COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
par défaut
DU 16 FEVRIER 2018
N° RG 15/07730
AFFAIRE :
SAS FARMER
C/
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1]
SA AXA FRANCE IARD
[V] [A]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Septembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
POLE CIVIL
N° Chambre : 8
N° RG : 13/02781
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
Me Christophe DEBRAY
SCP COURTAIGNE AVOCATS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 02 février 2018 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre :
SAS FARMER
N° SIRET : 490 754 603
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015338 - Représentant : Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS CABINET JOLY
C/O SAS CABINET JOLY, syndic
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 16005 - Représentant : Me Laurence MIARA BENADIBA substituée par Me Sandra MANSOIBOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SA AXA FRANCE IARD
N° SIRET : 722 05 7 4 600
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentant : Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C52 - N° du dossier 018207 - Représentant : Me Richard GRAU substitué par Me Anne-Claire GARNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [V], [R] [A]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Assignation sur appel comportant dénonciation de la déclaration d'appel et signification des conclusions d'appel par acte en date du 19 février 2016, remis en l'étude de l'huissier de justice
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Novembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, et Madame Anne LELIEVRE, conseiller, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,
****************
Vu le jugement rendu le 24 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
- dit non recevable l'exception de procédure tirée du défaut de pouvoir du syndic à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble,
- dit non recevables les observations et pièces fournies par la société Agence [A] postérieurement à la date de clôture,
- constaté les interventions volontaires de l'Agence [A] et de la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Paris val de Loire,
- dit hors de cause la société Agence [A], la société AXA France lard et la société Groupama,
- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] contre M. [V] [R] [A], la société Apex paysage et la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire,
- dit que dans les six mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle courra pendant 8 mois, la société Farmer devra détruire la haie végétale et grillagée,
- condamné la société Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5 000 euros de dommages intérêts assortie des intérêts au taux légal à compterdu prononcé du présent jugement,
- condamné la société Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes,
- débouté les sociétés Agence [A], Axa France lard, Apex paysage, Groupama et la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire de leurs demandes de dommages intérêts pour procédure abusive,
- débouté les sociétés Farmer, Agence [A], Axa France lard, Apex paysage et la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la société Farmer aux dépens ;
Vu l'appel relevé le 9 novembre 2015 par la SAS Farmer qui, dans ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2016, demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 24 septembre 2015 en ce qu'il a :
* dit que dans les six mois de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard, laquelle courra pendant 8 mois, la société Farmer devra détruire la haie végétale et grillage,
* condamné la société Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,
* condamné la société Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau :
- dire et juger que les travaux de la SAS Farmer n'ont pas eu pour effet de diminuer l'usage de la servitude litigieuse, ni rendu le passage plus incommode qu'auparavant tant pour les piétons que pour les véhicules de secours,
En conséquence :
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes de dépose d'ouvrages réalisés par la société Farmer et de remise en l'état antérieur,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 60 000 euros,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Joly à rembourser à la société Farmer la somme de 5 000 euros indûment perçue à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Joly à rembourser à la société Farmer la somme de 4 000 euros versée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Joly à payer à la SAS Farmer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Joly aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de :
A titre liminaire :
- déclarer recevable l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de la société Axa France Iard,
- dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a qualité à agir à l'encontre de la SAS Farmer et la société Axa France Iard conformément aux résolutions adoptées lors des assemblées générales ordinaires des copropriétaires du [Adresse 1], qui se sont tenues le 11 mars 2009 et le 10 avril 2013,
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a un intérêt à agir à l'encontre de la société Axa France Iard,
A titre principal :
- confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a condamné la société Farmer (SAS Farmer) à détruire la haie végétale et grillagée litigieuse,
- réformer le jugement rendu le 24 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a rejeté les demandes que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1] a formulées à l'égard de M. [V] [A] et la société Axa France Iard et condamné la société Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1] de ses demandes de réparation au titre des nuisances sonores et visuelles,
En conséquence,
- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société Farmer, et la société Axa France Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- dire et juger que la société Farmer a sciemment diminué l'usage, rendu plus incommode et diminué l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] par des travaux d'aménagement,
En conséquence,
- enjoindre la société Farmer de procéder au rétablissement de l'assiette de la servitude de passage ainsi qu'à la remise en état du chemin à leur frais et à effectuer les diligences suivantes :
a. dépose du bitume et des plantations,
b. remise en l'état de l'étanchéité du parking de l'ensemble immobilier [Adresse 1],
c. dépose des jardinières,
d. dépose du portail et des grilles installés par la société Farmer,
e. remise en état du portail et des grilles dans leur état antérieur,
f. plantation du gazon,
g. remise en l'état du chemin antérieur,
le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l'astreinte sera liquidée au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1],
- dire et juger que les travaux d'aménagement effectués unilatéralement par la société Farmer sur la servitude de passage, ont créé un préjudice de jouissance relatif à l'usage de la servitude de passage, mais également un préjudice au titre de nuisances sonores et visuelles à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1],
En conséquence,
- condamner conjointement et solidairement la société Farmer, M. [V] [R] [A], et la société Axa France Iard à verser la somme de 60 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis au [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- dire et juger que le montant des condamnations sera assorti des intérêts de retard au taux légal,
- débouter tous contestants de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,
- condamner conjointement et solidairement la société Farmer, M. [V] [R] [A] et la société Axa France Iard à verser la somme de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la société Farmer et la société Axa France Iard aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2016 par lesquelles la société Axa France Iard demande à la cour de :
A titre principal,
- constater l'absence de prétention dirigée à l'encontre d'Axa France Iard par la société Farmer,
- constater l'absence d'intérêt à agir de la société Farmer et du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à l'encontre d'Axa France Iard,
Par voie de conséquence,
- dire et juger l'appel principal de la société Farmer irrecevable et infondé et rejeter toute éventuelle demande qui serait formulée aux termes de nouvelles conclusions de l'appelante,
- rejeter l'appel incident formulé par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] eu égard à l'irrecevabilité de l'appel principal,
- en tout état de cause, dire et juger l'appel incident du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevable pour défaut de capacité et défaut d'intérêt à agir à l'encontre d'Axa France Iard,
A titre subsidiaire,
- constater qu'Axa France Iard n'est nullement l'assureur de M. [V] [R] [A],
- par voie de conséquence, confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il a ordonné la mise hors de cause d'Axa France Iard,
En tout état de cause,
- condamner conjointement et solidairement la société Farmer et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer chacun à Axa France Iard la somme de 7 000 euros a titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- condamner conjointement et solidairement la société Farmer et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à payer chacun à Axa France Iard la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner conjointement et solidairement la société Farmer et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de la présente instance, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maitre Isabelle Delorme-Muniglia, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu l'assignation comportant dénonciation de la déclaration d'appel et signification des conclusions d'appel à M. [A] par acte d'huissier du 19 février 2016 déposé en l'étude ;
Vu la signification de conclusions à M. [A] à la requête de la compagnie Axa France Iard par acte d'huissier du 6 avril 2016 ;
SUR CE, LA COUR
A la suite d'une adjudication prononcée à son profit, la société civile immobilière de la Ferme est devenue propriétaire le 29 juin 1965 d'un ensemble immobilier cadastré section AT numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situé 121 lieudit « [Localité 1] » et 21, 23 et [Adresse 6], d'une contenance de 5 451,75 m².
Elle a procédé à la division de la propriété en deux lots :
- le premier lot de 3 610 m² devant comporter deux entrées, l'une sur la [Adresse 7] sur laquelle ce lot dispose d'une façade de 41,02 m, et l'autre sur la [Adresse 8], au moyen d'un passage sur le lot n°[Cadastre 7], entre les bâtiments portant les n°23 et [Adresse 6],
- le deuxième lot d'une contenance de 1 834,75 m² ayant plusieurs entrées sur la [Adresse 8] et grevé d'un droit de passage.
En effet, pour se conformer aux conditions exigées par la direction de l'urbanisme préalablement à la division du fonds, un traité de cour commune a été réalisé par acte authentique reçu par Maître [J], notaire à [Localité 2] et Maître [U], notaire à [Localité 3], le 10 octobre 1967 dans lequel il a été prévu que la partie devant former le lot n°[Cadastre 8] de la division de la propriété a son entrée, d'une part sur la [Adresse 7] et d'autre part sur la [Adresse 8] au moyen d'un droit de passage de 10,83 m de largeur et une profondeur de 22,92 m grevant le lot n°[Cadastre 7].
La SCI de la Ferme a procédé à la vente du lot n°[Cadastre 8] à la SCI de la Ferme Longchamp par acte authentique du 27 mars 1968 afin de construire un immeuble de 83 appartements. L'immeuble construit sur le lot n°[Cadastre 8] et situé [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété.
Le lot n°[Cadastre 7] figure au cadastre sous la section AT n°[Cadastre 9] ([Adresse 9]), [Cadastre 10] ([Adresse 6]), [Cadastre 11] ([Adresse 10]), [Cadastre 12] ([Adresse 11]), [Cadastre 13] ([Adresse 12]) et [Cadastre 14] ([Adresse 6]).
