COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
SM
Code nac : 30E
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 FEVRIER 2018
N° RG 16/06319
AFFAIRE :
[U] [K]
C/
Société ROUSSEAU ENGHIEN
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Septembre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 12/03815
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Philippe HOUILLON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [U] [K]
né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 16/06776 (Fond)
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 16000257
Représentant : Me Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0119 - substitué par Me NAUD
APPELANT
****************
Société ROUSSEAU ENGHIEN
[Adresse 12]
[Localité 9]
Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 16/06776 (Fond)
Représentant : Me Philippe HOUILLON de la SCP PETIT - MARCOT - HOUILLON - & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 1100873
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Décembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvie MESLIN, Président,
Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
Vu l'appel déclaré le 17 août 2016 par M. [U] [K] contre le jugement prononcé le 15 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Pontoise dans l'affaire qui l'oppose à la société par actions simplifiée Rousseau Enghien (société Rousseau Enghien.) - RG 16-6319 ;
Vu l'appel déclaré le 14 septembre 2016 par la société Rousseau Enghien contre la même décision - RG 16-6776 ;
Vu le jugement entrepris ;
Vu, enregistrées par ordre chronologique, les ultimes écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats et présentées le :
- 17 novembre 2017 par la société Rousseau, intimée sur appel principal et appelante sur appel incident,
- 21 novembre 2017 par M. [U] [K], appelant à titre principal et intimé sur appel incident ;
Vu l'ensemble des actes de procédure ainsi que les éléments et pièces transmises par chacune des parties.
SUR CE,
La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales de chaque partie. Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants suivants tirés des écritures d'appel.
1. données analytiques, factuelles et procédurales, du litige
Selon acte authentique du 26 décembre 2001, M. [V] [D] [K] a renouvelé au profit de la société Rousseau Enghien constituée sous la dénomination 'Garage SA Namont' un bail commercial portant sur 'un terrain à usage commercial pour l'exploitation d'un garage situé à [Adresse 3] d'une contenance de 728 m² environ d'après titre figurant au cadastre rénové de la commune section AD n° [Cadastre 6] pour 7a 14ca pour lequel la société preneuse aura un accès unique par le garage lui appartenant, donnant [Adresse 12].'
Ce bail, consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2002, fait l'objet d'une tacite reconduction depuis le 1er janvier 2011 et fait suite à d'autres actes interrompus de renouvellement d'un premier bail sous signatures privées consenti le 16 septembre 1929 pour l'exploitation d'un atelier automobile.
M. [U] [K], venant aux droits de son père, a selon acte extrajudiciaire des 18 et 25 mai 2011, délivré à la société Rousseau Enghien un congé pour le 31 décembre 2011 avec dénégation du droit au renouvellement pour défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou d'inscription au répertoire des métiers à l'adresse précise des lieux loués, et dénégation du droit à une indemnité d'éviction.
Par acte extrajudiciaire du 14 mai 2012, la société Rousseau Enghien a fait assigner M. [U] [K] devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour contester le bien-fondé du congé qui lui avait été délivré et obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction.
Dans le dernier état de ses demandes, la société Rousseau Enghien a prié les premiers juges, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater que l'adresse du [Adresse 3] correspond à l'adresse d'une propriété appartenant à M. [K] et non à l'adresse des lieux loués, que la société Rousseau Enghien exerce son activité sur plusieurs parcelles contiguës, ouvertes et réunies en un seul et même espace constituant une unité d'exploitation et que c'est à bon droit qu'elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l'adresse du [Adresse 12],
- en conséquence, juger que M. [K] ne justifie d'aucun motif grave et légitime ni ne justifie que le statut des baux commerciaux ne serait pas applicable pour s'opposer au renouvellement du bail commercial et au paiement d'une indemnité d'éviction,
- juger que faute de se repentir, M. [K] doit lui verser une indemnité d'éviction et désigner un expert afin de fixer le montant de cette indemnité.
