COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 36E
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 AVRIL 2018
N° RG 17/06514
AFFAIRE :
[Y] [N]
ET AUTRES
C/
SCPI ATLANTIQUE PIERRE 1, représentée par sa société de gestion la société PAREF GESTION
SA FIDUCIAL GERANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 1
N° RG : 14/02296
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT
SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
Me Claire RICARD
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
- Madame [Y] [N]
née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
- Madame [A] [L] [U] épouse [K]
née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
- Monsieur [S] [N]
né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
- Monsieur [U] [T]
né le [Date naissance 4] 1928 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 7]
- Madame [X] [S] épouse [D]
née le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 9]
- Monsieur [K] [D]
né le [Date naissance 6] 1949 à [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 9]
- Monsieur [T] [H]
né le [Date naissance 7] 1943 à [Localité 11]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 12]
- Madame [G] [W] épouse [C]
née le [Date naissance 8] 1949 à [Localité 13] (ITALIE)
[Adresse 8]
[Localité 14]
- Monsieur [N] [C]
né le [Date naissance 9] 1946 à [Localité 15]
[Adresse 8]
[Localité 14]
- Madame [H] [O] épouse [Q]
née le [Date naissance 10] 1950 à [Localité 16]
[Adresse 9]
[Localité 17]
- Madame [E] [B] épouse [I]
née le [Date naissance 11] 1957 à [Localité 18]
[Adresse 10]
[Localité 19]
- Monsieur [C] [I]
né le [Date naissance 12] 1952 à [Localité 20] (SENEGAL)
[Adresse 10]
[Localité 19]
- Monsieur [O] [I]
né le [Date naissance 13] 1926 à [Localité 21]
[Adresse 11]
[Localité 22]
- Monsieur [Z] [Q]
né le [Date naissance 14] 1951 à [Localité 23]
[Adresse 9]
[Localité 17]
- Monsieur [M] [V]
né le [Date naissance 15] 1947 à [Localité 24]
[Adresse 12]
[Localité 25]
- Madame [J] [M] épouse [X]
née le [Date naissance 16] 1934 à [Localité 26]
[Adresse 13]
[Localité 27]
- Madame [F] [P] épouse [L]
née le [Date naissance 17] 1959 à [Localité 28]
[Adresse 14]
[Localité 29]
- Monsieur [I] [L]
né le [Date naissance 18] 1955 à [Localité 6]
[Adresse 14]
[Localité 29]
- Monsieur [Q] [X]
né le [Date naissance 19] 1933 à [Localité 30]
[Adresse 13]
[Localité 27]
- Monsieur [W] [G]
né le [Date naissance 20] 1947 à [Localité 31]
[Adresse 15]
[Localité 32]
- Monsieur [V] [D] [J]
né le [Date naissance 21] 1952 à [Localité 6]
[Adresse 16]
[Localité 33]
- Madame [Y] [E]
née le [Date naissance 22] 1955 à [Localité 6]
[Adresse 17]
[Localité 34]
- Madame [B] [A] épouse [Y]
née le [Date naissance 23] 1943 à [Localité 35] (MAROC)
[Adresse 18]
[Localité 36]
- Monsieur [S] [Y]
né le [Date naissance 24] 1942 à [Localité 37] (ALGERIE)
[Adresse 18]
[Localité 36]
- Madame[R] [F] épouse [R]
née le [Date naissance 25] 1945 à [Localité 38]
[Adresse 19]
[Localité 39]
- Monsieur [P] [R]
né le [Date naissance 26] 1942 à [Localité 40]
[Adresse 19]
[Localité 39]
- Monsieur [V] [Z]
né le [Date naissance 27] 1941 à [Localité 41]
[Adresse 20]
[Localité 42]
- Monsieur [Q] [KK]
né le [Date naissance 28] 1957 à [Localité 43]
[Adresse 21]
[Localité 44]
- Madame [F] [HH] épouse [GG]
née le [Date naissance 29] 1947 à [Localité 45]
[Adresse 22]
[Localité 46]
- Monsieur [RR] [Z] [LL]
né le [Date naissance 14] 1936 à [Localité 47]
[Adresse 23]
[Localité 48]
- Monsieur [HH] [GG]
né le [Date naissance 30] 1934 à [Localité 49]
[Adresse 22]
[Localité 46]
- Madame [JJ] [PP]
née le [Date naissance 31] 1942 à [Localité 50]
[Adresse 24]
[Adresse 25]
[Localité 51]
- Madame [KK] [YY] épouse [FF]
née le [Date naissance 32] 1938 à [Localité 52]
[Adresse 26]
[Localité 53]
- Monsieur [PP] [FF]
né le [Date naissance 33] 1931 à
[Adresse 26]
[Localité 53]
- Madame [SS] [PP] épouse [SS]
née le [Date naissance 34] 1979 à [Localité 54]
[Adresse 27]
[Localité 55]E (BELGIQUE)
- Madame [AA] [II]
née le [Date naissance 35] 1943 à [Localité 56]
[Adresse 28]
[Localité 57]
- Monsieur [GG] [XX]
[Adresse 29]
[Localité 58]
- Madame [YY] [II]
née le [Date naissance 23] 1971 à [Localité 31]
[Adresse 30]
[Localité 59]
- Madame [DD] [II]
née le [Date naissance 23] 1971 à [Localité 31]
[Adresse 31]
[Localité 60]
- Madame [QQ] [TT] épouse [EE]
née le [Date naissance 36] 1958 à [Localité 61]
[Adresse 32]
[Localité 62]
- Monsieur [VV] [EE]
né le [Date naissance 37] 1954 à [Localité 63]
[Adresse 32]
[Localité 62]
- Madame [XX] [DD] épouse [MM]
née le [Date naissance 38] 1944 à [Localité 64]
[Adresse 33]
[Localité 65]
- Madame [H] [AA] épouse [RR]
née le [Date naissance 23] 1929 à [Localité 66]
[Adresse 34]
[Localité 67]
- Monsieur [EE] [MM]
né le [Date naissance 39] 1944 à [Localité 68]
[Adresse 33]
[Localité 65]
- Monsieur [MM] [BB]
né le [Date naissance 40] 1952 à [Localité 69]
[Adresse 35]
[Localité 58]
- Madame [CC] [WW] épouse [UU]
née le [Date naissance 41] 1949 à [Localité 66]
[Adresse 36]
[Localité 70]
- Monsieur [MM] [UU]
né le [Date naissance 42] 1946 à [Localité 71]
[Adresse 36]
[Localité 70]
- Madame [WW] [CC]
née le [Date naissance 43] 1926 à [Localité 72]
[Adresse 37]
[Localité 58]
- Madame [BB] [A] [VV] épouse [OO]
née le [Date naissance 44] 1945 à [Localité 73]
[Adresse 38]
[Localité 74]
- Madame [NN] [QQ] épouse [ZZ]
née le [Date naissance 45] 1972 à [Localité 75]
[Adresse 39]
[Localité 76]
- Madame [FF] [JJ] épouse [NN]
née le [Date naissance 35] 1948 à [Localité 26]
[Adresse 40]
[Localité 58]
- Monsieur [Q] [NN]
né le [Date naissance 46] 1948 à [Localité 6]
[Adresse 40]
[Localité 58]
- Monsieur [TT] [ZZ]
né le [Date naissance 20] 1973 à [Localité 77]
[Adresse 39]
[Localité 76]
- Madame [UU] [OOO] épouse [PPP]
née le [Date naissance 47] 1934 à [Localité 78]
[Adresse 41]
[Localité 76]
- Monsieur [T] [PPP]
né le [Date naissance 48] 1932 à [Localité 79] (RUSSIE)
[Adresse 41]
[Localité 76]
- Madame [ZZ] [XXX]
née le [Date naissance 49] 1951 à [Localité 63]
[Adresse 42]
[Localité 80]
- Monsieur [RR] [OO] [III]
né le [Date naissance 50] 1951 à [Localité 81]
[Adresse 43]
[Localité 82]
- Madame [II] [YYY]
née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 83]
[Adresse 44]
[Adresse 45]
[Localité 84] (SUISSE)
- Monsieur [S] [YYY]
né le [Date naissance 51] 1936 à [Localité 85]
[Adresse 44]
[Adresse 45]
[Localité 84] (SUISSE)
- Madame [LL] [DDD]
née le [Date naissance 52] 1940 à [Localité 86] (VIETNAM)
[Adresse 46]
[Localité 87]
- Madame [YYY] [AAA] épouse [FFF]
née le [Date naissance 53] 1939 à [Localité 88]
[Adresse 47]
[Localité 58]
- Monsieur [U] [FFF]
né le [Date naissance 54] 1935 à [Localité 6]
[Adresse 47]
[Localité 58]
- Monsieur [VVV] [BBB]
né le [Date naissance 55] 1946 à [Localité 6]
[Adresse 48]
[Localité 89]
- Monsieur [MM] [DDD]
né le [Date naissance 56] 1945 à [Localité 90] (ETATS-UNIS)
[Adresse 46]
[Localité 87]
- Monsieur [FFF] [SSS]
né le [Date naissance 57] 1697 à [Localité 91]
[Adresse 49]
[Localité 92]
- Monsieur [HH] [JJJ]
né le [Date naissance 9] 1936 à [Localité 93]
[Adresse 50]
[Localité 94]
- Madame [GGG] [DDD]
née le [Date naissance 58] 1946 à [Localité 95]
[Adresse 51]
[Localité 96]
- Madame [III] [NNN] épouse [ZZZ]
née le [Date naissance 59] 1963 à [Localité 97] (CHINE)
[Adresse 52]
[Localité 48]
- Monsieur [KKK] [ZZZ]
né le [Date naissance 60] 1958 à [Localité 98] (CHINE)
[Adresse 52]
[Localité 48]
- Monsieur [TTT] [TTT]
né le [Date naissance 61] 1943 à [Localité 99]
[Adresse 53]
[Localité 100]
- Madame [A] [HHH] [GGG] épouse [MMM]
née le [Date naissance 62] 1944 à [Localité 101]
[Adresse 54]
[Localité 102]
- Monsieur [RR] [MMM]
né le [Date naissance 63] 1938 à [Localité 103]
[Adresse 54]
[Localité 102]
- Madame [A] [LLL] [UUU] épouse [QQQ]
née le [Date naissance 64] 1954 à [Localité 104]
[Adresse 55]
[Localité 105]
- Madame [JJJ] [HHH] épouse [RRR]
née le [Date naissance 65] 1947 à [Localité 106]
[Adresse 56]
[Localité 58]
- Madame [BB] [KKK] épouse [VVV]
née le [Date naissance 66] 1960 à [Localité 107]
[Adresse 57]
[Localité 108]
- Monsieur [U] [VVV]
né le [Date naissance 67] 1961 à [Localité 109]
[Adresse 57]
[Localité 108]
- Monsieur [TT] [CCC]
né le [Date naissance 48] 1954 à [Localité 110]
[Adresse 58]
[Localité 111]
- Monsieur [FFF] [WWW]
né le [Date naissance 60] 1941 à [Localité 112]
[Adresse 59]
[Localité 113]
- Monsieur [M] [EEE]
né le [Date naissance 68] 1952 à [Localité 114]
[Adresse 60]
[Localité 115]
- Monsieur [RR] [OOO] [LLL]
né le [Date naissance 69] 1943 à [Localité 26]
[Adresse 61]
[Adresse 62]
[Localité 116]
- Madame [KK] [LLL] épouse [ZZZZ]
[Adresse 63]
[Localité 117]
- Monsieur [UUU] [LLL]
[Adresse 64]
[Localité 116]
- Monsieur [NNN] [KKKK]
né le [Date naissance 70] 1953 à [Localité 118]
[Adresse 61]
[Adresse 65]
[Localité 119]
- Madame [BBB] [PPPP]
née le [Date naissance 71] 1966 à [Localité 120]
[Adresse 66]
THAILANDE
- Monsieur [Z] [PPPP]
né le [Date naissance 61] 1950 à [Localité 121]
[Adresse 66]
THAILANDE
- Madame [DDD] [VVVV] épouse [LLLL]
née le [Date naissance 72] 1956 à [Localité 122]
[Adresse 67]
[Localité 123]
- Monsieur [RR] [PP] [LLLL]
né le [Date naissance 73] 1955 à [Localité 124]
[Adresse 67]
[Localité 123]
- Monsieur [MM] [OOOO]
né le [Date naissance 74] 1952 à [Localité 125]
[Adresse 68]
[Localité 126]
- Monsieur [Q] [HHHH]
né le [Date naissance 75] 1960 à [Localité 127]
[Adresse 69]
[Localité 128]
- Madame [PPP] [JJJJ] épouse [UUUU]
née le [Date naissance 76] 1947 à [Localité 129] (BELGIQUE)
[Adresse 70]
[Localité 130]
- Monsieur [AAA] [UUUU]
né le [Date naissance 77] 1947 à [Localité 131] (EGYPTE)
[Adresse 70]
[Localité 130]
- Monsieur [MMM] [EEEE]
né le [Date naissance 38] 1946 à [Localité 6]
[Adresse 71]
[Localité 132]
- Monsieur [P] [AAAA]
né le [Date naissance 78] 1963 à [Localité 133]
[Adresse 72]
[Localité 27]
- Monsieur [QQQ] [UUUU]
[Adresse 73]
[Localité 134] (ALLEMANGNE)
- Madame [RRR] [YYYY] épouse [XXXX]
née le [Date naissance 79] 1951 à[Localité 135]
[Adresse 74]
[Localité 136]
- Monsieur [ZZZ] [WWWW]
né le [Date naissance 80] 1981 à [Localité 137]
[Adresse 75]
[Localité 138]
- Madame [EEE] [TTTT] épouse [SSSS]
née le [Date naissance 81] 1950 à [Localité 139]
[Adresse 76]
[Localité 140]
- Monsieur [C] [SSSS]
né le [Date naissance 51] 1949 à [Localité 139]
[Adresse 76]
[Localité 140]
- Monsieur [WWW] [XXXX]
né le [Date naissance 82] 1949 à[Localité 135]
[Adresse 74]
[Localité 136]
- Monsieur [C] [MMMM]
né le [Date naissance 83] 1942 à [Localité 6]
[Adresse 77]
[Localité 141]
- Monsieur [XXX] [CCCC]
né le [Date naissance 84] 1964 à [Localité 142]
[Adresse 78]
[Localité 143]
- Monsieur [CCC] [MMMM]
né le [Date naissance 85] 1947 à [Localité 26]
[Adresse 79]
[Localité 144]
- Monsieur [S] [NNNN]
né le [Date naissance 86] 1939 à [Localité 145]
[Adresse 80]
[Localité 60]
- Etablissement LA CONGREGATION DES SOEURS DE LA RETRAITE, représenté par Madame [SSS] [QQQQ] en qualité de Supérieure Générale
[Adresse 81]
[Localité 58]
- Madame [UUUU] [GGGG] épouse [DDDD]
née le [Date naissance 87] 1949 à [Localité 146]
[Adresse 82]
[Localité 147]
- Monsieur [S] [FFFF]
né le [Date naissance 88] 1951 à [Localité 148]
[Adresse 83]
[Localité 149]
- Madame [JJJJ] [RRRR] épouse [IIII]
née le [Date naissance 89] 1960 à[Localité 150]
[Adresse 84]
[Localité 151]
- Société civile JULIETTE
[Adresse 85]
[Localité 152]
- Monsieur [S] [IIII]
né le [Date naissance 28] 1956 à [Localité 153]
[Adresse 84]
[Localité 151]
- Madame [DDDD] [BBBB] épouse [QQQQQ]
née le [Date naissance 31] 1964 à [Localité 154]
[Adresse 86]
[Localité 155]
- Monsieur [PP] [QQQQQ]
né le [Date naissance 61] 1960 à [Localité 156]
[Adresse 86]
[Localité 155]
- Société civile LOS ROQUES
[Adresse 87]
[Localité 157]
- Société civile MAYERO
[Adresse 87]
[Localité 157]
- Madame [GGGG] [JJJJJ] épouse [NNNNN]
née le [Date naissance 89] 1948 à [Localité 158]
[Adresse 88]
[Localité 159]
- Madame [BBBB] [EEEEE] épouse [OOOOO]
née le [Date naissance 90] 1947 à [Localité 160]
[Adresse 89]
[Localité 161]
- Monsieur [RR] [NNNNN]
né le [Date naissance 77] 1949 à [Localité 162]
[Adresse 88]
[Localité 159]
- Monsieur [KKKK] [UUUUU]
né le [Date naissance 91] 1927 à [Localité 163] (INDOCHINE)
[Adresse 90]
[Localité 164]
- Société civile TOBAGO
[Adresse 87]
[Localité 157]
- Monsieur [DDDDD] [ZZZZ]
né le [Date naissance 92] 1957 à [Localité 165]
[Adresse 91]
[Localité 166]
- Madame [B] [WWWWW]
née le [Date naissance 27] 1943 à FIRMINY (42700)
[Adresse 92]
[Adresse 93]
- Monsieur [EEEE] [ZZZZZ]
né le [Date naissance 93] 1948 à [Localité 6]
[Adresse 94]
[Localité 58]
- Monsieur [CCCC] [FFFFF]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 167]
[Adresse 95]
[Localité 168]
- Monsieur [MMM] [SSSSS]
né le [Date naissance 32] 1962 à [Localité 169]
[Adresse 96]
[Localité 170]
- Monsieur [PPPP] [HHHHH]
né le [Date naissance 94] 1960 à [Localité 171] (ALGERIE)
[Adresse 97]
[Localité 172]
- Madame [B] [KKKKK] épouse [YYYYY]
née le [Date naissance 80] 1945 à [Localité 173]
[Adresse 98]
[Localité 174]
- Monsieur [NNN] [YYYYY]
né le [Date naissance 35] 1944 à [Localité 175]
[Adresse 98]
[Localité 174]
- Monsieur [ZZZZ] [TTTTT]
né le [Date naissance 95] 1964 à [Localité 26]
[Adresse 99]
[Localité 176]
- Madame [IIII] [IIIII]
née le [Date naissance 96] 1959 à [Localité 177]
[Adresse 100]
[Localité 178]
- Monsieur [N] [LLLLL], représentant les Consorts [LLLLL]
né le [Date naissance 97] 1931 à [Localité 71]
[Adresse 101]
[Localité 179]
- Madame [F] [PPPPP] épouse [PPPPP]
née le [Date naissance 98] 1933 à [Localité 6]
[Adresse 102]
[Localité 58]
- Monsieur [P] [PPPPP]
né le [Date naissance 99] 1935 à [Localité 180]
[Adresse 102]
[Localité 58]
- Association FOYER DU LEMAN
[Adresse 103]
[Localité 181]
- SCI COXINVEST
[Adresse 104]
[Localité 182]
- SCI BONNET
[Adresse 104]
[Localité 182]
- Monsieur [RR] [VVVVV]
né le [Date naissance 85] 1939 à [Localité 6]
[Adresse 105]
[Localité 183]
- Monsieur [TTTT] [XXXXX]
né le [Date naissance 100] 1930 à [Localité 77]
[Adresse 106]
[Localité 138]
- Monsieur [OOOO] [CCCCC]
né le [Date naissance 101] 1938 à [Localité 184]
[Adresse 107]
[Localité 185]
- Monsieur [I] [RRRRR]
né le [Date naissance 102] 1946 à [Localité 52]
[Adresse 108]
[Localité 186]
- Monsieur [RRRR] [AAAAA]
né le [Date naissance 103] 1942 à [Localité 71]
[Adresse 109]
[Localité 70]
- Madame [UU] [MMMMM]
née le [Date naissance 104] 1938 à [Localité 187]
[Adresse 110]
[Localité 188]
- Madame [FFFF] [BBBBB]
née le [Date naissance 105] 1979 à [Localité 189]
Chez Monsieur [I] [BBBBB]
[Adresse 111]
[Localité 190]
- Monsieur [NNNN] [BBBBB]
né le [Date naissance 106] 1977 à [Localité 189]
Chez Monsieur [I] [BBBBB]
[Adresse 111]
[Localité 190]
- Société civile GLS
[Adresse 29]
[Localité 58]
- SCI [YYY]
[Adresse 112]
[Localité 191]
- SCI LES HAUTS DE BLANGY
[Adresse 113]
[Localité 105]
- Société civile MAGAVA
[Adresse 114]
[Adresse 114]
[Localité 192]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 22517 - Représentant : Me Raphaël PERRIN et Me Jean-Jacques BENATTAR, Plaidant, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1544
APPELANTS
****************
SCPI ATLANTIQUE PIERRE 1, représentée par sa société de gestion la société PAREF GESTION
[Adresse 115]
[Localité 58]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1758271 - Représentant : Me Philippe BRUNSWICK substitué par Me Maxime DE LA MORINERIE de la SCP BRUNSWICK, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SA FIDUCIAL GERANCE
[Adresse 116]
[Localité 193]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2017304 - Représentant : Me Calmann BELLITY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES
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Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 février 2018, Monsieur Alain PALAU, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE
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Vu le jugement du tribunal de grande de Nanterre en date du 18 mai 2017 qui a statué ainsi':
- déclare la société civile de placement collectif immobilier Atlantique Pierre I recevable en sa défense,
- déclare Mme [EEE] [TTTT] épouse [SSSS] et M. [C] [SSSS], M. [C] [MMMM], M. [CCC] [MMMM], la Congrégation des soeurs de la retraite, Mme [UUUU] [GGGG] épouse [DDDD], M. [S] [FFFF], la S.C.I. Juliette, Mme [DDDD] [BBBB] épouse [QQQQQ] et M. [PP] [QQQQQ], la société los Roques, la société Mayero, Mme [BBBB] [EEEEE] épouse [OOOOO] et M. [YYYY] [OOOOO], M. [P] [GGGGG], M. [KKKK] [UUUUU], la société Tobago et M. [DDDDD] [ZZZZ], recevables en leurs interventions volontaires,
- déboute les demandeurs et intervenants volontaires de toutes leurs demandes à l'égard de la société Fiducial gérance,
- condamne in solidum les demandeurs et intervenants volontaires à payer à la société Fiducial gérance une indemnité de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société civile de placement collectif immobilier Atlantique Pierre 1 une indemnité de 5 000 euros au même titre,
- condamne les demandeurs et intervenants volontaires aux dépens qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Vu la déclaration d'appel en date du 30 août 2017 de Mmes et MM [Y] [N], [K], [S] [N], [T], [X] [D], [RR] [WWWW] [D], [H], [G] [C], [N] [C], [H] [Q], [E] [I], [C] [I], [O] [I], [Z] [Q], [V], [J] [X], [BB]-[A] [L], [I] [L], [Q] [X], [G], [J], [E], [B] [Y], [S] [Y],[R] [R], [P] [R], [Z], [KK], [BB]-[A] [GG], [LL], [HH] [GG], [PP], [KK] [FF] née [YY], [PP] [FF], [SS], [AA] [W], [XX], [YY] [W], [DD] [W], [QQ] [EE], [VV] [EE], [XX] [MM], [RR], [EE] [MM], [BB], [CC] [UU], [MM] [UU], [CC], [OO], [NN] [ZZ], [FF] [NN], [Q] [NN], [TT] [ZZ], [UU] [PPP], [T] [PPP], [XXX], [III], [II] [YYY], [S] [YYY], [LL] [DDD], [YYY] [FFF], [U] [FFF], [BBB], [MM] [DDD], [SSS], [JJJ], [GGG] [DDD], [III] [ZZZ], [KKK][ZZZ], [TTT], [A] [HHH] [MMM], [RR] [MMM], [QQQ] née [UUU], [RRR], [BB] [VVV], [U] [VVV], [CCC], [WWW], [EEE], [RR] [OOO] [LLL], [KK] [ZZZZ], [UUU] [LLL], [KKKK], [BBB] [PPPP], [Z] [PPPP], [DDD] [LLLL], [RR] [PP] [LLLL], [OOOO], [HHHH], [PPP] [UUUU], [AAA] [UUUU], [EEEE], [AAAA], [QQQ] [UUUU], [RRR] [XXXX], [WWWW], [EEE] [SSSS], [C] [SSSS], [WWW] [XXXX], [C] [MMMM], [CCCC], [CCC] [MMMM], [NNNN], [DDDD], [FFFF], [JJJJ] [IIII], [S] [IIII], [DDDD] [QQQQQ], [PP] [QQQQQ], [GGGG] [NNNNN], [OOOOO], [RR] [NNNNN], [KKKK] [UUUUU], [ZZZZ], [WWWWW], [ZZZZZ], [FFFFF], [SSSSS], [HHHHH], [B] [YYYYY], [NNN] [YYYYY], [TTTTT], [IIIII], [LLLLL] représentant les consorts [LLLLL], [BB]-[A] [PPPPP], [P] [PPPPP], [VVVVV], [XXXXX], [CCCCC], [RRRRR], [AAAAA], [UU] [MMMMM] représentant les consorts [MMMMM], [FFFF] [BBBBB] composant l'indivision [OOOOOO] et [NNNN] [BBBBB] composant l'indivision [OOOOOO], des sociétés Magava, GLS, [YYY], Les Hauts de Blangy, Juliette, Los Roques, Mayero, Tobago, Coxinvest et Bonnet et des associations Congrégation des s'urs de la retraite et Foyer du Léman.