Par deux actes authentiques d'acquisition et de partage reçus le 14 novembre 2006, la SCI Farmer, devenue la SAS Farmer, a acquis sur le lot n°[Cadastre 7] les deux parcelles cadastrées AT n°[Cadastre 11] et AT n°[Cadastre 14], situées 23 et [Adresse 6], consistant notamment en un hôtel particulier.
La SAS Farmer a entrepris courant 2008 divers travaux sur son lot, consistant notamment dans la modification de la clôture de celui-ci le long de la [Adresse 8] et dans l'implantation d'une haie et d'une clôture grillagée, longeant sa façade donnant vers le droit de passage du lot n°[Cadastre 8].
Estimant que les aménagements effectués par la SCI Farmer altéraient notamment l'assiette de la servitude de passage et modifiaient le portail donnant sur la [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a assigné en référé la société Farmer et M. [V] [A], architecte, aux fins d'arrêt des travaux et de remise des lieux en l'état antérieur.
Par ordonnance de référé en date du 13 janvier 2009, les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) ont été rejetées.
Par ordonnances de référé des 16 juillet 2009 et 22 février 2011, M. [L] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 9 août 2012.
C'est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires a, par actes des 21 février, 27 février et 1er mars 2013, assigné devant le tribunal de grande instance de Nanterre, la SCI Farmer, M. [V] [A] architecte, la société Apex Paysage, la société Groupama et la société Axa aux fins d'injonction sous astreinte d'effectuer des travaux de remise en état et de condamnation au paiement de dommages intérêts.
***
Considérant qu'il sera statué par arrêt par défaut, ce en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, compte tenu de l'absence de constitution de M. [A] et des modalités de délivrance de la signification à son égard, de la déclaration d'appel ;
Sur l'appel principal de la SAS Farmer et l'appel incident du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SAS Farmer
Considérant que la SAS Farmer fait valoir qu'elle doit concilier le droit de se clore, accessoire de son droit de propriété, avec la servitude de passage ; qu'elle soutient que les travaux d'aménagement auxquels elle a procédé ne privent pas le syndicat des copropriétaires de son droit de passage et ne rendent pas celui-ci plus incommode qu'auparavant ; que cette affirmation ne repose sur aucun élément probant ; que la largeur du passage bitumé n'a pas été rétrécie, ainsi que cela résulte des procès-verbaux de constat d'huissier ; que ce passage bitumé est largement suffisant pour permettre aux piétons de passer ; qu'au demeurant, elle a depuis le début de l'instance, fait procéder à deux ouvertures dans la haie de bambous qu'elle a implantée à la limite du passage bitumé et dans le grillage, lesquelles permettent un passage sur l'ensemble de la zone gazonnée située à l'aplomb de son immeuble ; que l'ensemble de la copropriété bénéficie donc d'un double accès à la zone gazonnée, pouvant ainsi y entrer et sortir librement tant par le fond du jardin que par l'avant, pour un accès direct [Adresse 8] ; que le tribunal, en la condamnant à retirer la haie végétale et grillagée, a fait une mauvaise appréciation des faits de la cause dès lors que l'accès des véhicules de secours n'est pas limité par les travaux réalisés ; que l'avis du lieutenant-colonel du 12 octobre 2012, ne fait que prescrire un élagage régulier de la haie qui longe la voie et prescrit l'interdiction de tout stationnement au droit du portail séparant la propriété de la voie publique et la suppression de la jardinière située à gauche du portail ; que cet avis ne caractérise pas une limitation du passage des véhicules de secours ; qu'elle a souscrit un contrat d'entretien très complet de la haie prévoyant dix neuf passages par an ; que son élagage régulier permet le maintien de la largeur du passage ; que l'incommodité n'est donc pas établie ; que l'expert judiciaire se limite à émettre une hypothèse en remarquant que la largeur du passage pourrait être de "moins de 3 m à terme" ; que cette hypothèse ne s'est pas vérifiée ; que les travaux d'aménagement de la haie sont sans rapport avec les préconisations des pompiers, dans la mesure où la réglementation du stationnement sur la voie publique, devant le portail et ses abords ne ressort pas de son fait mais relève des prérogatives de la ville de [Localité 3] ; que la situation du stationnement était la même auparavant ; que l'avis allégué des pompiers concerne le rayon de giration à l'extérieur de la propriété, sur lequel ses propres aménagements n'ont aucune incidence ; qu'elle a procédé au retrait de la jardinière placée à gauche du portail qui empêchait son ouverture complète ; qu'elle ajoute pour achever sa démonstration, qu'elle produit en cause d'appel une pièce complémentaire qui est un rapport technique établi par la société Risk Control, dont elle demande la prise en considération ;
