COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
SM
Code nac : 30C
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 DECEMBRE 2017
R.G. N° 15/08947
AFFAIRE :
SARL TEXTILES DECORS Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
C/
SCI BUZA 65
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 14 Décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 15/09622
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
Me Bertrand ROL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SARL TEXTILES DECORS Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N° SIRET : B37 852 654 5
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015390
Représentant : Me Joël BETTAN de la SELEURL CABINET BETTAN SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0763
APPELANTE
****************
SCI BUZA 65
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20160013
Représentant : Me Christian FOURN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J064
SA HSBC REAL ESTATE LEASING FRANCE venant aux droits de SOFIMURS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20160013
Représentant : Me Christian FOURN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J064
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Octobre 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Sylvie MESLIN, Président,
Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,
Vu l'appel déclaré le 24 décembre 2015 par la société à responsabilité limitée Textiles Décors (société Textiles Décors.), contre le jugement prononcé le 14 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Nanterre, dans l'affaire qui l'oppose à la société civile immobilière Buza 65 (SCI Buza 65.), d'une part et à la société anonyme HSBC Real Estate Leasing (société HSBC.) venant aux droits de la société anonyme Sofimurs, d'autre part ;
Vu le jugement entrepris ;
Vu, enregistrées par ordre chronologique, les ultimes écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats et présentées le :
- 26 septembre 2016 par les sociétés Buza et HSBC, intimées,
- 7 novembre 2016 par la société Textiles, appelante ;
Vu l'ensemble des actes de procédure ainsi que les éléments et pièces transmises par chacune des parties.
SUR CE,
La Cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales de chaque partie. Il suffit, en synthèse, de rappeler les éléments constants suivants tirés des écritures d'appel.
1. données analytiques, factuelles et procédurales du litige
Par acte sous signatures privées du 9 septembre 1998, la société en nom collectif Jean Jaurès a donné à bail commercial à la société Textiles Décors des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] pour une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 25 octobre 1996.
Ces locaux portant plus précisément sur les lots 13,15, 22, 24, 6 et7 ont été loués à usage de vente au détail de tissus d'ameublement, voilages, objets de literie, linge de maison, tapis, tout ce qui concerne l'ameublement et la décoration (à l'exclusion des gros meubles.), mise au point et transformation des marchandises. Le loyer annuel principal, a initialement été fixé à 11 190, 21€ hors taxes et hors charges. Les murs de ces mêmes locaux ont fait l'objet de plusieurs cessions et pour la dernière fois, au profit de la société Sofimurs aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société HSBC Real Estate Leasing France, crédit bailleur, pour le lot 6 et de la SCI Buza 65 pour les lots 7, 13, 15, 22 et 24.
Par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2008, la société Textiles Décors a fait signifier à la société HSBC venant aux droits de la société Jean Jaurès ainsi qu'à la société Buza 65 en sa qualité de bailleur, une demande de renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions du bail expiré.
Les parties n'ayant pas pu s'accorder sur les conditions financières de ce renouvellement et donc, sur la fixation du loyer dû par le preneur, les sociétés HSBC et SCI Buza 65 ont selon acte d'assignation du 23 juin 2011, fait assigner la société Textiles Décors devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation du montant du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2009.
Par jugement mixte du 1er juillet 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a retenu que le renouvellement du bail était acquis au 24 octobre 2008 et a désigné un expert judiciaire (M. [I] [E].), chargé de donner son avis sur la valeur locative des biens loués à la date du renouvellement du bail soit, le 24 octobre 2008. Par arrêt du 30 septembre 2014, la cour d'appel de Versailles saisie dans les conditions de l'article 544 alinéa 1er du code de procédure civile a infirmé ledit jugement en ce qu'il a constaté le renouvellement au 24 octobre 2008, dit que le bail s'est renouvelé au 1er janvier 2009 et, après avoir dit n'y avoir lieu à évocation du litige en cause d'appel, a confirmé le jugement entrepris pour le surplus.