Vu les dernières conclusions en date du 10 janvier 2018 des appelants qui demandent à la cour de':
- confirmer le jugement rendu le 18 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a déclaré recevables les demandes des intervenants volontaires et implicitement des demandeurs initiaux,
- débouter la société Fiducial Gérance de son appel incident visant à voir infirmer le jugement de ce chef,
- infirmer le jugement rendu le 18 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Nanterre en en ce qu'il a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires tant à titre ut singuli qu'à titre personnel, à l'encontre de la société Fiducial Gérance,
Statuant à nouveau,
a) Sur le préjudice subi par la SCPI Atlantique Pierre 1,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 7 525 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l'émission de parts nouvelles à prix de casse,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 2 715 172 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l'acquisition fautive en 2011 de l'immeuble de [Localité 194],
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 2 200 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de la distribution fautive du report à nouveau,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 5 440 832 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait d'acquisitions d'immeubles à faible rentabilité,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 2 350 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de la conservation fautive des liquidités consécutive à la levée de fonds réalisée en 2010,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 1 481 000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l'acquisition à des prix surévalués des immeubles de [Localité 195] et [Localité 196] en 2013,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 3 144 388 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait l'acquisition de l'immeuble de [Localité 197] en 2009 correspondant à sa perte de valeur, aux revenus locatifs non perçus et aux commissions illicitement versées,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 7 161 029 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de sommes non investies dans des actifs immobiliers,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme de 3 000 000 euros en réparation du préjudice d'image et moral subi par elle,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme totale de 35 017 421 euros en réparation du préjudice subi par elle, assortie au taux d'intérêt légal à compter de la date d'assignation, soit le 30 janvier 2014,
Subsidiairement,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme totale de 7 525 000 euros moins un euro en réparation du préjudice subi par elle du fait de la perte de chance d'avoir pu lever des fonds supérieurs lors de l'augmentation de capital,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 une somme totale de 27 192 421 euros moins un euro en réparation du préjudice subi par elle du fait de la perte de chance d'éviter de graves pertes financières à savoir :
* 2 715 172 euros du fait de l'acquisition fautive en 2011 de l'immeuble de [Localité 194],
* 2 200 000 du fait de la distribution fautive du report à nouveau,
* 5 440 832 euros du fait d'acquisitions d'immeubles à faible rentabilité,
* 2 350 000 euros du fait de la conservation fautive des liquidités consécutive à la levée de fonds réalisée en 2010,
* 1 481 000 euros du fait de l'acquisition à des prix surévalués des immeubles de [Localité 195] et [Localité 196] en 2013,
* 3 144 388 euros du fait de l'acquisition de l'immeuble de [Localité 197] en 2009 correspondant à sa perte de valeur, aux revenus locatifs non perçus et aux commissions illicitement versées,
* 7 161 029 euros du fait de sommes non investies dans des actifs immobiliers,
* 3 000 000 en réparation du préjudice d'image et moral subi par elle,
- dire et juger recevable cette demande indemnitaire subsidiaire aux fins de condamnation de la société Fiducial Gérance,
b) Sur les préjudices personnels subis par les appelants,
- condamner la société Fiducial Gérance à verser à chaque appelant en réparation de leur préjudice personnel, à titre complémentaire, une somme de 112 euros par part détenue, et à titre subsidiaire, une somme de 176 euros par part détenue,
Ainsi,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [N] [S] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 370 parts = 41 440 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 370 parts = 65 120 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [C] [N] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 334 parts = 37 408 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 334 parts = 58 784 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [Q] [Z] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 125 parts = 14 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 125 parts = 22 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [X] [Q] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 468 parts = 52 416 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 468 parts = 82 368 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [R] [P] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 203 parts = 22 736 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 203 parts = 35 728 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [GG] [HH] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 915 parts =102 480 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 915 parts = 161 040 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [FF] [PP] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 800 parts = 89 600 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 800 parts = 140 800 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Société Civile GLS au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 374 parts = 153 888 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 374 parts = 241 824 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [MM] [EE] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 201 parts = 22 512 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 201 Parts = 35 376 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [UU] [MM] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 124 parts = 13 888 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 124 parts = 21 824 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [CC] [WW] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 154 parts =17 248 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 154 parts = 27 104 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [ZZ] [RR] [VVV] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 206 parts =23 072 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 206 parts = 36 256 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [XXX] [ZZ] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x120 parts = 13 440 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 120 parts = 21 120 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [DDD] [LL] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 330 parts= 36 960 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 330 parts = 58 080 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [DDD] [MM] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 70 parts = 7 840 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 70 parts = 12 320 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [TTT] [TTT] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 100 parts = 11 200 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 100 parts = 17 600 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [DDD] [GGG] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 124 parts = 13 888 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 124 parts = 21 824 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [MMM] [RR] [NNN] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 131 parts = 14 672 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 131 parts = 23 056 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la SCI Les Hauts de Blangy au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 628 parts = 70 336 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 628 parts = 110 528 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [QQQ] [A] [LLL] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 300 parts = 33 600 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 300 parts = 52 800 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire, la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à payer à Mme [HHH]-[RRR] [JJJ] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 305 parts = 34 160 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 305 parts = 53 680 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [VVV], [U], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 163 parts = 18 256 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 163 parts = 28 688 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [CCC], [TT], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 100 parts= 11 200 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 100 parts = 17 600 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [WWW], [FFF], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 300 parts = 33 600 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 300 parts = 52 800 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [OOOO], [MM], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 235 parts = 26 320 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 235 parts = 41 360 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [UUUU], [AAA] [GG], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 312 parts = 34 944 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 312 parts = 54 912 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [XXXX], [WWW], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 180 parts = 20 160 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 180 parts = 31 680 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [CCCC], [XXX], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 625 parts = 70 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 625 parts = 110 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [NNNN], [S], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 318 parts = 35 616 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 318 parts = 55 968 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [IIII], [S], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 300 parts = 33 600 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 300 parts = 52 800 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part;,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [NNNNN] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 177 parts = 19 824 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 177 parts = 31 152 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler aux consorts [MMMMM] représentés par M. [IIIIII], [AAAAAA], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 127 parts = 14 224 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 127 parts = 22 352 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [WWWWW], [B], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 290 parts = 32 480 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 290 parts = 51 040 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [ZZZZZ] [EEEE] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 188 parts = 21 056 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 188 parts = 33 088 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [FFFFF], [CCCC], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 215 parts = 24 080 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 215 parts = 37 840 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [SSSSS], [MMM], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 469 parts = 52 528 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 469 parts = 82 544 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler M. [HHHHH], [PPPP], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 134 parts =15 008 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 134 parts = 23 584 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [YYYYY], [NNN], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 572 parts = 64 064 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 572 parts = 100 672 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [TTTTT], [ZZZZ] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 170 parts = 19 040 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 170 parts = 29 920 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [IIIII], [IIII], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 398 parts = 156 576 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 398 parts = 246 048 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler aux consorts [LLLLL] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 264 parts = 29 568 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros euros x 264 parts = 46 464 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [PPPPP], [P], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de112 euros x 312 parts = 34 944 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 312 parts = 54 912 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à l'association Foyer du Léman au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 151 parts = 16 912 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 151 parts = 26 576 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Société Civile Immobilière Coxinvest au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 250 parts = 28 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 250 parts = 44 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Immobilière Bonnet au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 303 parts = 33 936 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 303 parts = 53 328 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [VVVVV], [RR], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 150 parts = 16 800 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 150 parts = 264 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [XXXXX], [TTTT], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 493 parts = 55 216 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 493 parts = 86 768 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [CCCCC], [OOOO], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 544 parts = 60 928 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 544 parts = 95 744 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [RRRRR], [RR] [PP], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 381 parts =42 672 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 381 parts = 67 056 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [AAAAA], [RRRR], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x125 parts =14 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 125 parts = 22 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [K], [LLLL], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x300 parts = 33 600 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 300 parts = 52 800 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [T], [U], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112euros x 200 parts = 22 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 200 parts = 35 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [D], [QQQQ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 235 parts = 26 320 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 235 parts = 41 360 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [H], [T], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 808 parts = 202 496 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 808 parts = 318 208 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Magava au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 625 parts = 70 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 625 parts = 110 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [I], [C], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 437 parts = 48 944 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 437 parts = 76 912 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M.