COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 MARS 2017
R.G. N° 14/07902
AFFAIRE :
Mme [H] [D]
...
C/
Société HABITAT CONFORT IMMOBILIER
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 1ère
N° RG : 11/03457
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christiane ROBERTO
Me Patrick LAMARRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [H] , [O] [D]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [P] [F] épouse [D]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 2] (Tunisie)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Maître Christiane ROBERTO, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL D'OISE, N° du dossier 1100008 vestiaire : 9
APPELANTS
****************
Société HABITAT CONFORT IMMOBILIER ' H.C.I.'
Ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Patrick LAMARRE, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL D'OISE, N° du dossier 5231 vestiaire : 28
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Janvier 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Isabelle BROGLY, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,
FAITS ET PROCEDURE,
Monsieur et Madame [D] sont propriétaires d'un local d'habitation et d'emplacements de parking situés dans l'ensemble immobilier [Adresse 3]) géré sous la forme de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaire extraordinaire du 22 mai 2010, Mme [K] a démissionné de ses fonctions de syndic bénévole et la société Habitat Confort Immobilier a été désignée en qualité de nouveau syndic de l'immeuble.
Le 3 mars 2011, la société Habitat Confort Immobilier a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale ordinaire.
Par exploit du 6 mai 2011, Monsieur et Madame [D] ont assigné la société Habitat Confort Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d'annulation de l'assemblée générale de la copropriété du 3 mars 2011 et obtenir la condamnation personnelle du syndic du fait des manquements qu'ils lui reprochent.
Par jugement contradictoire du 24 juin 2014, le tribunal de grande instance de Pontoise, a :
- annulé l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3] du 3 mars 2011,
En conséquence,
- ordonné la restitution à Monsieur et Madame [D] de l'appel de fonds opéré en exécution de la résolution n°13
- dispensé Monsieur et Madame [D] de toute participation aux frais occasionnés par la présente instance,
- rejeté toute autre demande,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration du 31 octobre 2014, Monsieur [H] [D] et Madame [P] [F] épouse [D] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de la société Habitat Confort Immobilier.
Par leurs dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2016, Monsieur et Madame [D], appelants, demandent à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise en date du 24 juin 2014 en ses dispositions concernant la société HCI,
Vu les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
- infirmer le jugement rendu le 24 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu'ils ont été déboutés de leurs demandes formulées à l'encontre de la société HCI,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la société HCI a engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'égard de Monsieur et Madame [D],
- condamner la société HCI à leur payer une somme de :
' 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral subi,
' 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 décembre 2016
Par conclusions signifiées le 6 janvier 2017, la société Habitat Confort Immobilier, intimée, demande à la cour d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture rendue par Madame le Conseiller de la mise en état le 6 décembre 2016.
Par conclusions signifiées le même jour, la société Habitat Confort Immobilier, intimée, demande à la cour de:
- déclarer mal fondés les époux [D] en leur appel,
- les débouter, en conséquence, de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,
- condamner les époux [D] à payer à la concluante :
* une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
****
Motifs de la décision
Rabat de la clôture
A l'audience, M. et Mme [D] ont accepté le rabat de la clôture pour permettre à la société HCI de répondre à leurs conclusions déposées le 5 décembre 2016, veille de la clôture. Il y a lieu d'ordonner le rabat de la clôture au jour de l'audience, les parties ayant été en mesure de débattre des conclusions respectives.
Demande
M. et Mme [D] contestent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande à l'encontre de l'ancien syndic la société HCI d'une somme de 5000 € de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral subi.
Ils invoquent plusieurs fautes. Ils sont copropriétaires, il leur appartient d'établir une faute personnelle de la société HCI, et d'en apporter la preuve et prouver un préjudice direct et personnel et un lien entre les deux.
Compte séparé
Ils soutiennent que les fautes sont constituées par la non ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois à compter de sa désignation, soit le 22 mai 2010, dés lors que le syndic n'en avait pas été dispensé par une délibération expresse.
La société HCI soutient que l'assemblée générale de 2010 a été convoquée par l'ancien syndic bénévole, seul responsable de son ordre du jour, que les assemblées de 2011 à 2013 ont maintenu la décision de ne pas ouvrir de compte séparé, que d'ailleurs il n'existait pas de fonds.
