COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30Z
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 SEPTEMBRE 2016
R.G. N° 15/01490
AFFAIRE :
SCI DU [Adresse 1]
C/
Association LA NOUVELLE ETOILE DES ENFANTS DE FRANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Janvier 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG :
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO
Me Pierre GUTTIN,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI DU [Adresse 1]
N° SIRET : B 3 478 849 59
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentant : Me Nathalie PRUNET LE BELLEGO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 272
Représentant : Me Marc BOISSEAU de la SELEURL MARC BOISSEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1193 -
APPELANTE
****************
Association LA NOUVELLE ETOILE DES ENFANTS DE FRANCE
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 15000069
Représentant : Me Monique GOLLETY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0332 -
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Juin 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS :
Selon un contrat de promotion immobilière du 29 avril 2010, l'association La Nouvelle étoile des enfants de France ('l'Association') a confié le financement, la conception et la réhabilitation pour la création d'une crèche de 85 places dans un immeuble situé du [Adresse 1], et détenu par la Sci [Adresse 1] ('la Sci'), en suite de quoi, l'Association a souscrit de la Sci le 10 juin 2010 un bail authentique sur l'immeuble pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 228 000 euros hors taxe et hors charge.
Aux termes du bail, il était notamment stipulé une clause relative à la 'réglementation sur l'amiante' d'après laquelle 'chacune des parties reconnaît que le Notaire soussigné l'a pleinement informée des dispositions du décret n° 96-97 du 7 février 1996 et du décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 et des textes subséquents imposant au propriétaire d'immeuble l'obligation de rechercher, sous peine de sanctions pénales, la présence de flocages ou de calorifugeages contenant de l'amiante et l'obligation de procéder, le cas échéant, à un contrôle périodique (') Le bailleur déclare avoir fait toutes recherches et a fait dresser un diagnostic technique amiante indiquant que l'immeuble ne contient aucun matériau ni produits contenant de l'amiante. Est demeuré ci-annexé après mention, un rapport établi le 30 décembre 2002 sur les flocages, calorifugeages et faux plafonds et sur les fibres d'amiante dont des échantillons de matériau. Le preneur déclare en prendre acte et se satisfaire de ces informations' ;
Par lettre du 18 novembre 2010, la société Solefim a informé l'Association qu'elle avait découvert, au commencement des travaux sur la toiture du bâtiment, des plaques de fibrociment contenant de l'amiante, puis après la validation le 6 janvier 2011 du plan de retrait amiante auprès de l'Inspection du travail de [Localité 1], elle a réalisé les travaux de retrait d'amiante pour le prix de 35 868,04 euros.
Selon un jugement du 9 juillet 2012 du tribunal de commerce d'Evry, la société Levaux & associés qui avait absorbé la société Solefim a été placée en liquidation judiciaire et Maître [P] désigné en qualité de mandataire liquidateur.
Par acte du 27 décembre 2012, l'Association a fait assigner la Sci et Maître [P] en sa qualité de liquidateur en vue de réclamer la somme de 35 868,04 euros TTC au titre des travaux de désamiantage, 81 750,14 euros en réparation du préjudice financier entraîné par le retard de la livraison de l'immeuble et 4 822,77 euros au titre de travaux de séparation de la crèche des autres bâtiments.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 15 janvier 2015 qui a :
- déclaré l'Association irrecevable en ses demandes à l'égard de la société Levaux & Associés, représentée par la SCP [B]-[P], prise en la personne de Maître [P] en qualité de liquidateur,
- condamné la Sci [Adresse 1] à verser à l'Association la somme de 35 868,04 euros représentant le coût des travaux de désamiantage, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013, et anatocisme,
- condamné la Sci [Adresse 1] à verser à l'Association la somme de 4 822,27 euros au titre des travaux à réaliser par le bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013, et anatocisme,
- rejeté la demande de l'Association au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier du fait du retard de livraison,
- rejeté la demande formée par la société [B]-[P], prise en la personne de Maître [P] agissant en qualité de liquidateur de la société Levaux & Associés au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci [Adresse 1] à verser à l'Association 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Maître Golléty, avocat aux offres de droit,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
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Vu l'appel interjeté le 15 janvier 201 par la Sci [Adresse 1] ;
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Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 1er mars 2016 pour la Sci [Adresse 1] aux fins de voir, au visa du décret du 7 février 1996 et de l'article 1719 du code civil :
- déclarer recevable et bien fondée la Sci [Adresse 1] en son appel,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté l'Association de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 81 750,14 euros en réparation du prétendu préjudice financier du fait du retard de livraison,
-débouter l'association de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner l'association à payer à la Sci [Adresse 1] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Prunet le Bellego en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 18 mars 2016 pour la l'association La Nouvelle étoile des enfants de France aux fins de voir :
- débouter la Sci [Adresse 1] de son appel en toutes fins,
- faire droit au seul appel incident de l'Association concluante,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires au titre du préjudice financier.
