COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 74E
1ère chambre
1ère section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 02 JUIN 2017
R.G. N° 15/06103
AFFAIRE :
SCI PARDES PATRIMOINE
C/
[C] [K]
SAS MC DONALD' S FRANCE
SCI PAGIRIC
SCI [Adresse 1]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 11/01253
Expéditions exécutoires
Expéditions
délivrées le :
à :
Me Claire RICARD
SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES
Me Christophe DEBRAY
Me Ondine CARRO
Me Franck LAFON
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX JUIN DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation le 19 mai 2017 les parties en ayant été avisées, dans l'affaire entre :
SCI PARDES PATRIMOINE
N° SIRET : 447 748 286
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2015264 - Représentant : Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
Maître [C] [K], notaire, membre de la SCP [C] ET [V] [K] [R] [C] [K], titulaire de l'office notarial
né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentant : Me Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, Postulant/Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1322986
SAS MC DONALD' S FRANCE
[Adresse 6]
[Adresse 7]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 15355 - Représentant : Me Emmanuelle CHAVANCE de l'AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SCI PAGIRIC
N° SIRET : 442 806 964
[Adresse 8]
[Adresse 9]
Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 212 - N° du dossier 13254 - Représentant : Me Carole COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SCI [Adresse 1]
[Adresse 10]
[Adresse 11]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20150340 - Représentant : Me Pascal GENNETAY substituant Me Thierry GENIEYS DE GIACOMO de la SELARL G & G Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mars 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, président,
Madame Anne LELIEVRE, conseiller,
Madame Nathalie LAUER, conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,
****************
Les consorts [G] étaient propriétaires d'un ensemble immobilier situé à Argenteuil qu'ils ont divisé en deux lots situés respectivement au [Adresse 12] et au [Adresse 13].
Par acte authentique en date du 26 janvier 1966 reçu par Maître [K], notaire à [Localité 2], les consorts [G] ont vendu l'immeuble du [Adresse 12] à la société du [Adresse 14].
L'acte de vente contient une clause, intitulée «'contrat de cour commune'», par laquelle les consorts [G], qui restaient alors propriétaires de l'immeuble du [Adresse 13], s'obligeaient à ménager et à maintenir à perpétuité entre les immeubles une «'cour commune» appartenant au propriétaire de l'immeuble du [Adresse 13] d'une superficie de 33 m² grevée d'une servitude de non aedificandi.
Il fait en outre état d'un droit de passage au profit de l'immeuble du [Adresse 12] sur le lot correspondant à l'immeuble du [Adresse 13] permettant au propriétaire du premier lot de rejoindre la «'cour commune'» depuis la [Adresse 15], adjacente à la [Adresse 12].
Par acte authentique du 5 novembre 1976 reçu par Maître [K], Mme [F]-[G] veuve [X] a vendu à la SCI Pagiric l'immeuble du [Adresse 13]. L'acte fait état du contrat de cour commune figurant dans l'acte du 26 janvier 1966 et ne reprend pas le droit de passage.
Par acte authentique en date du 12 avril 1984, la SCI du [Adresse 14] a vendu à la SCI [Adresse 1] l'immeuble du [Adresse 12].
L'acte rappelle le contrat de cour commune et précise que le bien vendu comprend «'le droit de passage et de circulation' sur une bande de terrain n'appartenant pas au vendeur''».
Suivant convention du 16 avril 1987 passée devant Maître [C] [K], notaire à Argenteuil, la SCI [Adresse 1] et la société Pagiric - qui avaient constaté que la limite de leurs lots figurant aux plans annexés à leurs titre ne correspondait pas à la ligne brisée constituée par les constructions existantes ont déclaré souhaiter redéfinir les limites de propriété de chacune ainsi que les servitudes affectant les immeubles contigus.
Par acte sous seing privé du 13 avril 1988, la société Pagiric a consenti à la société Mc Donalds France un bail commercial portant sur les locaux dépendant de l'immeuble du [Adresse 13], incluant une avancée de 8 m² sur la cour commune.
Par actes des 3 et 15 mai 2001, la société Pagiric a fait assigner la SCI [Adresse 1] et la société Armand Thiery, locataire de celle-ci, devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour, notamment, la voir condamnée à démolir un muret construit dans la cour intérieure.
En réponse, la SCI a demandé au tribunal de déclarer nulles les mentions de l'acte du 16 avril 1987 relatives à l'abandon de la servitude de passage et de condamner la société Pagiric à démolir la construction de 8 m² en emprise sur la cour intérieure.
Par jugement du 26 janvier 2004, le tribunal de grande instance de Pontoise :
- a constaté l'existence d'une servitude non aedificandi au profit des deux parties ;
- a prononcé la nullité partielle de la convention du 16 avril 1987, soit la nullité de la clause d'annulation des servitudes autres que la servitude de cour commune ;
- a condamné, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la société Pagiric à procéder à la démolition du local abritant la cuisine de la société Mac Donald's et de l'escalier de secours en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur.
Par arrêt en date du 16 décembre 2004, rectifié le 24 mars 2005, la cour d'appel de Versailles a confirmé ce jugement.
Par arrêt du 27 septembre 2006, la Cour de cassation a partiellement annulé cet arrêt du 16 décembre 2004 et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Versailles.
Par arrêt du 23 mai 2007, la cour d'appel de Versailles a constaté l'irrecevabilité pour autorité de la chose définitivement jugée des demandes de la société Pagiric tendant à l'infirmation du jugement rendu le 26 janvier 2004 en ses dispositions constatant l'existence de la servitude de non aedificandi et la condamnant à démolir le bâtiment abritant la cuisine de sa locataire.
La SCI [Adresse 1] a poursuivi l'exécution de l'arrêt du 16 décembre 2004 et fait attraire la SCI Pagiric devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Pontoise pour obtenir la liquidation de l'astreinte fixée par le jugement du 26 janvier 2004, la société Mc Donalds France, locataire des locaux litigieux ayant refusé l'accès nécessaire à la réalisation des travaux ordonnés par le tribunal.
Durant ces procédures, la SCI Pagiric a vendu, le 5 août 2005, l'immeuble du [Adresse 13] à la SCI Pardes Immobilier.
L'acte authentique, reçu par Maître [W], stipule que, compte tenu de la procédure en cours une somme de 150.000 euros est séquestrée en l'étude de Maître [K] aux fins de garantie.
Monsieur [J], gérant de la société Pagiric, et son épouse se sont également portés caution avec la SCI Pagiric à hauteur de 500.000 euros pour garantir la SCI Pardes Patrimoine du préjudice dont pourrait se prévaloir la société Mc Donalds France dans le cadre de l'exécution du jugement du 26 janvier 2004.
Par jugement du 31 janvier 2008, le juge de l'exécution a condamné la SCI Pagiric payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 522.500 euros au titre de la liquidation de l'astreinte.
Par arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Versailles a ramené l'astreinte à 15.000 euros après avoir constaté que l'opposition manifestée par le locataire avait mis la société Pagiric dans l'impossibilité de réaliser les travaux de démolition, faute d'accès autorisé à la cour sur laquelle est implanté le bâtiment. Elle a également débouté la SCI de sa demande en fixation d'une astreinte définitive en raison du transfert de propriété de la construction litigieuse et du refus du locataire.
Le pourvoi formé par la SCI [Adresse 1] à l'encontre de cet arrêt n'a pas été admis.
Par jugement en date du 8 mars 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise, saisi par la SCI Pagiric et par les époux [J], a condamné Maître [C] [K] à payer à la SCI Pagiric la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts et débouté les époux et la SCI «'de leur demande de garantie jugée prématurée'».
Par actes du 24 janvier 2011, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SCI Pagiric et la SCI Pardes Patrimoine devant le tribunal de grande instance de Pontoise pour être autorisée à démolir le bâtiment abritant la cuisine de la société Mc Donalds France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune afin de rétablir celle-ci dans son état antérieur, le coût intégral de ces travaux restant à la charge des sociétés défenderesses qui y seront solidairement tenues.
Par acte du 5 août 2011, la société Pardes Patrimoine a fait assigner la société Mc Donald's France en intervention forcée.
Par acte du 19 novembre 2012, la société Pagiric a appelé en intervention forcée et en garantie Maître [K].
Les procédures ont été jointes.
Par jugement du 2 mars 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a':
- autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donalds France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;
- dit que le coût intégral de ces travaux sera à la charge de la SCI Pagiric et de la SCI Pardes Patrimoine qui y seront tenues in solidum vis à vis de la SCI [Adresse 1] ;
- débouté la société Pagiric de sa demande de voir condamner Maître [K] à lui restituer la somme séquestrée lors de la signature de l'acte de vente du 5 août 2005 ;
- déclaré la société Mc Donald's France fondée à demander la résiliation du bail aux torts de la société Pardes Patrimoine ;
- dit que vis à vis de la société Mc Donald's France, la société Pagiric et la société Pardes Patrimoine sont pareillement responsables des conséquences de la démolition des constructions illicites ;
Avant dire droit sur les préjudices liés aux conséquences de cette démolition,
- ordonné une expertise et désigné, pour y procéder, Mme [V] [Z], expert auprès de la cour d'appel de Versailles, avec pour mission de :
- se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués, décrire les locaux ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'elle estimera utile ;
- évaluer les conséquences des travaux de démolition sur l'activité de la société Mc Donald's France et les préjudices en résultant pour cette dernière ;
- déterminer si l'activité pourrait se poursuivre après la démolition demandée et notamment s'il existe des solutions techniques de remplacement des installations et constructions détruites ;
- en évaluer le coût ;
- déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle pourrait prétendre la société locataire, selon les critères retenus à l'article L145-14 du code de commerce ;
- donner son avis sur le caractère transférable de l'activité et sur l'existence de locaux de remplacement ;
- fournir toutes indications qu'elle estimera utile à la solution du litige,
- fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la société Mc Donald's France ;
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, sursis à statuer sur la demande formée par la société Mc Donald's France de voir les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine condamnées in solidum à réparer le préjudice résultant de son éviction et de la perte de son fonds de commerce,
- dit que dans ses relations avec la société Pardes Patrimoine, la SCI Pagiric sera tenue de prendre à sa charge le coût des travaux de démolition et de remise en état ainsi que les conséquences financières liées à cette démolition à l'égard de la société Mc Donald's France ;
- débouté la société Pardes Patrimoine de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts présentée à l'encontre de la société Pagiric ;
- déclaré la société Pagiric recevable en son appel en garantie formé à l'encontre de Maître [K] au titre des démolitions et de leurs conséquences ;
- déclaré irrecevable la société Pagiric en sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Maître [K] au titre du préjudice moral ;
- condamné Maître [K] à garantir la société Pagiric à hauteur de 50 % des condamnations prononcées au titre du coût des travaux de démolition et de remise en état de la cour commune ;
- débouté la société Pagiric de sa demande en condamnation de Maître [K] à la garantir de toutes les conséquences des démolitions ;
- débouté la société Pagiric de sa demande en condamnation de Maître [K] à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du séquestre conventionnel ou celle de 56.445 euros pour la perte de chance ;
- déclaré la société Pardes Patrimoine recevable en sa demande de garantie formée à l'encontre de Maître [K] ;
- sur le fond l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes formées contre Maître [K] ;
- condamné in solidum les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine à verser à la SCI [Adresse 1] et à la société Mc Donald's France la somme de 4.000 euros à chacune au titre des frais irrépétibles d'ores et déjà engagés ;
- dit que la société Pagiric devra garantir la société Pardes Patrimoine du paiement de ces condamnations au titre des frais irrépétibles ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;
- surseoit à statuer dans l'attente du dépôt du rapport des experts sur les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 13 août 2015, la SCI Pardes Patrimoine a interjeté appel.