Par jugement contradictoire du 15 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise a tranché le litige selon le dispositif suivant :
- vu les articles L.145-1, L.145-14, L.145-28, L.145-32 du code de commerce,
- vu les pièces versées aux débats, notamment le rapport d'expertise amiable de M. [I],
- rejette la demande de communication de pièce sous astreinte présentée par la société Rousseau Enghien,
- dit que M. [U] [K] ne justifie d'aucun motif grave et légitime pour s'opposer au renouvellement du bail le liant à la société Rousseau Enghien,
- dit que la société Rousseau Enghien est bien fondée en sa demande d'indemnité d'éviction en application des dispositions de l'article L 145-32 du code de commerce,
- dit qu'il n'y a pas lieu pour le calcul de l'indemnité d'éviction de tenir compte du prix du bâtiment, la société Rousseau Enghien étant prescrite en sa demande,
- dit que M.[U] [K] est bien fondé en sa demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à libération effective des lieux, en application des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce,
- avant dire droit sur les réclamations chiffrées,
- ordonne une expertise judiciaire confiée à M. [J] [H], expert près la cour d'appel de Versailles, demeurant [Adresse 8], qui aura pour mission de:
- visiter les lieux sis [Adresse 3], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer,
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux :
- tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction :
- dans le cas d'une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),
- dans le cas de la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels),
- tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, (...)
- fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle pendant le cours de la procédure et rétroactivement depuis le 1er janvier 2012 à la somme de 140 000€ par an hors taxes et charges,
- condamne la société Rousseau Enghien à verser d'ores et déjà à M. [U] [K] la somme provisionnelle de 172 200, 46€ au titre de la période du 1er janvier 2012 au 30 juin 2013,
- renvoie la cause et les parties à l'audience de mise en état du jeudi 28 mai 2015 à 9h30, pour conclusions des demandeurs en ouverture de rapport,
- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- réserve les dépens,
Pour statuer ainsi, les premiers juges ont notamment retenu que : - selon l'article L.145-1 du code de commerce, le locataire doit être immatriculé dans les locaux loués au registre du commerce et des sociétés lors de la date de signification du congé pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux et notamment, du droit au renouvellement du bail ; - cette immatriculation doit concerner les locaux dans lesquels le fonds est exploité ; - les locaux accessoires en sont dispensés mais non, les établissements secondaires ; - le local dont la jouissance est en l'espèce conférée selon l'acte de renouvellement du 26 décembre 2001, est situé [Adresse 3] ; - la société Rousseau Enghien était à la date de signification du congé, immatriculée au [Adresse 12] tandis, que le bail stipule que l'accès aux locaux situés [Adresse 3] se fait uniquement par le [Adresse 12] ; - l'absence d'accès direct et par conséquent, la situation d'enclave dans un ensemble bâti est confirmé par les constatations de l'expert [J] [I] ; - il ressort par ailleurs, des pièces versées aux débats que la société Rousseau Enghien exerce son activité sur trois parcelles contiguës et par suite, sur un local sis [Adresse 12] appartenant à la SCI NAM, un local édifié sur le terrain appartenant à M. [U] [K] et un espace communiquant sans discontinuité, appartenant également à la SCI précité au [Adresse 2] et enfin, une bande de terrain appartenant à la SCI Louis Delage ; - ces locaux contigus et continus qui communiquent entre eux, sont réunis en un seul et même espace dans lequel la société Rousseau Enghien exerce son activité de concession automobile ainsi que l'établit le contrat de concession versé aux débats liant cette société au constructeur Renault ; - compte tenu de cette unité d'exploitation, les locaux exploités au [Adresse 3] n'étaient pas soumis à l'obligation d'immatriculation ; - le bailleur n'a aucun droit légitime, à dénier au preneur son droit au renouvellement du bail consenti et reste redevable envers le preneur, du paiement d'une indemnité d'éviction ; - en l'absence de toute réclamation d'une quelconque indemnité pour les constructions édifiées, dans le délai de 30 ans à compter du 1er avril 1948, date à laquelle le bailleur en est devenu propriétaire, la société Rousseau Enghien ne peut plus aujourd'hui pour cause de prescription, solliciter le paiement de la valeur de cette construction et la mesure d'expertise, devant permettre de déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction ne doit donc pas en tenir compte.
Chacune des parties a déclaré appel de cette décision. Le magistrat de la mise en état a selon ordonnance du 6 avril 2017, décidé de joindre ces procédures dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. La clôture de l'instruction a finalement été ordonnée le 21 novembre 2017 et l'affaire, a été renvoyée à l'audience du 12 décembre suivant tenue en formation de juge rapporteur pour y être plaidée. A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire a été renvoyée à l'audience de ce jour pour plus ample délibéré.
