COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71G
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 JANVIER 2018
N° RG 15/08685
AFFAIRE :
Mme [O] [C]
C/
CABINET CAZALIERES
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Novembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1ère
N° RG : 13/02522
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
Me Charles-Henri
DE GAUDEMONT
Me Valérie LINEE-MICHELOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX HUIT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [O] [C]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (CONGO)
de nationalité Congolaise
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 33015 vestiaire : 462
Représentant : Maître Michel WARME, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : A 0718
APPELANTE
****************
CABINET CAZALIERES 'SAS'
N° Siret : 320 407 356 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 2]
pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL D'OISE, N° du dossier 16004 A vestiaire : 21
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]) représenté par son syndic, le CABINET CAZALIERES 'SAS'
N° Siret : 320 407 356 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 2]
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Valérie LINEE-MICHELOT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 429
Représentant : Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : R 093
INTIMES
**************
Société CARLIER GESTION
Ayant son siège [Adresse 4]
[Adresse 4]
Prise en la personne de son mandataire liquidateur Maître [G]
[J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Signification des conclusions de l'intimé selon procès verbal de difficulté, Maître [G] [J] a refusé l'acte car le dossier est clos depuis le 13 mai 2016
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Laurence ABGRALL, Président,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,
***************
FAITS ET PROCÉDURE :
Mme [O] [C] était propriétaire, depuis le 19 décembre 2000, du lot n°27 dans l'immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété, qui a pour syndic, depuis le mois de décembre 2005, le cabinet Cazalières.
Le 7 février 2004, elle a confié la gestion de cet appartement à la société Carlier gestion.
Par jugement rendu le 5 avril 2007, le tribunal d'instance de Sannois a condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 166,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2006, celle de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Faute d'exécution du jugement, le syndicat a diligenté une procédure de saisie immobilière et, par jugement du 18 décembre 2008, les biens immobiliers de Mme [C] ont été adjugés au prix principal de 35 000 euros, après un jugement d'orientation du 25 septembre 2008.
Par arrêt du 18 avril 2010, la cour d'appel de Versailles a confirmé un jugement du 7 mai 2009 du juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Pontoise qui avait débouté Mme [C] de ses demandes tendant à faire opposition au jugement d'orientation du 25 septembre 2008 et au jugement d'adjudication du 18 décembre 2008 et à obtenir l'annulation de la vente.
C'est dans ce contexte que, par acte du 22 mars 2013, Mme [C], invoquant des manquements de son gestionnaire et des fautes du syndic et du syndicat, a fait assigner le syndicat des copropriétaires, le cabinet Cazalières et la société Carlier gestion en réparation de ses préjudices.
Par jugement du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- constaté le désistement de Mme [C] à l'égard de la société Carlier gestion, représentée par Me [J], mandataire judiciaire, et l'a déclaré parfait,
- débouté Mme [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamné Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Cazalières la somme de 500 € de dommages-intérêts et celle de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [C] à verser à la société Cabinet Cazalières une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 15 décembre 2015, Mme [C] a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 3 novembre 2017, Mme [C], demande à la cour de :
- Déclarer son appel entièrement recevable et bien fondé,
Y faire entièrement droit,
- Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- Débouter tant la société-Cabinet Cazelières que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs écritures, fins et conclusions,
- Condamner conjointement et solidairement, ou à tout le moins in solidum, le cabinet Cazelières et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 227 000 € à titre de réparation de son préjudice matériel outre la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts de droit à compter de la date d'introduction de la demande jusqu'à complet paiement dans les conditions de l'anatocisme (article 1154 du code civil),
- Condamner sous la même solidarité le cabinet Cazelières et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner sous la même solidarité les intimés aux entiers dépens tant en première instance qu'en cause d'appel qui seront recouvrés par Maître Buquet-Roussel, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions signifiées le 2 juin 2017, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] demande à la cour de :
Vu l'article 1382 du code civil
Vu l'article 58 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006,
Vu l'article 528 du code de procédure civile
Vu l'article 573 du code de procédure civile
Vu les articles 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1963,
Vu les articles 52 et 88 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006
Vu l'article 689 du code de procédure civile,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu le jugement rendu le 7 mai 2009 par le juge de l'exécution de Pontoise,
Vu l'arrêt rendu le 18 février 2010 par la cour d'appel de Versailles,
- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 3 novembre 2015, sauf en ce qu'il a limité la demande de dommages-intérêt pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires à la somme de 500 euros,
En conséquence,
- Condamner Madame [C] à lui verser la somme de 4 000 euros pour procédure abusive,
- Condamner Madame [C] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- La condamner aux entiers dépens d'appel.