Que s'agissant du risque de dégradation de l'étanchéité de la plate-forme du parking souterrain de la copropriété, invoqué par le syndicat des copropriétaires, elle fait valoir qu'aucun dommage avéré n'a été constaté et que l'expert n'évoque que des désordres hypothétiques ;
Que concernant le remplacement du portail, la SAS Farmer conclut à la confirmation de la décision entreprise, en faisant valoir qu'elle avait la possibilité d'y procéder, en tant que propriétaire du lot n°[Cadastre 7], sous réserve de respecter une ouverture de 4 mètres minimum et d'installer un portillon de chaque côté de ce portail ; que ces prescriptions ont été respectées et que le remplacement du portail n'a pas modifié l'usage du passage ;
Que le syndicat des copropriétaires réplique que la SAS Farmer a violé les dispositions de la convention relative à la servitude de passage en décidant de réaliser des travaux d'aménagement sans l'avoir consulté au préalable et en ayant porté atteinte au droit de passage constitutif de la servitude conventionnelle existant à son profit ; qu'il se prévaut des dispositions de l'article 701 du code civil et soutient que les différents travaux d'aménagement réalisés par la SAS Farmer ont non seulement diminué l'usage de la servitude mais l'ont également rendue incommode ; qu'une seule de ces atteintes suffit à caractériser une violation de l'article susvisé ; que la servitude de passage est définie dans l'acte de vente ; que les travaux d'aménagement, d'entretien et s'il y a lieu de réfection sont à sa charge exclusive ; que l'assiette de la servitude a été modifiée ; que l'installation d'une grille clôturant le passage sur la [Adresse 8] ou l'aménagement de plantations basses du droit de passage sont à la charge du syndicat des copropriétaires ; qu'il y a une atteinte manifeste au droit de passage des usagers qui avaient la possibilité d'accéder à la zone gazonnée située au droit de la propriété de l'appelante ; que les ouvertures créées ultérieurement dans la haie de bambous s'avèrent artificielles et ne permettent pas un usage commode du passage pour les copropriétaires ; qu'elles ont été réalisées pour les besoins de la cause, qu'elles ont un caractère provisoire et qu'elles sont inutiles dès lors que les copropriétaires ne peuvent ressortir par le portillon qui est fermé à clef ; qu'il en déduit que l'assiette de la servitude n'a pas été rétablie par la création des deux ouvertures réalisées par la SAS Farmer ; que les factures d'entretien produites ne démontrent pas qu'il est régulièrement procédé à l'élagage des bambous, celles-ci pouvant se rapporter à l'entretien des espaces verts bordant l'immeuble de la SAS Farmer ; qu'il résulte de l'expertise que la haie de bambous va se transformer en hauteur et s'épaissir ; qu'il demande à la cour de rejeter des débats le constat d'huissier daté du 8 septembre 2014 au motif de son manque d'objectivité, ainsi que les pièces n°18 et 19 produites par la SAS Farmer constituées de courriers adressés par l'un de ses locataires et une agence immobilière faisant état du manque de sécurité des lieux, au motif d'absence d'éléments probants quant à leur authenticité ;
Que s'agissant du remplacement du portail, la SAS Farmer n'a pas sollicité son accord, ce en méconnaissance de la convention de servitude ; que le syndicat des copropriétaires soutient en outre qu'il n'est pas prévu que le propriétaire du lot n°[Cadastre 7] puisse installer une clôture [Adresse 8] et enfin que le nouveau portail ne respecte pas les prescriptions posées par ladite convention ;
Qu'il ajoute que les travaux réalisés par la SAS Farmer "risquent fortement de dégrader l'étanchéité de la plate-forme du parking souterrain de la copropriété" et qu'ils constituent une difficulté pour l'accès des engins de secours et conteste les conclusions du rapport de la société Risk Control ;
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Sur la haie et la servitude de passage
Considérant que l'acte notarié du 14 novembre 2006, dressé par Me [F], membre d'une SCP de notaires titulaire d'un office notarial à [Localité 4], intitulé "note sur les servitudes", mentionne qu'il résulte de l'acte de vente du 27 mars 1968 contenant vente par la SCI de la Ferme à [Localité 3] au profit de la société immobilière de la Ferme Longchamp, que "fait également partie de la présente vente le droit de passage que confère expressément la société venderesse au profit et pour l'usage du terrain présentement vendu sur une portion ci-après délimitée du terrain compris dans le lot n°[Cadastre 7] de la division ; que la portion de terrain formant l'assiette de ce droit de passage relie le lot [Cadastre 8] présentement vendu, à la [Adresse 8], entre les bâtiments décrits aux lettres a et b de la désignation du lot [Cadastre 7], (...) c'est à dire entre les numéros 23 et [Adresse 6] ; qu'elle est de forme rectangulaire et que sa largeur est de 10,83 m et sa profondeur de 22,92 m ; que le passage ainsi déterminé est destiné à la desserte du terrain vendu et de celui réservé à la société venderesse ; que son usage est donc commun aux deux lots de la division ;