statuant à nouveau,
- condamner la Sci [Adresse 1] à payer à l'Association la somme de 81 750,14 euros, avec intérêts à compter du 27 décembre 2012 et anatocisme,
- confirmer le jugement en ses autres dispositions,
y ajoutant,
- condamner la Sci [Adresse 1] au paiement d'une indemnité complémentaire de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Guttin.
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Vu l'ordonnance de clôture du 5 avril 2016 ;
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
1. Sur l'obligation du bailleur de prendre en charge les travaux pour l'enlèvement de la toiture en fibre-ciment
Considérant que pour voir confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le manquement du bailleur à son obligation de délivrance à raison de la présence d'amiante dans la toiture du bâtiment, l'Association invoque, au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, en premier lieu, la charge que le bailleur supporte de réaliser tous les travaux nécessaires à leur mise en conformité, et soutient ainsi l'obligation à laquelle la Sci était tenue de livrer l'immeuble dans les conditions conformes à sa destination exclusive de crèche, et dont le projet d'aménagement était une condition du bail ; que la portée de cette obligation sur les travaux en toiture composée de matériaux en amiante ne pouvait être ignorée du bailleur, alors qu'elle se déduisait de la description technique des travaux par la société Solefim annexé au bail précisant l'existence d'un lot n°3 'charpente - couverture - revêtement' qui concernait nécessairement les matériaux en amiante dont le toit de l'immeuble était constitué ; qu'à cet égard, l'Association se prévaut du contrat de promotion immobilière qui stipule, page 25, qu''en cas de création de nouveaux châssis de désenfumage, le promoteur aura à sa charge tous les travaux accessoires pour leur mise en place (chevêtres, reprise partielle de charpente et couverture au droit du lanterneau de désenfumage... etc' ) ;
Qu'en deuxième lieu, l'Association invoque l'obligation de sécurité à laquelle le bailleur était tenu, particulièrement en ce qui concerne la présence d'amiante dans un immeuble destiné à l'accueil d'enfants et du public, et dont aucune clause du bail ne pouvait l'exonérer, en contestant les clauses du bail relatives aux 'charges et conditions' et aux 'travaux a réaliser par le preneur' invoquées par la Sci, et d'après lesquelles 'le preneur s'oblige à réaliser dans les locaux les travaux faisant l'objet d'une description technique établie par la société SOLEFIM en date du 12 novembre 2009 dont copie est demeurée ci-après annexée après mention et visa des parties. Ces travaux seront réalisés par le preneur à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité' ;
Qu'en troisième lieu, l'Association relève sa qualité de non professionnel pour soutenir que les vices affectant la toiture lui étaient cachés, et qu'ils ont empêché non seulement l'affectation de l'immeuble à sa destination, mais aussi la poursuite des travaux de réhabilitation préalables à l'usage du bien ; qu'elle dénie à la Sci l'ignorance dans laquelle elle aurait elle-même été tenue sur l'existence du vice de la toiture, lequel lui a, en tout état de cause, été régulièrement dénoncé le 11 février 2009 par l'Association ;
Qu'enfin et en dernier lieu, l'Association affirme que le diagnostic amiante établi par la Sci ainsi que sa déclaration au bail selon laquelle l'immeuble ne contenait aucun matériau ou produit contenant de l'amiante étaient faux, ou incomplets, ainsi que les travaux entrepris sur la toiture composée de fibro-ciment l'ont révélés, et alors que le bailleur savait mettre à la disposition de l'Association la totalité des locaux comprenant le toit, qu'il savait que des travaux de couverture étaient prévus et que l'immeuble était destiné à une crèche soumise en tant que telle aux obligations en matière de prévention de l'amiante dans les établissements recueillant du public ;