L'expert désigné a, dans son rapport déposé le 14 février 2014, conclu pour sa part qu'il n'y avait pas eu d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier un déplafonnement et, considéré que le loyer de renouvellement devait être fixé à 16 293, 21€. Il a, pour l'hypothèse d'un déplafonnement, retenu une valeur locative de marché au renouvellement de 21 970€.
Les sociétés HSBC et SCI Buza 65 ont conclu en ouverture de rapport et la société Textiles Décors a de son côté, notamment prié le premier juge de déclarer les sociétés HSBC et Buza 65 irrecevables en leurs demandes en raison, de leur défaut de qualité pour agir, de l'indétermination des locaux et par voie de conséquence, de l'indétermination de la demande de fixation de loyer.
Dans le dernier état de leurs demandes en ouverture de rapport d'expertise, les sociétés HSBC et Buza 65 ont prié le premier juge de :
- rejeter les moyens d'irrecevabilité soulevés par le preneur,
- fixer le loyer en renouvellement au 1er janvier 2009 à la somme en principal de 34 578, 40€, subsidiairement la somme de 23 025,30 €, très subsidiairement la somme de 21 978€,
- dire que les intérêts au taux légal seront dûs sur tout rappel de loyer à compter du 1erjanvier 2009,
- condamner le preneur à leur verser la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les honoraires de l'expert judiciaire.
Par jugement contradictoire du 14 décembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a statué en ces termes :
- vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,
- constate le renouvellement du bail au 1er janvier 2009,
- fixe à 24 906€ hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail entre les parties à compter du 1er janvier 2009, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
- dit que les compléments de loyer échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 23 juin 2011,
- condamne la société Textiles Décors à payer à la société HSBC Real Estate Leasing France et la SCI Buza 65 la somme totale de 1 500€ en application de l'article700 du code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire,
- rejette toutes autres demandes,
- condamne la société Textiles Décors aux dépens incluant les frais d'expertise.
Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu que : - le juge des loyers commerciaux et la cour d'appel, n'ayant statué sur aucun des moyens d'irrecevabilité soulevés par la société Textiles Décors, aucune autorité de la chose jugée ne peut être opposée à cette société qui reste recevable à s'en prévaloir au fond ; - les sociétés HSBC et Buza 65 versent aux débats, deux attestations notariées relatives à la vente du 17 juin 2002 de l'usufruit des lots 6,7,13,15,22 et 24 à la SCI Buza 65 déjà nue-propriétaire de ces lots suivant acte notarié du 21 mai 1999, d'une part et à la vente du 21 novembre 2003 du lot 6 à la société Sofimurs, d'autre part outre, le contrat de crédit-bail du 28 novembre 2003 portant sur le lot 6, conclu entre la SCI Buza 65 et la société Sofimurs aux droits de laquelle vient la société HSBC suite à une fusion-absorption ; - il est constant que l'acte introductif d'instance a été délivré au nom des propriétaires des lots constituant le local donné à bail; - le preneur a quant à lui fait délivrer sa demande de renouvellement du 24 octobre 2008 au mandataire et à ces deux sociétés, la lecture de cet acte écartant toute méconnaissance du preneur sur la qualité des différents destinataires ; - les mentions afférentes au crédit-bail, contenues dans le mémoire préalable et dans l'assignation, constituent de simples irrégularités de forme n'ayant causé aucun préjudice au preneur ; - le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir doit donc être rejeté.
La société Textiles a déclaré appel de cette décision. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 7 février 2017 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 17 octobre suivant tenue en formation de juge rapporteur pour y être plaidée. A cette date, les débats ont été ouverts et l'affaire a été renvoyée à l'audience de ce jour pour plus ample délibéré.
2. dispositifs des conclusions des parties
Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile ;
La société Textiles Décors prie la Cour de :
- déclarer la Société Textiles Décors recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Nanterre le 14 décembre 2015 ;
- statuant à nouveau,
- dire que la société HSBC Real Estate Leasing France et la SCI Buza 65 étaient irrecevables en leurs demandes, en raison de leur défaut de qualité à agir, de l'indétermination des locaux et par voie de conséquence de l'indétermination de la demande de fixation du loyer.