Qu'il était prévu que la circulation et le stationnement de tous véhicules quelconques sont strictement interdits sur le passage dont s'agit (...) Étant entendu que cette interdiction ne s'applique pas aux véhicules du service des Pompiers ; que le ou les propriétaires du lot [Cadastre 8] auront la faculté d'installer à leurs frais une grille clôturant ledit passage en bordure de la [Adresse 8], mais à condition d'y placer un portail central présentant une ouverture de quatre mètres au minimum ainsi qu'un portillon de chaque côté de ce portail ; que l'aménagement, l'entretien et s'il y a lieu la réfection de ce passage seront à la charge exclusive du ou des propriétaires du lot [Cadastre 8] ; qu'ils auront également la faculté d'aménager à leurs frais sur ledit passage des plantations basses et fleuries et d'y faire placer une installation d'éclairage dont ils assureront également à leurs frais l'entretien et le remplacement " ;
Que la SCI Farmer a acquis une partie du lot n°[Cadastre 7], dont la parcelle cadastrée AT n°[Cadastre 14] grevée de la servitude de passage litigieuse ;
Considérant à titre liminaire que les pièces n°5, 18 et 19, régulièrement communiquées par la SAS Farmer n'ont pas lieu d'être écartées des débats ;
Considérant que selon l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ;
Qu'il résulte du rapport d'expertise qui contient davantage de questions que de réponses, que la SAS Farmer a déposé une demande de travaux pour ce qui est du remplacement du portail ; que le litige s'est noué dès le démarrage des travaux, faute de concertation entre les parties et que la haie de bambous à l'origine de 1,50 m de haut a grandi, que la SAS Farmer a placé un bac sur un regard d'eaux pluviales ; que la haie est consolidée par une clôture et que cela réduit l'espace vert côté SAS Farmer et "renforce l'impact visuel de la coupure du terrain en deux parties" ; que la partie bitumée a été réduite en fond de parcelle ne permettant plus un accès retour facile aux services de sécurité (voir avis des services compétents en la matière) ;
Considérant que l'assiette de la servitude considérée est constituée d'une voie bitumée et d'espaces verts bordant l'immeuble appartenant à la SAS Farmer ;
Que tel était déjà le cas auparavant, ainsi que cela résulte des clichés photographiques relatant l'état antérieur ; que le passage n'est destiné qu'aux piétons, à l'exception des services de secours ;
Qu'il ne peut être sérieusement contesté que seule la partie bitumée, dont la largeur n'a pas été modifiée par les travaux d'aménagement réalisés, sert effectivement au passage des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ; que le syndicat des copropriétaires manque à établir que le passage doit se faire sur la partie espaces verts qui a été réaménagée par le propriétaire du lot n°[Cadastre 7], qui a une légitimité à le faire, dès lors qu'il est propriétaire de l'entièreté de sa parcelle ; que la SAS Farmer a procédé à de nouveaux aménagements, postérieurs au dépôt du rapport d'expertise ; qu'elle a d'une part retiré de manière définitive le bac de plantes, posé au sol, qui se trouvait dans le prolongement de la haie et qui gênait l'ouverture totale du portail ; qu'elle a d'autre part fait pratiquer deux ouvertures dans la haie de bambous et dans le grillage qui la longe, l'une, d'une largeur de 1,60 mètre juste après le portail donnant sur la [Adresse 8], l'autre en fond de jardin, d'une largeur de 1,15 mètre ; que cette nouvelle disposition des lieux, postérieure au dépôt du rapport d'expertise, permet d'une part l'ouverture complète du battant gauche du portail et d'autre part la possibilité de passage sur toute la largeur de l'assiette de la servitude ; que rien ne permet d'affirmer que ces ouvertures sont seulement provisoires ; qu'elles existaient toujours à la date du dernier constat d'huissier produit par la SAS Farmer établi le 4 septembre 2017 ; qu'il résulte par ailleurs de ce constat que la haie est taillée et entretenue, tant en hauteur qu'en largeur ; que le passage sur le gazon et le dallage est libre ; que son incommodité n'est pas démontrée, qu'en tout cas, il ne l'est pas moins qu'auparavant, étant rappelé que le passage sur la voie bitumée est le plus opportun et le plus naturel et que c'est en ce sens que la servitude a été fixée, pour permettre un accès aisé aux piétons, lequel n'est pas remis en cause ;
Considérant d'autre part, s'agissant de l'accès aux engins de secours que l'expert ne fournit aucune réponse exploitable à cette question, renvoyant aux avis des services compétents en la matière ;