2. dispositifs des conclusions des parties
Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;
M. [U] [K] prie la Cour de :
- vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce
- vu l'article 2224 du code civil
- déclarer recevable et bien fondé l'appel principal formé par M. [K] sur le jugement du tribunal de grande instance du 15 septembre 2014, suite à sa déclaration d'appel du 17 août 2017.
- donner acte à M. [K] de ce qu'il a formé appel incident du jugement du tribunal de grande instance du 15 septembre 2014 dans le cadre de l'appel principal de la société Rousseau Enghien, et déclarer son appel incident recevable et bien fondé.
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance du 15 septembre 2014 en ce qu'il
a refusé de tenir compte du prix du bâtiment donné en location à la société Rousseau Enghien dans le calcul de l'indemnité d'éviction en raison de la prescription de la demande.
- l'infirmer pour le surplus, et recevoir M. [K] dans son appel principal et dans son appel incident, et statuer à nouveau :
- juger que la société Rousseau Enghien ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail des 18 et 25 mai 2012 en raison de son défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des locaux loués situés à [Adresse 3] au jour de la délivrance du congé, et en toute hypothèse pas pour l'activité exploitée, et qu'elle ne peut en conséquence revendiquer le paiement d'une indemnité d'éviction.
- juger en conséquence que Monsieur [K] est en droit de dénier à la société Rousseau Enghien tout droit au renouvellement et tout droit à indemnité d'éviction.
- valider en conséquence le congé des 18 et 25 mai 2012.
- débouter en conséquence la société Rousseau Enghien de sa demande d'expertise.
- dire caduque l'expertise en cours auprès de Monsieur [J] [H].
- En conséquence
- ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués situés à [Adresse 3], avec si nécessaire l'intervention d'un huissier, de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la demanderesse, au frais, risques et périls des preneurs.
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de fin du bail jusqu'au départ du locataire à la somme de 473.000 euros par an HT/HC.
-débouter la société Rousseau Enghien de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
- condamner la société Rousseau Enghien au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'instance que l'avocat soussigné pourra recouvrer dans les termes de l'article 699 du code d eprocédure civile.
La société Rousseau Enghien demande qu'il plaise à la Cour de :
- vu l'appel principal interjeté par M. [U] [K] du jugement rendu le 15 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Pontoise, enregistré sous le RG 16/06319 devant la 12 ème chambre section 2 de la Cour d'appel de Versailles,
- donner acte à la société Rousseau Enghien de ce qu'elle forme appel incident de ce jugement dans le cadre de l'appel principal interjeté par Monsieur [K],
- déclarer cet appel incident recevable et bien fondé,
- vu parallèlement l'appel principal interjeté par la société Rousseau Enghien du même jugement du 15 septembre 2014 rendu par le tribunal de grande de Pontoise, enregistré sous le RG 16/06776 devant la même 12ème chambre section 2 de la Cour d'appel de Versailles,
- vu l'ordonnance de jonction des deux procédures,
- recevoir la société Rousseau Enghien en son appel principal du jugement rendu le 15 septembre 2014 et l'y dire bien fondé.
- déclarer irrecevable et en tout cas mal fondé l'appel incident formé par M. [K] sur cet appel principal et l'en débouter.
- confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'il a dit que M. [U] [K] ne justifiait d'aucun motif grave et légitime pour s'opposer au renouvellement du bail le liant à la société Rousseau Enghien et en ce qu'il a dit que celle-ci était bien fondée en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction à l'encontre de M. [K],
- en tant que de besoin, débouter M. [U] [K] de son appel principal ainsi que de son appel incident à ce sujet l'y disant mal fondé.
- confirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [H] avec mission précisée dans le jugement dont appel d'évaluer l'indemnité d'éviction due à la société Rousseau Enghien au paiement de laquelle condamnation est sollicitée à l'encontre de Monsieur [K], ainsi que l'indemnité d'occupation entre la prise d'effet du congé et la libération des locaux.