- dire la société HSBC Real Estate Leasing France et la SCI Buza 65 irrecevables en leurs demandes du fait de la prescription de l'action en fixation du loyer révisé,
- dire que par l'effet de la prescription, le bail s'est renouvelé au prix en vigueur à la date de la demande de renouvellement du 24 octobre 2008, soit à un montant de13 576€ hors charges,
- en conséquence,
- fixer le loyer à la somme de 13 576€ annuel en principal le montant du loyer en renouvellement au 1er janvier 2009 (sic).
- à titre subsidiaire :
- dire que le nouveau loyer ne pourra trouver à s'appliquer qu'à compter d'une demande conforme, c'est-à-dire celle distinguant le loyer réclamé par HSBC pour le lot lui appartenant et celui réclamé par la SCI Buza pour les lots lui appartenant avec des mentions précises de la désignation des dits lots et leur numéro.
- à titre infiniment subsidiaire :
- fixer le loyer annuel en renouvellement à la somme de 14 848€.
- en tout état de cause :
- déclarer les Sociétés HSBC Real Estate Leasing France et SCI Buza 65 mal fondées en leurs demandes d'appel incident et les en débouter ;
- dire que le nouveau loyer en renouvellement ne saurait être dû qu'à compter de la date du 23 juin 2011, date à laquelle les bailleresses ont formé une demande en fixation du loyer du bail renouvelé ;
- condamner la Société HSBC Real Estate Leasing France et la SCI Buza 65 à verser à la société Textiles Décors la somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner les sociétés HSBC Real Estate Leasing France et SCI Buza 65 aux entiers dépens comprenant les honoraires de l'expert judiciaire.
Les sociétés HSBC et Buza demandent à la Cour de :
- A titre principal,
- déclarer la société Textiles Décors irrecevable à soulever les moyens d'irrecevabilité et l'en débouter ;
- recevoir la SCI Buza 65 et la société HSBC Estate Leasing France en son appel incident ;
- infirmer le jugement du 14 décembre 2015 en ce qu'il a fixé le montant du loyer à la somme de 24 906€ hors charges hors taxes à compter du 1er janvier 2009 et statuant à nouveau ;
- fixer à la somme de 34 578, 40€ en principal le montant du loyer en renouvellement au 1er janvier 2009 ;
- A titre subsidiaire,
- fixer le loyer à la somme de 23 025, 30€ annuel en principal le montant du loyer en renouvellement au 1er janvier 2009 ;
- A titre infiniment subsidiaire,
- fixer le loyer à la somme de 21 978€ annuel en principal le montant du loyer en renouvellement au 1er janvier 2009 ;
- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter du 1er janvier 2009.
La Cour renvoie à chacune de ces écritures pour une synthèse argumentative de la position de chaque partie dont l'essentiel sera développé dans le cadre des motifs de cet arrêt.
CELA ETANT EXPOSE,
1.La Cour se prononce sur la recevabilité et le bien-fondé d'une demande en fixation d'un loyer commercial faisant suite au renouvellement à compter du 1er janvier 2009, du bail consenti sur des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 1].
2.Ces locaux qui comprennent de manière précise les lots 13, 15, 22 et 24 ainsi que 6 et 7, sont désignés par les documents présentés par les parties - voir notamment cote 35 du dossier de la société Textiles Décors, rapport d'expertise [E] :
- une boutique au rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d'entrée avec arrière boutique de réserve à la suite et droit au wc commun dans la cour,
- un appartement au 1er étage à droite sur le palier comportant entrée, cuisine, 3 chambres, salle de bain, wc, 2 caves, cet appartement communiquant avec la boutique par un escalier intérieur
- un local au rez de chaussée prenant accès dans le vestibule au pied de l'escalier soit une ancienne loge avec une ouverture permettant l'accès à la boutique, ce lot ayant été intégré à la boutique,
- et enfin 2 caves séparées en sous sol, avec sol en terre battue développant chacune une surface utile de 9 m².