Que le syndicat des copropriétaires se fonde sur l'avis du lieutenant-colonnel [N], chef du bureau de la prévention, en date du 12 octobre 2012 ; que celui-ci indiquait à cette date que la végétation réduisait la largeur de la voie à une largeur inférieur au gabarit d'une voie d'engins, à 2,50 m environ ; que les rayons de giration ne sont pas respectés au passage du portail, du fait du stationnement matérialisé dans les 2 mètres de part et d'autre du portail et qu'une jardinière placée sur le domaine privé à gauche du portail empêchait l'ouverture complète de celui-ci ; qu'il préconisait de réaliser un élagage régulier, d'interdire tout stationnement au droit du portail ainsi qu'à ses abords et de supprimer la jardinière ;
Que la SAS Farmer produit un rapport de vérification technique établi par la société Risk Control le 4 décembre 2015 ; que cette société, intervenue sur les lieux a mesuré la voie d'accès qui est de 3 mètres de sorte que la largeur réglementaire minimale définie par l'arrêté du 31 janvier 1986 pour une voie engins est respectée ; que surtout, elle a relevé que la copropriété est constituée de deux maisons individuelles et d'un bâtiment d'habitation collectif classé en 2ème famille (R+3) et que selon l'arrêté du 31 janvier 1986, la voie engins n'est pas requise pour ce type de bâtiments ;
Que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas de contradiction sérieuse à cette allégation ; qu'en toute hypothèse, les services de secours peuvent pénétrer sur la voie de passage dont la largeur n'a pas été modifiée, sous réserve que la haie implantée par la SAS Farmer soit entretenue, ce qui est le cas ; que la jardinière a été retirée et que comme l'a fait remarquer l'appelante, la réglementation du stationnement à l'extérieur de la propriété ne dépend pas d'elle ; que le rayon de giration sur lequel un avis a été donné par M. [N] est extérieur à la résidence et que la haie litigieuse est sans incidence sur celui-ci ;
Qu'il résulte de tout ce qui précède, que la servitude de passage est maintenue dans son assiette et que son usage n'en est pas diminué ni plus incommode ;
Que par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes relatives à la destruction de la haie végétale et du grillage la longeant étant précisé qu'il incombera au propriétaire du lot n°[Cadastre 7] de laisser les ouvertures pratiquées afin de maintenir l'assiette de la servitude et de tailler régulièrement la haie afin qu'elle n'empiète pas sur la voie bitumée ;
Que le syndicat des copropriétaires est également débouté de sa demande de remise en l'état antérieur du gazon, et du chemin ;
Sur la demande de remise en état du portail et des grilles
Considérant qu'il ne résulte pas de la faculté dont disposait le lot n°[Cadastre 8] d'installer à ses frais une grille clôturant le passage, en bordure de la [Adresse 8], l'impossibilité pour le lot n°[Cadastre 7] de procéder à une telle installation puisqu'il s'agit de sa parcelle ; que le portail installé, respecte les prescriptions de la convention de servitude, à savoir qu'il présente une ouverture de 4 mètres et qu'un portillon a été implanté de chaque côté de celui-ci ;
Que les travaux de remplacement du portail ont fait l'objet d'une déclaration à la mairie [Établissement 1], qui ne s'y est pas opposée ;
Que le portail s'ouvre désormais sur toute sa largeur depuis le retrait de la jardinière qui constituait un obstacle ; que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce nouveau portail porte atteinte à l'exercice de la servitude ; que l'accord du syndicat des copropriétaires n'était pas nécessaire ;
Que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose du portail et des grilles installés par la SAS Farmer et de remise en état du portail et des grilles dans leur état antérieur ;
Sur la demande de remise en état de l'étanchéité du parking de l'ensemble immobilier du [Adresse 1]
Considérant qu'il ne saurait être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état de l'étanchéité du parking que l'expert n'a fait qu'émettre l'hypothèse d'un risque de dégradation de l'étanchéité par l'implantation de la haie sans circonstancier son avis ; que les travaux ont été réalisés en 2008 et qu'aucun désordre n'a été constaté à ce jour ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SAS Farmer
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS Farmer à lui payer la somme de 60 000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de la violation de la servitude de passage et également au titre des préjudices sonores et visuels subis par les copropriétaires ; que des nuisances sonores ont été générées par les travaux qui ont nécessité l'intervention d'engins de chantiers et de creusement de tranchée ; qu'il fait en outre valoir que certains co-propriétaires ont désormais une vue sur des bambous d'une hauteur de plus de 4 mètres, ce qui les prive de lumière ; qu'il s'agit d'un préjudice collectif dont il a vocation à demander réparation conformément à l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que la SAS Farmer s'oppose à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ; qu'elle fait valoir qu'elle n'a porté aucune atteinte au droit de passage ; que les nuisances sonores alléguées pendant la durée des travaux ne sont pas démontrées et que rien n'indique qu'elles ont constitué un trouble anormal de voisinage au regard du bruit normalement toléré ; qu'elle observe que la preuve d'un préjudice visuel n'est pas davantage rapporté alors que les photographies produites prises par des copropriétaires, n'ont pas de date certaine et qu'il n'existe aucun élément probant ;