- recevoir la société Rousseau Enghien en ses appels principal et incident et en conséquence infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise du 15 septembre 2014 en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas lieu pour le calcul de l'indemnité d'éviction de tenir compte du prix du bâtiment,
- statuant à nouveau et infirmant cette décision
- dire que M. [U] [K] devra régler à la société Rousseau Enghien le montant des constructions (bâtiments) édifiées pour les motifs et dans les conditions sus indiquées, et dire et juger que l'expert désigné M. [H] ou tout autre expert qu'il plaira à la Cour, devra procéder à l'évaluation de ce bâtiment qui sera donc prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction dont M. [K] sera redevable à la société Rousseau Enghien,
- infirmer également le jugement entrepris en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et fixer de ce chef à une somme qui ne saurait être supérieure à 40 000€ hors taxes et hors charges par an, le montant de ladite indemnité d'occupation à titre provisionnel dans l'attente du résultat de l'expertise à intervenir,
- débouter en tout état de cause M. [K] de son appel tendant à voir fixer l'indemnité d'occupation à une somme très supérieure à celle précédemment fixée à titre provisionnel par le Tribunal de grande instance de Pontoise dans son jugement susvisé,
- débouter plus généralement M. [U] [K] de toute demande plus ample ou
contraire.
- condamner M. [U] [K] à verser à la société Rousseau Enghien la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens d'instance qui seront recouvrés par l'avocat soussigné dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
La Cour renvoie à chacune de ces écritures pour une synthèse argumentative de la position de chaque partie dont l'essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.
CELA ETANT EXPOSE,
1.Il y a lieu à titre principal, de statuer sur le droit légitime du bailleur à délivrer à l'échéance du bail commercial consenti sur les lieux loués, un congé avec dénégation du droit du preneur au renouvellement pour prétendu défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et partant, dénégation du droit au versement d'une indemnité d'éviction du chef des locaux commerciaux sis à [Adresse 3] et à front renversé, pour l'hypothèse du droit du preneur au renouvellement, sur le bien fondé des modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction et l'étendue de l'indemnité d'occupation due au bailleur.
2.La Cour constate au préalable ne pas avoir à donner acte à chacune des parties de leurs appels respectifs, une demande de donner acte n'étant pas en effet une demande de justice au sens de l'article 53 du code de procédure civile.
Sur la dénégation par le bailleur du droit du preneur au statut des baux commerciaux
3.Le bailleur soutient à l'appui de sa demande de réformation que : - le locataire de locaux commerciaux doit de manière objective, être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou du répertoire des métiers pour chacun de ses établissements et pour chacune des adresses des locaux qu'il exploite, et pas seulement pour les locaux principaux ; - l'immatriculation de l'établissement secondaire est ainsi nécessaire, dès lors qu'il existe une adresse précise pour les locaux loués ; - cette immatriculation qui doit se rapporter à l'activité exploitée et par suite, à celle prévue sur l'extrait K Bis du locataire, conditionne le droit de gage des créanciers lesquels peuvent y inscrire un nantissement ; - seuls les locaux accessoires à l'activité principale, échappent à l'exigence de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; - en l'espèce, les activités exercées dans l'ensemble des locaux exploités par la société locataire sont différentes selon la parcelle concernée puisque l'une, se rapporte à l'activité de réparation de véhicules automobiles et donc, d'entretien et de réparation de véhicules automobiles légers ([Adresse 3] tandis que l'autre, a trait à une activité de show room et de vente de véhicules automobiles ([Adresse 12].).
Il précise que : - s'agissant d'activités distinctes, à telle enseigne qu'elles relèvent de nomenclatures différentes, il ne peut y avoir unité d'exploitation ; - si un local non immatriculé peut faire partie d'une unité d'exploitation lorsque la privation de ce local est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et lorsqu'encore, les locaux appartenant à des propriétaires distincts, sont loués en tant que locaux accessoires au vu et au su du bailleur et en vue d'une utilisation jointe, cette circonstance n'est pas en l'espèce établie.