Dans ses dernières conclusions portant le numéro 2 en date du 4 octobre 2016, la SCI Pardes Patrimoine demande à la cour de':
- Dire et juger qu'il existe une impossibilité d'exécution de la décision de démolition, dans la mesure où la démolition de la cuisine et de l'escalier de secours entrainerait des difficultés tellement importantes qu'elles équivaudraient à une impossibilité d'exécution ;
- Dire et juger que le préjudice éventuellement subi par la Société [Adresse 1] du fait des constructions litigieuses devra être réparé par l'allocation de dommages-intérêts par la seule société Pagiric ;
En conséquence,
- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur.
En tout état de cause,
- Désigner un médiateur, compte tenu de l'enjeu, des intérêts en cause, des procédures judiciaires a répétition afin de trouver une conciliation entre les parties.
A titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement déféré en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;
- Dire et juger que seule la société Pagiric sera condamnée à procéder aux travaux de démolition et de remise en état et infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum entre les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric sur la prise en charge desdits travaux ;
- Condamner seule la SCI Pagiric à démolir le bâtiment abritant une partie de la cuisine de la Société Mc Donald's France et l'escalier de secours en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur ;
- Dire que le coût desdits travaux de démolition et de remise en état sera à la charge exclusive de la SCI Pagiric conformément aux dispositions de l'acte de vente du 5 août 2005 ;
- Dire que la SCI Pagiric sera seule responsable des conséquences financières à l'égard de la société Mc Donald's France et de toutes demandes de dommages et intérêts liée à cette démolition ou toute demande d'indemnité d'éviction qui sera versée par la SCI Pagiric directement à la société Mc Donald's France ;
- Dire et juger que seule la société Pagiric sera redevable du paiement éventuel de l'indemnité d'éviction à la société Mc Donald's France ;
En conséquence,
- Débouter la SCI [Adresse 1] de ses demandes de condamnation in solidum à son encontre et infirmer le jugement sur ce point ;
- Débouter tout concluant de toutes demandes, ou appels incidents plus amples ou contraires.
Si la responsabilité de la SCI Pardes Patrimoine était retenue par la cour :
- Condamner la SCI Pagiric à la garantir de toutes condamnations éventuelles ou coûts qui pourraient être mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux exploités par la société Mc Donald's France d'une résiliation anticipée de bail ou encore de l'éviction du locataire et confirmer le jugement sur ce point ;
- Dire et juger que la demande de garantie formée par elle contre Maître [K] est recevable et n'est pas prescrite et confirmer le jugement sur ce point ;
- Dire et juger que la carence fautive de Maitre [K] est à l'origine de son préjudice qui se trouve dans l'obligation, en sa qualité de bailleur actuel de payer une indemnité d'éviction à la société Mc Donald's France ;
En conséquence,
- Condamner Maître [K] à la garantir en totalité de toutes condamnations éventuelles ou coûts qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux de la société Mc Donald's France, d'une résiliation anticipée de bail ou encore de l'éviction du locataire.
En tout état de cause :
- Condamner la SCI Pagiric et Maître [K], notaire, in solidum, à verser à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;
- Autoriser Maître [K] à libérer la somme de 150.000 euros actuellement séquestrée et ses intérêts, entre les mains de la SCI Pardes Patrimoine ;
- Débouter la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;
- Débouter la Société Mc Donald's France de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle au titre de la réparation de son préjudice du fait de l'éviction des lieux et la perte éventuelle de son fonds de commerce ;
- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Pardes Patrimoine invoque l'impossibilité d'exécuter la décision de démolition.
Elle fait valoir que le droit du créancier à l'exécution forcée, prévu par l'article 1143 du code civil, ne s'applique pas lorsque l'exécution s'avère impossible soit, citant un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2004, lorsque la démolition «'entraînerait des difficultés si importantes qu'elles équivalent à une impossibilité d'exécution'».
Elle estime disproportionné le préjudice que lui cause la démolition au regard de celui subi par la société [Adresse 1].
Elle rappelle que l'escalier de secours est indispensable et déclare que l'expert a constaté qu'il n'existait pas d'autre emplacement pour le réinstaller. Elle soutient que la démolition ne peut être ordonnée en raison de l'impossibilité de l'installer sans prendre appui sur le bâtiment de la SCI [Adresse 1] et ailleurs qu'en surplomb de la cour commune.
Elle affirme que, dans son arrêt du 18 décembre 2008, la cour d'appel de Versailles a reconnu cette impossibilité en réduisant fortement l'astreinte au motif que la société Mc Donald's s'opposait à la réalisation des travaux de démolition et en rejetant la demande de fixation d'une astreinte définitive au motif que l'exécution était devenue impossible en raison du transfert de propriété et du refus de la locataire. Elle excipe donc d'une cause étrangère empêchant l'exécution de la décision.
Elle affirme que le tribunal n'a pas écarté cette impossibilité en demandant à l'expert de déterminer si l'activité du locataire pourrait se poursuivre après la démolition et fait valoir que l'expert s'oriente vers la conclusion de l'impossibilité technique d'installer l'escalier de secours ailleurs qu'en surplomb de la cour commune ce qui interdirait, selon lui, au restaurant de fonctionner dans sa capacité actuelle. Elle indique que la société [Adresse 1] a refusé la seule solution technique envisageable soit faire descendre l'escalier directement dans la cour commune, débarrassée de la construction. Elle ajoute que le fonds disparaîtrait, l'établissement ne pouvant fonctionner avec une capacité aussi réduite.
Elle estime que cette caractérisation s'intègrerait dans le droit fil de l'article 1221 nouveau du code civil qui interdit au créancier de poursuivre l'exécution en nature «'si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier'» et considère que tel est le cas.
Elle ajoute que le coût de l'exécution serait disproportionné car celle-ci entraînerait la cessation de l'activité de la locataire et l'obligation pour elle de lui verser une indemnité d'éviction évaluée par un expert mandaté par la société Mc Donald's France à 3.474.000 euros outre frais de licenciement.
Elle considère que le coût de l'exécution de la mesure de démolition serait manifestement disproportionné avec l'intérêt de la SCI [Adresse 1] qui ne subit aucun préjudice du fait de cette construction.
Elle invoque aussi la dimension sociétale de l'établissement au centre ville d'[Localité 2].
Enfin, elle déclare que cette procédure s'inscrit dans un conflit personnel entre les deux gérants des sociétés Pagiric et [Adresse 1] qui en font une «'question de principe'» ce qui justifie le recours à une médiation.
L'appelante rappelle que l'emprise porte sur 8 m², affirme que les sociétés Pagiric et [Adresse 1] avaient entendu la valider par l'acte du 16 avril 1987 et que c'est dans ces conditions que le bien a été loué le 13 avril 1988 à la société Mc Donald's France. Elle déclare également que cet acte a été invalidé et retrace les procédures.
Elle souligne que la locataire a refusé, par lettre du 20 janvier 2006, sa demande de laisser pénétrer la société Pagiric au motif que cette remise en état était impossible car revenant à supprimer une partie de la cuisine et de l'escalier de secours ce qui rendait les locaux impropres à leur destination. Elle précise qu'elle confirme dans la présente procédure son refus.
Elle en conclut à l'existence d'une cause étrangère rendant impossible l'exécution de l'injonction judiciaire ce qui justifie le rejet de la demande de la SCI [Adresse 1] visant à autoriser la démolition du bâtiment.
Elle demande que la société Pagiric soit condamnée au paiement de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la société [Adresse 1].
Elle fait enfin valoir qu'un permis de construire a été accordé à la société locataire et a validé les plans contenant les constructions illicites ce qui s'oppose à l'exécution de la démolition.
A titre subsidiaire, elle demande sa mise hors de cause et, donc, le rejet de toute condamnation solidaire.
Elle rappelle les diverses décisions, observe que la locataire n'était alors pas en la cause et souligne que l'acte de vente du bien à son profit en date du 5 août 2005 contient une clause stipulant que le vendeur conservera la charge de toutes les conséquences de la procédure, cette condition étant qualifiée de déterminante.
Elle relève que l'acte ne contient aucune subrogation et énonce que la procédure reste l'affaire du vendeur sans que l'acquéreur ne puisse être recherché et que la procédure lui sera inopposable.
Elle indique qu'était en cours le pourvoi en cassation diligenté par la société Pagiric contre l'arrêt confirmatif du 16 décembre 2004.
Elle soutient que n'étant pas partie aux procédures ayant opposé les deux sociétés, les jugements lui sont inopposables et déclare que, dans ces relations avec son vendeur, il est stipulé que ces décisions lui seront inopposables.
Elle en conclut qu'elle et son vendeur ne peuvent être «'pareillement responsables'» des démolitions et excipe de la clause figurant à l'acte de vente et de l'article 1134 du code civil.
