COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70Z
1re chambre 1re section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 01 DECEMBRE 2016
R.G. N° 14/06108
AFFAIRE :
[U] [Q]
...
C/
[R] [J]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 08
N° Section :
N° RG : 12/07898
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me François LE BAUT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,
Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE PREMIER DECEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant après prorogation dans l'affaire entre :
Madame [U] [S] épouse [Q]
née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me François LE BAUT, avocat postulant et plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 451
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par le syndic bénévole en exercice,
Représentant : Me François LE BAUT, avocat postulant et plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 451
APPELANT ( RG 14/6109) jonction du 4 septembre 2014
****************
Monsieur [R] [J]
né le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 14/06109 (Fond)
Représentant : Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 - N° du dossier 140339 -
Représentant : Me Caroline VAUBAILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0811
INTIME
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Septembre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,
Madame Nathalie LAUER, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie RENOULT,
Vu l'appel interjeté par Mme [U] [S] épouse [Q] ( Mme [Q]) d'une part et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] d'autre part, le 5 août 2014 du jugement rendu le 12 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive soulevée par Mme [U] [S] [Q],
En conséquence,
- déclaré M. [R] [J] recevable en ses demandes,
- dit et jugé que Mme [S] [Q] n'a pas acquis la propriété des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ainsi que celle du débarras-grenier n° [Cadastre 1] dans l'immeuble situé [Adresse 1]) par prescription acquisitive trentenaire ,
- débouté M. [J] de sa demande en annulation de l'acte de notoriété acquisitive du 4 décembre 2007 ,
- débouté M. [J] de sa demande tendant à voir juger qu'il a acquis par prescription trentenaire la propriété de la cave n° [Cadastre 1] dans le même immeuble situé [Adresse 1] ,
- condamné Mme [S] [Q] à payer à M. [J] les sommes suivantes :
+ 3000 euros à titre de domamges-intérêts ,
+ 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- condamné Mme [S] [Q] aux dépens ;
Vu l'ordonnance de jonction du magistrat chargé de la mise en état du 4 septembre 2014 afin de joindre les deux instances d'appel enregistrées sous les numéros 14/6108 et 14/6109 ;
Vu les dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2016 par lesquelles, Mme [Q] et 'le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice, Mme [U] [Q] née [S]', demandent à la cour de:
- dire son appel recevable et bien fondé,
- dire recevable et bien fondé l'appel du syndicat des copropriétaires,
- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive soulevée par Mme [Q] , en ce qu'il a condamné Mme [Q] à payer à M. [J] une somme de [Cadastre 3].000 € en réparation de son préjudice moral et en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [Q] ;
Statuant à nouveau,
- dire bien- fondé l'acte de notoriété du 4 décembre 2007,
- dire que Mme [Q] est propriétaire depuis juin 2007 du lot n°[Cadastre 1]( appartement du rez de chaussée , cave n°[Cadastre 1]) , du lot n°[Cadastre 2] ( débarras), de la courette et depuis le 18 janvier 1998, du débarras-grenier n°[Cadastre 1] au 3è étage rattaché au lot n°[Cadastre 3], ce par possession acquisitive,
- débouter M.[J] de son appel incident,
- débouter M.[J] de toutes ses demandes,
-condamner M.[J] à payer à Mme [Q] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
- dire que les frais de la procédure seront partagés par la copropriété,
- condamner M.[J] à payer à Mme [Q] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières écritures notifiées le 7 septembre 2016 par lesquelles M. [J], intimé et appelant incident, demande à la cour de :
- Vu les articles 2258, 2261 et 1382 du code civil, les articles 122 du code de procédure civile,
et 546 du code de procédure civile,
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par Mme [Q] , en raison du défaut de pouvoir du syndicat des copropriétaires dépourvu de tout droit d'agir en justice,
- rejeter en conséquence toutes les demandes irrecevables du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à l'encontre de M.[J],
- constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est représenté par M. [J] depuis l'assemblée générale du 10 octobre 2015,
- dire que la défense du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, représenté par le nouveau syndic M.[J] , contre ce dernier, présente un conflit d'intérêts,
- débouter Mme [Q] de son appel comme étant irrecevable et en tout cas mal fondé.