Il retient que : - il est constant qu'à la date de signification du congé litigieux, la société locataire n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les locaux sis [Adresse 3] ; - il ne peut par ailleurs être soutenu, que ces derniers locaux sont immatriculés au numéro 150 dans la mesure où cette immatriculation ne fait mention que d'une seule inscription et où encore, la parcelle louée correspondant au [Adresse 3] est la parcelle n° [Cadastre 5], clairement différenciée de la parcelle n° [Cadastre 7] du [Adresse 12] ; - la société Rousseau Enghien n'est immatriculée que pour les locaux sis [Adresse 12] (parcelle [Cadastre 7]) lesquels, ne correspondent pas aux locaux loués (parcelle [Cadastre 5]) ; - une unité d'exploitation ne se conçoit que si le locataire exploite la même activité dans l'ensemble des locaux loués ; - tel n'est précisément pas le cas dans les circonstances de la présente espèce, la société Rousseau Enghien n'étant pas immatriculée pour l'activité de carrosserie et celle de peinture de véhicule; - au demeurant, une concession peut porter, exclusivement sur la vente de véhicules ou exclusivement sur la réparation ou bien, sur les deux et les derniers documents produits par la société ROusseau démontrent l'autonomie de ces activités.
Elle ajoute que : - la configuration spécifique des lieux n'exempte pas la société locataire de son obligation d'immatriculation ; - l'adresse n'a au demeurant d'utilité que pour les créanciers, souhaitant inscrire un nantissement lequel est un procédé virtuel via le greffe du tribunal de commerce ; - le bailleur n'est pas responsable du fait que la société Rousseau Enghien a modifié le chemin d'accès, en obstruant la plupart d'entre eux, les baux d'origine faisant en effet état d'un passage pour accéder aux locaux ; - au demeurant quand bien même pour accéder aux locaux situés au [Adresse 3], la société locataire y accède par le [Adresse 12] alors que le terrain loué est situé au [Adresse 3], la situation géographique des locaux loués n'a pas d'impact sur l'exploitation autonome de garage qui nécessiterait une immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les locaux loués.
4.La société Rousseau Enghien répond que le bailleur ne justifie d'aucun motif grave et légitime pour s'opposer au renouvellement du bail et à son droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle précise que : - la situation alléguée par la partie adverse n'est pas nouvelle puisqu'elle perdure depuis les différents renouvellements antérieurs du bail commercial et qu'elle a surabondamment été ratifiée par le propriétaire ; - elle s'est toujours domiciliée au [Adresse 12] et le n° 144 de la même avenue ne correspond pas à l'emprise louée ; - non seulement, elle ne peut accéder à ses locaux loués à partir du [Adresse 3] mais cette adresse, est celle d'un ensemble immobilier pour partie à usage locatif appartenant à M. [U] [K] ; - le bail précise au demeurant que l'accès s'effectuera uniquement à partir du [Adresse 12] ; - elle ne bénéficie donc pas contractuellement de la jouissance d'une entrée, qui n'existe pas, par le [Adresse 3] ; - lorsque des locaux voisins ou contigus forment une unité d'exploitation, il n'est quoi qu'il en soit pas nécessaire de formaliser plusieurs inscriptions ; - dans l'espace unique qui lui est dévolu, elle exploite indifféremment les différentes activités qui lui sont imposées par le contrat de concession avec naturellement, les mêmes salariés et en recevant des clients pour telle ou telle prestation de service liée à l'exploitation du fonds de commerce de concession automobile ; - elle n'est titulaire que d'un seul contrat de concession, lui imposant d'exercer plusieurs activités qui se conjuguent tandis, que la partie adverse tente abusivement de faire croire qu'il y aurait deux fonds de commerce ; - s'étant ainsi inscrite pour le [Adresse 12] au registre du commerce et des sociétés, elle a parfaitement respecté les exigences posées par l'article L.145-1 du code de commerce ; - un ensemble économique ou une unité d'exploitation ne signifie en aucun cas qu'il doive y avoir une activité unique ; - un tel ensemble est en l'espèce caractérisé par le contrat de concession lui-même, parfaitement explicite sur ce point, par le code NAF/APE de la société Rosseau Enghien qui est un code unique 45.11.Z; - l'Urssaf a également attribué à la société Trousseau Enghien un code unique 45.11.Z et la Caisse régionale d'assurance maladie lui fixe un seul taux d'accident du travail; - les salariés de la société Rousseau Enghien travaillent encore de manière indifférenciée dans tous les espaces et une attestation du responsable après-vente de la société vient conforter cette interdépendance des locaux litigieux.