Elle estime que l'absence de condamnation in solidum ne restreint pas les droits de la SCI [Adresse 1] qui conserve tous ses recours contre la société Pagiric.
Elle souligne qu'elle n'a commis aucune faute, que son acte d'achat stipule que les procédures lui seront inopposables et qu'elle n'a pas de lien avec la société [Adresse 1].
En tout état de cause, elle demande la garantie de la société Pagiric conformément à l'acte du 5 août 2005 et rappelle que la société Pagiric a consigné la somme de 150.000 euros à titre de garantie y compris de sommes destinées au locataire.
Elle demande que cette somme soit libérée à son profit conformément à la clause de l'acte prévoyant que le vendeur lui rembourse toute somme exposée par elle.
La société sollicite la garantie de Maître [K].
Elle soutient que, dans son jugement du 8 mars 2011, le tribunal a retenu la responsabilité de Maître [K] en qualité de rédacteur de la convention du 16 avril 1987 au motif que son objectif 'valider l'emprise de 8 m²' s'est avéré inefficace. Elle relève que ce jugement a repris des constatations de la cour de cassation qui a constaté que la convention faisait apparaître de nombreux renvois manuscrits le jour même de la signature témoignant de la confusion et de l'improvisation.
Elle en conclut que la faute de Maître [K] est établie en ce qu'il a manqué à son devoir de conseil en n'appelant pas l'attention de la société Pagiric sur le caractère perpétuel de la servitude non aedificandi.
Elle soutient que sa demande, formée par conclusions du 20 mai 2014, est recevable au motif que, s'agissant d'une demande en garantie, son point de départ est l'assignation délivrée à son encontre le 24 janvier 2011 et non la date de son acquisition.
Elle soutient que l'autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée car elle était étrangère à la procédure et car sa demande de garantie n'avait aucun objet tant qu'elle n'était pas poursuivie.
Elle soutient enfin qu'elle n'a pu connaître le contexte et l'étendue de l'intervention du notaire qu'à compter du 24 janvier 2011 et, surtout, du 19 novembre 2012, date à laquelle il a été assigné par la société Pagiric.
Elle considère que le rappel dans l'acte du 5 août 2005 des procédures en cours est sans incidence, ce rappel ne pouvant remplacer les procédures et pièces qui, seules, peuvent lui permettre d'exercer son droit.
Elle rappelle enfin que les sociétés [Adresse 1] et Pagiric avaient fait le choix de ne pas associer la société Mc Donald's France dans la procédure ce dont il résulte que son refus de faire exécuter les travaux et la question de son éventuelle indemnisation n'étaient ni entrés dans le débat ni portés à sa connaissance.
Elle soutient que sa demande est fondée.
Elle affirme que la faute du notaire est à l'origine du préjudice subi par la société Pagiric mais aussi à l'origine de son propre préjudice en sa qualité de bailleur des locaux dans la mesure où elle devra régler éventuellement une indemnité d'éviction à sa locataire.
Elle estime qu'elle ne saurait supporter les conséquences d'une procédure initiée avant son acquisition des locaux dont il avait été convenu que la société Pagiric supporterait la charge et dont l'origine se trouve dans la carence fautive de Maître [K].
Elle fait valoir que son préjudice est que cette servitude est perpétuelle alors que les parties avaient souhaité la limiter.
Elle considère que la faute de Maître [K] reconnue à l'égard de la société Pagiric doit, en conséquence, l'être à son égard, le transfert de propriété ne l'effaçant pas.
Elle demande que cette garantie porte sur la totalité des condamnations mises à sa charge dont les indemnités éventuellement dues à la société Mc Donald's France.
Elle soutient que son préjudice trouve essentiellement sa cause dans l'inefficacité de l'acte qui rend la servitude perpétuelle et qui l'oblige à régler une indemnité d'éviction en qualité de bailleur.
Elle en conclut qu'il s'agit d'un préjudice par ricochet.
Elle fait état d'un préjudice causé par la présente procédure.
Dans ses dernières écritures en date du 14 décembre 2016, la SCI Pagiric demande à la cour de':
- Débouter tout concluant de toutes demandes, ou appels incidents plus amples ou contraires et notamment de toute demande dans le sens d'une condamnation exclusive de la SCI Pagiric ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à démolir le bâtiment abritant la cuisine et l'escalier de secours en surplomb exploités par la SA Mc Donald's France dans les locaux appartenant à la SCI Pardes Patrimoine, malgré le constat de l'impossibilité d'exécution ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande dirigée à l'encontre de Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], visant à lui restituer le séquestre de 150 000 euros constitué dans l'acte de cession du 5 août 2005 dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée ;
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'assignation en intervention forcée délivrée à Maître [C] [K] au titre des démolitions et de leurs conséquences ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a limité la garantie de Maître [K] à 50 % du coût de la démolition et de la remise en état ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de Maître [C] [K] pour préjudice moral ;
Et, statuant à nouveau :
- Constater l'impossibilité technique de démolition ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui restituer le séquestre de 150 000 euros constitué dans l'acte de cession du 5 août 2005 dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée.
Subsidiairement :
Dans l'hypothèse extraordinaire où l'impossibilité technique de démolition ne serait pas retenue par la cour et où serait confirmée l'autorisation de démolition du bâtiment abritant la cuisine et l'escalier de secours en surplomb exploités par la société Mc Donald's France dans les locaux appartenant à la société Pardes Patrimoine :
- Débouter la SCI Pardes Patrimoine en ce qu'elle demande sa mise hors de cause et la condamnation de la seule société Pagiric au coût de la démolition, à la prise en charge des condamnations financières et de l'indemnité d'éviction ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à la garantir de toutes condamnations au titre du coût des travaux de démolition ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à la garantir de toutes condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure et qui seraient la conséquence directe ou indirecte des travaux de démolition dans les locaux de la société Mc Donald's France ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, somme équivalente au montant du séquestre conventionnel constitué par elle ;
- Débouter Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], de toutes demandes plus amples ou contraires.
En tout état de cause :
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 67. 733 euros de dommages et intérêts pour perte de chance d'avoir pu placer la somme de 150 000 euros séquestrée depuis le 5 août 2005 ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de préjudice moral ;
- Condamner Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], à lui payer la somme de 11. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La société Pagiric rappelle les divers actes et la procédure.
Elle admet qu'elle a été reconnue débitrice de l'obligation de démolir l'emprise de 8 m² mais soutient que cette obligation se heurte au refus de la société locataire qui est justifié par l'impossibilité juridique et pratique de la démolition.
Elle infère de l'arrêt ayant supprimé presqu'intégralement l'astreinte provisoire et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive que la cour a reconnu l'existence d'une cause étrangère empêchant la mise à exécution de l'injonction judiciaire. Elle souligne que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société [Adresse 1].
Elle se prévaut d'arrêts de la Cour de cassation en date des 12 février 2004 et 10 juin 2010 retenant l'existence de difficultés ou d'une cause étrangère ayant pour conséquence une impossibilité d'exécution.
Elle considère que, dans son jugement déféré, le tribunal n'a pas écarté définitivement cette impossibilité d'exécution en estimant que le rapport produit par la société locataire ne suffisait pas à établir qu'elle devrait cesser son exploitation. Elle affirme, avec l'appelante, que l'expert a démontré cette impossibilité d'exécution.
Elle considère que les stipulations de l'acte de vente du bien à la SCI Pardes Patrimoine n'interdisent pas au vendeur ou à l'acquéreur d'invoquer cette impossibilité, les parties ayant même envisagé un préjudice constitué par l'indemnisation de la réduction de la superficie louée.
Elle invoque également avec la société Pardes Patrimoine le caractère manifestement disproportionné du coût de la démolition au regard de l'intérêt du créancier.
Elle soutient que l'expert a démontré cette impossibilité d'exécution, le passage de l'escalier de secours par la propriété voisine étant impossible et la descente de l'escalier dans la cour débarrassée de la construction ayant été refusée par la société [Adresse 1].
Elle ajoute qu'un sapiteur a indiqué que, si la construction était démolie, le restaurant devrait réduire sa capacité actuelle, les éléments de la partie à démolir ne pouvant être reportés dans la cuisine existante.
Elle ajoute en outre que la suppression de l'escalier entraînerait également, pour des raisons de sécurité, la réduction de sa capacité d'accueil.
Elle réitère que l'acte de vente à la société Pardes Patrimoine n'évoque pas une indemnisation due à un transfert d'activité.
Elle soutient que cette impossibilité résulte également de la délivrance d'un permis de construire qui a autorisé l'installation d'une partie de la cuisine et la construction de l'escalier de secours dans la construction illicite.
Elle se prévaut de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme dans sa version alors applicable qui prohibait toute condamnation à détruire une construction du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique tant que le permis n'avait pas été annulé. Elle reconnait que la servitude litigieuse est conventionnelle mais estime «'qu'elle a peut-être conditionné la délivrance d'un ancien permis de construire'».
Elle réclame la garantie, totale, de Maître [C] [K].
Elle déclare que sa carence fautive a été reconnue par le jugement du 8 mars 2011 et indique que seul le préjudice justifié à l'époque a été indemnisé.
Elle rappelle que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige. Elle souligne que l'efficacité d'un acte dépend d'une recherche de l'intention des parties.
Elle fait valoir que la cour d'appel de Versailles a considéré la clause principale de l'acte - l'annulation des servitudes autres que celle de cour commune - comme inefficace car le contrat de cour commune entraînait une servitude de non aedificandi sur la cour interdisant, à perpétuité, aucune construction. Elle fait également valoir que le tribunal a conclu que la société [Adresse 1] n'avait pu renoncer au bénéfice de cette servitude en signant les plans annexés, s'agissant d'un droit réel, et relevé que l'acte reprenait littéralement le contrat de cour commune «'laquelle est stipulée perpétuelle'».
Elle soutient donc que la convention du 16 avril 1987 rédigée par Maître [K] s'est révélée dépourvue de l'efficacité attendue par elle comme l'a jugé le tribunal le 8 mars 2011.
Elle souligne qu'il n'a pas évoqué la question de l'emprise illégale qui, en raison de la servitude non aedificandi, restait soumise au bon vouloir de la société [Adresse 1] qui pouvait à tout moment en demander la destruction.
Elle conteste que son préjudice s'analyse en une perte de chance de voir régler à l'amiable le sort des constructions litigieuses.
