COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71H
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 JUIN 2018
N° RG 16/05881
AFFAIRE :
SDC DE L'IMMEUBLE sis [...]
C/
D...
...
Décision déférée à la cour: Jugement rendu le 31 Mars 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 15/01446
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Franck X...
Me Christophe Y...
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre:
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE sis [...] représenté par son syndic la société MONTFORT & BON 'S.A.S'
Ayant son siège 70, rue Michel Ange
[...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Franck X..., avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20160309 vestiaire : 618
Représentant : Maître Giuseppe Z..., avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : A 0466
APPELANT
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D... exerçant sous l'enseigne ORPI GROUPE GESTION IMMOBILIERE désormais dénommée GROUPE GRECH IMMOBILIER 'GGI'
Ayant son siège [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Christophe Y..., avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 16435 vestiaire : 627
Représentant : Maître Laurence E..., avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : B 0748
INTIMEE
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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE DES BATIMENTS A et B, sis [...] représenté par son syndic la société MONTFORT & BON 'S.A.S'
Ayant son siège 70, rue Michel Ange
[...]
elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE DES BATIMENTS C, D et E, sis [...] représenté par son syndic la société MONTFORT & BON 'S.A.S'
Ayant son siège 70, rue Michel Ange
[...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SECONDAIRE DES BATIMENTS F, G H et I, sis [...] représenté par son syndic la société MONTFORT & BON 'S.A.S'
Ayant son siège 70, rue Michel Ange
[...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Franck X..., avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20160309 vestiaire : 618
Représentant : Maître Giuseppe Z..., avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : A 0466
PARTIES INTERVENANTES
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mai 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence A..., président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence A..., Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,
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FAITS ET PROCÉDURE :
L'immeuble situé [...] Paul B... Couturier, [...] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce groupe d'immeuble est constitué d'un syndicat des copropriétaires principal et de trois syndicats secondaires pour les bâtiments A et B, d'une part, pour les bâtiments C, D et E, d'autre part et enfin pour les bâtiments F,G, H et I.
La F..., exerçant sous l'enseigne Groupe Gestion Immobilière puis Groupe Grech Immobilier (ci-après, la société GGI), a exercé les fonctions de syndic du 29 septembre 2011 au 12 juin 2012, date de sa démission. L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, tenue le 12 juin 2012 a désigné la société Montfort et Bon en qualité de syndic.
Reprochant à la société F... des fautes de gestion ainsi que divers manquements dans l'accomplissement de son mandat, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4/4 bis [...] - [...] (ci-après, le syndicat principal des copropriétaires), l'a fait assigner par acte du 27 janvier 2015, en paiement des sommes suivantes :
* 6 630 € TTC en remboursement des diligences facturées sous l'intitulé "reprise de comptabilité de l'ancien syndic ATRIUM",
* 15 088 € TTC en remboursement des honoraires de gestion perçus sans contrepartie,
* 3 650 € TTC en remboursement de vacations facturées de manière particulière alors qu'elles relèvent de la gestion courante du syndic,
* 42 010 € TTC en remboursement des travaux et prestations engagés sans vote de l'assemblée générale des copropriétaires,
* 10 047,69 € TTC au titre de frais d'avocat engagés sans accord ni validation de la part du syndicat des copropriétaires pour le dossier "affaire gardiens",
* 4 245,80 € TTC au titre de frais d'avocat engagés sans accord ni validation de la part du syndicat des copropriétaires pour les autres procédures,
* 10 000 € à titre de dommages et intérêts,
* 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
'''
Par jugement contradictoire du 31 mars 2016, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté le syndicat principal des copropriétaires de ses demandes,
- et l'a condamné aux dépens.