5.Vu l'article L.145-1 du code de commerce dont il ressort que les dispositions du statut des baux commerciaux s'appliquent aux locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou par un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
6.Il est constant, au vu des éléments versés aux débats, que le preneur n'était pas, à la date du congé qui lui a été délivré, en mesure de justifier précisément de l'immatriculation d'un fonds de commerce exploité au [Adresse 3] pour l'activité de 'garage', précisée au bail qui lui avait été consenti et qui avait déjà fait antérieurement, l'objet de plusieurs renouvellements.
7.Le preneur observe cependant à bon droit, qu'il n'était pas soumis à l'exigence d'une immatriculation spécifique pour cette adresse dès lors que les lieux contigus situés [Adresse 12], dans lesquels il exploite une activité de concessionnaire automobile de la marque Renault et pour lesquels il justifie d'une immatriculation, constituent d'évidence, avec ceux sis au numéro 144, une unité d'exploitation ne nécessitant pas, au sens des dispositions légales précitées, plusieurs inscriptions.
8.Selon les énonciations portées à son extrait K bis, la société Rousseau Enghien exerce en effet de manière précise dans les lieux situés [Adresse 12] l'activité suivante : 'exploitation de tous garages entretien achat et vente de tous véhicules automobiles ainsi que tous transports automobiles et toutes opérations accessoires à cette industrie'. Cette activité correspond à l'activité d'un concessionnaire automobile vendant les véhicules de la marque avec laquelle il a passé un contrat et assurant à titre d'activités annexes et donc accessoires, le service après-vente notamment constitué de l'entretien des véhicules vendus et de la vente de pièces détachées.
9.Les premiers juges ont ainsi retenu avec pertinence à l'appui de leur décision que, le bail litigieux stipule que l'accès aux locaux situés [Adresse 3] se fait uniquement par le [Adresse 12] - voir p. 3 ' M. [K] fait bail à loyer à la société SAS Rousseau Enghien (...) d'un terrain à usage commercial pour l'exploitation d'un garage (...) pour lequel la société preneur aura un accès unique par le garage lui appartenant donnant [Adresse 12] '. Ils ont relevé avec la même pertinence, que la situation d'enclave et partant, l'absence d'accès direct aux locaux situés au [Adresse 3], est confirmée par les constatations de l'expert M. [J] [I] dans son rapport d'expertise amiable du 20 décembre 2011 dont le bailleur produit lui-même une copie aux débats - voir cote 9, pp. 5 -8 : ' la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 5] [du [Adresse 3]] a une configuration trapézoïdale et plane. Raccordement à la viabilité existante. Ce terrain ne bénéficie pas d'accès direct à la voie publique ([Adresse 10]).Il est enclavé dans un ensemble sur les deux côtés.(...) Cette construction est ouverte et communique directement avec l'ensemble des autres locaux occupés par la SAS Rousseau Enghien pour ses différentes activités (au rez-de-chaussée, il existe une communication directe par porte vitrée entre le hall d'exposition (parcelle AD [Cadastre 7]) et l'atelier de réparation (AD [Cadastre 5]). Petite dénivellation de deux marches (...). Sur tout le côté droit, cet atelier communique directement avec d'autres locaux (atelier, pièces de rechange ...) occupés par la SAS Rousseau Enghien (parcelle AD [Cadastre 4]) '.
10.Le jugement entrepris, dont la Cour adopte les motifs, mérite donc d'être confirmé, M. [U] [K] ne pouvant en effet sérieusement prétendre que le preneur exerce dans les locaux litigieux formant un seul espace, des activités distinctes n'ayant aucun rapport entre elles alors que ces activités sont en réalité complémentaires l'une de l'autre et correspondent à l'activité normale de la plupart des concessionnaires automobiles.
Sur la fixation de l'indemnité d'éviction
11.Le bailleur ne disposant d'aucun motif légitime pour dénier à la société Rousseau Enghin le droit au renouvellement du bail qui lui a été consenti, reste redevable envers cette dernière, du paiement d'une indemnité d'éviction au sens de l'article L.145-14 du code de commerce.
12.Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a prescrit l'organisation d'une mesure d'expertise pour déterminer le montant de cette indemnité selon des modalités précises.