- débouter Mme [Q] de toutes ses demandes à l'encontre de M.[J] ,
- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande en annulation de l'acte de notoriété acquisitive et de sa demande tendant à voir juger qu'il a acquis par prescription trentenaire la cave n°1 dans l'immeuble du [Adresse 1],
Et statuant à nouveau :
- recevoir M.[J] en son appel incident et y faire droit,
- annuler l'acte de notoriété acquisitive en date du 4 décembre 2007,
- constater que M. [J] occupe la cave n° [Cadastre 1] depuis 1933 suivant les conditions exigées par l'article 2261 du code civil et que par cette possession il en est devenu le propriétaire,
- condamner Mme [Q] à payer à M.[J] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts,
- dispenser M. [J] de toute participation aux charges supportées par le syndicat, des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure tant en première instance qu'en appel, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Mme [Q] à payer à M.[J] la somme de [Cadastre 3].000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [Q] aux entiers dépens ;
SUR CE, LA COUR
Considérant que [A] [O] veuve [K] aujourd'hui décédée était propriétaire d'un immeuble de trois étages, situé [Adresse 1]) ; que celui-ci a de son vivant, fait l'objet d'un règlement de copropriété par acte du 20 mai 1954 le divisant en six lots, que Mme [K] a vendus au fur et à mesure ;
Que c'est ainsi que par acte notarié du 18 janvier 1968, Mme [S] (aujourd'hui [Q]) et son premier mari, M.[Z], ont acquis les lots n° [Cadastre 4], la cave n°[Cadastre 4], le débarras-grenier n°[Cadastre 4] et le lot n° [Cadastre 3] avec la cave n°[Cadastre 3] dans le même immeuble et, aux termes de l'acte notarié de vente à titre de licitation du 22 septembre 1977, Mme [S] [Q] est devenue propriétaire de ces lots ainsi décrits :
- lot n° [Cadastre 4] : un appartement au 1er étage porte gauche, une cave n° [Cadastre 4] et le débarras-grenier n° [Cadastre 4] du plan ;
- lot n° [Cadastre 3] : un appartement au 1er étage face, une cave n° [Cadastre 3],
Cette description étant conforme à celle figurant dans le règlement de copropriété du 20 mai 1954 ;
Que par acte de licitation-vente du 22 septembre 1977, Mme [S] divorcée [Z] est devenue propriétaire à part entière desdits lots n°[Cadastre 4] et [Cadastre 3] et copropriétaire à concurrence de 31 millièmes des parties communes de l'immeuble ;
Que par acte notarié du 28 mai 2003, Mme [Q] a donné à sa fille, Mme [N] [Z], la nue-propriété du lot n° [Cadastre 5] situé dans le même immeuble et acquis le 28 novembre 1986 ;
Que M. [J] est pour sa part propriétaire du lot n° [Cadastre 6], antérieurement acquis par ses parents, suivant acte du 27 mai 1966, ainsi décrit dans l'acte notarié de vente à titre de licitation du 23 avril 1998 et dans le règlement de copropriété du 20 mai 1954 :
- un appartement au 2e étage,
- une cave portant le n° [Cadastre 6] et le débarras-grenier n° [Cadastre 3] du plan,
et copropriétaire à concurrence de 31 millièmes des parties communes de l'immeuble ;
Que plusieurs procédures judiciaires ont déjà opposé M.[J] à Mme [Q] ayant pour l'une, abouti à un jugement du 13 septembre 2006 du tribunal de grande instance de Nanterre, qui a annulé l'intégralité des résolutions prises en assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2005, pour une seconde, ayant donné lieu à un jugement de ce même tribunal en date du 20 décembre 2006, condamnant Mme [Q] à supprimer des toilettes installées dans les combles n°[Cadastre 1] et à une autre décision du 15 octobre 2009, ayant condamné celle-ci à procéder au retrait de la cloison des toilettes installées dans son débarras privatif situé dans les combles et rattaché au lot n°[Cadastre 4], celle-ci empiétant sur les parties communes ;