Par déclaration du 28 juillet 2016, le syndicat principal des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 5 mars 2018, le syndicat principal des copropriétaires, appelant, et le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments A et B, le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments C, D et E et le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments F, G, H et I, intervenants volontaires, demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 17 et 18 et des articles 1992 du code civil, 55 du décret du 17 mars 1967, 122 et 554 du code de procédure civile, de :
- recevoir en leurs interventions volontaires en cause d'appel les syndicats secondaires des bâtiments A et B, C, D et E et F, G, H et I,
- débouter la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier de toutes ses demandes fins et conclusions,
- infirmer le jugement rendu le 31 mars 2016 en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- condamner la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier au paiement des sommes suivantes :
* 6 630,00 € TTC au syndicat principal des copropriétaires au titre de remboursement des diligences indûment facturées sous l'intitulé « reprise de comptabilité de l'ancien syndic ATRIUM »,
* 5 129,92 € TTC au syndicat principal des copropriétaires en remboursement des honoraires de gestion perçus sans contrepartie effective,
* 2 542,15 € TTC au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments A et B en remboursement des honoraires de gestion perçus sans contrepartie effective,
* 2 648,13 € TTC au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments C, D et E en remboursement des honoraires de gestion perçus sans contrepartie effective,
* 4 767,8 € TTC au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments F, G, H et 1 en remboursement des honoraires de gestion perçus sans contrepartie effective,
* 3 650,00 € TTC au syndicat principal des copropriétaires en remboursement de vacations facturées de manière particulière alors qu'elles relèvent de la gestion courante du syndic,
* 42 010,00 € TTC au syndicat principal des copropriétaires en remboursement des travaux et prestations engagés sans vote de l'assemblée générale des copropriétaires
* 10 047,69 € TTC au syndicat principal des copropriétaires au titre de frais d'avocat engagés sans accord ni validation de la part du syndicat des copropriétaires pour le dossier « affaire gardiens »,
* 4 245,80 € TTC au syndicat principal des copropriétaires au titre de frais d'avocat engagés sans accord ni validation de la part du syndicat des copropriétaires pour les autres procédures,
* 2 500,00 € au syndicat principal des copropriétaires au titre dommages et intérêts,
* 2 500,00 € au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments A et B au titre dommages et intérêts,
* 2 500,00 € au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments C, D et E au titre dommages et intérêts,
* 2 500,00 € au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments F, G, H, et I au titre dommages et intérêts,
- condamner la société F..., en vertu de l'article 700 code de procédure civile, au paiement au profit du syndicat principal des copropriétaires de la somme de 5 000,00 € ainsi qu'aux entiers dépens pour la procédure de première instance,
- condamner la société F..., en vertu de l'article 700 code de procédure civile, au paiement à leur profit de la somme de 7.000,00 € en cause d'appel,
- condamner la société F..., aux entiers dépens d'appel.
Par ses dernières conclusions signifiées le 22 février 2018, la société GGI demande à la cour, au visa des dispositions des articles 122, 751 et suivants, 783, 784 et suivants du code de procédure civile, 27 de la loi du 10 juillet 1965 et de la règle "nul ne plaide par procureur", de':
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
A titre principal,
- juger que les demandes du syndicat principal des copropriétaires sont irrecevables,
A titre subsidiaire,
- le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat principal des copropriétaires au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 avril 2018.
'''''
SUR CE, LA COUR :
Sur l'irrecevabilité de la demande invoquée par la société GGI :
Attendu que, l'intimée soulève l'irrecevabilité de la demande du syndicat principal des copropriétaires, en raison de l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice, conforme aux exigences de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que l'assemblée générale du 22 mars 2014 a adopté une résolution n° 21 ainsi libellée :
'Le syndicat des copropriétaires donne mandat à son syndic en exercice pour engager toute action de toute nature devant toute juridiction compétente à l'encontre de la société GGI, son ancien syndic, pour obtenir réparation du préjudice financier découlant de toutes les fautes commises par le cabinet GGI dans l'exécution de son mandat (erreurs juridiques, administratives, comptables,..) depuis l'origine du mandat du cabinet GGI jusqu'à son terme.'