Elle fait valoir qu'il ne s'est doté d'aucun moyen pour assurer l'efficacité juridique de son acte, se contentant d'un plan remontant à 1966.
Elle ajoute que certains surplombs ne sont pas des constructions au sens des servitudes de cour commune et estime qu'il ne lui incombait pas d'avoir conscience du caractère illicite ou non des constructions.
Elle relève enfin que la convention n'a été publiée que le 23 octobre 1988 soit 19 mois plus tard et après la conclusion du bail dont le rédacteur aurait pu avoir son attention attirée sur la servitude.
Elle soutient que le préjudice est constitué par le fait que le notaire n'a pas proposé le règlement du sort des constructions illicites et n'a pas publié immédiatement la convention ce qui a impliqué qu'elle a consenti un bail commercial sur ses locaux sans prévoir de réserves sur la servitude de non aedificandi.
Elle estime donc que le notaire doit être condamné à la garantir de l'ensemble des conséquences d'une démolition et ce en totalité.
Elle indique que ses frais exposés pour défendre ses intérêts ont été indemnisés par le jugement du 8 mars 2011 mais fait valoir que celui-ci a considéré prématuré l'appel en garantie de ses cautions, non encore poursuivies, et que les demandes de démolition et d'indemnisation sont nouvelles, notamment celle présentée par la locataire.
Elle précise que ses associés sont en situation de surendettement et qu'elle ne pourrait s'acquitter des condamnations demandées notamment par la société Mc Donald's.
Elle précise également que les demandes formées à son encontre par les sociétés Pardes Patrimoine et Mc Donald's sont postérieures de 12 et 16 mois au jugement et que celui-ci a jugé prématurée sa demande de garantie du chef des conséquences préjudiciables de la démolition.
Elle en conclut que son appel en garantie est recevable.
Elle rappelle que la cour de cassation a jugé que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée lorsque des évènements postérieurs ont modifié la situation antérieurement reconnue en justice. Elle relève que, depuis l'audience du 14 décembre 2010 ayant donné lieu au jugement du 8 mars 2011, sont survenues une action judiciaire en demande de démolition, une action en intervention forcée de la société Pardes Patrimoine contre la société Mc Donald's et deux demandes de condamnation formées par ces sociétés à son encontre. Elle fait valoir que ces demandes justifient son appel en garantie et ses demandes.
Elle affirme qu'elles auraient été déclarées irrecevables car nouvelles si elle avait interjeté appel.
Elle rappelle les conditions de l'autorité de la chose jugée et déclare que «'l'objet'» de ses demandes actuelles n'avait pas été évoqué dans le cadre de la première procédure.
Elle décline ses demandes et précise qu'elle a dû séquestrer la somme de 150.000 euros en raison des fautes de Maître [K] ce qui justifie la condamnation de celui-ci à lui payer les fruits qu'elle aurait perçus soit la somme minimale de 67.733 euros calculée sur la base d'un placement Euribor et d'un placement dans une obligation d'Etat.
Elle sollicite également la restitution de cette somme si la démolition n'est pas ordonnée.
Elle déclare que son préjudice moral est constitué par l'impossibilité pour elle de céder sereinement son bien alors qu'elle a dû le brader, par l'obligation d'accorder des sûretés et un cautionnement de ses dirigeants ainsi que par la procédure en démolition qu'elle subit depuis 3 ans soit des éléments qui ne sont liés qu'à la multiplicité des procédures.
Elle ajoute que les motifs sont dépourvus de l'autorité de la chose jugée et que celle-ci ne peut être opposée en cas d'éléments nouveaux.
Elle soutient qu'il existe un lien de causalité entre les fautes commises par Maître [K] depuis 1976, celle commise en 1987 et son préjudice développé ci-dessus.
Elle s'oppose à la demande de mise hors de cause formée par l'appelante.
Elle rappelle que celle-ci est bailleresse et qu'elle a consenti un renouvellement du bail malgré les procédures.
Elle ajoute que ses deux associés sont en situation de surendettement - le jugement faisant état de 21 créanciers - et qu'elle ne pourrait faire face seule aux condamnations.
Dans ses dernières conclusions récapitulatives portant le numéro 4 en date du, la SCI [Adresse 1] conclut au rejet des appels formés par les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric.
Elle demande à la cour de':
- Confirmer le jugement en ce qu'il l'a autorisée à démolir le bâtiment abritant la cuisine de Mc Donald's France et l'escalier de secours, en surplomb de la cour commune pour rétablir celle-ci dans son état antérieur et dit que le coût intégral de ces travaux serait à la charge des sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric qui y seront tenues in solidum vis à vis d'elle ;
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiricà lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande de la SCI Pardes Patrimoine visant à voir Maître [K] autorisé à libérer la somme de 150.000 euros entre ses mains et, subsidiairement, l'en débouter ;
- Condamner solidairement les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric à lui verser la somme de 6.500 euros du chef de l'article 700 code de procédure civile ;
- Débouter la société McDonald's France de ses demandes visant à voir dire et juger que sa demande de démolition se heurterait aux droits locatifs dont elle serait titulaire et fonderaient son opposition à la démolition ;
- Débouter la société McDonald's France de ses demandes visant à la voir déboutée de sa demande d'autorisation à démolir le bâtiment abritant la cuisine du restaurant McDonald's et l'escalier de secours.
La société rappelle les divers actes intervenus.
Elle expose qu'il résulte de l'acte de vente du bien de la société Pagiric à la société Pardes Patrimoine que toutes deux connaissaient le caractère illégal des constructions litigieuses, l'acte exposant la convention de cour commune, la convention du 16 mai 1987 avec son avenant du 17 novembre 1988 et la procédure en cours dont le jugement du 26 janvier 2004 condamnant la société Pagiric à procéder aux démolitions et précisant les conséquences de cette procédure sur leurs obligations respectives.
Elle relate les procédures.
Elle conteste toute impossibilité de détruire les constructions.
En ce qui concerne l'arrêt du 18 décembre 2008, elle rappelle que son objet était limité à la liquidation et à la fixation d'une astreinte et déclare que la cour s'est fondée sur l'opposition du locataire - non partie à la procédure - et sur le transfert de propriété.
Elle considère que le raisonnement de la cour, possible au regard des dispositions sur l'astreinte, ne l'est pas dans le cadre de la présente procédure fondée sur l'article 1143 du code civil et dans laquelle les propriétaires successifs et la locataire sont parties. Elle excipe des termes du jugement.
Elle estime que considérer que le refus du locataire constitue une cause étrangère ou une difficulté tellement importante qu'elle équivaudrait à une impossibilité d'exécution permettrait toute man'uvre à l'encontre des tiers victimes.
En ce qui concerne l'impossibilité technique, elle fait valoir que l'expert ne relève pas l'impossibilité de procéder au démontage de l'escalier et de la construction mais l'impossibilité de solution alternative pour l'escalier de secours.
Elle estime que la simple démolition de l'extension de la cuisine rend l'escalier de secours sans intérêt compte tenu de la taille de l'établissement. Elle ajoute qu'il existe d'autres activités ne nécessitant pas d'escalier de secours.
Elle soutient que ce n'est pas la démolition qui est impossible techniquement mais le maintien de l'activité de la locataire dans la configuration actuelle de son restaurant qui serait impossible compte tenu de la démolition. Elle ajoute qu'il résulte des premières réunions d'expertise que la simple démolition partielle de la cuisine entraînera la renonciation de la société à son activité ce qui rendra sans incidence la question de l'escalier de secours.
Elle fait donc valoir qu'il n'existe aucune impossibilité de procéder aux travaux, banals, qui n'apportent aucune modification de fond ou de structure à l'immeuble, que cette démolition n'empêchera pas la location du bien - éventuellement pour d'autres activités étant relevé que celle de Mc Donald's France n'a été possible que parce que les constructions litigieuses ont été réalisées - et que les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine connaissaient le risque de démolition compte tenu des décisions intervenues et rappelé dans leur acte de cession.
En ce qui concerne le refus du locataire, elle rappelle qu'elle est étrangère au bail et qu'il appartient à la locataire si elle ne peut plus exercer son activité de solliciter une indemnisation de son bailleur.
En ce qui concerne le permis de construire, elle rappelle que son obtention n'a jamais constitué la reconnaissance de droits vis-à-vis de tiers.
Elle souligne que la servitude est conventionnelle.
En ce qui concerne les arrêts invoqués, elle les estime non transposables.
Elle indique que l'arrêt du 12 février 2004 est intervenu en raison de difficultés techniques - le litige portant sur un angle d'immeuble et, donc, entraînant des modifications structurelles de l'immeuble - et que l'arrêt du 10 juin 2010 concerne la liquidation d'une astreinte.
Elle soutient que les juridictions ne peuvent, pour refuser la démolition, arguer du caractère insignifiant de l'infraction ou du caractère disproportionné de la démolition.
En ce qui concerne le nouvel article 1221 du code civil, elle relève qu'il n'est pas applicable à la présente procédure. Elle fait également valoir qu'il s'agit en l'espèce de mettre à exécution un jugement qui a déjà ordonné la démolition et qu'il n'existe pas d'impossibilité technique à y procéder. Elle affirme, s'agissant de la disproportion, que la société Pardes Patrimoine confond le coût de la mise en 'uvre de la décision de 2004, le coût des travaux de démolition, et les conséquences financières pouvant en résulter, le coût de l'indemnité d'éviction.
Elle conteste agir par caprice. Elle affirme qu'elle a dû détruire un muret mis en place pour éviter des débordements et désagréments provenant des constructions litigieuses, que son locataire initial - la société Armand Thiery - a donné congé en raison des difficultés causées par les constructions, qu'elle a éprouvé des difficultés à relouer - les constructions obturant ses fenêtres sur cour - et que la valeur de son bien a été dépréciée.
Elle affirme également que les deux sociétés ont préféré bafouer ses droits afin d'obtenir la hausse des loyers de leur locataire et que la société Pardes Patrimoine n'ignorait pas lors de son achat le risque encouru.
En réponse à la société Pardes Patrimoine, elle observe que la société Pagiric ne dispose d'aucun fonds.
Elle s'oppose à sa mise hors de cause aux motifs qu'elle connaissait la situation lors de son achat et que les stipulations de l'acte ne lui sont pas opposables compte tenu de l'effet relatif des contrats.