Toutefois, les premiers juges ont fait droit à cette demande en annulant l'assemblée générale du 3 mars 2011 car aucun compte n'avait été ouvert dans les trois mois de l'assemblée du 22 mai 2010. L'intimée ne demande pas l'annulation du jugement sur ce point.
Ayant obtenu gain de cause sur ce point, les appelants ne justifient nullement d'un préjudice supplémentaire. De plus, comme l'intimé l'indique, les assemblées générales de 2011, 2012 et 2013 n'ont pas voté l'ouverture d'un compte séparé.
Les appelants ajoutent que bien que le mandat ait été annulé, le syndic a continué à percevoir sa rémunération alors que normalement il ne le peut pas.
L'intimée précise qu'il n'en résulte aucun grief pour les appelants et qu'au surplus, la jurisprudence indique que dans cette hypothèse, les honoraires restent dus.
Bien que l'assemblée générale de mars 2011 ait été annulée, par le jugement de juin 2014, il n'en demeure pas moins que le syndic a accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures, de faire les appels de fonds.......... et qu'en conséquence, les appelants ne subissent aucun préjudice de cette situation car ces actes demeurent.
Non exécution des décisions d'assemblées générales
Les appelants soutiennent que contrairement aux décisions prises lors des assemblées générales d'avril 2009 et avril 2010, le syndic n'a pas engagé de procédure judiciaire à l'encontre du promoteur alors que des désordres et non conformités ont été constatés en parties privatives et communes, que l'assureur a refusé sa prise en charge pour la cour commune et que les fonds pour payer l'expert judiciaire ont été réglés.
La société HCI soutient qu'elle n'a pas eu en sa possession les procès verbaux d'assemblée générale de 2010, qu'aucun mandat précis n'a été donné au syndic et que de plus en mars 2011, en l'absence de fonds, les copropriétaires ont renoncé à agir contre le promoteur et les appelants n'ayant pas demandé la mise au vote d'une nouvelle résolution. S'agissant des parties communes, elle soutient qu'elle n'avait pas de mandat, que le promoteur n'est pas à l'origine des désordres et a été déclaré en liquidation judiciaire.
Il doit être précisé que préalablement à l'intervention de la société HCI, le syndicat des copropriétaires était représenté par un syndic bénévole.
Le syndic peut engager sa responsabilité délictuelle s'il cause un préjudice personnel à un copropriétaire du fait de la non exécution d'une décision d'une assemblée générale.
Les appelants ne versent pas le procès verbal de l'assemblée de 2009.Les procès verbaux des assemblées du 3 mars 2010 et du 22 mai 2010 ne font pas mention d'un vote afin d'assigner le promoteur. Le procès verbal du 10 avril 2010, fait mention :
'vote à l'unanimité
pour engager une act(sic)
autorise le syndic à mandater maître [V] pour lancer la procédure pour palier aux malfaçons de la cour,
la cour et les désordres liés à l'effondrement de la cour
idem pour les parties communes restantes'.
Comme la société HCI l'indique cette résolution n'est pas d'une grande précision sur les personnes à assigner et sur la nature des désordres, qui pour ces derniers font partir des prescriptions. Mais de plus et surtout, il est versé une attestation de la présidente du conseil syndical du 7 janvier 2013 mentionnant que depuis mars 2011, date de la première assemblée, il a été évoqué l'éventualité d'assigner le promoteur, que ce débat a été posé à nouveau aux autres assemblées et que tous les copropriétaires ont manifesté le souhait de ne pas lancer une procédure judiciaire et même de ne pas demander un avis à un conseil sur ce point.
En conséquence aucun manquement n'est caractérisé sur ces points, la société HCI relevant à juste titre qu'une autorisation donnée à un syndic et manquant de précision peut être annulée par les tribunaux alors même que des frais importants ont déjà été engagés. Enfin, la cour observe que les appelants ne sont pas présents aux assemblées générales et ne peuvent de ce fait faire connaître leur avis.
S'agissant du fait qu'en 2011, le syndic a fait voter des travaux de réfection de la cour aux frais du syndicat des copropriétaires alors que les constructeurs sont seuls responsables, et que le promoteur a été déclaré en liquidation judiciaire, cette décision n'est que la conséquence des désordres de cette cour et il pourrait être reproché au syndic de ne rien avoir fait.
Ils soutiennent que le préjudice résulte du fait qu'ils ont payé 450 € de provision de frais d'expert, non remboursés mais aussi les frais de réfection de la cour.