Que M. [J] ayant découvert que Mme [Q] avait fait établir le 4 décembre 2007, un acte de notoriété acquisitive la disant propriétaire des lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et du débarras-grenier figurant sur le plan des combles sous le n°[Cadastre 1], a, le 5 juillet 2012, assigné Mme [Q] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Mme [Q], aux fins principalement de faire constater que celle-ci ne réunit pas les conditions légales pour acquérir la propriété des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ni celle du débarras-grenier n° [Cadastre 1], et de faire annuler l'acte de notoriété acquisitive du 4 décembre 2007, demandant en outre de constater qu'il a lui-même acquis la propriété de la cave n° [Cadastre 1] par prescription acquisitive ;
Sur la recevabilité de la note en délibéré de M.[J]
Considérant qu'en application des dispositions de l' article 445 du code de procédure civile, selon lequel après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code ; qu'en l'espèce, aucune autorisation de note en délibéré n'a été donnée à M.[J], aucune question suscitant une réponse de la part des parties n'ayant été posée par le conseiller devant lequel l'audience s'est tenue ; que par conséquent, la note en délibéré adressée à la cour le 25 octobre 2016 par M.[J] doit être déclarée irrecevable, ainsi que le sollicite à juste titre l'appelante ;
Sur la recevabilité de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires
Considérant que si, selon l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, encore est-il nécessaire, comme le prévoit l'article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 86-768 du 9 juin 1986 dont les dispositions sont d'ordre public, que le syndic le représentant y ait été autorisé par une décision d' assemblée générale, sauf les exceptions énumérées par ce texte, dans lesquelles ne rentre pas la présente action ;
Considérant en effet qu'assigné par M.[J] en intervention forcée aux fins de lui voir déclarer opposable le jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires n'a subi aucune condamnation du fait du jugement entrepris ; que Mme [Q] , alors syndic à titre bénévole, ne pouvait interjeter appel du jugement que dûment autorisée par une assemblée générale lui donnant une habilitation spéciale et précise pour ce faire ; que force est de constater, comme l'invoque M. [J] devenu depuis syndic bénévole , aux lieu et place de Mme [Q] , qu'aucune autorisation concomitante de la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires en date du 5 août 2014, ni postérieure aux fins de régularisation de celle-ci, n'a été donnée par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il convient en conséquence de constater l'absence de pouvoir du syndic pour interjeter appel au nom du syndicat des copropriétaires et de déclarer irrecevable l'appel de ce dernier ;
Que la demande tendant à voir constater l'existence d'un conflit d'intérêts entre la défense du syndicat des copropriétaires assurée par le Conseil de l'appelante et M. [J] , nouveau syndic du syndicat des copropriétaires est sans objet, outre le fait qu'elle relève de la compétence ordinale et non de celle de la cour ;
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive des lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] , de la cave n°[Cadastre 1] et du débarras -grenier n°[Cadastre 1]
Considérant que c'est à tort que Mme [Q] soulève à nouveau devant la cour une fin de non-recevoir tirée de l'existence de l'acte de notoriété dressé le 4 décembre 2007 par Mme [X], pour voir déclarer M. [J] irrecevable en ses demandes de contestation de la prescription acquisitive qu'il constate et d'annulation de cet acte , alors que l'acte de notoriété ne peut, par lui-même établir l'existence d'une usucapion et qu'il revient au juge d'en apprécier la valeur probante quant à l'exercice d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée ;
Que le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir ;
Sur les demandes de constat de Mme [Q] de sa prescription acquisitive des lots n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] , du débarras-grenier n°[Cadastre 1] et de la courette et sur la demande de M.[J] de constat de sa prescription acquisitive de la cave n°[Cadastre 1]