Elle rappelle que, vis-à-vis des tiers, la société Pardes Patrimoine est tenue, en qualité d'acquéreur, des obligations et des droits de la société Pagiric et déclare que les jugements lui sont opposables.
Elle rappelle également que, par l'effet relatif des contrats, elle n'a pas à s'immiscer dans la relation entre ces sociétés.
Elle s'étonne que la société Pardes Patrimoine conclue au rejet de toute demande formée à son encontre et réclame en tout état de cause le versement de la somme séquestrée chez le notaire pour financer les préjudices. Elle ajoute qu'il s'agit d'une demande nouvelle.
La société rappelle agir sur le fondement de l'article 1143 du code civil, la démolition ayant été ordonnée et la décision non exécutée.
En réponse à la locataire, elle fait valoir que l'article 1723 du code civil ne peut être opposé à un tiers, victime des constructions données en location et dont la démolition a été ordonnée par des décisions de justice définitives.
Elle estime sans conséquence sur sa demande le fait que la démolition ait un impact sur l'activité de la société et rappelle les droits qu'elle détient au titre de la législation sur les baux commerciaux.
Elle considère dilatoire la demande de médiation et conteste toute dimension psychologique du conflit.
Dans ses dernières écritures portant le numéro 2 en date du 22 novembre 2016, Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K] - [R] [C] - [K] demande à la cour de':
- Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formulées par la SCI Pagiric et la société Pardes Patrimoine à l'encontre de Maître [K], notaire, et en ce qu'il l'a condamné à garantir la société Pagiric à hauteur de 50 % des condamnations prononcées au titre du coût des travaux de démolition et de remise en état de la cour commune ;
- Le confirmer en ce qu'il a :
- Débouter la société Pagiric de sa demande de dommages et intérêts formée à son encontre au titre du préjudice moral ;
- Débouter la société Pagiric de sa demande en condamnation de Maître [K] à la garantir de toutes les conséquences des démolitions ;
- Débouter la société Pardes Patrimoine de l'ensemble de ses demandes formées contre lui ;
- Dire et juger Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], recevable et bien fondé à opposer à la SCI Pagiric l'autorité de la chose jugée, attachée au jugement du 8 mars 2011 ;
- Dire et juger irrecevables les demandes formulées par la SCI Pagiric à l'encontre de Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C] [K] ;
En tout état de cause,
- Débouter la SCI Pagiric de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre de Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]-[K] ;
- Donner acte à Maître [K] qu'il s'en rapporte sur la demande d'attribution de l'indemnité séquestrée ;
- Déclarer prescrites les demandes de la Société Pardes Patrimoine dirigées à l'encontre de Maître [K], membre de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]-[K] ;
- Débouter la Société Pardes Patrimoine de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]-[K] ;
- Condamner la SCI Pagiric, et tout succombant, solidairement, à payer à Maître [C] [K], notaire associé au sein de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]-[K], la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Maître [K] rappelle les divers actes et procédures.
Il conclut à l'irrecevabilité des demandes de la société Pagiric.
Il invoque l'autorité de la chose jugée le 8 mars 2011 par le tribunal qui a statué sur la demande indemnitaire de la société Pagiric dans le cadre de l'action en responsabilité qu'elle a engagée contre lui.
Il soutient que le tribunal a définitivement tranché la question de son préjudice.
Il relève qu'à la date du jugement, la SCI avait connaissance des demandes formulées par la société [Adresse 1] qui l'avait assignée à comparaître le 6 janvier 2011.
Il relève également qu'elle avait déjà été définitivement condamnée à démolir la construction par jugement du 26 janvier 2004.
Il en conclut qu'elle était en mesure d'évaluer son préjudice dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 8 mars 2011 et qu'il lui appartenait d'interjeter appel si elle estimait l'indemnisation insuffisante.
Il rappelle que la présente instance a été engagée par la société [Adresse 1] afin d'être autorisée à faire démolir une construction dans la mesure où les décisions ayant condamné la société Pagiric n'ont pas été exécutées.
Il invoque le principe de concentration des moyens rappelé par la cour de cassation et, donc, la nécessité pour la société Pagiric de justifier de l'intégralité des préjudices subis, notamment de ceux qu'elle invoque désormais.
Il souligne qu'elle avait déjà été condamnée à démolir la construction et que le jugement prononcé est un jugement de «'débouté'».
Subsidiairement, il soutient que la demande est mal fondée.
Il réfute toute faute en relation avec les préjudices invoqués.
Il rappelle le jugement du 8 mars 2011 et fait valoir que seule la clause relative à la suppression des servitudes autres que la servitude de cour commune a été invalidée et le droit de passage au profit du propriétaire du [Adresse 12] rétabli.
Il ajoute que la convention n'a pas eu pour objet de valider l'emprise litigieuse, les parties ayant expressément confirmé dans l'acte le maintien de la servitude de cour commune et expressément rappelé que la démolition des bâtiments existants pouvait être demandée.
Il soutient que la société n'a jamais pu croire que l'emprise de 8 m² avait été validée par l'acte du 16 avril 1987, les parties ayant expressément rappelé la possibilité de voir demandée la démolition. Il en infère que la signature du bail avec la société Mc Donald's - acte auquel il n'a pas contribué - comprenant la surface de 8 m² empiétant sur la cour commune relève de la seule responsabilité de celle-ci.
Il réitère que, compte tenu des termes figurant dans la convention, la société Pagiric savait que le bâtiment empiétant pour partie sur la cour pouvait faire l'objet d'une demande d'annulation et fait valoir qu'il lui appartenait d'en faire état dans le bail.
Il ajoute que l'invalidation de la convention du 16 avril 1987 sur le droit de passage n'a pas de conséquence sur les obligations résultant de la servitude non aedificandi.
Il en conclut que la société Pagiric ne démontre pas l'existence d'une faute de sa part à l'origine du préjudice qui pourrait résulter pour elle de sa condamnation au profit d'une des autres parties.
Il affirme, reprenant les clauses de l'acte, que la convention du 16 avril 1987 n'avait pas pour objet de remettre en cause la servitude de cour commune et de valider les constructions empiétant sur celle-ci.
Il déclare que les parties étaient donc informées de la possibilité d'une démolition et en infère à l'absence de manquement à son devoir de conseil.
Il réfute tout préjudice indemnisable.
Il réitère que la faculté de démolition a été rappelée dans l'acte du 16 avril 1987 et qu'il appartenait à la société Pagiric d'en informer son locataire et de ne pas inclure l'extension dans l'étendue du bien donné en location.
Il soutient que c'est l'absence d'information donnée au locataire qui est à l'origine de la procédure et de la demande d'indemnisation des préjudices pouvant résulter pour lui de la démolition et lui reproche de se prévaloir de sa propre turpitude.
Il réfute toute perte de chance fondée sur la possibilité pour les parties de régler amiablement le sort des constructions litigieuses car les mentions de l'acte démontrent que les parties entendaient maintenir les constructions tout en rappelant la servitude et la possibilité d'en demander la démolition.
Il conteste, par ailleurs, tout lien de causalité entre le défaut d'efficacité de la convention - dont une seule clause a été invalidée - et le préjudice fondé sur la condamnation à indemniser la locataire.
Il estime que celle-ci serait due à l'empiétement et au silence de la société Pagiric.
Il affirme que si la convention avait été déclarée pleinement efficace, la société Pagiric aurait été exposée au même risque car elle n'avait pas vocation à remettre en cause la servitude de non aedificandi.
Subsidiairement, il demande la confirmation du jugement en ce qu'il a limité sa garantie à 50 % du coût des travaux de démolition.
Il estime non indemnisable le préjudice tiré du séquestre, la somme séquestrée étant une indemnité contractuelle convenue entre les parties et stipulée hors toute intervention de sa part.
Il considère irrecevable la demande au titre du préjudice moral, le jugement du 8 mars 2011 l'ayant condamné au paiement de la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice financier et moral.
L'intimé conclut au rejet des demandes formées à son encontre par la société Pardes Patrimoine.
Il rappelle que, lors de son achat le 5 août 2005, elle était informée de l'importance des procédures et du risque de démolition et considère qu'elle a accepté de s'engager en pleine connaissance de cause en convenant avec le vendeur que celui-ci prendrait à sa charge les conséquences de la procédure.
Il invoque la prescription des demandes qu'elle a formées à son encontre au motif que la prescription, quinquennale, a couru à compter du 5 août 2005.
Il rappelle que cet acte a repris expressément le contenu de la convention, précisé que par jugement du 26 janvier 2004 confirmé le 16 décembre 2004, il y a eu «'annulation de l'annulation des servitudes et confirmation de la servitude de cour commune'» et exposé les procédures.
Il en conclut que la société connaissait dès cette date les critiques formulées à l'encontre de l'acte du 16 avril 1987 et le risque de voir la construction démolie et les conséquences pour la locataire de cette démolition. Il considère donc qu'elle avait dès lors connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit à son encontre. Il excipe donc de l'article 2224 du code civil.
Subsidiairement, il conclut à son rejet.
Il fait valoir que la société ne démontre pas qu'il a commis une faute directement à l'origine du préjudice qu'elle invoque.
Il reprend ses développements sur l'invalidation partielle de la convention, sur l'objet limité de celle-ci et sur le rappel par les parties du maintien de la servitude non aedificandi et de l'indication par elle des conditions dans lesquelles la démolition pourrait être demandée.
Il réitère que l'absence d'efficacité de l'acte n'a porté que sur la clause relative aux servitudes autres que la servitude non aedificandi.
Il soutient que les conséquences financières de la démolition ne peuvent concerner que ses rapports avec la venderesse.
Il estime qu'elle s'est engagée en pleine connaissance de cause et, reprenant le jugement, que son préjudice ne trouve sa source que dans sa décision d'acheter le bien dans ces conditions.
Il ajoute qu'elle ne justifie pas d'un préjudice certain et réel qui lui soit imputable.
Il qualifie d'hypothétique son préjudice.
Il rappelle qu'elle connaissait la situation et qu'elle l'a acceptée en acquérant le bien.
Il fait également valoir que, connaissant le risque, il lui appartenait d'en aviser le preneur.
Il conteste donc pour ces raisons et pour celles développées à l'encontre de la société Pagiric tout lien de causalité entre son préjudice et sa faute.