Considérant que dès lors qu'il a été précédemment constaté qu'il n'y a pas d'atteinte à l'exercice de la servitude, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à une réparation à ce titre ;
Que l'article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; que le syndicat des copropriétaires peut ainsi agir pour la défense des parties communes et des intérêts collectifs de l'immeuble et également pour la défense d'intérêts individuels lorsqu'ils concernent tous les copropriétaires ;
Qu'en l'espèce les travaux d'aménagement d'espaces verts, de dépose et repose du portail se sont déroulés sur une période de plusieurs semaines ; qu'ils ont nécessité l'enlèvement de gravats, l'intervention de plusieurs ouvriers, le recours à des engins de chantier bruyants ; que des sacs, du matériel de jardinage et des arbustes ont été entreposés sur l'assiette de la servitude et ont entravé le passage ponctuellement ; que des nuisances sonores ont également été causées à l'ensemble des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de ces troubles, qui par leur ampleur et leur durée, ont excédé les inconvénients normaux de voisinage, à l'exception des nuisances visuelles alléguées qui consistent en un préjudice de vue lequel, s'il était établi, ne concerne que certains copropriétaires ;
Considérant que les pièces produites justifient d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance et des nuisances sonores produites durant les travaux ;
Que la SAS Farmer sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;
Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [A] et de la cie AXA France Iard
Considérant à titre liminaire que la cie Axa France Iard invoque l'irrecevabilité de l'appel incident du syndicat des copropriétaires à son encontre, en premier lieu sur le fondement des articles 909 et 910 du code de procédure civile, au motif que la recevabilité de l'appel incident lorsqu'elle émane de l'intimé et que celui-ci est forclos à agir à titre principal, est conditionnée par la recevabilité de l'appel principal à son égard ; qu'en l'espèce, l'appel principal de la SAS Farmer à son égard est irrecevable dans la mesure où celle-ci est dépourvue d'intérêt à agir contre elle, puisqu'elle n'a formé aucune demande à son encontre, ni en première instance, ni en appel ;
Mais considérant qu'en application de l'article 914 dernier alinéa du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a une compétence exclusive depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction pour notamment déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; que selon le dernier alinéa de ce texte, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour la caducité ou l'irrecevabilité de l'appel après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ; qu'il en résulte que la cie Axa France Iard qui n'a pas saisi le conseiller de la mise en état de cette demande, n'est plus recevable à la présenter devant la cour ;
Que la cie Axa France Iard invoque le défaut de capacité à agir du syndicat des copropriétaires, faute de justifier d'une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, conforme aux exigences de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires n'a jamais été autorisé à agir contre elle ; que l'habilitation à agir dont se prévaut le syndicat des copropriétaires résultant de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 11 mars 2009, ne concerne que l'introduction d'une action à l'encontre de la SCI Farmer ; que pas davantage M. [A], son prétendu assuré, n'a été visé par l'habilitation à agir ; que le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre avoir régularisé la nullité affectant l'assignation initiale tirée de son défaut de pouvoir à agir, au moyen de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 10 avril 2013, celle-ci n'étant qu'un simple compte rendu de la procédure en cours et ne constitue pas une véritable décision d'assemblée générale ; que par conséquent, l'action du syndicat des copropriétaires est irrecevable à son encontre ;
Que le syndicat des copropriétaires réplique que la loi n'exige pas que l'autorisation donnée précise l'identité des personnes devant être assignées ; que l'autorisation à agir contre les constructeurs vaut à l'encontre de leurs assureurs ; qu'en toute hypothèse l'habilitation à agir à l'encontre de l'ensemble des parties présentes à la première instance a été ratifiée par l'assemblée générale ordinaire du 10 avril 2013 qui a adopté une résolution n°15 en ce sens ;