Attendu qu'il en résulte que le syndicat principal des copropriétaires a décidé d'engager la responsabilité professionnelle de la société GGI pour des manquements commis dans l'accomplissement de sa mission de syndic et que cette action tend à sa condamnation à des dommages-intérêts ;
Qu'ainsi, contrairement à ce que soutient l'intimée, cette habilitation est suffisamment précise quant à la nature et à l'objet de la procédure engagée pour que celle-ci soit déclarée recevable ;
Attendu en outre et en tout état de cause, que l'assemblée générale du 22 juin 2017 a voté une nouvelle délibération qui précise en tant que de besoin la première ;
Qu'elle est ainsi libellée :
'Le syndicat des copropriétaires habilite et mandate expressément le syndic de l'immeuble afin d'agir en justice et constituer avocat devant la cour d'appel de Versailles à l'encontre du précédent syndic la F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier. L'objet de l'appel validé par le syndicat au moyen de la présente résolution est constitué par les demandes de réparation financières ainsi que de remboursements formulés par le syndicat à l'encontre de son ancien syndic GGI à raison des fautes de gestion et autres manquements à ses obligations professionnelles par lui commis lorsqu'il était syndic de l'immeuble.
Les demandes portent également sur les condamnations au titre des diligences et honoraires indûment facturés par le syndic GGI, facturés sans contrepartie, facturés alors qu'ils relèvent des diligences de gestion courante, ou bien encore sur les travaux engagés sans vote de l'assemblée générale et sur les dépenses effectuées alors qu'elles n'étaient pas justifiées, outre les points relatifs aux dépens et à l'article 700 CPC.
Il s'agit donc d'une action en responsabilité civile professionnelle à l'encontre de la F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier.
Outre les demandes relatives aux fautes et manquements du syndic GGI, ayant engagé sa responsabilité civile professionnelle, la présente habilitation est également donnée pour une demande spécifique de dommages-intérêts sans limitation de montant pour la mauvaise foi et l'exécution fautive de ses fonctions par la G... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier.'
Attendu que cette habilitation, rend, s'il en était besoin, indiscutable la recevabilité de l'action du syndicat principal des copropriétaires ;
Que la société GGI n'a d'ailleurs pas répliqué aux dernières conclusions de l'appelante faisant état de cette délibération ;
Que la fin de non recevoir soulevée sera donc rejetée ;
Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires principal au nom des syndicats secondaires :
Attendu qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment des notes d'honoraires de la société GGI (pièce n° 7 de l'appelant) que, contrairement à ce que soutient cette société, les sommes réclamées par le syndicat principal des copropriétaires ont été réglées par lui, même si une ventilation a été faite entre le syndicat principal et les syndicats secondaires sur les factures reçues ;
Qu'en toute hypothèse, lors de l'assemblée générale déjà citée du 22 juin 2017, une habilitation du syndic pour intervenir volontairement à la présente procédure au nom des trois syndicats secondaires a été votée par les résolutions n° 33.2, 33.3 et 33.4 ;
Que ces interventions volontaires sont recevables ;
Qu'ainsi, le moyen tiré de l'irrecevabilité du syndicat principal à agir au nom des syndicats secondaires sera rejeté ;
Sur la qualité de syndic de la société GGI du 29 septembre 2011 au 12 juin 2012 :
Attendu que l'intimée ne conteste pas sa qualité de syndic au cours de la période considérée ;
Que, cependant, l'appelant ayant été débouté de sa demande au motif, notamment, qu'il ne rapportait pas la preuve de la qualité de syndic de la société anonyme F..., il y a lieu de constater que cette qualité résultait pourtant des documents produits en première instance, tels que les notes d'honoraires adressées par cette société au syndicat principal des copropriétaires ainsi que les échanges de correspondance avec le conseil de cette société dans lesquels cette qualité n'était pas contestée ;
Qu'en toute hypothèse, ce point ne fait pas débat à hauteur d'appel, dès lors que les procès verbaux des assemblées générales désignant la société GGI en qualité de syndic et les contrats de syndic signés, ont été versés aux débats ;