Mais considérant en premier lieu, et ainsi que le conclut la Sci, que le décret n°96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, modifié par décret n°2002-839 du 3 mai 2002, ne stipulait pas l'obligation pour les propriétaires d'immeuble bâtis de diagnostiquer la présence d'amiante dans les toitures en fibrociment au moment où le bail est intervenu entre les parties le 10 juin 2010 ;
Qu'en effet, les toitures fibres-ciment n'ont pas été intégrées au nombre des composants ou parties de composants de matériaux devant être vérifiés ou sondés pour la recherche de la présence d'amiante avant le décret n°2011-629 du 3 juin 2011, et l'intégration de ces matériaux dans les listes B et C de l'annexe 13-9 du code la santé publique relative aux programmes de repérage de l'amiante mentionnés aux articles R. 1334-21 et R. 1334-22 du même code ;
Considérant en deuxième lieu, que le 29 avril 2010, préalablement à la souscription du bail et de ses conditions, l'Association avait convenu avec la société Solefim un contrat de promotion immobilière pour l'évaluation de l'opération de réhabilitation de l'immeuble et pour laquelle celle-ci était tenue, en application de l'article 1831-1 du code civil, à une obligation de résultat qui comprenait celle d'identifier et de contrôler la conformité de l'immeuble et son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d'hygiène et d'urbanisme en vigueur, y compris par conséquent, celle relatives à la présence de matériaux ou de produits en amiante ;
Et considérant en troisième lieu, que le projet de promotion immobilière de la société Solefim comprenant la description technique et l'offre financière était annexé au bail qui l'avait pris en compte dans la définition de son objet et de sa destination, en sorte que par ces motifs, l'Association ne peut, ni se prévaloir de l'ignorance dans laquelle elle s'est trouvée quant à la présence de matériaux en amiante susceptibles d'être enlevés, ni reprocher au bailleur de ne pas avoir dénoncé cette présence, ni réclamer qu'il réponde de l'obligation de les enlever ou de supporter le coût de leur retrait, ni a fortiori, qu'il indemnise le preneur des retards dans la livraison de l'immeuble qui est résulté des travaux ;
Que par ces motifs, il convient d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation des retards dans la livraison ;
2. Sur le solde des factures des travaux, les frais irrépétibles et les dépens
Considérant par ailleurs que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a condamné la Sci à acquitter les factures pour le raccordement à l'EDF et pour l'eau dont la charge lui incombait ainsi que cela s'évince des stipulations page 5 du bail, en sorte que cette condamnation sera confirmée ;
Considérant que l'Association a pour objet la promotion, l'animation et la gestion des établissements d'accueil et de soins destinés à la protection de l'enfance et de l'adolescence ainsi que pour l'accompagnement d'adultes parents socialement, physiquement et psychologiquement fragilisés et démunis ; que par ces motifs, il est équitable de laisser à chacune des parties, les frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'alors qu'elle succombe à l'action, l'Association sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :
- débouté l'association La nouvelle étoile des enfants de France de sa demande d'indemnisation dans les retards de la livraison de la crèche,
- condamné la Sci [Adresse 1] à verser à l'association La nouvelle étoile des enfants de France la somme de 4 822,27 euros au titre des travaux à réaliser par le bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2013, et anatocisme ;
Statuant de nouveau de ces chefs:
Déboute l'association La nouvelle étoile des enfants de France de sa demande au titre de l'obligation de garantie de livraison de la Sci [Adresse 1] ;
Laisse à chacune des parties, les frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'association La nouvelle étoile des enfants de France aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Alain Palau, Président et Monsieur James Boutemy, greffier faisant fonction, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier f.f. Le Président