Il rappelle également que la responsabilité du notaire doit s'apprécier au moment de son intervention.
Pour les mêmes motifs, il réfute sa demande indemnitaire.
Dans ses dernières écritures portant le numéro 2 en date du 26 octobre 2016, la SAS Mc Donald's France demande à la cour de':
- Déclarer la SCI Pardes Patrimoine irrecevable en son appel et en tout cas mal fondée en l'ensemble de ses demandes ;
- Dire et juger que la démolition du bâtiment abritant la cuisine du restaurant McDonald's et de l'escalier de secours permettant l'évacuation de la clientèle, rendrait les locaux loués à la Société McDonald's France aux termes du bail du 13 avril 1988 impropres à leur destination ;
- Dire et juger que la demande de démolition formée par la SCI [Adresse 1] se heurte aux droits locatifs dont elle est titulaire en vertu du bail du 13 avril 1988 ;
- Dire et juger la société McDonald's bien fondée à s'opposer à cette démolition ;
En conséquence,
- Infirmer le jugement entrepris
- Débouter la SCI [Adresse 1] de sa demande d'autorisation à démolir le bâtiment abritant la cuisine du restaurant McDonald's et l'escalier de secours ;
Subsidiairement, pour le cas où il serait néanmoins fait droit à cette demande :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société McDonald's France fondée à solliciter la résiliation du bail aux torts de la société Pardes Patrimoine ;
- Reconnaître la responsabilité des sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric dans la démolition des constructions illicites ;
- Désigner un expert pour évaluer ses préjudices ;
- Condamner les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric au paiement de la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire et juger que la SCI Pardes Patrimoine a failli aux obligations qui pèsent sur elle en sa qualité de bailleresse aux termes des dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil ;
- Dire et juger la Société McDonald's France fondée à demander de voir prononcée la résiliation du bail aux torts de la Société Pardes Patrimoine ;
- Condamner solidairement les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric à réparer l'entier préjudice subi par la Société McDonald's France du fait de son éviction des lieux loués et de la perte de son fonds de commerce ;
En tout état de cause,
- Débouter tous contestants de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- Condamner tout succombant à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société rappelle qu'elle a conclu son bail avec la société Pagiric le 13 avril 1988, qu'elle a entrepris avec son accord d'importants travaux de restructuration pour lesquels elle a obtenu un permis de construire et que la société Pardes Patrimoine lui a notifié le 6 décembre 2005 un congé à effet au 3 juillet 2006 avec offre de renouvellement.
Elle rappelle également que, par lettre du 10 février 2006, la société Pardes Patrimoine l'a informée du jugement du 26 janvier 2004 et de l'arrêt du 16 décembre 2004 et lui a demandé de laisser l'accès aux lieux afin de permettre à la société Pagiric de procéder aux travaux de démolition et qu'elle s'est opposée à cette demande.
Elle rappelle enfin la sommation interpellative qu'elle a délivrée le 29 août 2006 à la société Pardes Patrimoine et la réponse de celle-ci le 11 septembre 2006.
Elle affirme qu'au regard de l'engagement de la société de respecter ses droits locatifs, le bail a été renouvelé et le loyer fixé après expertise amiable à la valeur locative.
Elle relate la procédure ayant opposé les sociétés Pagiric et [Adresse 1] et la présente instance.
Elle invoque l'interdiction prévue par l'article 1723 du code civil pour le bailleur de changer la chose louée.
Elle déclare que l'emprise sur la cour commune et l'escalier de secours en surplomb figuraient sur les plans initiaux dressés avant son installation et que c'est à partir de cette surface louée qu'elle a déposé sa demande de permis de construire et conçu son projet.
Elle interdit donc à son bailleur - qui ne peut dès lors être mis hors de cause - de modifier la forme de la chose louée.
Elle invoque également l'obligation de délivrance et de jouissance paisible prévue par l'article 1719 du code civil.
En ce qui concerne l'escalier de secours, elle excipe du rapport de la société Socotec aux termes duquel la suppression de l'escalier de secours entraînerait la réduction de la réception du public de 250 à 80 personnes.
Elle indique que l'expert a émis deux solutions techniques de remplacement dont l'une n'était pas réalisable et dont l'autre a été refusée par la société [Adresse 1].
En ce qui concerne le rez de chaussée, elle indique que l'expert a conclu au vu des conclusions du sapiteur que si la construction était démolie, le restaurant ne pourrait plus fonctionner dans sa capacité actuelle puisqu'il ne serait pas possible de reporter les équipements de la partie à démolir dans la cuisine existante. Elle en infère qu'il ne s'agit pas d'une question de coût mais de faisabilité.
Si le jugement est confirmé, elle déclare qu'elle devra cesser toute activité dans les lieux loués et devoir demander la résiliation du bail aux torts du bailleur. Elle estime donc que la société Pardes Patrimoine, son bailleur, ne peut demander sa mise hors de cause et sollicite sa condamnation solidaire avec la société Pagiric à réparer le préjudice résultant de son éviction.
Elle fait valoir qu'en application de l'article 1165 du code civil et compte tenu de l'effet relatif des contrats, la société Pardes Patrimoine ne peut lui opposer les clauses de l'acte de vente.
Elle rappelle qu'un expert amiable mandaté par elle a évalué à 3.474.000 euros hors frais de licenciement son indemnité d'éviction.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2017.
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Sur la demande de médiation :
Considérant que la SCI [Adresse 1] n'accepte pas la médiation demandée'; que celle-ci ne sera donc pas prononcée ;
Sur la démolition :
Considérant qu'il résulte des actes des 26 janvier 1966 et 5 novembre 1976 que la cour rattachée à l'immeuble situé [Adresse 13] a été frappée, aux termes d'une convention de cour commune, d'une servitude conventionnelle de non aedificandi';
Considérant que, nonobstant cette convention, un local aménagé en cuisine et un escalier de secours ont été élevés sur cette cour, antérieurement au bail conclu avec la société Mc Donald's France';
Considérant que la SCI [Adresse 1] est propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 12]';
Considérant qu'un arrêt, définitif, en date du 16 décembre 2004 a condamné, à la demande de la société [Adresse 1], la société Pagiric, alors propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 13], à procéder à la démolition des ouvrages élevés sur la cour commune';
Considérant que ces travaux n'ont pas été exécutés';
Considérant que la SCI [Adresse 1] agit sur le fondement de l'article 1143 du code civil dans sa rédaction alors applicable aux termes duquel «'le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement soit détruit'; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur''»';
Considérant que la SCI [Adresse 1] est donc fondée à solliciter la démolition des ouvrages litigieux';
Considérant que ce droit est toutefois limité'; qu'il ne peut être mis en 'uvre si l'exécution s'avère impossible';'
Considérant qu'il appartient au débiteur de l'obligation de démontrer l'impossibilité de procéder à la démolition ;
Considérant que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 18 décembre 2008 qui a réduit le montant de l'astreinte et rejeté la demande de fixation d'une astreinte définitive avait pour objet la liquidation et la fixation d'une astreinte';
Qu'il est fondé sur l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991 alors applicable';
Considérant que cet arrêt a un objet limité, l'astreinte, qui peut être réduite si l'inexécution est due à une cause étrangère ;
Que la cour s'est donc prononcée conformément aux règles applicables en matière d'astreinte';
Considérant que la locataire qui s'opposait aux travaux et le nouveau propriétaire de la construction litigieuse n'étaient pas dans la cause';
Considérant que, comme l'a jugé le tribunal, il ne peut donc résulter de cet arrêt la reconnaissance d'une impossibilité de procéder à la destruction même des ouvrages litigieux';
Considérant que, compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel, il est sans incidence que le tribunal ait, comme l'affirment les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine, «'laissé une porte ouverte'» en retenant, a contrario, l'existence d'une impossibilité de démolition si l'expert conclut que le locataire devra cesser son exploitation';
Considérant, d'une part, que la délivrance d'un permis de construire validant des plans incluant les constructions illicites ne peut, compte tenu de l'objet du permis de construire, valoir reconnaissance de droits à l'encontre de tiers';
Considérant, d'autre part, que la servitude invoquée est conventionnelle et non d'utilité publique';
Considérant que la délivrance du permis de construire ne fait donc pas obstacle à cette démolition';
Considérant que le démontage de l'escalier de secours et la démolition de la construction constituent des opérations simples, dépourvues de toute difficulté technique';
Qu'ils n'entraînent aucune conséquence sur la structure de l'immeuble';
Considérant que la démolition demandée ne se heurte donc, par son objet ou ses conséquences sur le seul immeuble concerné, à aucune difficulté technique susceptible de caractériser une impossibilité d'exécution';
Considérant qu'il ressort des constatations de Mme [Z] qu'il n'existe aucun autre emplacement pour installer un escalier de secours'et que la démolition de la construction contraindra le locataire à réduire sa cuisine';
Que la capacité d'accueil de l'établissement Mc Donald's sera donc fortement réduite'; que cette réduction est susceptible d'entraîner la résiliation du bail';
Mais considérant que cette impossibilité de maintenir l'activité du locataire dans sa configuration actuelle ne peut caractériser l'impossibilité de procéder à la démolition des constructions illégales';
Qu'elle ne peut priver le créancier de ses droits étant observé, au surplus, que le bail n'a été conclu que parce que les constructions illégales ont été réalisées';
Considérant que le refus du locataire de voir démolir les locaux ne peut constituer une impossibilité d'exécution, la mise en location d'un bien ne pouvant, comme l'a rappelé le tribunal, constituer un motif pour conserver une construction illicite élevée en contravention avec les droits d'un tiers au contrat de bail';