Considérant que pour se prétendre propriétaire des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2], respectivement correspondant à l'appartement situé au rez de chaussée comprenant une cuisine, une salle à manger avec accès sur courette desservant également le lot n°[Cadastre 2] , une chambre, WC commun dans l'escalier de l'immeuble et les 28 /centiémes de la propriété du sol et des parties communes générales, un débarras-remise édifié sur courette accès commun avec lot n°[Cadastre 1] ( lot [Cadastre 2]), du débarras-grenier figurant sous le n°[Cadastre 1] sur le plan des combles, situé au 3ème étage et de la courette située au rez de chaussée Mme [Q] se prévaut de l'acte de notoriété du 4 décembre 2007, lequel est fondé par son occupation effective des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à partir de 1977, dont elle entend rapporter la preuve ;
Qu'elle expose que l'appartement et le débarras du rez de chaussée étaient loués par Mme [K] [O] à un certain M.[I], lequel a donné en sous-location à M.[W] la partie chambre du lot [Cadastre 1] ; que durant l'été 1976, le sous-locataire lui a remis les clefs des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] compte tenu du décès de M.[I] et en l'absence de Mme [K], hospitalisée, laquelle n'a jamais habité l'immeuble postérieurement à sa division en 1954 ; que les lots sont restés inoccupés entre l'été 1976 et le 17 avril 1977 , date du décès de Mme [K] ; qu'elle dit avoir pris possession, à partir du mois de juin 1977, des lots considérés, au vu et au su des parents de M. [J], déjà propriétaires du lot n°[Cadastre 6] ; qu'elle soutient avoir fait livrer un salon et une salle à manger en décembre 1977 après avoir réalisé des travaux d'aménagement, dont notamment la création d'un escalier permettant de relier à partir du lot [Cadastre 1] ses lots [Cadastre 4]et [Cadastre 3] situés au premier étage, acquis par titre ; qu'elle soutient avoir fait des travaux de peinture en 1984, avoir procédé au remplacement des portes et fenêtres privatives du lot n°[Cadastre 1] en 1996 ; qu'elle a réglé seule les travaux de ravalement côtés est et sud et ceux se rapportant à la façade côté courette; qu'elle a réglé les charges de copropriété des lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et voté aux assemblées générales en qualité de propriétaire desdits lots ; qu'elle fait valoir que l'acte de notoriété contesté s'est fondé sur l'ensemble de ces éléments dont s'agissant des travaux, deux témoins, M. [H] et M. [V], se sont portés forts, ainsi que sur des avis d'imposition fonciers suite à une possession commencée au 2ème trimestre 1977 et ayant perduré sur une période de 30 ans ; que la circonstance que l'acte de notoriété ne fasse pas référence à la cave du lot [Cadastre 1] n'a pas pour effet d'écarter le règlement de copropriété lequel fait état de quatre parties privatives au niveau des caves, ni de réduire à néant sa possession étant précisé que les 28 centièmes du lot n°[Cadastre 1] comprennent tant l'appartement du rez de chaussée que ladite cave ; qu'elle fait valoir qu'elle rapporte ainsi la preuve de son occupation paisible, publique, continue et non équivoque des lieux, laquelle repose sur un ensemble d'actes matériels de possession à titre de propriétaire ;
Que M. [J] réplique que Mme [Q] ne saurait se prévaloir de la prescription acquisitive des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et du débarras-grenier n°[Cadastre 1] dès lors que les conditions d'une telle prescription, qui doit, aux termes des articles 2258 et 2261 du code civil être continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire, ne sont pas remplies ; qu'il remet en cause l'acte de notoriété du 4 décembre 2007 faisant état d'une prescription trentenaire, qui supposerait que Mme [Q] ait pris possession des lieux au mois de décembre 1977, quelques mois après le décès de [A] [O]- [K] intervenu le 17 avril de cette même année, ce qui paraît improbable, dès lors que celle-ci avait laissé un héritier ; qu'il prétend que pour justifier son occupation des lieux, Mme [Q] avait à l'époque prétendu auprès de ses parents , alors âgés et vulnérables, qu'elle avait acquis les lots litigieux de [A] [O]-[K], sans toutefois le prouver ; que le notaire ayant établi l'acte de notoriété a été trompé par Mme [Q] qui n'a jamais fait état des procédures l'ayant opposée à lui ; que la nullité de cet acte est encourue conformément à