[V], [M], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 334 parts = 37 408 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 334 parts = 58 784 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [L], [RR] [PP], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 024 parts = 114 688 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 024 parts = 180 224 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [G], [W], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 128 parts = 14 336 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 128 parts = 22 528 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [J], [V] [D], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 789 parts =88.368 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 789 parts = 138 864 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [E], [Y], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 160 parts = 17 920 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 160 parts = 28 160 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [Y], [S], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 262 parts = 29 344 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 262 parts = 46 112 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à l'indivision A et B [BBBBB] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 334 parts = 37 408 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 334 parts = 58 784 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [Z], [V], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 120 parts =13 440 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 120 parts = 21 120 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [KK], [Q], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 285 parts = 31 920 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 285 parts = 50 160 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [LL], [RR] [Z], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 660 parts = 73 920 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 660 parts = 116 160 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [PP], [JJ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 95 parts = 10 640 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 95 parts = 16 720 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [II], [AA], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 250 parts = 28 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 250 parts = 44 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [II], [YY], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 325 parts = 36 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 325 parts = 57 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [II], [VVVV], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 325 parts = 36 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 325 parts = 57 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [EE], [VV], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 136 parts = 15 232 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 136 parts = 23 936 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [RR], [H], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 180 parts = 20 160 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 180 parts = 31 680 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [BB], [MM], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 150 parts = 16 800 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 150 parts = 26 400 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [OO], [BB] [A], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 125 parts = 14 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 125 parts = 22 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [NN], [Q], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 400 parts = 156 800 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 400 parts = 246 400 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [PPP], [T], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 150 parts = 16 800 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 150 parts = 26 400 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [III], [RR]- [OO], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 130 parts = 14 560 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 130 parts = 22 880 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la SCI [YYY] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 200 parts = 22 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 200 parts = 35 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
-condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [YYY], [QQQQ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 671 parts = 75 152 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 671 parts = 118 096 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [FFF], [U], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 210 parts = 23 520 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 210 parts = 36 960 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [BBB], [VVV], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1190 parts = 133 280 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 190 parts = 209 440 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [SSS], [FFF], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 750 parts = 84 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 750 parts = 132 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [JJJ], [HH], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 155 parts = 17 360 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 155 parts = 27 280 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [ZZZ], [ZZZ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 922 parts = 103 264 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 922 parts = 162 272 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [EEE], [M], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 160 parts = 17 920 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 160 parts = 28 160 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [LLL], [RR] [OOO], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 380 parts = 42 560 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 380 parts = 66 880 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [KKKK], [NNN], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 206 parts = 23 072 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 206 parts = 36 256 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [PPPP], [BBB], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 113 parts = 12 656 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 113 parts = 19 888 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [PPPP], [Z], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 245 parts = 27 440 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 245 parts = 43 120 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [LLLL], [RR] [PP], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x177 parts = 19 824 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 177 parts = 31 152 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [HHHH], [Q], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 285 parts = 31 920 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 285 parts = 50 160 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [EEEE], [MMM], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 634 parts = 71 008 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 634 parts = 111 584 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [AAAA], [P], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 625 parts = 70 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 625 parts = 110 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [I], [O] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 125 parts = 14 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 125 parts = 22 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [WWWW], [ZZZ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 266 parts = 29 792euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 266 parts = 46 816 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [SS], [SS], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 95 parts = 10 640 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 95 parts = 16 720 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [SSSS], [C], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 903 parts = 101 136 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 903 parts = 158 928 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [MMMM], [C], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 032 parts = 115 584 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 032 parts = 181 632 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à La Congrégation des Soeurs de la Retraite représentée par S'ur [SSS] [QQQQ] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 950 parts = 106 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 950 parts = 167 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [SSSS], [EEE], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 903 parts = 101 136 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 903 parts = 158 928 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme [UUUU] [DDDD] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 46 parts = 5 152 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 46 parts = 8 096 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [MMMM], [CCC], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 465 parts = 52 080 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 465 parts = 81 840 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [FFFF], [QQQQ], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 942 parts = 105 504 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 942 parts = 165 792 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Juliette au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 250 parts = 140 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 250 parts = 220 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [QQQQQ] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 781 parts = 87 472 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 781 parts = 137 456 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Los Roques au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 420 parts = 47 040 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 420 parts = 73 920 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Mayero au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 420 parts = 47 040 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 420 parts = 73 920 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Mme et M. [OOOOO] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 700 parts = 78 400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 700 parts = 123 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à M. [UUUUU], [KKKK], au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 500 parts = 168 000 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 500 parts = 264 000 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à la Société Civile Tobago au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 420 parts = 47 040 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 420 parts = 73 920 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- condamner la société Fiducial Gérance à régler à Monsieur [DDDDD] [XXXX] au titre du préjudice de la perte de la chance à titre complémentaire la somme de 112 euros x 1 200 parts = 13 4400 euros et à titre subsidiaire la somme de 176 euros x 1 200 = 211 200 euros, assorti au taux d'intérêt légal en vigueur à compter de la date de la décision et à titre infiniment subsidiaire la somme de 224 euros par part,
- dire et juger que la société SCPI Atlantique Pierre 1 n'a pas d'intérêt à agir au rejet des demandes des appelants et donc à la confirmation du jugement entrepris,
- déclarer irrecevables les demandes, fins et prétentions de la SCPI Atlantique 1,
- confirmer le jugement rendu le 18 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a débouté la société Fiducial Gérance de sa demande reconventionnelle,
- débouter la société Fiducial Gérance de son appel incident visant à voir infirmer le jugement de ce chef,
- débouter les sociétés Fiducial Gérance et SCPI Atlantique Pierre 1 de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Fiducial Gérance à verser à chacun des appelants somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Fiducial Gérance aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Buquet-Roussel, de la SCP Buquet-Roussel -De Carfort, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions en date du 10 janvier 2018 de la société Fiducial Gérance qui demande à la cour de':
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action des intervenants volontaires,
- dire et juger en conséquence que l'action des intervenants volontaires est irrecevable en ce qu'elle est prescrite,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle formulée par elle tendant à la condamnation des demandeurs au titre du caractère abusif de l'action judiciaire introduite par ces derniers,
- dire et juger en conséquence que la présence action présente un caractère abusif et condamner à ce titre in solidum les appelants au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 100 000 euros entre ses mains,
- dire et juger irrecevables et mal fondées les demandes formulées par les appelants dans le cadre de l'appel principal qu'ils ont fondé,
- dire et juger irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande formulée à titre subsidiaire et ut singuli par les appelants, pour la première fois devant la cour, au titre d'une prétendue « perte de chance »,
- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de l'intégralité de leurs demandes,
En tout état de cause,
- débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum les appelants à verser une somme de 50 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ricard.
Vu les dernières conclusions en date du 10 janvier 2018 de la SCPI Atlantique Pierre 1 qui demande à la cour de':
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner les appelants à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les appelants aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Paris Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2018.
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FAITS ET MOYENS
La société civile de placement collectif immobilier Atlantique Pierre I (ci-après, la SCPI) a été constituée le 29 mai 1986.
Elle a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
En application des articles 13 et 14 des statuts de la SCPI, l'administration de la SCPI a été successivement confiée selon des mandats de trois ans tacitement renouvelables à différentes sociétés de gestion, dont la société SNC Agepierre, à compter de 2005.
Cette société, absorbée par la société SRCC, qui a exercé sous la dénomination sociale Uffi Ream à compter de juin 2008, a absorbé en octobre 2013 la société Fiducial Gérance, société spécialisée dans la gestion de SCPI et d'OCPI et a exercé sous la dénomination sociale de celle-ci.
Lors de l'assemblée générale du 22 juin 2015, les associés de la SCPI ont voté le remplacement de la société Fiducial Gérance par la société Paref Gestion qui a repris la gestion de la SCPI à compter du 1 er janvier 2016.
Par acte délivré le 30 janvier 2014, certains des associés de la SCPI ont assigné la société Fiducial Gérance devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d'obtenir réparation des préjudices subis tant par cette dernière qu'à titre personnel.
Par acte délivré le 30 janvier 2014, ces actionnaires ont attrait, conformément à l'article 1843-5 du code civil et à l'article 98 du décret du 3juillet 1978 la SCPI.
Par conclusions déposées le 11 février 2016, Mme [EEE] [TTTT] épouse [SSSS] et M. [C] [SSSS], M. [C] [MMMM], M. [CCC] [MMMM], la Congrégation des soeurs de la retraite, Mme [UUUU] [GGGG] épouse [DDDD], M. [S] [FFFF], la S.C.I. Juliette, Mme [DDDD] [BBBB] épouse [QQQQQ] et M. [PP] [QQQQQ], la société Los Roques, la société Mayero, Mme [BBBB] [EEEEE] épouse [OOOOO] et M. [YYYY] [OOOOO], M. [P] [GGGGG], M. [KKKK] [UUUUU], la société Tobago et M. [DDDDD] [ZZZZ] sont intervenus volontairement.
Le tribunal a prononcé le jugement déféré.
Aux termes de leurs conclusions précitées, les appelants-ci-après désignés Mme [N] et autres- exposent les motivations d'un investissement en sociétés civiles de placement immobilier - SCPI - qui sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier grâce à l'émission de parts dans le public et citent la présentation des SCPI établie par l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, Aspim, dont est adhérente la société Fiducial Gérance, société de gestion de la SCPI Atlantique Pierre 1.
Ils contestent que les associés des SCPI soient des professionnels ou investisseurs avertis et précisent qu'ils investissent dans un véhicule juridique, la SCPI, géré par une société de gestion qui utilise leur argent pour investir dans des immeubles.
Ils décrivent le fonctionnement des SCPI.
Ils exposent que la SCPI Atlantique Pierre 1 a fait l'objet d'investissements de particuliers souhaitant préparer leur retraite et que la société Fiducial Gérance - qui l'administre et la gère - a le statut de société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF.
Ils rappellent les diverses sociétés de gestion de la SCPI et contestent, compte tenu des fusions-absorption et changements de dénomination, que la société Fiducial Gérance puisse atténuer sa responsabilité en renvoyant à la société de gestion de l'époque.
Ils relatent les avantages que déclare offrir au public la société Fiducial Gérance, «'un des principaux acteurs indépendants de SCPI'».
Ils déclarent avoir découvert une gestion gravement fautive de la SCPI, reprochant à la société Fiducial Gérance une levée de fonds trop importante à court délai - 34 000 000 euros de 2008 à 2010 dont 27 000 000 en 2010 - la conservation de liquidités non investies - ces sommes n'étant réinvesties en totalité que fin 2012 -, l' émission de parts à des prix en-dessous de la valeur de reconstitution, la distribution dolosive du report à nouveau, des acquisitions préjudiciables pour la SCPI, des manquements à l' obligation d'information et la violation des dispositions de l' article L. 231-11 du code monétaire et financier.
Ils précisent que les associés ont, en juin 2015, refusé à 91,74 % de donner quitus à la société Fiducial gérance qui a été remplacée par la société Paref.
Ils soutiennent que les interventions volontaires sont recevables.
Ils excipent des articles 66 et 325 du code de procédure civile.
Ils rappellent que certains associés ont assigné la société dès le 30 janvier 2014, font valoir que, le 28 janvier 2016, le conseil de surveillance de la SCPI a adressé aux associés un courrier les informant d'«'innombrables erreurs, négligences, confusions et omissions'» commises par la société Fiducial Gérance et indiquent que 18 autres associés sont intervenus volontairement par conclusions du 11 février 2016.
Ils invoquent l'article 2224 du code civil et des arrêts aux termes desquels la prescription court à compter de la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime et se prévalent des termes du jugement.