Sur les fautes reprochées à la société GGI et les sommes qui lui sont réclamées :
Attendu qu'il convient d'examiner une à une les sommes dont les syndicats des copropriétaires demandent le remboursement ;
Sur les frais de gestion d'un montant de 6 630 € :
Attendu que le syndicat principal expose que cette somme correspond à des vacations facturées par la société GGI pour la reprise de comptabilité du syndic précédent, Atrium, en plus des honoraires de gestion 'courants'; Que cette facturation était infondée, tant dans son principe, la reprise de comptabilité constituant l'une des missions essentielles du syndic devant donc être comprise dans ses honoraires, que dans son montant et sa réalité, le syndic ayant déterminé seul le nombre de vacations facturées et, le travail prétendu n'ayant en outre pas été accompli ;
Attendu que, comme le fait valoir le syndicat principal des copropriétaires, le fait que la loi ALUR autorise une facturation pour la reprise de comptabilité n'est pas de nature à justifier la facturation de l'espèce, cette loi n'étant pas applicable à la cause ;
Attendu, sur le principe d'une facturation supplémentaire pour reprise de comptabilité du syndic précédent, que, contrairement à ce que soutient le syndicat principal des copropriétaires, il résulte de la lecture des contrats de syndic versés aux débats, que les prestations courantes de la mission du syndic figurant dans la rubrique 'comptabilité générale de la copropriété' ne comportent pas expressément cette tâche ; Que 'l'établissement du compte de gestion générale et des annexes du syndicat des copropriétaires et la présentation des comptes' n'incluent pas nécessairement les comptes des exercices antérieurs à la désignation du syndic ;
Que toutefois, il appartenait à la société GGI de préciser lors de la présentation de sa candidature ou, le cas échéant, peu après sa prise de possession de la comptabilité, qu'il pouvait demander des vacations complémentaires pour cette tâche, afin de donner une information claire au conseil syndical et au syndicat des copropriétaires ; Qu'à défaut de l'avoir fait, elle n'a permis aucun contrôle sur ce travail, comme le souligne l'appelant ;
Que de même, l'absence de définition de la notion de 'vacation'dans le contrat, ne permettait pas non plus au syndicat des copropriétaires de savoir que de tels travaux pouvaient lui être facturés ;
Attendu en outre, sur la réalité du travail accompli, que, la société GGI fait valoir qu'elle a dû reprendre la comptabilité des exercices 2010 et 2011 en passant 2234 lignes d'écritures comptables ressaisies manuellement, ce qui a correspondu à 78h de travail ; Que le conseil syndical a voulu vérifier les pièces comptables ;
Attendu toutefois que la seule pièce produite par la société GGI est un mail du conseil syndical demandant au syndic un rendez vous pour venir consulter les pièces comptables ;
Que ce document est insuffisant à établir la réalité du travail facturé, dans son principe comme dans le nombre d'heure invoqué, les deux points étant contestés par le syndicat des copropriétaires ;
Qu'en conséquence, il sera fait droit à la demande de l'appelant et la société GGI sera condamnée à lui rembourser la somme de 6 630 € ;
Sur les honoraires annuels de gestion :
Attendu que, la société GGI a facturé la somme de 15 088 € au total au titre des deux trimestres concernés par sa gestion (8 372 + 6 716) ;
Attendu que, les syndicats des copropriétaires prétendent 'qu'hormis appeler les fonds auprès des copropriétaires, encaisser les charges facturer des sommes pour des prestations inexistantes, la F... n'a accompli aucune tâche qui justifie qu'elle ait droit à la rémunération prévue au contrat' ;
Que cependant, au delà de critiques très générales sur la qualité du travail du syndic, qualifiée notamment de calamiteuse, ils ne formulent à son encontre aucun grief clair et précis ;
Que, le seul point spécifique évoqué concerne le nombre de visites annuelles prévu au contrat (12) ;
Que, s'il n'est pas contestable que la société GGI n'a pas pu honorer certaines des dates qui étaient prévues pour ses visites annuelles dans ses notes aux résidents de novembre 2011 et janvier 2012, compte tenu de sa démission avant la fin de son mandat, il n'est pas établi pour autant que d'autres dates n'auraient pas été respectées ;