l'article 1353 du code civil ; qu'en tout cas, la possession des deux lots revendiqués ne peut être paisible et non équivoque ; qu'en effet le notaire a retenu à tort que le débarras-grenier figurant sur le plan des combles sous le numéro [Cadastre 1] fait partie intégrante du lot n°[Cadastre 3], dont Mme [Q] est propriétaire, alors que le débarras n'est mentionné ni dans l'acte de licitation aux termes duquel Mme [Q] est devenue propriétaire, ni dans le règlement de copropriété ; qu'en outre, la possession de Mme [Q] a été interrompue par le jugement du 20 décembre 2006, qui a notamment considéré que Mme [Q] ne justifiait d'aucun titre sur le débarras-grenier n°1 ni d'une possession trentenaire réunissant les qualités requises pour prescrire ; qu'il soutient que Mme [Q] s'est appropriée le lot [Cadastre 1] du rez de chaussée sans justification, alors qu'elle aurait dû avertir les domaines de la vacance de la succession de [A] Kebs ; que son entrée en possession n'est donc pas dénuée d'équivoque et n'est ni paisible , ni publique au vu de l'ambigüité et du doute qui a subsisté durant toutes ces années pour lui ; que s'il ne conteste pas la création de l'escalier reliant le lot [Cadastre 1] aux lot [Cadastre 4] et [Cadastre 3] de Mme [Q], il fait valoir que ce type de travaux a affecté les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale ; qu'il remet en cause les attestations produites aux débats par l'appelante, les qualifiant de témoignages de complaisance ;
Qu'il fait encore valoir que le lot n°[Cadastre 2] n'apparaît sur aucune fiche d'immeuble ;
Que plus spécialement, s'agissant de la cave n°[Cadastre 1] contigüe à la cave n°[Cadastre 6] lui appartenant, il soutient que Mme [Q] ne saurait se prévaloir de son acquisition par prescription, alors que les deux caves ne comportaient aucune séparation , que ses parents y stockaient déjà le charbon et le bois à partir de 1933 et que Mme [Q] l'a prié de la libérer par courriers des 12 et 16 mai 1999 en soutenant qu'il l'occupait illégalement ; que par conséquent celle-ci a pris possession de cette cave par la force ; qu'en revanche il est lui-même fondé à se prévaloir de son occupation pendant plus de trente ans et de se voir reconnaître sur celle-ci le bénéfice de la prescription acquisitive ;
***
Sur les lots n°[Cadastre 1] et sur la cave n°[Cadastre 1]
Considérant qu'il résulte de l'article 2258 du code civil que la prescription est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession, sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de sa mauvaise foi ; que cependant, selon l'article 2261 suivant, pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ;
Considérant en l'espèce qu'il résulte d'un grand nombre de factures de travaux et de nombreuses attestations émanant de relations anciennes de Mme [Q] que celle-ci a fait installer une cuisine, a aménagé une salle à manger et réalisé un escalier permettant de relier le lot n°[Cadastre 1] objet de sa demande, aux lots n°[Cadastre 4] et [Cadastre 3] dont la propriété se fonde sur des titres ; que notamment M.[V], ami de longue date, atteste avoir livré en décembre 1977 , ce que confirme une facture, une salle à manger et un salon ' au rez de chaussée' de l'immeuble qui venait d'être refait à neuf, après avoir constaté qu'une cuisine y était déjà installée et que l'appartement était relié avec le 1er étage par un escalier intérieur ; que M.[H] , ancien collègue de Mme [Q] depuis 1973 et ami, confirme par une attestation circonstanciée que, travaillant tous deux à proximité du domicile de Mme [Q] , il allait régulièrement prendre son déjeuner chez elle, qu'il a assisté aux travaux d'aménagement du rez de chaussée pour lesquels il a été amené à donner des conseils, notamment pour la conception et la réalisation de l'escalier ; que de très nombreuses factures sont versées aux débats, correspondant à des matériaux de gros oeuvre , de la peinture et toutes autres fournitures, et à une cuisine et à des meubles ; que la cuisine a ainsi été commandée en juin 1977 ; que ces premiers témoignages qui sont ceux recueillis par le notaire pour établir l'acte de notoriété, se trouvent corroborés par de