Ils soutiennent que, ne contestant pas l'assemblée générale du 10 juin 2009, la date de cette assemblée ne peut constituer le point de départ du délai, que la société ne démontre pas qu'ils auraient eu connaissance de la faiblesse des taux d'intérêts avant le 11 février 2011 et que le courrier de M. [H] du 5 août 2013 n'émane pas d'eux, ne fait référence à aucune date à laquelle ils auraient dû avoir connaissance de leurs préjudices et ne constitue qu'une mise en garde quant à la prescription.
Enfin, ils soutiennent qu'ils n'ont eu connaissance de leurs préjudices que par la lettre du 20 janvier 2016.
Ils sollicitent, au fond, l'infirmation du jugement.
Ils invoquent la responsabilité de la société Fiducial Gérance en sa qualité de société de gestion.
Ils rappellent les articles 1147, 1843-5 et 1850 du code civil - dans leur rédaction applicable - et en infèrent que la gestion de la SCPI et de son patrimoine est de la responsabilité exclusive de la société de gestion spécialisée et agréée.
Ils font état de la violation de ses obligations en qualité de société de gestion.
Ils contestent que la simple adoption de décisions en assemblée générale puisse valider sa gestion et l'exonérer de toute responsabilité et rappellent les obligations des sociétés de gestion et un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 février 2015 auquel l'intimée était partie.
Ils réfutent que la société Fiducial Gérance, société de gestion professionnelle qui fournit des prestations de services d'investissement, puisse s'assimiler à un président d'une société commerciale ou un gérant de SCI.
Ils déclarent qu'elle est tenue à une obligation générale de bonne foi et de loyauté renforcée prescrite par les articles 1134 du code civil, L 214-83-1 et L 533-11 du code monétaire et financier, CMF, dans leur rédaction alors applicable et 314-3 du règlement général de l'AMF, d'une obligation de diligence, compétence, prudence et d'information renforcée prescrite par les articles L 214-68, L 214-83-1 et L 533-11 du CMF dans leur rédaction applicable, 314-3 du règlement général de l'AMF et le code de déontologie établi par l'Aspim et d'une obligation d'agir au mieux et dans l'intérêt exclusif des investisseurs prescrite par les articles 1848 du code civil, L 214-68, L214-83-1 et L 533-11 du CMF dans leur rédaction applicable et 314-3 du règlement général de l'AMF.
Ils exposent que la SCPI a perdu plus de 50 % de sa valeur depuis 2008.
Ils lui reprochent des fautes constituées par':
- une levée de fonds trop importante dans un délai trop court et une conservation fautive de liquidités non investies,
- l'émission de parts à prix de casse en dessous de la valeur de reconstitution,
- une distribution fautive du report à nouveau,
- des acquisitions risquées et de mauvaise qualité,
- une mauvaise information des associés.
Ils soulignent l'accumulation de ces décisions fautives.
Concernant l'augmentation de capital et l'emploi fautif des sommes levées, ils invoquent des augmentations de capital trop importantes dans un temps trop court.
Ils ne lui reprochent pas d'avoir procédé à une augmentation de capital - ce qu'elle pouvait faire sans autorisation préalable des associés - mais estiment fautives les augmentations de capital pratiquées entre 2008 et 2010, pour un montant total de 34 400 000 euros représentant 80 % du patrimoine existant, dont 27 204 160 euros pour la seule année 2010, engendrant la chute du revenu locatif par part.
Ils se prévalent, outre des dispositions précitées, des propres engagements de la société Fiducial Gérance dans sa gestion d'une autre SCPI et de la SCPI litigieuse et des affirmations d'une association de porteurs de parts de SCPI, l'APPSCPI.
Ils ajoutent qu'elle a perçu des commissions, pour ce faire, supérieures à 3 500 000 euros ce qui permet de considérer qu'elle a agi dans son intérêt personnel.
Ils lui reprochent une absence d'investissement immédiat des sommes levées, contrairement aux propres recommandations de la société, de l'APPSCPI et d'autres sociétés de gestion.
Ils indiquent qu'au 31 décembre 2010, plus de 28 000 000 euros étaient disponibles, le délai de conservation ayant pu monter jusqu'à 16 mois.
Ils relèvent que l'augmentation de capital réalisée en 2010 a entraîné un partage des résultats d'exploitation non plus entre 128 896 parts sociales mais entre 228 933 ce qui rendait nécessaire d'augmenter les revenus locatifs en acquérant des biens immobiliers. Ils précisent que les revenus locatifs par part sont passés de 26,88 euros en 2008 à 18,02 euros en 2011.
Ils contestent que les investissements aient été réalisés au fur et à mesure de la collecte comme l'a retenu le tribunal.
Ils se réfèrent aux bilans démontrant que les fonds n'ont été réellement investis qu'à compter de mai 2011 et aux propres déclarations de la société.
Ils estiment qu'elle ne peut invoquer le temps nécessaire au comité d'investissement pour auditer les acquisitions, cette phase étant purement interne à la société qui aurait pu être initiée en amont des acquisitions.
Ils citent la date des cessions, augmentations de capital et acquisitions et en infèrent que les fonds levés n'ont pas été employés au fur et à mesure de l'augmentation de capital nonobstant les propres affirmations de la société.
Ils concluent à une violation de l'objet de la SCPI - qui n'est pas le placement dans des produits financiers - une violation des obligations de prudence, diligence et compétence et une violation de l'obligation d'agir dans le meilleur intérêt des investisseurs.
En réponse à la société, ils soulignent qu'il ne s'agit pas du placement des dépôts de garantie ou des revenus locatifs mais de sommes levées afin de la redynamiser.
Ils ajoutent que ces fonds ont été placés dans des produits financiers peu rémunérateurs et non dans des produits immobiliers très rémunérateurs.
Concernant l'émission à prix en dessous de la valeur de reconstitution, ils déclarent que le prix de souscription des parts acquises en 2009 a été de 320 euros alors que la valeur de reconstitution était alors de 351 euros.
Ils affirment que le prix de souscription doit, en application de l'article L 214-94 du CMF, être déterminé sur la base de la valeur de reconstitution, tout écart supérieur à 10 % devant être justifié à l'AMF.
Ils estiment que le dispositif légal et l'esprit des textes imposent que le prix soit fixé en respectant les porteurs en place.
Ils considèrent que le vote en assemblée générale de ces résolutions ne peut exonérer de toute responsabilité la société qui n'a pas respecté ses obligations de bonne conduite et prudentielles.
Ils affirment que rien n'imposait un prix de souscription aussi bas compte tenu du taux de rendement supérieur à 9 % et déclarent que le prix fixé lors de l'augmentation réalisée en 2007 était conforme mais qu'une nouvelle équipe de direction a été mise en place.
Ils en infèrent qu'ils ont payé eux-mêmes les commissions perçues par la gérance.
Ils soutiennent que, compte tenu de ces commissions et du taux de rendement du marché et au regard des préconisations de l'APPSCPI, le prix de souscription aurait dû être de 376 euros, voire 390 euros.
Ils affirment que la société a voulu rendre plus attractive l'augmentation de capital et, ainsi, encaisser un maximum de commissions et augmenter artificiellement le rendement de la SCPI.
Ils en concluent qu'elle n'a pas agi dans l'intérêt exclusif des investisseurs.
Ils rappellent, citant des arrêts, qu'aucune décision de l'assemblée générale ne peut avoir pour effet d'éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l'accomplissement de leur mandat et que toute décision contraire à l'intérêt social, même votée, est nulle.
Ils en déduisent qu'ils n'ont pas à justifier avoir voté contre les résolutions fixant les prix.
Ils ajoutent qu'elle n'a pas respecté son devoir d'information renforcée et font état d'engagements non tenus pris par elle.
Ils affirment, analysant les pièces produites par la société, que les SCPI qui émettent des parts à prix décoté sont celles qui ont de mauvais résultats et que les augmentations de capital étaient limitées à environ 15 % ce qui avait moins d'incidence.
Ils citent des exemples d'émissions de parts par d'autres sociétés.
Ils calculent à plus de 40 euros par part la perte subie de 2007 à 2013 alors qu'avant ces augmentations de capital, cette valeur progressait et que l'indice du coût de la construction a crû.
Ils soulignent que cette pratique fait baisser la valeur de reconstitution, année après année, le phénomène étant cumulatif et évaluent à 7 000 000 euros l'amputation subie.
Ils démentent que l'AMF ait validé le projet et se prévalent des termes mêmes du visa qu'elle a apposé.
Concernant la distribution fautive de report à nouveau, ils exposent qu'une telle mise en report- constituée des bénéfices non distribués- est destinée à permettre à la SCPI de faire face aux aléas et, donc, le signe d'une politique de distribution prudente.
Ils reprochent à la société d'avoir dilapidé ce report à nouveau, passé de 2 876 000 euros en 2007 à 268.661 euros au 31 décembre 2012.
Ils indiquent que cette distribution a compensé la perte de revenus locatifs engendrée par l'investissement tardif des sommes levées, la société le distribuant à titre de dividendes.
Ils ajoutent qu'une telle distribution après une augmentation de capital pénalise fiscalement les anciens associés, imposés sur les sommes mises en report à nouveau.
Ils estiment qu'elle ne s'est pas servie de ce report pour lisser les revenus des associés mais pour masquer la perte des revenus locatifs et invoquent un manquement à l'obligation de prudence.
Ils font les mêmes observations sur le vote des résolutions décidant de cette distribution et affirment que la société avait «'mis en action'» cette distribution avant le vote.
Ils ajoutent que cette distribution est fautive car trompant les associés entrants qui croyaient à tort au maintien d'un dividende si important.
Ils font valoir que les associés ne pouvaient prévoir qu'il y aurait une augmentation de capital de 60 % en 2010 et une distribution du report à nouveau trois fois supérieure à ce qu'elle était en 2009.
Ils lui reprochent donc d'avoir sciemment et volontairement :
- appauvri la SCPI en dilapidant les réserves mises de côté pour faire face aux aléas pouvant subvenir et ainsi fait peser sur la SCPI un risque démesuré,
- fait peser sur les associés existants avant l'augmentation de capital une fiscalité importante sur des revenus qu'ils ont dû partager avec de nombreux nouveaux associés,
- affiché un dividende stable alors qu'il était maintenu à ce niveau seulement par le prélèvement effectué sur les rentabilités anciennes,
- tenté de rejeter toute responsabilité en se cachant derrière un vote, postérieur, des associés de la SCPI, lesquels, profanes, ne pouvaient avoir aucune idée des incidences de telles décisions.
Concernant les acquisitions immobilières fautives, ils exposent que, compte tenu des fautes précitées, la société a dû investir à la hâte dans des biens immobiliers de mauvaise qualité.
Ils déclarent que la compétence première d'une telle société, spécialiste, est de procéder à des placements sécurisés soit en acquérant un bien ne présentant pas de risque locatif majeur, en l'auditant correctement et en le payant au prix du marché.
Ils affirment que la société Fiducial Gérance n'a respecté aucun de ces préceptes.
Ils précisent qu'elle a acquis 13 biens immobiliers de 2008 à 2013 à la suite des augmentations de capital.
Ils excipent du rapport d'activité 2016 de la SCPI d'où il résulte une perte cumulée de plus de 6 580 000 euros en 5 ans soit plus de 10 000 000 euros en prenant en compte l'indice du coût de la construction.
Ils précisent que cette perte, portant sur 8 de ses 26 immeubles, est égale à plus de 12 % de la valeur patrimoniale totale de la SCPI
Ils calculent à 3,7 % le rendement brut des fonds levés, chiffre en baisse en 2015 et 2016, et le dividende à moins de 2 % contre un rendement brut de 10 % pour les anciens immeubles.
Ils détaillent la situation de chacun des immeubles acquis.
S'agissant du bien acquis à [Localité 198] en 2011, ils font état d'un prix anormalement élevé, plus de 30 % supérieur au niveau médian du marché, d'une absence de pondération de la surface locative (caves et réserves) et d'une présentation trompeuse dans son rapport de gestion manquant en outre à son devoir d'information.
Ils qualifient de complaisantes et incomplètes les expertises produites par l'intimée.
Ils font état d'un rendement limité à 5 % et d'un dividende limité à 3,25 %.
S'agissant de l'immeuble de [Localité 197] acquis en 2009, ils soulignent que son prix correspondait à 25 % du capital de la SCPI ce qui est hors de proportion, relèvent qu'un an après l'achat, un locataire représentant 25 % de la surface totale a quitté les lieux et qu'en 4 ans, la valeur de l'immeuble a perdu 17 %.
Ils ajoutent que la société leur a transmis des informations trompeuses, annonçant des taux de rendement gonflés ainsi qu'il résulte de ses propres pièces, et que marché progressait.
Ils lui font également grief de ne pas avoir anticipé la fin du régime de la zone franche et de n'avoir pas pris en compte qu'un locataire représentant plus de 25 % des revenus locatifs ne payait plus ses loyers.
Enfin, ils relèvent une différence entre l'inscription en compte de l'acquisition pour près de 8 000 000 euros et le prix de vente, 7 600 000 euros, et font état de commissions illicites.
Concernant l'immeuble de [Localité 194] acquis en janvier 2011, ils lui reprochent de l'avoir acquis avec, comme preneur, la société Mr Bricolage dont le risque de défaillance était jugé élevé par la Coface et dont les bilans déposés au greffe du tribunal de commerce démontraient la fragilité.
Ils contestent que les clauses de l'acte de vente prémunissent la société et soulignent qu'elle a été déboutée de son action diligentée contre le vendeur.
Ils ajoutent qu'elle a inscrit à ses comptes une provision de 210 294 euros pour créances douteuses, démontrant ainsi qu'elle avait conscience du risque locatif, et qu'elle n'a pas souscrit une assurance de loyers.
Ils observent que la ville comptait 3 autres magasins de bricolage et était en déclin démographique.
Enfin, ils déclarent que le bien a été acquis à un prix trop élevé et qu'une commission illicite a été versée.
En réponse à la société, ils déclarent que le nouveau bail a effet au 28 février 2018 et que le bien ne génère à ce jour aucun revenu locatif.
Concernant le bien acquis en 2011 à [Localité 71], ils relèvent que cette acquisition représente environ 10 % du patrimoine de la SCPI, font état d'un taux de rendement relativement faible - 6,54 % - et d'un prix de 30 % supérieur au prix du marché local.
Ils estiment que sa location pour 9 ans ferme ne justifie pas une telle surévaluation.
Concernant les acquisitions de [Localité 199] et [Localité 196] en 2013, ils déclarent que ces biens ont été acquis avec le produit de la vente d'un autre sans validation par le conseil de surveillance, font état d'un rendement limité de 6, 3 % et de 5,24 % et d'un prix trop élevé.
Ils ajoutent que la surface pondérée du bien de [Localité 196] n'est pas de 178 m² comme prétendu mais de 64 m², l'immeuble étant ainsi acquis à près de 4 fois le prix du marché.
Ils soulignent qu'ils n'invoquent pas une obligation de résultat mais une utilisation des biens contraire à l'intérêt de la SCPI.