Qu'en toute hypothèse, cet élément n'est pas de nature à lui seul à justifier la demande du syndicat des copropriétaires qui porte sur la totalité de la rémunération du syndic ;
Que cette demande sera rejetée ;
Sur la facturation de différentes vacations :
Attendu que, le syndicat principal des copropriétaires demande le remboursement de 23 factures d'un montant total de 3 650 € correspondant notamment à des vacations : 'dégradation porte d'ascenseur', 'réception travaux', 'recherche alimentation loge gardien', 'sinistre incendie', constats d'huissier, 'sinistre porte parking', 'appel d'offre' ou frais de suivi de procédure ;
Que, le syndicat fait valoir que ces taches relèvent des missions essentielles du syndic et ne devaient pas faire l'objet d'une facturation supplémentaire, conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant celui du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels ;
Que, la société GGI prétend que les déplacements du syndic qui ne rentrent pas dans le cadre des douze visites annuelles sont facturés au titre des vacations et que tel était le cas pour la gestion des sinistres incendie ou des dégradations dès lors que le syndic se déplace sur les lieux, prend des mesures conservatoires, assiste aux mesures d'expertise et suit le dossier auprès de l'assurance ;
Attendu que, l'arrêté visé par l'appelant dresse la liste des prestations minimales incluses dans le forfait annuel des syndics et précise que toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic ;
Attendu qu'il résulte des contrats de syndic versés aux débats que, la liste figurant dans l'arrêté susvisé y a été reprise intégralement ;
Que, contrairement à ce que soutient la société GGI, il ne figure nulle part dans cette liste et donc dans les contrats de l'espèce, que le syndic peut facturer une vacation dès qu'il doit se déplacer ;
Qu'il ressort au contraire de ces contrats que, l'entretien et la maintenance comprend notamment, la négociation, passation suivi des marchés, des prestataires et gestion des contrats à l'échéance, les appels d'offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis, l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien, la gestion des travaux d'entretien et de maintenance ;
Qu'en conséquence, les vacations correspondant aux prestations suivantes ne sont pas justifiées :
- réception travaux cage 104 chaptal : 170 €
- vacation EDL Alarmes reliées à la loge : 170 €
[...]
- recherche alimentation loge gardien : 170 €
- RDV Livret/ Robin// Tvx cage : 85 €
- appel d'offre 16/11/2011: 170 €
- visite détérioration peinture et peinture dégradée portes palières : 170 €
- constat d'huissier après travaux : 85 € ;
Qu'en ce qui concerne le suivi des sinistres et les expertises, ils peuvent faire l'objet de vacations particulières facturées au temps passé ;
Qu'hormis la pièce n° 15 du syndicat principal des copropriétaires, qui concerne expressément une expertise à la suite de l'incendie d'un local en sous-sol (170 €), les autres vacations intitulées 'sinistres' d'un montant de 85 €, ne permettent pas d'établir qu'elles correspondent à des facturations de suivi de sinistre et pas seulement à des déclarations de sinistre lesquelles sont incluses dans le forfait annuel aux termes du contrat de syndic et de l'arrêté susvisés ;
Qu'en revanche, celles d'un montant de 170 € (2 vacations), laissent penser qu'une vacation correspond à une déclaration et l'autre à un suivi ; Qu'en conséquence, elles ne seront retenues au profit de la société GGI qu'à hauteur de la moitié ;
Qu'il s'agit des pièces n° 14, 20, 22, 24, 25 et 26 du syndicat des copropriétaires, soit 6 x 85 = 510 € ;
Que, les constats d'huissier, ainsi que la récupération des pièces auprès du syndic précédent Atrium ne seront pas retenus, dans la mesure où ces prestations correspondent aux missions de gestion courante résultant des documents déjà cités, au titre de la comptabilité générale de la copropriété et de l'entretien et maintenance ;
Qu'il en est de même des vacations intitulées 'constat d'huissier Micevic ' ou 'Berolati' (170 + 85 €) ;
Attendu en revanche, s'agissant des frais de suivi de procédure, qu'ils font expressément partie des prestations particulières qui peuvent être facturées au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires concernés comme le soutient le syndicat principal;
Qu'en conséquence, la somme de 930 € (3 x 310) restera acquise à la société GGI;