13.Sur ce dernier point, la société Rousseau Enghien observe que les premiers juges ont à tort, estimé ne pas avoir à tenir compte de l'estimation des constructions élevées durant le bail pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction due en considérant que M. [U] [K] était devenu propriétaire de ces constructions le 1er janvier 1948, date d'effet du bail renouvelé du 10 avril 1947, et que les actes de renouvellement ultérieur ne portaient mention de l'obligation pour le bailleur d'indemniser le preneur au titre de ces constructions que parce que, à l'exception du loyer, le bail commercial se renouvelle toujours aux clauses et conditions du bail d'origine.
Elle soutient à l'appui de son appel incident y avoir lieu, dans le cadre de l'avis chiffré que le technicien désigné doit donner sur le montant de l'indemnité d'éviction, de tenir compte de la valeur des constructions édifiées par elle sur le terrain nu initialement donné à bail sans que le bailleur puisse lui opposer une quelconque prescription de sa demande en paiement. Elle explique qu'en effet, faute de paiement par le bailleur de la valeur de ces constructions élevées avec son autorisation, aucun transfert de propriété n'a pu s'opérer en faveur de ce dernier à telle enseigne que M. [U] [K] ou son ayant cause, ne se sont jusqu'à présent, pas considérés comme étant propriétaires de ces constructions. Elle indique qu'ainsi, non seulement le bailleur n'a jamais réglé les taxes foncières correspondantes, alors même que le bail ne prévoyait pas que leur paiement était à la charge du preneur, et que quoi qu'il en soit la donation entre vifs de l'emprise litigieuse intervenue au bénéfice de M. [U] [K] concerne un terrain et non pas, une construction. Elle observe que son adversaire ne justifie pas davantage, avoir fait mention de la propriété des constructions en cause, évaluées par l'expert amiable conjointement saisi par les parties à ce litige à une valeur comprise entre 1 750 000 à 2 000 000€, dans la déclaration de succession établie au décès de son père. Elle ajoute à titre surabondant que : - la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit, interrompt le délai de prescription et en l'espèce, le propriétaire bailleur a toujours reconnu qu'il n'acquerrait la propriété des constructions qu'ultérieurement et serait débiteur de leur montant ; - de la même manière, le jeu de la prescription acquisitive suppose une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire et que, dans les circonstances de cette espèce, ces conditions ne sont pas remplies. Elle conclut que l'expert judiciaire désigné doit donc donner un avis sur la valeur des construction (bâtiments) dont le bailleur doit régler le montant dans le cadre de l'éviction.
14.M. [U] [K] répond que : - le bail d'origine signé le 16 septembre 1929 n'a pu porter sur un terrain nu que parce que des constructions devaient être réalisées en cours de bail par le preneur pour que celui-ci puisse y exercer une activité commerciale effective ; - le preneur a ainsi fait édifier un bâtiment, pour exercer son activité d'atelier faute de quoi, il n'aurait pu à l'expiration de ce premier bail, bénéficier du renouvellement de celui-ci ; - les constructions litigieuses ayant cependant été construites à l'époque en toute illégalité, sans dépôt de permis de construire, cette situation lui est préjudiciable.
Il précise que quoi qu'il en soit, les constructions ayant été édifiées lors du bail de 1929, il est devenu propriétaire de ces constructions à la date d'effet du bail renouvelé du 10 avril 1947 soit le 1er janvier 1948 ; - les clauses d'accession contenues dans les actes de renouvellement postérieurs portaient en effet sur les éventuelles nouvelles constructions à venir au cours des différents renouvellements du bail commercial ; - il ne peut en être déduit que les parties ont entendu reporter le transfert de propriété à la fin de leur relation contractuelle ; - les termes de la clause litigieuse sont parfaitement clairs et sans équivoque ; - la demande du preneur tendant à être indemnisé au titre des constructions édifiées est aujourd'hui frappée de prescription faute d'avoir été formée avant le 31 mars 1978 ; - le délai de prescription n'a en effet jamais été interrompu puisque le bailleur n'a jamais reconnu de manière expresse et non équivoque qu'il allait payer cette somme ; - le maintien de la clause litigieuse dans le bail était nécessaire au vu des règles du statut des baux commerciaux et pouvait au demeurant concerner d'autres bâtiments.