Ils précisent que ces immeubles offrent un dividende de 3,2 % inférieur de 40 % à la moyenne des SCPI et de 50 % aux anciens immeubles de la SCPI concernée.
Concernant le bien acquis à [Localité 200] en 2011, ils indiquent qu'il a perdu 15 % de sa valeur alors qu'il a été acheté neuf, que sa rentabilité n'est pas celle affirmée et que des travaux importants dans la ville causent de graves difficultés financières aux commerçants.
Ils lui font grief de ne pas avoir convenu d'indemnités en cas de retard - usuel - dans la construction du centre commercial et d'avoir manqué de prudence compte tenu des implantations commerciales préexistantes, 7 lots demeurant inoccupés.
Ils se prévalent d'un courrier d'une ancienne responsable de la société Fiducial gérance adressé 5 jours après la signature de l'acte authentique aux termes duquel le centre commercial a été acquis en pleine connaissance de la fragilité financière de nombreux locataires et des risques encourus.
Ils affirment qu'outre ces acquisitions fautives, la société n'a pas respecté les engagements qu'elle avait pris, les rapports de gestion pour les bilans 2008 et 2009 indiquant qu'elle a pour but de «'continuer à investir à un taux de rendement net supérieur à 7 %'» - soit un rendement brut supérieur à 8 %.
Ils font état d'une minoration des rendements antérieurs, du non respect de ce taux lors de l'acquisition des biens et d'une baisse après celle-ci.
Ils estiment que la formule employée doit s'analyser comme une obligation de résultat, s'agissant d'un engagement exprès et non d'un objectif.
Ils font état, à défaut de la violation d'une obligation de résultat, d'un manquement de la société à son obligation d'information renforcée notamment concernant les risques inhérents aux placements et à l'augmentation de capital.
Ils rappellent qu'il appartient à la société de démontrer qu'elle a correctement averti les porteurs et souscripteurs de ces risques.
Ils affirment qu'elle n'a pas respecté ces obligations à l'égard tant des souscripteurs que des porteurs de parts.
Ils soutiennent que la société ne peut se prévaloir du document de l'APPSCPI de février 2012 faisant état de la chute des résultats en 2011, les associés ne pouvant plus alors prendre leurs dispositions et la société devant expliciter ses documents et comptes ce qu'elle n'a pas fait, procédant même à des man'uvres.
Ils précisent que certains d'entre eux se sont retournés vers l'association alors que les difficultés étaient avérées.
Ils invoquent des pratiques pénalement répréhensibles.
Ils ajoutent que les assemblées générales tenues en 2014 et 2015 ont refusé de lui donner quitus.
Les appelants soutiennent que les manquements précités leur ont causé préjudice.
Ils rappellent l'article 1843-5 du code civil et agissent en réparation du préjudice subi par la SCPI et en réparation de leur préjudice propre.
Concernant le préjudice de la SCPI, ils invoquent celui causé par la souscription à prix de casse.
Ils estiment que les parts nouvelles auraient dû être émises à près de 10 % au-dessus de la valeur de reconstitution qui était de 354,88 euros en 2007 soit à 390 euros au lieu de 320 euros.
Compte tenu du nombre de parts émises, 107 500, ils chiffrent à 7 525 000 euros le préjudice.
Ils invoquent également le préjudice causé par l'acquisition de Cosne sur [Localité 24].
Ils rappellent que le loyer annuel de la location de cet immeuble était fixé à 240 000 euros par an, que le preneur a rapidement été mis en liquidation judiciaire à la fin de l'année 2010 de telle sorte que la SCPI n'a pas reçu le moindre loyer au titre de cet immeuble depuis janvier 2011, soit depuis plus de six ans, causant ainsi un préjudice supérieur à 1 440 000 euros.
Ils relèvent que l'immeuble n'est toujours pas loué et font état, à ce titre,
d'un préjudice de 1 640 000 euros.
Ils ajoutent que doivent être pris en compte son prix d'achat trop élevé et sa baisse de valeur en l'absence de locataire.
Ils font état d'une valorisation à dire d'expert de 2 430 000 euros au 31 décembre 2014 soit une baisse de 590 000 euros calculée hors droits d'achat.
Ils affirment cette baisse plus importante car la totalité des immeubles acquis en 2011 a perdu 16 % de leur valeur.
Ils rapportent cette perte à l'immeuble et en infèrent à une valorisation à hauteur de 2 094 827 euros au 31 décembre 2016 et, donc, à une perte sèche d'un montant de 925 172 euros, hors droits de mutation.
Ils ajoutent les droits de mutation déboursés, 35 400 euros, la perte de valeur de l'immeuble au regard de l'évolution du marché et notamment de l'indice du coût de la construction, qui a augmenté d'environ 6 %, soit une somme de 210 000 euros, si cet immeuble avait été géré normalement et mis en location depuis son acquisition.
Ils calculent donc le préjudice à la somme de 2 715 172 euros outre les charges capitalisées sur six ans, ce préjudice n'étant pas définitif puisque croissant jusqu'à ce que ce local soit loué ou vendu.
Ils contestent le caractère nouveau de cette demande - dont la société ne tire aucune conséquence -, une telle demande ayant été formée dans des conclusions du 13 juillet 2016.
Ils invoquent un préjudice causé par la distribution fautive des reports à nouveau et sollicitent à ce titre le paiement à la SCPI d'une somme de 2 200 000 euros.
Ils invoquent un préjudice causé par l'acquisition d'immeubles à faible rentabilité.
Ils exposent que la société a levé des capitaux pour un montant de 27 204 160 euros qu'elle a placés en 2011 à un taux de rentabilité moyen de 6 % alors que le rendement moyen du marché était alors de 8 %.
Ils en concluent que la société Fiducial Gérance a acquis des immeubles à un taux de rendement inférieur de 20 % par rapport au taux moyen du marché.
Ils corroborent ce chiffre par un calcul établi à partir du taux de dividende sur marché (DVM) qui fait ressortir le rendement brut des actifs sous-jacents.
Ils ajoutent que les investissements ont été réalisés à un taux de rendement inférieur de 40 % par rapport à celui des immeubles déjà possédés par la SCPI qui s'élevait à plus de 9 % net ce dont il résulte que le revenu locatif par part a chuté.
Ils soulignent que la valeur d'un immeuble s'apprécie essentiellement par rapport à son rendement locatif et, donc, que la valeur de l'immeuble qui est loué à un prix inférieur à la valeur du marché, à un taux de rendement trop faible, s'en retrouve immédiatement affectée.
Ils font donc état d'une perte à terme de 20 % de la valeur des immeubles, confirmée par les documents sociaux pour les immeubles acquis en 2011.
Ils calculent ainsi à 5 440 832 euros ce préjudice qui avoisine les 8 000 000 euros en euros constants
Ils l'estiment au surplus sous évalué.
Ils invoquent un préjudice causé par le non investissement des sommes levées en 2010.
Ils exposent qu'en raison de cette augmentation de capital très importante et du non investissement des capitaux levés dans un délai raisonnable, le résultat net par part, de 22,73 euros en 2006, a considérablement chuté passant à 14,90 euros en 2010 et à 10,38 euros en 2015.
Ils exposent également que les recettes locatives, alors de 26,62 euros en 2009 ont chuté à 21,51 euros par part en 2010 et à 17,90 euros en 2016.
Ils soulignent que l'indice du coût de la construction a progressé de 13 % durant cette période.
Ils indiquent que les revenus bruts étaient composés depuis 2001 à 99 % de recettes locatives et que leur valeur ne cessait d'augmenter ou de se maintenir à d'excellents niveaux (23,99 euros par part en 2001 à 27,55 euros en 2004, 27,59 euros, 26,38 euros, 25,81 euros et 25,48 euros de 2005 à 2008).
Ils indiquent que, pour l'année 2009, le revenu brut était de 27,87 euros par part dont 26,88 euros de recettes locatives.
Ils font état du «'début de l'hécatombe'» en 2010, après la levée de capitaux très importants non investis, le montant des recettes locatives par part chutant immédiatement à 19,06 euros.
Ils affirment que cette baisse ne peut s'expliquer par la conjoncture économique ou par une crise du marché de l'immobilier locatif en raison de l'augmentation de l'indice du coût de la construction et de la hausse des valeurs des SCPI entre 2009 et 2013, 11,5 % sur la même période.
Ils en concluent que les recettes locatives auraient dû être, sans cet appel public défectueux, au minimum de 30 euros par part en 2016 et que la perte définitive de valeur locative sur cette période est de de 10 euros en moyenne par part.
Ils se prévalent d'un tableau et estiment ce préjudice à 2 350 000 euros jusqu'en 2012, soit une perte de distribution de revenus de plus de 12 euros par part étalée sur 3 ou 4 ans.
Ils invoquent des préjudices causés par les acquisitions d'immeubles à [Localité 195] et [Localité 196].
Ils font état d'un préjudice de 489 200 euros pour celui de [Localité 199] qui présentait un rendement inférieur de 20 % au prix du marché.
Ils font état d'un préjudice de 992 000 euros pour celui de [Localité 196] acquis à un prix près de 5 fois supérieur à celui du marché.
Ils invoquent un préjudice causé par l'acquisition de l'immeuble de [Localité 197] le 7 mai 2009.
Ils l'évaluent, au minimum, à 1 756 196 euros et excipent d'une expertise immobilière réalisée fin 2014.
Ils ajoutent le défaut d'appréciation du bien selon l'indice du cout de la construction, 800 000 euros, les pertes de loyers par rapport au rendement prétendument garanti, 288 193 euros et les commissions illicites versées pour un montant de plus de 300 000 euros.
Ils invoquent un préjudice causé par la perte de placement en produits immobiliers depuis 7 ans des sommes qui auraient dû être collectées lors de l'augmentation de capital.
Ils font valoir que le préjudice de 7 525 000 euros causé par la souscription à prix de casse ainsi que le préjudice de 5 440 832 euros causé par l'acquisition d'immeubles à faible rentabilité et/ou surévalués, sont des sommes qui auraient dû être investies depuis 7 ans en produits immobiliers à un taux de 7,89 % (correspondant au prix d'achat moyen du marché des immeubles en 2011).
Ils calculent ce préjudice à la somme de 7 161 029,01 euros ([7,89 % x 12 965 832 euros] x 7 années).
Ils invoquent un préjudice moral subi par la SCPI qui enregistre depuis de nombreuses années des résultats médiocres qui sont la conséquence de la mauvaise gestion sociale de la société Fiducial Gérance et qui se situe désormais au 39ème rang des SCPI en termes de rendement alors qu'elle était l'une des meilleures au cours des années 2000.
Ils soulignent que les SCPI ne vivent et ne prospèrent qu'à raison de la confiance qu'elles sont à même d'apporter aux porteurs et souscripteurs et se prévalent d'articles de l'APPSPCI informant publiquement les investisseurs sur la gestion calamiteuse de la SCPI par la société Fiducial et témoignant des risques à y investir.
Ils soutiennent qu'il n'est pas contestable que les pertes subies par la SCPI ont pour cause unique les fautes de gestion et manquements à ses obligations de la part de société Fiducial gérance précitées.
Ils ajoutent que la somme réclamée, placée en biens immobiliers à un taux de rendement de 8 % (taux moyen du marché), produirait une recette locative annuelle de 2 400 000 euros, soit de 10,50 euros par part (2 400 000/228 933 parts sociales).
Ils additionnent cette somme à la recette locative actuelle, 18 euros par part, et relèvent que la recette locative par part serait équivalente en euros courants à celles des années 2004 à 2009, soit des résultats qui étaient ceux de la SCPI avant les décisions de gestion critiquées.
Subsidiairement, ils font état d'une perte de chance et réclament le paiement d'une somme totale de 27 192 421 euros moins un euro correspondant à la réparation du préjudice subi par elle du fait de la perte de chance d'éviter les graves pertes financières subies.
Ils contestent que cette demande subsidiaire soit irrecevable car nouvelle.
Ils indiquent avoir demandé au tribunal la réparation du préjudice subi par la SCPI qui « a perdu la chance de ne pas subir le préjudice qui s'est réalisé'» et font valoir qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au tribunal.
Les associés réclament l'indemnisation de leur préjudice subi à titre personnel.
Ils font valoir que le quitus donné au gérant par les associés réunis en assemblée ne peut faire obstacle à l'exercice d'une action en réparation du préjudice personnel subi par des associés.
Ils invoquent les articles 1843-5 et 1850 du code civil.
Ils soutiennent que, quand bien même le préjudice social serait intégralement réparé, les porteurs de parts sont fondés à réclamer la réparation d'un préjudice complémentaire.
Ils déclarent que ce préjudice social n'est pas intégralement réparé, les pertes de dividendes de 9 euros par an sur 7 ans n'ayant pas été prises en compte, et que le temps nécessaire au réinvestissement des sommes allouées à la SCPI aura pour effet de prolonger cette perte de revenus (sur 9 ans, 81euros par part).
Ils excipent d'un arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2010 reconnaissant le caractère personnel du préjudice subi dès lors que la décision d'investissement (ou la non décision d'investir ailleurs) a été prise en considération d'informations imprécises, inexactes ou trompeuses et affirment que cette solution n'est pas limitée aux malversations.
Ils rappellent les manquements précités et soutiennent que c'est la disparition actuelle et certaine de la possibilité de réaliser un événement favorable, et non l'événement lui-même qui n'a pu prendre forme, qui constitue le préjudice indemnisable.
Ils estiment que tel est le cas lors des augmentations de capital réalisées par la société de gestion.
Ils soulignent que les porteurs de parts ont conservé leurs parts ou ont investi dans cette SCPI au vu d'informations inexactes, imprécises ou trompeuses.
Ils affirment que, sans ces fautes, ils auraient investi dans une autre SCPI ou dans un autre placement.
Ils réitèrent qu'ils ne pouvaient prévoir qu'en 2010, l'augmentation de capital représenterait 60 % du capital alors qu'elle n'avait été que de 10 % du capital l'année précédente et que la distribution du report à nouveau représenterait près de 3 fois la somme distribuée en 2009.
Ils soulignent qu'ils n'ont pu le constater que lors de l'assemblée tenue en juin 2011.
Ils réclament une réparation égale à 20 % du capital souscrit pour perte de chance de ne pas avoir pu mutualiser leur risque en investissant dans une autre SCPI beaucoup plus importante ou plusieurs SCPI offrant un rendement de 15 à 20 % supérieur.
Ils sollicitent donc la réparation de la perte de chance de ne pas avoir pu effectuer un arbitrage plus judicieux et du préjudice moral occasionné par la tromperie et la spoliation dont ils ont souffert.
Ils demandent donc l'allocation d'une somme correspondant à 20 % du capital souscrit auquel s'ajoutera 15 % en réparation du préjudice moral causé par le comportement dolosif de la société.
Ils estiment ce préjudice sous-évalué compte tenu de leur situation personnelle et y ajoutent 112 euros par part.
A titre subsidiaire, si 50 % des demandes relatives à l'action Ut singuli étaient rejetés, ils demandent une indemnisation plus importante de leur perte de chance.