Que, sur un total de 3 650 € , réclamé, la société GGI sera condamnée à rembourser la somme de 2 040 € (3 650 - 170 - 510 - 930) ;
Sur les travaux non votés en assemblée générale :
Attendu que le syndicat principal des copropriétaires reproche à la société GGI d'avoir engagé des dépenses pour un montant total de 42 010 €, sans autorisation de l'assemblée générale, ni situation d'urgence ;
Que ces dépenses se décomposent comme suit :
22 263,20 € au titre de travaux de peinture dans la loge des gardiens (mars 2012),
6 326,70 € et 6 741,13 € (janvier 2012) pour des travaux de plomberie,
6 678,97 € (décembre 2011), pour le remplacement des gardiens ;
Attendu que, la société GGI fait valoir que ces travaux ont été réalisés dans l'urgence et à la demande du conseil syndical ;
Qu'en ce qui concerne les travaux de réfection de la loge des gardiens, ils exposent que la remise en état de cette loge après le départ des anciens gardiens était rendue nécessaire par les dispositions de la convention collective des gardiens et employés d'immeuble ;
Attendu que contrairement à ce que soutient la société GGI, il ne résulte d'aucune pièce de la cause que les travaux et prestations ayant donné lieu aux quatre factures litigieuses aient été engagés en raison d'une situation d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble ;
Que l'on voit mal comment des travaux de peinture, ou un contrat pour remplacer des gardiens, à les supposer nécessaires, pourraient constituer un péril pour la sauvegarde de l'immeuble, ainsi que le souligne à juste titre le syndicat principal ;
Qu'à supposer même que tel ait été le cas, le syndic ne prétend pas avoir convoqué immédiatement une assemblée générale a posteriori pour régulariser la situation conformément aux dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que si, contrairement à ce que soutient le syndicat principal des copropriétaires, il ressort des pièces n° 11 et 13de la société GGI qu'un appel d'offre a été réalisé pour les travaux dans la loge des gardiens et que le conseil syndical a effectivement demandé ces travaux et la mise en place d'une procédure d'appel d'offre, il n'en demeure pas moins que le syndic, en sa qualité de professionnel, ne pouvait ignorer que le conseil syndical ne peut engager de sa propre initiative que des travaux pour lesquels il a reçu une délégation de l'assemblée générale ou ceux qui ne dépassent pas un certain montant fixé par l'assemblée générale , comme le souligne l'appelant ;
Que la société GGI n'allègue ni ne justifie que les travaux litigieux étaient réguliers et entraient dans le cadre de cette procédure de délégation ou de travaux plafonnés ;
Que, pour les autres travaux et factures, la société GGI n'invoque aucun autre argument que ceux tenant à l'urgence et à leur réalisation à la demande du conseil syndical; que, cependant, la société CCI n'établit ni l'une ni l'autre ;
Attendu qu'il découle de ce qui précède, que la société GGI a commis une faute en engageant ces dépenses de manière irrégulière ;
Que cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en ce qu'il a été contraint de payer des dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant;
Que ce préjudice peut être évalué à la somme de 42 010 € correspondant au montant des travaux irréguliers, que le syndic sera donc condamné à rembourser au syndicat principal des copropriétaires ;
Que le fait que les travaux aient été exécutés ne fait pas disparaître la faute commise ni le préjudice subi, et que pour ce même motif, il n'y a pas d'enrichissement sans cause ;
Sur les honoraires d'avocats :
Sur les honoraires relatifs à l'affaire des gardiens :
Attendu que le syndicat principal demande à ce titre le remboursement de la somme de 10 047,69 € ;
Que cette somme correspond aux notes d'honoraires de Me H..., qui a été consultée au sujet du couple de gardiens, dont le syndicat voulait se séparer ;
Attendu qu'ainsi que la société GGI le fait valoir, les notes litigieuses ont été émises entre le 11 avril 2011 et le 31 mars 2012 ;
Que c'est donc antérieurement à sa désignation en qualité de syndic qu'il a été fait appel aux services de ce conseil et que les notes ont pour l'essentiel été émises, et visées par le conseil syndical ;
Que la faute reprochée à la société GGI n'est dès lors pas établie ;
Que le syndicat sera débouté de cette demande ;
Sur les honoraires des autres avocats :