15.Vu l'article 2224 dans sa version applicable aux circonstances de ce litige, antérieure à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 ;
16. La clause litigieuse, inscrite au bail d'origine et reprise à l'identique dans tous les baux ultérieurs, s'énonce en ces termes : ' Les constructions élevées pendant le cours du dit bail appartiendront à l'expiration de celui-ci au [bailleur] à charge pour celui-ci d'en payer la valeur aux locataires au moment de l'expiration du bail et ce, après expertise établie contradictoirement par les architectes des parties en cause.'
17.Cette clause ne peut que recevoir application dès lors qu'il en ressort nécessairement sauf à en dénaturer le sens que d'une part, le transfert de propriété était conditionné par le paiement par le bailleur de la valeur des constructions édifiées par le preneur et que d'autre part, faute d'expertise contradictoire, les parties ont d'un commun accord, entendu différer le paiement des constructions édifiées sur le terrain loué à la fin de leurs relations contractuelles et celles-ci ayant été constamment renouvelées, la société Rousseau Enghien ne pouvait en demander l'indemnisation avant le présent procès.
18.Il suit de ce qui précède qu'aucune prescription n'est encourue et que le jugement entrepris doit sur ce point, être infirmé dans les termes du dispositif ci-après.
Sur les autres demandes
En ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation
19.Les premiers juges ont à titre provisionnel fixé le montant annuel de cette indemnité à 140 000€ hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2012 sur la base du rapport amiable discuté entre les parties.
20.Au soutien de sa demande de minoration, la société Rousseau Enghien observe que le précédent loyer annuel s'élevait à 27 000€ de sorte qu'il ne peut y avoir lieu de fixer à plus de 40 000€ hors taxes et hors charges, le montant de l'indemnité d'occupation susceptible d'être due, fut-ce à titre provisionnel.
21.Il est exact que selon le rapport établi le 20 décembre 2011 par M. [J] [I], expert amiable, la valeur locative annuelle de la construction est de 140 000€.
22.Les premiers juges ont à juste titre retenu qu'en cas de droit au paiement de l'indemnité d'éviction, l'article L.145-28 du code de commerce prévoit que pendant la durée du maintien, le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation qui doit être fixée à la valeur locative déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
23.La mission donnée à l'expert judiciaire sera donc confirmée.
24.Eu égard à l'avis expertal du 20 décembre 2011, à la situation d'enclave de l'emprise louée et au montant du loyer annuel versé durant la période du bail litigieux, le montant annuel de l'indemnité d'occupation sera raisonnablement fixé à titre provisionnel à 50 000€ hors taxes et hors charges.
En ce qui concerne les dépens
25.Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile ;
26.M. [U] [K], partie perdante à titre principal, sera condamné aux entiers dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct en faveur de Maître Philippe Houillon, membre de la SCP Petit Marçot Houillon, avocat.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce compris celles afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles SAUF :
- en ce qu'il a dit n'y avoir lieu pour le calcul de l'indemnité d'éviction de tenir compte du prix du bâtiment édifié par le preneur pour cause de prescription
- et en ce qu'il a fixé le montant provisionnel de l'indemnité annuelle d'occupation due pendant le cours de la procédure par la société par actions simplifiée Rousseau Enghien à M. [U] [K] à quarante mille euros (40 000€) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2012.
Statuant de nouveau du seul chef des dispositions réformées et y ajoutant
DIT que M. [U] [K] devra régler à la société par actions simplifiée Rousseau Enghien le montant des constructions (bâtiments) édifiées sur le terrain consenti à bail sis [Adresse 3] et DIT que l'expert désigné, M. [J] [H], devra ainsi procéder à l'évaluation de ce bâtiment qui sera pris en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction due par M. [U] [K] à la société par actions simplifiée Rousseau Enghien.
FIXE à titre provisionnel, à cinquante mille euros (50 000€) hors taxes et hors charges, le montant annuel de l'indemnité d'occupation due pendant le cours de la procédure et à compter du 1er janvier 2012 par la société par actions simplifiée Rousseau Enghien à M. [U] [K].
CONDAMNE M. [U] [K] aux entiers dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct en faveur de Maître Philippe Houillon, membre de la SCP Petit Marçot Houillon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [U] [K] à verser à la société par actions simplifiée Rousseau Enghien, cinq mille euros (5 000€.) à titre de frais irrépétibles d'appel.
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Sylvie MESLIN, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier f.f., Le président,