Par ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2016, la société Cabinet Cazalières, demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 1382 du code civil,
- débouter Mme [C] de son appel et en conséquence, de toutes ses demandes, fins ou conclusions dirigées à son encontre,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner Mme [C] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Charles-Henri de Gaudemont, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 7 novembre 2017.
'''''
SUR CE, LA COUR :
Sur l'existence d'une faute du syndic et du syndicat des copropriétaires :
Attendu que Mme [C] soutient que la société Cabinet Cazalières, syndic, et le syndicat, ont commis une faute dans la mise en oeuvre de la procédure de saisie immobilière ayant conduit à la vente aux enchères publiques de son lot, d'une part, en faisant signifier le jugement de condamnation du tribunal d'instance de Sannois du 5 avril 2007 et tous les actes de la procédure de saisie, à l'adresse du lot où elle ne vivait plus, alors que le syndic connaissait l'adresse de son domicile élu, que l'huissier n'a pas procédé aux recherches élémentaires pour trouver son adresse et que le syndic n'a pas transmis à l'huissier les éléments d'information en sa possession, d'autre part, en mettant en oeuvre cette procédure alors qu'un échéancier avait été conclu entre les parties et était respecté ;
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967, que pour leurs rapports avec le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires doivent expressément déclarer au syndic leur domicile réel ou élu et le syndicat procède valablement aux notifications et mises en demeure consécutives au fonctionnement de la copropriété à la dernière adresse notifiée au syndic ;
Attendu qu'en matière de saisie immobilière, l'élection d'un domicile n'est pas expressément admise par les textes applicables, qu'en conséquence, en application des dispositions de l'article 689 du code de procédure civile, elle doit être considérée comme prohibée ;
Attendu qu'en toute hypothèse et à supposer même qu'un domicile élu ait pu être choisi, il n'est pas contesté en l'espèce que Mme [C] n'a jamais porté à la connaissance du syndic son domicile réel ou un domicile élu, lorsqu'elle a quitté le lot objet de la présente procédure en février 2004 pour le donner à la location ;
Que contrairement à ses allégations, il résulte des documents versés aux débats que le syndicat des copropriétaires n'a pas été dépourvu de syndic à cette période, ni à aucune autre, l'empêchant de procéder à la notification de son changement de domicile ;
Que le seul fait que Mme [C] ait confié au Cabinet Carlier, la gestion de la location du bien en cause et que ce dernier recevait du Cabinet Cazalières les appels de charges et les procès verbaux des assemblées générales, ne suffit pas, faute de notification expresse par la copropriétaire elle même au syndic, à constituer l'adresse de ce mandataire en domicile élu ;
Qu'en conséquence, c'est à bon droit que la signification du jugement du 5 avril 2007 et les actes de la procédure de saisie immobilière ont été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires, c'est à dire celle du lot litigieux ;
Attendu que contrairement à ce que prétend Mme [C], les diligences effectuées par l'huissier de justice le 20 juin 2008 pour la délivrance de l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience d'orientation de la procédure de saisie immobilière, qui sont détaillées dans son procès verbal dressé en application de l'article 659 du code de procédure civile annexé, sont conformes aux dispositions légales ;
Qu'en toute hypothèse, l'objet de la présente procédure n'est pas de se prononcer sur la régularité des actes signifiés dans la procédure de saisie immobilière, puisqu'aucune nullité de ces actes n'est demandée par Mme [C] dans ses conclusions et que l'huissier concerné n'a pas été attrait à la cause ;
Qu'une telle demande se heurterait en outre à l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de ce siège du 18 février 2010 qui a déclaré irrecevable l'opposition formée par Mme [C], au jugement d'orientation du 25 septembre 2008 et au jugement d'adjudication du 18 décembre 2008, de sorte que la validité de cette procédure ne peut plus être contestée ;
Attendu que c'est également à tort que Mme [C] soutient qu'il existait un accord entre son gestionnaire et la société Cabinet Cazalières pour apurer sa dette par des versements mensuels de 200 euros outre les charges courantes, que le syndic et le syndicat auraient ainsi rompu ;
Qu'en effet aucun accord écrit du syndic n'a pu être produit et le fait que le relevé de compte individuel du syndicat fasse apparaître des versements de Mme [C] le plus souvent d'environ 100 euros de plus que le montant des appels de charges et non de 200 euros comme elle l'affirme, à compter du mois de décembre 2006, ne suffit pas à établir l'existence d'un accord du syndic ;