A titre infiniment subsidiaire, si les demandes formées au titre de l'action Ut singuli étaient rejetées, ils sollicitent une somme plus importante à titre personnel.
Ils soutiennent que la demande de confirmation du jugement entrepris de la SCPI est irrecevable faute d'intérêt alors même qu'elle bénéficiera des sommes allouées au titre de l'action Ut singuli.
Ils contestent tout abus du droit d'agir en justice.
Aux termes de ses écritures précitées, la société Fiducial Gérance expose que la quasi-totalité des griefs émis concernent la société Uffi Ream et qu'elle n'est responsable de celle-ci que par suite de l'opération de fusion absorption et que toutes les décisions contestées ont été prises par les organes habilités.
Elle déclare que la SCPI est l'une des trois meilleures SCPI diversifiées à capital fixe en terme de rapport entre le dividende versé et le prix moyen de la part, les comparaisons effectuées par les appelants concernant d'autres types de SCPI et au 22ème rang, sur 89, de toutes les SCPI en 2014 selon leur rendement.
Elle indique qu'elle a assuré la gestion de la SCPI d'octobre 2013 au 1er janvier 2016, ayant été révoquée pour des fautes qui auraient été commises avant son intervention.
Elle déclare enfin que les appelants sont fédérés par M. [H] qui «'a toujours adopté une posture vindicative et conflictuelle à l'égard des sociétés de gestion'» de la SCPI, ayant été débouté d'une demande formée avec d'autres contre un précédent gérant et qui a tenté de l'intimider.
Elle précise qu'une trentaine de porteurs de parts ont décidé de ne pas interjeter appel.
Elle expose que l'augmentation de capital décidée en 2009 était justifiée par la faiblesse des investissements réalisés de 1993 à 2009, deux immeubles ayant été acquis, et la mise en 'uvre d'une nouvelle politique d'investissements qui nécessitait une telle augmentation.
Elle indique qu'elle a été approuvée par les organes compétents.
Elle ajoute que des immeubles ont été cédés et d'autres, de meilleure qualité, acquis, chaque investissement étant soumis à une procédure standardisée destinée à assurer une politique d'investissements prudente et sélective.
Elle cite les acquisitions, précise que le rendement potentiel de son patrimoine s'élevait à 8,70 % au 31 décembre 2015 et explique la diminution de son patrimoine en 2016 par la cession de trois biens.
La société soutient que l'action des intervenants volontaires est prescrite.
Elle rappelle qu'elle est intervenue par des conclusions du 11 février 2016, postérieures à la clôture.
Elle fait valoir que les faits à l'origine de leur action sont survenus avant le 11 février 2011, les intervenants contestant une assemblée générale du 10 juin 2009 - en reprochant le prix de la souscription- et des acquisitions antérieures.
Elle conteste qu'ils n'aient pu avoir connaissance des faits litigieux qu'à partir du 20 janvier 2016 alors que d'autres porteurs de parts ont saisi le tribunal des mêmes faits le 11 février 2014.
Elle soutient que la procédure est abusive et, citant des courriers, qu'elle relève d'une stratégie d'intimidation et de pressions. Elle affirme que l'Aspim leur a demandé de cesser leur campagne d'intimidation.
Elle conteste toute faute au sujet de l'augmentation de capital décidée par l'assemblée générale du 10 juin 2009.
Elle rappelle que la cour ne peut remettre en cause l'opportunité d'une décision, approuvée au surplus par la quasi-totalité des appelants et observe que ceux-ci ont attendu près de 5 ans pour la contester.
Elle fait valoir que l'augmentation de capital a été conforme à l'ensemble de la règlementation.
Elle affirme donc, se prévalant d'un arrêt de cette cour du 11 juin 1998, d'arrêts de la Cour de cassation et d'auteurs, qu'aucune faute de gestion ne peut être reprochée à un dirigeant qui s'est limité à mettre en 'uvre des décisions régulièrement adoptées par la collectivité des associés.
Elle estime non transposable l'arrêt du 19 février 2015 relatif à la non constitution d'une SCPI dans les délais requis.
Elle rappelle que l'augmentation de capital est permise par les statuts, qu'elle a été approuvée par le conseil de surveillance de la SCPI à l'unanimité dont les voix de deux appelants puis à hauteur de 93 %, dont M. [H], par l'assemblée générale du 10 juin 2009.
Elle observe que l'assemblée générale aurait pu s'y opposer et qu'elle a également approuvé les conditions d'émission et la valeur de reconstitution.
Elle conteste toute faute dans la fixation d'un prix de souscription inférieur de 8,99 % à la valeur de reconstitution, un prix d'émission ne dépendant pas seulement de la valeur de reconstitution et l'article L 214-60 du CMF alors applicable disposant que ne devait être justifié à l'AMF qu'un écart supérieur à 10 %.
Elle ajoute que le prix de 320 euros correspondait au prix d'exécution sur le marché secondaire et que toutes les informations ont été données aux nouveaux souscripteurs.
Elle précise que sa note d'information a été validée par l'AMF et déclare, citant des exemples, que l'émission de parts pour un prix inférieur à la valeur de reconstitution est usuelle.
Elle affirme que les SCPI visées par les appelants ne lui sont pas comparables.
Elle conteste toute faute dans le report à nouveau.
Elle rappelle que la décision a été votée en assemblée générale et que les associés ont profité de sa distribution.
Elle ajoute que les décisions ont été publiées et que même l'APPSCPI a reconnu que nul n'a pu être surpris.
Elle affirme qu'il ne peut y avoir de lien de causalité entre cette distribution et la perte de recettes locatives dues au non investissement, celle-ci étant par définition postérieure à la décision et la distribution de ces reports ne pouvant masquer une perte alors inexistante.
Elle déclare que ces décisions ont été prises en toute transparence, tous les documents préalables en faisant état.
Elle indique, enfin, que tout souscripteur s'est vu remettre les documents mentionnant cette distribution.
Elle fait valoir que cette augmentation de capital est conforme à l'intérêt social de la SCPI.
Elle estime qu'elle était indispensable pour permettre de développer son parc immobilier et, donc, pour diversifier le risque des porteurs de parts.
Elle souligne que la majorité des immeubles avaient été acquis entre 1987 et 1990 et que le conseil de surveillance avait rappelé la nécessité de développer son patrimoine.
Elle s'étonne que les appelants jugent trop lents et trop rapides les achats.
Elle rappelle l'article L 214-68 du CMF mettant à sa charge une obligation de prudence et considère justifié le rythme d'acquisitions compte tenu du temps nécessaire à l'analyse du site, à sa sélection et à son acquisition.
Elle affirme que ce rythme - qu'elle détaille-est en phase avec le temps nécessaire pour la collecte des souscriptions et leur montant et qu'une utilisation précipitée des fonds recueillis aurait constitué une faute de gestion.
Elle ajoute que les associés en ont été informés par le rapport annuel 2010 du conseil de surveillance et que les fonds non investis ont été placés.
Elle rappelle qu'aucun texte n'interdit à une SCPI de placer son excédent de liquidités, tels les dépôts de garantie versés par les locataires, souligne qu'elle a placé provisoirement ces liquidités et estime absurde de considérer qu'elle aurait dû les placer sur un compte non rémunéré.
Enfin, elle conteste qu'elle aurait dû souscrire des emprunts bancaires pour anticiper les souscriptions à l'augmentation de capital compte tenu du caractère aléatoire de celle-ci.
Elle fait valoir qu'aucun grief ne peut être tiré de la chute de la valeur des parts à la suite de l'augmentation de capital.
Elle rappelle que la société de gestion n'a pas d'obligation de résultat et excipe d'arrêts et d'articles.
Elle affirme donc que l'infériorité de son taux de rentabilité au regard de celui des immeubles déjà détenus ne peut caractériser une faute.
Elle réfute que la formulation selon laquelle elle continuera à «'investir à un taux de rendement net supérieur à 7 %'» puisse s'analyser en une obligation de résultat et dément que le président de son directoire ait reconnu, le 15 juin 2012, une faute de ses prédécesseurs.
Elle conteste les comparaisons effectuées, les données n'étant pas comparables et compare elle-même des valeurs de réalisation entre elles et des valeurs d'exécution entre elles. Elle critique dès lors la perte de 50 % invoquée.
Elle affirme que la baisse des dividendes a été mentionnée dans le rapport du conseil de surveillance de 2011 - dont le président est appelant - et expliquée et souligne que l'assemblée générale a décidé du report à nouveau.
L'intimée conteste les griefs formés au titre de l'acquisition des biens, précisant que celles-ci ont été analysées et soumises au comité d'investissement.
Concernant l'immeuble de [Localité 198], elle rappelle que les prix de l'immobilier d'entreprise sont différents de ceux de l'immobilier d'appartements et maisons, déclare que le bien était situé dans un emplacement «'prime'», indique que les loyers perçus s'inscrivaient dans la moyenne et affirme que cet achat a été précédé d'une étude de valorisation.
Elle ajoute que le taux de rendement actuel, 6, 41 %, est supérieur à celui prévu, se prévaut d'évaluations postérieures et critique l'estimation et la description invoquées.
Concernant l'immeuble de [Localité 197], elle soutient que l'immeuble a été acquis au prix du marché, déclare qu'il existe 7 locataires et conteste, citant un achat d'une autre SCPI, qu'il représente une part trop élevée de son patrimoine.
Elle ajoute que sa rentabilité nette s'élève à 6,72 % - conforme à celui de la région -, indique que le taux de 8 % a été annoncé avant la crise immobilière et souligne que le taux de rendement moyen a été de 7,61 % depuis son acquisition.
Elle relève que le montant des commissions a été porté à la connaissance des associés dans un rapport spécial et approuvé par eux, conteste toute illicéité et déclare qu'aucune disposition ne lui interdit de recourir à un intermédiaire.
Elle précise qu'une garantie locative par le vendeur a été insérée à l'acte.
Concernant l'immeuble de [Localité 194], elle rappelle la validation du comité d'investissement et la réalisation d'audits ayant conclu à la qualité du bien et à la pertinence de l'opération, aucun auditeur n'ayant déconseillé l'opération et la recommandation de l'audit juridique ayant été suivie.
Elle expose que le bien est situé dans une zone commerciale établie, et que, compte tenu d'une prime de risque locatif, le taux de rendement à l'acquisition s'est élevé à 7,60 %, supérieur à la moyenne pratiquée pour ce type de biens.
Elle réfute la pertinence du calcul du taux de rendement sur le « Dividende sur Valeur de Marché », estime le loyer conforme et souligne que d'autres SCPI ont également investi dans la ville.
Elle déclare également qu'elle a été victime de man'uvres dolosives commises par le vendeur du bien immobilier qui lui avait précisé qu'il n'existait aucun impayé et qui lui avait caché des réductions de dette consenties au preneur un mois avant la vente.
Elle déclare que ce litige a été exposé au conseil de surveillance de la SCPI, présidé par un des appelants.
Elle indique que la nouvelle société de gestion de la SCPI n'a pas interjeté appel du jugement la déboutant.
Elle critique la pertinence des données invoquées, correspondant à celles d'immeubles d'habitation, dément tout versement d'une commission illicite et précise qu'une SCPI ne souscrit jamais en pratique d'assurance pour perte de loyers puisqu'une telle assurance obère par définition le rendement.
Elle invoque l'aléa de tout investissement financier dédié à l'acquisition de murs de boutique et précise qu'une partie du bien est louée à compter du 28 février 2017.
Concernant l'immeuble de [Localité 71], elle affirme que le taux de rendement, 6,54 %, est conforme au marché local - 6,25 % à 7,50 % - et souligne l'existence d'un bail d'une durée de 9 ans fermes qui augmente le prix de l'immeuble.
Elle réfute la comparaison avec une autre transaction en l'absence de cession d'un bien identique dans le quartier concerné et rappelle que les annonces ne constituent pas des ventes.
Elle conteste que le montant de l'achat ne doive pas dépasser 3% du patrimoine total.
Concernant l'immeuble de [Localité 199] sur Marne, elle fait valoir que le taux de rendement, 6,3 %, est dans la moyenne locale, de 5,85 % à 8,50 %, et réfute la comparaison avec une base de données qui ne contient aucun résultat de vente dans la commune.
Concernant l'immeuble de [Localité 196], elle expose qu'il s'agit d'un immeuble de qualité et reproche aux appelants de tronquer un courriel qui précise que la rentabilité d'opérations similaires oscille entre 4,8 % et 5,5 % et qui souligne la liquidité du produit.
Elle ajoute qu'il a été acquis avec un bail commercial ferme de long terme et réfute «'l'opinion'» des deux notaires et la comparaison avec la base de données Perval pour les motifs précités.
Concernant l'immeuble de [Localité 200], elle indique qu'il a été acquis par la SCPI à hauteur de 35 % seulement, qu'il offrait à la date de son acquisition un taux de rendement de 7,1 %, supérieur à la moyenne - entre 4,5 et 4,75 % pour les pieds d'immeubles et entre 4,75 et 5,0 % pour les centres commerciaux - et qu'aucune réserve n'a été émise.
Elle précise que 8 commerces seulement sur 33 sont vacants et déclare que l'achat a été réalisé plus de trois ans après son achèvement ce qui excluait tout paiement d'indemnités de retard.
Elle fait état de ses diligences pour la commercialisation des commerces vides auprès de la mairie.
La société conteste donc toute faute et se prévaut des conclusions de la SCPI', mieux placée que quiconque pour apprécier si les choix de gestion sont conformes à son propre intérêt.
Elle considère que celle-ci a un intérêt légitime à conclure à la confirmation du jugement.
A titre subsidiaire, elle conteste tout préjudice indemnisable.
En ce qui concerne l'action Ut suinguli, elle fait état d'une augmentation, non explicitée, de certaines demandes.
Elle relève que les appelants réclament le paiement d'une somme totale de plus de 61 millions d'euros, supérieure à la valeur de réalisation de la SCPI Atlantique Pierre 1 (59,6 millions d'euros) alors qu'ils ne représentent qu'un pourcentage du capital de la SCPI.
Elle observe qu'ils indiquent que les sommes réclamées correspondent à celles qu'ils auraient perçues si la SCPI avait connu une performance annuelle moyenne de 11,6 % au cours des 25 dernières années alors que sa performance annuelle moyenne a été de 7,3 % sur cette période.
Concernant l'action Ut singuli, elle invoque un défaut de fondement de la demande formulée au titre du préjudice prétendument causé par la « souscription à prix de casse » alléguée.
Elle affirme que le postulat - sur lequel est fondée la demande-selon lequel les parts auraient dû être émises à 10 % au-dessus de la valeur de reconstitution est imaginaire dans la mesure où il n'est étayé sur aucune disposition législative et/ou réglementaire et où il procède en outre d'un travestissement de l'article L. 214-94 du code monétaire et financier.
Elle qualifie d'absurde la notion de « phénomène d'érosion cumulatif par dilution », la dilution de la participation des associés en place étant la conséquence de leur décision de ne pas souscrire à l'augmentation de capital.