nombreux autres , émanant de Mme [T], de Mme [U], de Mme [L] laquelle fait elle aussi état des travaux réalisés dès 1977 et atteste avoir constaté la réalisation d'une chape de béton coulée au rez de chaussée , de Mme [G] qui connaît Mme [Q] depuis 1971-1972 également témoin de l'existence des travaux du rez de chaussée et précisant que l'anniversaire des 10 ans du fils de Mme [Q] avait été fêté début 1978, dans le salon -salle à manger au rez de chaussée ' nouvellement aménagé'; que le fils de celle-ci, [B] [G] né en 1968,du même âge que [T] [Q], fils de l'appelante, ami d'enfance de ce dernier, atteste se souvenir des travaux du rez de chaussée lorsqu'il était à l'école primaire ; que d'autres amis d'école des enfants de Mme [Q], M. [F] et Mme [P] [A] corroborent les termes des attestations précédentes sur la date de début d'occupation du rez de chaussée par Mme [Q] ; qu'enfin, les frères de cette dernière, Messieurs [Z] et [E] [S] affirment avoir participé aux travaux d'enlèvement des tommettes de la cuisine et du salon et avoir réalisé en remplacement une chape de béton, début juillet 1977 ainsi qu' avoir posé des nouvelles portes au rez de chaussée puis accroché la crémaillère début 1978 pour les 10 ans de leur neveu ;
Considérant que Mme [Q] rapporte la preuve d'une occupation trentenaire depuis l'été 1977 de l'appartement situé au rez de chaussée de l'immeuble comprenant une cuisine, une salle à manger avec accès sur courette desservant le lot n°[Cadastre 2] et une chambre ; que sa possession s'est faite au vu et au su de tous puisqu'elle y a fait faire des travaux importants et s'y est installée ; qu'elle s'est présentée aux assemblées générales comme propriétaire notamment de ce lot n°[Cadastre 1] ; que sa possession était donc publique dès son entrée dans les lieux, continue ainsi que cela résulte de l'ensemble des témoignages recueillis et ininterrompue ; que cette possession a été paisible dès lors qu'aucun acte de contestation n'est venu la troubler et non équivoque, Mme [Q] se comportant en véritable propriétaire des lieux ; qu'il n'est pas contesté qu'elle s'est acquittée des charges correspondant au lot revendiqué de même que de l'impôt foncier ;que le doute exprimé par M. [J] sur la qualité de propriétaire de Mme [Q] lui était propre et exempt d'effet sur la qualité de la possession exercée par cette dernière ; que M.[J] ne peut non plus faire grief à Mme [Q] de n'avoir pas justifié d'un titre, dont précisément elle n'était pas titulaire , ni d'avoir manqué de révéler la vacance de la succession de la propriétaire, aucun texte ne le lui imposant, ni même, à la supposer exacte, de l'affirmation faite à ses parents alors âgés, d'avoir acquis le bien de Mme [K], la mauvaise foi de Mme [Q] étant sans incidence sur la qualité de sa possession ;
Considérant toutefois, que la possession démontrée par les actes matériels ci-dessus mentionnés, ne concerne que l'appartement situé au rez de chaussée, à l'exception de la cave n°[Cadastre 1], faisant certes partie du lot n°[Cadastre 1]selon le règlement de copropriété , mais dont M. [J] démontre l'occupation jusqu'au mois de mai 1999, date à compter de laquelle Mme [Q] l'a contraint à la quitter, en lui adressant deux courriers comminatoires, les 12 et 16 mai 1999, le second sous la forme recommandée, en lui reprochant son occupation illégale, alors qu'à cette date elle ne pouvait justifier d'une possession trentenaire ; qu'en outre, selon l'article 2263 du code civil, les actes de violence ne peuvent fonder une possession capable d'opérer la prescription ;
Qu'en revanche, M. [J] démontre suffisamment par les pièces qu'il produit, l'occupation de cette cave par ses parents devenus propriétaires en 1966 ; que sa possession ajoutée à la leur, s'est exercée sur une période de plus de trente ans ; qu'elle réunissait les conditions requises ci-dessus mentionnées dès lors que cette cave ne comportait pas de séparation avec la cave n°[Cadastre 6], rattachée à son propre lot n°[Cadastre 6], ainsi que cela résulte des courriers de Mme [Q] ; que sa possession manifestée par son occupation, était visible de tous, qu'elle a été continue ,paisible et non équivoque jusqu'à l'exigence de sa libération par Mme [Q] ; que M. [J] doit donc se voir reconnaître le bénéfice de la precsription acquisitive sur la cave n°[Cadastre 1] , tandis que Mme [Q] se voit reconnaître le bénéfice de celle-ci sur le lot n°[Cadastre 1] à l'exception de la cave ;
Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [Q] de sa demande concernant le lot n°[Cadastre 1] et M.[J] de celle portant sur la cave n°[Cadastre 1] ;
Qu'il appartiendra aux parties, le cas échéant, de tirer toutes conséquences de ce qui précède et d'opérer toutes modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété aux fins de les mettre en conformité avec la présente décision ;
Sur le lot n°[Cadastre 2], sur la courette et sur le débarras-grenier ' figurant sur le plan des combles sous le numéro 1 '
Considérant que le lot n°[Cadastre 2] est désigné, au règlement de copropriété comme 'un débarras-remise édifié sur courette, accès commun avec lot n°[Cadastre 1]" ; que Mme [Q] ne rapporte pas la preuve matérielle d'actes d'occupation caractérisant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, s'agissant du débarras-remise ; qu'il est indifférent que Mme [Q] argue du paiement de certains frais de ravalement et du paiement des charges s'y rapportant, ces actes n'étant pas suffisants à caractériser sa prise de possession de ce lot ;
Que selon les termes du règlement de copropriété en page 3, les parties communes comprennent notamment 'a) la totalité du sol des bâtiments et de la cour', ce que confirme la page 5 de ce réglement qui évoque les ' parties communes telles que courette, vestibules, escaliers ...' ; qu'il s'en infère que la courette litigieuse constitue une partie commune ; que pour acquérir une partie commune, le copropriétaire doit démontrer qu'il avait l'intention de se comporter comme seul propriétaire par des actes extérieurs dépourvus de toute équivoque, c'est à dire contraire aux droits des autres indivisaires ; que Mme [Q] ne peut sérieusement prétendre avoir exercé une possession paisible et continue durant trente ans sur la courette, dès lors que cette possession lui a été contestée par actes introductifs d'instance des 5 et 8 juillet 2004, ayant donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 20 décembre 2006, devenu irrévocable, l' ayant notamment condamnée sous astreinte à supprimer le barbecue installé dans la courette ;que ce jugement a autorité de chose jugée et qu'il a interrompu la prescription acquisitive de Mme [Q] ; qu'il importe peu que celle-ci ait payé selon ses affirmations, des frais correspondant aux travaux de ravalement de la façade côté courette ;
Considérant s'agissant du débarras-grenier dit n°1 que le plan des combles annexé au règlement de copropriété mentionne trois débarras-greniers privatifs dont le n°[Cadastre 1], mais force est de constater que celui-ci n'est rattaché à aucun lot par le règlement de copropriété , contrairement aux débarras-grenier n°[Cadastre 4] ( rattaché au lot n°[Cadastre 4]) et n°[Cadastre 3] ( rattaché au lot n°[Cadastre 6]) ; que par le jugement ci-dessus mentionné du 20 décembre 2006, le tribunal de grande instance de Nanterre, après avoir constaté que Mme [Q] ne rapportait pas la preuve de sa propriété sur ledit débarras, l'a condamnée également sous astreinte, à supprimer les wc situés dans les combles au 3è étage, dans ce débarras ; qu'ainsi, Mme [Q] ne rapporte pas la preuve d'une prescription trentenaire paisible et continue sur le débarras litigieux ;
Qu'en définitive le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [Q] de ses demandes de prescription acquisitive en ce qu'elle porte sur le lot n°[Cadastre 2], la courette et sur le débarras-grenier ' figurant sur le plan des combles sous le numéro [Cadastre 1] ;
Sur la demande d'annulation de l'acte de notoriété acquisitive du 4 décembre 2007
Considérant que l'acte notarié contesté ne fait qu'établir une simple présomption dont la valeur probante reste à apprécier en considération des conditions légales de la prescription acquisitive ; que sa nullité ne pourrait être sollicité que pour cause de fraude ou de dol, lesquels ne sont pas soutenus ;