Considérant, de même, que l'obligation de délivrance et de jouissance dont est redevable le bailleur vis-à-vis de son locataire ne concerne que ses relations avec celui-ci et ne peut constituer un motif permettant au bailleur de ne pas respecter ses engagements contractuels envers un tiers au contrat de bail';
Considérant qu'aucune impossibilité d'exécution n'est donc démontrée';
Considérant que l'obligation porte sur la destruction d'ouvrages';
Que le coût de cette démolition est modique';
Considérant que les conséquences financières de cette démolition, l'indemnité éventuellement due au locataire, ne peuvent, compte tenu de l'inopposabilité à la SCI [Adresse 1] du bail, être prises en compte pour apprécier la disproportion manifeste entre le coût de l'exécution pour le débiteur et l'intérêt pour le créancier prévue par le nouvel article 1221 du code civil, non applicable au présent litige';
Considérant enfin que l'intérêt «'sociétal'» représenté par l'établissement locataire ne peut interdire au tiers de recouvrer ses droits';
Considérant que les limites au droit pour le créancier de procéder à la démolition des ouvrages litigieux ne sont donc pas réunies en l'espèce ;
Considérant que le jugement sera, dès lors, confirmé en ce qu'il a autorisé la SCI [Adresse 1] à procéder à la destruction des ouvrages illicites ;
Sur la charge du coût des travaux :
Considérant que les clauses stipulées dans l'acte de vente de l'immeuble du [Adresse 13] par la société Pagiric à la société Pardes Patrimoine sont en application de l'article 1165 du civil, dans sa rédaction alors applicable, inopposables à la SCI [Adresse 1], tiers au contrat';
Que la société Pardes Patrimoine ne peut donc invoquer le contenu de cet acte à l'encontre de la société [Adresse 1]';
Considérant que la commune intention des parties à l'acte ne peut, pour les mêmes motifs, lui être opposée';
Considérant que, vis-à-vis des tiers, la société Pardes Patrimoine est tenue, en sa qualité d'acquéreur de la société Pagiric, des droits et obligations de celle-ci'; que les jugements et arrêts prononcés à l'encontre de celle-ci lui sont donc opposables étant observé au surplus que l'acte de vente en a fait état';
Considérant que les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine seront donc condamnées in solidum à supporter le coût des travaux'; que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur les demandes de la société Mc Donald's France :
Considérant qu'il est constant que la démolition ordonnée va entraîner pour la société locataire des préjudices';
Que les conséquences de la démolition ne sont toutefois pas déterminées';
Que la société locataire demande qu'elle soit jugée «'fondée à demander de voir prononcée la résiliation du bail aux torts de la société Pardes Patrimoine'» sans demander formellement le prononcé de cette résiliation';
Que, compte tenu de l'obligation pour le bailleur de maintenir les lieux loués dans leur conformation initiale et de la démolition partielle de ceux-ci, elle est fondée à former cette demande';
Considérant que la société Pagiric a procédé à la location des locaux comprenant les constructions illicites';
Considérant que la société Pardes Patrimoine a renouvelé le bail et est, en qualité de propriétaire des locaux et de bailleur, tenue à en garantir la jouissance';
Considérant que, conformément aux développements ci-dessus, la clause stipulée dans l'acte du 5 août 2005 prévoyant que la société Pagiric supportera les conséquences de la procédure est inopposable au locataire';
Considérant que les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric sont donc également responsables des conséquences pour la société Mc Donald's France des démolitions';
Qu'il n'y a pas lieu, compte tenu de l'imprécision sur les conséquences exactes de ces démolitions, de prononcer dès à présent leur condamnation';
Considérant que le jugement sera ainsi confirmé de ces chefs et en ce qu'il a prononcé une mesure d'expertise ;
Sur les demandes formées par la société Pardes Patrimoine à l'encontre de la société Pagiric :
Considérant que l'acte de vente conclu entre ces deux sociétés stipule que le vendeur, la société Pagiric, conservera à sa charge toutes les conséquences de la procédure';
Considérant qu'il précise que le vendeur «'supportera donc en conséquence toutes les conditions financières de celle-ci ''tant au titre du coût de la démolition du bâtiment''qu'au titre de toute indemnité ou dédommagement qui pourra être dû au plaignant ou au locataire' »';
Considérant qu'il ajoute que le vendeur « supportera tous les frais de procédure'»';
Considérant que la société Pagiric devra donc garantir la société Pardes Patrimoine des condamnations prononcées au profit de la SCI [Adresse 1] et des frais de procédure ;
Considérant qu'elle devra également, pour les mêmes motifs, la garantir des sommes dues à la société locataire';
Considérant que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Pardes Patrimoine à l'encontre de la société Pagiric :
Considérant que la société Pardes Patrimoine a acquis le bien en parfaite connaissance des procédures et de l'illicéité des constructions litigieuses';
Considérant qu'elle ne justifie d'aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la condamnation de la société Pagiric à la garantir';
Considérant que sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée et, en conséquence, le jugement confirmé ;
Sur la somme de 150.000 euros séquestrée :
Considérant que l'acte de vente prévoit que le vendeur a séquestré la somme de 150.000 euros à la garantie du paiement par lui de toutes les sommes dont il sera redevable «'ou l'acquéreur à sa place'» même vis-à-vis du locataire';
Considérant que, compte tenu du sens du présent arrêt qui la condamne in solidum avec son acquéreur et à garantir celui-ci, la demande de la société Pagiric tendant à la remise de cette somme sera rejetée';
Que le jugement sera confirmé';
Considérant que la demande de la société Pardes Patrimoine est nouvelle en cause d'appel'; qu'elle est, dès lors, irrecevable en application de 564 du code de procédure civile.
Sur les demandes formées à l'encontre de Maître [C] [K] :
Considérant que les SCI [Adresse 1] et Pagiric ont requis Maître [C] [K] de rédiger une convention ainsi que celui-ci y a procédé par acte du 16 avril 1987';
Considérant que l'acte énonce que les sociétés ont constaté que «'la limite des deux lots est une ligne droite qui ne correspond pas à la ligne brisée constituée par des poutres métalliques maintenant les constructions actuelles'»';
Considérant que la convention comporte un rétablissement des limites de propriété';
Considérant qu'elle contient ensuite un développement sur «'la jouissance et les servitudes »';
Considérant que ce paragraphe est libellé ainsi : «'Les comparants sont d'accord pour continuer à jouir, chacun en ce qui le concerne, des parties dont ils ont eu la jouissance depuis leurs acquisitions et qui ne correspondent pas exactement à la limite de propriété ci-dessus fixée sur les plans annexés.
Les dites parties closes de murs ne sont actuellement accessibles que par celui qui en a la jouissance de fait, depuis les acquisitions visées en l'exposé.
Si l'un des comparants décide de démolir les constructions, objet de la présente convention, il s'oblige à prévenir l'autre, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En effet, celui qui aura pris l'initiative de la démolition devra, à ses frais, édifier un mur en briques pleines en limite des propriétés de façon à ne pas nuire à l'autre partie.
Sur les servitudes, il est ici littéralement rappelé la servitude de cour commune constituée dans l'acte du 26 janvier 1966, sus énoncé':
« Il est précisé que la partie présentement vendue a des vues principales au fond sur le surplus de la propriété des venderesses. Ces vues n'étant pas à la distance légale imposée, soit huit mètres de la limite séparative des deux propriétés, Madame [X], es-nom, s'obligeait et oblige sa mandate, tant en leur nom personnel qu'au nom de tous ayants cause, futurs propriétaires, et détenteurs des immeubles dont s'agit, à ménager et à maintenir à perpétuité cet usage.
Une cour commune prise sur la propriété restant appartenir aux venderesses entre les parties au centre de la propriété d'une superficie de trente-trois mètres carrés, cadastrée section [Cadastre 1], telle qu'elle est figurée sous teinte orange au plan dressé par Monsieur [I], géomètre expert susnommé, lequel plan est demeuré ci-annexé après mention.
En conséquence, les parties s'interdisent pour eux et leurs ayants droits, et à perpétuité, d'élever aucune construction et d'établir aucune couverture, même vitrée, sur ladite cour qui sera frappée d'une servitude de non aedificandi.
A toute époque, chacune des parties pourra avoir dans ses constructions prenant jour sur cette cour commune, toutes fenêtres et vues droites qui leur conviendraient sans limite de distance, Madame [X], es-nom, déclare en frapper la partie cour dont s'agit lui appartenant d'une servitude de vue droite et oblique au profit de la propriété présentement vendue.
La présente constitution de servitude a lieu sans indemnité de part ni d'autre ».
Les comparants ayant, par les présentes, réglé l'ensemble de leurs conventions entre eux, déclarent vouloir annuler purement et simplement toutes les autres servitudes et conditions particulières stipulées dans leurs titres d'acquisition, celles-ci étant dorénavant sans objet'»';
Considérant que cet acte a été publié le 23 octobre 1988';
Considérant que la Cour de cassation a, par arrêt du 27 septembre 2006, cassé un arrêt de la cour d'appel de Versailles en ce qu'il a annulé la clause contenant annulation des servitudes autres que la servitude de cour commune';
Considérant que, par arrêt du 23 mai 2007, la cour d'appel de Versailles, cour de renvoi, a dit que la clause suivante':'«' Les comparants déclarent vouloir annuler purement et simplement toutes les autres servitudes et conditions particulières stipulées dans leurs titres d'acquisition, celles-ci étant dorénavant sans objet'» n'avait pas pour effet d'emporter renonciation du propriétaire du fonds situé [Adresse 12] à exercer un droit de passage piétonnier à travers les fonds situés [Adresse 12] puis [Adresse 16] pour rejoindre la voie publique et débouté la société Pagiric de sa demande de fermeture de porte';
Considérant que seule était donc en cause la suppression, dans l'acte du 16 avril 1987, de la servitude de passage et de circulation.