Elle déclare produire la liste des appelants déjà associés et ceux ayant souscrit à l'augmentation de capital.
Elle invoque un défaut de fondement de la demande formulée au titre du préjudice prétendument causé par les placements réalisés « à de faibles taux de rentabilité'».
Elle estime qu'elle est également fondée sur un postulat erroné, le document produit ne reflétant aucunement la valeur des actifs immobiliers de la SCPI puisque prenant en compte le prix moyen du marché des parts, qui n'est évidemment pas représentatif de la valeur des actifs immobiliers.
Elle réitère ce moyen concernant le préjudice allégué au titre des acquisitions d'immeubles de [Localité 198], [Localité 71], [Localité 199], [Localité 196] et [Localité 197].
Elle invoque un défaut de fondement de la demande formulée au titre du préjudice prétendument causé par la « perte de distribution de revenus ».
Elle reproche aux appelants de confondre SCPI et Sicav, l'obligation d'investir immédiatement les sommes levées ne concernant que les SICAV.
Elle invoque un défaut de fondement de la demande formulée au titre de l'acquisition de l'immeuble de [Localité 194], le préjudice éventuellement subi étant imputable au vendeur du bien immobilier exclusivement, et non à la société de gestion dont le consentement a été vicié.
Elle ajoute que la demande est excessive au regard du prix d'achat et qu'une partie du bien est désormais louée.
Elle invoque un défaut de fondement de la demande formulée au titre du « préjudice moral » , non justifié.
Elle conteste la demande au titre de la perte de chance.
Elle l'estime irrecevable car nouvelle en cause d'appel.
Elle l'estime infondée compte tenu de son montant et du caractère incertain des préjudices invoqués.
Elle conteste les demandes formées à titre personnel.
Elle estime qu'elles sont contradictoires avec l'action Ut singuli et estime non transposable l'arrêt de la Cour de cassation invoqué.
Elle réfute tout lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice réclamé.
Aux termes de ses écritures précitées, la SCPI Atlantique Pierre 1 rappelle que, dans le cadre d'une action Ut singuli, la société doit être mise en cause et en conclut qu'elle est légitime à faire valoir sa position.
Elle fait valoir que l'infirmation du jugement lui causerait un préjudice d'image et remettrait en cause des décisions sociales prises conformément à ses statuts et à son objet social.
Elle soutient que la société Fiducial Gérance n'a commis aucune faute de gestion.
Elle fait état de la tardiveté de l'action.
Elle précise que les appelants ne représentent que 10 % de ses associés.
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Sur la recevabilité de l'action des intervenants volontaires
Considérant que ceux-ci ont formé leurs demandes par conclusions d'intervention du 11 février 2016';
Considérant qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer';
Considérant que leur action ne tend pas à obtenir l'annulation des délibérations prises lors de l'assemblée générale du 10 juin 2009'; que celle-ci ne peut, de ce chef, constituer le point de départ du délai de prescription';
Considérant que le courrier de M. [H] en date du 5 août 2013 n'émane pas de l'un d'eux, évoque le risque de prescription en termes généraux mais ne peut caractériser la date à laquelle ils ont connu ou auraient dû connaître l'existence du dommage allégué';
Considérant que la date des opérations contestées ou la date d'acquisition d'un immeuble ne peuvent constituer la date à laquelle le dommage a été révélé à la victime, celui-ci apparaissant nécessairement postérieurement';
Considérant que, si les demandeurs principaux ont pu estimer qu'ils disposaient d'éléments suffisants dès 2014 pour contester les agissements de l'intimé, le courrier adressé le 20 janvier 2016 par le conseil de surveillance de la SCPI faisant état de manquements de la société Fiducial Gérance dans le cadre de sa gestion de la SCPI constitue la date à laquelle les intervenants ont connu les faits leur permettant d'agir';
Considérant que leur action n'est donc pas prescrite';
Sur la recevabilité de la demande formée en réparation d'une perte de chance
Considérant que la demande formée par les appelants au titre de la perte de chance tend aux mêmes fins que celle soumise au tribunal soit la réparation du préjudice subi par la SCPI en raison des fautes alléguées de la société Fiducial Gérance';
Considérant qu'elle est donc recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile';
Sur la recevabilité de la demande de la SCPI Atlantique Pierre 1
Considérant que la SCPI - qui doit être mise en cause dans le cadre d'une action Ut singuli - a qualité et intérêt à présenter des demandes contraires à celles des associés demandeurs au nom de son intérêt social';
Considérant que ses demandes sont recevables';
Sur le fond
Considérant que la société de gestion d'une SCPI a pour mission de collecter des capitaux par appel public à l'épargne, de rechercher et sélectionner les immeubles acquis grâce à ces capitaux et d'assurer leur mise en location et leur gestion dans l'intérêt exclusif des souscripteurs de la SCPI';
Considérant qu'en application de l'article 1843-5 du code civil, outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, l'action sociale en responsabilité contre les gérants peut être intentée à titre individuel par un ou plusieurs associés d'une société en réparation d'un préjudice causé à la seule société';
Considérant qu'il résulte, notamment, des articles 1848 et 1850 du code civil et L 214-6 du code monétaire et financier dans sa rédaction alors applicable que la société de gestion doit mettre en 'uvre les moyens nécessaires à l'accomplissement de cette mission et faire preuve de compétence, prudence et diligence'sans être tenue à une obligation de résultat sauf engagement de sa part'; qu'elle doit agir au mieux et dans l'intérêt exclusif des investisseurs';
Considérant que le juge n'a pas à se substituer aux décisions collectives prises lors des assemblées générales de la SCPI ou se prononcer sur l'opportunité des décisions prises';
Considérant, toutefois, que le vote de ces décisions, y compris par des demandeurs à la présente instance, ne suffit pas à exonérer la société de gestion de sa responsabilité';
Considérant que celle-ci est en effet redevable également d'une obligation d'information et de conseil';
Considérant, en conséquence, que les fautes commises par la société de gestion s'apprécient en considération de la régularité du processus de décision, du caractère normal ou non de ces décisions au moment où elles ont été prises et au regard des informations données en tenant compte, comme l'a jugé le tribunal, de l'acceptation du risque inhérent à l'exercice d'une telle activité';
Considérant qu'en effet, les placements en matière immobilière même réalisés par le biais d'une société civile de placement immobilier ne produisent pas de rendements garantis et comportent une part de risque'; que les souscripteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier ne peuvent donc pas s'attendre à l'absence de toute perte sur la durée de leur investissement, le marché de l' immobilier comme tout secteur économique étant soumis à des cycles et variations qui influent nécessairement sur l'activité d'une SCPI'; qu'ainsi, la non-réalisation des prévisions ou des objectifs et la diminution du rendement ou de la valeur des parts ne suffisent pas à caractériser des manquements de la société de gestion';
Sur les fautes invoquées commises au titre des augmentations de capital et de leurs conséquences
Sur le grief tiré de l'augmentation de capital et de l'emploi fautif des sommes levées
Considérant que l'article 8 des statuts de la SCPI autorise la société de gestion à réaliser des augmentations de capital, dans une limite non atteinte en l'espèce, sans autorisation préalable des associés';
Considérant qu'en procédant à celle-ci, l'intimée a donc exercé des pouvoirs qu'elle tient des statuts';
Considérant que cette augmentation avait été envisagée favorablement par le conseil de surveillance de la SCPI tenu le 27 mars 2008 - afin de développer la société - puis approuvée par ce conseil le 21 octobre 2008, à l'unanimité, et par l'assemblée générale des associés de la SCPI réunie le10 juin 2009, avec 92,81 % des voix';
Considérant que la procédure de décision a donc été respectée';
Considérant que la régularité de ce processus n'interdit pas, cependant, aux appelants d'invoquer un manquement de la société à ses obligations précitées ;
Considérant que l'augmentation de capital a été particulièrement importante car représentant - sur une courte période - près de 80 % du capital initial';
Considérant, toutefois, que le parc immobilier de la société était alors limité et composé en majeure partie d'immeubles acquis une vingtaine d'années auparavant';
Considérant qu'à compter de 2008, la société Fiducial Gérance a soumis au conseil de surveillance, à la demande de celui-ci, des propositions tendant à développer la société par des augmentations de capital et une diversification de son patrimoine notamment géographique';
Considérant que le conseil de surveillance a, dans un rapport de 2012 rédigé par son président - qui figure parmi les appelants -, expliqué cette «'importante augmentation de capital'» par le «'souci de s'inscrire dans la durabilité'» de la société';
Considérant que les considérations des appelants sur le rythme souhaitable des augmentations de capital sont générales';
Considérant que ce rythme, en l'espèce, était justifié par la situation précise de la société, la nécessité pour elle d'acquérir une taille critique et les demandes du conseil de surveillance';
Considérant que la perception par la société Fiducial Gérance de commissions est la conséquence d'une politique souhaitée par le conseil de surveillance et approuvée par les associés et ne caractérise pas une volonté d'agir dans son intérêt personnel';
Considérant qu'aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef';
Considérant que les sommes collectées n'ont pas été immédiatement réinvesties';
Considérant que l'existence d'un délai pour réaliser les investissements a été mentionnée dans le rapport du conseil de surveillance de 2010';
Considérant que la décision d'acquérir un bien résulte d'un processus destiné à respecter les règles de prudence prescrites';
Considérant, ainsi, qu'un délai est nécessaire pour rechercher et analyser les biens à acquérir puis décider de procéder à l'investissement';
Considérant que si cette phase est interne à la société de gestion, elle a une durée incompressible';
Considérant qu'elle ne pouvait être initiée avant l'augmentation de capital';
Considérant, en outre, qu'un délai est également nécessaire pour la rédaction des actes';
Considérant que ce délai ne revêt en l'espèce aucun caractère excessif compte tenu de la date des acquisitions réalisées, justifiées par les pièces produites, - même si certaines ont été payées par le produit de ventes -, un délai maximal de 16 mois ayant pu être enregistré'entre la fin de l'augmentation de capital et la dernière acquisition ;
Considérant qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société de ce chef';
Considérant qu'il ne peut pas davantage lui être reproché d'avoir, dans l'intérêt de la SCPI, placé les fonds dans des produits financiers avant leur emploi dans les produits immobiliers';
Sur le grief tiré du prix insuffisant de la souscription des parts
Considérant que le prix de souscription des parts a été fixé en-dessous de leur valeur de reconstitution - qui prend en compte les frais';
Considérant qu'ainsi, lors de l'augmentation de capital décidée en 2009, le prix a été fixé à 320 euros alors que la valeur de reconstitution était de 351 euros';
Considérant qu'une justification auprès de l'AMF n'est requise qu'en cas d'écart supérieur à 10 %, ce qui n'est pas le cas';
Considérant que le prix ainsi fixé est donc licite';
Considérant qu'une telle fixation peut toutefois constituer un manquement de la société de gestion à ses obligations précitées'; qu'en effet, ce moindre prix fait supporter aux actuels porteurs de parts les commissions versées pour leur émission'et augmente artificiellement son rendement ;
Mais considérant, d'une part, que l'émission de parts à une valeur inférieure à celle de la reconstitution est autorisée et nullement exceptionnelle comme le justifie l'intimée ;
Considérant, d'autre part, que l'intérêt social de la SCPI ne se confond pas avec celui des seuls associés en place au jour de l'émission des nouvelles parts'; qu'il sera rappelé qu'en l'espèce, la société souhaitait attirer de nouveaux investisseurs pour assurer sa pérennité';
Considérant qu'une fixation à un prix inférieur au prix de reconstitution ne constitue donc pas, en soi, une faute de gestion';
Considérant que les appelants ne démontrent nullement qu'en l'espèce, la société Fiducial Gérance a commis une faute en fixant un tel prix d'émission';
Considérant qu'aucune faute ne peut donc être reprochée à la société de gestion étant rappelé que les associés disposaient de tous les éléments d'information lorsqu'ils ont approuvé le 10 juin 2009, à plus de 90 %, le prix d'émission de ces titres';
Sur les distributions du report à nouveau
Considérant que les sommes mises en «'report à nouveau'» - correspondant pour l'essentiel à des bénéfices non distribués - sont passées de 2.801.505 euros en 2008 à 268.661 euros en 2012';
Considérant que ces sommes ont été distribuées aux associés de la SCPI à titre de dividendes';
Considérant qu'une telle décision relève des pouvoirs de l'assemblée générale';
Considérant que la décision de distribuer ou non les sommes mises en réserve est aisément compréhensible';
Considérant, au surplus, que le procès-verbal de l'assemblée générale réunie le 10 juin 2009 mentionne expressément que le rapport du conseil de surveillance indique que le dividende proposé intègre un prélèvement sur le report à nouveau'; que le procès-verbal du conseil de surveillance réuni le 2 octobre 2009 a précisé que le dividende était «'maintenu par prélèvement sur le report à nouveau'»';
Considérant que toutes les informations ont été données aux associés pour leur permettre de voter en possession de tous les éléments utiles';
Considérant que cette distribution ainsi expliquée ne traduit pas une volonté de dissimulation de la baisse du rendement';
Considérant que les appelants ne démontrent nullement que cette décision ainsi prise par les associés est contraire à l'intérêt social de la SCPI ou résulte d'un manquement de l'intimée à ses obligations';
Sur les acquisitions
Considérant que, compte tenu de la nature de l'investissement, l'existence d'une faute de gestion ne peut se déduire de la seule baisse de rentabilité de celui-ci sauf souscription par la société gestionnaire d'une obligation de résultat';
Considérant que la société a indiqué, dans le rapport accompagnant les bilans de la SCPI des exercices 2008 et 2009 que l'augmentation de capital avait «'pour but de ... continuer à investir à un taux de rendement net supérieur à 7 %'»';
Considérant que la société fait état d'un but soit d'un objectif'; que cette formulation manifeste une volonté mais ne contient nullement un engagement à réaliser un résultat précis';
Considérant que la non réalisation de ce but ne caractérise donc pas une faute';
Considérant que les manquements de la société Fiducial Gérance, tenue à une obligation de moyen, ne peuvent donc résulter que des conditions dans lesquelles elle a procédé aux acquisitions querellées';
Sur l'achat en 2011 du bien situé à [Localité 198]
Considérant que le bien, d'une superficie de 635 m², a été acquis au prix de 2 442 647 euros incluant les droits de mutation'soit 3 840 euros par m² ;
Considérant que, même si la moyenne des prix de vente de biens commerciaux à [Localité 198] se situait à 2 700 euros par m² et la fourchette haute à 3 300 euros, cette moyenne ne prend pas en compte les caractéristiques de l'immeuble acquis et son emplacement, le bien étant situé au centre de la rue piétonne principale de [Localité 198]';
Considérant qu'une étude réalisée en 2011 par la société BNP Paribas Real Estate a conclu à un taux de rendement de 5,95 %, inférieur au taux réel, 6,40 %'; qu'une étude réalisée en 2013 par le Crédit Foncier de France a évalué le bien, sans pondération des surfaces, à 2 300 000 euros';