***
Considérant que selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision d'assemblée générale ; que la résolution n°18 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2009, n'autorisait le syndic qu'à engager une procédure au fond tendant à voir condamner la SCI Farmer à remettre les lieux en l'état antérieur ; qu'elle ne visait aucun des intervenants aux travaux d'aménagement litigieux et notamment pas M. [A], architecte ; mais considérant que la résolution n°15 de l'assemblée générale tenue le 10 avril 2013, si elle est intitulée "point sur la procédure au fond engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de la SCI Farmer et introduite en ouverture de rapport devant le tribunal de grande instance de Nanterre" mentionne expressément que des assignations ont été délivrées à l'encontre de la SCI Farmer, de M. [A], des sociétés Apex Paysage, Groupama et Axa France Iard ; que cette résolution a été suivie d'un vote puisqu'elle a été adoptée à l'unanimité ; que dans ces conditions, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie d'une autorisation à agir valablement donnée à son syndic, notamment à l'encontre de la cie Axa France Iard, conformément aux dispositions de l'article 55 susvisé ; qu'il en résulte que l'irrecevabilité encourrue des demandes présentées à l'encontre d'Axa France Iard de ce chef, doit être rejetée ;
Considérant au fond qu'il résulte des pièces produites que M. [V] [A], architecte est l'auteur de la déclaration de travaux de clôture en date du 29 février 2008 ; que c'est en cette qualité que sa responsabilité est recherchée par le syndicat des copropriétaires qui lui reproche d'avoir méconnu ses obligations professionnelles en s'abstenant de recueillir une parfaite information du périmètre d'exécution des travaux réalisés sur l'assiette de la servitude de passage ;
Que toutefois, les travaux d'aménagement d'une haie pratiqués sur le passage sont sans rapport avec le remplacement du portail, objet de l'intervention de M. [A] ; que le remplacement du portail n'a pas été jugé fautif de la part de la SAS Farmer ; qu'aucune responsabilité ne peut donc être imputée à M. [A] ;
Que le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à l'encontre de ce dernier ;
Que par suite, aucune demande ne saurait prospérer à l'encontre de la cie Axa France Iard, et ce d'autant plus qu'il n'est justifié d'aucune police d'assurance la liant à M. [A] ; que la police d'assurance produite par le syndicat des copropriétaires concerne la sarl Agence [A] constituée le 1er janvier 2009, soit postérieurement à la déclaration de travaux effectuée par M. [A] ; que la mise hors de cause de Axa France Iard sera donc confirmée ;
Considérant toutefois qu'Axa France Iard ne justifie pas du caractère abusif et vexatoire de la procèdure engagée à son encontre, la confusion entre M. [A] et l'agence [A] ne caractérisant pas la légèreté blâmable allèguée ; que Axa France Iard sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Considérant que la SAS Farmer sera déboutée de ses demandes de restitution de sommes versées en exécution du jugement, le présent arrêt constituant le cas échéant le titre lui permettant d'y prétendre ;
Considérant que tant le syndicat des copropriétaires que la SAS Farmer succombent sur une partie de leurs prétentions ; que dans ces conditions, il convient de dire que chacune d'elles conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel ; que le syndicat des copropriétaires assumera les dépens de première instance exposés par Axa France Iard et la SAS Farmer, qui l'a intimée, ses dépens d'appel ;
Que l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt par défaut et mis à disposition,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Rejette le moyen d'irrecevabilité de l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à l'encontre de la cie Axa France Iard,
Déclare le syndic valablement habilité à agir au nom du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la cie Axa France Iard,
Confirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la cie Axa France Iard et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], de ses demandes à l'encontre de M. [V] [A],
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, à l'exception de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SAS Farmer,
Condamne la SAS Farmer à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], la somme de 10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et des nuisances sonores durant les travaux,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Dit que la SAS Farmer et le syndicat des copropriétaires conserveront chacun la charge de leurs entiers dépens,
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance exposés par Axa France Iard et la SAS Farmer aux dépens exposés par Axa France Iard en appel.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
