit un total de 778'444 euros sur lequel il convient d'appliquer le taux de perte de chance retenu, soit 40 %, soit une somme de 311'377 euros que les intimés ayant chacun contribué à l'entier dommage de la SCI Aviva MH seront condamnés in solidum à verser à la SCI Aviva MH ;

Considérant que le préjudice moral de M. X... n'est pas suffisamment caractérisé ; qu'il sera donc débouté de sa demande à ce titre ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I...

Considérant que le premier juge a exactement retenu que la responsabilité du notaire ayant été retenue, sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut être que rejetée ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point;

Sur les demandes accessoires

Considérant que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu'en tant que parties perdantes et comme telles tenues aux dépens, la société Cincinnatus et la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'en revanche ils seront condamnés in solidum à verser à M. X... et à la SCI Aviva MH une somme supplémentaire de 5 000 euros sur ce même fondement au titre de leurs frais irrépétibles d'appel en complément des dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement par arrêt mis à disposition,

Confirme le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués,

Et, statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311'377 euros,

Et, y ajoutant,

Déboute la société Cincinnatus et la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum à payer à ce titre à M. X... et la SCI Aviva MH la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP G... H... I... venant aux droits de la SCP A... G... H... I... aux dépens d'appel.

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,