Attendu en revanche, s'agissant des informations dont disposait le syndic sur la situation de Mme [C], qu'il résulte des documents versés aux débats et qu'il n'est d'ailleurs pas contesté, que la société Cabinet Cazalières a accepté d'adresser les appels de charges destinés à Mme [C] à la SARL Carlier gestion à compter de novembre 2006, ainsi que les convocations et les procès verbaux des assemblées générales ;
Que s'il est acquis que cette situation n'est pas constitutive d'un domicile élu ainsi qu'il a été retenu ci-avant, il n'en demeure pas moins que l'on ne peut que s'étonner du fait que, constatant depuis la signification du jugement de condamnation du 5 avril 2007 et même celle de la sommation de payer du 18 avril 2006, que toutes les significations d'actes à Mme [C] faites à l'adresse de son lot dans la copropriété, faisaient l'objet de procès verbaux de recherches infructueuses dans les conditions de l'article 659 du code de procédures civile, le syndic n'ait pas eu l'idée de faire savoir à l'huissier qu'il avait mandaté, que les biens immobiliers de cette copropriétaire étaient gérés par la SARL Carlier gestion et que cette société était peut être en mesure de connaître son adresse, alors que dans le même temps, la société Cabinet Cazalières continuait à adresser les appels de charges de Mme [C] à cette société et qu'il en recevait des règlements : pièce 41, appel de charges de novembre 2008, pièce 43, appel de charges de janvier 2009 tous deux adressés à la SARL avec la mention entre parenthèses en dessous, 'Madame [O] [C]' ;
Que s'il est exact que le syndic n'a pas à rechercher l'adresse d'un copropriétaire qui n'a pas notifié son changement de domicile réel et n'a pas fait connaître de domicile élu, il a l'obligation en revanche, lorsqu'il a connaissance dans le cadre de sa gestion de la copropriété, d'éléments d'information précis et aisément exploitables, susceptibles d'être utiles à l'huissier qu'il a mandaté pour la mise en oeuvre d'une procédure, de lui transmettre ces informations ;
Que le syndic, qui s'est en l'espèce abstenu de faire savoir aux huissiers qu'il avait mandatés que le lot de Mme [C] était géré par la SARL Carlier gestion avec laquelle il était en contact depuis la fin d'année 2006, alors qu'il était manifeste que cette société devait connaître l'adresse de l'intéressée, a commis une faute à l'égard de Mme [C] ;
Que cette faute commise par le syndic dans le cadre de sa mission de mandataire du syndicat, engage également ce dernier, du moins à l'égard de la copropriétaire ;
Sur l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité :
Attendu que Mme [C] fait valoir que le préjudice matériel qu'elle a subi est constitué par la vente de son bien à un prix très inférieur à sa valeur, puisqu'elle l'a acquis en 2000 pour la somme de 47 260 €, qu'il a été adjugé pour la somme de 35 000 € et que ses recherches sur les ventes réalisées dans le même quartier font apparaître que son appartement aurait pu être évalué à la somme de 255 000 € en décembre 2008 ;
Que par cette argumentation, Mme [C] fait grief au syndic et au syndicat de l'avoir empêchée de vendre son bien au prix du marché ;
Attendu qu'ainsi que le fait observer la société Cabinet Cazalières, ce préjudice s'analyse en une perte de chance, (même si Mme [C] ne le formule pas en ces termes), qui ne peut être réparée à la hauteur de l'avantage perdu ;
Qu'en conséquence, Mme [C] ne peut prétendre percevoir la différence pleine et entière entre la valeur totale de son bien en décembre 2008 et la somme qu'elle a effectivement perçue ;
Attendu en revanche, qu'il n'est pas contestable, que, comme elle l'affirme, son bien, vendu aux enchères publiques, l'a été à une somme inférieure à sa valeur ;
Qu'en effet, contrairement à ce que soutient le syndic, les références de ventes produites par Mme [C], s'il est exact qu'elles ne contiennent pas d'informations relatives à l'état des biens concernés, sont suffisamment précises pour pouvoir être retenues comme élément de comparaison et déterminer une fourchette de prix, dès lors que sont précisés, la superficie, le nombre de pièces, l'année de construction de l'immeuble, et qu'il résulte du procès-verbal de constat que l'appartement de Mme [C] était en bon état ; Qu'il s'agit uniquement de ventes intervenues sur des biens dits anciens, c'est à dire dont l'année de construction est classée dans la catégorie '1948/1969" ou '1970/1980"; Qu'il n'est pas soutenu par les intimés que l'immeuble en cause serait plus ancien, ou plus récent ;
Que les ventes citées, qui résultent du site 'base-biens.com' créé par les notaires de paris recensant les mutations immobilières intervenues en Ile de France, est donc fiable ; que les recherches ont porté sur les ventes intervenues dans un rayon de 200 mètres autour de l'adresse de l'immeuble de Mme [C] entre décembre 2007 et décembre 2009, sur des appartements entre 53 et 79 m² de trois ou quatre pièces, sachant que celui de Mme [C] présente ou superficie de 79,5 m² et dispose de quatre pièces ;