Sur la recevabilité des demandes de la société Pagiric à l'encontre de Maître [K] :
Considérant que la société Pagiric et M. et Mme [J] ont fait assigner Maître [K] devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin que celui-ci soit condamné à payer à la société les sommes de 327.705,79 euros et de 15.000 euros en réparation de ses préjudices financier et moral et aux époux en qualité de caution solidaire les sommes qu'ils devraient payer à la société Pardes Patrimoine en exécution de l'acte de vente';
Considérant que les demandeurs reprochaient à Maître [K] d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'avoir rédigé un acte dépourvu de l'efficacité attendue en ce qu'il a fait signer une convention par laquelle les parties ont validé l'emprise de 8 m² du fonds situé au [Adresse 13] sur la servitude de cour commune dont bénéficiait le fonds voisin alors que les parties ne pouvaient renoncer à la servitude de non aedificandi, consubstantielle au contrat de cour commune, et en ce qu'il a fait renoncer la SCI [Adresse 1] au bénéfice de la servitude de passage';
Considérant que, par jugement du 8 mars 2011, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné Maître [K] à payer à la SCI Pagiric la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts'et jugé prématurée la demande de garantie présentée par la société et les époux';
Considérant que la demande formée dans la présente instance a un objet différent, la garantie de condamnations prononcées au profit des sociétés [Adresse 1] et Mc Donald's et le paiement de sommes en lien avec cette demande';
Considérant que la société n'ignorait pas qu'elle avait été condamnée à procéder à la démolition des constructions';
Considérant qu'elle s'était engagée envers son acquéreur à supporter le coût des conséquences des procédures';
Mais considérant qu'elle n'a été assignée par la société [Adresse 1] dans la présente instance que le 6 janvier 2011 soit postérieurement à l'ordonnance de clôture de la procédure ayant donné lieu au jugement du 8 mars 2011, en date du 9 décembre 2010 selon celui-ci';
Que la société Mc Donald's France n'a formé des demandes à l'encontre de la société Pagiric que postérieurement à l'expiration du délai d'appel du jugement ;
Considérant qu'ainsi, aucune réclamation n'était formée contre elle avant la clôture de l'instruction ayant donné lieu au jugement';
Qu'elle ne pouvait donc être garantie du paiement de sommes qui ne lui étaient alors pas réclamées ;
Qu'elle ne pouvait pas davantage former les demandes qu'elle articule dans la présente procédure en lien avec son appel en garantie';
Que le jugement a, ainsi, jugé prématurées ses demandes de garantie';
Considérant qu'une demande nouvelle formée en cause d'appel était susceptible de se heurter au principe du double degré de juridiction';
Que, de plus, elle aurait été limitée à la seule garantie du coût de la démolition, seule réclamation alors introduite';
Considérant que compte tenu de cette absence alors de demandes formées contre elle et, donc, de la survenue d'évènements postérieurs, le principe de concentration des moyens ne peut lui être opposé utilement ;
Considérant, par ailleurs, que son préjudice moral est affecté par le nouveau litige';
Que sa demande à ce titre est également recevable';
Considérant que sa demande est donc recevable ;
Sur la recevabilité de la demande de la société Pardes Patrimoine :
Considérant que la société forme une demande de garantie';
Que l'objet d'une telle demande suppose qu'elle soit poursuivie';
Considérant que le point de départ du délai de la prescription, quinquennale, de son action en garantie est nécessairement la date à laquelle des demandes ont été formées à son encontre';
Considérant qu'elle a été assignée le 24 janvier 2011';
Que sa demande formée par conclusions du 20 mai 2014 est donc recevable';
Sur la responsabilité de Maître [K] :
Considérant que les sociétés doivent rapporter la preuve d'une faute de Maître [K] leur ayant causé le préjudice dont elles réclament réparation dans la présente procédure'soit portant sur la servitude de cour commune ;
Considérant que l'acte du 16 avril 1987 avait pour premier objet d'établir des limites de propriété conformes à l'existant';
Que cet objet a été rempli';
Que les constructions litigieuses ne concernent pas ces limites, la cour commune ayant toujours fait partie du lot du [Adresse 13]';
Considérant que les sociétés Pagiric et [Adresse 1] ont convenu de continuer à jouir des parties dont elles avaient eu la jouissance et qui ne correspondent pas exactement aux limites de propriété';
Que, toutefois, la démolition de ces constructions est expressément prévue';
Considérant que l'acte contient un troisième objet, portant sur les servitudes';
Considérant qu'il cite la servitude de cour commune et, notamment, la clause aux termes de laquelle leurs auteurs ont instauré une servitude non aedificandi';
Considérant qu'il énonce expressément que les parties annulent «'toutes les autres servitudes'stipulées dans leurs titres'»';
Considérant qu'il résulte de cette stipulation explicite que cet acte n'annule pas la servitude non aedificandi qui sert de fondement à la demande de la SCI [Adresse 1]';
Considérant que ce maintien ne porte pas atteinte à l'économie générale du contrat qui avait pour objet de rétablir la limite des propriétés et de supprimer les «'autres servitudes'»';
Considérant que seul le droit de passage piétonnier de la société [Adresse 1] a été considéré, par l'arrêt du 23 mai 2007, comme n'ayant pas fait l'objet de la renonciation des parties'à leurs servitudes ;
Considérant que Maître [K] a donc manqué de ce chef à son devoir d'efficacité de l'acte ;
Mais considérant que ce manquement est dépourvu de conséquences sur les condamnations prononcées contre la société Pagiric et son ayant-droit qui sont fondées sur l'existence de la servitude non aedificandi';
Considérant qu'il incombe donc aux sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine de démontrer que Maître [K] a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte en ne supprimant pas cette servitude ou qu'il a manqué à son devoir de conseil en n'appelant pas leur attention sur les conséquences du maintien de cette clause de cour commune';
Considérant qu'il ne résulte d'aucun document ou échange que, nonobstant les stipulations expresses de l'acte, les parties avaient l'intention de renoncer à cette servitude ou de prévenir tout litige en résultant';'
Considérant qu'ainsi, les sociétés Pardes Patrimoine et Pagiric ne démontrent pas que Maître [K] n'a pas exécuté le mandat qui lui a été confié ou a rédigé un acte dépourvu d'efficacité de ce chef';
Considérant, en ce qui concerne le manquement allégué à son devoir de conseil, d'une part, que le texte de cette convention de cour commune a été rappelé au paragraphe précédant immédiatement la stipulation aux termes de laquelle les parties ont convenu de la maintenir';
Considérant, d'autre part, que les termes de cette convention de cour commune sont dépourvus de toute ambigüité';
Que ses conséquences, énoncées, sont dénuées d'équivoque';
Considérant que les parties n'ont donc pu se méprendre sur les conséquences de cette servitude sur les constructions édifiées';
Considérant que ce rappel suivi immédiatement de la renonciation par les parties à toute servitude à la seule exception de celle-ci démontre donc qu'elles ont eu la volonté'de maintenir la servitude de non aedificandi en pleine connaissance de cause ;
Considérant, ainsi, que Maître [K] a été saisi d'une demande portant sur les limites de la propriété et sur la suppression des autres servitudes';
Que son acte cite dans son intégralité la servitude conservée dont les termes sont dépourvus de toute ambiguïté tant sur son contenu que sur ses conséquences';
Que cette citation précède immédiatement la clause maintenant cette servitude';
Considérant qu'il ne peut dès lors être utilement reproché à Maître [K] d'avoir manqué à son devoir de conseil'en n'appelant pas spécialement leur attention sur le maintien de la convention de cour commune ;
Considérant que ce manquement est d'autant moins établi que la société Pagiric elle-même a, dans sa demande formée à l'encontre de la société [Adresse 1] ayant donné lieu au jugement du 26 janvier 2004, invoqué l'existence de la convention de cour commune et de la servitude non aedificandi';
Que le jugement souligne que l'existence de cette servitude, reprise et maintenue dans la convention du 16 avril 1987, n'est contestée par aucune de ces parties'; qu'aucune d'elles n'a alors prétendu que son maintien résultait d'une erreur';
Considérant, par conséquent, que la société Pagiric - qui en revendiquait l'existence - ne peut prétendre avoir entendu que la convention du 16 avril 1987 supprime cette servitude ou que Maître [K] a manqué à son devoir de conseil en n'en rappelant pas les conséquences';
Considérant, ainsi, que l'acte rédigé par Maître [K] n'a manqué à son efficacité qu'en ce qu'il a prévu la suppression d'une servitude étrangère à la cause';
Considérant, également, que les parties étaient parfaitement informées des conséquences de la convention de cour commune';
Considérant, enfin, qu'aucune des parties n'a souhaité annuler la servitude non aedificandi sur le fondement de laquelle agit la SCI [Adresse 1]';
Considérant que Maître [K] n'a donc manqué à aucune de ses obligations en rédigeant cet acte';
Que les appels en garantie formés sur un tel manquement seront rejetés';
Considérant que l'acte a été publié tardivement';
Mais considérant que la société Pagiric, signataire de celui-ci, était informée de son contenu';
Que cette tardiveté n'a donc pas eu d'incidence sur la rédaction du contrat de bail conclu avec la société Mc Donald's France';
Que la faute du notaire n'est pas à l'origine d'un préjudice';
Considérant que ni l'acte du 16 avril 1987 ni la tardiveté de sa publication ne peuvent donc justifier les demandes formées contre Maître [K]';
Considérant que la société Pagiric vise dans ses écritures une «'relation de cause à effet entre les fautes commises par Maître [K] depuis 1976'», la faute commise par lui dans le cadre de la convention et son préjudice';
Mais considérant qu'à l'exception de celles invoquées au titre de la convention et examinées ci-dessus, elle ne détaille pas ces fautes commises «'depuis 1976'» et n'explicite pas leur lien de causalité avec son préjudice';
Considérant que les demandes formées contre Maître [K] seront donc rejetées'; que le jugement sera infirmé de ce chef ;
Sur les autres demandes :
Considérant que les sociétés Pagiric et Pardes Patrimoine devront in solidum payer à la société [Adresse 1], à Maître [K] et à la société Mc Donald's France, chacun la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel';
Que leurs demandes aux mêmes fins seront, compte tenu du sens du présent arrêt, rejetées';
Que la société Pagiric devra, compte tenu de la convention conclue entre elles, garantir la société Pardes Patrimoine de ce chef ainsi que de celui des dépens';
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,
Dit n'y a voir lieu à désignation d'un médiateur ;
Déclare irrecevable la demande formée par la société Pardes Patrimoine tendant au versement de la somme de 150.000 euros ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Maître [K] ;
Statuant à nouveau de ce chef ;
Rejette les demandes formées contre Maître [K] ;
Y ajoutant ;
Condamne in solidum les SCI Pagiric et Pardes Patrimoine à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne in solidum les SCI Pagiric et Pardes Patrimoine à verser à la SA Mc Donald's France la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne in solidum les SCI Pagiric et Pardes Patrimoine à verser à Maître [C] [K], membre de la SCP [C] et [V] [K]-[R] [C]- [K], la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la société Pagiric à garantir la société Pardes Patrimoine des condamnations ci-dessus ainsi que de celle aux dépens ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum les SCI Pagiric et Pardes Patrimoine aux dépens ;
Autorise Maîtres Ronzeau et Debray à recouvrir directement à leur encontre ceux des dépens qu'ils ont exposés sans avoir reçu provision.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Monsieur Alain PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