3.La société Textiles Décors maintient à hauteur d'appel, sa position tendant à voir déclarer les demandes de ses adversaires irrecevables.
Sur la recevabilité de la demande judiciaire en fixation de loyers commerciaux
4.La société Textiles Décors soutient de ce chef que : - ses adversaires ont introduit leur demande initiale en qualité de crédit-bailleur et de crédit-preneur des locaux consentis à bail alors qu'ils n'avaient pas cette qualité et alors qu'ils n'ont fait état de leurs véritables qualités que dans le mémoire déposé le 22 mai 2012 dans le cadre de l'instance en fixation du montant du loyer en renouvellement ; - il s'est ainsi avéré que seul l'un des lots litigieux, le lot n° 6 (une cave.) loué par la société Textiles Décors, était concerné par une opération de crédit-bail et que la SCI Buza 65 était propriétaire de tous les autres locaux loués alors qu'elle avait jusqu'alors agi en qualité de crédit-preneuse de ces lots ; - elle n'a en réalité eu connaissance de la qualité véritable des sociétés adverses que le 22 mai 2012, date à laquelle ces dernières étaient nécessairement forcloses en leur action en fixation du loyer du bail renouvelé par application de l'article L.145-60 du code de commerce ; - la demande de renouvellement ayant en effet été notifiée le 24 octobre 2008 par le preneur, la bailleresse n'a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois de la signification de cette demande alors que le délai, dans lequel elle pouvait le faire, venait à expiration le 24 janvier 2011 ; - les premiers juges ont à tort, retenu que les fausses qualifications juridiques utilisées ne lui avaient pas causé grief dans la mesure où elle a rencontré les plus grandes difficultés pour faire valablement délivrer sa demande de renouvellement de bail commercial formée le 24 octobre 2008 alors que, la cour de céans a considéré dans son arrêt du 1er janvier 2009, que le bail litigieux s'était renouvelé pour douze ans.
Elle précise que l'arrêt du 30 septembre 2014 n'a jamais été signifié.
5.Les sociétés Buza 65 et HSBC, résistent à ce grief d'irrecevabilité en expliquant que la fin de non-recevoir soulevée par leur adversaire se heurte elle-même à une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
Elles indiquent qu'en effet : - nonobstant le fait que ce chef de demande ayant trait au défaut de qualité ne soit pas compris dans le dispositif de l'arrêt du 30 septembre 2014, le rejet de ce chef d'irrecevabilité est nécessairement implicite puisque la Cour ne pouvait constater le renouvellement du bail litigieux et ordonner une mesure d'expertise sans considérer que l'action des sociétés bailleresses portée devant elle était recevable ; - cet arrêt n'ayant pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation est définitif et la société Textiles Décors n'est plus aujourd'hui recevable à soulever de nouveau les moyens d'irrecevabilité écartés par le premier juge, confirmé par la cour de céans ; - quoi qu'il en soit, en s'étant abstenu de soulever en temps utile un moyen de droit, le preneur se heurte au principe de la concentration des moyens lequel impose à tout plaideur, de soulever dès la première procédure, l'ensemble des moyens propres à fonder leur demande ; - en l'espèce, le juge des loyers commerciaux a les 1er juillet 2013 et 14 décembre 2015, statué sur la même irrecevabilité alors que la contestation relative à cet incident avait déjà été tranchée dès le 1er juillet 2013 et avait donc dès cette date, autorité de la chose jugée.
6.Vu les articles 122 et 480 du code de procédure civile dont il ressort notamment que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche précision étant faite que le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4 du code précité ;
7.S'il est de principe établi qu'il incombe au défendeur de présenter, dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à justifier son rejet total ou partiel, force est de faire observer aux sociétés bailleresses que dans le cas présent, la société Textiles Décors a satisfait à cette obligation procédurale en portant devant le juge d'appel de la décision partiellement avant-dire-droit du 1er juillet 2013, ce grief d'irrecevabilité.