Qu'il en ressort que sur 18 références, la valeur la plus haute au mètre carré s'élève à 2 333,33 euros, la valeur la plus faible, à 1 361,84 euros et la valeur moyenne à 1 832,36 euros ;
Qu'ainsi, la valeur du bien de Mme [C] (d'une superficie de 79,50 m²) s'établit entre 185 499,73 (arrondi à 185 500) et 108 266 euros, soit une moyenne de 145 672 euros ;
Attendu en conséquence que c'est ce dernier chiffre qui doit être retenu pour fixer la valeur entière du bien de Mme [C] et non celle de 255 000 euros, dont elle n'explique pas le calcul ;
Que même si la valeur la plus faible était retenue, il pourrait également être soutenu que l'appartement de Mme [C] a été vendu à un prix inférieur à sa valeur ;
Que le fait de ne pas avoir été informée de l'existence de la procédure de saisie immobilière alors qu'elle aurait pu et dû l'être ainsi qu'il a été exposé ci-avant, a fait perdre à Mme [C] une chance de désintéresser son créancier ou d'obtenir la vente amiable de son bien, ce qui constitue un préjudice matériel qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 40 000 euros ;
Que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, Mme [C] n'a pas été mise en mesure de recourir aux dispositions de l'article 2206 du code civil qui permet au débiteur, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de saisir le juge pour en voir fixer une en rapport avec la valeur vénale du bien, dès lors, précisément, qu'elle n'a pas eu connaissance de l'existence de la procédure avant que l'acquéreur ne se manifeste auprès de la société Carlier gestion ;
Qu'elle a formé opposition aux jugements d'orientation et d'adjudication, mais elle a été déclarée irrecevable pour un motif de procédure ;
Attendu, sur le préjudice moral invoqué par Mme [C], qu'il n'est pas contestable que le fait d'apprendre que son bien avait été vendu aux enchères publiques sans jamais avoir reçu le moindre acte relatif à la saisie immobilière et alors qu'elle procédait à des règlements réguliers depuis le mois de décembre 2006, et qu'elle ne se désintéressait donc pas de son bien contrairement à ce que fait valoir le syndicat, a nécessairement causé un préjudice moral à l'appelante, qu'il convient de réparer en lui accordant la somme de 3 000 euros ;
Que contrairement à ce que soutient la société Cabinet Cazalières, il existe un lien de causalité direct entre la faute commise et ces préjudices ;
Qu'en effet, les fautes de Mme [C] (non paiement des charges, absence de notification de sa nouvelle adresse notamment) ou celle de son cabinet de gestion (qui ne lui aurait pas transmis le procès verbal de l'assemblée générale de 2006 votant le recours à la saisie immobilière de son lot) invoquées par le syndic pour contester le caractère direct du lien de causalité, d'une part ne sont pas toutes établies (faute commisse par le cabinet de gestion), d'autre part, n'ont joué en toute hypothèse qu'un rôle causal très indirect lors de la dernière phase de la saisie immobilière ici concernée ;
Attendu que le syndic et le syndicat seront condamnés in solidum à lui verser ces deux sommes, qui produiront, à compter de l'assignation du 22 mars 2013, des intérêts au taux légal, ceux échus depuis une année entière se capitalisant dans les conditions de l'article 1154 devenu 1343-2 du code civil ;
Attendu que la cour constate qu'aucune demande subsidiaire n'a été formée par le syndicat des copropriétaires en cas de condamnation, tendant à obtenir celle du syndic à son égard ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires :
Attendu que le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [C] à payer au syndicat la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts et à rejeter la demande complémentaire formée à ce titre en appel par le syndicat ;
Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
Attendu que le sens de la présente décision conduit également à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, à condamner in solidum le syndic et le syndicat aux dépens de première instance et d'appel, à rejeter les demandes qu'ils ont formées au titre des frais irrépétibles et à les condamner in solidum à payer à ce titre la somme de 3 000 euros à Mme [C] ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant contradictoirement,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la société Cabinet Cazalières et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [C] :
- la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice matériel ,
- celle de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la société Cabinet Cazalières et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens .
Rejette toute autre demande ;
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine MARÉVILLE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