Comme l'intimée l' indique justement, l'appel de fonds de 2010, (pièce 43 des appelants), fait mention de la provision pour l'expertise et cette dernière a été remboursée en 2010 par trois chèques de 151€ chacun en avril et août. S'agissant des frais pour réparer la cour, les appelants comme l'intimé l'indique ne justifient pas de ce que des appels de fonds ont été envoyés et des sommes qui auraient été payées de façon non justifiées. De plus, ces appels étaient valables tant que l'assemblée générale n'a pas été annulée.
Il leur appartient de demander la restitution au syndic de cette somme si des sommes ont été payées, et les travaux non faits. Ils ne justifient pas d'un préjudice, des charges étant par ailleurs non payées et l'objet d'un contentieux entre les appelants et le syndicat des copropriétaires.
Les factures
Les appelants soutiennent que des factures non justifiées auraient été imputées dans les comptes et charges. Ils expliquent que considérant que les comptes avaient été mal tenus par l'ancien syndic bénévole, le nouveau syndic a appelé des fonds nouveaux et comportant des erreurs, par exemple au 4ème trimestre 2010, pour un même calcul, la somme de 6,23 € ou 6,07 € est demandée.
Ils contestent également la répartition de l'eau car ils ont un compteur individuel et les relevés ne sont pas pris en compte par le syndic qui de plus compte deux fois les charges d'eau alors qu'ils ne résident pas dans l'immeuble.
La société HCI précise que l'ancien syndic ne tenait pas de comptabilité, que les comptes de l'année 2010 ont été approuvés en 2014, les appelants ne justifient pas du paiement de sommes indues.
Les pièces visées par les appelants sont :
- (pièce 2) les comptes présentés pour l'assemblée du 3 mars 2011, les appelants ne se référent pas à une pièce précise mais il est fait mention d'appels pour l'eau froide. Toutefois, ces comptes ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 3 mars 2011 et à nouveau le 8 septembre 2014,
- pièce 19, la comparaison entre la pièce 2 (appel pour l'eau en 2010 ) permet de constater que la somme demandée aux appelants en 2010 est de 166,12 € alors qu'en 2009 (pièce 19), elle était de 321,93€, soit plus élevée sous l'ancien syndic et que l'appel de fonds pour le 1° trimestre 2012 n'est que de 26,79 €.
En effet, la pièce 26 qui est le 1er appel de fonds de 2012 comporte un appel pour l'eau de 26,79 € et si il ne s'agit que d'un appel et non d'une régularisation.
Ils contestent pour expliquer leur préjudice :
- une facture Veolia de 1631m³ en 2010, soutenant qu'ils n'ont pas pu avoir le justificatif,
- une facture de la société Intrum Justicia de 2009 de 2.983,72 €. Ils expliquent avoir payé la somme de 245,60 € en avril 2010, mais précisent qu'elle a été appelé à nouveau par le syndic pour 450 €.
La société HCI verse la facture Intrum du 9 décembre 2009 justifiant de la somme de 2.983,72€. Elle verse également la facture Veolia d'août 2009 justifiant de la somme de 2.871€.
Ces factures relèvent des comptes de l'année 2010, ayant été approuvés en 2011 et en 2014 à nouveau du fait de l'annulation de l'assemblée de 2011. Elles ne peuvent plus être contestées et en plus, l'intimée verse les factures contestées permettant aux appelants d'en vérifier le contenu.
Les appelants soutiennent qu'ils avaient déjà versé la somme due pour la facture Veolia, soit 245,60 € en mai 2010, toutefois la pièce 67 qui est un relevé de banque fait bien mention d'un chèque de 245,60 € mais il n'est pas justifié de ce qu'il existe un lien avec la facture Veolia.
Enfin, si les appelants dans le cadre de décisions de justice sont condamnés à payer des charges et des dommages et intérêts et un article 700 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie dans le cadre de ce litige de ces décisions.
En conséquence, aucun préjudice n'est établi et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Dommages et intérêts
La société HCI demande la somme de 3.000 € de dommages et intérêts car les appelants dans leurs lettres et leurs conclusions l'attaquent systématiquement pour des motifs inconnus.
Cette demande non justifiée doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de condamner les appelants à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant contradictoirement,
Ordonne le rabat de la clôture au jour de l'audience, et clôture à nouveau le même jour.
Dans la limite de l'appel,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [D] à payer à la société Habitat Confort Immobilier la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne M. et Mme [D] à la charge des dépens.
Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