Considérant qu'il ressort de ces études que le bien n'a nullement été acquis à un prix excessif'; qu'il résulte du loyer payé par le preneur - 147 552 euros par an - que le taux de rendement s'élève à 6,41 %';
Considérant qu'aucune faute n'a été commise par la société de gestion, le fait que la surface alors annoncée n'ait pas pris en compte la pondération des caves et réserves'étant sans incidence au regard du taux de rentabilité ;
Sur l'achat en 2009 d'un immeuble à [Localité 197]
Considérant que cet immeuble de bureaux, d'une superficie de 4 158 m², a été acquis au prix de 8 000 000 euros';
Considérant que son prix représentait 25 % du capital de la SCPI';
Considérant qu'une telle proportion est importante mais ne suffit pas à caractériser une faute'; qu'elle est d'autant moins avérée en l'espèce que l'immeuble était loué à sept locataires ce qui permet de répartir les risques'et qu'une garantie locative avait été mise en place pour pallier l'éventuelle défaillance d'un locataire, débiteur depuis avril 2008 ;
Considérant que les appelants ne justifient pas que le bien a été acquis à un prix excessif';
Considérant que, nonobstant la crise économique, sa rentabilité s'est élevée en 2012 à 6,72 %'; que le taux de 8 % indiqué en 2009 était cohérent avant cette crise au vu de l'expertise produite'; que la non réalisation de ce taux ne peut, en l'absence de toute obligation de résultat et en compte tenu de l'aléa pesant sur tout investissement immobilier, suffire à caractériser une faute de la société';
Considérant en outre, que le taux de rendement a, ensuite, augmenté'; qu'une étude publiée en 2014 a fait état d'une hausse importante de la commercialisation des bureaux à [Localité 197] en 2013'; que cette acquisition a donc été profitable pour la SCPI';
Considérant qu'aucun manquement ne peut donc être utilement reproché à la société dans l'acquisition et la gestion de ce bien ou dans la présentation de l'opération';
Considérant que le recours à des intermédiaires pour rechercher et acquérir des biens n'est nullement prohibé'; que la rémunération de ceux-ci est licite';
Considérant que l'existence de ces commissions n'a pas été dissimulée, l'une d'elles ayant même dû, compte tenu de la qualité de son bénéficiaire, être approuvée par l'assemblée générale';
Considérant qu'aucune faute n'a été commise de ce chef';
Sur l'achat en 2011 d'un bien à Cosne sur [Localité 24]
Considérant que, par acte du 25 janvier 2011, la SCPI a acquis un bien situé à [Localité 194] au prix de 2 900 000 euros';
Considérant que ce bien était loué par la société RT Bricolage';
Considérant que la société ne s'est pas acquittée de ce loyer auprès de la SCPI'; que, par ordonnance du 16 octobre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nevers a ordonné l'expulsion du preneur'et l'a condamné à payer la somme de 186 103,54 euros ; que celui-ci a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 6 février 2013'; qu'il ne s'est pas acquitté des sommes dues';
Considérant qu'il ressort d'un courrier du 17 décembre 2010 adressé par le vendeur au preneur que ce dernier avait une dette de 80 574,79 euros et que le vendeur avait réduit sa dette locative de plus de 20 000 euros'; que la SCPI a eu connaissance de ce courrier après la vente';
Considérant que la SCPI a assigné son vendeur afin que soit prononcée l'annulation de la vente pour dol de sa part, celui-ci ayant déclaré, dans l'acte, qu'il n'existait pas, à sa date, de loyers ou charges exigibles depuis plus de trois mois et ayant déclaré que le preneur s'acquittait régulièrement des loyers et charges';
Considérant que, par jugement du 4 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Nevers a débouté la SCPI de sa demande formée contre le vendeur au motif que celui-ci lui avait fourni tous les éléments demandés lors de l'audit de l'acquisition'; que la SCPI, alors gérée par une nouvelle société de gestion, n'a pas interjeté appel';
Considérant que les résultats financiers du preneur étaient négatifs depuis plusieurs années, un rapport établi par la Coface en 2010 qualifiant d'élevé le risque de défaillance du locataire';
Considérant que les appelants justifient que la société RT Bricolage publiait ses bilans et qu'une simple consultation du site Infogreffe permettait de constater que ses résultats étaient négatifs depuis 2008';
Considérant que le rapport d'audit juridique de la société Fiducial Gérance mentionne que son service n'a pas eu d'information sur l'existence de contentieux et recommande d'obtenir confirmation du vendeur'; que celui-ci a procédé aux déclarations précitées';
Considérant que le local acquis avait pour seul preneur la société RT Bricolage';
Considérant que, comme le souligne la SCPI dans son assignation délivrée à l'encontre de son vendeur, «'la solvabilité du locataire était un élément déterminant de son consentement'»';
Considérant qu'il appartenait donc à la société gestionnaire de s'assurer de celle-ci et de vérifier l'absence d'impayé';
Considérant qu'elle reconnaît s'être contentée des déclarations du vendeur étant observé que le tribunal a considéré que celui-ci lui avait fourni les documents demandés';
Considérant qu'elle n'a donc pas procédé à une étude de la solvabilité du locataire';
Considérant que les difficultés du locataire étaient anciennes';
Considérant que la simple vérification du dépôt par le preneur de ses documents comptables et leur consultation sur le site Infogreffe aurait pu lui permettre de constater les résultats déficitaires de la locataire et/ou de s'enquérir plus précisément de sa situation';
Considérant que la société intimée qui affirme, dans ses conclusions, que chaque dossier d'investissement fait l'objet d'une «'analyse rigoureuse'» avec une étude ... de la qualité des locataires'»'a donc fait preuve de négligence et, ainsi, manqué à ses obligations en se contentant des déclarations du vendeur ;
Considérant que la non perception des loyers prévus ne résulte donc pas de l'aléa pesant sur toute opération immobilière mais de l'insuffisance de recherches entreprises par la société Fiducial Gérance soit d'une faute de celle-ci';
Considérant que l'investissement n'a donc pas eu les effets escomptés étant précisé que le bien a été loué à effet du 28 février 2018 et non 2017 ;
Considérant que les appelants ne démontrent pas que l'acquisition du bien comportait, outre cette faute, un risque trop important compte tenu du marché local ou s'est effectuée à un prix trop élevé, d'autres SCPI ayant acquis des immeubles dans la commune et les moyennes invoquées ne prenant pas en compte les caractéristiques du bien';
Considérant que le versement d'une commission à un intermédiaire ne revêt aucun caractère illicite';
Considérant que seul le manquement tiré du défaut de diligences pour vérifier la solvabilité du locataire sera donc retenu'à l'encontre de la société intimée ;
Sur l'achat d'un immeuble à [Localité 71] en 2011
Considérant que cette opération représente 10 % du capital de la SCPI'; que ce pourcentage ne constitue pas, en soi, un manquement de la société à son obligation de prudence';
Considérant que les prix relevés par les appelants ne concernent pas des immeubles proches'; qu'ils ne prennent pas en compte les caractéristiques du bien et, notamment, d'un bail d'une durée ferme de 9 ans consenti en 2009';
Considérant que le prix d'acquisition du bien n'est donc pas excessif et constitutif d'une faute ;
Considérant que le rendement - 6,54 % - s'inscrit dans la moyenne des taux réalisés à [Localité 71], de 6,25 % à 7,50 % selon une étude du groupe CBRE réalisée en 2011';
Considérant qu'aucun manquement ne peut être reproché de ce chef à la société intimée';
Sur les achats en 2013 d'immeubles à [Localité 199] sur Marne et [Localité 196]
Considérant que le bien sis à [Localité 199] a été acquis au prix de 2 446 000 euros et génère un taux de rendement de 6,3 %';
Considérant que les appelants ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir que le prix a été surévalué';
Considérant que le taux de rendement s'inscrit dans la moyenne des taux offerts en Ile de France par de tels biens, de 5,85 % à 8,50 % d'après une étude du groupe CBRE ou 5,75 % d'après une autre étude';
Considérant qu'aucun manquement ne peut être reproché à l'intimée';
Considérant que le bien situé à [Localité 196] - qui comprend deux lots à usage professionnel et à usage commercial d'une superficie de 47,90 m² et de 66,70 m² - a été acquis au prix de 1 240 000 euros'; qu'il offre un taux de rendement de 5,24 %';
Considérant que la base de données invoquée par les appelants ne contient aucune transaction de local commercial dans la rue de l'immeuble';
Considérant que la pondération mentionnée dans le courriel de la BNP Paribas Real Estate du 28 novembre 2014 ne porte que sur le local commercial'; que les appelants ne peuvent inférer de cette seule pondération pour prétendre que l'immeuble a été acquis au prix de 20 000 euros par m²';
Considérant que le local commercial prévoit un bail ferme consenti en 2013 de neuf ans ce qui majore sa valeur';
Considérant que la perte de valeur de l'immeuble relève de l'aléa de ce type d'opérations et ne traduit pas une faute de la société';
Considérant que le taux de rendement de 10 % envisagé par deux notaires pour procéder à une acquisition judicieuse n'est étayé par aucune pièce';
Considérant que le taux réalisé s'inscrit dans la moyenne des rendements et n'est pas tel qu'il caractérise pas un manquement de la société à ses obligations';
Considérant que les griefs des appelants seront écartés';
Sur l'acquisition en 2011 d'un bien à [Localité 200]
Considérant que le bien a été acquis pour un prix de 20 000 000 euros en indivision à hauteur de 35 % par la SCPI Atlantique Pierre 1';
Considérant que l'immeuble a été acquis après son achèvement'; qu'il ne peut être utilement reproché à l'intimée de ne pas avoir prévu une indemnisation de retards dans la construction';
Considérant que le taux de rentabilité de 5,3 % est conforme aux taux moyens';
Considérant que les conséquences des difficultés actuelles des commerçants dues au retard dans la réalisation du tramway relèvent de l'aléa de ce type d'opérations et ne témoignent pas d'un manquement de l'intimée à ses obligations';
Considérant qu'il en est de même des difficultés de locataires connues lors de l'acquisition et pour la résorption desquelles l'ex directrice des investissements de la société intimée avait préconisé des mesures';
Considérant qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société';
Considérant, par conséquent, que, sous réserve de l'opération réalisée à Cosne sur Loire, le tribunal a estimé à juste titre que la société Fiducial a géré la SCPI dans les limites de son mandat, conformément aux règles statutaires et aux dispositions légales, aux décisions de la collectivité des associés, dans l'intérêt exclusif des souscripteurs et qu'elle a satisfait à ses obligations de diligence et de prudence et que les appelants ne prouvent pas que la société Fiducial Gérance aurait commis des fautes engageant sa responsabilité';
Sur les manquements à l'obligation d'information
Considérant que les pièces produites, notamment les procès-verbaux du conseil de surveillance de la SCPI, démontrent que la société Fiducial Gérance a informé les membres de celui-ci'de manière complète des opérations réalisées'étant rappelé qu'à l'exception de l'investissement de Cosne sur [Localité 24], aucune faute n'a été retenue contre elle'dans le choix de ceux-ci ;
Considérant qu'elle a également fourni tous les éléments d'information requis sur les augmentations de capital dont le principe et les modalités ne sont pas fautifs';
Considérant, enfin, que les résultats de la SCPI ont été exactement communiqués et expliqués au conseil de surveillance ainsi qu'il résulte des rapports de celui-ci';
Considérant que les associés de la SCPI ont donc été régulièrement informés sur les opérations menées par la société de gestion et les risques encourus étant observé au surplus que tout investisseur est à même de constater qu'une augmentation de capital réduit nécessairement sa part dans le capital de la société';
Sur les autres griefs
Considérant qu'il ne résulte d'aucune pièce que les dirigeants de la société de gestion ont «'abusivement'» utilisé les pouvoirs remis par les associés à l'occasion des assemblées générales';
Sur le préjudice
Considérant que la seule faute commise par la société Fiducial Gérance a été de ne pas vérifier la solvabilité du preneur de l'immeuble de [Localité 194]'; que les demandes indemnitaires fondées sur les autres fautes invoquées seront donc rejetées';
Considérant qu'informée des difficultés du locataire, elle aurait pu renoncer à l'investissement ; que la SCPI a donc perdu une chance de ne pas avoir investi';
Considérant que cette perte de chance n'est pas totale, la société locataire ne faisant pas alors l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et s'acquittant de loyers, même réduits'; qu'il n'est donc pas établi qu'elle aurait renoncé à l'opération'et que sa décision d'acquérir aurait alors été fautive ;
Considérant que la SCPI demeure propriétaire du bien qui est, désormais, loué'; qu'il a été rappelé que le prix de l'acquisition n'était pas excessif';
Considérant que le bien n'a pas été vendu';
Considérant que la valorisation de l'immeuble arrêtée en 2014 ne prend pas en considération la location actuelle du bien';
Considérant que les appelants ne rapportent nullement la preuve d'une perte actuelle de la valeur du bien due à la faute précitée de la société';
Considérant que leur demande fondée sur la baisse de sa valeur sera donc rejetée';
Considérant que le préjudice subi est ainsi constitué par la perte d'une chance de ne pas avoir mobilisé un capital qui n'a pas produit de revenus';
Considérant que le rendement envisagé était usuel'; qu'un autre placement aurait permis de bénéficier des loyers attendus';
Considérant que cet autre projet n'aurait pas été conclu immédiatement'; que, dans l'attente, les fonds auraient été placés';
Considérant que le préjudice est donc constitué par la perte d'une chance de placer ces fonds dans un support financier puis dans un projet procurant des revenus équivalents';
Considérant qu'au vu de l'ensemble de ces éléments et du montant des loyers, la perte de chance s'élève à la somme de 800 000 euros';
Considérant que la faute de la société Fiducial Gérance a donc causé à la SCPI un préjudice de 800 000 euros ;
Considérant qu'elle sera condamnée à lui payer cette somme'; que celle-ci portera intérêts à compter de l'assignation';
Considérant que les appelants ne justifient pas que la connaissance de cette faute les aurait amenés à investir dans une autre SCPI ou à procéder à un autre placement'; que leurs demandes formées à titre personnel seront rejetées';
Sur les autres demandes
Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement sera infirmé en ce qui concerne les condamnations prononcées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, chaque partie conservant la charge de ceux qu'elle a exposés'; qu'il sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la société Fiducial Gérance'fondée sur le caractère abusif de la procédure ;
Considérant que le présent arrêt ne fait que partiellement droit aux demandes des appelants'; que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées'; que chaque partie conservera la charge de ses dépens';
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
Déclare recevables les demandes formées au titre de la perte de chance,
Déclare recevables les demandes de la SCPI Atlantique Pierre 1,
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré les intervenants volontaires recevables,
Le confirme également en ce qu'il a rejeté les demandes sauf en ce qu'il a rejeté celle fondée sur une faute de la société Fiducial Gérance lors de l'achat du bien situé à [Localité 194],
L'infirme pour le surplus,
Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant':
Dit que la société Fiducial Gérance a manqué à ses obligations lors de l'acquisition du bien situé à [Localité 194],
Condamne la société Fiducial Gérance à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Dit que cette somme portera intérêts légaux à compter du 30 janvier 2014,
Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires, y compris celles formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