Attendu qu'il résulte des documents de la cause (et notamment de la pièce n° 12 de la société GGI), que Me C... a rédigé une consultation en janvier 2012, à la demande du conseil syndical sur l'opportunité d'engager une procédure à l'encontre du précédent syndic, la société Atrium ;
Qu'ainsi, contrairement à ce que fait valoir le syndicat principal, les frais facturés sont justifiés ;
Qu'en ce qui concerne les trois notes émises par le même avocat, pour des procédures engagées contre trois copropriétaires, il n'est pas anormal de les avoir fait régler par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où la procédure est engagée en son nom et où il ne s'agit pas des frais de constitution de dossier par le syndic, ni de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais de frais d'avocat ; Qu'en cas de condamnation des copropriétaires en cause, à certaines sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'issue de la procédure, le syndicat pourra les mettre à la charge de ces copropriétaires ;
Que le syndicat principal sera débouté de sa demande de remboursement de l'ensemble des notes d'honoraires de Me C... ;
Attendu qu'au total, c'est une somme de 50 680 € (6 630 + 2 040 + 42 010) que la société CCI devra rembourser au syndicat principal ;
Sur la demande de dommages-intérêts :
Attendu que les syndicats demandent l'allocation de dommages-intérêts en raison des fautes commises par la société GGI dans l'exercice de sa mission de syndic ;
Attendu que la cour vient a en effet de reconnaître l'existence d'un certain nombre de fautes commises par la société GGI dans l'exercice de cette mission de syndic ;
Que toutefois, les syndicats des copropriétaires ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui qui est indemnisé par les remboursements ci-dessus prononcés ;
Attendu que, si le fait d'avoir procédé à la répartition individuelle des charges pour les exercices 2010 et 2011, le 12 juin 2012, soit, postérieurement à la date de sa démission, constitue une faute de la part de la société GGI, les syndicats des copropriétaires n'établissent pas que cette faute leur a causé un préjudice, en se contentant d'affirmer que cet appel de charges a créé la plus grande confusion dans les comptes et l'esprit des copropriétaires ; Qu'ils prétendent que certains copropriétaires n'ont pas réglé leurs charges en raison de cette confusion, mais cette affirmation n'est étayée par aucun document ;
Qu'il en est de même de la désorganisation de la trésorerie des syndicats ;
Qu'en conséquence, les syndicats des copropriétaires seront déboutés de cette demande ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :
Attendu que le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à rejeter la demande formée par la société GGI au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il parait équitable d'allouer aux syndicats des copropriétaires la somme totale de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et celle de 4 000 euros au titre des mêmes frais en appel ;
Que la société GGI, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Me X..., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Déclare recevables les interventions volontaires en cause d'appel des syndicats secondaires des bâtiments A et B, C, D et E et F, G, H et I de l'immeuble situé [...] Paul B... Couturier[...],
Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette les fins de non recevoir invoquées par la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech immobilier, tirées de la violation de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et du défaut de qualité à agir du syndicat principal des copropriétaires,
Condamne la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier à payer au syndicat principal des copropriétaires la somme de 50 680 euros à titre de remboursement de travaux et prestations irrégulièrement engagés,
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier à payer au syndicat principal et aux trois syndicats secondaires de l'immeuble situé [...] Paul B... Couturier[...] :
- la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance,
- la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ,
Condamne la société F... exerçant sous l'enseigne Groupe Grech Immobilier aux entiers dépens.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence A..., Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