8.La lecture attentive de l'arrêt du 30 septembre 2014 révèle en outre que la Cour a en réalité écarté des débats pour cause de tardiveté les conclusions se rapportant à la signification de ce grief de défaut de qualité pour agir et qu'elle ne s'est donc pas prononcée sur le mérite de celui-ci.
9.Il suit de ce qui précède, que la société Textiles Décors restait recevable à se prévaloir de ce grief devant le juge des loyers commerciaux statuant en ouverture de rapport d'expertise et qu'elle est donc aujourd'hui, recevable à s'en prévaloir devant la Cour de céans statuant sur l'appel du jugement entrepris.
10.Le grief d'irrecevabilité pour cause d'autorité de la chose jugée sera, sur ces constatations et pour cette raison, écarté.
11.Selon l'article L.145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 ou dans la réponse à demande de renouvellement prévue à l'article .145-10, faire connaître le loyer qu'il propose faute de quoi, le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement.
12.Il est en l'espèce constant, que les sociétés bailleresses concernées qui n'ont pas répondu le délai légal précité à la demande de renouvellement du bail commercial consenti à la société Textiles Décors en proposant un nouveau loyer, ont selon acte d'huissier du 23 juin 2011 en qualité respective de crédit bailleresse (société HSBC.) et crédit-preneuse (SCI Buza 65.), fait assigner la société Textiles Décors devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation d'un loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2009 et que ce n'est que le 22 mai 2012, dans le cadre d'un mémoire en réplique déposé en vue de l'audience du 11 juin suivant, qu'elles ont clarifié leur véritable qualité au preneur.
13.Il suit de cette constatation que la SCI Buza 65 est pleinement propriétaire de l'essentiel de lots loués à la société Textiles Décor et qu'elle n'est crédit- preneuse que du lot n° 6 correspondant à une cave, dont la société HSBC est crédit-bailleresse.
14.C'est donc à bon droit que la société Textiles Décors observe que ses adversaires, faute d'avoir agi en ces qualités en fixation du loyer de bail renouvelé avant le 24 janvier 2011, date d'expiration du délai de prescription de l'article L.145-60 du code de commerce sont aujourd'hui, en l'absence de toute cause d'interruption de prescription opératoire établie, nécessairement irrecevables en leur demande de fixation de loyer pour les lieux litigieux. Les intimées se prévalent à tort, de l'effet interruptif du mémoire préalable du 23 décembre 2010 et de l'acte de signification d'huissier délivré le lendemain dès lors que les intimées y figurent sous les qualités inexactes de crédit-bailleur et de credit-preneur.
15.Le bail s'est ainsi renouvelé au prix du loyer annuel en vigueur à la date du renouvellement du 1er janvier 2009, soit 13 576€ hors charges.
16.Le jugement entrepris sera infirmé, dans les termes du dispositif ci-après
Sur les dépens
17.Vu l'article 696 du code de procédure civile ;
18.Les sociétés HSBC et Buza 65, parties perdantes au sens de ces dispositions, seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire.
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant de nouveau et y ajoutant :
FIXE à treize mille cinq cent soixante seize euros (13 576€.) le loyer annuel dû hors charges à compter du 1er janvier 2009 par la société à responsabilité limitée Textiles Décors, pour les locaux litigieux situés [Adresse 1] et de manière précise, pour les lots 6,7, 13, 15, 22 et 24 dépendant de cet immeuble.
CONDAMNE la société civile immobilière Buza 65 et la société anonyme HSBC Real Estate Leasing aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société civile immobilière Buza 65 et la société anonyme HSBC Real Estate Leasing à payer à la société à responsabilité limitée Textiles Décors quatre mille euros (4 000€.) à titre de frais irrépétibles.
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Sylvie MESLIN, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier f.f. Le président