Que le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté M.[J] de sa demande en annulation de l'acte de notoriété acquisitive du 4 décembre 2007 dressé par Me [D] [X] notaire à [Localité 4] ;
Qu'il sera toutefois constaté que cet acte est dépourvu de force probante, à l'exception du lot n°[Cadastre 1], étant précisé que la description de ce lot ne mentionne pas la cave n°[Cadastre 1] ;
Sur les demandes de dommages et intérêts
Considérant que Mme [Q] sollicite l'allocation d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement d'une procédure abusive et d'une atteinte à sa vie privée en ce que M.[J] surveille ses allées et venues ;
Mais considérant que la procédure initiée par M.[J], aux prétentions duquel il est partiellement fait droit, n'apparaît nullement abusive ; que Mme [Q] ne démontre pas l'atteinte alléguée à sa vie privée ; qu'elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
Considérant que M.[J] sollicite la condamnation de Mme [Q] à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de divers préjudices liés à la gestion de l'immeuble par celle-ci et aux conséquences de résolutions d'assemblée générale ;
Mais considérant que M.[J] est désormais le syndic de l'immeuble et qu'il lui appartient de faire voter les travaux qui s'avèreraient nécessaires à la conservation de l'immeuble ; qu'il n'est pas fondé à reprocher à Mme [Q] de l'avoir 'spolié' alors qu'il n'était pas le propriétaire des lots revendiqués ;
Considérant cependant qu' il est établi que Mme [Q] a modifié à son avantage l'équilibre des relations entre les copropriétaires,au nombre de trois seulement, Mme [Z], fille de Mme [Q] ne disposant que des 8/1000èmes des parties communes, en s'affirmant faussement propriétaire des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pendant de nombreuses années, alors que cette qualité ne peut lui être reconnue que sur partie du lot n°[Cadastre 1] et seulement depuis l'année 2007 ; que cette situation a contraint M. [J] à agir en réduction des voix, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 , ce qui justifie de lui allouer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice ;
Sur les dépens et la demande de dispense de participation aux charges supportées par le syndicat des copropriétaires et sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que compte tenu du sens de la présente décision, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié ; qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que M. [J] sera, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare irrecevable la note en délibéré de M.[J] du 25 octobre 2016,
Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevable en son appel,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non- recevoir tirée de l'acte de notoriété de prescription acquisitive du 4 décembre 2007,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande d'annulation de l'acte de notoriété ci-dessus visé,
Y ajoutant sur ce point, constate que cet acte est dépourvu de force probante, à l'exception du lot n°[Cadastre 1], étant précisé que cet acte ne mentionne pas la cave n°[Cadastre 1] ,
Confirme le jugement en ce qu'il a dit que Mme [Q] n'avait pas acquis la propriété du lot n°[Cadastre 2] ni celle du débarras-grenier n°[Cadastre 1] dans l'immeuble ci-dessus désigné,
L'infirme en ses autres dispositions et statuant à nouveau,
Dit que Mme [Q] a acquis par prescription acquisitive le lot n°[Cadastre 1] dans l'immeuble du [Adresse 1] , tel que défini en ses éléments au règlement de copropriété dressé le 20 mai 1954, à l'exception de la cave n°[Cadastre 1],
Dit que M. [J] a acquis par prescription acquisitive la cave n°[Cadastre 1] telle que rattachée au lot n°[Cadastre 1] défini au règlement de copropriété susvisé,
Condamne Mme [Q] à payer à M.[J] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ,
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,
Dispense M. [J] de toute participation à la dépense commune des frais de première instance et d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel .
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Madame RENOULT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier,Le président,
